DESAFIO ANALISE DE INVESTIMENTO (2)

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UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESA
EVERANE COSTA CUTRIM-RA 1600362713
LEYDE SARA SOARES MORAES-RA 1898626368
MARIA GRACIONETE MORAIS SILVA- RA 1177555539
MARIZETE MONTELO MACHADO- RA 9918007388
ANALISE DO PROJETO DE INVESTIMENTO:
Pousada
SÃO LUÍS / MA
(2017)
EVERANE COSTA CUTRIM- RA 1600362713
MARIA GRACIONETE MORAIS SILVA- RA 1177555539
LEYDE SARA SOARES MORAES- RA 1898626368
MARIZETE MONTELO MACHADO- RA 9918007388
ANALISE DO PROJETO DE INVESTIMENTO: pousada
DESAFIO PROFISSIONAL DO CURSO ADMINISTRAÇÃO DE EMPRESAS 4ª E 5ª SÉRIES DA UNIVERSIDADE ANHANGUERA-UNIDERP 
COMO PRÉ-REQUISITO PARA OBTENÇÃO DE NOTA DAS DICIPLINAS: ANÁLISE DE INVESTIMENTO, ESTRUTURA E ANÁLISE DAS DESMONSTRAÇÔES FINANCEIRAS, CONTABILIDADE DE CUSTOS, GESTÃO DE NEGÓCIOS INTERNACIONAIS, DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO.
SÃO LUÍS / MA
(2017)
SUMÁRIO
1- INTRODUÇÃO------------------------------------------------------------------------1
2-PROJEÇÃO PARA RECEITA OPERACIONAL LIQUIDA--------------------2
3-OS GASTOS NO PRAZO DE QUINZE ANOS-----------------------------------3
4- FLUXOS DE CAIXA---------------------------------------------------------------3,4
5-CALCULAR O VALOR PRESENTE LIQUIDO (VPL) -------------------------4
6-CALCULAR O VALOR PRESENTE LIQUIDO ANUALIZADO (VPLa)---5
7-CALCULAR A TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)-----------------------5 
8-CALCULAR O PAYBACK SIMPLES E DESCONTADO----------------------6
9-RELATÓRIO-----------------------------------------------------------------------7, 8,9
10-REFERÊNCIAS----------------------------------------------------------------------10
1- INTRODUÇÃO 
Esse trabalho trata do estudo de viabilidade econômica do projeto de investimento, serão utilizados recursos disponíveis, no tempo presente, para criar mais recursos no futuro, sendo este um investimento privado. Os investidores propõe a construção de uma pousada e sendo o nordeste do Brasil uma região com grande demanda de visitas de turistas, será feito esse estudo nessa região com mais possibilidades de retorno.
No entanto para saber se o investimento é viável é preciso analisar o ambiente econômico financeiro e empresarial, no econômico leva em considerações a rentabilidade e o risco, ou seja, devem ser considerados os valores monetários, no financeiro leva em conta a disponibilidade de recursos próprios ou financiados, no ambiente empresarial são considerações politicas, sociais, culturais e de meio ambiente.
O projeto da pousada possui um plano estratégico de como atingir seus objetivos, já ciente do momento em que estamos vivendo com a economia passando por uma instabilidade, os investidores propõe um investimento com o prazo de 15 anos, iniciando com capital próprio, sendo este de R$ 1.936.242,61. O publico alvo da pousada será a classe média, mas, também ira ter quarto máster, logo receberá classe alta, o valor médio da diária é de R$ 210,34, e o total de diária por ano será de 4.882, ou seja, no primeiro ano o lucro bruto é de 1.026.879,88, esse lucro terá um acréscimo de 8% ao ano. Temos também os gastos operacionais, a um total de R$ 811.578,80, no primeiro ano com acréscimo de 6% ao ano, teremos ainda os impostos, estima-se uma taxa de 10% sobre a receita de vendas, os investidores definiram uma taxa mínima (TMA) de 10% e estipularam um tempo para a recuperação do investimento sendo este de nove anos.
Para fazer essa analise do projeto da pousada serão usadas às técnicas de:
 VPL (valor presente liquido), para utilizar faz-se necessário construir o fluxo de caixa.
 O payback (período de retorno), esse avalia o tempo que o projeto demorará em retornar o total do investimento inicial.
TIR (taxa interna de retorno) apresenta os resultados em porcentagem.
TMA (taxa mínima de atratividade) que representa o retorno mínimo exigido, em porcentagem, para o investidor. 
2-PROJEÇÃO PARA RECEITA OPERACIONAL LIQUIDA, CONSIDERANDO A TAXA DE CRESCIMENTO, ESSA PROJEÇÃO É PARA QUINZE ANOS.
Investimento inicial _ R$ 1.936242,61
Valor médio da diária _R$ 210,34
Volume de diária anual _4.882
Receita operacional bruta do 1º ano é 210,34* 4.882 que é igual R$ 1,026. 879,88 acréscimos de 8% ao ano.
 Gastos operacional anual, R$ 811.578,80, acréscimo de 6% ao ano.
Impostos 10%
Projeção para receita operacional líquida: 
	1º Ano
	Taxa de Crescimento
a.a.
	Projeção de crescimento
	Receita bruta
	
	R$ 1.026.879,88
	(-) Impostos
	
	R$ 102.687,98
	= Receita Operacional Liquida
	
	R$ 924.191,89
	
	
	
	2º Ano
	8%
	R$ 998.127,24
	3º Ano
	8%
	R$ 1.077.977,42
	4º Ano
	8%
	R$ 1.164.215,62
	5º Ano
	8%
	R$ 1.257.353,86
	6º Ano
	8%
	R$ 1.357.941,09
	7º Ano
	8%
	R$ 1.466.576,38
	8º Ano
	8%
	R$ 1.583.903,49
	9º Ano
	8%
	R$ 1.710.615,69
	10º Ano
	8%
	R$ 1.847.464,87
	11º Ano
	8%
	R$ 1.995.261,97
	12ºAno
	8%
	R$ 2.154.882,85
	13º Ano
	8%
	R$ 2.327.273,40
	14º Ano
	8%
	R$ 2.513.455,19
	15º Ano
	8%
	R$ 2.714.531,53
3-OS GASTOS NO PRAZO DE QUINZE ANOS
	1º Ano
	6%
	R$ 811.578,80
	9º Ano
	.6%
	R$ 1.293.533,30
	2º Ano
	6%
	R$ 860.273,52
	10º ano
	.6%
	R$ 1.371.145,30
	3º Ano
	6%
	R$ 911.889,93
	11º Ano
	6%
	R$ 1.453.414,02
	4º Ano
	6%
	R$ 966.603,33
	12º ano
	6%
	R$ 1.540.618,86
	5º Ano
	6%
	R$ 1.024.599,53
	13º Ano
	6%
	R$ 1.633.055,990
	6º Ano
	6%
	R$ 1.086.075,50
	14º Ano
	6%
	R$ 1.731.039,35
	7º Ano
	6%
	R$ 1.151.240,03
	15º Ano
	6%
	R$ 1.834.901,71
	8º Ano
	6%
	R$ 1.220.314,44
	
	
	
4- FLUXOS DE CAIXA
	Ano
	1
	2
	3
	4
	5
	Receita Operacional
	924.191,89
	998.127,24
	1.077.977,42
	1.164.215,62
	1.257.352,86
	(-) Despesas 
	811.578,80
	860.273,53
	991.889,94
	966.603,34
	1.024.599,54
	Fluxo de Caixa
	112.613,09
	137.853,71
	166.087,48
	197.612,28
	232.753,33
	Ano
	6
	7
	8
	9
	10
	Receita Operacional
	1.357.941,09
	1.466.576,38
	1.583.902,49
	1.710.614,69
	1.847.463,87
	(-) Despesas
	1.086.075,51
	1.151.240,04
	1.220.314,44
	1.293.533,31
	1.371.145,30
	Fluxo de Caixa
	271.865,58
	315.336,34
	363.588,05
	417.081,38
	476.318,57
	Ano
	11
	12
	13
	14
	15
	Receita Operacional
	1.995.260,97
	2.154.881,85
	2.327.272,40
	2.513.454,19
	2.714.530,53
	(-) Despesas
	1.453.414,02
	1.540.618,86
	1.633.055,99
	1.731.039,36
	1.834.901,72
	Fluxo de Caixa
	541, 846,96
	614.262,99
	694.216,41
	782.414,83
	879.628,81
5-CALCULAR O VALOR PRESENTE LIQUIDO (VPL) 
Taxa mínima de atratividade (TMA) é de 10%
Fórmula
=VPL (10%%; B3:B17) 
=B19+B2
6-CALCULAR O VALOR PRESENTE LIQUIDO ANUALIZADO (VPLa)
Encontrado VPL de – 533.095,89 
Pode se calcular o VPLa 
Pela calculadora HP 12		
533.095,89 PV
10 i (a taxa)
15 n (anos)
= 70.088,13
7-CALCULAR A TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR) 
 
 
 Fórmula 
8-CALCULAR O PAYBACK SIMPLES E DESCONTADO 
O payback avalia o tempo que o projeto demorará em retornar o total do investimento inicial.
Payback Simples
 
No payback simples levaria 8,33 anos para ter o retornodo investimento. Já no payback descontado chega há 12,42 anos. 
9-RELATÓRIO 
Este é um estudo de analise de investimento de uma pousada, seus investidores querem saber se é viável investirem nesse contexto em que o país está vivendo, pois o objetivo é obter lucro, para isso faz-se um estudo de quanto vai se gastar com a construção, com compra de bens e equipamentos, além de outras despesas, chegando ao montante de R$ 1.936.242,61; estando devidos da seguinte forma.
 
O projeto terá um tempo para ser analisado sendo de quinze anos, lembrando que o país passa por um a situação econômica instável, portanto a escolha do local foi feita após uma analise na qual região escolhida o fluxo do turismo é bem maior, O Nordeste com 36,9% foi a escolha para a construção da pousada.
Com estrutura para receber hospedes de classe média a classe A ,e diária média de R$ 210,34. E um volume de ocupação ao ano de 4882. Obtendo lucro bruto do primeiro ano de R$ 1.026.879,88. Tendo um acréscimo de 8% ao ano e descontando as despesas que no ano inicial será de R$ 811.578,80, acréscimo de 6% ao ano, além dos impostos que será de 10% ao ano.
Para verificar a viabilidade econômica deste investimento serão usadas as técnicas de VPL (Valor Presente Liquido), O payback (Período de Retorno) Simples e Descontado, TIR (Taxa Interna de Retorno) TMA (taxa mínima de atratividade) que será de 10%. 
Fazendo a projeção dos quinzes anos obtivemos os seguintes lucros liquido:
	Ano
	Fluxo de caixa
	
	
	1º
	112.613,09
	2º
	137.853,71
	3º
	166.087,48
	4º
	197.612,28
	5º
	232.753,33
	6º
	271.865,58
	7º
	315.336,34
	8º
	363.588,05
	9º
	417.081,38
	10º
	476.318,56
	11º
	541.846,95
	12º
	614.262,99
	13º
	694.216,40
	14º
	782.414,83
	15º
	879.628,81
Durante esse período foram contabilizadas as despesas que assim como o lucro obtiveram acréscimo cada ano. 
	1º Ano
	R$ 811.578,80
	9º Ano
	R$ 1.293.533,30
	2º Ano
	R$ 860.273,52
	10º Ano
	R$ 1.371.145,30
	3º Ano
	R$ 911.889,93
	11º Ano
	R$ 1.453.414,02
	4º Ano
	R$ 966.603,33
	12º Ano
	R$ 1.540.618,86
	5º Ano
	R$ 1.024.599,53
	13º Ano
	R$ 1.633.055,990
	6º Ano
	R$ 1.086.075,50
	14º Ano
	R$ 1.731.039,35
	7º Ano
	R$ 1.151.240,03
	15º Ano
	R$ 1.834.901,71
	8º Ano
	R$ 1.220.314,44
	
	
Com uma taxa mínima de atratividade (TMA) de 10%, encontra o valor presente liquido (VPL) e a taxa interna de retorno (TIR) e o payback de:
	Fluxo de caixa data 0
	-1.936.242,61
	vpl
	533.095,89
	tir
	13%
	Payback simples
	8,33
	Payback descontado
	12,42
	 Valor Presente Liquido Anualizado (VPLa).
	
70.088,13
Os prazos estipulados para a recuperação do investimento foram de nove anos, levando em conta as técnicas usadas chega-se a conclusão de que é viável economicamente a construção da pousada, esse projeto segundo as estimativas é capaz de recuperar o investimento inicial de R$ 1.936.242,61 dentro de oito anos (8,33) proporcionando um retorno de 10% ao ano (TMA), oferecendo ainda um retorno adicional de R$ 533.095,89. Assim deve-se aceitar o projeto, pois este permite um retorno superior ao mínimo exigido (TMA). E analisando a TIR que é de 13% reforça a aceitação do investimento, pois TIR>TMA, tanto em valores monetário quanto em porcentagem os valores são positivos.
10-REFERÊNCIAS
 OLIVO, Rodolfo Leandro de Faria. Análise de Investimentos. Edição Especial. Campinas São Paulo: Editora Alínea. 2012
 
Plan1
	Ano	Fluxo de caixa
	0	-1,936,242.61
	1	112,613.09
	2	137,853.71
	3	166,087.48
	4	197,612.28
	5	232,753.33
	6	271,865.58
	7	315,336.34
	8	363,588.05
	9	417,081.38
	10	476,318.56
	11	541,846.95
	12	614,262.99
	13	694,216.40
	14	782,414.83
	15	879,628.81
	FC data 0	-1,936,242.61
	FC data 1a 15	2,469,338.50
	VPL	533,095.89
Plan1
	Ano	Fluxo de caixa
	0	-1,936,242.61
	1	112,613.09
	2	137,853.71
	3	166,087.48
	4	197,612.28
	5	232,753.33
	6	271,865.58
	7	315,336.34
	8	363,588.05
	9	417,081.38
	10	476,318.56
	11	541,846.95
	12	614,262.99
	13	694,216.40
	14	782,414.83
	15	879,628.81
	TIR	13%
Plan1
	Ano	Fluxo de caixa	Saldo	Fluxo Descontado	Saldo
	0	-1,936,242.61	-1,936,242.61	-1,936,242.61	-1,936,242.61
	1	* 112,613.09	-1,823,629.52	* 102,375.54	-1,833,867.07
	2	* 137,853.71	-1,685,775.81	* 113,928.69	-1,719,938.39
	3	* 166,087.48	-1,519,688.33	* 124,783.98	-1,595,154.41
	4	* 197,612.28	-1,322,076.05	* 134,971.85	-1,460,182.56
	5	* 232,753.33	-1,089,322.72	* 144,521.51	-1,315,661.05
	6	* 271,865.58	-817,457.14	* 153,461.03	-1,162,200.02
	7	* 315,336.34	-502,120.80	* 161,817.40	-1,000,382.62
	8	* 363,588.05	-138,532.75	* 169,616.51	-830,766.11
	9	* 417,081.38	* 278,548.63	* 176,883.22	-653,882.89
	10	* 476,318.56	* 754,867.19	* 183,641.42	-470,241.47
	11	* 541,846.95	* 1,296,714.14	* 189,914.05	-280,327.42
	12	* 614,262.99	* 1,910,977.13	* 195,723.12	-84,604.30
	13	* 694,216.40	* 2,605,193.53	* 201,089.76	* 116,485.47
	14	* 782,414.83	* 3,387,608.36	* 206,034.28	* 322,519.75
	15	* 879,628.81	* 4,267,237.17	* 210,576.14	* 533,095.89
	Taxa	10%
	VPL	* 533,095.89
	Payback Simples	* 8.33
	Payback Descontado	* 12.42