Espécies de Contratos Regulados no Código Civil

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Aula 09 
 
Espécies de Contratos 
 
 
 
 
 
 
�Itens específicos do edital que serão abordados nesta aula →→→→ 
ESPÉCIES DE CONTRATOS. Espécies de contratos regulados no Código 
Civil. Lei n° 8.245/1991 e alterações (locação de imóveis urbanos). Locação 
em geral, sublocações, aluguel, deveres do locador e do locatário, direito de 
preferência, benfeitorias, garantias locatícias, penalidades civis, nulidades, 
locação residencial, locação para temporada, locação não residencial. 
� SUBITENS. Todas as Espécies de Contratos Regulados pelo 
Código Civil: Compra e Venda. Troca ou Permuta. Contrato Estimatório. 
Doação. Locação de coisa móvel e imóvel. Empréstimo: comodato e mútuo. 
Prestação de serviços. Empreitada. Depósito. Mandato. Comissão. Agência e 
Distribuição. Corretagem. Transporte. Seguro. Constituição de Renda. Jogo e 
Aposta. Fiança. Transação. Compromisso. Lei Especial: Lei das Locações ou 
do Inquilinato: (Lei n° 8.245/91). 
�Legislação a ser Consultada →→→→ Código Civil: Compra e Venda (arts. 
481 a 532). Troca ou Permuta (art. 533). Estimatório (arts. 534 a 537). 
Doação (arts. 538 a 564). Locação de coisa móvel e imóvel (arts. 565 a 
578). Lei das Locações (Lei n° 8.245/91). Empréstimo: a) Comodato 
(arts. 579 a 585); b) Mútuo (arts. 586 a 592). Prestação de serviços (arts. 
593 a 609). Empreitada (arts. 610 a 626). Depósito (arts. 627 a 652). 
Mandato (arts. 653 a 692). Comissão (arts. 693 a 709). Agência e 
Distribuição (arts. 710 a 721). Corretagem (arts. 722 a 729). Transporte 
(arts. 730 a 756). Seguro (arts. 757 a 802). Constituição de Renda (arts. 
803 a 813). Jogo e Aposta (arts. 818 a 817). Fiança (arts. 818 a 839). 
Transação (arts. 840 a 850). Compromisso (arts. 851 a 853). 
 
 
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Índice 
 
Compra e Venda ...................................................................... 02 
Troca ou Permuta .................................................................... 11 
Estimatório ............................................................................. 12 
Doação .................................................................................... 13 
Locação: Código Civil e Lei Especial ......................................... 19 
Empréstimo ............................................................................. 34 
 Comodato ........................................................................... 35 
 Mútuo ................................................................................. 37 
Prestação de Serviço ............................................................... 39 
Empreitada .............................................................................. 42 
Depósito .................................................................................. 46 
Mandato .................................................................................. 50 
Comissão ................................................................................. 59 
Agência e Distribuição ............................................................. 60 
Corretagem ............................................................................. 61 
Transporte .............................................................................. 61 
Seguro .................................................................................... 67 
Constituição de Renda ............................................................. 73 
Jogo e Aposta .......................................................................... 73 
Fiança ..................................................................................... 75 
Transação ............................................................................... 80 
Compromisso .......................................................................... 81 
RESUMO ESQUEMÁTICO DA AULA ............................................ 83 
Bibliografia Básica .................................................................. 89 
EXERCÍCIOS COMENTADOS ..................................................... 90 
 
Meus Amigos e Alunos 
Nosso edital, quanto ao tema “Espécies de Contratos” foi muito 
genérico. Ao invés de apontar, um a um os contratos que entendia serem 
pertinentes ao concurso, preferiu, em uma frase curta, afirmar: “Espécies de 
contratos regulados no Código Civil”. Portanto, precisaremos abordar todas as 
espécies de contratos estabelecidas no Código. Sabemos que muitas dessas 
espécies de contratos são vistas muito raramente na prática. Muitas delas o 
cocursando nunca verá em sua vida, seja funcional ou particular. Mas não tem 
jeito. Se está previsto no edital precisamos estudar, pois pode ser objeto de 
alguma questão. Além disso, ainda precisamos falar sobre a Lei n° 8.245/91, 
que trata sobre as locações urbanas, também especificamente mencionada no 
edital. 
Vamos a eles... 
 
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COMPRA E VENDA 
(arts. 481 a 532, CC) 
 
Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes se 
obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro lhe pagar o preço em 
dinheiro (art. 481, CC). É importante deixar uma coisa bem clara: o contrato 
de compra e venda não transfere o domínio (ou seja, a propriedade). A 
propriedade é transferida pela tradição (em relação aos bens móveis: art. 
1.267, CC) ou pelo registro do título aquisitivo no cartório de Registro de 
Imóveis (em relação aos bens imóveis: art. 1.245, CC). O contrato de compra 
e venda dá aos contratantes tão somente um direito pessoal, gerando ao 
vendedor a obrigação de transferir o domínio (obrigação de dar). Caso o 
vendedor não entregue a coisa vendida, o contrato será resolvido nos termos 
do inadimplemento das obrigações de dar (que vimos na aula anterior). 
NATUREZA JURÍDICA 
• Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para ambos os contratantes, 
que serão ao mesmo tempo credores e devedores, uns dos outros. 
• Oneroso: ambas as partes auferem vantagens e ônus patrimoniais de suas 
prestações. 
• Típico: previsto do Código. 
• Comutativo: em regra possui objeto certo com equivalência das prestações 
e contraprestações. Admite-se, em algumas hipóteses, que seja Aleatório, 
quando dependente de um evento incerto. 
• Consensual: o contrato de compra e venda é consensual, pois ele se 
aperfeiçoa com o simples consenso ou manifestação de vontade dos 
contraentes, principalmente no que toca os bens móveis. Pode ter a forma 
solene em algumas situações (ex.: escritura pública para a compra de bens 
imóveis). 
• Translativo do domínio: embora a propriedade só seja transferida com a 
tradição (para bens móveis) ou com o registro (para bens imóveis), serve 
como título adquirendi, isto é, serve como fato gerador da transmissão da 
propriedade. No entanto, o contrato apenas cria a obrigação para a 
transferência da coisa. 
ELEMENTOS ESSENCIAIS 
São elementos dos contratos de compra e venda, além dos comuns a 
todos os negócios jurídicos e os contratos: a) coisa; b) preço ec) 
consentimento. Art. 482, CC: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á 
obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. 
Vejamos cada um deles. 
A) COISA OU OBJETO (res)  é o objeto da compra e venda. Segundo 
a doutrina deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Isto porque os bens 
incorpóreos (direitos de invenção, de propriedade literária, científica ou 
artística) somente poderiam ser objeto de contrato de cessão de direitos. 
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Características 
• Disponibilidade: a coisa deve ser disponível (estar in commercium); as 
coisas insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural), legalmente 
inalienáveis (indisponibilidade legal) e gravadas com cláusula de 
inalienabilidade (indisponibilidade voluntária) não podem ser objeto de 
contrato. As coisas litigiosas podem ser objeto, desde que o adquirente 
assuma o risco da evicção (art. 457, CC). 
• Existência potencial: segundo o art. 483, CC, o contrato pode se referir a 
coisas atuais (já existem) ou futuras (irão existir), embora devam ser 
individualizadas no momento da execução do contrato (coisa determinada 
ou determinável). No caso de coisas futuras, o contrato fica sem efeito se a 
coisa não vier a existir, salvo se a intenção das partes era a de pactuar um 
contrato aleatório (ex.: frutos de uma colheita esperada). 
B) PREÇO (pretium)  é a quantia que o comprador é obrigado a pagar 
pela coisa; é o valor da compra e venda. Se não houver preço, estaríamos 
diante de uma doação. A lei diz que deve ser pago em dinheiro (art. 481, 
CC), todavia, nada impede que o valor expresso em dinheiro seja pago por 
coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, cartão de 
crédito, etc.). Se a contraprestação for realizada de forma diversa da de 
dinheiro não haverá compra e venda. Ex.: se o objeto de um contrato for pago 
com outra coisa, haverá troca ou permuta; se for em prestação de serviço será 
um contrato inominado. Mas se no contrato houver um misto entre dinheiro e 
coisa e prevalecer o dinheiro como maior parte do pagamento, será admissível 
a compra e venda. 
O preço deve ser certo e fixado de comum acordo pelas partes. É NULO 
o contrato em que o preço pode ser fixado ao livre arbítrio de uma das 
partes (art. 489, CC). Todavia, pode ser fixado: 
 No futuro, ao arbítrio de terceiro (art. 485, CC) que os contratantes 
designarem no contrato ou prometerem designar. Neste caso, se o terceiro 
não aceitar a incumbência, o contrato será considerado sem efeito (nulo), 
salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa. 
 À taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar (art. 
486, CC). Também é lícita a fixação do preço em função de índices ou 
parâmetros, desde que suscetíveis de determinação objetiva (art. 487, CC). 
Não sendo a venda à crédito (ou seja, a compra e venda foi 
instantânea), o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o 
preço (art. 491, CC). Nesse caso há uma simultaneidade das prestações. 
Segundo jurisprudência do STF, “não pode exigir entrega da coisa quem não 
satisfez o preço, na forma estipulada no contrato”. 
C) CONSENTIMENTO (consensus)  é o acordo de vontade entre os 
contratantes sobre a coisa, o preço e as demais condições do negócio. 
EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
 A) Tradição: obrigação do vendedor de entregar a coisa com 
todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a propriedade. 
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Geralmente a tradição é efetiva ou real. Mas em certos casos pode ser 
simbólica, como a entrega de algo que represente a coisa (ex.: as chaves do 
carro). 
 B) Garantia: o vendedor deve garantir a qualidade e o bom 
funcionamento da coisa alienada (garantia quanto aos vícios redibitórios – 
art. 441 a 446, CC; garantia contra os vícios do produto – art. 18 e 26, do CDC 
- Lei n° 8.078/90). O vendedor também deve assegurar ao comprador a 
propriedade da coisa (garantia contra a evicção – arts. 447 a 457, CC). Os 
vícios aparentes poderão ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 
(produtos não duráveis) ou 90 dias (produtos duráveis), contados da entrega 
do produto. Se o vício for oculto o prazo computa-se no instante em que o 
defeito se evidenciar. 
 C) Riscos (perigo que a coisa está sujeita): relacionam-se com a 
responsabilidade, caso a coisa ou preço não seja pago. Determina o art. 
492, CC que até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do 
vendedor e os do preço por conta do comprador. Assim, temos como regras: 
• risco da coisa: se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por 
caso fortuito ou força maior, até o momento da entrega (antes da 
tradição), o vendedor sofrerá as consequências, devendo restituir o 
preço, se já o havia recebido; se o fato se der após a tradição, sem 
culpa do vendedor, este terá direito ao preço. 
• risco do preço: se o preço se perder ou se degradar antes da 
tradição, o comprador sofrerá o risco; se isso ocorrer após o 
pagamento, o vendedor arcará com o prejuízo. 
Exceções 
• Se a coisa, para ser entregue, necessitar de ser contada, pesada, 
medida ou assinalada, desde o momento em que tiver sido colocada 
à disposição do comprador, por sua conta correm os riscos. 
• Correm por conta do comprador os riscos das coisas que já tiverem 
sido colocadas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo 
ajustados, se o comprador estiver em mora para recebê-las. 
D) Despesas: aquilo que se gasta para a transferência do bem. 
Segundo o art. 490, CC, temos como regra (admite-se disposição contratual 
em contrário): 
• despesas da tradição: correm por conta do vendedor (ex.: de 
transporte ou carreto, frete, corretagem, comissão, etc.). 
• despesas da escritura: correm por conta do comprador (além dos 
impostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.). 
E) Defeito oculto na venda de coisas conjuntas (art. 503, CC): o 
atual Código optou pela redibição parcial, ou seja, ainda que o preço da venda 
tenha sigo global, se as coisas não formarem um todo inseparável, somente a 
coisa defeituosa será devolvida, deduzindo-se o seu valor do preço, e 
mantendo as demais que estejam em ordem. Ex.: pessoa compra 100 sacas 
de arroz, percebendo depois que 10 sacas estavam estragadas; o comprador 
pode rejeitar as 10 sacas estragadas, abatendo-se o valor destas no preço 
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final, mas o negócio fica mantido em relação às outras 90 sacas. Portanto, o 
defeito de uma coisa não autoriza a rejeição das que estejam em ordem. 
F) Complemento de Área: um contrato de venda de terras pode ser 
feito de duas maneiras: ad mensuram e ad corpus. 
A venda ad mensuram ou por medida (art. 500, CC) é aquela em que 
no contrato se fixa área determinada e estipula o preço por medida de 
extensão (a área é requisito essencial do contrato). O comprador adquire uma 
determinada metragem de terreno e o vendedor deve entregar a quantidade 
vendida (há uma tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 da 
área total enunciada).Se a medida for menor, o comprador terá o direito de 
exigir o complemento da área, e, não sendo possível, o de reclamar a 
rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Se a área 
encontrada for maior do que a declarada no título, o vendedor tem direito, por 
escolha do comprador, de receber a complementação do preço ou a devolução 
do excesso, desde que o vendedor possa provar que tinha motivo suficiente 
para ignorar a medida exata da área vendida. Tanto o vendedor quanto o 
comprador têm o prazo de um ano (decadencial) para ingressaram com as 
ações correspondentes (art. 501, CC). 
Considera-se ad corpus (art. 500, §3°, CC) a compra e venda de uma 
gleba determinada de terra, com limites e confrontações conhecidas por ambos 
os contratantes e colocados na descrição no título. As partes não estão 
interessadas em medidas, mas no todo que compõe a gleba (compro a 
Fazenda Cara Feliz). Neste caso não haverá complementação da área e nem 
devolução do excesso. 
G) Certidões Negativas de Impostos: a lei determina que em toda 
escritura de imóveis devam ser transcritas as certidões de se acharem eles 
quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a 
que possam estar sujeitos. Isto é, quando se compra um imóvel deve ser 
apresentado, no momento do registro, uma certidão de que aquele imóvel está 
quite de todo e qualquer imposto. Chamamos este documento de Certidão 
Negativa de Impostos. Por outro lado, existe a regra de que os ônus dos 
impostos sobre prédios se transmitem aos adquirentes, exceto se constarem 
da escritura pública as certidões de recebimento, pelo fisco, dos impostos 
devidos. Desta forma, o adquirente do imóvel pode ser exonerado de exibir 
certidão negativa de débito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de 
responsabilidade por dívida anterior do imóvel por impostos. 
 Resumindo. Obrigações do comprador: pagar o preço e receber a 
coisa. Obrigações do vendedor: transferir a coisa (tradição ou escritura) e 
responder pela evicção e pelos vícios redibitórios. 
PROIBIÇÃO DE VENDA 
• A lei proíbe que os ascendentes vendam aos descendentes quaisquer bens, 
sem que haja o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge 
do alienante, salvo se casado sob o regime de separação obrigatória de 
bens (art. 496 e seu parágrafo único, do CC), sob pena de anulação do 
ato. Isto porque essa venda poderia simular uma doação em prejuízo dos 
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demais herdeiros. Pergunto: Um pai pode vender um imóvel para um de 
seus filhos? Resposta: pode, mas com o consentimento de todos os outros 
filhos e também da esposa do pai (que é o alienante), sob pena de 
anulação posterior da venda. 
• Uma pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não 
poderá alienar ou gravar de ônus (ex.: hipotecar) os bens imóveis do seu 
domínio sem a autorização do outro cônjuge (art. 1.647, CC). Trata-se da 
outorga: a) uxória (a mulher autoriza a venda feita pelo marido); b) 
marital (o marido autoriza a venda realizada pela esposa). 
• Os consortes (marido e mulher) não poderão, em regra, fazer contrato 
entre si, com relação aos bens incluídos na comunhão (nulidade absoluta). 
Observem que se isto for realizado no regime da comunhão universal 
teremos uma venda fictícia, pois os bens do casal já são comuns e ninguém 
pode comprar o que já lhe pertence. No entanto se a compra e venda tem 
por objeto bem excluído da comunhão (ex.: regime da separação total de 
bens), o negócio pode ser realizado. 
�Observação: para que haja a venda de bens (especialmente imóveis) de 
pessoas absolutamente incapazes é indispensável que eles sejam 
representados por seus pais, tutores ou curadores que deverão solicitar 
autorização judicial para tanto, com prévia avaliação do bem que se 
pretende vender, e ainda a demonstração da necessidade da venda ou o 
benefício econômico desta. Já os relativamente podem alienar seus bens, 
desde que assistidos por seus representantes legais neste ato. 
PROIBIÇÃO DA COMPRA 
Não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (art. 497, CC): 
• Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens 
confiados à sua guarda ou administração. A lei receia que estas pessoas se 
façam prevalecer de sua posição especial para lograrem vantagem em 
detrimento dos titulares dos bens que guardam ou administram. 
• Pelos servidores públicos, os bens da União, dos Estados e dos Municípios, 
que estiverem sob sua administração direta ou indireta, aplicando-se a 
mesma disposição aos juízes, arbitradores, ou peritos que, de qualquer 
modo, possam influir no ato ou no preço da venda. 
• Pelos juízes, empregados da Fazenda, secretários de tribunais, escrivães e 
outros oficiais da Justiça, os bens ou direitos, sobre os quais se litigam em 
tribunal, juízo, ou conselho, no lugar onde esses funcionários servirem ou a 
que se estender sua autoridade. 
• Pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam 
encarregados e os corretores das Bolsas quanto aos bens a eles confiados. 
• O proprietário de coisa alugada, para vendê-la deverá dar conhecimento do 
fato ao inquilino, que terá direito de preferência (veremos isso melhor ainda 
na aula de hoje) para adquiri-la em igualdade de condições com terceiros. 
• O condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender a 
sua parte a estranho, se o outro condômino a quiser (art. 504, 1a parte, 
CC). Trata-se do chamado direito de preferência do condômino sobre a 
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venda de bem indivisível. O condômino a quem não se der conhecimento 
da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a 
estranhos, no prazo de seis meses. Um condomínio pode ser classificado 
em: a) pro indiviso: quando o bem se encontra indiviso (não foi dividido) 
entre os vários proprietários, de modo que cada um apenas possui parte ou 
fração ideal) ou b) pro diviso: quando apesar de possuírem em 
condomínio, cada condômino já tem a sua parte delimitada e determinada. 
Nesta última hipótese, cada condômino pode vender sua parte a terceiro 
sem oferecer aos outros condôminos. No caso do condomínio ser pro 
indiviso, e o bem for indivisível, cada condômino só pode vender sua 
parte a estranhos se antes oferecer aos outros condôminos (como 
dissemos, há o direito de preferência). 
CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA 
Um contrato de compra e venda, desde que os contraentes consintam, 
pode vir acompanhado de cláusulas especiais, que não retiram sua essência, 
mas alteram um pouco sua “fisionomia”, inserindo uma obrigação acessória. A 
doutrina costuma chamar estas cláusulas especiais de pactos adjetos à 
compra e venda. São eles: a retrovenda; a venda a contento; a preempção; 
a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. Vejamos. 
1) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC) 
Retrovenda (ou direito de retrato) é o direito que tem o vendedor de 
readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo, restituindo ao 
comprador o preço recebido, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive 
as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a autorização escrita, 
ou para a realização de benfeitorias necessárias (art. 505, CC). 
A retrovenda é uma cláusula acessória da compra e venda, 
caracterizando-se como uma condiçãoresolutiva expressa, tendo como 
consequência o desfazimento da venda. Ela não é considerada como uma nova 
venda, mas sim como consequência da venda anterior. Ex.: estou passando 
por necessidades financeiras e não desejo perder um imóvel. Desta forma eu 
vendo este imóvel para você. No entanto estabeleço uma cláusula que 
posteriormente você deverá revender o imóvel para mim pelo mesmo preço 
que pagou (acrescidos dos dispêndios feitos como escritura, impostos, etc.). 
Na prática ela não é usada, por trazer certa insegurança nos negócios 
jurídicos. Esta cláusula tem que ser expressa no contrato. A propriedade 
resolúvel se extinguirá no instante em que o alienante exercer seu direito de 
reaver o bem. 
As partes podem pactuar o prazo de retrovenda, mas o máximo é de 03 
(três) anos. Trata-se de prazo decadencial. Este prazo é improrrogável, 
ininterrupto e insuscetível de suspensão. No caso de não se estipular o prazo, 
este será considerado como sendo de três anos. Na hipótese de se estipular 
prazo maior, este será considerado não escrito e ficam valendo os três anos. 
Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável. 
Se o direito de retrato couber a duas ou mais pessoas sobre o mesmo 
imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele 
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acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, 
contanto que seja integral (art. 508, CC). 
2) Venda a contento e Venda sujeita a prova (arts. 509 a 512, CC) 
Venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condição 
suspensiva, em que o negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não 
se declarar por satisfeito. Ex.: A vende para B certa quantidade de vinho e a 
entrega. No entanto a conclusão do negócio fica na dependência de B 
manifestar sua aceitação, após provar o produto. Enquanto o comprador não 
manifestar sua vontade, suas obrigações são de mero comodatário. Até esse 
ato a coisa pertence ao vendedor. Pode haver uma cláusula de manifestação 
de aceitação tácita. Ex.: se você não se manifestar em 30 dias, estamos 
entendendo que você está satisfeito e não poderá mais reclamar. 
Não havendo prazo estipulado para a manifestação do comprador, o 
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o 
faça em prazo improrrogável. 
Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta ao 
comprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. 
Neste caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as 
qualidades por ele apresentadas. Ex.: você prova um copo de vinho e o acha 
excelente. Compra uma caixa deste produto. Mas as demais garrafas não são 
tão boas quanto àquela que você provou. Na hipótese da coisa não apresentar 
as qualidades explicitadas pelo vendedor, ela poderá ser enjeitada, aplicando-
se as regras do vício redibitório (art. 510, CC). 
3) Preempção, preferência ou prelação (arts. 513 a 520, CC) 
O contrato de compra e venda pode conter a cláusula segundo a qual o 
comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (móvel 
ou imóvel), se caso o comprador for vendê-la a terceiro ou dá-la em 
pagamento, para que o comprador use de seu direito de prelação (preferência) 
na compra. O preço será "tanto por tanto", isto é, o valor que seria pago pelo 
terceiro. 
����Cuidado para não confundir o direito de preempção (preferência) 
com a retrovenda. Nesta última a pessoa é obrigada (num prazo de até três 
anos) revender a coisa para quem lhe vendeu inicialmente, sendo que o preço 
é o mesmo que ela pagou (mais despesas de transferência). No direito de 
preempção, quando eu for revender a coisa (se um dia eu for revendê-la), 
devo oferecer primeiro ao primeiro vendedor. E o preço será o de mercado, ou 
seja, o mesmo valor que o terceiro interessado pagaria se ele fosse comprar a 
coisa. É muito parecido. Mas existem diferenças. E o examinador gosta de 
confundir tais institutos. 
O direito de preferência é intransmissível, isto é, não se pode ceder a 
terceiros e nem passar aos seus herdeiros, sendo personalíssimo (art. 520, 
CC). Prazo máximo para o exercício da preempção: a) se a coisa for móvel, 
não poderá exceder 180 dias; b) se for imóvel, não poderá exceder 02 anos. 
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 Observação: não sendo fixado um prazo determinado, o direito de 
preempção caducará em 03 dias se for móvel, ou 60 dias se for imóvel. 
Se o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do 
preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e 
danos. Se o adquirente também estiver de má-fé, responde solidariamente 
(art. 518, CC). 
Como regra o direito de preferência decorre do contrato. Mas em 
algumas situações é a lei que o prevê. Assim, têm direito de prelação (ou 
preferência) legal: 
• o dono de bem desapropriado (trata-se do direito de retrocessão, 
previsto no art. 519, CC); ou seja, se a coisa expropriada para fins de 
necessidade ou utilidade pública, ou interesse social, não tiver o destino 
para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços 
públicos, caberá ao expropriando o direito de preferência, pelo preço atual 
da coisa. 
• o condômino de bem indivisível – um condômino só pode vender sua parte 
a estranhos, se oferecer primeiro a outro condômino, nas mesmas 
condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer 
para si a coisa vendida a estranhos, se o fizer no prazo (decadencial) de 
180 dias. 
• o locatário em relação ao bem locado – o art. 27, da Lei n° 8.245/91 prevê 
que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade 
de condições com terceiros, nos casos de venda ou promessa de venda. O 
locatário deverá exercer este direito no prazo (decadencial) de 30 dias. Se o 
locador não respeitar o direito de preferência, há duas opções para o 
locatário preterido: reclamar perdas e danos ou depositar o preço (e demais 
despesas do ato de transferência) e haver para si o imóvel locado. Nesta 
última hipótese deve requerer no prazo de 06 (seis) meses, a contar do 
registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação 
esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matrícula 
do imóvel. 
4) Reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC) 
Ocorre quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa 
móvel infungível (regra), que o vendedor reserve para si a propriedade do 
bem, até o momento em que se realize o pagamento integral do preço, quando 
então o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere ao comprador a 
posse da coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento (art. 521, CC). 
Ex.: eu vendo um carro para você em dez prestações; transfiro a posse para 
você. Mas a propriedade continua sendo minha. Quando você me pagar o 
preço integralmente, somente aí eu irei transferir a propriedade para você em 
definitivo. 
Trata-se de um contrato formal, que deve ser feito sempre por escrito. 
Para valer contra terceiros (erga omnes) deve ser registrado no Cartório de 
Títulos e Documentos. A doutrina predominante o considera como sendo uma 
venda sob condição suspensiva, em que o evento futuro e incerto é o 
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pagamento integral do preço; suspende-se a transmissão da propriedade até 
que se tenha o implemento da condição, isto é, o pagamento integral do preço 
ajustado. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se 
automaticamente. Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, 
poderá o vendedor: 
• Pleitear a rescisão do contrato, reintegração de posse da coisa, 
devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas); 
• Mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, 
pois o atraso de uma prestação acarreta no vencimento antecipado das 
demais. Observem os arts. 1.070 e 1.071 (especialmente o seu §3o), do 
Código de Processo Civil. 
 Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se 
houver a expressa autorização do vendedor. 
5) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC) 
 Esta prática vem sendo usada em negócios de importação e exportação, 
ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust 
receipt). Isso porque os encontram-se em lugares diversos de onde está a 
mercadoria no ato da conclusão do contrato. Substitui-se a tradição da coisa, 
pela entrega de seu título representativo ou outros documentos exigidos no 
contrato. O vendedor, entregando os documentos, se libera da obrigação e 
tem direito ao preço; o comprador, na posse justificada de tais documentos, 
pode exigir do transportador a entrega da mercadoria. 
6) Pacto Comissório 
É a cláusula por força da qual se opera a extinção (resolução) dos 
direitos contratuais da parte contratante que não cumpre a sua prestação. Era 
um dispositivo expresso no Código Civil anterior. O atual não cuida mais de 
tal cláusula nos contratos em geral. Tal cláusula não é contrária à lei, nem 
à ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida a 
sua utilização em nenhum dispositivo da lei. Portanto, entendo que o simples 
fato de o novo Código não mais se referir, de modo expresso, à cláusula “pacto 
comissório” não excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada, principalmente 
nos negócios jurídicos bilaterais. Quando expressamente previsto no contrato 
de compra e venda, pelas partes intervenientes, ele funciona como condição 
resolutiva expressa. 
 
TROCA OU PERMUTA 
(art. 533, CC) 
 
O contrato de troca ou permuta é aquele pelo qual as partes se 
obrigam a dar uma coisa por outra coisa que não seja dinheiro. Operam-se, 
ao mesmo tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas de compensação 
recíproca. Este contrato também é chamado de escambo. 
 
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NATUREZA JURÍDICA 
Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, comutativo e translativo de 
propriedade (há duas tradições, duas entregas). 
OBJETO 
O objeto da permuta há de ser dois bens. Se um dos contraentes der 
dinheiro ou prestar serviços, não haverá a troca ou permuta. Podem ser 
trocados todos os bens que puderem ser vendidos, mesmo sendo de espécies 
diversas e valores diferentes. Assim como na compra e venda, gera para cada 
contratante a obrigação de transferir para o outro o domínio da coisa objeto 
de sua prestação. 
RELAÇÃO COM A COMPRA E VENDA 
Há uma grande analogia entre os dois institutos. Por isso o legislador 
(art. 533, CC) determina que se apliquem à permuta as mesmas disposições 
relativas à compra e venda (em relação às garantias, vícios redibitórios, 
evicção, etc.). No entanto, ressaltamos as seguintes diferenças: 
 na troca, ambas as prestações são em espécie; na venda, a prestação de 
um dos contratantes é em dinheiro. 
 o vendedor, uma vez entregue a coisa vendida, não poderá pedir-lhe a 
devolução no caso de não ter recebido o preço; já o permutante terá o 
direito de repetir o que deu, se a outra parte não lhe entregar o objeto 
permutado. (lembrando que repetir é devolver coisa ou dinheiro; ou seja, 
restituir o que foi entregue). 
EFEITOS 
• a permuta encerra uma dupla venda. 
• cada um dos permutantes pagará metade das despesas da troca, além 
de pagar, cada um, o imposto sobre o valor do bem adquirido. 
• é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e 
descendentes, sem o expresso consentimento dos outros descendentes 
e do cônjuge do alienante; se os valores forem iguais a troca é válida. 
 
CONTRATO ESTIMATÓRIO 
(arts. 534 a 537, CC) 
 
Contrato estimatório ou venda em consignação é o negócio jurídico 
em que alguém (consignatário) recebe de outrem (consignante) bens móveis, 
ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço estimado 
previamente, se não restituir as coisas consignadas, dentro do prazo ajustado 
(art. 534, CC). É considerado com sendo um contrato real, pois há necessidade 
da entrega do objeto. Exemplo: Digamos que em minha residência eu 
fabrique, manualmente, alguns brinquedos ou enfeites, doces ou salgados, etc. 
Desejo vender esses bens. Mas não tenho um ponto de venda. Assim, eu deixo 
esses bens na padaria de um amigo ou no salão de beleza de outra amiga. 
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Esses bens ficam expostos para à venda. Entrego os bens a meus amigos e 
eles podem vender os bens. Posteriormente eles vendem e devem prestar 
contas comigo. Também usamos a expressão “venda em consignação”. 
PARTES 
• Consignante: é aquele que entrega a coisa; no exemplo fornecido 
acima, sou eu. 
• Consignatário: é aquele que recebe a coisa para vendê-la; no nosso 
exemplo, são os meus amigos: o do dono da padaria, a dona do salão de 
beleza, etc. 
NATUREZA JURÍDICA 
Trata-se de um contrato bilateral ou sinalagmático (obrigações para 
ambas as partes), oneroso (envolve sacrifício patrimonial), real (exige a 
entrega), comutativo (as partes têm conhecimento prévio acerca de suas 
prestações), informal (não exige forma solene, podendo ser verbal) e 
temporário. 
EFEITOS 
• o consignante não perderá o domínio (a propriedade) da coisa 
consignada, até que o consignatário a negocie com terceiros. 
• o consignante não poderá dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou 
de lhe ser comunicada a restituição. 
• a coisa consignada não poderá ser objeto de penhora pelos credores do 
consignatário, enquanto não for pago integralmente o seu preço. 
• o consignatário deverá pagar as despesas de custódia e venda. 
• o consignatário não se libertará da obrigação de pagar o preço, se a 
restituição da coisa consignada, em sua integridade, se tornar 
impossível, ainda que por fato a ele não imputável. 
 Venda em Consignação X Pagamento em Consignação 
É muito comum o aluno confundir o contrato de venda em 
consignação (contrato estimatório) com o pagamento em consignação. Já 
vimos este último instituto na aula sobre Obrigações – Parte Geral. Este é uma 
forma especial de pagamento e extinção da obrigação. Trata-se do depósito 
da coisa devida (judicial ou extrajudicialmente) feito pelo devedor, com o 
objetivo de liberar-se da obrigação líquida e certa. O exemplo clássico é o do 
credor que, sem justa causa, se recusa a receber a coisa (ou dar a quitação); 
neste caso o devedor deposita a coisa e se libera da obrigação. 
 
DOAÇÃO 
(arts. 538 a 564, CC) 
 
Doação é o contratopelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere 
do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Exige-se, 
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para tanto, dois elementos: a) subjetivo: o animus donandi, ou seja, a 
vontade de se fazer uma liberalidade espontânea; b) objetiva: transferência 
da propriedade de bens ou direitos do patrimônio de uma pessoa para outra. 
Da mesma forma que a compra e venda, a doação apenas gera a 
obrigação de transferir os bens e direitos e não a propriedade (esta se 
transmite com a tradição ou o registro). 
PARTES 
• Doador: é a pessoa que doa. 
• Donatário: é a pessoa que recebe o bem objeto da doação. 
NATUREZA JURÍDICA 
• Contrato unilateral e gratuito: requer intervenção de duas partes 
contratantes. No entanto, apenas o doador assume a obrigação de 
transferir bens ao donatário (apenas uma é devedora), não havendo 
contraprestação por parte do donatário. A doação é ato de liberalidade. 
Todavia, pode ser estipulado um encargo, caso o doador vincule o 
donatário a determinado ônus. Ex.: dou-lhe um terreno, desde que você 
plante determinada cultura, ou construa uma casa, etc. 
• Consensual: aperfeiçoa-se com a manifestação de vontade das partes. 
• Supõe a aceitação: o contrato de doação só se aperfeiçoa com a 
aceitação do bem por parte do donatário. Portanto trata-se de um negócio 
receptício (quer dizer, exige a manifestação de vontade da outra parte: ou 
seja, a aceitação). Referida aceitação pode ser expressa ou tácita. Neste 
último caso o doador marca um prazo para que o donatário recuse a 
doação. Se ele não se manifestar neste prazo, o silêncio acarreta em 
aceitação tácita da doação, desde que seja “pura”: presume-se que ele 
aceitou a doação. Se a doação for com encargos, exige-se a forma 
expressa. 
• Forma: em regra, trata-se de um contrato solene, pois o art. 541, CC 
impõe uma forma que deverá ser respeitada, sob pena de não valer o 
contrato. É obrigatória a forma escrita, uma vez que se exige instrumento 
público ou particular. Admite-se a forma verbal (seguida de tradição) para 
os bens móveis de pequeno valor (é chamada de “doação manual” – art. 
541, parágrafo único, CC). É necessária a forma de escritura pública para 
imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no 
País (art. 108, CC), sujeita à posterior transcrição no Registro Imobiliário. 
• Ato inter vivos: Não existe doação para após a morte (caso contrário 
estaríamos diante de uma cláusula testamentária e não de uma doação). 
CAPACIDADE ATIVA PARA DOAR 
Para que a doação seja válida, além dos elementos genéricos e comuns 
a todos os negócios jurídicos, ainda é imprescindível observar os seguintes 
requisitos: 
• Os absoluta ou relativamente incapazes em regra não podem doar, nem 
mesmo por meio de representantes legais, visto que tais liberalidades não 
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são feitas no interesse do representado. O pródigo (pessoa que dissipa seus 
bens; dilapida seu patrimônio) pode doar, desde que assistido por seu 
curador, que dará ou não sua anuência para o ato. 
• Os cônjuges, sem a devida outorga (exceto no regime da separação 
absoluta), estão impedidos de fazer doação, não sendo remuneratória, com 
os bens e rendimentos comuns, ou dos que possam integrar futura meação. 
• O cônjuge adúltero não pode fazer doação a seu cúmplice, sob pena de 
anulabilidade (pleiteada pelo cônjuge inocente ou seus herdeiros 
necessários, no prazo decadencial de até dois anos depois de dissolvida a 
sociedade conjugal: art. 550, CC). 
• Os consortes (marido e mulher) não podem fazer doações entre si se o 
regime for da comunhão universal; se outro for o regime, não havendo 
disposição em contrário, nada obsta a doação, importando em 
adiantamento do que lhes couber por herança (art. 544, CC). 
• As pessoas jurídicas de direito privado podem fazer e receber doações. 
• O falido não pode fazer doações porque perdeu a administração de seus 
bens e isso lesaria seus credores. 
REQUISITOS OBJETIVOS PARA A DOAÇÃO 
Inicialmente é necessário que a coisa esteja in commercium. Esta coisa 
pode se referir a bem móvel ou imóvel; corpóreo ou incorpóreo; presente ou 
futuro; etc. Além disso, deve ser observado: 
• Uma pessoa não pode doar todos os seus bens (doação universal), sem 
reserva de parte ou renda suficiente para sua subsistência (art. 548, CC). 
Nula será tal doação. Mas a proibição será eliminada se o doador se 
reservar o usufruto dos bens. Ex.: uma pessoa, já com 80 anos, deseja 
doar todos os seus bens em vida, para evitar “futuras desavenças 
familiares” após a sua morte. Ele não pode fazer a doação pura e simples. 
Qual a solução? Ele doa os bens e no mesmo instrumento se reserva no 
direito de usufruto. Desta forma ele perde a propriedade dos bens, mas 
continua a usufruir (morar ou alugar) o mesmo. 
• Se com a doação o doador ficar insolvente (passivo maior que o ativo – 
em outras palavras tem mais dívidas do que patrimônio), os credores 
prejudicados poderão anulá-la, pois neste caso pode ter ocorrido a fraude 
contra credores (caso tenha ficado com alguma dúvida, releia este ponto 
na aula referente aos Fatos e Atos Jurídicos). 
• Nula também será a doação da parte excedente do que poderia dispor o 
doador em testamento (doação inoficiosa, que veremos logo adiante). 
DOAÇÃO A INCAPAZES 
As pessoas que não podem contratar (os incapazes, relativa e 
absolutamente) podem aceitar doações puras (isto é, sem encargos  art. 
543, CC). A doação feita ao nascituro é válida, desde que aceita pelos pais 
(art. 542, CC). Trata-se de caso de ato jurídico sujeito a condição suspensiva, 
pois a doação somente se efetivará se houver o nascimento com vida do 
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nascituro. Caso ele nasça morto (natimorto), o contrato será considerado 
ineficaz. Igualmente válida será a doação feita em contemplação de casamento 
futuro e referente aos filhos futuros do casal. 
ESPÉCIE DE DOAÇÃO 
• Pura e simples ou típica: é aquela feita por mera liberalidade; quando 
não se impõe nenhum ônus, nenhuma restrição ao donatário, que 
desfrutará amplamente do bem recebido, sem qualquer limitação. 
• Condicional: quando surte efeitos somente a partir de determinado 
momento ou ao findar uma determinada situação (lembrem-se que 
condição se subordina a ocorrência de um acontecimento futuro e incerto). 
Exemplo: doação feita subordinando-se a realização de um casamento 
(chamamos de doação propter nuptias). Neste caso há uma condição 
suspensiva: a doação só terá efeito se o casamento se realizar. A doação 
também pode ser condicionada aos futuros filhos do casal (art. 546, CC). 
Se houver dúvidas sobre o tema, retorne à aula sobre Fatos e Atos 
Jurídicos. 
• A termo: quando contém um termo inicial ou final (lembrem-se que o 
termo se subordina à ocorrência de um evento futuro e certo). Ex.: doei 
um sítio a João, que terá o direito de usá-lo durante dez anos; após esta 
data o direito de usar passará a ser de Antônio. 
• Contemplativa: ocorre quando a pessoadoa e declara o motivo da 
doação. Ex.: doo uma casa a uma fundação séria, em razão dos excelentes 
trabalhos prestados com crianças carentes e sabendo que a doação será 
revertida para suas finalidades (art. 540, 1ª parte, CC). 
• Subvenção periódica: o doador estipula rendas ao donatário em 
periodicidade (semanal, quinzenal, mensal, etc.). Ao invés de haver apenas 
um ato na doação, esta é feita por meio de vários atos, daí ser uma 
modalidade de contrato de “trato sucessivo”. Obs.: este tipo de doação 
extingue com a morte do doador, salvo se houver previsão no contrato 
sobre a transferência da obrigação para os herdeiros (hipótese em que 
ficará limitada ao valor da herança). No entanto o prazo máximo é a vida 
do donatário, que não poderá estendê-la a seus herdeiros (art. 545, CC). 
• Com encargo ou modal ou onerosa: quando o doador impõe ao 
donatário alguma incumbência em seu benefício, em proveito de terceiro 
ou de interesse geral. Ex.: doei um terreno com a obrigação de o donatário 
ali construir uma escola; doei uma casa com a obrigação de se colocar os 
impostos em dia, etc. Com esse encargo a doação passa a ser onerosa, 
aplicando-se as regras referentes aos vícios redibitórios (art. 441, 
parágrafo único, CC), além de surgir a possibilidade de revogação da 
doação por inexecução do encargo. Têm legitimidade para exigir o 
cumprimento do encargo o próprio doador, o terceiro por ele beneficiado, 
ou mesmo o Ministério Público (após a morte do doador), se o encargo for 
em benefício de interesse geral (art. 533, CC). Caso a doação não 
estabeleça um prazo para o cumprimento do encargo, pode o beneficiário 
conceder um “prazo razoável”, devendo constituir o donatário em mora por 
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meio de uma interpelação judicial ou notificação (art. 562, 2ª parte, CC). O 
não cumprimento do encargo é causa de resolução da doação. 
• Remuneratória: é aquela que tem por finalidade recompensar ou 
agradecer um serviço ou favor prestado pelo donatário ao doador (art. 540, 
2ª parte, CC). Esta doação não é tida como gratuita, mas onerosa. Ex.: 
doação de um leitão ao médico que tratou do doador sem nada cobrar. Na 
verdade a parte que corresponde à retribuição do serviço prestado é 
pagamento; só será doação, propriamente dita, quanto à parte que exceder 
o valor desse serviço. 
• Com cláusula de reversão (resolutiva): o doador estipula que se o 
donatário morrer antes dele, os bens doados retornarão ao patrimônio do 
doador, gerando, assim, uma sucessão anômala (isto porque não segue o 
caminho natural de uma sucessão, que seria rumo ao patrimônio dos 
sucessores do donatário). Não prevalece a cláusula de reversão em favor 
de terceiro; apenas é permitida em favor do próprio doador (art. 547 e seu 
parágrafo único, CC), ou seja, o doador não pode, por exemplo, estipular 
que caso João (donatário) morra este bem vá para o patrimônio de José. 
Se isso fosse admitido, ainda que de forma indireta, estaríamos diante de 
um caso de pacto sucessório (pacta corvina), expressamente proibido por 
nosso Direito (art. 426, CC). Tem efeitos retroativos, anulando eventuais 
alienações feitas pelo donatário, fazendo os bens reverterem livres de 
quaisquer ônus ao doador. 
• Doação conjuntiva: é aquela feita em comum a mais de uma pessoa, 
sendo distribuída por igual entre os diversos donatários, exceto se o 
contrato estipulou o contrário (art. 551, CC). Caso os beneficiários sejam 
marido e mulher, falecendo um deles, terá o cônjuge sobrevivente o direito 
de acrescer à sua parte a do falecido. 
• Doação inoficiosa: segundo o dicionário jurídico “De Plácido e Silva”, 
inoficioso é o “ato que se pratica, injustamente, em detrimento de outrem, 
privando-o do que lhe deveria competir”. Portanto doação inoficiosa é a 
ocorre quando uma pessoa doa a um filho bens que deveriam pertencer à 
legítima do outro, ou seja, é a que excede a parte do patrimônio que 
poderia ser incluída no testamento. Assim, havendo herdeiros 
necessários (art. 1.845, CC: descendentes, ascendentes ou cônjuge) o 
doador não pode ultrapassar metade dos bens da herança (art. 1.846, CC); 
aquilo que ultrapassar deve ser desconsiderado, nulo (art. 549, CC). 
• Doação a entidade futura (art. 554, CC): é aquela cujo donatário é uma 
pessoa jurídica que ainda não foi criada, mas que será constituída. Se isso 
não ocorrer no prazo de dois anos, haverá a caducidade do ato (trata-se de 
uma doação sob condição suspensiva: a criação da pessoa jurídica). 
����IMPORTANTE ���� DOAÇÃO A DESCENDENTES 
É permitida a doação de bens dos pais aos filhos. E não é imprescindível 
a autorização dos outros filhos para esta doação. No entanto, "a doação de 
ascendente a descendente, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento 
do que lhes cabe por herança" (art. 544, CC). Exemplo: Um homem viúvo 
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possui três imóveis do mesmo valor e três filhos. Pergunto: ele pode doar em 
vida um imóvel a um dos filhos? Necessita de autorização dos outros filhos? 
Resposta: o pai pode fazer a doação do bem sem autorização dos demais 
filhos. No entanto, quando esse pai falecer, esta situação será levada em 
consideração no inventário. Aquele filho que recebeu a doação, em tese, não 
terá mais direito à herança. Houve o que chamamos de adiantamento da parte 
que lhe era cabível, ou seja, adiantamento da legítima. Ele terá que prestar 
contas desta doação no inventário, trazendo aquele bem à colação, para um 
“acerto de contas”. Portanto os dois imóveis restantes serão divididos entre os 
outros dois filhos. Vamos dar outro exemplo em cifras. Um pai (viúvo) tinha 
três filhos e um patrimônio de 150. Em vida doou 30 para um dos filhos. 
Patrimônio restante: 120. Logo depois o pai faleceu. Não basta simplesmente 
dividir o que restou por três. No inventário a quantia doada deve ser “colada” 
ao que restou, totalizando os 150. Somente após a colação o patrimônio será 
dividido. Assim os outros dois filhos receberão 50 cada um e o que recebeu a 
doação inicial receberá somente 20, pois já havia recebido 30 antes. Outra 
pergunta: E se o pai, que tinha três imóveis, doar dois deles a um dos filhos? 
Resposta: neste caso a doação de um dos imóveis será válida, pois está dentro 
de sua parte disponível. Mas o outro não. Nesse caso, a doação que 
ultrapassou a parte disponível é considerada nula. Isto porque qualquer 
cláusula que altere normas de ordem pública de direito sucessório é 
considerada nula. 
Por ocasião da morte do doador, se faz necessário que os bens recebidos 
pelos filhos sejam arrecadados no inventário, para nova conferência, por meio 
da colação. Colação consiste na arrecadação dos bens recebidos pelos 
herdeiros do de cujus, quando este ainda vivia, trazendo-os todos para o 
processo de inventário, a fim de serem submetidos a uma conferência e 
divisão no juízo do inventário. 
Todavia, pode ocorrer que a doação tenha sido feita saindo os bens da 
parte disponível de seu patrimônio, dispensando-se expressamente o donatário 
da colação. Neste caso, a doação não importa em adiantamento da legítima. 
REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO 
A doação é um contrato e, como tal, uma vez aperfeiçoado (com a 
aceitação do donatário), só pode ser rescindido pela vontade de ambas as 
partes ou pela presença de algum vício, gerando nulidade ou anulabilidade 
(ex.: coação,estado de perigo, não se respeitar a forma adequada, etc.). 
Todavia, excepcionalmente a doação poderá ser revogada por ingratidão do 
donatário ou por inexecução do encargo (art. 555, CC). Vejamos. 
A) Ingratidão do donatário. Isto ocorrerá se o donatário: 
• atentar contra a vida do doador. 
• cometer alguma ofensa física contra o doador. 
• injuriar ou caluniar o doador. 
• recusar alimentos ao doador, desde que pudesse ministrá-los. 
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A revogação deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um 
ano, a partir do conhecimento do fato que a autorizar pelo doador, mediante 
ação judicial. Trata-se deu um direito personalíssimo (art. 560, CC), ou seja, 
somente o próprio doador pode revogar uma doação. No entanto, se a 
ingratidão consistiu em homicídio doloso contra o doador, a ação caberá aos 
seus herdeiros (art. 561, CC). Além disso, nas outras hipóteses, se o doador 
requereu a revogação judicialmente e depois faleceu, seus herdeiros podem 
continuar com a ação. 
Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a 
liberalidade por ingratidão do donatário (art. 556, CC), sendo nula disposição 
neste sentido. 
A revogação não prejudica os direitos adquiridos de terceiros (art. 563, 
CC). Isto é, revogada a doação, os bens voltam ao patrimônio do doador, 
respeitados, porém, os direitos dos terceiros. Se o donatário já vendeu um 
bem, o terceiro não fica prejudicado. Porém o preço recebido pelo donatário na 
venda deve retornar ao doador. 
Não se revogam por ingratidão as doações 
• puramente remuneratórias. 
• oneradas com encargo. 
• que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (dívidas de 
jogo ou prescritas). 
• feitas para determinado casamento. 
B) Descumprimento do encargo imposto (se houver): a doação onerosa 
poderá ser revogada pela inexecução de um encargo, desde que o donatário 
incorra em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá 
notificar judicialmente o donatário, assinalando-lhe prazo razoável para que 
cumpra a obrigação assumida (art. 562, CC). 
 
LOCAÇÃO 
 
A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração 
paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, 
o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável 
economicamente ou a execução de alguma obra determinada. Levando-se em 
consideração este conceito, podemos estabelecer três espécies de locação: 
a) Locação de Coisas (locatio rei) – uso e gozo de bem infungível. 
b) Locação de Serviços (locatio operarum) – prestação de serviços 
economicamente apreciável. 
c) Locação de Obras ou empreitada (locatio operis faciendi) – 
execução de obra ou trabalho. 
 
 
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����OBSERVAÇÕES ���� 
01) Essa era a forma que o Código anterior classificava a locação. 
Pela disposição atual no Código Civil, a prestação de serviços e a 
empreitada não são mais espécies de locação, até porque o legislador as 
colocou no Código após o contrato de empréstimo, fazendo questão de separar 
esses contratos (prestação de serviços e empreitada) da locação de coisas. E 
reservou a expressão “locação” apenas para as coisas. 
02) É conveniente também esclarecer que as expressões “locação” e 
“arrendamento” são usadas como sinônimas. No entanto, na prática, se 
costuma usar o termo arrendamento para se designar o aluguel de imóveis 
rústicos (ou rurais) e locação para bens (móveis ou imóveis) urbanos. Trata-se 
apenas de uma questão de terminologia da doutrina, não estando expressa na 
lei. 
CARACTERÍSTICAS COMUNS 
As três modalidades de contrato acima mencionadas apresentam as 
seguintes características comuns: 
• Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem haver a transmissão 
da propriedade. 
• Termos usados para a Remuneração: 
a) na locação de coisas →→→→ aluguel 
b) na prestação (locação) de serviços →→→→ salário 
c) na empreitada (locação de obras) →→→→ preço 
 
LOCAÇÃO DE COISAS 
(arts. 565 a 578, CC) 
 
É o contrato pelo qual uma das partes (locador, senhorio) se obriga a 
ceder à outra (locatário, inquilino), por tempo determinado, ou não, o uso e 
gozo de coisa não fungível (ou infungível: que não pode ser substituído por 
outro igual), mediante certa remuneração (art. 565, CC). Portanto é oneroso. 
Se houver mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, se 
o contrato não estipulou o contrário. 
Caso se referisse a bem fungível, teríamos o mútuo (que veremos mais 
adiante) e não a locação. No entanto, em certas hipóteses, os bens fungíveis 
podem ser alugados. Isto quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam 
vel ostentationem. Ex.: ceder ao locatário garrafas de vinho, ou cestas de 
frutas, para que sirvam apenas de ornamentação em uma festa, sendo que 
estes bens serão devolvidos depois da festa. Por outro lado, se a coisa fosse 
infungível, porém gratuita, teríamos não uma locação, mas sim o comodato 
(que também será analisado mais adiante). 
 
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NATUREZA JURÍDICA 
• Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para ambos os contratantes. 
• Oneroso: ambas as partes auferem vantagens e ônus patrimoniais de suas 
prestações. Se fosse gratuito, seria um comodato. 
• Tipico: previsto do Código Civil. 
• Comutativo: em regra possui objeto certo com equivalência das prestações 
e contraprestações. 
• Consensual: o contrato de compra e venda é consensual, pois ele se 
aperfeiçoa com o simples consenso ou manifestação de vontade dos 
contraentes, não se exigindo a entrega da coisa pelo locador para que 
ocorre seu aperfeiçoamento. 
• Não solene: em regra a forma é livre, celebrado por escrito ou até 
verbalmente, no entanto a forma escrita é exigida em algumas situações. 
Em caso de alienação do bem o locatário somente estará protegido se o 
contrato for celebrado por escrito e for registrado (registro de títulos e 
documentos: bens móveis; registro de imóveis: imóveis). 
• Trato sucessivo (ou execução continuada): a execução do contrato de 
locação se prolonga no tempo e o pagamento do aluguel, em regra, 
corresponde a uma obrigação periódica. 
PARTES 
• Locador (senhorio ou arrendador): é quem oferece a coisa em locação, 
transmitindo a posse direta ao locatário, reservando para si a posse 
indireta. Em regra o locador é o proprietário da coisa. No entanto isso 
nem sempre ocorre, pois em algumas situações o locador pode não ser o 
titular do domínio. Ex.: no usufruto o nu proprietário possui o título de 
propriedade e o usufrutuário tem o direito de usar a coisa alheia (morar) 
ou retirar os frutos por ela produzidos, sem alterar-lhe a substância 
(alugar); portanto, o usufrutuário, embora não seja proprietário, 
pode ser locador. O mesmo ocorre na sublocação (desde que 
expressamente permitida no contrato) e com o inventariante, que pode 
alugar os bens do espólio. 
• Locatário (inquilino ou arrendatário): é o que recebe a coisa em locação 
e que por sua vez, deve pagar o aluguel. 
ELEMENTOS 
Sendoa locação um contrato, e, portanto, um negócio jurídico, será 
sempre um ato jurídico bilateral. Portanto, seus elementos serão os mesmos 
previstos para um negócio jurídico em geral, acrescentando-se: a coisa (res), 
o preço (pretium) e o consenso (consensus): 
• COISA (objeto): como vimos, o bem a ser locado pode ser móvel ou 
imóvel, corpóreo ou incorpóreo, divisível ou indivisível. Por outro lado ele 
deve ser infungível (regra), inconsumível e suscetível de gozo. Além disso, 
deve ser sempre lícito e possível. É conveniente ressaltar que mesmo um 
bem inalienável (ex.: bem gravado com cláusula de inalienabilidade, bem 
de família) pode ser locado. Se o contrato nada dispuser, como regra, a 
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locação do principal abrange os acessórios (a locação de uma fazenda 
abrange as casas, as pertenças, as benfeitorias, etc.). �Obs.: é possível a 
locação de coisa alheia, enquanto durar a posse do locador (ex.: um bem 
imóvel foi entregue a um credor para garantir uma dívida; se houver 
previsão expressa é possível que este credor alugue a coisa do devedor, 
inclusive para abater o recebido da dívida). 
• PREÇO (remuneração, aluguel ou renda): é a importância que o locatário 
paga pelo uso da coisa. Em regra esse valor é periódico (prestação 
sucessiva). No entanto admite-se que o valor seja pago de uma só vez 
(aluguéis para temporada). O valor do aluguel pode ser estipulado 
livremente pelas partes, sendo proibida a imposição exclusiva de uma 
das partes. Em algumas hipóteses especiais o valor pode ser feito por 
arbitramento administrativo ou judicial ou até imposto por ato 
governamental. Pode também decorrer de concorrência pública (locações de 
bens da União). Ele deve ser certo, podendo ser em dinheiro ou qualquer 
outro bem. Deve também ser sério; se for irrisório será um empréstimo da 
coisa de forma dissimulada. Como vimos na aula sobre o Direito das 
Obrigações, é proibida qualquer forma de vinculação ao salário 
mínimo, moedas estrangeiras e metais preciosos (art. 318, CC). Os 
reajustes devem seguir o disposto em lei específica. Se o locatário não 
pagar o preço, sua cobrança poderá ser feita judicialmente, havendo motivo 
para rescisão contratual. 
• CONSENTIMENTO VÁLIDO: é o acordo de vontades, que pode ser 
expresso ou tácito. No entanto, para que o negócio seja válido o 
consentimento deve ser dado de forma livre, consciente e de boa-fé. Os 
incapazes só poderão alugar se forem representados (para os 
absolutamente incapazes) ou assistidos (para os relativamente incapazes) 
por seus representantes legais (pais, tutores ou curadores). 
FORMA E PRAZO 
A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive a 
verbal, posto que é um contrato consensual. 
O prazo é sempre temporário. Poderá até ser vitalício, mas nunca 
perpétuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do 
que se pactuar no contrato. O Código Civil não estabelece um prazo máximo 
para a vigência da locação. Se não for estipulado um prazo exato, ele será 
indeterminado. A Lei do Inquilinato (LI) estabelece uma restrição para 
contratos celebrados com prazo igual ou superior a 10 anos: depende 
de autorização ou vênia conjugal (outorga marital ou uxória), na hipótese 
de apenas um dos consortes ser o locador. Se não houver esta vênia, o 
cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. 
Se o contrato de locação for pactuado com prazo fixo o locador não 
poderá reaver a coisa alugada antes do seu vencimento (salvo se 
rescindir o contrato e indenizar o locatário pelas perdas e danos resultantes 
desta quebra de contrato; neste caso o locatário terá direito de retenção do 
bem até o pagamento da indenização). Por outro lado o locatário poderá 
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devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma 
proporcional ao tempo que resta para o fim da locação (art. 571, CC). Se 
este valor for excessivo, o Juiz pode reduzir este valor para “bases razoáveis” 
(art. 572, CC). Tal dispositivo está em sintonia com o art. 413, CC que permite 
ao Juiz “reduzir equitativamente” o valor da cláusula penal, quando a 
obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o seu montante for 
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do 
negócio. Nota-se, mais uma vez, a presença da “função social do contrato” 
(art. 421, CC) e a proibição do enriquecimento indevido. 
ESPÉCIES 
De uma forma geral a locação pode ser de: 
1) Coisa 
a) Móvel: rege-se pelo Código Civil (ex.: locação de um carro). 
b) Imóvel: rege-se pelo Código Civil (ex.: locação de um terreno, de 
uma garagem autônoma, etc.). 
2) Prédios Urbanos (neste caso aplica-se a Lei n° 8.245/91) 
a) Residenciais urbanos 
b) Não residenciais: 
• comerciais ou industriais urbanos e rústicos (art. 51). 
• hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de 
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público 
(art. 53). 
• lojistas e empreendedores de shopping center (art. 54). 
• não comerciais urbanos (ex.: prédio para rede de associação). 
3) Prédios Rústicos (destinados à atividade rural)  neste caso aplica-se o 
Dec. 59.566/66 e o Estatuto da Terra. 
LOCAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL 
As regras do Código Civil aplicam-se à locação de objetos (móveis e 
imóveis), que não se enquadram como prédios urbanos com fins residenciais e 
comerciais (pois nestes casos aplica-se a Lei 8.245/91). Assim continuam 
sendo regulados pelo Código Civil: 
1) Locações 
• de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios. 
• de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamentos de veículos. 
• de espaços destinados à publicidade. 
• de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados 
2) Arrendamento Mercantil. 
 
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LOCAÇÃO DE COISAS MÓVEIS E IMÓVEIS 
a) Pode ela ser por tempo determinado ou indeterminado. Se por prazo 
determinado, ela cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independente de notificação ou aviso (art. 573, CC). 
b) Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisa 
alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada sem prazo 
determinado (art. 574, CC): presunção de prorrogação da locação por 
continuação na posse. 
c) A qualquer tempo, vencido o prazo do contrato, pode o locador 
notificar o locatário para restituir a coisa. Se notificado, o locatário não 
restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o 
locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, ainda que 
proveniente de caso fortuito. Mas se o aluguel arbitrado for manifestamente 
excessivo, o juiz pode reduzi-lo equitativamente, mas sempre tendo em conta 
o se caráter de penalidade. 
d) Se a coisa foi alienada durante a locação, o novo proprietário não 
é obrigado a respeitar o contrato, salvo se o contrato contiver “cláusula de 
vigência no caso de alienação”, e conste do Registro de Imóveis (art. 576, CC). 
e) Morrendo o locador ou locatário transfere-se alocação a seus 
herdeiros (art. 577, CC), por esse motivo a doutrina afirma que o contrato de 
locação não é personalíssimo. 
f) O art. 578, CC trata do direito de retenção. Salvo disposição em 
contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias 
necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com 
expresso consentimento do locador. 
g) Na dúvida quanto à interpretação do contrato, deve ser entendida a 
que mais favorecer o locatário. 
Direitos do locador 
• Receber pagamento do aluguel. 
• Exigir algumas garantias do locatário, como a fiança (veremos isso mais 
adiante de forma minuciosa). 
• Mover ação de despejo nos casos em que a lei permitir. 
• Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação. 
• Pedir revisão judicial do aluguel. 
Obrigações do locador (arts. 566 a 568, CC) 
• Entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de 
servir ao uso a que se destina. 
• Manter a coisa alugada neste estado pelo tempo do contrato, salvo 
cláusula expressa. 
• Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa, durante o prazo do 
contrato. 
• Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros (tanto o 
locador, como o locatário possuem legitimidade para ingressar com as 
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ações possessórias), bem como responder pelos seus vícios ou defeitos 
anteriores à locação. 
• Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé 
• Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do 
locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou 
resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se 
destinava. 
Direitos do locatário 
• Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel. 
• Reter o bem no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com o 
consentimento por escrito do locador enquanto não receba indenização 
relativa a elas. 
• Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel locado. 
• Purgar a mora. Trata-se do ato que repara ou corrige a falta cometida. 
No caso é o pagamento da dívida, ou seja, os eventuais aluguéis 
vencidos, para evitar a rescisão do contrato. 
Obrigações do locatário (arts. 569 a 570, CC) 
• Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, 
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o 
mesmo cuidado como se sua fosse. Se o locatário empregar a coisa em 
uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar 
por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, 
exigir perdas e danos. 
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de 
ajuste, segundo o costume do lugar. 
• Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se 
pretendam fundadas em direito. 
• Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as 
deteriorações naturais ao uso regular. 
LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO 
Lei n° 8.245/91 com as alterações da Lei n° 12.112/09 
Estas leis regulam a locação de imóveis urbanos residenciais 
e não residenciais. O Código Civil, apesar de ser uma lei posterior, não 
afastou a aplicação da Lei 8.245/91 para as locações de imóveis urbanos. É o 
que dispõe o art. 2.036, CC, que dispõe: “a locação de prédio urbano, que 
esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. O art. 1o da Lei de 
Locações afirma que ela não terá incidência: 
a) Na locação de: 
• imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de 
suas autarquias e fundações públicas; o fundamento para esta não 
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incidência é o interesse público, que não permite que tais locações se 
sujeitem ao regime privado; 
• vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamentos de 
veículos, desde que não haja vinculação com o imóvel locado; 
• espaços destinados à publicidade (neste caso aplicam-se as regras do 
poder de polícia concedidas às autoridades municipais, na regulação do 
interesse local); 
• apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados (flats); entende-se que 
esta hipótese se refere mais a um contrato de hospedagem do que de 
locação, pois o pagamento é feito na forma de diárias e não de aluguel 
e não há ação de despejo. 
b) No arrendamento mercantil (leasing); o fundamento de sua exclusão 
reside no fato de que o pagamento que se faz nestes casos não é de aluguel, 
pois ele pode servir de pagamento parcial do bem arrendado, sendo regulado 
por lei própria; 
c) Em imóveis rurais, entendidos conforme a sua destinação e não de acordo 
com sua localidade. 
CLASSIFICAÇÃO 
a) Locação residencial 
• prazo certo igual ou superior a 30 meses. 
• com prazo indeterminado ou inferior a 30 meses. 
b) Locação não residencial 
• Locação comercial com direito à renovatória. 
• Outras locações livres. 
c) Locação especial ou por temporada 
CARACTERÍSTICAS GERAIS 
• A locação pode ser fixada por qualquer prazo. Sendo igual ou superior 
a dez anos, é necessária a outorga (ou vênia) conjugal (art. 3°, LI). 
• Havendo prazo determinado, o locador não pode reaver o imóvel. Já o 
locatário pode devolvê-lo, desde que pague a multa, caso pactuada, 
proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a 
que for judicialmente estipulada (art. 4°, 2a parte, LI, com redação dada 
pela Lei n° 12.112/09). Entende-se que o caráter da multa é 
compensatório. Embora a lei use a expressão “multa”, trata-se, na 
verdade, de uma prefixação de indenização por perdas e danos, 
estimada de acordo com a natureza e o vulto do contrato. Por tal motivo, 
não se pode cumular essa multa com eventuais perdas e danos, nos 
termos do artigo 413 do Código Civil. Eventual indenização suplementar 
somente será devida se o contrato permitir e houver provas de efetivo 
prejuízo. Não havendo prazo determinado o locatário poderá rescindir 
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a locação, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência 
mínima de 30 dias. 
• O locatário pode ser exonerado da multa pela resilição antecipada da 
locação no caso de transferência do seu local de trabalho, determinada 
pelo empregador (art. 4°, parágrafo único, LI). Para ter este direito deve 
notificar o locador por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, sob 
pena de incorrer na multa. Este benefício não se aplica quando o pedido 
de transferência é de iniciativa do próprio locatário. É admissível quando 
a mudança do local de trabalho se dá de um bairro para outro nos 
grandes centros urbanos, dada a dificuldade de locomoção do 
empregado. 
• É livre a convenção do preço do aluguel, podendo as partes fixar 
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de 
reajuste (art. 18, LI). No entanto é vedada a sua estipulação em moeda 
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo 
(art. 17 e 85, LI). 
• O aluguel não pode ser cobrado adiantado, salvo se a locação for por 
temporada (art. 49, LI) e nos casos em que o contrato foi