Civil III Resumo Aula 9

Prévia do material em texto

Rio, 17/11/16 – Cont. Da locação – Aula 9
Lei 8.245 – Da locação
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. (Código civil)
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. (Código civil)
Exemplo: Apartamento superluxuoso alugado em Ipanema com quatro quartos e o locatário transformou em oito quartos colocando divisórias e faz a locação desses quartos pra famílias.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
Partindo do exemplo citado que é uma historia verídica, o locatário recebe dessas sublocações quatro vezes mais do aluguel que lhe é cobrado. Algo que segundo previsto na lei de locação não pode ser feito. O locatário após ter feito essas mudanças desnecessárias, mesmo ele alegando serem benfeitorias e não são, deverá deixar o imóvel do mesmo jeito quando o alugou, não cabendo indenização por isso, pois o que este locatário fez foi causar danos no imóvel e não benfeitorias. As benfeitorias tem que ter a autorização do proprietário.
Outro exemplo: Um caso verídico de um imóvel que um rapaz locou e transformou em casa de tolerância. Após o termino do contrato o mesmo queria uma indenização pelas obras feitas no imóvel. Outro caso que não cabe, pois o locatário causou dano ao imóvel.
Uma benfeitoria só é considerada necessária quando ela é indispensável à manutenção do bem (fiação do imóvel, telhados quebrados, tubulações com rachaduras entre outros). A regra para o silencio do contrato, o contrato não fala nada de benfeitoria, o inquilino teria direito a indenização pela benfeitoria necessária, independente de ter sido autorizado ou não, pois a benfeitoria necessária salvou a coisa de desaparecer. Este inquilino teria direito a indenização por essa benfeitoria uteis (trocar o telhado por outro melhor), mas nesse caso ele só seria indenizado por essa obra se tiver feito a obra com autorização do proprietário. Se ele faz a obra previa, sem a autorização ele não recebe. E com relação à benfeitoria volutuário não de ser ressarcido, mas de levar a benfeitoria. O locatário só será indenizado se houver uma clausula no contrato de locação, caso contrário valerá o que esta no contrato. 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução; (depósito ou garantia para algum imprevisto. Este valor no final do contrato deve ser devolvido).
II - fiança; (neste existe um fiador, pessoa física que se responsabiliza pelo pagamento).
III - seguro de fiança locatícia. (Neste está presente uma seguradora que presta o serviço, totalmente oneroso).
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005); (É um titulo de credito especifico que serve para garantir um contrato de locação. O menos praticado).
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
Irá ferir o artigo caso seja exigido no mesmo contrato modalidades de garantias diferentes, por exemplo; caução e fiança. Se for duas vezes a mesma modalidade não fere.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá finda o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo à prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Contrato pode ser por prazo determinado ou indeterminado. Se o prazo é por tempo determinado não há a necessidade do aviso do termino do contrato, pois assim que se deu inicio ao contrato já constava o prazo de termino. 
Contrato de comodato
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
Este contrato é feito entre comodante e comodatário sobre empréstimos de coisas infungíveis. Contrato sempre gratuito, pois se fosse oneroso seria locação. Outra característica deste contrato; unilateral, gerando obrigações somente para uma das partes, comodatário, que será de conservar e de restituir o objeto. Contrato de formação real, perfaz-se com a entrega física do objeto.
Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
O tutor administra o patrimônio de menores de dezoito anos que não estejam sobre o poder de seus familiares (falecimento, pais que foram destituídos do poder familiar).
O curador é para pessoas que tenham outras dificuldades, estes são maiores de idade, mas devido a algum fator necessitam de um curador para administrar seu patrimônio. 
Não existe liberalidade do patrimônio do menor. O testamento só pode ser feito por um menor a partir dos dezesseis anos. Um tutor ou curador só poderá fazer a liberalidade de um patrimônio de um incapaz em casos excepcionais e com a autorização de um juiz. Fora isso não será possível.
Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.
Isso não está na lei, mas no caso de comodato de imóveis por prazo indeterminado o que se aplica é uma analogia com a locação, dando se o prazo de trinta dias para a pessoa desocupar o imóvel. 
Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.
O comodatário tem duas obrigações principais conservar o bem como se sua fosse e no final do contrato restituir. 
Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.
O que o artigo quis dizer é que o comodatário deve zelar pelo bem alheio do que pelo o próprio. 
Exemplo: O comodatário viajou para Teresópolis e levou o notebook do comodante. Devido a uma forte chuva o comodatário saiu de lá às pressas, mas havia tempo hábil para trazer tudo, entretanto importou-se somente com as suas próprias coisas, deixando para trás o objeto do comodante. Após a forte tempestade o objeto pereceu sobre força maior. O comodatário deverá restituir o bem ao comodante, pois havia tempo hábil parasalvar o bem e mesmo assim não o fez.
Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.
Comodatário não é inquilino e a principal diferença é que o inquilino paga aluguel e o comodatário não. Caso o comodatário faça qualquer benfeitoria no imóvel jamais poderá cobrar o reembolso desses gastos.
Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.
“A solidariedade não se presume, perfaz-se da lei ou da vontade das partes.” Entretanto existem alguns artigos excepcionais que mostram não ser bem assim. Na aula passada vimos uma presunção de solidariedade que resulta da lei no caso de locação. Havendo mais de um locador ou locatário presumem-se solidários. Este artigo supracitado é outro exemplo de solidariedade derivada da própria lei. Se houver pluralidade de comodatários todos serão devedores solidários. 
Exemplo: Mévio emprestou uma coisa infungível para quatro pessoas. A coisa está destruída, um deles destruiu o objeto. O comodante tem total direito de restituição e poderá cobrar de qualquer um dos comodatários. Um deles por negligencia, imprudência, imperícia ou dolo destruiu o objeto. No silencio de contrato do comodato presumem-se que são sim solidários e por isso a cobrança poderá ser feita a qualquer um deles. Pode ser que eles não sejam solidários, mas isso devera vir expresso no contrato.
Contrato de mútuo (feneratício)
Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.
Esse contrato pode ser gratuito (sem juros) ou oneroso (com juros). Normalmente é empréstimo de dinheiro para outra pessoa. 
Art. 587. Este empréstimo transfere o domínio da coisa emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.
Refere-se à propriedade da coisa emprestada. Quando o mutuante empresta o dinheiro ao mutuário isso significa que está lhe transferindo o domínio, pois caso contrário este não poderia gastar o valor emprestado. O mesmo valor deverá ser restituído. 
Art. 588. O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus fiadores.
Art. 589. Cessa a disposição do artigo antecedente:
I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o ratificar posteriormente;
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para os seus alimentos habituais;
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a execução do credor não lhes poderá ultrapassar as forças;
IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor;
V - se o menor obteve o empréstimo maliciosamente.
Art. 592. Não se tendo convencionado expressamente, o prazo do mútuo será:
I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o consumo, como para semeadura;
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro;
III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível.