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HIPOTECA 8

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HIPOTECA
Conceito - é o direito real de garantia sobre coisa alheia, recaindo sobre bens imóveis (ou móveis por determinação legal – navios e avião), pertencentes ao devedor ou a terceiro, em que não há a transmissão da posse da coisa aos mesmos, todavia, possuem a segurança, preferencialmente, do recebimento do crédito. 
Segue o art. 108/CC.
POSSUI O PISE!!!
São partes da hipoteca:
Devedor hipotecante – aquele que dá a coisa em garantia, podendo ser o próprio devedor ou terceiro.
Credor hipotecário – tem o benefício do crédito e do direito real.
CARACTERÍSTICAS: 	PISE
Possui natureza civil, ainda que a dívida seja comercial e comerciante as partes;
É direito real;
O objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro;
O devedor continua na posse do bem hipotecado;
É indivisível, a hipoteca grava o bem em sua totalidade;
Tem caráter acessório;
É um negócio solene, art. 108/CC;
Confere ao seu titular direito de preferência e sequela;
Assenta-se em dois princípios: especialidade e publicidade;
Quem pode hipotecar? 
Art. 1.420 - Aquele que pode alienar.
Outorga conjugal, art. 1.647,I/CC.
União estável também – art. 1.725/CC.
Ascendente pode hipotecar bens a descendentes, sem consentimento dos outros, art. 496/CC.
Além das trabalhadas na matéria referentes aos direitos reais de garantia.
Objeto
Art. 1.473 do CC
I - Os bens imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles, caso dos frutos, das benfeitorias e das pertenças que estão incorporados ao principal. 
 Abrangência da hipoteca – Art. 1.474/CC.
A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Assim, a garantia real não só recai sobre a gleba de terra, mas se estende sobre as melhorias, como as obras de reparação, de segurança, de comodidade ou de adorno e os edifícios levantado.
Nada impede a existência de duas garantias – hipoteca no imóvel e nos acessórios o penhor.
II e III- O domínio direto e o domínio útil – uma parte fica com o domínio direito e outra com o domínio útil, podendo-se hipotecar cada parte.
Ex. enfiteuse; superfície.
IV - As estradas de ferro, devendo as hipotecas incidentes ser registradas no Município da estação inicial da respectiva linha (Arts. 1.502 a 1.505 do CC). 
V - As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica e os monumentos arqueológicos (art. 1.230 do CC), independentemente do solo onde se acham. Art. 176/CF. O direito de exploração.
VI - Os navios, que constituem bens móveis especiais ou sui generis, eis que podem ser hipotecados. A hipoteca dos navios é regulada pela Lei 7.652/1988 e pelo Decreto 2.256/1997. Nos termos do art. 12 da primeira norma, o registro de direitos reais e de outros ônus que gravem embarcações brasileiras deverá ser feito no Tribunal Marítimo, sob pena de não valer contra terceiros.
VII - As aeronaves, do mesmo modo móveis especiais, diante da hipoteca que lhe pode recair. A hipoteca das aeronaves é regulamentada pela Lei 7.565/1986, que preconiza no seu art. 141 que o direito real em questão será constituído pela inscrição do contrato no Registro Aeronáutico Brasileiro e com a averbação no respectivo certificado de matrícula.
VIII - O direito de uso especial para fins de moradia, o que foi incluído pela Lei 11.481/2007 que passou a admitir tal direito real de gozo ou fruição.
IX - O direito real de uso, igualmente incluído pela Lei 11.481/2007. Olhar o §2º do art. 1.473/CC.
X - A propriedade superficiária, também incluído pela Lei 11.481/2007. Por razoes óbvias, tal direito real de garantia somente persiste enquanto viger a superfície, no caso de negócio temporário (§ 2.º do art. 1.473).
Efeitos da hipoteca:
Em relação ao devedor – deve conservar a coisa, não podendo modificar a sua destinação e nem a cultura que possa diminuir o seu valor. Indo a leilão, arrematado o bem, paga-se a dívida e o resto devolve-se ao devedor;
Em relação ao credor – se vencida a dívida e esta não for paga, o credor pode executar a hipoteca, nomeando o bem a penhora e levando a leilão – tem preferência em receber o valor, se ficar um débito, vira dívida quirografária.
Em relação a terceiros – não pode alegar boa-fé visto o registro.
Nulidade da cláusula que proíbe a alienação do bem hipotecado
Art. 1.475/CC.
Todavia, é permitido que as partes convencionem que vencerá antecipadamente o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado (art. 1.475, parágrafo único, do CC).
Pode doar, vender e permutar.
Difere do penhor de veículos que a venda do bem gera vencimento antecipado da dívida. Art. 1.465.
Pluralidade de hipotecas
Sub-hipoteca - o dono do imóvel hipotecado pode constituir nova hipoteca sobre o imóvel, art. 1.476 do CC
Lembrem-se, o credor da primeira hipoteca tem prioridade e preferência. 
Nessa linha, determina o art. 1.477 do CC.
Pode ocorrer uma segunda hipoteca sobre o imóvel, mesmo que o valor do imóvel não a comporte. 
Em razão da preferência entre os credores hipotecários, fixada pela ordem de registro dos títulos no Registro de Imóveis, que estabelece a prioridade, o sub-hipotecário não passa de um credor quirografário em relação aos anteriores, que não serão prejudicados.
Pode haver cláusula proibindo tal atitude.
O registro cria graus de hipotecas.
Vencida a hipoteca de segundo grau, ela deve esperar a de primeiro vencer, pois tem preferência. Mas a prescrição corre.
Assim, poderá fazer algo ou deverá deixar vencer? 
Havendo uma hipoteca e um penhor quem recebe primeiro?
Remição da hipoteca – resgate e não perdão.
O próprio devedor - dentro do processo de execução; após a arrematação se ele pagar o mesmo valor que o arrematante, até a assinatura do auto de arrematação ou da publicação da sentença. Art. 1.482.
O credor da segunda hipoteca – paga a dívida e se sub-roga. Art. 1.478.
O adquirente do bem – o terceiro que comprou o imóvel hipotecado tem 30 dias para remir a dívida. Art. 1.481.
Em caso de falência ou insolvência. Art. 1.483.
Analisar o art. 1.484.
Perempção – perda do direito
O art. 1.485 trata da hipoteca convencional - sua extinção por decurso de prazo máximo de 30 anos, a contar da data da instituição por negócio jurídico. 
Passado o prazo reconstitui-se apenas por novo título e novo registro.
Art. 238 da L 6.015. 
O art. 1.498 da hipoteca legal e judicial - não há prazo máximo, mas deve ser especializada em 20 anos.
Há preferência entre elas?
Da dívida futura ou condicionada e a hipoteca
Dívida futura não se confunde com dívida condicionada.
Dívida futura – não existe quando a hipoteca é constituída e pode vir a não existir.
Dívida condicionada – sujeito a um evento futuro e incerto.
Assim, a hipoteca não gera efeitos.
Da divisibilidade da hipoteca em casos de loteamento e de condomínio edilício – art. 1.488.
MODALIDADES DE HIPOTECA
Hipoteca convencional – deriva da autonomia da privada, ou por convenção das partes.
Ex. uma negociação perante ao Banco do Brasil.
Hipoteca Legal – decorre da norma jurídica, nas hipóteses do art. 1.489 do CC. 
Art. 1.490 - reforço da hipoteca. 
Art. 1.491 – o caso do dono do bem gravado que propõe sua substituição por um fiador. 
Hipoteca cedular – Conforme o art. 1.486 do CC. Como exemplo retirado da legislação especial pode ser citada a cédula rural hipotecária, tratada pelo Decreto-lei 167/1967.
Cédula hipotecária – é um título de crédito originário de um financiamento que está garantido por uma hipoteca. Art. 1.485.
Hipoteca judicial – Está tratada pelo art. 466 do CPC, segundo o qual “a sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de Registros Públicos”. Ainda nos termos do Estatuto Processual, a sentença condenatória produz a hipoteca judiciária: a) embora a condenação seja genérica; b) pendente arresto de bens do devedor; c) ainda quando o credor possa promover a execução
provisória da sentença.
Formalidades:
Princípio da especialização e publicidade.
Princípio da especialização – a hipoteca garante um crédito determinado; a hipoteca é estabelecida sobre um imóvel determinado.
Princípio da publicidade
Todas as hipotecas estão sujeitas à formalidade no RI.
O registro e a especialização da hipoteca devem ser providenciados por aquele que está obrigado em prestar a garantia – caso houver omissão, caberá perdas e danos. Art. 1.492, p. ú/CC.
A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um bem (art. 1.492 do CC e art. 167, I, n. 2, da Lei 6.015/1973). 
Lacerda de Almeida: “Hipoteca não registrada é hipoteca não existente”.
Cancela-se por averbação. 
Segue o número do protocolo - Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas (principio da anterioridade ou prioridade registral), verificando-se ela pela sua numeração sucessiva no protocolo de registro no Livro n. 1 (art. 1.493, caput, do CC). 
Mas a hipoteca em si é registrada no Livro 2.
O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas (art. 1.493, p. ú., do CC). 
Art. 1.494/CC – Hipótese de dois registros no mesmo dia. Para manter tais direitos, enuncia o art. 1.494 do CC, que não devem ser registradas no mesmo dia duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas. Isso, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas. As duas escrituras devem conter as horas.
Dois registros no mesmo dia, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoa diversa.
Observação: o artigo é incongruente, pois, o registro que forma direito real e não a Escritura, que apenas atribui efeito pessoal a hipoteca. 
Lembrem-se, com o registro, o direito terá eficácia erga omnes, sequela e preferência. Tanto que se não for registrado, terá eficácia inter partes, mas não terá as eficácias mencionadas.
Dessa forma, aquela que for apresentada em primeiro lugar terá o registro naquele dia e a outra no dia subsequente, arts. 190 e 191, L. 6.015.
Art. 1.495/CC – Hipótese de existência de hipoteca anterior mencionada no título. Se for apresentada ao oficial do registro uma segunda hipoteca, antes do registro da primeira, e mencionado tal fato, deve ele sobrestar a inscrição da hipoteca nova, apenas prenotando-a. 
Aqui é a hipótese de ser apresentada uma escritura, que diga, de forma expressa, a existência de hipoteca anterior.
O prazo de aguardo da inscrição da anterior é de 30 dias. 
Esgotado o prazo, sem que se requeira a inscrição desta, a hipoteca ulterior será registrada e obterá preferência.
Havendo dúvida sobre a legalidade do registro da hipoteca requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido, informando o requerente sobre o problema ou a dúvida. Se a controvérsia registral, dentre de 90 dias, for julgada improcedente em demanda judicial, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação. Em caso contrário, cancelada a prenotação, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer (art. 1.496 do CC).
Hipotecas legais
As hipotecas legais de qualquer natureza, deverão ser registradas e especializadas (art. 1.497 do CC). 
O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério Público que o faça (art. 1.497, § 1.º, do CC). 
As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos pela omissão (art. 1.497, § 2.º, do CC). 
Não se pode esquecer que não há prazo máximo para a hipoteca legal, exigindo-se apenas que a especialização seja renovada a cada 20 anos (art. 1.498 do CC).
Validade da hipoteca e a questão da renovação
No que tange ao registro, esse terá validade e eficácia enquanto a obrigação principal perdurar (art. 1.498 do CC). O que demonstra o caráter acessório do direito real de garantia.
O CC não estabelece prazo para a efetivação do registro, podendo, assim, ser tal ato realizado a qualquer tempo. 
De acordo com a segunda parte da norma, a especialização da hipoteca, em completando 20 anos, deve ser renovada. 
Entende-se que o último preceito somente se aplica à hipoteca legal, que não tem prazo máximo. Já em relação a hipoteca convencional esse prazo é de 30 anos (art. 1.485 do CC).
Extinção: art. 1.499
Pagamento da dívida.
Pela extinção da obrigação principal.
Pelo perecimento da coisa, o que gera a perda de sua finalidade.
Pela resolução da propriedade do bem hipotecado.
Pela renúncia do credor.
Pela remição ou resgate conforme estudado.
Pela arrematação ou adjudicação do bem hipotecado.
Deve haver a averbação do cancelamento no registro imobiliário - art. 1.500.
Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na ação de execução hipotecária (art. 1.501). A norma tem sua razão de ser, pela clara internação com o princípio da boa-fé objetiva.
Uma vez extinta a hipoteca, não é possível o seu restabelecimento. Mesmo que subsista o título e direitos dele decorrentes, a hipoteca somente é restabelecida sobre novo registro.
O registro pode ser cancelado com a anuência do credor, sem a anuência do mesmo ou contra a sua vontade. Sem anuência, através de processo administrativo, onde o credor é citado, para, em 10 dias, se manifestar sobre o requerimento de cancelamento, nada se opondo ou silente, o mesmo ocorre. Contra a vontade do credor, é via ordem judicial.

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