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DIREITOS REAIS - Professor Muñoz

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DIREITOS REAIS
É a parte do Direito civil que regulamenta as relações entre pessoas quanto às coisas, na doutrina, o direito das coisas é tratado como sinônimo de direitos reais. O código Civil entretanto, faz a seguinte distinção: 
Artigos 1196 a 1834 – Posse
Artigos 1225 a 1510 – Direitos Reais 
 DIREITO DAS COISAS
Artigo 1196 traz o conceito de posse
Artigo 1228 traz o conceito de propriedade
A posse dentro do sistema jurídico é um conceito legal, não fático. Isso decorre dos requisitos previstos no artigo 1196, CC. Possuidor é todo aquele que exerce sobre uma coisa um ou alguns poderes inerentes à propriedade.
Há várias classificações possessórias que buscam delimitar os diversos estados possíveis de posse.
Ver posse cível.
Os Poderes inerente à propriedade estão previstos no artigo 1228, são usar (aproveitar a coisa de acordo com a sua finalidade: gozar (benefício econômico com a coisa), dispor (transformar, modificar, alienar e até destituir a coisa.
Usar
Fruir
Dispor
Reaver
O direito regula, poder de rever a coisa daquele que injustamente o possua.
Núcleo é a coisa
No direito da coisas a relação jurídica tem um bem móvel ou imóvel entre os sujeitos ativos e passivos e diferentemente do direito obrigacional o sujeito passivo é indeterminado.
A posse pode ser constituída tanto por negócios jurídicos quanto pela ocupação justa ou injusta de um bem.
O código Civil confere poderes variados aos possuidores de acordo com o contexto da arguição da posse. Estas variações serão analisadas nas classificações possessórias (artigo 1197, CC).
CLASSIFICAÇÃO POSSESSÓRIA
Classificação subjetiva da Posse
Divide-se a posse de boa-fé e de má-fé:
Boa-fé – possuidor desconhece a existência de vícios na sua posse
Má-fé –Possuidor sabe da existência dos vícios
Artigos 1214 a 1222 CC.
Frutos: são coisas que nascem ou que decorrem de outra coisa e que se renovam constantemente podendo ser destacados e aproveitados isoladamente (independe do principal). Estes podem ser:
Naturais: quando a renovação ocorre idependentemente de relação humana.
Industriais: quando a renovação exige trabalho e pode ser civis que correspondem à rendas.
Ex.Luiz dono empresta uma fazenda ao João (1214, CC).
Ex. Vacas não são frutos, mas os bezerros sim
EFEITOS DA CLASSIFICAÇÃO SUBJETIVA
Benfeitorias
 São melhoramentos na coisa principal, que podem ser necessárias (manutenção da coisa), e úteis (aquelas que valorizam o uso da coisa) e voluptuárias (são as benfeitorias de caráter estético, de mero deleite, de curtição).
O possuidor de boa-fé tem direito a ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizar na coisa principal, bem como o direito de retirar as benfeitorias voluptuárias sem deterioração, e ainda o direito de reter a coisa principal até receber sua indenização. Já o possuidor de má-fé, então, é indenizado apenas pelas benfeitorias necessárias que tiver realizado.
OBS: DETERMINADOS CONTRATOS TEM TRATAMENTO JURÍDICO LIGEIRAMENTE DIVERSO, TAIS COMO A LOCAÇÃO E O USUFRUTO.
Por ser um tópico subjetivo, o autor da ação sempre irá entender que tudo é benfeitoria necessário. Todavia, a contestação diz que tudo é voluptuário.
Perda ou Deterioração da Coisa
O possuidor de boa-fé responde subjetivamente em caso de perda ou deterioração da coisa possuída, já o possuidor de má-fé responde objetivamente.
Responsabilidade subjetiva – é aquela que depende de culpa latu sensu e stricto sensu (negligência, imperícia e imprudência). A culpa subjetiva é a regra no Direito Civil, por isso o possuidor de boa-fé tem culpa subjetiva em caso de perda ou deterioração.
Responsabilidade objetiva – significa responder independentemente de culpa.
Ex. Alguém invade uma fazenda. Durante a posse de má=fá há perda ou deterioração da coisa é responder independentemente de culpa. Se uma vaca prenha vem a falecer.
A responsabilidade do possuir de má-fé é objetiva. Salvo se o possuidor de má-fé puder provar que a perda ou deterioração poderia acontecer se estivesse na posse do real possuidor.
***Lembrar exemplo das vacas soltas atingidas por raio***
CLASSIFICAÇÃO OBJETIVA DA POSSE
Divide-se em justa e injusta.
Injusta – violenta precária – É aquela adquirida mediante ato violento ou clandestinamente em a ciência imediata do desapossado) posse adquirida mediante precariedade (desrespeito a um contrato). A posse na classificação objetiva é transmitida aos sucessores (contratos e direitos sucessórios) independentemente de sua ciência.
CLASSIFICAÇÃO DE POSSE DIRETA E INDIRETA
Posse Direta é aquela que decorre do desdobramento da posse em contratos que cedem de forma temporária. Quem fica com a coisa é chamado possuidor direto, quem entrega a coisa temporariamente é chamado de possuidor indireto.
Ex. Locação/comodato
POSSE NOVA E POSSE VELHA
Posse nova é aquela de até 1 ano e um dia
Posse velha é a que se prolonga por mais tempo ou dia. A maior relevância desta classificação é que somente durante a posse nova do esbulhado ou turbado pode o desapossado requerer liminares em ações possessórias.
Esbulho: é ato de 3º que atrapalha o exercício da posse por seu legítimo titular.
Turbação: é o ato de 3º que atrapalha o exercício da posse
Dentre as ações possessórias há 3 chamadas típicas que são:
Reintegração de Posse: para os casos de esbulho.
Manutenção da posse: para os casos de turbações
Interdito Proibitório: para os contextos de ameaças de turbação ou esbulho
As ações possessórias gozam do benefício da fungibilidade que permite ao juiz analisar o caso de acordo com contexto fático atual independentemente de mudanças e do nome originalmente dado as causas.
Nas ações possessórias duplicado que permite pedidos na conturbação tem a necessidade de reconvenção. 
COISA PRO DIVISO E PRO INDIVISO
A posse pro diviso é aquela estabelecida sobre coisa passível de divisão, tanto física quanto legalmente. Já a posse Pro Indiviso ocorre em coisas que não podem ser divididas sem que cada pedaço ou parte perca a natureza da coisa original ou quando houver vedação legal a Lei resolve de forma distinta o desfazimento da composse (duas ou mais pessoas possuindo o mesmo bem) nas coisas divisas e nas coisas indivisas.
Fisicamente passível de divisão – é quando cada um dos pedaços da divisão mantém a essência do objeto. (Ex. Dinheiro). 
Composse de coisa indivisa- converte em coisa divisa (Vende a casa para dividir o dinheiro).
Nos estados de composse o pedaço de cada copossuidor é denominado parte ideal quando não corresponde à uma quota fisicamente delimitada, mas sim, simplesmente a um número. Ex. 1/3, 25%, 50% - NÃO HÁ UMA IDENTIFICAÇÃO FÍSICA!!
Quando a coisa for divisa e houver divisão física do bem, chama-se o pedaço de cada um de fração ideal.
Em algumas situações a Lei estabelece critérios que tornam indivisa coisa que em tese, poderia ser dividida, no caso dos imóveis.
Ex. imagine um terreno (as normas municipais e federais e alguns casos estaduais estabelecem dimensões mínimas para um terreno e essas normas definem se é diviso ou não). Quando as pessoas ocupam espaços menores de que as dimensões estabelecidas pelas normas, não conseguem regularizar. A solução para isso é fazer condomínios
POSSE AD INTERDICTA E POSSE AD USUCAPIONEM
Posse ad usucapionem é aquela que não é ad interdicta e permite a contagem de prazo para usucapião.
A posse ad intedicta é aquela que decorre de um contrato condicionado e temporário de cessão da coisa. Toda vez que alguém tem a posse de algo em decorrência de um contrato temporário, é ad interdicta, e por esta razão a posse não autoriza usucapião. A razão é que na posse ad interdicta, não pode haver animus domini (ânimo de dono – sensação de sentir-se dono de algo)
POSSE NATURAL E POSSE CIVIL
A posse natural corresponde a contextos em que sujeitos estão com coisas sem o exercício dos poderes previstos no artigo 1196, CC. Por esta razão, a posse natural não corresponde a quaisquerdos estados de posse civil ou jurídicas. A posse natural então é: posse de fato e não de direito.
A posse natural é uma “não posse” pessoa está com uma coisa mas juridicamente não está. Ex. empregada.
A posse natural também é chamada de fâmulo da posse. 
As coisas de fora do comércio (coisas proibidas) não podem ser apossadas. Mesmo estando com tijolo de maconha exercendo todos os direitos que tenho inerentes a posse. Eu não tenho a posse!
A detenção do artigo 1198, CC é também um caso de posse natural eis que por previsão legal, o detentor de uma coisa não é possuidor.
Invadir área pública, por mais que seja posse natural (você está vivendo, plantando, criando gado, comercializando e cercou tudo), por mais que isto seja posse no mundo físico, no mundo jurídico isso não é posse por uma questão de definição legal.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA POSSE
A posse pode ser adquirida de maneira originária ou derivada. Na originária, a posse adquirida não guarda vínculos jurídicos no eventual estado anterior de posse.
Já a posse derivada, decorre de um negócio jurídico entre o atual possuidor e o anterior, o que ocorre nos contratos e na sucessão hereditária. A posse derivada permite ao atual possuidor aproveitar as características da posse anterior. Vários contratos transmitem posse: locação por exemplo.
Se um contrato transmite de forma derivada a posse, então se alguém tem posse de um bem há quinze anos e vende para alguém, quem adquiri esta posse no dia seguinte pode ingressar com ação de usucapião pois ele tem um dia + o tempo que ele comprou.
A posse Originária é adquirida pela tomada ou a ocupação de coisas. Não existe no sistema jurídico eu adquirir a posse e adquirir a propriedade. Então obvio que se eu invado um lote eu não tenho como virar proprietário dele no Registro de Imóveis e mesmo que eu invada hoje e vá amanhã no Registro de imóveis, dentro do sistema jurídico eu não posso mudar a matrícula do imóvel no registro.
Por ocupação a propriedade não é modificada para imóveis.
A ocupação de coisas imóveis não autoriza o direito de propriedade!!!!
Perde-se posse nas seguintes hipóteses:
Pelo abandono da coisa móvel ou imóvel- O abandono caracteriza-se por um ato em que se possa presumir a intenção de não mais exercer a posse. O abandono é um ato bastante teórico, tecnicamente é quando alguém deixa de querer ter direitos sobre algo. Uma das questões importantes, a propriedade não se perde quando é imóvel, haja vista que a propriedade imobiliária possui matrícula, então, abandono de propriedade é só sobre coisa móvel.
Pela colocação fora do comércio: qualquer bem que seja colocado fora do comércio, está juridicamente impossibilitada a posse. Drogas por exemplo.
Pela Destruição da coisa: A destruição da coisa deixa a relação jurídica sem o terceiro elemento, deixando de existir. Se eu alugo um imóvel e ele pega fogo, acaba-se o contrato.
Pela Renúncia: Renúncia é um ato expresso do desejo de não mais exercer um direito.
PROPRIEDADE
O direito de propriedade está previsto no artigo 1228, CC no 1225, I, e confere ao seu titular os poderes de usar, fruir, dispor, e o direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua.
Características do direito de propriedade:
É um direito complexo (complexidade): traduz a o fato de que tal direito pode ser exercido numa grande gama de combinações dos seus quatro poderes, dependendo dos desejos do proprietário e dos desdobramentos decorrentes de negócios jurídicos e da posse. Assim, a propriedade pode ser plena (quando o proprietário não sofreu nem se impôs limites) ou limitada (quando não for plena). O direito de propriedade, ainda, sofre variações em decorrência do interesse público e da função social da propriedade. Então a propriedade não é um direito único e sim variável, que as sociedades continentais contemporâneas que sugaram o direito das nações europeias e foram influenciadores do direito brasileiro. 
Caráter Absoluto Da Propriedade: O direito de propriedade teve reconhecido seu caráter absoluto a partir das normas civilistas que resultaram das revoluções do século XVIII. O caráter absoluto do direito de propriedade foi sendo lentamente relativizado por normas que buscam delimitar a chamada função social da propriedade e o interesse público.
Perpetuidade: o direito de propriedade é, em regra, perpétuo, não se extinguindo pelo simples “não uso”
Exclusividade. A propriedade é um direito que pode ser exercido exclusivamente pelo proprietário.
ACESSÕES ARTIFICIAIS
Art. 1253 até o 1259
Antes da prova, falamos das acessões naturais, acessão=acréscimo.
A acessão artificial corresponde às semeaduras, plantações e construções incorporadas ao solo. Tanto semeaduras quanto plantações e construções tem tratamento jurídico de coisa imóvel. A doutrina utiliza as expressões imóvel por natureza para o solo e imóvel por definição ou acepção jurídica para outras espécies de bens que recebem o mesmo tratamento.
- Ex. Sementes, plantas e construções, navios, aeronaves, jazidas minerais, linhas férreas, contratos reais sobre coisas imóveis.
A definição do que é coisa móvel ou imóvel não tem mais correlações com o que as palavras dizem, por exemplo, navios e aeronaves tem tratamento jurídico de imóveis. Tudo no sistema jurídico que é feito para coisas imóveis, irá lidar com bens imóveis, então se você vai tratar de um contrato de hipoteca (um contrato que pode ser utilizado para garantir uma dívida com uma coisa imóvel) a primeira coisa imóvel que vem à cabeça é a casa, prédio, que já são acessões artificiais por definição.
Um contrato de direito de superfície pode ser utilizado em uma hipoteca, visto que é contrato real.
A definição do que é imóvel e móvel depende da Lei, ela que vai dizer o tratamento jurídico dado. 
Estamos falando agora de semeaduras plantações e construções.
Os artigos 1253 e 1254 tratam destes 3 tipos de bens imóveis em relação a confusão patrimonial, que decorre do conflito de interesse potencial que existe quando pessoas diferentes tem direitos juntos. Em direitos reais, quando há copropriedade do mesmo bem chama0se de condomínio. 
Semeadura plantações e construções com material próprio em terreno alheio – O código diz que como na regra anterior, o dono do solo adquire mediante indenização ao que fez de boa-fé. O detalhe é o parágrafo único do 1255. Que diz que se a acessão, se passar do valor do solo, o sujeito que a fez adquirirá a propriedade do solo mediante indenização.
Semeadura plantação ou construção com material alheio em terreno de outra pessoa – No caput do 1255 e no seu par. único, só falamos de boa-fé, ou seja se houver má-fé, perde o semeador, construtor perde a semeadura construção, etc. O 1256 diz que se houver má-fé dupla, se aplica tudo o que houver feito antes.
Uma pessoa é dona da semente, outra pessoa fez o serviço e outro é dono do solo – Reage-se da mesma forma que os artigos anteriores.
Construção com invasão de solo alheio – Artigos 1258 e 1259.
	ARTIGO 1258
	ARTIGO 1259
	< 1/20 = 5%
	>1/20 = 5%
	BF – área + desual = DP
MF – 10X 
	BF – acréscimo + área desual
MF - 2X
se a área invadida corresponder à menos de 5% da área total, aplica-se o 1258.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE MÓVEL
Assim como nas propriedades imóveis. O caminho, por excelência para adquirir o imóvel é o registro de imóveis.
Usucapião de coisa móvel – pode ocorrer em duas situações:
- Extraordinária – com prazo de 5 anos e não exige justo título e nem boa-fé, apenas os requisitos gerais da usucapião. 
- Ordinária – com prazo de 3 anos, aí dependendo de justo título e boa-fé. (artigo 1260 e 1261).
Achado de tesouro – nesses casos, o descobridor autorizado pelo proprietário.
Tradição – A entrega da coisa com a intenção de transmitir direitos. 
OCUPAÇÃO
Artigo 1263.
É a aquisição de coisa sem dono ou abandonada. Com relação às coisas móveis é possível sua aquisição neste contexto, já que não existe propriedade imóvel sem dono. E mesmo quando abandonada, sua ocupação não acarreta aquisição automáticado domínio. Dependendo da prescrição aquisitiva. 
A Lei desde meados do século XVII, não deixou 1cm de terra no Brasil sem dono. Não existe um conceito jurídico de terra sem dono no Brasil. Essa definição jurídica qeu é uma peculiaridade não só do brasil que quer proteger a propriedade imobiliária, evitando que as pessoas saiam por aí catando imóveis. 
Por ocupação eu adquiro a posse a passando o prazo da prescrição aquisitiva eu adquiro pela usucapião.
Já na coisa móvel é diferente porque no direito se admite coisa móvel e sem dono e abandonadas) – lixo, conchinhas da praia, animais de rua, flores de jardins...
COMISSÃO CONFUSÃO E ADJUNÇÃO
São hipóteses de confusão patrimonial decorrentes da mistura ou da União de coisas liquidas ou sólidas de proprietários diferentes. Nesses casos, o Código Civil busca resolver o que fazer com todo misturado ou unido de forma indissolúvel, por razões físicas e econômicas.
A confusão se refere à mistura de coisas líquidas.
A comissão se refere a mistura de coisas sólidas
A adjunção se refere a união de coisas sólidas.
A solução prevista nos artigos 1272 a 1274 tem 3 etapas:
O todo unido ou misturado será copropriedade dos donos de cada coisa na proporção dos seus valores. O dono de uma carga de álcool no valor 3000 reais e mistura com água no valor de 1000 reais. Então tem-se um álcool aguado que não vale nem 3 e nem mil.
Se uma das coisas puder ser tida como principal frente a outra, o dono daquela será o dono de tudo mediante indenização do dono da secundária. Então temos não duas coisas relativamente iguais, e sim uma coisa que possa ser tida como principal ante a outra.
Se um dos proprietários das coisas unidas ou misturadas for o responsável pela confusão patrimonial, cabe ao outro decidir se fica com tudo indenizando o causador (descontando os danos), ou se deixa tudo com o causador, sendo ele o indenizado.
PERDA DA PROPRIEDADE
A propriedade é perdida no contexto da sua alienação que pode ocorrer em contratos gratuitos ou onerosos. Segundo o contexto em que se perde a propriedade é pelo perecimento ou destruição da coisa, hipótese em que torna-se impossível o exercício da propriedade. 
A renúncia é um ato expresso do desejo de não mais ser dono de um bem. No caso dos imóveis a renúncia deve ser feita por escritura pública.
O abandono é um ato em que se pode presumir a intenção de abdicar da propriedade.
DIREITO DE VIZINHANÇA
O direito de vizinhança trata de um conjunto de normas que regulamentam a vida entre proprietários de imóveis vizinhos. Entende-se por vizinhança, a proximidade que permite interferências não sendo necessária a contiguidade.
Artigo 1237, uso anormal da propriedade – é aquele que perturba a saúde, o sossego ou a segurança da vizinhança. A legislação não tem um rol típico de situações de perturbação enquadráveis neste dispositivo. Trata-se portanto, de norma aberta, que permite a análise por parte do julgador de forma subjetiva. O poder judiciário quando verificar o uso anormal, pode agir de três formas:
- Mandando paralisar
- Mandando adequar
- Estabelecendo multas e indenizações
Quando a atividade perturbadora for de interesse público, o poder judiciário pode adequar e estabelecer multas e indenizações, não pode, portanto, paralisar.
ÁRVORES 
As árvores nascidas nas divisas de lotes pertencem aos proprietários vizinhos em espécie de condomínio forçado, o que significa, que devem compartilhar as decisões a seu respeito. Quando as árvores nascem em um lote, e seus galhos ou raízes crescem para terreno vizinho, poderão ser cortados no alinhamento do limite entre os lotes.
O código diz que o vizinho tem o direito de, se quiser cortar a planta que está entrando no seu terreno, seja raiz ou galhos.
**NÃO CONFUNDIR AS REGRAS DO CÓDIGO COM AS REGRAS LOCAIS** Em Curitiba isso não vale para as Araucárias, pois esta possui proteção local.
Quando dois terrenos têm a divisa e uma árvore nasce na divisa do lote, a árvore pertence aos dois, exigindo que qualquer decisão seja tomada em conjunto (os dois devem querer cortar, em caso de divergência, deve-se haver uma decisão judicial fundamentada perante perigo ou dano comprovado). Muitas vezes, a árvore pertence à mais de duas pessoas. Quando a árvore nasce de um lado e as raízes e galhos crescem para o outro lado, o proprietário pode cortar na divisa do terreno. Se os galhos e as raízes arrebentam calçada, a responsabilidade é também do proprietário por omissão em não ter cortado.
O fruto pendente pertence ao dono da árvore, o fruto caído pertence ao dono do solo aonde ele caiu. Se o fruto caído pertence ao dono do solo onde ele caiu, ele é responsável pela queda do fruto, então, se eu não quero que um abacate caia no meu carro, eu tenho que exercer o direito de cortar o galho.
Quando os galhos crescem sobre via pública, os frutos caídos continuam a pertencer ao dono da árvore, isso serve para o Estado tirar o seu da reta, haja vista que, na via pública, o dono da árvore deve cuidar para não causar danos a terceiros. 
Artigo 1282, 1283, 1284.
PASSAGEM FORÇADA
Os proprietários de imóveis enclausurados têm o direito de obter passagem para a via pública. Imóveis enclausurados são aqueles que não têm acesso livre à via pública. O código civil a partir de 2003 proibiu a subdivisão de lotes causando enclausuramento.
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Os proprietários de imóveis devem permitir a passagem de cabos e tubulações de interesse público por seus imóveis, quando for necessário para servir à vizinhança. O proprietário prejudicado deverá ser indenizado pelo beneficiado.
Artigo 1286.
Todo proprietário tem o direito de aproveitar as águas que passam por seu imóvel no limite do que for considerado normal. A utilização normal é aquela que não tem caráter comercial e que não prejudica a vizinhança.
CONSEQUÊNCIAS:
Não é possível poluir, secar nem desviar cursos d’água prejudicando a vizinhança e quem o fizer, deverá reparar e indenizar o dano.
DIREITO DE TAMPAGEM OU LIMITES ENTRE PRÉDIOS
Art. 1297 1298
Todo proprietário tem o direito de delimitar o seu lote de acordo com os usos e costumes locais, forçando os vizinhos a compartilhar as despesas. A questão de direito de tapagem resolve a ação “demarcatória”, ela força a vizinhança a compartilhar os custos da delimitação de lotes. 
Direito de tapagem é tão importante com a ação demarcatória.
Quando uma pessoa exige do vizinho o cercamento para que os animais não passem de um lado para outro, as custas serão do dono do animal.
DIREITO DE CONSTRUIR
Artigo 1299 até 1313.
O código Civil regulamenta questões básicas a respeito de construção que valem para todo o território nacional. Em nível local, municipal, são regulamentados local municipal os direitos vinculados à construção de forma muito mais detalhada e, muitas vezes, com restrições que até ampliam os limites do Código Civil.
O potencial construtivo de um imóvel é o grande referencial de preço (o que dá pra fazer nele).
CONDOMÍNIOS
Condomínio corresponde ao estado de propriedade compartilhada entre duas ou mais pessoas. Os condomínios dividem-se em “geral” e “edilício”. 
O com domínio geral (artigo 1314 a 1330) é todo aquele que não for edilício. E naquele (geral) duas ou mais pessoas têm cotas de uma coisa comum.
A administração de coisas em condomínio dá-se por deliberação por maioria de cotas. 
No impasse por empate nas deliberações, as questões podem ser submetidas ao judiciário.
A divisão de frutos e de despesas da coisa também se dá na proporção das cotas de cada um.
O condomínio geral pode se dar em coisa divisa e indivisa. Quando em coisa indivisa, na partilha existe direito de preferência entre os co-proprietários. 
O direito de preferência pode ser exercido em 3 etapas:
Quem tiver as benfeitorias mais valiosas na coisa
Quem tiver a maior quota
No condomínio e possível a qualquer co-proprietário requerer a divisão ou a alienação da coisa comum a qualquer tempo, mesmo quando os co-proprietários decidem estabelecer indivisibilidade da coisa comum,o prazo máximo é de 5 anos, e ainda assim, havendo necessidade de qualquer um dos co-proprietários, pode se pedir a partilha.
Condomínio edilício- O condomínio edilício 9artigos 1331 a 1358-A) é uma espécie de condomínio em que cada co-proprietário tem áreas de uso comum e área de uso exclusivo. São espécies os edifícios e os condomínios fechados de lotes, de casas, de sobrados, de chácaras, de lojas. 
O condomínio edilício é regrado pelo código civil e pela convenção condominial que todo empreendimento desta espécie tem. A convenção condominial tem as regras gerais de utilização e de administração do condomínio edilício. O condomínio edilício tem personalidade jurídica. Por esta razão o condomínio edilício necessita da figura do síndico para representar a pessoa jurídica.
No com domínio edilício a modificação da convenção condominial exige anuência de pelo menos 2/3 dos co-proprietários, exceto 2 temas que só podem ser modificados por unanimidade, que são:
A finalidade: residencial ou comercial, mas a criatividade nos permite outros modelos.
Unidade: Corresponde à distribuição das áreas comuns. O aumento ou a diminuição delas exige a tal unanimidade.
Determinados assuntos no condomínio edilício exigem quóruns especiais de deliberação:
I – Multas no condomínio edilício (artigo 1336 e 1337)
SERVIDÃO
É um direito real imobiliário que vincula dois imóveis. Um deles, o serviente e outro é o dominante. No direito civil, a servidão é sempre convencional. Não confundir servidão de direito civil com passagem forçada, por exemplo. O prédio serviente disponibiliza ao prédio dominante alguma “vantagem”, por prazo determinado e de forma gratuita ou onerosa. A servidão na regra geral é perpétua. 
Este é o primeiro instituto convencional (exceto a propriedade) é um contrato de caráter perpétuo, uma vez convencionado, não sai mais da matrícula de imóvel. Se for convencionado sem prazo, é perpétuo! Salvo em algumas hipóteses previstas em Lei.
A vantagem pode ser de diversos tipos, a mais comum é a servidão de passagem (de pessoas, água, animais, iluminação, ventilação, máquinas...) a Criatividade das partes, permite que este instituto seja utilizado para os mais diversos fins. Como é convencional, ninguém foi obrigado a fazer, é obvio que o serviente tende a fazer algo perto do limite do necessário, gratuita ou onerosamente.
A servidão deve ser convencionada em escritura pública e registrada na matrícula dos imóveis. Para ter efeito erga omnes.
A servidão pode ser contínua (quando seu objetivo se realiza independentemente de ação humana) ou descontínua (precisa de ação humana para se realizar). Ela também pode ser aparente (visível para qualquer pessoa que passe pelo imóvel) e não aparente (não é visível).
É possível usucapir servidão desde que ela seja contínua e aparente ou quando descontínua, tenha sido materializada por obras para viabilizar o seu objetivo. 
A servidão pode ser usucapida em 10 anos quando existir justo título e boa-fé, ou em 20 anos independentemente destes requisitos. 
USUFRUTO
O contrato de usufruto permite ao proprietário de coisa móvel ou imóvel ceder o uso e a fruição da sua coisa a um terceiro beneficiado chamado usufrutuário. Durante o usufruto o proprietário passa a ser chamado NU-PROPRIETÁRIO porque fica despido dos principais poderes da propriedade: uso e fruição.
UFDR .........UF.......DR
O usufruto pode ser firmado por prazo determinado ou indeterminado de forma gratuita ou onerosa. O usufruto é um contrato pessoal com relação ao usufrutuário e por este motivo, quando concedido a pessoas físicas seu prazo máximo é a vida do usufrutuário. Quando o usufrutuário é pessoa jurídica o prazo máximo é 30 anos.
Como o usufruto pode ser convencionado para coisas móveis ou imóveis, direitos como quotas ou ações de empresas, títulos de crédito, direito sobre patentes, marcas, contratos de superfície, direitos autorais, podem ser objetos de usufruto.
USO
O contrato de Uso é igual ao usufruto mas limitado ao uso, e portanto, restringindo a fruição, que pode ocorrer apenas em contextos de subsistência.
DIREITO DE HABITAÇÃO
É um contrato ainda mais restrito que o uso, pois permite entregar coisa imóvel com o fim específico de moradia sempre em caráter gratuito e também regrado subsidiariamente pelas regras do usufruto. 
Artigo 1831. Hipótese de habitação legal que, portanto não é convencional, ou seja, não tem acordo, está na Lei.
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
A Lei e o Código civil preveem 4 contratos que permitem vincular uma coisa para garantir a satisfação de uma obrigação principal. São eles:
A hipoteca
O penhor
A anticrese
Alienação Fiduciária
Os contratos de garantias são acessórios e acompanham um outro contrato que é o principal que é a obrigação estabelecida entre as partes que é garantir com uma coisa.

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