Direito civil 4

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Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA. 
DIREITOS DE VIZINHANÇA 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015 
Título 
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA. DIREITOS DE VIZINHANÇA 
Número de Aulas por Semana 
Número de Semana de Aula 
10 
Tema 
Propriedade superficiária. Direitos de vizinhança. 
Objetivos 
Ao final dessa aula, o aluno deverá ser capaz de: 
- Compreender a propriedade superficiária; 
- Diferenciar a superfície da enfiteuse; 
- Identificar os limites à propriedade decorrentes dos direitos de vizinhança. 
 
Estrutura do Conteúdo 
Unidade 3 - continuação 
3.7. Propriedade superficiária 
 3.7.1. Conceito e natureza 
 3.7.2. Constituição e extinção 
 3.7.3. Características e principais efeitos 
 3.7.4. Conflito normativo 
 
Unidade 4 - DIREITO DE VIZINHANÇA 
 
4.1. Conceito, princípios e natureza jurídica 
4.2. Espécies 
4.3. Diferenças dos direitos de vizinhança e servidões prediais 
Aplicação Prática Teórica 
Caso Concreto 
 
Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a 
menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o 
Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e 
a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a 
situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a 
sua reposta. 
 
Questão objetiva 1 
 
(TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo: 
 
a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, 
sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo. 
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando autorizadas 
construções ou plantações, devendo o instrumento ser registrado no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do 
concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
d. proprietário, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concede nte, 
por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o direito de 
construir ou de plantar em terreno do concedente, por prazo determinado ou indeterminado, e 
independentemente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Questão objetiva 2 
 
(DPE PI 2009) Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua 
mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de 
um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar. Considerando essa situação 
hipotética, assinale a opção correta. 
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a 
posse do bem e esta é uma questão de vizinhança. 
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio 
deve ser apurada sob o critério objetivo. 
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares 
do prédio não são confinantes. 
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia 
responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança. 
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem 
construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso. 
 
Procedimentos de Ensino 
3.7. Propriedade superficiária 
 
Conceito 
 
Direito real de construir e plantar em imóvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietário do solo) em 
benefício do superficiário (titular do direito), que passará a exercer a posse direta da coisa, dentro de 
prazo determinado. É o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno alheio (exceção à regra de 
que o proprietário do solo torna-se proprietário de tudo o que for nele construído/plantado ? princípio de 
acessão). 
 
Caracteres 
 
- Direito real sobre coisa alheia; 
- Finalístico: construir ou plantar. Críticas. PL 6.960/2002. Direito comparado (direito de 
sobrelevação possibilidade no Brasil); 
- Temporariedade; 
- Cânon superficiário (pagamento), na hipótese de concessão onerosa; 
- Escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis; 
- Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser que haja estipulação 
favorável expressa. 
 
Sujeitos 
 
- Fundieiro: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de conces são onerosa, ao cânon 
superficiário, que é o pagamento pela utilização de sua propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o 
pagamento pode ser efetuado de uma só vez, ou parceladamente, conforme convencionado 
pelas partes. 
- Superficiário: proprietário das construções e/ou plantações. Possui o chamado direito de implante 
e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem 
sobre o imóvel (regra sujeita à autonomia privada). 
Pessoa jurídica de direito público pode constituir superfície, que será regida pelo Código Civil e lei 
especial. 
 
Código Civil x Estatuto da Cidade 
O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, também regula o direito real de 
superfície, de forma pouco diferenciada do tratamento conferido pelo Código Civil. 
Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito 
de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cid ade, 
por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. 
Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Código Civil. 
 
Constituição da Superfície 
- Consensual: neste caso, assume caráter contratual, podendo ser onerosa ou gratuita. Por 
decorrer da vontade das partes, está sujeita à autonomia privada. 
- Usucapião. Elementos de direito comparado: BGB (30 anos). 
 
Transferência da Superfície 
- Ato inter vivos; 
- Ato mortis causa. Admite-se a transmissão da superfície aos herdeiros do superficiário. 
Ao fundieiro não assiste direito de remuneração sobre a transferência da superfície. Há, porém, direito de 
preferência, tanto ao superficiário, quanto ao fundieiro, nos casos de aliena ção. Exercício do direito de 
preferência: (omissão do código quanto ao prazo ? Pablo Stolze: cria vínculo somente obrigacional, não 
gerando efeitos reais. 
 
Extinção da Superfície 
A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento público que a constituiu. Com a 
extinção, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a ser plena, não havendo necessidade, salvo 
estipulação contratual expressa, de indenizar o superficiário pelas acessões feitas ao solo. 
- Extinção antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta outras formas 
de extinção antecipada da superfície. 
- Desapropriação: indenização ao proprietário e ao superficiário. 
 
 
Unidade 4 DIREITO DE VIZINHANÇA 
 
4.1. Conceito, princípios e natureza jurídica 
 
As normas atinentes ao direito de vizinhança refletem limitações ao direito de propriedade. Constituem 
verdadeirasobrigações propter rem , que nascem com a própria propriedade, classificando-se como 
deveres impostos aos vizinhos, de maneira recíproca. Sendo obrigações, podem consistir em um dar, 
fazer ou não fazer, havendo meios processuais adequados de tutela das crises jurídicas decorrentes da 
violação dos direitos de vizinhança. 
 
É importante observar que o conceito de vizinhança não abrange somente as relações de contiguidade. 
 
Natureza jurídica: 
a) teoria das servidões legais; 
b) obrigações propter rem (teoria que prevalece). 
 
Princípios 
 
Incidem sobre as normas de direito de vizinhança os seguintes princípios: 
a) função social da propriedade, como limite à autonomia privada dos proprietários; 
b) solidariedade, sobretudo nas situações de passagem forçada e nas servidões de cabos e tubulações; 
c) vedação do enriquecimento sem causa. 
 
 
4.2. Espécies 
 
Maria Helena Diniz (Curso de direito civil brasileiro. Vol. 4. Direito das coisas. 24. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2009. pp. 265-266) fornece a seguinte classificação dos direitos de vizinhança: 
 
a) restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício uso anormal da propriedade; 
b) limitações legais ao domínio similares às servidões árvore limítrofes, passagem forçada, passagem de 
cabos e tubulações e águas. 
c) restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis direito de tapagem e direito de 
construir. 
 
Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC). 
 
Utilização abusiva da propriedade que implica em abalo à saúde, sossego e/ou segurança da vizinhança. 
A doutrina destaca que os critérios para determinar o uso anormal da propriedade são: 
 
- grau de tolerabilidade da perturbação; 
- localização do imóvel; 
- natureza da utilização ou da perturbação. 
 
Meios de tutela: os artigos do código civil relativos à vedação do uso anormal da propriedade viabilizam a 
utilização de importantes instrumentos de tutela jurisdicional adequada, tais como a tutela inibitória, a 
tutela específica e a tutela de remoção do ilícito. As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, 
possibilitam, ainda, o manejo das ações demolitória e de dano infecto. 
 
Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC) 
 
Passagem forçada (art. 1.285, CC) 
 
Passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287, CC) 
 
Águas (arts. 1.288 a 1.296, CC) 
 
Limites entre prédios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC) 
 
4.3. Diferenças dos direitos de vizinhança e servidões prediais 
 
Os direitos de vizinhança não se confundem com as servidões prediais por vários motivos: 
a) os direitos de vizinhança têm como fonte imediata a lei, não podendo o proprietário do prédio serviente 
se opor à utilização pelo prédio dominante. Ao contrário, as servidões prediais são constituídas através de 
acordo entre as partes, dependendo, por isso, de anuência expressa de a mbos os proprietários dos 
prédios envolvidos; 
b) os direitos de vizinhança são obrigações propter rem decorrentes do direito de propriedade. As 
servidões prediais são direitos reais; 
c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis de usucapião. As servidões prediais, em 
determinadas hipóteses, estão sujeitas a usucapião; 
d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela modificação objetiva da situação material que deu 
origem a eles. As servidões prediais podem ser extintas por acordo de vontades; 
e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de assegurar o exercício útil e pacífico da 
propriedade por todos. As servidões prediais surgem pela comodidade e vontade dos proprietários. 
 
Recursos Físicos 
Quadro e pincel; 
Retroprojetor; 
Datashow. 
Avaliação 
Caso Concreto 
 
Antenor dos Anjos, proprietário de uma casa localizada no Bairro de Piedade, construiu uma janela a 
menos de metro e meio do imóvel de Soraia. Dois anos depois, Soraia construiu um muro, observando o 
Código de Posturas Municipais e as regras da legislação civil, reduzindo, entretanto, a circulação de ar e 
a claridade na residência de Antenor, que inconformado, promoveu uma Ação Demolitória. Analise a 
situação narrada, com base na legislação civil brasileira, e aponte a quem assiste razão e fundamente a 
sua reposta. 
 
Gabarito: Assiste razão a Soraia, pois a questão está fundamentada na regra do art. 1.302, 
parágrafo único, do Código Civil, que estabelece a possibilidade do vizinho, a todo tempo, edificar, 
construindo muro ou contramuro, ainda que estes vedem a claridade do imóvel contíguo. A 
situação não demonstra abuso de direito, ao contrário, traduz exercício regular do direito. 
 
Questão objetiva 
 
 (TJPE 2013) O direito de superfície é concedido a outrem pelo: 
 
a. proprietário, por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis, 
sempre outorgando àquele o direito de executar obras no subsolo. 
b. proprietário, em decorrência de contrato de locação e de comodato, quando autorizadas 
construções ou plantações, devendo o instrumento ser regis trado no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
c. proprietário ou possuidor, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do 
concedente, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
d. proprietário, caracterizado pelo direito de construir ou de plantar em terreno do concedente, 
por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis. 
e. proprietário, por escritura pública ou escrito particular, conferindo àquele o direito de 
construir ou de plantar em terreno do concedente, por prazo determinado ou indeterminado, e 
independentemente do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
 Gabarito: D (arts. 1253 e ss., CC). 
Questão objetiva 2 
 
(DPE PI 2009) Norma alugou um apartamento no primeiro andar de um prédio e, dois dias após sua 
mudança, sentiu-se incomodada por ruído excessivo. Apurou o fato e descobriu que o ruído advinha de 
um assoalho de madeira instalado em apartamento do terceiro andar. Considerando essa situação 
hipotética, assinale a opção correta. 
a. Norma deve procurar a locadora, para que esta proponha a ação cabível, já que detém apenas a 
posse do bem e esta é uma questão de vizinhança. 
b. A ação cabível deve versar sobre direito de vizinhança, sendo que a responsabilidade pelo distúrbio 
deve ser apurada sob o critério objetivo. 
c. Não existe, nessa hipótese, típica situação que envolva direito de vizinhança, até porque os andares 
do prédio não são confinantes. 
d. O barulho que incomoda Norma, na verdade, constitui um ato ilícito que desencadeia 
responsabilidade civil, independentemente da aplicação das regras do direito de vizinhança. 
e. A hipótese deve ser tratada sob o crivo do direito de vizinhança, contudo, apurado que quem 
construiu o assoalho foi o antigo proprietário do apartamento, este deve responder pelo caso. 
Gabarito: B (art. 1277, CC). 
Considerações Adicionais