Direito civil 4

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Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - DIREITO DE VIZINHANÇA E 
CONDOMÍNIO 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015 
Título 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DE VIZINHANÇA E CONDOMÍNIO 
Número de Aulas por Semana 
Número de Semana de Aula 
11 
Tema 
Direito de Vizinhança (continuação) e Condomínio 
Objetivos 
Ao final dessa semana, o aluno deverá ser capaz de: 
- Aplicar as normas atinentes à limitação ao direito de construir. 
- Compreender o conceito, os elementos e as características do condomínio; 
- Classificar as várias espécies de condomínio; 
- Identificar os direitos e deveres que surgem nos condomínios voluntário e necessário. 
Estrutura do Conteúdo 
Unidade 4 DIREITO DE VIZINHANÇA (continuação) 
 
4.4. Limitações ao direito de construir 
 
Unidade 5 CONDOMÍNIO 
 
5.1. Conceito, princípios e natureza jurídica 
5.2. Classificação e características 
5.3. Direitos e deveres dos condôminos 
 
Aplicação Prática Teórica 
Caso Concreto 
Selma, proprietária de uma unidade localizado no Condomínio do Edifício Vivendas do Sol, localizado no 
Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea contínua a sua área de serviço; a 
utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence a área 
comum do condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um 
muro no local, impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio 
tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão 
em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro construído. Ao tomar 
conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com uma Ação Judicia l para ver reconhecida a 
usucapião da respectiva área. INDAGA-SE: 
 
A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á possibilidade jurídica de 
Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? Explique a sua resposta com a devida 
fundamentação jurídica 
 
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum do Condomínio com 
exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções previstas na legislação vigente? Explique as 
indagações com as respectivas respostas fundamentadas. 
 
Questão objetiva 1 
 
(PC GO 2008) Na tutela dos direitos reais, distingue-se a proteção à posse daquela conferida 
especificamente ao domínio. Entretanto, admite o ordenamento jurídico brasileiro a tutela daquela co m 
fundamento neste. Assim, considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é CORRETO no 
direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente não pertencer o domínio, em 
razão de dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há que se aplicar, em caráter absoluto, o favor 
do domínio evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no domínio tem natureza possessória em razão do 
pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza petitória em razão da causa de pedir, além do 
pedido. 
Questão objetiva 2 
(TJAL 2008) Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se 
hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que 
nenhuma das três utilizará a casa. Diante dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é preciso autorização das 
demais condôminas para que ela empreste a casa a uma amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a casa no período de março a agosto, se Teresa resolver 
alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse 
comportamento, desde que o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do princípio da exclusividade que se 
dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração do imóvel. 
e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada no imóvel, só ela ficará 
obrigada ao pagamento diante do terceiro. 
Procedimentos de Ensino 
Unidade 4 DIREITO DE VIZINHANÇA (continuação) 
 
4.4. Limitações ao direito de construir 
 
Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao direito de construir são umas das mais importantes do 
direito de vizinhança, eis que têm bastante aplicabilidade prática. De acordo com o autor, visa o direito de 
construir o regramento das relações que devem imperar entre os vizinhos, quando um deles resolver 
construir. Envolve tanto a superfície do solo quanto o subsolo e o espaço aéreo. (Direito das coisas. 
3.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 529). 
 
Importante observar que as normas contidas no Código Civil não são as únicas limitadoras da autonomia 
do proprietário em construir. Devem ser ainda levados em consideração o plano diretor do município e as 
regulamentações administrativas. 
 
É necessária uma leitura atenta dos dispositivos do Código Civil atinentes às limitações ao direito de 
construir: 
 
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe 
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. 
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, 
diretamente, sobre o prédio vizinho. 
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de 
metro e meio do terreno vizinho. 
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as 
perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. 
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, 
não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas 
a mais de dois metros de altura de cada piso. 
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, 
exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado 
o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo 
antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com 
prejuízo para o prédio vizinho. 
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a 
quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a s ua 
edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade. 
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três 
metros do terreno vizinho. 
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a 
alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede 
divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar 
ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes. 
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até 
meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor 
dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade 
do alicerce. 
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver 
capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé 
sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior. 
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, 
não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando 
previamente o outro condômino das obras que alitenciona fazer; não pode sem 
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, 
correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto. 
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário 
reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive 
de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte 
aumentada. 
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou 
quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou 
interferências prejudiciais ao vizinho. 
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os 
fogões de cozinha. 
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso 
ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes. 
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço 
ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais. 
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de 
provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança 
do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. 
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos 
prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias. 
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é 
obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos. 
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do im óvel é obrigado a tolerar que o vizinho 
entre no prédio, mediante prévio aviso, para: 
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, 
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. 
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de 
esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva. 
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, 
poderá ser impedida a sua entrada no imóvel. 
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o 
prejudicado direito a ressarcimento. 
 
 
Unidade 5 - CONDOMÍNIO 
 
5.1. Conceito e natureza jurídica 
 
O condomínio é uma exceção à exclusividade do direito de propriedade. Não chega, porém, a constituir 
uma espécie nova de direito real é o mesmo direito de propriedade, cuja titularidade é plural. Cada 
condômino tem uma quota indivisa sobre o bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre 
esse bem por inteiro, na proporção de sua quota. Logo, o exercício do direito sobre a coisa deve respeitar 
os limites dos direitos dos demais condôminos. Todos os comunheiros têm direitos qualitativamente iguais 
sobre a totalidade da propriedade. Em caso de dúvida, presumem -se iguais os quinhões de cada 
condômino (presunção juris tantum). 
 
Há no condomíno (ou compropriedade) as noções de indivisão (aspecto objetivo) e comunhão (aspecto 
subjetivo). 
 
Notícia histórica: A noção de propriedade condominial surgiu ainda no período arcaico do direito romano, 
com o instituto do consortium , em que os herdeiros, denominados sui juis, permaneciam em 
compropriedade da herança deixada pelo pater familias. Os bens do de cujus permaneciam, assim, em 
estado de indivisão. 
 
Natureza Jurídica 
 
Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condômino é proprietário de toda a coisa e o 
exercício desse direito de propriedade é limitado pelos direitos dos outros condôminos. Sistema com 
origem no direito Romano, adotado pelo direito brasileiro. 
 
Teoria coletivista ou das propriedades plúrimas parciais: o condomínio é uma espécie de soma intelectual 
de propriedades. Sistema adotado pelo direito germânico. 
 
Noções elementares ao condomínio 
A) Indivisibilidade: aspecto objetivo. 
B) Comunhão: aspecto subjetivo. 
 
Fração Ideal 
Maria Helena Diniz: é a fração ideal que, no bem indiviso, pertence a cada consorte. 
 
Aspectos qualitativo e quantitativo da fração ideal. 
 
4.2. Classificação e características 
 
Quanto ao objeto 
A) Condomínio universal; 
B) Condomínio parcial. 
 
Quanto à necessidade 
A) Condomínio transitório; 
B) Condomínio permanente. 
 
Quanto à forma 
A) Condomínio pro diviso (comunhão de direito, mas não de fato). 
B) Condomínio pro indiviso (comunhão de fato e de direito). 
 
Quanto à origem 
A) Condomínio Voluntário ou Convencional; 
B) Condomíno Incidente ou Eventual ou Acidental; 
C) Condomínio Forçado (paredes, cercas, muros, valas e formação de ilhas). 
 
5.3. Direitos e deveres dos condôminos 
 
5.3.1. Condomínio necessário ou forçado (arts. 1.327 a 1.330, CC). 
 
Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formação de ilhas. Condomínio especial do Estatuto da 
Cidade (usucapião coletiva). 
 
Todas as despesas com a conservação devem ser partilhadas e os comunheiros devem utilizar a coisa de 
modo a não prejudicar uns aos outros. 
 
Feita a obra sem a anuência do confinante, este pode adquirir a meação através do depósito da despesa 
que lhe caberia. Enquanto não houver sido efetuado o depósito, não pode o confinante beneficiar -se a 
obra realizada pelo outro. 
 
 
 
5.3.2. Condomínio voluntário (arts. 1.314 a 1.316, CC) 
 
Direitos e deveres dos condôminos 
 
A) Poder de proteção da coisa comum contra qualquer pessoa. 
 
B) Direito de uso conforme sua destinação e exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão. 
 
Obs: o direito de usar importa em o condômino suportar os ônus da conservação, da perda e da 
deterioração da coisa, além de responder pelos frutos que percebeu sem o consenso dos demais, 
conforme as regras da responsabilidade civil. 
 
C) Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de preferência ou prelação (prazo decadencial de 
180 para anular o ato de transferência do domínio) e pluralidade de condôminos interessados (art. 504, 
CC/2002). 
 
D) Direito de gravar a parte indivisa com ônus reais. 
 
E) Responder pelas dívidas contraídas em favor do condomínio, com respectivo regresso contra os 
demais condôminos. 
 
F) Renúncia à fração ideal. 
 
G) Impossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho sem a anuência prévia dos 
demais comunheiros. Direito de retomada. 
 
Administração do Condomínio 
 
Deve ser escolhida pela maioria dos condôminos, podendo recair sobre alguém estranho à comunhão. 
Todos os atos praticados pelo administrador do condomínio, obriga os demais. Em não havendo escolha 
do administrador, presumir-se-á como sendo este o condômino que, por iniciativa própria, pratica atos de 
gestão sem oposição dos demais. 
 
Os votos são computados conforme o valor do quinhão do coproprietário. 
 
As deliberações tomadas pela maioria absoluta dos votos, são obrigatórias a todos. Caso não seja 
alcançada a maioria absoluta, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os demais. 
 
Os frutos serão partilhados na proporção dos quinhões. 
 
Extinção do Condomínio 
 
Por ser um estado anormal da propriedade, o condomínio pode ser extinto, com exceção dos casos de 
condomínio forçado e de coisa indivisível. Desta forma, extingue-se o condomínio ordinário: 
 
A) Em 5 anos, nos casos de condomínio consensual. Este prazo pode ser prorrogado. 
B) Em 5 anos, nos casos de condomínio eventual estabelecido pelo doador ou testador.C) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do interessado, em decorrência de 
razões graves. 
D) Pela venda da coisa. 
 
Extinto o condomínio, proceder-se-á a divisão da área condominial, que pode ser feita de forma amigável 
(escritura pública) ou judicialmente e tem efeito declaratório. As regras de divisão do condomínio seguem, 
no que couber, as regras de partilha da herança. 
 
Obs: ação divisória e usucapião. 
Recursos Físicos 
Quadro e pincel; 
Retroprojetor; 
Datashow. 
Avaliação 
Caso Concreto 
 
Selma, proprietária de uma unidade localizado no Condomínio do Edifício Vivendas do Sol, localizado no 
Recreio dos Bandeirantes, resolveu ocupar parte da área térrea contínua a sua área de serviço; a 
utilização já perdura por mais de 5 (cinco) anos. A área, que é utilizada por Selma, pertence a área 
comum do condomínio edilício. Na qualidade de proprietária do imóvel, ela recentemente construiu um 
muro no local, impedindo que os demais condôminos e os respectivos funcionários do condomínio 
tenham acesso à área em questão. O síndico do condomínio, a pedido dos demais condôminos, (decisão 
em Assembleia) ingressa com uma Ação Judicial objetivando a demolição do muro construído. Ao tomar 
conhecimento do fato Selma, imediatamente, ingressa com uma Ação Judici al para ver reconhecida a 
usucapião da respectiva área. INDAGA-SE: 
 
A - Diante do caso narrado, a legislação brasileira e/ou a jurisprudência prevê á possibilidade jurídica de 
Selma ter a sua pretensão judicial julgada procedente? Explique a sua resposta com a devida 
fundamentação jurídica 
 
Gabarito - Pelo fato de ocupar parte comum, durante anos, nenhum condômino tem direito de 
usucapi-la, não só porque o exercício da posse sobre as partes comuns é praticado 
simultaneamente por todos os condôminos, como, também, por serem elas inalienáveis. Nenhum 
condômino pode embaraçar o uso da coisa comum pelos demais condôminos, não podendo dela 
desfrutar com exclusividade, conforme arts. 1.314 e 1.324 do Código Civil. 
 
B - A legislação brasileira permite que o condômino pode utilizar-se de área comum do Condomínio com 
exclusividade impedindo o uso dos demais? Há exceções previstas na legislação vigente? Explique as 
indagações com as respectivas respostas fundamentadas. 
 
Gabarito: Diante da regra do artigo 1335, inciso II do C.C é direito do condômino usar das partes 
comuns conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais 
compossuidores. Entretanto, se ela viesse a arcar com todas as despesas de manutenção, uma 
vez que passaria a utilizar a respectiva área de forma exclusiva, caberia a aplicação da regra 
prevista no artigo 1340 do C.C. 
 
Questão objetiva 1 
 
(PC GO 2008) Na tutela dos direitos reais, distingue-se a proteção à posse daquela conferida 
especificamente ao domínio. Entretanto, admite o ordenamento jurídico brasileiro a tutela daquela com 
fundamento neste. Assim, considerando-se a disputa da posse com base no domínio, é CORRETO no 
direito brasileiro: 
a. Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente não pertencer o domínio, em 
razão de dispositivo expresso de lei. 
b. Não provado o domínio por qualquer das partes, não há que se aplicar, em caráter absoluto, o favor 
do domínio evidente. 
c. A ação em que o autor pleiteia a posse fundada no domínio tem natureza possessória em razão do 
pedido. 
d. O pleito de posse fundado no domínio tem natureza petitória em razão da causa de pedir, além do 
pedido. 
Gabarito: D 
Questão objetiva 2 
(TJAL 2008) Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se 
hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que 
nenhuma das três utilizará a casa. Diante dessa situação, assinale a opção correta. 
a. Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é preciso autorização das 
demais condôminas para que ela empreste a casa a uma amiga naquele período. 
b. Considerando que nenhuma das três utilize a cas a no período de março a agosto, se Teresa resolver 
alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse 
comportamento, desde que o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas. 
c. A situação descrita na situação hipotética é exemplo de elisão do princípio da exclusividade que se 
dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre as três condôminas. 
d. Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração do imóvel. 
e. Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada no imóvel, só ela ficará 
obrigada ao pagamento diante do terceiro. 
Gabarito: E (art. 1318, CC) 
 
 
 
Considerações Adicionais