Direito civil 4

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Plano de Aula: DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
DIREITO CIVIL IV - CCJ0015 
Título 
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS 
Número de Aulas por Semana 
Número de Semana de Aula 
14 
Tema 
Direito do promitente comprador. Direitos reais de garantia: normas gerais. 
Objetivos 
Ao final dessa aula, o aluno deverá ser capaz de: 
- Identificar os requisitos legais que conduzem o contrato de compra e venda a ser causa do direito real 
do promitente comprador; 
- Compreender as normas gerais aplicáveis aos direitos reais de garantia. 
Estrutura do Conteúdo 
Unidade 6 - continuação 
6.3. Direito real do promitente comprador do imóvel 
 6.3.1. Conceito 
 6.3.2.Constituição 
 6.3.3. Efeitos 
 6.1.4. Necessidade do registro do título 
 
Unidade 7 - DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
 
7.1. Conceito e natureza jurídica 
7.2. Constituição 
7.3. Requisitos 
7.4. Características 
Aplicação Prática Teórica 
Caso Concreto 
 
Otávio prometeu comprar, de Augusto, um imóvel não loteado em 50 prestações de R$ 3.000,00 (três mil 
reais) e quitou a obrigação em 26 de março de 2015. Diante da recusa do promitente vendedor em 
outorgar voluntariamente a escritura definitiva, viu-se na contingência de ajuizar ação de adjudicação 
compulsória em face de Augusto que, citado, alega não estar obrigado a fazer a escritura, pois o 
compromisso não se encontra devidamente registrado nos termos do artigo 1.418, do Código Civil, e não 
é esse o entendimento do Supremo Tribunal Federal. 
Indaga-se: 
a) O promitente comprador do imóvel tem direito real? Justifique. 
b) Está correta a afirmação de Augusto de que há necessidade de registro do negócio jurídico para fins 
de ação de adjudicação compulsória? Es clareça. 
 
Questão objetiva 
 
(IAPJM Advogado 2010) Quanto aos efeitos dos direitos reais de garantia, assinale a opção correta. 
a. No direito brasileiro, vigora a regra de que o crédito real prefere ao pessoal, salvo se este gozar de 
privilégio. 
b. O credor de uma segunda hipoteca efetuada sobre determinado imóvel perderá a garantia do bem 
hipotecado. 
c. Ainda que não convencionado, o pagamento parcial de uma dívida importará a liberação de garantia 
na proporção do pagamento efetuado. 
d. Os herdeiros do devedor pignoratício poderão remir parcialmente o penhor, na proporção de seus 
quinhões. 
e. O credor tem o direito de penhorar o imóvel afetado ao pagamento da dívida de quem quer que o 
detenha. 
 
Procedimentos de Ensino 
Unidade 6 continuação 
 
6.3. Direito real do promitente comprador do imóvel 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à 
aquisição do imóvel. 
 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente 
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da 
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento 
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
 
 
A promessa irretratável de compra e venda (feita sem a cláusula de arrependimento), seja por 
instrumento público ou particular, devidamente registrada no cartório de imóveis, gera direito real de 
aquisição do imóvel. É um direito real limitado, sobre coisa alheia e só possui eficácia real após 
registrado: antes do registro, tem-se somente direito obrigacional, resolvido com perdas e danos. 
 
Formas de execução do contrato: 
a) Pela entrega da escritura definitiva. 
b) Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória. Súmulas n° 413, STF e n° 239, STJ. 
 
Obs: aproveitar a oportunidade para fazer uma pequena revisão dos contratos -promessa no Código Civil. 
 
Unidade 7 - DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
 
7.1. Conceito e natureza jurídica 
 
Direitos reais de garantia são direitos reais sobre coisas alheias, acessórios, que asseguram o 
adimplemento de obrigação principal. 
 
Pontes de Miranda: o direito real de garantia tem dupla função: determina qual o bem destinado à solução 
da dívida, antes de outros bens; e pré-exclui, até que se solva a dívida, a solução, com ele, ou o valor 
dele, de outras dívidas. Com isso, parece-se com o privilégio legal que recai sobre determinado objeto, 
mas ao simples privilégio, que é pessoal, a despeito da eficácia erga omnes, falta o elemento da pré-
exclusão, que a natureza real dos direitos reais de garantia produz. (Tratado de direito privado, vol. XX. 
Rio de Janeiro: Borsoi, 1971). 
 
Há, portanto, duas relações distintas: uma, de natureza pessoal, que consiste na obrigação garantida; e 
outra, de natureza real, que se traduz na vinculação de determinado bem ao adimplemento da obrigação 
garantida. Por isso, alguns autores defendem que os direitos reais de garantia são mistos, ju stamente por 
coexistirem com uma relação pessoal, sem a qual não têm razão de ser. 
 
Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam que o Código Civil prevê quatro direitos reais de garantia: 
propriedade fiduciária, penhor, hipoteca e anticrese. Contudo, a propriedade fiduciária tem regramento 
próprio, pelo que apenas penhor, hipoteca e anticrese são tratadas conjuntamente, e, por isso, apenas a 
eles são aplicáveis as regras gerais contidas nos arts. 1.419 a 1.430, CC. 
 
7.2. Constituição. 
 
Os direitos reais de garantia são constituídos através de contrato, que pode ser celebrado entre as pa rtes 
que integram a obrigação principal, ou também por terceiro, que garante dívida alheia com bem próprio. 
Importante mencionar que em se tratando de garantia instituída sobre bem imóvel, será necessário o 
registro no CRI em que estiver matriculado o bem; no caso do penhor, o contrato deverá ser registrado no 
Cartório de Títulos e Documentos. 
 
7.3. Requisitos 
 
Para que tenha eficácia, o contrato que estabelece direito real de garantia deve conter (art. 1.424, CC): 
a) o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; 
b) o prazo fixado para pagamento; 
c) a taxa dos juros, se houver; 
d) o bem dado em garantia com as suas especificações. 
 
Além desses fatores, a lei exige como requisito subjetivo de eficácia, a capacidade para alienar. Com 
efeito, somente pode instituir direito real de garantia aquele que tem capacidade de dispor do bem (art. 
1.420, CC). A lei prevê, ainda, duas situações especiais: 
- Bem em condomínio: cada condômino pode estabelecer direito real de garantia sobre sua fração ideal 
(art. 1.420, § 2º, CC); 
- Pós-eficacização: A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais 
estabelecidas por quem não era dono. 
 
Proibição da cláusula comissória: o art. 1.428, CC, impõe nulidade absoluta à cláusula que autoriza o 
credor hipotecário, pignoratício e anticrético a ficar com o bem quando houve inadimplemento do devedor. 
A cláusula comissória não se confunde com o direito de retenção do credor anticrético previsto no art. 
1.423, CC. A vedação da cláusula comissória não exclui, porém, a possibilidade de ser realizada dação 
em pagamento. 
 
7.4. Características 
 
a) Sequela (art. 1.419, CC); 
b) Indivisibilidade (art. 1.421, CC); 
c) Possibilidade de excussão (art. 1.422, primeira parte, CC). Os bens dados em penhor e em hipoteca 
serão penhorados e alienados em hasta pública. A alienação somente pode ser judicial, sendo vedada a 
venda extrajudicial do bem (proteção ao patrimônio do devedor), a exceção das hipotecas realizadas no 
âmbito do Sistema Financeiro de Habitação e das h ipóteses em que no próprio contrato de penhor a 
venda amigávelé permitida. O interesse de agir para a excussão ocorre com o vencimento do contrato, 
lembrando que o art. 1.425, CC, traz situações de vencimento antecipado da obrigação; 
d) Prelação (art. 1.422, segunda parte, CC). Importante referir que a preferência dos direitos reais de 
garantia não se sobrepõe a determinados privilégios legais sempre que a lei assim determinar (art. 1.422, 
p. único, CC). É o caso, por exemplo, da preferência dos créditos fiscais na falência. 
 
 
 
Recursos Físicos 
Quadro e pincel; 
Retroprojetor; 
Datashow. 
Avaliação 
Caso Concreto 
 
Otávio prometeu comprar, de Augusto, um imóvel não loteado em 50 prestações de R$ 3.000,00 (três mil 
reais) e quitou a obrigação em 26 de março de 2015. Diante da recusa do promitente vendedor em 
outorgar voluntariamente a escritura definitiva, viu-se na contingência de ajuizar ação de adjudicação 
compulsória em face de Augusto que, citado, alega não estar obrigado a fazer a escritura, pois o 
compromisso não se encontra devidamente registrado nos termos do artigo 1.418, do Código Civil, e não 
é esse o entendimento do Supremo Tribunal Federal. 
Indaga-se: 
a) O promitente comprador do imóvel tem direito real? Justifique. 
b) Está correta a afirmação de Augusto de que há necessidade de registro do negócio jurídico para fins 
de ação de adjudicação compulsória? Es clareça. 
 
Gabarito: 
a) Ver artigo 1.417 do Código Civil. 
b) A interpretação literal do artigo 1418 do novo Código Civil apresenta um retrocesso em 
relação à jurisprudência que se formou no sentido de que é dispensável o registro da escritura de 
compromisso de compra e venda para os fins da adjudicação compulsória do imóvel. A relação 
obrigacional que une os contratantes exige do primeiro a quitação do preço e do segundo, a 
outorga da escritura definitiva, sendo o registro indispensável apenas para a formação do direito 
real de aquisição. Nesse sentido, confira-se a súmula 239 do STJ e o enunciado nº 95 da I Jornada 
de Direito Civil: "o direito à adjudicação compulsória (artigo 1418 do novo Código Civil), quando 
exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra 
e venda no cartório do registro imobiliário (súmula nº 239 do STJ)". O registro produzirá efeitos 
contra terceiros, mas não em face do promitente vendedor. 
Questão objetiva 
 
(IAPJM Advogado 2010) Quanto aos efeitos dos direitos reais de garantia, assinale a opção correta. 
a. No direito brasileiro, vigora a regra de que o crédito real prefere ao pessoal, salvo se este gozar de 
privilégio. 
b. O credor de uma segunda hipoteca efetuada sobre determinado imóvel perderá a garantia do bem 
hipotecado. 
c. Ainda que não convencionado, o pagamento parcial de uma dívida importará a liberação de garantia 
na proporção do pagamento efetuado. 
d. Os herdeiros do devedor pignoratício poderão remir parcialmente o penhor, na proporção de seus 
quinhões. 
e. O credor tem o direito de penhorar o imóvel afetado ao pagamento da dívida de quem quer que o 
detenha. 
Gabarito: A 
Considerações Adicionais