DIREITO CIVIL Usucapião

Prévia do material em texto

Usucapião
�
05/jul/2011
 
Forma de aquisição de propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.
Veja resumos relacionados
Bens e sua classificação
Ação reivindicatória e outros meios de tutela da propriedade - Novo CPC - (Lei nº 13.105/15)
veja mais
Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, de acordo com os requisitos legais, sendo também denominada de prescrição aquisitiva.
Espécies
A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminados em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Usucapião extraordinário, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, exercida de forma mansa e pacífica com ânimo de dono, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo. A usucapião ordinário está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.
A usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia. Já a usucapião urbana, também denominado de pro misero ou pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel. A usucapião rural e urbano estão previstas nos artigos 1.239 e 1.240 do CC, respectivamente.
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião. Vale ressaltar que nessa espécie de usucapião é necessário também que na área ocupada não seja possível indentificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Requisitos necessários
Constituem requisitos para a consumação da usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.
Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.
A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a lei, nos artigos 1.238 a 1.242 do CC, exige que a mesma seja revestida de algumas características, ou seja, deverá ser revestida com o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é sem oposição, cabendo ressaltar que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono e, por fim, deverá ser contínua, sem interrupção, ficando proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião.
Com relação ao decurso do tempo, frisa-se que este é contado por dias e não por horas, iniciando-se ao dia seguinte o da posse. Sendo assim, não conta o primeiro dia, mas conta o último.
O justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão e a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição, devendo a mesma existir desde o começo da posse até o fim do decurso do prazo prescricional aquisitivo. 
Causas impeditivas
Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens: 
a) entre cônjuges, na constância do matrimônio;
b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:
a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
d) pendendo condição suspensiva;
e) não estando vencido o prazo;
f) pendendo ação de evicção. 
Ação de usucapião
A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória.
Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, estando regulada no CPC pelos artigos 941 a 945, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Conceito
São regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios contíguos, respeitando, assim, o convívio social. Constituem obrigações propter rem (que acompanham a coisa).
Prevê o art. 1.277 do Código Civil que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".
Os atos prejudiciais à propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilícito; abusivos, aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porém não decorre de uso anormal da propriedade (indústria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).
Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites toleráveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidadede uso é a zona de conflito, somados aos costumes locais, já que são diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Além disso, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou o imóvel próximo de estabelecimentos barulhentos não tem razão de reclamar.
Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinação, no entanto, esta teoria não é absoluta, ou seja, os proprietários não podem se valer da anterioridade para justificar a moléstia ao vizinho.
Soluções
As reclamações serão atendidas apenas se danos forem intoleráveis. Sendo assim, deve o juiz primeiro determinar a sua redução, de modo a torná-lo suportável pelo homem normal.
De acordo com o art. 1.279 do CC "ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas, se tornarem possíveis".
Porém, se não for possível que o dano seja reduzido a um nível normal de tolerância, determinará o juiz a cessação da atividade causadora do incômodo (fechamento da indústria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se que o causador do dano pague indenização ao vizinho (art. 1.278 do CC).
A ação que deve ser interposta nestes casos é a cominatória, que pode ser ajuizada pelo proprietário, pelo possuidor ou pelo compromissário comprador. Porém, se o dano for consumado, caberá ação de ressarcimento de danos.
Estabelece ainda o art. 1.280 do CC que "o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente".
Árvores Limítrofes
Dispõe o art. 1.282 do CC que "a árvore, cujo o tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes". 
Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietário do terreno invadido pelas raízes ou ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório.
Tem direito, também, o vizinho aos frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, se este for particular. Já se cair em propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono. 
Cabe lembrar que, sendo comum a árvore, os frutos e o tronco, pertencem a ambos os proprietários e, por isso, não pode um deles arrancá-lo sem o consentimento do outro.  
Passagem forçada
Argúi o art. 1.285 do CC que "o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, ode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário".
Este direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.
Cabe ressaltar ainda que se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe a outra parte tolerar a passagem (art. 1.285, § 2º do CC).
Se não houver acordo, o juiz determinará a passagem pelo imóvel que mais facilmente prestá-la.
Não se confunde passagem forçada com servidão de passagem, já que esta constitui direito real sobre coisa alheia e provém geralmente de um contrato.  
Da passagem de cabos e tubulações
O proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC).
Pode o proprietário exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel, como prevê o parágrafo único do art. 1.286 do CC. Assim como é facultado ao mesmo que exija a realização de obras de segurança quando as instalações oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).  
Das águas
De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".
Prevê ainda o art. 1.290 do mesmo código o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.
Não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC.
Estabelece também o art. 1.292 do mesmo diploma que "o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido".  
Limites entre prédios e direito de tapagem
Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. 
É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade".
A ação cabível para solucionar as confusões entre as linhas divisórias é a demarcatória, que não se confunde com ações possessórias e reivindicatórias.
Interposta tal ação o juiz delimitará as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser provada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro (art. 1.298 do CC).
Entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietários confinantes que, por isso, devem arcar com as despesas de conservação e construção em partes iguais.
Porém, para "a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas".  
Direito de construir
1. Limitações e responsabilidades
Argúi o art. 1.299 do CC que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".
Assim, todo o proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual provará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção. 
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la. Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele.
2. Devassamento da propriedade vizinha
Prescreve o art. 1.301 do CC "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação.
Pode o proprietário "no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho", conforme previsto no art. 1.302 do CC.
Entretanto, em se tratando de aberturasou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação ainda que vede a claridade do outro (art. 1.302, parágrafo único do CC).
Já na zona rural não de pode levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art. 1.303 do CC).
3. Águas e beirais
Estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio.
4. Paredes divisórias
Não se confunde com os muros divisórios, que são elementos de vedação regulamentados junto aos tapumes. As paredes divisórias integram a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação.
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC).
5. Uso do prédio vizinho
Dispõe ao art. 1.313 do CC que "o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente".
A única restrição que pode o proprietário fazer é a estipulação de horários, por exemplo. Além disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo.
Bibliografia 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro - Direito Das COISAS. Volume V, editora Saraiva, 2° tiragem, 2007.
Condomínio
Direito Civil - Direito das Coisas - Conceito, classificação quanto à origem, objeto, necessidade e forma.
Temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes; concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que decorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto.
A classificação quanto à sua origem pode ser convencional (se resultar de acordo de vontade dos consortes, nescendo de um negócio jurídico pelo qual 2 ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar), incidente ou eventual (quando ela vier a lume em razão de causas alheias à vontade dos condôminos, como ocorre com a doação em comum a 2 ou mais pessoas) e forçado ou legal (quando derivar de imposição de ordem jurídica, como conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa).
Quanto ao seu objeto pode ser a comunhão universal (se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimento) ou particular (se se restringir a a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais).
Quanto à sua necessidade, tem-se o condomínio ordinário ou transitório (denomina-se assim, aquele que, oriundo ou não de convenção, vigora durante um certo lapso de tempo ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar) e o permanente (não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo).
Quanto à sua forma, apresenta-se como condomínio pro diviso (a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem) e pro indiviso (a comunhão perdura de fato e de direito; todos permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantém indiviso).
CONCEITO DE CONDOMÍNIO
Segundo Caio Mário M. S. Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". [1]
A CONVENÇÃO CONDOMINIAL
A Convenção Condominial pode ser entendida como a "lei" que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros.
Atualmente, deverá a Convenção Condominial, necessariamente, descrever as áreas comuns regulando o seu uso.
Cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela. [2]
DESPESAS E DÍVIDAS DO CONDOMÍNIO- PAGAMENTO DE DESPESAS DA COISA COMUM
Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar, na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os seus frutos. [3]
A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil tratava do condômino inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por ocasião das deliberações da assembléia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas condominiais. Hoje, mesmo sem previsão na Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar, enquanto se encontrar nesse estado.
ISENÇÃO DO PAGAMENTO
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida (Código Civil, art. 1.316).
Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também poderá gerar renda.
Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos. Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao condomínio.
DÉBITO CONTRAÍDO POR TODOS
Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles e sem estipulação da solidariedade, cada condômino responderá, individualmente, pelo quantum correspondente à sua quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago. [4]
DÍVIDAS CONTRAÍDAS POR UM EM PROVEITO DE TODOS
A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga pessoalmente o contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.
DIREITOS DO CONDÔMINO
1.usar, fruir e dispor de sua unidade;
2.usar as partes comuns sem exclusividade e de acordo com a destinação dada a cada uma elas;
3.votar e participar das assembléias, desde que esteja em dia com o pagamento das cotas condominiais.
DEVERES DO CONDÔMINO
1.contribuir para as despesas na proporção de sua quota-parte;
2.não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
3.não alterar a cor e a forma externa (em edifício);
4.dar à sua parte a destinação prevista em Convenção, cuidando para não tirar o sossego, a salubridade e segurança dos demais condôminos e não a utilizar de maneira prejudicial aos bons costumes.
INADIMPLEMENTO DA CONTRIBUIÇÃO
Aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios previstos na Convenção e se não previstos ficará sujeito aos juros de 1% ao mês, sem prejuízo da multa de 2% sobre o débito.
AGRAVANTES NO INADIMPLENTO
O condômino que realizar obrasque comprometam a segurança da edificação, que alterar a cor ou a sua forma externa (em edifício), e mais, que der à sua parte estranha destinação, tirando o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, ou que utiliza-la de maneira prejudicial aos bons costumes, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a 05 (cinco) contribuições mensais e ainda arcará com as perdas e danos apuradas.
Caso não haja previsão para aplicação dessa multa, a sua cobrança em assembléia geral e por deliberação, dependerá do voto de 2/3 dos condôminos restantes (entenda-se dos presentes).
"Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de 3/4 dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apurada".
"Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear". [5]
REICINDÊNCIA NO INADIMPLEMENTO
Se o condômino apresentar infrações reiteradas de seus deveres, poderá, havendo deliberação de ¾ dos condôminos, ser condenado a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor pago para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas, e, além disso, as perdas e danos que forem apuradas. [6]
INCOMPATIBILIDADE DE CONVIVÊNCIA
Se o condômino, em razão de sua reiterada conduta anti-social, causar impossibilidade de vida em comum com os demais condôminos, deverá pagar multa equivalente ao décuplo do valor da taxa condominial, até ulterior deliberação assemblear. [7]
LOCAÇÃO DE GARAGEM
Há direito de preferência dos condôminos, em condições iguais, à locação do abrigo para veículos em relação a estranhos, deliberada por um deles. [8]
UNIDADE AUTÔNOMA E PARTE COMUM – INSEPARÁVEIS
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua fração ideal. Por isso, o condômino não pode alienar, nem gravar, bens em separado.
PARTE ACESSÓRIA – ALIENAÇÃO
O condômino pode alienar a sua parte acessória a outro condômino. Entretanto, se for permitido em convenção poderá alienar a terceiro, salvo se a assembléia geral dos condôminos se opuser.
PARTE COMUM – USO EXCLUSIVO – DESPESAS
O condômino que gozar com exclusividade de uma parte comum, deverá arcar com todas as despesas dela decorrentes.
OBRAS VOLUPTUÁRIAS
A realização de obras voluptuárias depende do voto de 2/3 dos condôminos.
OBRAS ÚTEIS
A realização de obras úteis depende do voto da maioria dos condôminos.
OBRAS NECESSÁRIAS
As obras necessárias independem de autorização dos condôminos e o síndico ou qualquer condômino poderá levá-la a efeito. Aquele que ordenou a sua realização deverá convocar de imediato a assembléia. Havendo urgência que represente alto custo, será necessária a convocação de assembléia pelo síndico ou condômino, para aprovação prévia.
REEMBOLSO DAS DESPESAS
O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum (Código Civil, art. 1.341, § 4º).
NOVAS CONSTRUÇÕES
A construção de outro andar ou de outro edifício no mesmo terreno, depende da aprovação unânime dos condôminos.
TERRAÇO DE COBERTURA – DESPESAS
As despesas com a conservação do terraço de cobertura, que deve estar previsto na constituição do condomínio são de responsabilidade do proprietário e não podem ser executadas de forma a danificar as unidades inferiores.
DÉBITOS CONDOMINIAIS – RESPONSABILIDADE
Os débitos condominiais acompanham o imóvel e devem ser cobrados do proprietário atual. Assim, quem adquire um imóvel, responde por toda a sua dívida em relação ao condomínio.
SEGURO
É obrigatório o seguro de todo a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Código Civil, art. 1.346). Havendo o sinistro a indenização será dividida entre os condôminos na proporção de sua cota-parte.
A ADMINISTRAÇÃO
A administração do condomínio é feita por pessoa eleita – o síndico, pelo prazo de dois anos, podendo ser reconduzido.
ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO
Como administrador, é de sua competência:
1.convocar assembléia;
2.representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;
3.comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer procedimento, seja administrativo ou judicial;
4.cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações assembleares;
5.zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários;
6.cuidar do orçamento anual da receita e despesa;
7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8.prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário;
9.contratar o seguro da edificação;
COLABORADORES DO SÍNDICO
Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o Síndico em seus impedimentos.
Pode o Síndico, com autorização assemblear e desde que permitido pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções administrativas.
DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO
A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
CASOS QUE EXIGEM APROVAÇÃO DE 2/3 DOS VOTOS
A alteração em convenção ou no regimento interno depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.
APROVAÇÃO UNÂNIME
A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, assim como, de novas construções depende da aprovação unânime dos condôminos.
DELIBERAÇÕES EM PRIMEIRA CONVOCAÇÃO
As decisões poderão ser tomadas em primeira convocação, por maioria dos votos dos presentes que precisam representar pelo menos a metade das frações ideais, desde a matéria não dependa de quorum especial.
DELIBERAÇÕES EM SEGUNDA CONVOCAÇÃO
Em segunda convocação, para decisão de matéria que não exija quorum especial, a assembléia poderá decidir por maioria dos votos dos condôminos presentes.
CONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS
Para que as decisões assembleares tenham validade jurídica, todos os condôminos devem ser convocados.
CONSELHO FISCAL
Deve ser constituído por três membros, eleitos em assembléia, por um prazo não superior a dois anos e tem por objetivo, apreciar as contas apresentadas pelo síndico.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
Nos casos de destruição total do prédio e por ameaça de ruína, haverá a extinção do condomínio, por assembléia, em que os condôminos deliberaram por votos que representem a metade mais um das frações ideais. Nessa assembléia, podem os condôminos por deliberação, votar pela reconstrução ou venda.
RECONSTRUÇÃO
Deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial.
ALIENAÇÃO
Deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o valor obtido pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal respectiva.
DESAPROPRIAÇÃO
Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um.
De todo o exposto, podemos concluir que o condomínio em geral mereceu destaque no Novo Código Civil.
A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos condôminos, exigirão o pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas.
Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desdejá, por nós, profissionais do direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada.