Servidao e Usufruto

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Publicado por Maria Rafaeli
há 2 anos
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SERVIDÃO:
Conceito: Servidão é direito real sobre imóvel alheio que se constitui em proveito de um prédio, chamado de dominante, sobre outro, denominado serviente, pertencentes a proprietários diferentes. Os prédios não precisam ser contíguos, basta que sejam próximos, como a situação da servidão de passagem que pode onerar não só o prédio contíguo, como também outros. Exige-se para efeito de eficácia erga omnes o registro do título constitutivo, no cartório de registro de imóveis.
O prédio sobre o qual incide a restrição é considerado serviente e o prédio em favor do qual ela é estipulada recebe o nome de dominante. A servidão existe para maior comodidade ou utilidade do titular do imóvel, que poderá ser favorecido com a possibilidade de transitar pelo imóvel alheio, nele colher água, etc. O benefício auferido pelo titular do prédio dominante também pode decorrer de uma abstenção imposta ao prédio serviente, como não erguer muro acima de determinada altura para não prejudicar a vista de que o vizinho desfruta. Tem o dono do prédio dominante direito real sobre coisa alheia, ou seja, o direito de servir-se do prédio serviente para sua comodidade.
Se um vizinho autoriza o outro a transitar por sua propriedade, esta relação de assenta no âmbito contratual. Eventual adquirente do imóvel não estará obrigado a tolerar a passagem do vizinho. Porém, se essa mesma situação constituir mediante declaração de vontade externada em escritura pública, levada a registro no registro de imóveis, se consolida o direito de servidão em favor do proprietário do imóvel dominante, que continuará com o direito de transitar sobre a propriedade vizinha, a despeito da mudança de proprietário do prédio serviente.
A servidão de passagem e a passagem forçada não se confundem. A primeira é direito real de coisa alheia e decorre de uma melhor comodidade ou conveniência para o proprietário vizinho, que não precisa transitar por prédio alheio e surge, por vontade das partes. A passagem forçada é direito de vizinhança, imposto pela lei, em favor daquele que não consegue atingir via pública, por ter prédio encravado ou insulado. Sendo assim necessita passar pelo imóvel vizinho. A servidão depende do registro e permanece onerando o prédio ainda que haja mudança de proprietário. A passagem forçada independe de registro e somente persiste enquanto perdurar o encravamento.
Características:
A servidão é direito real sobre imóvel alheio, porque o titular do prédio dominante exerce sobre o prédio serviente um poder jurídico de desfrutar de um benefício instituído em seu favor, sem depender de qualquer intermediário;
É direito imobiliário, por recair sobre bem imóvel;
É possível ter efeitos erga omnes;
É direito acessório, por sua existência estar vinculada ao prédio dominante;
Tem duração indefinida, pois uma vez instituída, passa a gravar o imóvel serviente, por tempo indeterminado, embora haja opinião em sentido diverso;
É indivisível porque o ônus permanece íntegro ainda que haja divisão do prédio serviente ou do dominante;
Os prédios devem pertencer a donos diferentes, de modo que não há como instituir servidão se dois prédios pertencerem à mesma pessoa;
A servidão não se presume, pois constituindo um ônus ao proprietário de um imóvel, na dúvida, deve ser tida por inexistente;
É inalienável, uma vez que o titular da servidão, que é dono do prédio dominante, não pode transferi-la a terceiro.
Classificação:
Positivas X Negativas: As positivas implicam na prática de um ato pelo titular da servidão sobre o prédio serviente, como a servidão de tirar água; As negativas importam em abstenção, como exemplo a servidão de não construir um muro acima de determinada altura.
Contínuas X Descontínuas: As contínuas são aquelas que uma vez instituídas não dependem de ato humano para o seu exercício, como por exemplo a servidão de aqueduto, instalados os condutos próprios para que a água flua, a passagem da água pelo duto não depende de atividade humana; As descontínuas, ao contrário, são aquelas cujo exercício depende de ato humano, como por exemplo a servidão de passagem. Ainda que, no solo, tenham-se realizado obras, no sentido tornar viável a passagem, só se poderá dizer que a servidão é exercida quando alguém transita pelo caminho.
Aparentes X Não Aparentes: As aparentes são aquelas que se revelam por sinais exteriores, podendo ser vistas pelo homem, como a de aqueduto, quando os condutos passam por sobre a superfície do terreno; As não aparentes são as que não possuem sinais exteriores, ou seja, não se pode afirmar que em determinado local há servidão, como por exemplo a servidão de aqueduto, quando os condutos são subterrâneos.
Uma mesma servidão se presta a mais de uma classificação.
Modos de Constituição:
Contrato: Se o título constitutivo for um contrato e seu valor superar o limite, 30 salários mínimos, é necessária sua formalização por escritura pública. Se não ultrapassar esse valor admite-se instrumento particular para sua constituição. Independentemente do valor o registro no registro de imóveis é obrigatório.
Testamento: A servidão que decorre de manifestação de vontade, em testamento, requer que o testador, em cláusula testamentária, externe sua vontade no sentido de que sobre o imóvel que vai transmitir a um herdeiro pese o ônus da servidão em favor de prédio que seja vizinho.
Sentença: Pode decorrer a servidão de sentença proferida em ação de divisão do imóvel. Ao serem divididos e repartidos os quinhões, estabelecer-se-á servidão sobre um quinhão em favor de outro.
Por destinação do proprietário: Ocorre quando dois imóveis pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto proprietário desses imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis, por exemplo, uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a identifiquem. Essa situação denomina-se serventia. Se houver transferência de um dos prédios a terceiro, o adquirente poderá ser beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a ela, dependendo do prédio que adquira.
Por usucapião: Requer posse mansa, pacífica e contínua por 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa fé. É necessário o transcurso do prazo de 20 anos de posse, se o possuidor não tiver título.
Exercício de servidão: O proprietário do prédio dominante pode retirar da servidão as vantagens que possa proporcionar, dentro dos limites estabelecidos no ato constitutivo. Pode realizar obras no prédio serviente necessárias à sua conservação e uso. No caso de a servidão pertencer a mais de um prédio, as despesas serão custeadas pelos respectivos donos. Nada impede que, por acordo, fique a cargo do dono do prédio serviente a responsabilidade pelas obras referidas. Nesse caso, pode exonerar-se na obrigação abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do prédio dominante. Se as obras forem muito caras para o dono do prédio serviente, pode ele para se livrar do ônus, abandonar a parte onerada com a servidão. Caso o proprietário do prédio dominante se recuse a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, deverá custear as obras.
O dono do prédio serviente pode remover a servidão de um local para outro e as suas custas, desde que não diminua as vantagens do prédio dominante. Da mesma forma pode fazer o dono do prédio dominante, desde que haja considerável melhoria na utilidade e não prejudique o prédio serviente.
Instituída uma servidão de trânsito, não está autorizado seu titular a retirar água, porque, constituída para certo fim, não se pode ampliar para outro.
Caso as necessidades de cultura ou da indústria, do prédio dominante imponham à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la, mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Ações relativas a servidão: As ações que podem ser ajuizadas são:
Possessória: O objetivo é proteger a posse da servidão, podendo ser ajuizada as ações de interdito proibitório, manutenção de posse ou reintegração de posse.
Confessória: Se requero reconhecimento da servidão como de titularidade daquele que acredita ser beneficiado com uma servidão.
Negatória: Ajuizada por aquele que objetiva uma declaração judicial no sentido de que não há servidão no seu imóvel.
Usucapião: Desde que a servidão seja aparente e tenham sido preenchidos os requisitos.
Extinção da servidão: A servidão pode ser extinta:
Pelo cancelamento do registro. Pode ser pedido pelo dono do prédio serviente, nas seguintes situações: quando o titular do prédio dominante houver renunciado à servidão; quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade, que determinou a servidão; e quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão, desde que haja acordo nesse sentido;
Pela reunião dos dois prédios na mesma pessoa;
Pela supressão das respectivas obras, se a servidão for aparente;
Pelo não uso por 10 anos contínuos;
Pelo decurso do prazo se a servidão por constituída a termo ou implemento da condição, se a ela estiver subordinada.
Provada a extinção por qualquer desses modos, o dono do prédio serviente está autorizado a requerer o cancelamento.
USUFRUTO:
Conceito: É direito real, temporário e intransmissível de fruir utilidades e frutos de coisa alheia móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea.
O proprietário é titular do direito de usar, fruir, dispor bem como de reivindicar. Quando concede a outrem o direito de usar e fruir, constituiu em favor dessa pessoa o direito de usufruto. O usufrutuário tem direito de usar e fruir dentro dos limites legais, e dos limites impostos pelo proprietário. O proprietário passa a ser denominado nu-proprietário e a pessoa titular do direito real sobre coisa alheia usufrutuária. Sua constituição pode se dar quando o proprietário doa um bem, reservando para si o usufruto. O anterior proprietário será titular do direito real sobre coisa alheia, pois a coisa passou a ser do donatário.
Características:
É direito real sobre coisa alheia, pelo qual o usufrutuário pode usar e fruir, sem intermediação do nu-proprietário. O usufrutuário tem o direito de usar e gozar da coisa e dela retirar os frutos para a sua subsistência;
É temporário, nunca perpétuo e poder ser fixado: por prazo determinado ou a termo; pela vida do usufrutuário, ou seja, vitalício; por uma causa, como a de permanecer usufrutuário enquanto estiver em tratamento de saúde; pelo prazo máximo de 30 anos, se constituído em favor de pessoa jurídica, se ela não extinguir antes;
É inalienável, dado que não pode ser transferido a outra pessoa por ato inter vivos ou causa mortis. O usufrutuário não pode alienar o usufruto, constituindo outra pessoa usufrutuária em seu lugar, mas pode ceder o seu exercício a título gratuito ou oneroso. Compreende o exercício: o direito de usar e fruir, podendo assim, dar em comodato ou alugar o bem. Decorre da inalienabilidade a impenhorabilidade, já que em função da penhora, haveria a alienação forçada pelo juízo, transferindo o usufruto a terceiro, o que é proibido. Porém, admite-se a penhora sobre os frutos proporcionados pelo usufruto;
É em regra gratuito, pois normalmente não se exige qualquer contraprestação. Porém é possível ser oneroso, onde ocorre que o nu-proprietário cede o bem em usufruto mediante uma remuneração;
Tem por princípio função alimentar, pois por intermédio dele, se procura prover o usufrutuário de recursos para a sua sobrevivência.
Objeto: Pode ser bens móveis, imóveis, coisas corpóreas ou incorpóreas, um patrimônio, ou parte de um patrimônio, abrangendo, no todo ou em parte, os frutos e as utilidades.
Em essência, o usufrutuário recebe um bem para que dele retire benefícios, devendo devolvê-lo ao nu-proprietário quando acabar o usufruto. Pode o usufruto se estender aos acessórios da coisa e seus acrescidos. Se entre os acessórios e acrescidos houver coisas consumíveis, o usufrutuário terá que restituir ao término do usufruto, o que ainda houver (devolve) e as outras (que usou) o equivalente em gênero, quantidade e qualidade, e não sendo possível, deverá restituir o seu valor, estimado ao tempo de restituição. Se o usufruto alcançar acessórios e acrescidos que se consomem pelo uso, não se pode dizer que isso se constitua como usufruto propriamente dito. Denomina-se essa situação de usufruto impróprio. O usufrutuário terá que devolver, ao término do usufruto, o equivalente em gênero, qualidade ou quantidade ou o valor respectivo.
Modos de constituição:
Por decorrência de lei: o usufruto instituído por força de lei visa proteger determinadas pessoas, por exemplo: em favor dos pais sobre bens dos filhos menores – esse usufruto se extingue com a maioridade dos filhos; em favor do cônjuge sobre os bens do outro, quando lhe competir tal direito; em favor da mulher brasileira casa com estrangeiro.
O usufruto legal dispensa registro e prepondera no direito de família.
Por ato de vontade ou convencional que engloba o contrato ou o testamento: pode-se constituir por ato inter vivos, quando o proprietário transfere a outrem o direito de usar e fruir, ou por meio de doação em que o proprietário se reserva o usufruto do bem doado. Pode ocorrer também por testamento, quando o testador constitui alguém nu-proprietário e outrem usufrutuário.
Por prescrição aquisitiva ou usucapião: exige os pressupostos de posse e animus de usufrutuário, porque só é possível adquirir um direito, pela usucapião, se o usucapiente atuar como se fosse dele titular.
Usufruto simultâneo ou conjunto e usufruto sucessivo: O usufruto simultâneo é aquele constituído em proveito de duas ou mais pessoas, extinguindo-se com a morte de cada usufrutuário, salvo se for estipulado expressamente o direito de acrescer.
O usufruto sucessivo foi instituído em favor de uma pessoa para que após sua morte fosse transmitido a outra, porém não é admitido, porque a morte do usufrutuário é causa de extinção, inviabilizando a transmissão hereditária.
A doa a B, reservando para si o usufruto vitalício e impondo sobre o imóvel do donatário B a cláusula de inalienabilidade. Na morte de A poderá B requerer o cancelamento da referida cláusula?
Há dois posicionamentos, uns dizem que sim, outros que não.
Direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário: O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos. O direito de alienação é do nu-proprietário. A posse do usufrutuário é direta e a do nu-proprietário indireta.
Os frutos produzidos pela coisa pertencem ao usufrutuário. São do usufrutuário os frutos naturais pendentes ao começar o usufruto e do nu-proprietário os pendentes ao tempo que cessar o usufruto.
Cabem ao usufrutuário as crias de animais que são frutos naturais. Porém, deve restituir o mesmo número de cabeças de gado dadas em usufruto, então se houver morte de algum animal, deverão ser repostos com as crias.
Quando acabar o usufruto, o usufrutuário deve entregar a coisa, adequadamente conservada, não sendo responsável pelo natural desgaste ou deterioração resultante do exercício regular do usufruto.
O nu-proprietário tem direito de alienar a coisa, porém, o adquirente terá que respeitar o usufruto, que não se extingue pela alienação.
Extinção do usufruto:
Pela renúncia ou morte do usufrutuário. Se o usufruto recaiu sobre bem imóvel é necessário que o ato renunciativo seja levado ao registro de imóveis. A morte do usufrutuário também é causa de extinção do usufruto, com exceção de quando estipulado o direito de acrescer;
Pelo termo de sua duração (acaba o prazo de duração);
Pela extinção da pessoa jurídica, ou se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos da data inicial do usufruto;
Pela cessação do motivo que se origina;
Pela destruição da coisa. Não existindo mais a coisa, cessa o usufruto. Sendo a perda parcial, subsiste o usufruto no remanescente;
Pela consolidação. Ocorre quando a mesma pessoa passa a ser nua-proprietária e usufrutuária, como acontece quando o usufrutuário adquire a nua-propriedade;
Por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens. Se o usufrutuáriodeixa de cumprir com suas obrigações, justo é que perca o direito de uso e fruição;
Pelo não uso ou não fruição