AULA 09 COMPRA E VENDA

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DIREITO CIVIL: 
CONTRATOS 
AULA 09 – 10/11/2017 
 
Prof. Me. Diego Bianchi 
Curso de Direito 
[UEMS] 
9. CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
9.1 CONCEITO E GENERALIDADES 
  O art. 481 do CC/02 conceitua a compra e venda 
como sendo o contrato pelo qual alguém (o vendedor) SE 
OBRIGA a transferir ao comprador o domínio de coisa 
móvel ou imóvel mediante uma remuneração, 
denominada preço. 
 Verifica-se a existência do sinalagma obrigacional. 
 
 Importa ressaltar que trata-se de um contrato 
translativo, mas que por si só não gera a transmissão 
da propriedade. Gera para o vendedor a obrigação de 
transferi-la. 
  Dessa forma, apenas com a celebração do 
contrato de compra e venda as partes não podem 
considerar-se dona do preço (vendedor) e da coisa 
(comprador). O que passa a existir é o compromisso 
do vendedor em transmitir a propriedade, e do 
comprador em pagar o preço, denotando efeitos 
obrigacionais (art. 482 do CC). 
 
 LEMBREM-SE DAS AULAS DE OBRIGAÇÕES: a 
propriedade móvel se transfere pela tradição 
(entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel 
transfere-se pelo registro do contrato no Cartório 
de Registro Imobiliário (CRI). 
 
9.2 Elementos da Compra e Venda 
 a) Consenso das partes (comprador e vendedor), 
como informa o art. 482 do CC/02, a compra e venda 
“considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as 
partes ACORDAREM no objeto e no preço” 
 
 É implícito a vontade livre, ou seja, é necessário o 
consenso sem vícios. 
 
 Trata-se da convergência de vontades dos 
contratantes que gozam de capacidade e legitimidade 
para conclusão do negócio. 
 b) Coisa (res): deve ser lícita, determinada (coisa 
certa) OU determinável (coisa incerta, indicada pelo 
gênero e quantidade). 
 
  O art. 483 do CC/02, deixa claro que pode ter 
por objeto coisa atual ou futura. 
 • ficará sem efeito se a coisa futura não vier 
a existir, a não ser que a intenção das partes era de 
concluir contrato aleatório. 
 
  Importante salientar que a coisa alheia pode 
ser objeto de compra e venda (emptio a non domino), 
desde que, antes de o comprador sofrer a evicção, o 
vendedor adquira de seu real dono (§1º do art. 1.268, 
CC). 
 c) Preço (pretium): É a remuneração do contrato, 
este deve ser certo e determinado e em moeda nacional 
corrente, pelo valor nominal, conforme consta do art. 
315 do CC (princípio do nominalismo). 
 • O preço pode ser cotado de forma diferente 
desde que conste o valor correspondente em Real, pois 
os índices ou parâmetros devem ser suscetíveis de 
objetiva determinação (art. 487), caso do dólar e do 
ouro (preço por cotação). 
 
  O presente dispositivo justifica-se para evitar a 
onerosidade excessiva (desequilíbrio negocial). 
 
 
  Determina o art. 486 que o preço PODE SER 
FIXADO conforme taxa de mercado ou de bolsa, em certo 
e determinado dia e lugar. 
 • importante ressaltar que “se a taxa de mercado ou 
de bolsa variar no dia marcado para fixar o preço, este terá 
por base a média da oscilação naquela data”. 
 
  Em regra, deve ser acordado entre as partes; 
todavia autoriza o art. 485, que se deixe a arbítrio de um 
terceiro. 
 Ex.: na venda de bens imóveis, a avaliação por uma 
imobiliária ou por um especialista do ramo. 
 • ficará sem efeito o contrato se este se recusar; a 
não ser que as partes acordem que outra pessoa o faça. 
 O art. 488 do CC traz previsão de compra e venda sem preço? 
  NÃO. Não há compra e venda sem preço, pois o comando 
legal em questão menciona que, se não houver preço inicialmente 
fixado, deverá ser aplicado o preço previsto em tabelamento oficial; 
ou, ausente este, o preço de costume adotado pelo vendedor. 
  Ademais, na falta de acordo, deverá ser adotado o 
termo médio, a ser fixado pelo juiz. 
 
 Como interpretar o art. 489 do CC diante da prevalência dos 
contratos de adesão em que o preço é determinado de forma 
unilateral, imposto por uma das partes? 
  Na verdade, o comando legal em questão só está 
PROIBINDO o preço cartelizado, ou seja, manipulado por cartéis – 
grupo de empresas que se reúnem para estabelecer acordos sobre 
fixação elevada de preços e cotas de produção para cada membro, 
com o fim de dominar o mercado e disciplinar a concorrência –, o 
que caracteriza abuso do poder econômico (Lei 8.884/1994). 
9.3 Natureza Jurídica da Compra e Venda 
 a) O contrato de compra e venda é bilateral ou 
sinalagmático, havendo sinalagma (direitos e deveres 
proporcionais entre as partes, que são credoras e 
devedoras entre si). 
 
 b) Constitui contrato oneroso, porque há sacrifícios 
patrimoniais para ambas as partes, ou seja, para o 
comprador e para o vendedor (prestação + 
contraprestação). 
 
 c) Em regra, a compra e venda é contrato comutativo 
porque as partes já sabem de antemão quais serão as suas 
prestações. Eventualmente, incidirá o elemento álea ou 
sorte, podendo a compra e venda assumir a forma de 
contrato aleatório, envolvendo riscos. 
 d) é um contrato consensual (que tem aperfeiçoamento com 
a manifestação da vontade) - A entrega da coisa ou o registro 
do negócio no CRI, como apontado, não tem qualquer 
relação com o seu aperfeiçoamento de validade, e sim com o 
cumprimento do contrato, com a eficácia do negócio 
jurídico. 
 
 e) A compra e venda pode ser negócio formal (solene) ou 
informal (não solene). 
  Ex.: O contrato de compra e venda exige escritura 
pública quando o valor do bem imóvel objeto do negócio for 
superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC), sendo em casos 
tais um contrato formal e solene. 
 
 f) A compra e venda é um contrato típico, pois está tratado 
pela codificação privada, sem prejuízo de outras leis 
específicas. 
 
9.4. Responsabilidade pelos riscos 
 Cumpre aqui a análise dos arts. 491 e 492, CC/02. 
 
 a) Os riscos quanto à coisa correm por conta do vendedor, 
que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois 
enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo 
a regra res perit domino (a coisa perece para o dono). 
 • Da mesma forma, qualquer débito que grave a coisa, 
até a tradição, responde o vendedor (art. 502). Ex.: multa do 
veículo. 
 
 b) Os riscos pelo preço correm por conta do comprador, 
que tem os deveres dele decorrentes. 
 Obs.: na venda à vista, diante do sinalagma, somente se 
entrega a coisa mediante o pagamento imediato do preço (art. 491 do 
CC/02). 
9.5. Das despesas advindas do contrato 
 Aqui cumpre-se a análise do art. 490 do CC/02. 
 
 a) As despesas com transporte e tradição correm, em 
regra, por conta do vendedor. 
 Obs.: Em relação à tradição da coisa vendida, NÃO 
havendo estipulação entre as partes, a entrega deverá 
ocorrer no lugar onde se encontrava ao tempo da 
celebração da venda (art. 493 do CC). 
 
 b) As despesas com escritura e registro, em regra, 
serão pagas pelo comprador. 
9.6. Restrições à Compra e Venda 
a) Da venda de ascendente a descendente 
  A venda é anulável (nulidade relativa), exceto 
se os outros descendentes e o cônjuge (quando não 
casado no regime da separação obrigatória de bens 
[p.ú.]) do alienante consentirem (art. 496, CC). 
 
 Obs.: Prazo decadencial para anulação é de 2 (dois) 
anos, contados da celebração do negócio. De acordo 
com o art. 179. “Quando a lei dispuser que 
determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo 
para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a 
contar da data da conclusão do ato”. Considerando-se 
cancelada a súmula 494 do STF. 
b) Da venda entre cônjuges 
  É possível a compra e venda entre cônjuges, 
desde que o objeto do contrato seja compatível com o 
regime de bens por eles adotado. Portanto, somente é 
possível a venda de bens excluídos da comunhão(art. 499 
do CC). 
  Noutra via, a venda é NULA, por impossibilidade 
do objeto, se o bem fizer parte da comunhão de bens. 
 
 Obs.: a compra e venda entre cônjuges não poderá ser 
celebrada com fraude contra credores, fraude à 
execução ou simulação. No primeiro caso será anulável 
(art. 171, II, CC/02), no segundo será ineficaz (art. 792, 
§1º, CPC/15) e no terceiro será nula (art. 167, CC/02). 
 Regimes de casamento e a venda entre cônjuges: 
 
 Comunhão parcial de bens: é possível a venda quanto 
aos bens particulares. 
 
 Comunhão universal de bens: é possível a venda 
quanto aos bens incomunicáveis (art. 1.668, CC). 
 
 Participação final nos aquestos: é possível a venda 
em relação aos bens que não entram na participação; 
 
 Separação de bens legal ou convencional: é possível a 
venda desde que não haja ilicitude ou fraude; 
 c) Da venda de bens sob administração 
  Em virtude de um interesse que se quer 
preservar, ou em consideração à especial situação de 
determinada pessoa que se quer proteger, criaram-se 
impedimentos circunstanciais (art. 497, CC). 
 
 Aplica-se aos: 
 
 i. Tutores, curadores, testamenteiros e 
administradores. 
  A lei receia que estas pessoas façam prevalecer 
sua posição especial para obter vantagens, em 
detrimento dos titulares, sobre os bens que guardam ou 
administram. 
 ii. Servidores públicos (efetivos ou contratados): 
A lei visa, aqui, a proteger a moralidade pública, 
evitando que o servidor se tire proveito do cargo para a 
aquisição do bem que estiver sob sua administração. 
 
 iii. Juízes, secretários de tribunais, arbitradores, 
peritos e outros serventuários: aqui a lei também visa 
proteger a moralidade pública. Neste caso é nula a 
arrematação de bem imóvel por funcionário que se 
encontrava lotado no mesmo lugar em que foi realizado 
esse ato processual, por exemplo. 
 
 iv. Leiloeiros e prepostos: novamente a proteção 
decorre da moralidade pública, diante do múnus que 
reveste tais administradores temporários. 
d) Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa 
comum 
  O condômino, ENQUANTO pender o estado de 
INDIVISÃO da coisa, não poderá vender a sua parte a 
estranho, se o outro condômino a quiser, tanto por tanto 
– em igualdade de condições (art. 504, 1ª parte, do CC) – 
direito a prelação legal. 
 
 O condômino que não teve conhecimento da venda, 
poderá, depositando o preço, haver para si a parte 
vendida a estranhos, se o requerer no PRAZO de cento 
e oitenta dias (contados da ciência da alienação), sob 
pena de decadência (última parte do art. 504, CC). 
 Se houver mais de um condômino (coproprietário)? 
 • sendo muitos os condôminos, deverá ser respeitada 
a seguinte ordem, conforme o parágrafo único do art. 504: 
 
 1.º) Terá preferência o condômino que tiver benfeitorias 
de maior valor (vedação do enriquecimento sem causa, 
em sintonia com a boa-fé). 
 
 2.º) Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do 
quinhão maior (também diante da vedação do 
enriquecimento sem causa). 
 
 3.º) Na falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões 
iguais, terá preferência aquele que depositar 
judicialmente o preço (princípio da anterioridade, em 
sintonia com a boa-fé objetiva). 
9.7 Regras especiais da compra e venda 
 9.7.1. Venda por amostra, por protótipos ou por 
modelos (art. 484 do CC) 
 
  AMOSTRA pode ser conceituada como sendo a 
reprodução perfeita e corpórea de uma coisa 
determinada. 
 
  PROTÓTIPO é o primeiro exemplar de uma 
coisa criada (invenção). 
 
  MODELO constitui uma reprodução 
exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem, 
acompanhada de uma descrição detalhada. 
  Se a venda tiver como objeto bens móveis e se 
realizar por amostra, protótipos ou modelos, há uma 
PRESUNÇÃO de que os bens serão entregues conforme 
a qualidade prometida (art. 484, CC). 
 
 Caso tal entrega não seja efetuada conforme o 
pactuado, terão aplicação as regras relacionadas com 
os vícios redibitórios e do produto. 
  Portanto, poderá o contrato de compra e venda 
ser desfeito (condição resolutiva). 
 
 Obs.: De acordo com o p.u. do art. 484, CC, prevalece 
a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver 
contradição ou diferença com a maneira pela qual se 
descreveu a coisa no contrato. 
 9.7.2. Venda por medida – ad mensuram 
  No caso de compra e venda de um bem imóvel, 
PODERÃO as partes estipular o preço por medida de 
extensão, situação em que a medida passa a ser 
condição essencial ao contrato efetivado. 
 Ex.: de venda ad mensuram, pode ser citado o caso de 
compra e venda de um imóvel por metro quadrado 
(m2). 
 
 Variação: admite-se, em regra, uma variação de área 
de até 1/20 (um vigésimo), ou seja, 5% (cinco por 
cento), existindo uma presunção relativa de que tal 
variação é tolerável pelo comprador (§1º do art. 500, 
primeira parte). 
 
  Comprador prejudicado (FALTA): o comprador 
tem o direito de provar que nessas circunstancias não 
teria feito o negócio (segunda parte do §1º), 
requerendo a aplicação das regras relacionadas com 
esse vício redibitório especial, nos termos do art. 500 do 
CC, podendo exigir: 
 
 1) Complementação da área, por ação ex empto; 
 
 2) Abatimento proporcional no preço, por ação 
quanti minoris; 
 
 3) Resolução do contrato, com a devolução do que foi 
pago, por ação redibitória; 
 
 4) Perdas e danos, se comprovar má-fé do alienante; 
  Vendedor prejudicado (EXCESSO): de acordo com 
o § 2º do referido artigo, o vendedor poderá provar que 
tinha motivos para ignorar a medida exata, fundamentando 
a ação no enriquecimento sem causa por parte do 
comprador. Assim, o comprador pode: 
 
 1) Completar o valor correspondente ao preço; 
 
 2) Devolver o excesso; 
 
  O prazo decadencial para o ingresso de todas as 
ações referenciadas é de um ano, contado do registro do 
título (art. 501 do CC). 
 Obs.: De acordo com o parágrafo único desse dispositivo, tal 
prazo não correrá enquanto o interessado não for imitido na posse do 
bem. Trata-se de um caso excepcionalíssimo de impedimento ou 
suspensão da decadência, em sintonia com o art. 207 do CC. 
 9.7.3. Venda de coisas conjuntas 
  A prática do contrato de compra e venda 
possibilita a venda de coisas conjuntas. 
 Ex.: a venda de um rebanho bovino, em que há uma 
universalidade de fato, decorrente da autonomia 
privada, nos termos do art. 90 do CC. 
 
 Nessas situações, aplica-se a regra do art. 503: 
  Nas coisas vendidas conjuntamente o defeito 
oculto de uma coisa NÃO autoriza a rejeição de todas. 
 Ex.: o vício que atinge um boi não gera a rejeição de 
todo o rebanho. 
9.8. Cláusulas especiais da Compra e Venda 
(ou pactos adjetos) 
 9.8.1. Cláusula de Retrovenda (cláusula de resgate) 
  Cláusula pela qual o vendedor RESERVA-SE o 
direito de REAVER o imóvel que está sendo alienado, 
dentro de certo prazo, restituindo o preço e 
reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador 
no período de resgate, desde que previamente ajustadas 
(art. 505 do CC). 
 
 Obs.: Essa cláusula especial que confere ao vendedor 
o direito de desfazer a venda, somente é admissível 
nas vendas de bens imóveis. 
  Prazo: deve ser exercido dentro do prazo 
decadencial máximo de três anos, podendo ser por prazo 
inferior desde que as partes convencionem. 
 Obs.: NÃO se admite que as partes estipulem um prazo 
superior, caso em que será reputado não escrito somente 
o excesso. 
 
  Recusa do comprador: se o comprador se recusar a 
receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o 
direito de resgate, as depositará judicialmente (art. 506 do 
CC). 
 Obs.: O dispositivo possibilita o ingresso da ação deresgate, de rito ordinário, pela qual o vendedor obtém o 
domínio do imóvel a seu favor. 
  Legitimidade: O direito de resgate ou de retrato 
poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus herdeiros e 
legatários, particularmente em relação a terceiro adquirente 
(art. 507, CC). 
 Está reconhecida, assim, a transmissibilidade causa mortis 
da cláusula de retrovenda. 
 
  Retrovenda feita por condôminos: quando a duas 
ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo 
imóvel, e só uma delas o exercer, poderá o comprador 
intimar as demais para nele acordarem (art. 508, CC). 
 No entanto, prevalecerá o pacto em favor de quem haja 
efetuado o depósito, contanto que seja integral. O 
comando legal em questão acaba por prestigiar a conduta 
de boa-fé. 
 9.8.2. Venda a contento ou sujeita à prova 
  Cumpre-nos salientar que, mesmo tratando-se 
de cláusulas especiais, muitas vezes são presumidas em 
alguns contratos (v.g., venda de vinhos, perfumes, 
gêneros alimentícios etc.) (por isso tratadas, 
didaticamente como regras especiais por autores como 
Flávio Tartuce). 
 
 a) Na venda a contento a coisa fica por algum tempo 
na posse do comprador, para decidir se dela se agrada 
(condição suspensiva). 
 • Mesmo que a coisa apresente excelência de 
qualidade, o provável comprador não esta obrigado a 
adquiri-la (art. 509, CC). 
 b) Na venda sujeita à prova, sua conclusão fica sob 
condição suspensiva da coisa apresentar as qualidade 
objetivas asseguradas pelo vendedor e de ser idônea 
para os fins a que se destina. 
 • Nesta hipótese, se a coisa estiver de acordo com o 
narrado pelo vendedor, o comprador não pode enjeitá-la 
(art. 510, CC). 
 Ex.: Em ambos os casos é comum sua aplicação na venda 
de vinhos ou roupas. 
 
 CARACTERÍSTICAS: 
 1. Em ambas as hipóteses SÓ haverá o aperfeiçoamento 
do contrato quando o comprador se declarar satisfeito 
com o bem a ser adquirido (condição suspensiva). 
 2. O coisa pertence ao vendedor enquanto subsistir a 
condição suspensiva. NÃO gerando transferência da 
propriedade, mas tão somente a da posse direta. 
 
 3. Enquanto o comprador não manifestar sua vontade, 
suas obrigações serão as de um mero comodatário (art. 
511 do CC). Em suma, até o ato de aprovação, a coisa 
pertence ao vendedor. 
 
 4. A recusa deve ser motivada no bom-senso, não 
podendo estar fundada em mero capricho. Também aqui a 
boa-fé objetiva pode ser utilizada pelo juiz para 
interpretar o contrato. 
 
 5. Sem prazo convencionado para manifestação do 
comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial 
ou extrajudicialmente (Art. 512). 
 9.8.3. Cláusula de preempção, preferência ou 
prelação convencional 
  É aquela pela qual o comprador de um bem 
móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem 
lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou 
extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação 
em igualdade de condições (Art. 513). 
 
 Prazo máximo: O contrato não poderá prever prazo 
superior à: 
 - 180 dias para bens móveis; 
 - 2 anos para bens imóveis; 
  Contados da datada realização da venda original. 
 Obs.: Inexistindo PRAZO previamente estipulado pelas 
partes, o direito de preempção caducará, se a coisa for 
MÓVEL, não se exercendo nos três dias, e se for IMÓVEL, 
nos sessenta dias subsequentes à data em que o 
comprador tiver notificado o vendedor, judicial ou 
extrajudicialmente (Art. 516). 
 9.8.4. Cláusula de venda sobre documentos 
  Modalidade muito comum no comércio 
internacional (Lex Mercatoria). 
 
 Nesta modalidade, a entrega da coisa é SUBSTITUÍDA por 
título representativo e demais documentos exigidos pelo 
contrato (ocorre por tradição simbólica). 
  A obrigação considera-se cumprida a partir do 
momento em que coloca a documentação devidamente à 
disposição do comprador. 
 
 Ex.: Uma empresa brasileira compra de uma empresa belga uma máquina 
industrial. Inserida a cláusula e sendo o contrato celebrado no Brasil, a 
empresa vendedora vem até o país para a entrega do documento 
correspondente à propriedade. A partir de então, a empresa brasileira é 
proprietária, respondendo pelos riscos e despesas referentes à coisa. 
 9.8.5. Cláusula de venda com reserva de domínio 
  Por meio dessa cláusula, o vendedor mantém o 
domínio (propriedade) da coisa até que o preço seja pago 
de forma integral pelo comprador (Art. 521). 
 Isto é, o vendedor de coisa móvel durável desde logo 
transfere a posse direta (domínio útil) para o comprador, 
reservando para si a posse indireta (nu-propriedade) até 
que o preço seja completamente pago. 
 
 Ex.: Compra e venda de um veículo, cujo vendedor 
não faz a transferência do veículo até que o comprador 
tenha pago o preço de forma integral. 
 
 Obs.: Todavia, pelos riscos da coisa responde o 
comprador, a partir de quando essa lhe é entregue (art. 
524 do CC).