Resumo de contratos

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1 DIREITO CIVIL III (CONTRATOS) – RESUMO 
 
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS 
 
* CONCEITO: o contrato é a mais comum e importante fonte de obrigação. Tem natureza jurídica de 
negócio jurídico bilateral ou plurilateral, uma vez que, seu aperfeiçoamento depende de duas ou mais 
manifestações de vontade. 
Pode ser definido, segundo Beviláqua, como o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, 
modificar ou extinguir direitos. Sempre, pois, que um negócio jurídico resultar de um mútuo consenso, de 
um encontro de duas vontades, estaremos diante de um contrato. 
 
* NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS: 
Os contratos têm natureza jurídica de negócio jurídico bilateral. 
 
- DISTINÇÃO ENTRE NEGÓCIO JURÍDICO BILATERAL E UNILATERAL: 
Negócio jurídico é a declaração da vontade privada destinada a produzir efeitos que o agente pretende e o 
direito reconhece, quais sejam, a constituição, modificação ou extinção de relações jurídicas. 
Dentre as possíveis classificações os negócios jurídicos dividem-se em unilaterais e bilaterais. A diferença 
substancial entre eles reside no fato de que aqueles se aperfeiçoam pela manifestação de uma única 
vontade, ao passo que estes decorrem de acordo de mais de uma vontade, e tem no contrato o seu 
símbolo. (Exemplo de negócio jurídico unilateral: testamento, promessa de recompensa, renúncia à 
herança, etc; Negócio jurídicos bilaterais: contratos em geral). 
 
* REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO: 
O contrato, como qualquer outro negócio jurídico, sendo uma de suas espécies, igualmente exige para a 
sua existência legal o concurso de alguns elementos fundamentais, que constituem condições de sua 
validade. Os requisitos são de duas espécies: de ordem geral ou de ordem especial. 
Os de ordem geral são aqueles comuns a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do agente, 
o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não defesa em lei (art. 104 
CC). 
Os requisitos de ordem especial são aqueles peculiares das relações contratuais que é o consentimento 
recíproco ou acordo de vontades. O consentimento deve ser livre e espontâneo, sob pena de ter a sua 
validade afetada pelos vícios ou defeitos do negócio jurídico: erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e 
fraude. 
 
* PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL: 
O direito contratual rege-se por diversos princípios dentre os quais, os mais importantes são: autonomia da 
vontade, da função social do contrato, da obrigatoriedade das cláusulas contratuais, da relatividade dos 
efeitos do contrato, da revisão ou onerosidade excessiva, e da boa-fé objetiva. 
 
➢ PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE: esse princípio está designado no início da redação do 
art. 421 do CC. 
Consiste na prerrogativa conferida aos particulares de criarem relações jurídicas desde que se submetam às 
regras impostas pela lei e que seus fins coincidam com o interesse geral ou não o contradigam. Essa 
liberdade abrange o direito de contratar se quiserem, com quem quiserem e sobre o que quiserem, ou seja, 
o direito de contratar e de não contratar, de escolher a pessoa com quem fazê-lo e de estabelecer o 
conteúdo do contrato. Têm as partes a faculdade de celebrar ou não contratos, sem qualquer interferência 
do Estado. O princípio da autonomia da vontade serve de fundamento para a celebração dos contratos 
atípicos. 
 
➢ PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO: tem previsão também no art. 421 do CC, e é 
oriundo do princípio da socialidade, que norteou o Código Civil de 2002. 
A concepção social do contrato apresenta-se, modernamente, como um dos pilares da teoria contratual. A 
função social do contrato serve precipuamente para limitar a autonomia da vontade quando tal autonomia 
esteja em confronto com o interesse social e este deva prevalecer, ainda que essa limitação possa atingir a 
própria liberdade de não contratar. 
A função social dos contratos nada mais é do que a ideia de que um contrato não pode atender apenas o 
interesse das partes, deve atender a um interesse maior da coletividade. É por isso que o Estado interfere 
em algumas situações, limitando a liberdade de contratar, adequando os contratos aos interesses das 
partes e aos valores sociais. 
 
➢ PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS: esse princípio representa a 
força vinculante do contrato. Pelo principio da autonomia da vontade, ninguém é obrigado a 
contratar, entretanto, os que o fizerem, sendo o contrato válido e eficaz, devem cumpri-lo, não 
podendo se forrarem às suas consequências, a não ser com a anuência do outro contraente. 
Esse princípio tem por fundamento a necessidade de segurança nos negócios jurídicos, e a intangibilidade 
ou imutabilidade dos contratos, decorrente da convicção de que o acordo de vontades faz lei entre as 
partes (pacta sunt servanda). 
Esse princípio consagra a ideia de que o contrato, uma vez celebrado observando os preceitos legais, torna-
se obrigatório entre as partes, que dele não podem desistir, salvo nas hipóteses previstas em lei. Dessa 
forma, o contrato vincula as partes criando entre elas um espécie de lei privada, livremente constituída por 
eles, dando origem a expressão latina “pacta sunt servanda”, ou seja, o contrato faz lei entre as partes. 
 
➢ PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS EFEITOS DO CONTRATO: funda-se na ideia de que os efeitos do 
contrato só se produzem em relação às partes, àqueles que manifestaram a sua vontade, 
vinculando-os ao seu conteúdo, não afetando terceiros nem seu patrimônio. 
Esse princípio tem algumas exceções, como a estipulação em favor de terceiro, e a promessa de fato de 
terceiro. 
 
➢ PRINCÍPIO DA REVISÃO OU ONEROSIDADE EXCESSIVA: também tida por cláusula “rebus sic 
stantibus”. Essa teoria constitui exceção ao princípio da obrigatoriedade contratual e traz a ideia de 
que a impossibilidade da prestação decorrente do caso fortuito ou força maior não é a única forma 
de uma das partes se liberar do liame contratual. 
Encontra amparo legal no art. 478 do CC que traz a chamada resolução do contrato por onerosidade 
excessiva, que se dá quando a prestação de uma das partes torna-se excessivamente onerosa, com extrema 
vantagem para a outra, em virtude de acontecimento extraordinário e imprevisível, o que dá a 
possibilidade de pedir a resolução do contrato. 
 
➢ PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA: esse princípio exige que as partes se comportem de forma 
correta não só durante as tratativas, como também durante a formação e o cumprimento do 
contrato. Guarda relação com o princípio de direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da 
própria torpeza. 
A probidade mencionada no art. 422 do CC, nada mais é senão um dos aspectos objetivos do princípio da 
boa-fé, podendo ser entendida como a honestidade de proceder ou a maneira criteriosa de cumprir todos 
os deveres, que são atribuídos ou cometidos à pessoa. 
OBS: boa-fé objetiva é agir positivo, regra de conduta, de comportamento. Boa-fé subjetiva é agir negativo 
e denota um estado psicológico (exemplo: omitir). 
 
- CONCEITOS CORRELATOS À BOA-FÉ OBJETIVA: 
Venire contra factum próprio: protege uma parte contra aquela que pretende exercer uma posição jurídica 
em contradição com o comportamento assumido anteriormente. 
Supressio: um direito não exercido durante determinado lapso de tempo não poderá mais sê-lo, por 
contrariar a boa-fé. 
Surrectio: é a outra face da supressio. Acarreta o nascimento de um direito em razão da continuada prática 
de certos atos. 
Tu quoque: proíbe que uma pessoa faça contra outra o que não faria contra si mesmo, consistindo em 
aplicação do mesmo princípio inspirador do exceptio non adimpleti contractus. 
Duty to mitigate the loss: dispõe que o princípio da boa-fé objetiva deve levar o credor a evitar o 
agravamento do próprio prejuízo. 
 
* INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS:As regras básicas de interpretação do contrato encontram-se nos arts. 112, 113 e 114 do CC. Pelo que 
dispõe o art. 112 maiS vale a intenção das partes do que a literalidade do contrato. O art. 113 reforça a 
incidência do princípio da confiança na relação contratual. 
 
DA FORMAÇÃO DOS CONTRATOS 
A formação dos contratos passa por três momentos: negociações preliminares, proposta e aceitação. 
 
* NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES: o contrato resulta de duas manifestações de vontade: a proposta e a 
aceitação. Na maior parte dos casos a oferte é antecedida de uma fase, às vezes prolongada, de 
negociações preliminares caracterizada por sondagens, conversações, estudos e debates, também 
denominada fase das tratativas. Nessa, como as partes ainda não manifestaram a sua vontade, não há uma 
vinculação ao negócio, assim, qualquer delas pode afastar-se, simplesmente alegando desinteresse, sem 
responder perdas e danos. 
Embora as negociações preliminares não gerem, por si mesmas, obrigações para qualquer dos 
participantes, elas fazem surgir, entretanto, deveres jurídicos para os contraentes, decorrentes da 
incidência do princípio da boa-fé, sendo os principais os deveres de lealdade, correção, de informação, de 
proteção, de cuidado e de sigilo. A violação desses deveres durante o transcurso das negociações, é que 
gera a responsabilidade do contraente. Essa responsabilidade ocorre, pois não no campo da culpa 
contratual, mas da aquiliana, somente no caso de um deles induzir no outro a crença de que o contrato 
será celebrado, levando-o a despesas ou a não contratar com terceiro etc. e depois recuar causando-lhe 
dano. Essa responsabilidade tem, porém, caráter excepcional. 
 
* PROPOSTA: trata-se de um negócio jurídico unilateral, constituindo elemento da formação contratual. 
Pode-se dizer então, que proposta, oferta, policitação ou oblação, é uma declaração receptícia da vontade, 
dirigida por uma pessoa a outra, por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar 
vinculada , se a outra parte aceitar. 
A proposta deve conter todos os elementos essenciais do negócio proposto, como preço, quantidade, 
tempo de entrega, forma de pagamento, etc. Deve também ser séria e consciente, pois vincula o 
proponente (art. 427 CC). 
A oferta é um negócio jurídico receptício, pois a sua eficácia depende da declaração do oblato. Não tem, 
entretanto, força absoluta, gerando desde logo direitos e obrigações. 
 
- A FORÇA VINCULANTE DA OFERTA (ART. 427 CC): a obrigatoriedade da proposta consiste no ônus, 
imposto ao proponente, de mantê-la por certo tempo a partir de sua efetivação e de responder por suas 
consequências, por acarretar no oblato uma fundada expectativa da realização do negócio. 
OBS: a morte intercorrente do proponente não a desfaz, que se insere como elemento passivo da herança. 
A proposta se transmite aos herdeiros como qualquer outra obrigação. 
 
- PROPOSTA NÃO OBRIGATÓRIA : as exceções à força vinculante da oferta encontram-se na segunda parte 
do art. 427 do CC. 
A oferta não obriga o proponente, em primeiro lugar, se contiver cláusula expressa a respeito. É quando o 
próprio proponente declara que não é definitiva e se reserva o direito de retirá-la. Não advirá nenhuma 
consequência para o proponente se optar por revogá-la, visto que estará usando uma faculdade que a si 
mesmo reservou. 
Em segundo lugar, a proposta não obriga o proponente em razão da natureza do negócio. É o caso, por 
exemplo, das chamadas propostas abertas ao público, que se consideram limitadas ao estoque existente e 
encontram-se reguladas no art. 429 do CC. 
Por último, a oferta não vincula o proponente em razão das circunstâncias do caso, mencionadas no art. 
428 do mesmo diploma, que declara que a proposta deixa de ser obrigatória: 
 
I – Se feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita: quando o solicitado responde que 
irá estudar a proposta feita por seu interlocutor, poderá este retirá-la. Se o oblato não responde logo, 
dando pronta aceitação, caduca a proposta, liberando o proponente. 
Presente é aquele que conversa diretamente com o policitante, ainda que os interlocutores estejam em 
lugares distintos. Enfim, a proposta é feita entre presentes quando há possibilidade de simultaneidade na 
conversa do proponente e do oblato. É o chamado tempo real, que pode se dar não só pela conversa, mas 
também pelo telefone, Messenger, etc. 
 
II – Se feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao 
conhecimento do proponente: uma pessoa não é considerada ausente para esse fim por estar distante do 
outro contraente, mas sim devido a inexistência de contado direto. 
 
III – Se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado: se foi fixado prazo 
para a resposta, estará liberado, não prevalecendo a proposta feita. 
 
IV – Se antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do 
proponente: a lei permite ao proponente a faculdade de retratar-se, ainda que não haja feito ressalva 
nesse sentido. Todavia, para que se desobrigue, e não se sujeite às perdas e danos, é necessário que a 
retratação do agente chegue ao conhecimento do aceitante antes da proposta ou simultaneamente com 
ela. 
 
* ACEITAÇÃO: 
Aceitação ou oblação é a concordância com os termos da proposta. É a manifestação de vontade 
imprescindível para que se repute concluído o contrato, ou ainda, consiste na formulação da vontade 
concordante do oblato, feita dentro do prazo e envolvendo adesão integral à proposta recebida. 
Para produzir o efeito de aperfeiçoar o contrato a aceitação deve conter os seguintes requisitos (art. 431 
CC): deve ser feita dentro do prazo estipulado, bem como corresponder a uma adesão integral aos termos 
da proposta, sem que hajam adições, restrições, ou modificações, do contrário, importarão em nova 
proposta. 
A aceitação pode ser expressa ou tácita. A primeira decorre de declaração do aceitante, manifestando a sua 
anuência; a segunda, de sua conduta, reveladora do consentimento (art. 432 CC). 
 
➢ HIPÓTESES DE PERDA DA FORÇA VINCULANTE DA ACEITAÇÃO: 
 
Nessas hipóteses a manifestação de vontade do aceitante deixa de ter força vinculante: 
- Se a aceitação, embora expedida a tempo, por motivos imprevistos, chegar tarde ao conhecimento do 
proponente (art. 430, primeira parte, CC). 
- Se antes da aceitação, ou com ela, chegar ao proponente a retratação do aceitante (art. 433 CC). 
 
* MOMENTO DA CONCLUSÃO DO CONTRATO: 
 
➢ CONTRATO ENTRE PRESENTES: 
 Nesse o contrato for celebrado entre presentes, a proposta poderá estipular ou não prazo para a 
aceitação. Se o policitante não estabelecer nenhum prazo, esta deverá ser manifestada imediatamente, sob 
pena de a oferta perder a força vinculativa. Se, no entanto, a policitação estipulou prazo, a aceitação opera-
se dentro dele, sob pena de desvincular-se o proponente. 
No contrato entre presentes, as partes estarão vinculadas na mesma ocasião em que o oblato aceitar a 
proposta. Nesse momento caracterizou-se o acordo recíproco de vontades e, a partir dele, o contrato 
começará a produzir efeitos jurídicos. 
 
➢ CONTRATO ENTRE AUSENTES: 
 Contrato celebrado entre ausentes é aquele em que não há possibilidade de comunicação 
simultânea entre os contraentes, não havendo a comunicação em tempo real. É feito através de meios de 
comunicação como o e-mail, telegrama, a correspondência, o fax, ou ainda o uso de mensageiro. 
Há divergência doutrinária a respeito do momento em que a convenção se reputa concluída, havendo 
quatro teorias versando sobre tal assunto. 
- TEORIA DA COGNIÇÃO: Para a teoria da cognição ou informação, o momento do aperfeiçoamento do 
contrato celebrado entre ausentes é o da chegada da resposta ao conhecimento do policitante, que se 
inteira de seu teor. Tem o inconveniente de deixarao arbítrio do proponente abrir a correspondência e 
tomar conhecimento da resposta positiva. Para essa teoria, não basta que a correspondência chegue a ser 
entregue, o aperfeiçoamento só se dará quando o policitante abri-la e tomar conhecimento da resposta. 
- TEORIA DA AGNIÇÃO NA MODALIDADE DECLARAÇÃO: para esta o instante da conclusão coincide com o 
da redação da correspondência epistolar, ou melhor, entende que o aceitante se vincula à partir do 
momento em que, internamente, resolve aceitar a proposta. Não é a teoria adotada, pois seria inviável 
adentrar a esfera subjetiva do aceitante para saber qual o momento exato em que este resolveu aceitar a 
proposta. 
 
- TEORIA DA AGNIÇÃO NA MODALIDADE EXPEDIÇÃO: para ela não basta a redação da reposta, sendo 
necessário que tenha sido expedida, isto é, saído do alcance e controle do oblato. A teoria da expedição 
entende que o aceitante se vincula no momento em que a aceitação ultrapassa sua esfera interna, ou seja, 
no momento em que a aceitação é expedida, exteriorizada, enviada, obviamente, dentro do prazo. Essa é a 
teoria adotada como regra pelo ordenamento civil brasileiro. 
 
- TEORIA DA AGNIÇÃO NA MODALIDAED RECEPÇÃO: essa teoria exige que além da redação e da expedição 
da resposta, para que o contrato entre ausentes se consolide, é necessário que o a resposta tenha sido 
entregue ao destinatário. 
 Conforme art. 434 do CC, nosso sistema adotou como regra a teoria da expedição, porém traz 
algumas exceções em seus incisos. O inciso I trata da retratação do proponente, que desiste da proposta 
antes que o aceitante dela tome conhecimento. O II adota como exceção, as teorias da recepção ou da 
cognição, sendo divergente na doutrina qual das duas teorias foi a adotada pelo dispositivo. Por fim o inciso 
III enuncia que a proposta perde seu caráter vinculativo quando a resposta não chegar no prazo 
combinado. 
 
* LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO: o art. 435 do CC estabelece que reputar-se-á celebrado o 
contrato no local em que foi feita a proposta. 
 
CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS 
 
* CONTRATOS UNILATERAIS, BILATERAIS E PLURILATERAIS: unilaterais são os contratos que criam 
obrigações unicamente para uma das partes, como a doação pura, por exemplo. 
Bilaterais são os contratos que geram obrigações para ambos os contratantes, como a compra e venda, a 
locação, o contrato de transporte, etc. Essas obrigações são recíprocas, sendo por isso denominados 
sinalagmáticos. 
Plurilaterais são contratos que tem mais de duas partes. A sua principal característica consiste no fato de 
que, mediante a sua realização, as partes perseguem um fim comum. 
OBS: divergência doutrinária emana quando o tema é doação com encargo. Parte entende que é unilateral 
porque embora haja contraprestação ela não é equivalente. Outra corrente entende ser bilateral porque 
embora não seja equivalente, a existência de uma contraprestação é suficiente para classificar a doação 
com encargo como bilateral. 
 
*CONTRATOS GRATUÍTOS OU ONEROSOS: quanto às vantagens patrimoniais que podem produzir, os 
contratos classificam-se em gratuitos e onerosos. 
Gratuitos ou benéficos são aqueles em que apenas uma das partes aufere benefício ou vantagem, como 
sucede na doação pura, no comodato, no reconhecimento de filho, etc. 
Nos contratos onerosos ambos os contraentes obtêm proveito, ao qual, porém, corresponde um sacrifício. 
São dessa espécie quanto impõem ônus e, ao mesmo tempo, acarretam vantagens a ambas as partes, ou 
seja, sacrifícios e benefícios recíprocos. Como por exemplo, a compra e venda. 
OBS: a mesma divergência existe quando a doação com encargo, entretanto, tem prevalecido o 
entendimento de que trata-se de um contrato oneroso. 
 
* CONTRATO COMUTATIVO OU ALEATÓRIO: comutativos são os de prestações certas e determinadas. As 
partes podem antever as vantagens e os sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua 
celebração, porque não envolvem nenhum risco. Contrato comutativo é, pois, o oneroso e bilateral, em 
que cada contraente, além de receber do outro prestação relativamente equivalente à sua, pode verificar, 
de imediato, essa equivalência. 
Contrato aleatório é o bilateral e oneroso em que pelo menos um dos contraentes não pode antever a 
vantagem que receberá, em troca da prestação fornecida. Caracteriza-se, ao contrário do comutativo, pela 
incerteza, para as duas partes, sobre as vantagens e sacrifícios que dele podem advir. São aqueles que 
embora a parte tenha cumprido a prestação, nem sempre poderá exigir a contraprestação, tal como se 
sucede, nos contratos de loteria, aposta, seguro, etc. 
 
* CONTRATO SOLENE E NÃO SOLENE: solenes são os contratos que devem obedecer à forma prescrita em 
lei para se aperfeiçoar. Quando a forma é exigida como condição de validade do negócio, este é solene. 
Não observada, o contrato é nulo. Exemplo: art. 108 CC 
Contratos não solenes são os de forma livre. Basta o consentimento para a sua formação. Como a lei não 
reclama nenhuma formalidade para o seu aperfeiçoamento, podem ser celebrados por qualquer forma, ou 
seja, por escrito particular ou verbalmente. Exemplo: art. 107 CC. 
 
* CONTRATOS CONSENSUAIS E REAIS: contratos consensuais são aqueles que se formam unicamente pelo 
acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa a da observância de determinada forma. O 
contrato consensual é regra, sendo exceções, os contratos reais. 
Contratos reais são os que exigem, para se aperfeiçoar, além do consentimento, a entrega da coisa que lhe 
serve de objeto, com os de depósito, comodato, o mútuo, por exemplo. Esses contratos não se formam 
sem a tradição da coisa. 
 
* CONTRATOS NOMINADOS E INOMINADOS: os contratos nominados ou típicos são aqueles que estão 
previstos em lei, possuindo designação própria. 
Contratos inominados ou atípicos são, pois, os que não tem denominação própria. Sua previsão legal está 
no art. 425 do CC, que estabelece que é lícito às partes estipular contratos atípicos. Advém do princípio da 
autonomia contratual. 
 
DA ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO (ART. 436 A 438 CC) 
O princípio da relatividade dos efeitos do contrato se funda na ideia de que os efeitos do contrato só se 
produzem em relação às partes, àqueles que manifestaram a sua vontade, vinculando-os ao seu conteúdo, 
não afetando terceiros nem seu patrimônio. 
A estipulação em favor de terceiro constitui exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato, 
haja vista, que um contrato celebrado entre indivíduos, gerará efeitos para terceiro estranho à relação 
contratual celebrado. 
Dá-se a estipulação de terceiros quando no contrato celebrado entre duas pessoas, denominadas, 
estipulante e promitente, convenciona-se que a vantagem resultante do ajuste reverterá em benefício de 
terceira alheia à formação do vínculo contratual. Nela haverão três personagens: o estipulante, o 
promitente, e o beneficiário. 
A obrigação assumida pelo promitente pode, assim, ser exigida tanto pelo estipulante como pelo 
beneficiário, que assume, na execução do contrato, as vezes do credor 
 
DA PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO (ART. 439 CC) 
A promessa de fato de terceiro constitui outra exceção ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato. 
Nela, o único vinculado é o que promete, assumindo a obrigação de fazer que, não sendo executada, 
resolve-se em perdas e danos. Isto porque ninguém pode vincular terceiro a uma obrigação. As obrigações 
tem como fonte somente a própria manifestação da vontade do devedor, a lei ou eventual ato ilícito 
praticado. 
Nessa modalidade de exceção ao princípio da relatividade contratual, o terceiro, caso consista com a 
promessa, assume as obrigações do contrato. À princípio, obriga apenas quem promete. Entretanto, se o 
terceiro tomar conhecimento e consentir com o fato prometido, a obrigação passa a ser dele, que passa a 
compor a relação contratual na qualidade de devedor.Se a promessa operou-se por escrito, o 
consentimento do promitente também deve se dar por escrito. 
Exemplo: a professora Carla promete que levará Ivete Sangalo para tocar na formatura da turma. É um 
contrato entre a professora e a turma mas que tem por objeto uma obrigação a ser cumprida por terceiro, 
que somente se tornará parte desse contrato caso consinta com a promessa. 
 
 
 
 
DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS (ART. 441 CC) 
 
 * CONCEITO: vícios redibitórios são defeitos ocultas em coisa recebida em virtude de 
contrato comutativo, que a tornam imprópria ao uso a que se destina, ou lhe diminuam o valor. Ou ainda, 
vícios redibitórios são aqueles defeitos ocultos da coisa, imperceptíveis no momento da celebração do 
contrato, causados em decorrência de fato anterior a celebração do contrato. 
Caso o alienante não saiba do vício, estando de boa-fé, com a sua manifestação, ele responderá somente 
pelo vício redibitório. Caso ele soubesse da existência do defeito, responderá pelo vício redibitório, bem 
como por perdas e danos. Se o alienante é comunicado da existência do vício não mais poderá reclamá-lo 
porque aí ele deixou de ser oculto, assumindo o risco o adquirente. 
 
 * REQUISITOS: para que se configure o vícios redibitório são necessários os seguintes 
requisitos: o defeito deve ser oculto, não aparente; deve ter se dado por causa anterior a celebração do 
contrato; e deve consistir em perda ou deterioração do bem. 
 
* AÇÕES EDILÍCIAS (ART. 442 CC): são as ações que o adquirente pode se valer para reclamar o vício 
redibitório em face do alienante. 
Ações edilícias é gênero que possui duas espécies: REDIBITÓRIA e ESTIMATÓRIA (ESTIMATIVA QUANTI 
MINORIS). Elas são usadas conforme a perda do adquirente. 
 
Quando o defeito gera diminuição parcial do bem, nessa hipótese o adquirente pode optar pela devolução 
do bem com a restituição do valor pago, voltando as partes ao status quo ante, através da ação redibitória. 
Ou então, pode optar por ficar com a coisa, exigindo, porém, um abatimento no preço proporcional a 
diminuição funcional da coisa (ação estimatória). 
Em caso de perda total a ação cabível será sempre a redibitória por razões lógicas, afinal, não se pode 
reclamar por uma diminuição do bem quando ele se perde totalmente. 
 
* PRAZOS DECADENCIAS: os prazos para o ajuizamento das ações edilícias são decadenciais: trinta dias, se 
relativas a bem móvel, e um ano, se relativas a imóvel, contados nos dois casos, da tradição. Se o 
adquirente já estava na posse do bem, o prazo contasse da alienação, reduzido à metade (art. 445 CC). 
Podem os contratantes, no entanto, ampliar convencionalmente o referido prazo. 
Dispõe, a propósito, o § 1º do art. 445 do CC que, em se tratando de vício que só puder ser conhecido mais 
tarde, ou seja, se o vício for de difícil constatação, a contagem se inicia no momento em que o adquirente 
dele tiver ciência, com prazo máximo de cento e oitenta dias em se tratando de bens imóveis, e de um ano, 
para os imóveis. Já no caso de venda de animais, previsto no § 2º do dispositivo, os prazos serão os 
estabelecidos por lei especial, mas, enquanto esta não houver, reger-se-ão pelos usos locais, e, se estes não 
existirem, pelo disposto no § 1º. 
> OBS: a entrega de coisa diversa da contratada não configura vício redibitório, mas inadimplemento 
contratual, respondendo o devedor por perdas e danos (art. 389 CC). 
 
 
EVICÇÃO 
 
* CONCEITO: é a perda do bem por decisão judicial transitada em julgado ou por ato administrativo, que 
atribui o atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato. Não é defeito, é perda do bem. 
Todo alienante é obrigado não só a entregar ao adquirente a coisa alienada, como também a garantir-lhe o 
uso e o gozo. Dá-se a evicção quando o adquirente vem a perder total ou parcialmente, a coisa por 
sentença fundada em motivo jurídico anterior. 
Trata-se de cláusula de garantia que opera de pleno direito, não necessitando, pois, de estipulação 
expressa. 
Inexiste, em regra, responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (art. 552 CC), salvo se se tratar de 
doação com encargo. 
 
 
 
* REQUISITOS: assim, são requisitos caracterizadores da evicção: a perda do bem por sentença judicial; a 
causa deve ser anterior ao negócio celebrado; a perda deve ser total ou parcial. 
 
* EXTENSÃO DA GARANTIA: só se excluirá a responsabilidade do adquirente pela evicção se houver 
cláusula expressa, não se admitindo cláusula tácita de não garantia. Podem as partes, por essa forma, 
reforçar ou diminuir a garantia, e até mesmo excluí-la, como consta do art. 448 do CC. 
Não obstante a cláusula de exclusão de garantia, se a evicção se der, tem direito o evicto a recobrar o preço 
que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu (art. 449 
CC). A cláusula de irresponsabilidade, por si só, exclui apenas a obrigação do alienante de indenizar as 
demais verbas, mencionadas ou não no art. 459 do CC, mas não a de restituir o preço recebido. 
Assim, convencionada a cláusula de exclusão da garantia, tendo o adquirente ciência de que existe ação de 
reivindicação em andamento, versando sobre a coisa adquirida, perde o evicto integralmente, o que 
desembolsou, sem direito a qualquer ressarcimento, verificada a perda por decisão judicial. Se o 
adquirente, todavia, não é informado da reivindicatória e ocorre a evicção, assiste-lhe o direito de recobrar 
o preço que havia pago com a aquisição da coisa evicta. Se não houvesse pelo menos a restituição do 
preço, locupletar-se-ia o alienante à custa do evicto. Por fim: excluída a garantia, se o adquirente, posto 
que informado, não assume expressamente o risco da evicção, pode ele perdida a coisa, reaver do 
alienante o que por esta havia pago 
 
* DENUNCIAÇÃO DA LIDE; AÇÃO AUTÔNOMA DE EVICÇÃO: para o direito processual só há uma chance de 
reclamar a evicção que é a denunciação da lide. Aos poucos, no entanto, outra corrente foi-se formando, 
sustentando a admissibilidade da ação autônoma, como indenização pela prática de verdadeiro ilícito, 
fundada no princípio que veda o enriquecimento sem causa. Esta corrente, embora não tenha previsão 
legal, acabou prevalecendo no STJ. 
 
* VERBAS DEVIDAS: as verbas devidas na hipótese de evicção estão especificadas no art. 450 do CC. 
 
➢ OBS: conforme art. 448 as partes podem reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela 
evicção. 
 
CONTRATO PRELIMINAR 
 
* CONCEITO: contrato preliminar, ou ainda, contrato-promessa, é aquele que tem por objeto a celebração 
de um contrato definitivo. Tem, portanto, um único objeto. A peculiaridade de tal instrumento jurídico é 
justamente esta: as partes já definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam 
realizar (suponhamos, a venda de um imóvel por um certo preço), mas não querem passar de imediato a 
atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já, o contato produtor dos efeitos jurídicos-econômicos 
próprios da operação; preferem remeter a produção de tais efeitos para um momento subsequente, mas, 
ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produzirão no tempo oportuno, e por isso não 
aceitam deixar o futuro cumprimento da operação à boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, 
fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de um vínculo jurídico. Estipulam, então, um contrato preliminar, 
do qual nasce precisamente a obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de 
realizar efetivamente a operação econômica prosseguida. 
Os requisitos para a sua validade são os mesmos exigidos para o contrato definitivo. É preciso assim, que o 
objeto do contrato seja lícito, possível, determinado ou determinável. Que além da capacidade genérica 
para a vida civil (art. 104, I), os contraentes tenham aptidão para validamente alienar. O requisito formal é 
disciplinado no art. 462 CC,que não exige que o contrato preliminar seja pactuado com os mesmos 
requisitos formais exigidos para o contrato definitivo a ser celebrado. 
 
* ASPECTOS RELEVANTES: as principais peculiaridades no tocante ao contrato preliminar são as seguintes: 
- O contrato preliminar já é contrato (não é a mesma coisa que negociação preliminar. Preenche todos os 
requisitos do contrato, com exceção da forma). 
- Já vincula as partes (preenchidos os requisitos contratuais com exceção da forma, já surte efeitos). 
- Visa realizar no futuro um contrato definitivo (é o objetivo principal do contrato preliminar). 
- Regra: irretratável (porém, admite exceção, com estipulação de cláusula em contrário). 
- Não solene (ainda que o contrato definitivo seja solene). 
- Exemplo típico: promessa de compra e venda 
OBS: conforme art. 462 do CC, não é exigido que o contrato preliminar seja celebrado com observância da 
mesma forma para o contrato definitivo a ser celebrado. Mesmo que o contrato definitivo deva ser 
celebrado por escritura pública, o preliminar pode ser lavrado em instrumento particular. 
 
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS 
 
* MODO NORMAL DE EXTINÇÃO: os contratos, como os negócios jurídicos em geral, tem também um ciclo 
vital: nasce do acordo de vontades, produzem os efeitos que lhe são próprios e extinguem-se. A extinção 
dá-se, em regra, pela execução, seja instantânea, diferida, ou continuada. O cumprimento da prestação 
libera o devedor e satisfaz o credor. Este é o meio normal de extinção do contrato. 
Inobstante a forma natural de obrigação de um contrato seja através de seu cumprimento na forma 
combinada pelas partes, há três hipóteses de extinção não natural do contrato, cada uma com 
aplicabilidade distintas (aplica-se tanto no contrato definitivo quanto no preliminar), e são elas a resilição, a 
resolução, e a rescisão. 
 
➢ RESOLUÇÃO: a extinção do contrato mediante resolução tem como causa a inexecução ou 
incumprimento por um dos contratantes. Resolução, segundo Orlando Gomes, é um remédio 
concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial. O inadimplemento 
pode ser voluntário (culposo), ou não (involuntário). (DEF DA AULA: não basea-se na vontade das 
partes, mas num inadimplemento acarretado por um motivo previsto em lei, ou ainda, um 
inadimplemento autorizado, que ensejará a extinção do pacto); 
 
➢ - RESOLUÇÃO POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA: a resolução por inexecução voluntária decorre de 
comportamento culposo de um dos contratantes, com prejuízo ao outro. Produz efeitos ex tunc, 
extinguindo o que foi executado e obrigado a restituições recíprocas, sujeitando ainda o 
inadimplente ao pagamento de perdas e danos e da cláusula penal convencionada. 
 
 
a) EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476 CC): os contratos bilaterais ou sinalagmáticos 
geram obrigações para ambos os contratantes, envolvendo prestações recíprocas atreladas umas às outras. 
O art. 476 do CC permite que qualquer dos contraentes pode, ao ser demandado pelo outro, utilize-se de 
uma defesa denominada exceptio non adimplemti contractus ou exceção do contrato não cumprido, para 
recusar a sua prestação, ao fundamento de que o demandante não cumpriu a que lhe competia. Aquele 
que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. Se o fizer, o último oporá, 
em defesa, a referida exceção, fundada na equidade. 
 
b) GARANTIA DE EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO A PRAZO (ART. 477 CC): essa hipótese de resolução por 
inexecução voluntária do contrato está prevista no art. 477 do CC. Procura-se acautelar os interesses do 
que deve pagar em primeiro lugar, protegendo-o contra alterações da situação patrimonial do outro 
contratante. Autoriza-se, por exemplo, o vendedor a não entregar a mercadoria vendida, se algum fato 
superveniente à celebração do contrato acarretar diminuição considerável no patrimônio do comprador, 
capaz de tornar duvidoso o posterior adimplemento de sua parte na avença, podendo aquele, neste caso, 
reclamar o preço de imediato ou exigir garantia suficiente. 
 
➢ - RESOLUÇÃO POR INEXECUÇÃO INVOLUNTÁRIA: a resolução pode também decorrer de fato não 
imputável às partes, denominados caso fortuito ou força maior, que impossibilitam o cumprimento 
da obrigação. A inexecução involuntária caracteriza-se pela impossibilidade superveniente de 
cumprimento do contrato. 
 
O inadimplente não fica, no caso de inexecução involuntária, responsável pelo pagamento de perdas e 
danos, salvo se expressamente se obrigou a ressarcir os prejuízos resultantes de caso fortuito ou força 
maior, ou estiver em mora (art. 393 e 399 CC). A resolução opera-se de pleno direito. 
 
➢ - RESOLUÇÃO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA: embora o princípio pacta sunt servanda ou da 
intangibilidade do contrato seja fundamental para a segurança nos negócios e fundamental a 
qualquer organização social, os negócios jurídicos podem sofrer as consequências de modificações 
posteriores das circunstâncias, com quebra insuportável da equivalência. 
A teoria da imprevisão – cláusula rebuc sic stantibus - (478 a 480 do CC) aplica-se sempre que um fato 
imprevisível recai sob as circunstancias de um contrato de forma a prejudicar uma das partes, e assim, o 
prejudicado pode resolver o contrato. Somente se aplica nos contratos de execução diferida e continuada, 
nunca nos de execução imediata. Ressalte-se que são requisitos indispensáveis a resolução do contrato por 
onerosidade excessiva: a vigência de um contrato de execução diferida ou de trato sucessivo, a ocorrência 
de fato extraordinário e imprevisível, a considerável alteração da situação de fato existente no momento da 
execução, em confronto com a que existia por ocasião da celebração, nexo causal entre o evento 
superveniente e a consequente excessiva onerosidade. 
O contraente que estiver em mora quando dos fatos extraordinários não pode invocar, em defesa, a 
onerosidade excessiva, pois assim, responde pelos riscos supervenientes (art. 399 CC). 
 
OBS: presentes os pressupostos exigidos pelo art. 478 do CC, a parte lesada pode pleitear a resolução do 
contrato. Permite, todavia, o art. 479 do CC, que a parte contrária possa, considerando que lhe é mais 
vantajoso manter o contrato, restabelecendo o seu equilíbrio econômico, oferecer-se para modificar 
equitativamente as suas condições. Permite-se, portanto, dar solução diversa ao problema da onerosidade 
excessiva, por iniciativa uma das partes, inibindo a resolução do contrato. 
 
RESILIÇÃO: a resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de 
vontade das partes, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir significa voltar atrás. A resilição bilateral 
denomina-se denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um contrato 
anteriormente celebrado. A unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a regra é a 
impossibilidade de um contraente romper o vínculo contratual por sua exclusiva vontade. 
 
- DISTRATO: qualquer contrato pode cessar pelo distrato. É necessário, todavia, que os efeitos não estejam 
exauridos, uma vez que o cumprimento é a via normal da extinção. O mecanismo do distrato é o que está 
presente na celebração do contrato: a mesma vontade, que tem o poder de criar, atua na direção oposta, 
para dissolver o vínculo e devolver a liberdade àqueles que se encontravam compromissados. 
 
 
O art. 472 estabelece que o distrato deve obedecer a mesma forma do contrato a ser desfeito quando este 
tiver forma especial, mas não quando esta for livre. 
 
- RESILIÇÃO UNILATERAL (RENÚNCIA, REVOGAÇÃO, RENÚNCIA E RESGATE): a resilição não deriva de 
inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de vontade. O fundamento para a sua 
efetivação seria assim a vontade pressumida. Outras vezes, o contrato se baseia na confiança e só perdura 
enquanto esta existir entre as partes. Por último, ospróprios sujeitos reservam-se o direito de 
arrependimento. 
A resilição é o meio próprio para dissolver os contratos por tempo indeterminado. Se não fosse assegurado 
o poder de resilir, seria impossível ao contratante libertar-se do vínculo se o outro não concordasse. 
 
➢ RESCISÃO: é a pior forma de extinção do contrato. Trata-se de um inadimplemento com culpa que 
causa dano a parte contrária. É aquela forma de extinção do contrato em que há inadimplemento 
culposo e causa de dano ao outro contratante. O contrato pode ser nulo ou anulável. Enseja o 
pagamento de perdas e danos. 
 
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SÍNTESE: Essas causas de extinção do contrato podem ser classificadas em três grupos: 1 – Rescisão 
contratual (inexistência, nulidade, anulabilidade), 2 – Resolução contratual (Fortuito ou força maior, teoria 
da imprevisão, cláusula resolutiva), 3 – Resilição contratual (distrato e resolução unilateral). A diferença 
entre elas é a causa que leva a extinção do contrato, se houve um vício na formação, haverá uma rescisão, 
se a causa é um descumprimento do contrato com ou sem culpa, dá-se a resolução, mas se a causa da 
extinção é manifestação da vontade das partes, seja bilateral ou unilateralmente, da-se uma resilição. 
 
 
DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE 
 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA (ART. 481 E S.S DO CC) 
 
CONCEITO: denomina-se contrato de compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes 
(vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação 
de certo preço em dinheiro. O contrato de compra e venda pode ter por objeto bens de todas as naturezas: 
corpóreos (móveis e imóveis), bem como os incorpóreos (para a alienação desses utiliza-se tecnicamente o 
termo cessão. Exemplo: cessão de créditos, cessão de direitos hereditários). 
 O contrato de compra e venda tem caráter obrigacional. Por ele, os contratantes apenas 
obrigam-se reciprocamente. Mas a transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para os 
móveis (arts. 1226 e 1267 CC), e o registro para os imóveis (art. 1227 e 1245 CC). 
 
 * NATUREZA JURÍDICA (CLASSIFICAÇÃO): a compra e venda é o mais importante dos 
contratos e a origem de quase todo o direito das obrigações. Na sua caracterização jurídica, pode ser 
classificado como: contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, solene ou não solene, típico e 
consensual. 
 * ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA: o contrato de compra e venda, pela sua própria 
natureza, exige como elementos integrantes, a coisa, o preço e o consentimento. Esses são elementos 
específicos do contrato de compra e venda, devendo-se ter vista, ainda, os elementos comuns dos negócios 
jurídicos, como os requisitos de existência e validade. 
 
➢ CONSENTIMENTO: é a manifestação volitiva expressa pelo indivíduo de celebrar o contrato em 
apreço. 
 O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve ser livre 
e espontâneo, sob pena de anulabilidade (por exemplo, se houver vício resultante de erro, dolo, coação, 
estado de perigo, lesão e fraude contra credores), bem como deve recair sobre os outros dois elementos: a 
coisa e o preço. 
 Não basta a capacidade genérica para os atos da vida civil. Para vender exige-se também a 
específica para alienar, pois o cumprimento da obrigação de entregar a coisa pressupõe poder de 
disposição do vendedor. No tocante ao comprador, basta a capacidade de obrigar-se. 
 
➢ PREÇO: é o segundo elemento essencial da compra e venda. Sem a sua fixação, a venda é nula. É 
determinado, em regra, pelo livre debate entre os contraentes, conforme as leis do mercado. Mas 
se não for desde logo determinado deve ser ao menos determinável, mediante critérios objetivos 
estabelecidos pelos próprios contraentes. 
 São várias as formas de determinação do preço que podem ser escolhidas pelos 
contraentes: o preço do custo, o preço em vigor no dia da expedição, a melhor oferta, o preço do costume, 
etc. O que não se admite é a indeterminação absoluta do preço, ou deixá-lo ao arbítrio de uma das partes. 
 O art. 485 do CC permite que a fixação do preço seja deixada a arbítrio de terceiro 
designado pelos contraentes. O terceiro age como mandatários destes, não se exigindo capacidade 
especial. Não é ele propriamente um avaliador da coisa, mas um árbitro escolhido pelos interessados. 
 O art. 486 permite a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e 
determinado lugar. 
 O art. 487 do CC permite que o preço possa ser fixado em função de índices ou parâmetros, 
desde que suscetíveis de objetiva determinação. Índices são os indicadores de cálculo da variação de 
preços e valores de determinados conjuntos de bens. Parâmetros são referencias que servem de indicativos 
de custo de vida ou de inflação. (Exemplo: o contrato de compra e venda de derivados do petróleo pode ter 
como parâmetro a variação do preço do petróleo no mercado nacional). 
 O art. 488 permite a fixação do preço com a sujeição das partes ao preço corrente nas 
vendas habituais do vendedor, se não houver tabelamento oficial. Trata o aludido dispositivo de hipótese 
de determinabilidade do preço da coisa, a partir de comportamentos habituais dos contraentes. Se houver 
tabelamento oficial, afastada fica a manifestação da vontade. 
 O preço deve ser pago em dinheiro, como prescreve o art. 481, in fine, do CC ou redutível a 
dinheiro, entendendo-se como tal o pagamento efetuado por meio de título de crédito. Se for pago 
mediante entrega de algum objeto, teremos contrato de troca ou permuta; se mediante prestação de 
serviços, o contrato será inominado. Quando o pagamento é estipulado parte em dinheiro e parte em outra 
espécie, a configuração do contrato como compra e venda ou como troca é definida pela predominância de 
uma ou de outra porcentagem. 
 O preço deve ser sério e real, correspondente ao valor da coisa, e não vil ou fictício. A 
venda de um apartamento por R$ 1,00 constitui, na verdade, doação. Não se exige, contudo, exata 
correspondência entre o valor real e o preço pago, pois muitas pessoas preferem negociar o bem por preço 
abaixo do valor real para vendê-lo rapidamente. 
 
➢ COISA: a coisa é o objeto da prestação do vendedor, ou ainda, qualquer bem, móvel ou imóvel, 
material ou imaterial (art. 3º, § 1º, CDC). A coisa, objeto do contrato de compra e venda, deve 
atender a determinados requisitos, quais sejam, os de existência, individualização e 
disponibilidade. 
 É nula a venda de coisa inexistente. São suscetíveis de venda as coisas atuais e futuras, 
corpóreas e incorpóreas. (Exemplo: venda do bezerro da vaca prenhe). A venda de coisas incorpóreas, 
como o crédito e o direito à sucessão aberta, por exemplo, é denominada cessão. 
 O objeto da compra e venda há de ser determinado, ou suscetível de determinação no 
momento da execução, pois o contrato gera um obrigação de dar, consistente em entregar, devendo 
incidir, pois, sobre coisa individualizada. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo 
gênero e quantidade (art. 243 CC), que será determinada pela escolha, bem como venda alternativa, cuja 
indeterminação cessa com a concentração (art. 252 CC). 
 A coisa deve encontrar-se disponível, isto é, não estar fora do comércio. Consideram-se 
nesta situação as coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis, sejam estas indisponíveis 
por força de lei ou devido a cláusula de inalienabilidade colocada em doação ou testamento. São 
igualmente inalienáveis os valores e direitos da personalidade, bem como os órgãos do corpo humano. 
 
➢ EFEITOS DA COMPRA E VENDA: os principais efeitos da compra e venda são: gerar obrigações 
recíprocas para os contratantes: para o vendedor, a de transferir o domínio de certa coisa, e para o 
comprador, a de pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481 CC); e acarretar a responsabilidadedo 
vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção. 
 
 A compra e venda não é contrato translativo, pois o vendedor apenas promete transferir a 
posse e a propriedade ao adquirente. O contrato gera obrigações, mas não produz o efeito de transferir a 
propriedade. O vendedor não transfere e, sim, promete transferir. 
 
* LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA: algumas pessoas sofrem limitações, decorrentes da falta de 
legitimação, em razão de determinadas circunstâncias ou da situação em que se encontram, que não se 
confundem com incapacidade. 
 
- VENDA DE ASCEDENTE A DESCENDENTE (ART. 496 CC): a lei não distingue entre bens móveis e imóveis, 
nem proíbe a venda feita por descendente e ascendente. O legislador, ao dispor que os ascendentes não 
podem vender aos descendentes, referiu-se a todos os descendentes, indistintamente (filho, neto, bisneto, 
etc) e ao só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros. É possível, portanto, conforme 
preleciona o art.496, e válida, a compra e venda feita de ascendente a descente com o consentimento 
expresso dos demais descendentes, bem como, do cônjuge do alienante. Assim, no caso de venda ao neto, 
todos os filhos vivos, incluindo o pai ou a mãe do comprador, seus tios e os demais netos do vendedor 
devem anuir. 
 A finalidade da proibição é evitar simulações fraudulentas: doações inoficiosas disfarçadas 
de compra e venda, por exemplo. 
 Questão controvertida diz respeito a compra e venda sem o consentimento do 
descendente que ainda não era legitimado ate o momento (como por exemplo, o filho que veio a ser 
descoberto posteriormente em razão de ação de reconhecimento de paternidade). Parece razoável 
entender-se que, em casos como esse, e naqueles em que os filhos já reivindicam o reconhecimento da 
paternidade, se deve reconhecer a sua legitimidade para pleitear a anulação da venda realizada sem a sua 
anuência. 
 Somente será dispensável o consentimento do cônjuge se o regime de bens for a da 
separação obrigatória. A anuência para a venda deve ser expressa. Mas o art. 496 é omisso no tocante à 
forma. Aplica-se, então, a regra do art. 220 do CC. 
 A venda realizada com inobservância do disposto no art. 496 do CC é anulável, estando 
legitimados para a ação anulatória os descendentes preteridos. Legitimados para arguir a anulabilidade de 
venda são os demais descendentes e o cônjuge do devedor. Embora não mencionado expressamente, o 
companheiro, por equiparado ao cônjuge, também goza de legitimidade, por conta do expresso no art. 
1725 do CC. 
 Ainda que somente um dos interessados tenha tomado a iniciativa da ação, a anulabilidade 
do contrato o invalida por inteiro e não apenas em face do seu autor. Não tendo o Código indicado prazo 
para que a demanda seja proposta, aplica-se a regra geral do art. 179 do CC, sendo de dois anos o prazo a 
contar da data da conclusão do ato. Esse prazo é decadencial. 
 
- VENDA ENTRE CÔNJUGES (ART. 499 CC) : um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, 
exceto no da separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus reais os bens 
imóveis depois de obter a autorização do outro, ou o suprimento judicial de seu consentimento. 
 Pelo que depreende o art. 499, nada mais impede, portanto, que o cônjuge aliene ao outro 
bens que estejam sob sua titularidade exclusiva, fora da comunhão. Na realidade, no regime da comunhão 
universal, tal venda mostra-se inócua, pois, alem do que já foi dito, o numerário utilizado na compra sairia 
do patrimônio comum. Mas nos demais regimes o sistema não impõe proibição. Inadmissível, todavia, a 
doação entre cônjuges, casados no regime da separação legal ou obrigatória, por desvirtuar as suas 
características e finalidades. 
 
* VENDAS ESPECIAIS: 
 
➢ VENDA MEDIANTE AMOSTRA (ART. 484 CC): amostra é o mesmo que paradigma. Constitui 
reprodução integral da coisa vendida, com suas qualidades e características, apresentada em 
tamanho normal ou reduzido. Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra, 
caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador protestar imediatamente, sob 
pena de o seu silêncio ser interpretado como tendo havido correta e definitiva entrega. 
 
➢ VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM (ART. 500 CC): essa regra aplica-se somente à compra e 
venda de imóveis. 
 Venda ad mensuram, é aquela em que o preço é estipulado com base nas dimensões do 
imóvel (por exemplo: tal preço por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço 
de cada unidade, de cada alqueire, de cada hectare ou metro quadrado. Se se verifica, em posterior 
medição, que a área não corresponde às dimensões dadas, tem o comprador o direito de exigir a sua 
complementação. Somente se esta não for possível, por não ter o vendedor área remanescente contígua, é 
que se abre para aquele a opção de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao 
preço. Não pode ser pleiteada a resolução da avença, ou abatimento no preço, se puder ser feita 
complementação. Inexistente essa possibilidade, abre-se então a alternativa para o comprado: ajuizar a 
ação redibitória ou a estimatória. 
 Se em vez de faltar houver excesso de área, e o vendedor provar que tinha motivos para 
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor 
correspondente ao preço ou devolver o excesso, sob pena de caracterizar-se o enriquecimento sem causa 
(art. 500, § 2º, CC). Neste caso, o direito de escolha das duas alternativas legais não cabe ao vendedor, mas 
é um direito potestativo do comprador complementar o preço correspondente ao excesso, ou devolver a 
parte que excedeu do imóvel. 
 Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como um todo, como corpo certo e determinado 
(por exemplo: Chácara Palmeiras), caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência na 
fixação do preço as suas dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a área pelo conjunto que lhe foi 
mostrado e não em atenção à área declarada. 
 Não exige a lei, para que uma venda se caracteriza como ad corpus que o contrato o diga 
expressamente. O juiz, para decidir sobre usa natureza, se ad mensuram ou ad corpus, deve apurar a real 
intenção das partes, consultando o contrato. 
 O § 1º do art. 500 diz que presume-se meramente enunciativas as dimensões dadas quando 
a diferença não exceder de um vigésimo da área total enunciada. Um vigésimo corresponde a 5% da 
extensão total. Diferença tão pequena não justifica o litígio, salvo se foi convencionado o contrário. 
 Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individualizado, presume-se que o 
comprador teve uma visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro 
de suas divisas. A referência à metragem ou extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo 
todo vistoriado. 
 
* CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA: o Código Civil de 2002 disciplinou em 
subseções autônomas, a retrovenda, a venda a contento ou a sujeita a prova, a preempção ou preferência, 
a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. 
 
➢ RETROVENDA (ART. 505 CC) : constitui um pacto adjeto do contrato de compra e venda, pelo qual 
o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, 
restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o período de 
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias 
necessárias. Deve ser feita através de cláusula expressa. 
 A retrovenda pode ser estipulada com um prazo máximo de três anos. As partes podem 
estipular prazo menor, se não for colocado prazo vale a regra de três anos, se o prazo for colocado além do 
limite legal, não será nula, nem anulável a cláusula, porem, somente gerará efeitos por três anos da 
celebração do contrato. Fixadopelas partes ou presumido pela lei, o prazo é sempre decadencial e, por 
isso, insuscetível de suspensão ou interrupção. 
 
➢ VENDA A CONTENTO OU A SUJEITA PROVA (ART. 509 CC): a venda a contento do comprador 
constitui pacto adjeto a contratos de compra e venda relativos, em geral, a gêneros alimentícios, 
bebidas finas e roupas sob medida. A compra e venda não se aperfeiçoa enquanto não houver a 
manifestação de agrado do potencial comprador. 
 Assim, pode-se afirmar que a venda a contente é uma estipulação que favorece o 
comprador, subordinando o aperfeiçoamento do negócio à sua opinião pessoal e gosto. Não está em jogo a 
qualidade ou utilidade objetiva da coisa. 
 
➢ PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (ART. 513 CC): é o pacto adjeto à compra e venda, pelo qual o 
comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de 
pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito 
atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria 
adquirir a coisa. 
 A preempção distingue-se da retrovenda. Nesta, o vendedor de coisa imóvel pode reservar-
se o direito de recobrá-la, independente da vontade do comprador, não se podendo falar em preferência 
por inexistir terceiro ou estranho com quem se dispute a primazia. 
 A preferência do condômino na aquisição de parte indivisa (art. 504 CC) e a do inquilino, 
quanto ao imóvel locado posto à venda, são exemplos de preferência ou prelação legal. Os arts. 513 a 520 
do CC, ora em estudo, tratam, porém, da preferência convencional, resultante do acordo de vontades. 
 O prazo para o exercício da preempção pode ser convencionado por lapso não excedente a 
cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel (art. 513, pu, CC). 
 O pacto de preferência depende da existência de cláusula expressa, não se admitindo 
preferência tácita. 
 
➢ VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (ART. 521 CC): a venda com reserva de domínio constitui 
modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida 
como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade 
permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço, 
 O comprador, enquanto pendente o pagamento das prestações, é mero possuidor a título 
precário. Pode, no entanto, desfrutar da coisa, como lhe aprouver, bem como praticar todos os atos 
necessários à conservação de seus direitos, valendo-se, se necessário, dos interditos possessórios para a 
sua defesa contra as turbações de terceiros ou do próprio vendedor. Pode, inclusive, vender ou ceder a 
terceiro o direito expectativo, com efeitos de assunção de dívida (art. 299 CC), com o consentimento 
expresso do credor. 
 
➢ VENDA SOBRE DOCUMENTOS (ART. 529 CC): tem por finalidade dar maior agilidade aos negócios 
mercantis que envolvam venda de mercadorias e, por sua natureza, pode ter por objeto apenas 
bens móveis. 
 Nela, o vendedor, entregando os documentos, libera-se da obrigação e tem direito ao 
preço; e o comprador, na posse justificada de tal documento, pode exigir do transportador ou depositário.