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Unidade II - O Orçamento de Obra

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Gerenciamento de Obras 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Material teórico 
 
Responsável pelo Conteúdo: 
Prof. Ms. José Benedito Gianelli Filho 
O orçamento de obra 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
O orçamento de obra 
Portanto, nesta Unidade da Disciplina, tentaremos 
compreender a questão da problemática envolvida nos tratos 
dos assuntos atinentes aos custos de uma obra incluindo-se 
todos os tipos de custos gerados pela necessidade de se 
executar uma construção civil, abordando o grau de avaliação 
para obras: orçamento, discriminação orçamentária e plano 
de contas. 
 
Atenção 
Para um bom aproveitamento do curso, leia o material teórico atentamente antes de realizar 
as atividades. É importante também respeitar os prazos estabelecidos no cronograma. 
 
 
 
 
 
 
As atividades na engenharia civil e na arquitetura são caracterizadas pelo exercício de 
atividades de projeto e de execução de construções. 
 Por melhor que sejam as atividades acadêmicas no intuito de habilitar estes 
profissionais de engenharia e de arquitetura quanto ao exercício das atividades de projeto 
instruindo-os, enquanto estudantes, com disciplinas teóricas e de prática quanto a tarefas de 
escritórios de projeto teríamos uma lacuna e uma ausência de prática quanto a questões 
que ocorrem no canteiro de obras. 
 Uma boa prática, portanto, é reservarmos uma parte do tempo de formação para 
estudarmos os problemas que ocorrem no canteiro de obras quando se tem a incumbência 
de executarmos uma edificação e como são organizados estes trabalhos de modo a garantir o 
cumpri- mento de todas as tarefas necessárias dentro dos prazos e dentro dos custos 
previstos. 
 Encontramos nessas tarefas todo um campo de atividades distintas e complementares 
ao trabalho dos escritórios de execução de projetos, a tal ponto que podemos afirmar que 
praticamente existe todo um campo de atividades profissionais possíveis como ocupação 
em tempo integral de serviço. 
 O desempenho dessas atividades acaba por constituir vários tipos de equipes de 
trabalho que se formam para atuar durante o andamento da obra e até o final desta. 
 A rigor e de maneira mais detalhada estas equipes atuam nas ativida- des de 
planejamento, nos estudos de viabilidade dos empreendimen- tos, no gerenciamento da obra, 
no controle geral das atividades e dos custos da construção civil, portanto atividades bem 
distintas da elabo- ração de projetos. 
 A formação técnica dos profissionais que atuam nessas equipes, porém, não é 
diferente das formações técnicas das equipes que traba- lham na elaboração de projetos 
e nem poderia ser pois a execução da obra é tarefa que implica num profundo 
conhecimento para a leitura e compreensão dos documentos de projeto. 
 Podemos afirmar, portanto, que executar obras em atividades de ge- renciamento 
destas é mais uma alternativa de se exercer as atividades de arquiteto, engenheiro, 
técnico em edificações e outras. 
 
 
 
 
Contextualização 
 
 
 
 
 
1 Orçamentos 
1.1 Relatórios e estimativas preliminares 
Nesta que é a primeira fase dos trabalhos efetuamos as primeiras coletas de 
informações e sistematizações com o objetivo de produzir os produtos de uma primeira análise 
de viabilidade de empreendimento. Para tanto se faz uma coleta de dados gerais e objetivos e 
efetua-se a primeira fase de um projeto de edificação que é o estudo preliminar de projeto. 
Nesta primeira fase, portanto, os relatórios procuram fornecer as informações sobre o 
local em que se implantará o empreendimento quanto a aspectos mercadológicos, legais, 
quais as potencialidades previstas e um primeiro orçamento de custo: o orçamento preliminar. 
Este trabalho tem, portanto, a finalidade de produzir uma orientação inicial geral com 
previsões de alternativas de viabilidade para o empreendimento. 
 
1.2 A região e a vizinhança do local 
A “leitura” do local procura identificar fatores potencializadores ou limitadores com a 
verificação de diretrizes econômicas da região para dimensionamento do perfil de 
investimentos que possam ser previstos e na melhor adaptação para este local. 
Geralmente o processo de desenvolvimento da região pode apresentar definições de 
tipologias adotadas que espelham, de uma certa forma, parâmetros que possam ser adotados 
para o empreendimento. Podem, também ocorrer incentivos das mais variadas formas, tanto 
públicos como privados que podem ser eventualmente incorporados ao programa de 
produção dos trabalhos, tais como financiamentos, isenções de taxas, disponibilidade de 
parcerias tanto públicas como privadas e outras formas de se adicionar benefícios ao 
empreendimento. 
Uma outra linha de análise parte das características físicas do local derivadas da origem 
geográfica deste. Investiga-se as características de formação do solo geológicas e geotécnicas e 
as formas topográficas das superfícies do local e de seu entorno. Produzem-se preliminarmente 
dados que informam sobre questões de drenagem, níveis de lençóis freáticos, relevos, climas, 
disponibilidades de materiais e mão de obra para a construção, etc. 
Material Teórico 
 
 
1.3 O terreno disponibilizado 
Uma terceira linha de análise verifica questões de legislação urbana tais como índices 
urbanísticos e projetos urbanos previstos, se existem restrições para o local, além de verificar 
com mais precisão a questão da oferta dos serviços públicos para o imóvel: rede de 
fornecimento de água tratada, rede de coleta de esgotos, rede de fornecimento de energia 
elétrica, rede coletora de águas pluviais, iluminação pública, vias e pavimentações para 
acessibili-dade, comunicações e transportes públicos. 
As dimensões do terreno e a sua topografia são verificadas para análise de alternativas 
principalmente quando se destina o empreendimento ao mercado imobiliário. 
Estes fatores analisados determinam, em parte, a conveniência ou não dos 
investimentos para a realização dos empreendimentos, bem como, orientam sobre possíveis 
dificuldades que poderão ter que ser enfrentadas. 
 
1.4 O estudo preliminar de projeto 
Nesta fase o estudo preliminar de projeto tem como um dos principais objetivos 
identificar a questão das restrições ou potencialidades definidas pelas legislações de uso e 
ocupação dos solos: as leis urbanísticas que determinam os índices máximos para o total de 
áreas possíveis de serem construídas, o que determina o aproveitamento máximo de 
construção para o local. O conhecimento dos totais de áreas que poderão ser construídas 
permite estabelecer as previsões de custos e de receitas para os investi-mentos que poderão 
ser feitos. 
 
1.5 Orçamento por meio de estimativas de custo: 
Podemos, a partir dos resultados do estudo preliminar de projeto, criar uma primeira 
forma de orçar a obra, através da produção do orçamento por meio de estimativas de custo. 
Um dos objetivos a serem alcançados no estudo preliminar desenvolvendo um projeto 
simplificado, quanto a enfoque de detalhes, mas consistente quanto a previsão de áreas 
construídas para atendimento do programa de necessidades é a informação de qual a 
quantidade de área a ser construída é necessária e qual é a máxima área possível de se 
construir. 
O estudo preliminar fornece o primeiro quadro de áreas da edificação e com isto 
podemos utilizar essas informações para calcular o custo total desta edificação, que é previsto 
 
 
multiplicando as áreas deste quadro pelos custos padrão de metro quadrado edificado 
utilizando-se de tabelas destes divulga-das pelos sindicatos daconstrução civil ou pelas 
publicações especializadas. 
Trata-se de uma forma extremamente simplificada de se calcular um orça-mento de 
obra porém é a única forma possível no momento inicial dos estudos e projetos e dos 
primeiros relatórios pois nem sequer temos o anteprojeto desenvolvido. A rigor o que temos 
então é mais uma estimativa de custos do que propriamente um orçamento de obra. 
 
1.6 Marketing (pesquisas de mercado) 
O objetivo das pesquisas e análises de mercado é produzir informações destinadas a se 
evitar riscos quanto ao volume de verbas que serão investi-das, quando se tratam de obras 
destinadas a locação ou vendas. 
O que se analisa é a influência imediata que os empreendimentos e o desen-
volvimento local exercerão a partir do lançamento daquilo que se está com intenções de 
produzir. 
Trabalha-se com a produção de pesquisas sobre demandas e potenciais com base em 
dados demográficos que informam sobre a população por idade, sexo, estado civil, estrutura 
familiar, escolaridade, etc. 
Especula-se sobre formas de crescimento de renda, inserção e ascensão econômica e 
quais as disponibilidades para a obtenção de créditos; também analisam os resultados que 
tiveram os últimos lançamentos feitos no local e a cotação do mercado imobiliário, o perfil dos 
possíveis compradores, a situa-ção geral na época de lançamento e questões de “modismos” 
criados pelo marketing imobiliário. 
 
1.7 O anteprojeto de arquitetura 
Cumpridas as etapas que norteiam o desenvolvimento dos estudos prelimi-nares se faz 
necessária a sistematização e a síntese das informações colhi-das e das decisões tomadas. Isto 
se faz através do desenvolvimento de um anteprojeto de arquitetura. 
O anteprojeto de arquitetura avança em relação ao estudo preliminar de projeto por ser 
mais preciso em relação a definição dos subsistemas da edifi-cação e por considerar de 
maneira rigorosa todas as informações, diretrizes e recomendações formuladas nos itens 
anteriormente abordados. 
 
 
O anteprojeto de arquitetura fornece uma visão de conjunto para a obra que se 
pretende edificar. 
Esta visão abrangente do que se pretende edificar, fornecida pelo anteprojeto de 
arquitetura é suficiente para avançarmos para uma outra forma de se orçar a obra através do 
orçamento por meio dos subsistemas da construção civil. 
Nesta modalidade de orçamento são orçados, com um primeiro detalhamen-to, cada 
subsistema da edificação. 
A decomposição de uma edificação em seus subsistemas depende de cada tipo de 
edificação, porém podemos exemplificar atavés da seguinte decompo-sição básica: 
 1 Fundações, 
2 Estrutura 
3 Alvenarias 
4 Revestimentos 
5 Caixilharias 
6 Instalações elétricas 
7 Instalações hidráulicas 
8 Coberturas 
9 Impermeabilizações 
10 Equipamentos, louças e metais sanitários 
11 Diversos 
 
1.9 Receita 
Para o cálculo da receita a ser obtida no caso da comercialização do imóvel a 
estimativa se faz com a utilização das técnicas da Engenharia de Avaliações. 
Tratam-se de metodologias e normas de avaliação de empreendimentos com base nos 
preços praticados nos locais próximos e em lançamentos de empre-endimentos similares. 
Realizam-se pesquisas, colhem-se dados e procede-se também a um cálculo que leva 
em consideração a média aritmética geral entre os valores encontra-dos na pesquisa, 
desprezando-se os valores encontrados muito acima ou muito abaixo da maioria. 
O que se obtém é uma recomendação dos melhores preços que poderão ser aceitos 
pelo mercado consumidor para decisão sobre os preços que poderão ser praticados. 
Decidido sobre os preços que poderão ser praticados a previsão para a receita total é 
encontrada através da multiplicação das áreas totais possíveis de serem construídas 
 
 
(encontrada no desenvolvimento do estudo preliminar de projeto) pelos valores dos preços 
que poderão ser praticados para aquele local. 
 
1.10 Orçamento de estudo 
É uma estimativa preliminar mais detalhada do custo do empreendimento que 
considera os custos empresariais e os custos de produção. 
No sentido de apresentar o assunto de forma didática, e de acordo com a prática 
comum, estes custos são abordados a seguir e na seguinte ordem: 
1.10.1 Custo do Terreno (custo de produção) 
1.10.2 Custo Global de Construção (custo de produção) 
1.10.3 Custo Financeiro (custo empresarial) 
1.10.4 Custo Administrativo e Custo Tributário (custo empresarial) 
1.10.5 Custo de Vendas (custo empresarial) 
 
1.10.1 Custo do Terreno 
A compra de um terreno pode ser feita de várias formas, que vão desde o pagamento à 
vista até a negociação por meio de permutas de algumas unidades que serão produzidas no 
próprio local. 
Nas técnicas de avaliação utilizadas na Engenharia de Avaliações encontra-mos 
diversas formas de se chegar ao cálculo do valor do terreno. 
Uma prática comum é utilizar-se do método que debita da receita total esti-mada as 
despesas e a rentabilidade desejada. 
Desta maneira, por diferença, encontra-se o “valor” do terreno somado ao custo de 
oportunidade de aplicação financeira dos recursos imobilizados para aquisição do mesmo. 
 
1.10.2 Custo Global de Construção 
O Custo Global de Construção leva em consideração o tipo de construção, o padrão de 
acabamento, o processo construtivo e as dificuldades de execução traduzidos por parâmetros 
simples como “Custo Unitário Básico”. 
Pode-se adotar para a determinação deste custo a sugestão que pode ser fornecida 
tanto pela Associação Brasileira de Normas Técnicas através de uma Norma Técnica, como 
em publicações fornecidas pelos sindicatos da construção civil existentes em cada Estado da 
União ou por editoras especia-lizadas como a Editora Pini. 
 
 
Portanto encontramos uma certa padronização na confecção deste orçamen-to naquilo 
que se refere a este tipo de custo. 
 
1.10.3 Custo Financeiro 
Em todo investimento há um custo financeiro, quer sob o ponto de vista do custo do 
dinheiro quer sob o ponto de vista do custo de oportunidade de aplicação financeira. Na 
construção civil não é diferente. 
Seja qual for o caso, nesta fase do estudo, não se justificam cálculos detalha-dos de 
desembolsos, mesmo porque nesta etapa não se possuem informa-ções suficientes para tanto. 
O que se recomenda, portanto, é a aplicação de uma taxa única de custo financeiro sobre o 
total do capital empatado. Isto se faz para o terreno, em função da forma de pagamento para 
a sua aquisição e para a obra, em função do tipo de financiamento, levando-se em conta as 
despesas de construção durante o período previsto para a sua execução. 
Explicando melhor, ao se adquirir um terreno com recursos próprios, este dinheiro 
poderia estar sendo aplicado no mercado financeiro à taxa real de 6% ao ano, tratando-se, 
portanto, de um custo de oportunidade de aplicação financeira. Por outro lado, caso uma 
obra seja financiada com recursos exter-nos, deve-se pagar por cada parcela de empréstimo 
liberada os juros equiva-lentes ao período em que o dinheiro ficou em poder da empresa e, é 
prática comum nestes casos, a título de simplificação, considerar-se a importância total 
recebida no meio do período estimado para a execução da obra. Em ambos os casos, usa-se 
fixar para data de retorno do capital, aquela que ocorreria seis meses após a data prevista 
para a entrega da obra. 
 
1.10.4 Custo Administrativo e Custo Tributário 
Os custos administrativos estão relacionados com atividades ligadas à empresa como 
um todo, e por isto devem ser rateados entre as diversas obras, os custos tributários referem-se 
às despesas realizadas para atender às imposições legais de uma determinadaconstrução. 
É prática comum utilizar-se do valor equivalente a 5% do Custo Global de Construção, 
acrescido do respectivo custo financeiro, para estimativa destes dois custos empresariais 
reunidos. 
 
 
 
 
 
1.10.5 Custo de Vendas 
Para se obter o maior rendimento possível da receita com vendas, deverá ser dada ao 
lançamento a máxima atenção. Para tanto, costuma-se contratar para esta tarefa firmas 
especializadas que cobram normalmente de 5% a 6% do valor total da receita apurada. 
 
1.11 Análise de Viabilidade 
Nada mais é que a reunião das informações e cálculos já descritos, acresci-dos de 
estudos de alternativas de investimentos e de parâmetros comerciais que dizem respeito 
principalmente à política, estratégias e objetivos da em-presa. 
Neste aspecto, pode-se dizer que a decisão se faz considerando uma mistura de ciência, 
tecnologia, economia, comércio e política, e não sobre qualquer um destes campos 
isoladamente. 
Devido às limitações dos recursos, os resultados dos estudos são limitados, pois ao se 
optar por um investimento esgotam-se, no todo ou em parte, os recursos que poderiam ser 
aplicados em outro empreendimento. 
Existem ainda certos tipos de vantagens e desvantagens ditas imponderá-veis, como o 
prestígio e a imagem da empresa, a satisfação de quem decide, a receptividade dos 
compradores e outros fatores que podem levar a decisão para além dos cálculos de 
matemática. 
A solução recomendada seria então a de realizar o estudo, desprezando-se inicialmente 
os fatores imponderáveis, e depois de concluídos os cálculos matemáticos analisar os 
resultados com a inclusão das considerações sobre tais fatores subjetivos, modificando ou não 
os resultados anteriores. 
 
2 Discriminação orçamentária 
A discriminação orçamentária leva em consideração os subsistemas da construção civil 
para execução do projeto arquitetônico acrescidos do elenco de serviços gerais necessários no 
canteiro de obra. 
A classificação e discriminação, adiante apresentadas, dos serviços que podem ocorrer 
na construção de uma edificação, visam sistematizar o roteiro a ser seguido na execução de 
orçamentos, de modo que não seja omitido nenhum dos serviços que, em cada caso 
 
 
particular, forem necessários ao pleno funcionamento e utilização do empreendimento, em 
obediência ao projeto aprovado e de acordo com o estabelecido nas especificações técni-cas. 
De acordo com as circunstâncias especiais de cada caso, poderá ser adota-da e 
complementada, em seus pormenores, sempre que necessário. 
 
2.1 Modelo de Discriminação Orçamentária 
1 Serviços iniciais: 
 1.1 Serviços técnicos: 
 1.1.1 Levantamento topográfico; 
 1.1.2 Estudos geotécnicos (sondagens e testes de carga); 
 1.1.3 Vistorias; 
 1.1.4 Planejamento, assessoria e controle geral da obra, 
 controle tecnológico: 
1.1.4.1 Consultoria do Empreendimento de Programação e de 
 Acompanhamento; 
1.1.4.2 Projeto Arquitetônico; 
1.1.4.3 Projeto Geotécnico; 
1.1.4.4 Projeto Estrutural; 
1.1.4.5 Projeto de Instalações Elétricas; 
1.1.4.6 Projeto de Instalações Hidráulicas e de Gás; 
1.1.4.7 Projeto de Instalações de Ar Condicionado e Ventilação 
Mecânica; 
1.1.4.8 Projeto de Instalações Especiais (Transporte, Refrigeração, 
Calefação, Exaustão, Incineração, Prevenção e Combate 
a Incêndios, etc); 
 1.1.4.9 Projeto de Tratamento Acústico; 
1.1.4.10 Projeto de Instalações Comerciais, Industriais ou 
Hospitalares; 
1.1.4.11 Projeto de Instalações de Telefone, Interfone, Informática, 
Som, etc.; 
 1.1.4.12 Projeto de Playground; 
 1.1.4.13 Projeto de Paisagismo; 
 1.1.4.14 Perspectivas, Ilustrações; 
 
 
 1.1.4.15 Maquetes: 
 1.1.4.16 Controle Tecnológico. 
 1.1.5 Orçamentos; 
 1.1.6 Cronogramas; 
 1.1.7 Fotografias. 
 
 1.2 Serviços Preliminares: 
 1.2.1 Demolições; 
 1.2.2 Cópias (heliográficas, fotográficas, xerox, etc); 
 1.2.3 Despesas Legais: 
1.2.3.1 Licenças, emolumentos, taxas de obra e da edificação, 
registro em cartório, etc.; 
 1.2.3.2 Impostos Federais, Estaduais, Municipais; 
 1.2.3.3 Multas. 
 
 1.3 Instalações Provisórias: 
1.3.1 Tapumes, vedações, cercas, barracões, depósitos, placas, torres, silos, 
 andaimes mecânicos, proteções para transeuntes, etc.; 
1.3.2 Instalações provisórias de água, luz, força, esgoto, telefone, sinalização, 
etc.; 
 1.3.3 Instalação de bombas hidráulicas; 
 1.3.4 Locação de obra; 
 
 1.4 Máquinas e Ferramentas: 
1.4.1 Máquinas, peças e acessórios, consertos, lubrificações e manutenções; 
 1. 4.2 Ferramentas em geral; 
 
 1.5 Administração da Obra e Despesas Gerais: 
1.5.1 Pessoal, engenheiro, auxiliar de engenheiro, mestre-de-obras, 
encarregado da obra, conferente, almoxarife, apontador, vigias, 
guincheiro e outros; 
1.5.2 Consumos: combustíveis e lubrificantes, material de limpeza, material 
elétrico, contas de água, força, luz e telefone; 
 
 
 1.5.3 Material de escritório da obra; 
 1.5.4 Caixa da obra; 
 1.5.5 Medicamentos de emergência; 
 1.5.6 Ensaios especiais para materiais e serviços; 
 1.5.7 Controle sanitário da obra; 
1.5.8 Equipamento de segurança da obra (dos operários, das máquinas, dos 
materiais, extintores, etc.); 
 
 1.6 Limpeza da obra: 
 1.6.1 Limpeza permanente da obra; 
 1.6.2 Retirada do entulho; 
 
 1.7 Transporte: 
 1.7.1 Transporte interno; 
 1.7.2 Transporte externo; 
 
 1.8 Trabalhos em terra: 
1.8.1 Limpeza de terreno: desmatamento, destocamento, desmonte de rocha; 
 1.8.2 Demolições em subsolo: vigas baldrame, blocos, sapatas; 
1.8.3 Locação de obra, escavações, retirada e fornecimento de terra, 
compactação; 
 
 1.9 Diversos: 
 1.9.1 Consertos; 
 1.9.2 Reaproveitamento e tratamento de materiais; 
 1.9.3 Despesas com vizinhos; 
 1.9.4 Outros. 
 
2 Infra-estrutura e obras complementares: 
 2.1 Escoramentos de vizinhos e do terreno; 
 2.2 Esgotamento, rebaixamento do lençol freático e drenagens; 
 2.3 Preparo das fundações: valas, cortes em rocha, lastros; 
 2.4 Fundações superficiais; 
 
 
 2.5 Fundações profundas; 
 2.6 Reforços e consolidações das fundações; 
 2.7 Provas de carga em estacas (ensaios de qualidade); 
 2.8 Provas de carga sobre o terreno de fundação (ensaio); 
 
3 Supra-estrutura: 
 3.1 Concreto protendido; 
 3.2 Concreto armado; 
 3.3 Metálicas; 
 3.4 Madeira; 
 3.5 Mistas; 
 3.6 Outros tipos. 
 
4 Paredes e painéis: 
 4.1 Paredes ou elementos divisórios: 
 4.1.1 Alvenarias; 
 4.1.2 Elementos divisórios especiais; 
 4.1.3 Elementos vazados em geral. 
 
 4.2 Esquadrias, Peitoris, Ferragens: 
 4.2.1 Madeira; 
 4.2.2 Metálica; 
 4.2.3 Plásticas; 
 4.2.4 Concreto; 
 4.2.5 Mistas; 
 4.2.6 Peitoris; 
 4.2.7 Ferragens; 
 4.2.8 Diversos (persianas, etc). 
 
 4.3 Vidros e Plásticos: 
4.3.1 Vidros lisos, cristal, temperados, opacos, translúcidos, aramados, 
blindados, coloridos, espelhos; 
 4.3.2 Tijolos de vidro e elementos vazados; 
 
 
 4.3.3 Plásticos; 
 4.3.4 Diversos. 
 
 4.4 Elementos de composição e proteção de fachadas. 
 
5 Coberturas e Proteções: 
 5.1 Coberturas 
 5.1.1 Estruturas para telhado; 
5.1.2 Material de cobertura: telhas de fibro-cimento, telhas de aço, telhas de 
plásticos; 
 5.1.3 Calhas, rufos e condutores; 
 5.1.4 Outros. 
 
 5.2 Impermeabilizações: 
 5.2.1 De terraços: abertos, cobertos, jardins sobre lajes; 
 5.2.2 Caixas d’água; 
 5.2.3 Laje de subsolo; 
 5.2.4 Juntas; 
 5.2.5 Banheiros. 
 
 5.3 Tratamentos especiais: 
 5.3.1 Térmico; 
 5.3.2 Outros.6 Revestimentos, Forros e Elementos Decorativos, Marcenaria e Serralheria, Tratamentos 
Especiais 
 6.1 Revestimentos (Interno e Externo): 
 6.1.1 Argamassa; 
 6.1.2 Azulejos, ladrilhos hidráulicos e cerâmicos; 
 6.1.3 Mármores, granitos e arenitos, pedras; 
 6.1.4 Marmorite ou granilite; 
 6.1.5 Pastilhas cerâmicas ou de vidro; 
 6.1.6 Outros, especiais. 
 
 
 6.2 Forros e elementos decorativos; 
 6.3 Marcenaria e serralheria (portões, grades,etc); 
 6.4 Pinturas; 
 6.5 Tratamentos especiais internos: 
 6.5.1 Acústico; 
 6.5.2 Outros tratamentos e imunizações. 
 
7 Pavimentações: 
 7.1 Pavimentações: 
 7.1.1 Tacos, parquetes, frisos, pisos especiais de madeira; 
 7.1.2 Mármore, marmorite, granito; 
7.1.3 Ladrilhos hidráulicos, ladrilhos cerâmicos, pastilhas cerâmicas e de vidro; 
 7.1.4 Cimentado; 
 7.1.5 Calçadas externas. 
 
 7.2 Rodapés, soleiras. 
 
8 Instalações de Equipamentos e Aparelhos: 
 8.1 Equipamentos de banheiro, cozinha e serviço: 
 8.1.1 Louças em geral; 
 8.1.2 Metais sanitários; 
 8.1.3 Complementos: porta-papel, cabide, saboneteira, armários; 
 8.1.4 Fogão, coifa, aquecedores; 
 8.1.5 Tanques; 
 8.1.6 Bancas, bancadas; 
 8.1.7 Outros. 
 
 8.2 Instalações elétricas: 
8.2.1 Luz, força, telefone, campainha, intercomunicações, antenas; 
 8.2.2 Pára-raios; 
 8.2.3 Sinalização noturna; 
 8.2.4 Equipamentos elétricos; 
 8.2.5 Aquecedores e Chuveiros Elétricos; 
 
 
 8.2.6 Posteação. 
 
 8.3 Instalações hidráulicas, sanitárias e de gás: 
 8.3.1 Água; 
 8.3.2 Esgoto; 
 8.3.3 Águas pluviais; 
 8.3.4 Gás; 
 
 8.4 Ar condicionado (refrigeração). 
 
 8.5 Ventilação mecânica. 
 
 8.6 Instalações mecânicas: 
 8.6.1 Elevadores; 
 8.6.2 Monta-cargas; 
 8.6.3 Escadas e rampas rolantes; 
 8.6.4 Planos inclinados; 
 8.6.5 De vácuo; 
 8.6.6 De ar comprimido; 
 8.6.7 De vapor; 
 8.6.8 De oxigénio; 
 8.6.9 De lixo; 
 8.6.10 De limpeza das fachadas. 
 
9 Complementos da obra: 
 9.1 Calafetação e Limpeza; 
 
 9.2 Complementação artística e paisagismo: 
 9.2.1 Paisagismo; 
 9.2.2 Painéis e esculturas artísticas; 
 9.2.3 Diversos. 
 
 9.3 Obras complementares: 
 
 
 9.3.1 Complementos em geral; 
 9.3.2 Acertos de pisos, reparos gerais. 
 
 9.4 Ligações definitivas e certidões: 
 9.4.1 Água; 
 9.4.2 Luz; 
 9.4.3 Força; 
 9.4.4 Telefone e comunicações; 
 9.4.5 Gás; 
 9.4.6 Esgoto; 
 9.4.7 Águas pluviais; 
 9.4.8 Incêndio; 
 9.4.9 Certidões. 
 
 9.5 Recebimentos da obra: 
 9.5.1 Testes gerais nas instalações; 
 9.5.2 Arremates pós-vistorias; 
 9.5.3 Documentação legal final de obra. 
 
 9.6 Despesas eventuais: 
 9.6.1 Indenização a terceiros; 
 9.6.2 Imprevistos diversos. 
 
10 Honorários do construtor. 
 
11 Honorários do Incorporador. 
 
 3 Plano de contas 
3.1 Planejamento e controle de obra: 
Tendo-se completados todos os estudos de viabilidade, efetuados todos os projetos 
executivos e de posse de todo este planejamento inicial e estes projetos a etapa que se segue 
é a da Execução de Obra. 
 
 
Um primeiro passo para um bom planejamento e controle de obras é a questão da 
organização geral destes trabalhos. 
Como já foi visto anteriormente a execução é sempre de um objeto de alta 
complexidade (o imóvel construído) que envolve a entrada em ação de pessoal especializado, 
materiais corretamente especificados e adquiridos e, ainda lá no canteiro de obras, 
necessitamos a execução de diversificados processos construtivos para que só assim tenhamos 
o cumprimento das tarefas demandadas. 
Para podermos dar conta disto necessitamos de um plano de ação e controle que 
organize e demonstre claramente o quadro de avanço geral para as várias fases de etapas da 
obra. Este plano procura apontar tudo o que de uma certa forma se refere a obra. 
Chamamos de “Plano de Contas de Construção” este tipo de controle execu-tivo de 
obra. 
Como vimos, também anteriormente, todo roteiro de itens apontados para uma obra 
não pode ser estabelecido aleatoriamente ou de maneira teórica geral. 
Cada obra e em cada caso tem as suas especificidades e os estudos e projetos que 
foram feitos anteriormente ao início desta obra são bastante suficientes para que possamos 
nos decidir por quais os itens e subitens que em cada uma delas serão pertinentes e quais itens 
são os que não se apli-cam para esta obra. 
Assim, na prática, partimos sempre de um roteiro que é pré-establelecido como 
sugestão inicial e acrescentamos uma análise lógica que nos faz chegar até os itens detalhados 
de nosso Plano de Contas específico. 
O importante é que com este Plano de Contas conseguimos chegar ao elenco dos 
serviços específicos necessários e esta precisão é muito impor-tante para o planejamento geral 
e para o controle de obra. 
Trata-se de uma metodologia e de uma sistemática de controle dos materiais e dos 
serviços integrados aos custos dos materiais e de mão-de-obra que estão ocorrendo durante a 
própria obra destinados a permitir a tomada de decisões durante o andamento dos trabalhos. 
 
3.2 Contas 
As Contas abertas neste plano inicialmente decorrem da Discriminação Orça-mentária 
para o projeto elaborado, porém, podem e devem ser adaptadas em função da análise lógica 
que estabelece os itens necessários no Plano de Contas. 
 
 
Atribuímos a cada obra um número que a identifique em relação a outras obras da 
mesma empresa. Este é o primeiro componente numérico das contas dessa obra. 
Atribuímos sucessivamente o conjunto de números que identificam os itens e os 
subitens de cada conta de nosso plano de contas para essa obra. 
Esta classificação deve ser dinâmica, ou seja, permitir a abertura para a colo-cação de 
mais itens e subitens desde que necessários por terem sido consta-tados durante a obra devido 
a alterações de projeto ou de planejamento de obra ocorridas durante o andamento da etapa 
de execução de obra. Deve-mos ter em mente que o importante é termos o instrumento de 
controle e planejamento fiel em relação a eventos que estão ocorrendo na realidade da obra e 
não apenas durante a fase que foi de previsão desta realidade. 
Cada serviço terá, portanto, uma conta de identificação e cada um dos itens de serviço 
terá uma subconta como identificação. 
Na obra, para cada material entregue no canteiro, temos uma nota fiscal ou uma fatura 
de serviços ou outros documentos que identificam materiais e mão-de-obra alocados nessa 
obra. 
Em cada entrada esses documentos são carimbados no verso e neles são identificadas 
as contas a que estes se referem. O escritório de obra ou o escritório central recebem estes 
documentos encaminhados e tem assim condições de processar essas informações de 
andamento de obra. 
As informações de andamento de obra comparadas com as informações de 
planejamento do total de obra a ser feito nos possibilitam um painel de controle entre o 
previsto e o executado que denominamos Quadro de Avanço Global de Obra. 
Este Quadro de Avanço Global de Obra nos permite análises do controle do 
andamento físico/financeiro dessa obra e por ser efetuado ao longo de todas as etapas pode 
também nos permitir decisões de intervenção para redirecio-namentos de desvios constatados 
em relação ao que foi planejado. 
Segue um exemplo de um plano de contas: 
Obra: 016 
Conta: 008 
Subconta: 0001 
Materiais adquiridos em grandes quantidades gerais para a obra podem ser controlados 
por planilhas, romaneios, borderôs, fichas de consumo e outros documentos que poderão ser 
criados na própria obra para a correta locaçãode cada material ou serviço dentro dos 
 
 
respectivos itens e subitens das contas demonstrando-se com isso o correto emprego parcial 
destes em cada caso. 
 
3.3 Rotina de controle 
Deverão estar previstos na obra e nos escritórios de obra estes tipos de controle em 
forma de rotina diária com pessoal encarregado constantemente desses trabalhos. Trata-se 
portanto de mais um tipo de serviço que é previsto durante a execução da obra e necessário a 
esta. 
 
 
 
 
 
Bibliografia: 
 MATTOS, A. 
 Planejamento e Controle de Obras 
 São Paulo, Editora Pini, 2010. 
 
 SILVA, M. B. 
 Manual de Bdi 
 São Paulo, Blucher, 2006. 
 
 COSTA NETTO, P. L. O. 
 Administração Com Qualidade 
 São Paulo, Blucher, 2010. 
 
 BROTHERTON, S. A.; FRIED, R.; NORMANN, E. S. 
 Estruturas Analíticas de Projeto 
 São Paulo, Blucher, 2009. 
 
 ORGANIZADORES PINI. 
 TCPO 
 13. ed. São Paulo, Pini, 2010. 
 
 Sites 
 www.abnt.org.br 
 www.sindusconsp.com.br 
Material Complementar 
 
 
 
 
 
 
 
 
MATTOS, A. Planejamento e Controle de Obras. São Paulo, Editora Pini, 2010. 
 
SILVA, M. B. Manual de Bdi. São Paulo, Blucher, 2006. 
 
COSTA NETTO, P. L. O. Administração Com Qualidade. São Paulo, Blucher, 2010. 
 
BROTHERTON, S. A.; FRIED, R.; NORMANN, E. S. Estruturas Analíticas de Projeto. 
São Paulo, Blucher, 2009. 
 
ORGANIZADORES PINI. TCPO. 13. ed. São Paulo, Pini, 2010. 
 
Sites 
www.abnt.org.br 
www.sindusconsp.com.br 
 
 
 
Referências 
 
 
 
 
 
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Anotações 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
	1.3 O terreno disponibilizado
	1.7 O anteprojeto de arquitetura
	5 Caixilharias
	1.10.1 Custo do Terreno
	1.10.4 Custo Administrativo e Custo Tributário
	1.11 Análise de Viabilidade
	2.1 Modelo de Discriminação Orçamentária

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