estudo de viabilidade economica mais garantia de retorno

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A verificação da viabilidade econômica dos 
empreendimentos é essencial para garantir os 
melhores resultados. Veja nesse ebook os principais 
aspectos envolvidos nesse estudo e sua importância na 
construção civil, especialmente em momentos de crise.
ÍNDICE
SOBRE O 
SIENGE
2
O QUE CONSIDERAR 
NO ESTUDO DE 
VIABILIDADE DE 
UMA OBRA?
2.3
ANÁLISE DO 
MERCADO 
IMOBILIÁRIO E DO 
CONSUMIDOR
3
MUITA 
INFORMAÇÃO? 
LANCE MÃO DA 
TECNOLOGIA
INTRODUÇÃO
CONCLUSÃO
2.1
PROJETO E 
ORÇAMENTO DA 
OBRA
1
VIABILIDADE 
ECONÔMICA DA 
OBRA: POR QUE 
É IMPORTANTE 
CONHECÊ-LA?
2.2
AVALIAÇÃO DAS 
CONDIÇÕES 
FINANCEIRAS
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O Sienge é um sistema de gestão, também chamado de ERP – 
Enterprise Resource Planning, especializado na Indústria da 
Construção. Você pode gerenciar e integrar todas as áreas de 
uma empresa, sem ter que abrir mão de um software que atenda 
com propriedade a produção da sua empresa. Com o Sienge , 
e sua equipe altamente capacitada neste segmento, todas as 
necessidades do setor estão ao seu alcance.
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SOBRE O SIENGE
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Todo empreendimento, independente do porte ou da destinação, se 
industrial, comercial ou residencial, gera expectativas em relação ao 
retorno sobre o investimento necessário para sua realização. Elaborar um 
estudo detalhado, considerando as técnicas e métodos de construção, além 
dos insumos e materiais necessários para os serviços, é determinante para 
que sua construtora ou incorporadora conheça a viabilidade econômica 
de uma obra.
Essa avaliação, vai muito além de orçamentos, planilhas de compras e 
cronogramas do projeto. Fatores como zoneamento, localização, restrições 
geotécnicas, além do retorno financeiro esperado, devem ser informações 
conhecidas, para que essa análise seja mais completa e assertiva. 
Mesmo para uma obra com orçamento favorável, o estudo de viabilidade 
pode indicar impossibilidade do retorno financeiro, e nesse caso, a decisão 
pode ser pela não realização da obra. Fatos como esse confirmam a 
importância de se fazer estudos de viabilidade bem completos para cada 
obra.
Dada a relevância do estudo de viabilidade econômica para a Construção 
Civil, que é ampliada pelo momento atual da economia, preparamos esse 
ebook. Nele você vai encontrar diretrizes excepcionais para ajudar a 
identificar a viabilidade de suas obras e entender melhor como esse estudo 
pode ser realizado.
Boa leitura.
INTRODUÇÃO
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1. VIABILIDADE ECONÔMICA DA 
OBRA: POR QUE É IMPORTANTE 
CONHECÊ-LA?
O estudo de viabilidade econômica tem como principal objetivo avaliar 
os valores envolvidos no empreendimento, e buscar a redução dos 
riscos associados a incertezas sobre o retorno desses investimentos. Sua 
realização é muito importante - e necessária - antes de sua empresa iniciar 
qualquer projeto de construção.
Embora exista ainda uma margem de erros, os estudos de viabilidade 
permitem de forma muito completa e abrangente, a verificação do 
desempenho econômico, financeiro e de risco do empreendimento. Isso 
por que o estudo considera inúmeras informações que, quando juntas, 
demonstram ou não a existência de uma lucratividade mínima garantida, 
calculam o retorno considerado aceitável e projetam os resultados na 
conclusão do empreendimento.
Muito se engana quem pensa que, pequenas ou médias empresas, podem 
dispensar o estudo de viabilidade de seus empreendimentos. Apenas o 
orçamento da obra, aliado a experiência ou intuição sobre o negócio, não 
é mais suficiente para o atual e competitivo mercado da construção civil. 
Obviamente, quanto maiores as cifras envolvidas, maiores os impactos nos 
negócios.
Estudos de viabilidade reduzem os riscos mais comuns envolvidos nesse 
tipo de negócio, como aquisição dos terrenos mais baratos e apropriados, 
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localização mais procurada comercialmente, entre outros. Vale salientar 
que esse tipo de estudo inclusive é exigido em situações como a busca 
de subsídios estatais ou para a realização de obras no setor público, por 
exemplo.
Mais do que isso, também ajudam na avaliação da necessidade de busca 
de fontes de financiamento alternativas, para a manutenção da saúde 
financeira e de caixa para o projeto. Esses estudos se tornam muito eficazes 
no apoio à obtenção ou negociação de condições de crédito junto aos 
bancos.
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2. O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE 
VIABILIDADE DE UMA OBRA?
Um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento é uma 
recurso para tomada de decisão. Na sua confecção, devem ser consideradas 
informações que demonstrem tanto a viabilidade técnica da obra, quanto a 
financeira e a econômica.
• A viabilidade técnica levará em conta aspectos como métodos 
construtivos, materiais e equipamentos necessários para a realização 
da obra, além de condições geotécnicas do terreno, por exemplo. Essas 
necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para 
determinar as possibilidade técnicas para execução do trabalho. 
• Executar uma obra com viabilidade financeira, implicará em manter 
seu fluxo de caixa saudável, onde a necessidade de desembolso para as 
despesas, será coberta pelas entradas previstas durante o período da 
obra. O objetivo é equilibrar a entrada e saída de recursos da obra. 
• A decisão pela viabilidade econômica do empreendimento será dada, 
considerando desde o primeiro gasto até o final da obra. Junta-se a isso, 
a projeção da vida útil do empreendimento, expectativas de valor venal 
e tempo de venda, que demonstrarão o desempenho econômico de lucro 
ou prejuízo, assim como se a taxa de retorno será atraente.
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2.1 PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA
A confecção de orçamentos com informações detalhadas da obra, com 
base nos projetos arquitetônicos, estruturais, hidráulicos, elétricos, entre 
outros é fundamental para que seu estudo de viabilidade tenha todos os 
custos necessários previstos para a realização da obra. Os orçamentos, que 
toma como base o cronograma do projeto, também geram insumos para o 
fluxo de caixa da obra, porque apontam as necessidades de investimento na 
linha do tempo da execução dos trabalhos.
Essa previsibilidade de custos mais precisa, traz segurança aos estudos, 
além de servir para identificar possíveis ajustes necessários para 
atingimento do melhor resultado do empreendimento. 
Nesse post você encontra outras razões que comprovam a importância de 
investir mais tempo na elaboração do orçamento das obras e dicas infalíveis 
para ter um orçamento de obras mais preciso.
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2.2 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES 
FINANCEIRAS
De um lado, de acordo com o cronograma de desembolso da obra e as 
estimativas de custos específicos da incorporação (verba de marketing, 
comissões de venda, taxas de administração do construtor e do 
incorporador, entre outros outros). Do outro, conseguirá a projeção da 
receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores. 
Como resultado, você terá condições de simular o fluxo de caixa da obra.
O fluxo de caixa de sua obra indicará os períodos de exposição máxima 
(onde haverá maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como 
será possível fazer a correta avaliação das condições financeiras e assim 
determinar momentos em que a incorporação necessitará de ingresso de 
recursos, seja de financiamentos ou investimentos. Esse é um subsidio 
essencial para análise financeira de seu empreendimento.
Encontre aqui dicas importantes como fazer a gestão do fluxo de caixa de 
sua construtora ou incorporadora.
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2.3 ANÁLISE DO MERCADO 
IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOROutro fator primordial para o sucesso de um empreendimento será 
a aceitação do mesmo pelo mercado consumidor. A sua decisão pelo 
investimento deverá estar pautada em fatores como o perfil do público 
alvo, características do mercado imobiliário da região e da demanda por 
determinado tipo de obra. Uma análise criteriosa do local e seu entorno, 
realidade imobiliária, poder aquisitivo do bairro, imóvei s disponíveis com 
o mesmo perfil, entre outras informações, será de grande valia para o 
direcionamento das decisões referentes ao imóvel. Como por exemplo:
• Se for um imóvel residencial, características como: quantidade de 
quartos, área de lazer, vagas na garagem ou determinado padrão 
de acabamento são pontos que definem quão atrativo será o 
empreendimento para aquele mercado. 
• No caso empreendimentos para fins comercias, características como: 
metragem ideal das salas, necessidade de amplo estacionamento, 
quantidade de banheiros, estrutura para cozinha podem ser fatores 
determinantes para o imóvel seja bem aceito no local.
O mercado consumidor sofre mudanças constantes em relação a sua 
preferência e necessidades de produto. Em dado momento, um imóvel 
de grande aceitação, pode sofrer por falta de interesse. Enquanto outros 
podem apresentar um crescimento rápido na procura. Estudar e pesquisar 
o momento do mercado imobiliário na região do empreendimento, reduzirá 
drasticamente as incertezas inerentes a esse tipo de negócio. Para esse 
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estudo, os corretores e imobiliárias locais poderão contribuir muito, com 
informações reais que coletam diariamente dos potenciais clientes. 
Descobrir também o perfil dos potenciais clientes, suas preferência e 
necessidades, além da capacidade de investimento, é outra excelente forma 
de aprimorar seu estudo. Sua construtora ou incorporadora precisa buscar 
informações para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do 
local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preço. Veja 
dois passos principais para chegar nessa análise:
Fazer pesquisas sobre a região
Organize pesquisas considerando imóveis com as mesmas características 
do que seu empresa pretende investir. Se é para uso comercial ou 
residencial, por exemplo, o padrão de acabamento, metragem, número 
de quartos. A partir do momento que sua empresa passa a trabalhar com 
estudos de viabilidade, as informações mais relevantes são refinadas, e suas 
pesquisas se tornam cada vez mais assertivas.
Estudar, por exemplo, o volume de unidades a venda, ajuda a entender 
como está a oferta em relação a procura, se haverá demanda para mais 
um imóvel desse tipo na região, ou se é uma excelente oportunidade de 
suprir uma necessidade evidente na área. Outra informação bastante útil, 
é a velocidade de venda. Esse é um fator que influenciará diretamente no 
retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Você precisa 
conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a 
expectativa de retorno dos investidores.
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Organizar suas pesquisas de forma prática
Formatar modelos de trabalho, que vão evoluindo com o decorrer do 
tempo e do uso, ajudam a garantir que nada será sendo deixado de lado 
no momento da avaliação daquele empreendimento. Elabore tabelas para 
direcionar as pesquisas e organizar as informações mais importantes para o 
negócio. Veja os exemplos a seguir.
Avaliar o comportamento do mercado imobiliário local nos últimos anos, 
ajudará sua construtora a reconhecer características que trouxeram mais 
sucesso para empreendimentos ali instalados.
Quantidade Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
Unidades em Oferta
Unidades novas lançadas
Velocidade de vendas lançamentos 
- planta
Velocidade de vendas - imóveis 
acabados
Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
Unidades em Oferta - 1 Quarto
Unidades em Oferta - 2 Quarto
Unidades em Oferta - 3 Quarto
Padrão Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
Luxo
Alto Padrão
Médio padrão
Popular
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De acordo com as informações coletadas, será possível identificar o 
comportamento e projetar tendências quanto ao mercado para esse imóvel. 
Por exemplo, o empreendimento em estudo tem a destinação residencial. 
Suas pesquisas mostraram os resultados representados no gráfico abaixo, 
quanto a unidades a venda na região. Além de confirmar que a faixa de 
renda familiar na área é mais modesta. 
Esses dados podem demonstrar que, para que seu empreendimento 
tenha mercado ali, deverá ser direcionada linha de acabamento mais 
simples, metragem menor, entre outros fatores que tornarão os custos e 
investimentos, e consequentemente os valor de venda, menores.
Como resultado dessas pesquisas, sua construtora ou incorporadora 
também conseguirá uma fotografia do momento imobiliário pelo qual 
a região está passando. Seguindo o mesmo exemplo citado acima, 
você poderá elaborar um quadro com informações sobre os últimos 
lançamentos, que supostamente seriam similares ao seu empreendimento:
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EMPREENDIMENTO ALTO PADRÃO - 4 SUÍTES
 Empreendi-
mento
Construtora Preço m2
lançamento
Preço m2 
atual
Metragem Total 
unidades
Vendidas Lançamento
ABC NNN R$ 8.110 R$ 7.780 210 m2 200 150 99/99/9999
XYZ MMM R$ 8.050 R$ 7.910 190 m2 220 180 99/99/9999
Se seu empreendimento precisar de um valor maior no m2 para cobrir 
os custos, por exemplo, você poderá direcionar suas decisões quanto ao 
aumento de unidades para baixar esse valor, apresentar algum diferencial, 
como área comum ou número de garagens, ou até modificar seu público 
alvo.
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3. MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO 
DA TECNOLOGIA
Quanto maior o número de informações e dados coletados no estudo da 
viabilidade econômica, mais preciso será o resultado. A primeira vista, 
pode parecer complexo, mas investindo em uma solução especializada no 
segmento da construção civil, que promove integração das áreas da sua 
construtora e com processamento contínuo das informações com fluxo de o 
fluxo de caixa, ficará muito mais fácil. 
Soluções que ajudam sua empresa no estudo de viabilidade econômica 
e permitem o acompanhamento contínuo dessa viabilidade, são grandes 
aliados na tomada de decisão e no planejamento de seus empreedimentos. 
Entenda melhor porque:
• Você pode registrar vários cenários de estudo para um mesmo 
empreendimento. Com essa alternativa, você simula diferentes cenários 
econômicos (otimista ou pessimista) e pode fazer variações entre os 
dados considerados, como custo de construção, compra de terreno, 
impostos, corretagem, publicidade, entre outras. 
• Você faz o acompanhamento da viabilidade econômica em tempo real. 
Constantemente você verifica o resultados obtidos no empreendimento, 
comparando-os com o estudo de viabilidade econômica realizado para 
ele, e pode tomar ações para corrigir desvios de forma mais rápida e 
eficaz.
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CONCLUSÃO
A importância de conhecer a viabilidade econômica de suas obras está em 
conseguir visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial 
de retorno do investimento naquele empreendimento. E partir daí, tomar 
a decisão de levar a obra a adiante ou não, ou ainda alterar a ideia inicial do 
projeto para outro escopo.
Trabalhar com projetos e orçamentos precisos, analisar as condições 
financeiras de fluxo de caixa do empreendimento, assim como ter um 
entendimento do mercado imobiliário e do perfil dos consumidores da 
região onde você pretende empreender, são alguns exemplos dos requisitos 
do estudos de viabilidade. 
Dispor de soluções tecnológicas que facilitam e automatizam esse trabalho, 
e permitem a realização do estudo e o acompanhamento efetivo da 
viabilidade, considerando o que é realizado durante aobra, é um diferencial 
para as construtoras e incorporadoras.
A Softfplan, com toda sua experiência no segmento da Construção Civil, 
pode ajudar você a tornar estudos de viabilidade uma prática na sua 
construtora ou incorporadora. 
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