Aula 30 PROF. KIKUNAGA 19.08.17

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LEGALE EDUCACIONAL
“INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA” 
19.08.2017
Prof. Marcus Vinicius Kikunaga
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a
 Advogado (www.kikunaga.adv.br)
 Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade
Metropolitana de Santos – UNIMES
 Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola
Paulista de Direito - EPD.
 Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da
Unicuritiba/PR, no Legale Cursos Jurídicos, na Faculdade de
Direito de Itú e de São Bernardo do Campo
 Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral
Imobiliário da Escola Paulista de Direito - EPD
 Professor de cursos preparatórios para os concursos de
cartório
 Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de “Prática
Imobiliária” – Notarial e Registral 2010-2013.
 Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros
Públicos da OAB/SP
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
Objetivo Geral: O mercado imobiliário é um dos pilares da
economia brasileira, pois situa-se no foco mais importante
dos debates do Estado, que é a moradia, princípio
fundamental social exposto no art. 6º da Carta Magna.
Porém, para operacionalizar tal princípio, é necessário o
entendimento da complexa atividade da incorporação
imobiliária.
Objetivos Específicos: Preparar o aluno para orientar seus
clientes, sejam eles, proprietários dos terrenos ou
incorporadores imobiliários, em todas as etapas do
empreendimento imobiliário.
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
 Sumário
1. Visão constitucional
2. Negócios pretéritos da Incorporação Imobiliária
3. Formação do empreendimento
4. Fluxograma da Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da incorporação imobiliária
6. Formalização da incorporação no RI
7. Do Patrimônio de Afetação
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
1. Visão Constitucional
1.1. Introdução
COMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64
Conceito Divisão de uma gleba em 
lotes, com construção para 
infra-estrutura (subsolo)
Aglutinação de imóveis para 
construção (sobresolo) 
Bem jurídico - Desenvolvimento urbano
- Dignidade da Pessoa 
- Tutela do adquirente
- Tutela ambiental 
- Proteção dos adquirentes
- Constituição de condomínio 
- Alienação antecipada
- Captação do $ necessário 
para a construção do 
empreendimento.
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
1. Visão Constitucional
1.1. Introdução
COMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64
Princípios 1º) Legalidade (art. 3º)
2º) Proteção do adquirente
(“considerandos do DL 58/37)
- Pagamento em prestações
- Constituição de direito real
- Desamparo perante o empreendedor 
(boa fé e solvencia)
- Segurança jurídica
1º)Presunção da incorporação (art.
29, p. único)
2º) Extensão da responsabilidade
pela incorporação (art. 30)
Sujeito 
Ativo
Loteador = proprietário (CGJSP –
PROCESSO 1.817/94 – J. 24.03.1995
Exceção: L. 9785/99 – entes públicos
com título de imissão provisória na
posse em processo de desapropriação
em andamento.
Fundamento: art. 18
Qualquer pessoa (inclusive por 
representação)
Fundamento: Art. 29 e 31
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
1. Visão Constitucional
1.2. Direitos fundamentais sociais
a) CF/88 – promoção do bem-estar do indivíduo;
b) Ampliação significativa dos direitos sociais 
c) Normas programáticas
d) Vedação ao retrocesso social + dignidade PH.
“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a
alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a
segurança, a previdência social, a proteção à
maternidade e à infância, a assistência aos
desamparados, na forma desta Constituição.”
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
1. Visão Constitucional
1.3. Efetivação dos direitos sociais 
- Escolas (qualificação técnica)
- Hospitais e postos de saúde
- Diminuição dos encargos na alimentação 
básica
- Crédito
- Programas sociais de habitação = déficit 
habitacional
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Incorporação Imobiliária
2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.1. Viabilidade econômica e comercial
- É a análise da situação do mercado imobiliário.
- Target marketing (inteligência de mercado)
- Virtual target = e-mail marketing
- Endomarketing = comprometimento interno
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Incorporação Imobiliária
2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.2. Viabilidade Técnica e Legal
- É a análise detalhada do terreno, da região, dos
projetos da cidade e do bairro, da segurança
local, do transporte e de todos os outros
fatores que são determinantes na escolha do
imóvel pelo seu futuro cliente.
Exemplo: Acidente durante a construção da estação
Pinheiros da expansão da linha 4, em 12 de janeiro de
2007?
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Incorporação Imobiliária
2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.3. Projeto do empreendimento
- Concepção arquitetônica do empreendimento.
- NBR 15.575/2013 – Norma de desempenho
CDC - Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre
outras práticas abusivas:
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em
desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes ou, se normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade
credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e
Qualidade Industrial (Conmetro);
Obs: não esqueçam do art. 6º, III, e 31, CDC
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.4. Estudo do VGV
É um valor calculado pela soma do valor potencial
de venda de todas as unidades de um
empreendimento a ser lançado.
Exemplo: Pirata e target marketing
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Incorporação Imobiliária
2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.5. Contratação dos fornecedores 
a) Corretores de imóveis (imobiliária)
b) Advogados 
c) Arquiteto – autor do projeto imobiliário
d) Engenheiros – laudos de solo, estrutura e 
planejamento
e) Agência de Publicidade e de propaganda
f) Ateliê de Maquetes Físicas e Eletrônicas (Painéis 
de perspectiva)
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2. Negócios pretéritos da incorporação imob.
2.6. Recursos de financiamento
a) Recursos bancários (plano empresário)
b) Recursos próprios do incorporador 
c) Recursos dos adquirentes
d) Recursos do Sistema Financeiro da Habitação -
SFH (L. 4380/64) ou do Sistema Financeiro 
Imobiliário - SFI (L. 9514/97)
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
a) Critério pessoal (art. 46, NCPC ou art. 94, 
CPC/73)
- Estado civil
- Estado político
- Estado profissional
- Estado domiciliar
- Identificação do TITULAR DO IMÓVEL
b) Critério circunscrição imobiliária (art. 47, NCPC 
ou art. 95, CPC/73)
c) Critério cronológico
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
1º) Certidão dos Tabelionatos de Protestos
2º) SCPC/SERASA
3º) Certidões de Dívidas Ativas
a) Município
b) Estados
c) União*
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Incorporação Imobiliária
3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
4º) Certidões Conjuntas Negativas de Tributos
Federais e da Dívida Ativa da União –
SRFB/PGFN*
5º) Certidões Negativas de Débitos relativos às
contribuições previdenciárias (antiga CND
INSS)*
* Até 02/11/2014 a emissão era separada
* ADIs nºs 173-6 e 394-1
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Incorporação Imobiliária
3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
6º) Certidões de feitos ajuizados estaduais
7º) Certidões defeitos ajuizados federais
8º) Certidões de feitos trabalhistas
9º) Certidões Negativas de Débitos Trabalhistas
10º) Certidões Negativas de Interdição
11º) Certidão Negativa de Indisponibilidade 
(Prov. 13, de 01.06.2012 CGJ/SP e Prov. 39, de 30.07.2014, CNJ)
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
OBSERVAÇÃO: Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim
constituir, transferir ou modificar direitos reais
sobre imóveis são eficazes em relação a
atos jurídicos precedentes, nas hipóteses
em que não tenham sido registradas ou
averbadas na matrícula do imóvel as seguintes
informações:
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
I - registro de citação de ações reais ou pessoais
reipersecutórias (167, I, “21”, L. 6.015/73);
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição
judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase
de cumprimento de sentença, procedendo-se nos
termos previstos do art. 828, NCPC (615-A CPC/73);
Art. 615-A. O exeqüente poderá, no ato da distribuição, obter certidão
comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e
valor da causa, para fins de averbação no RI, registro de veículos ou registro de
outros bens sujeitos à penhora ou arresto. (Incluído pela Lei nº 11.382, de
2006).
Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz,
com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no
registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto
ou indisponibilidade.
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
III - averbação de restrição administrativa ou
convencional ao gozo de direitos registrados, de
indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos
em lei; e
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3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de
outro tipo de ação cujos resultados ou
responsabilidade patrimonial possam reduzir seu
proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do
art. 792, NCPC (593 do CPC/73).
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude
à execução: (...)
IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava
contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V - nos demais casos expressos em lei.
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
V – Objetivo da lei em proteger:
a) 3º de boa-fé que adquirir ou receber em
garantia direitos reais sobre o imóvel;
b) situações jurídicas não constantes da matrícula
no RI, inclusive para fins de evicção
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
VI - Situações não protegidas:
1º) Falência - hipóteses dos arts. 129 e 130 da Lei no
11.101, de 9.2.2005
2º) Usucapião, sucessão e casamento - hipóteses de
aquisição e extinção da propriedade que independam de
registro de título de imóvel.
3º) Imóveis públicos (art. 58, L. 13.097/15)
Art. 58. O disposto nesta Lei não se aplica a imóveis que façam parte do
patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e
de suas fundações e autarquias.
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
VII – Proteção dos empreendimentos imobiliários:
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas
integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento
do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada,
não poderá ser objeto de evicção ou de decretação
de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam
sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário,
sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao
incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou
culpa, bem como da aplicação das disposições constantes
da Lei no 8.078, de 11.9.1990.
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.1. Em relação aos alienantes
Sistemática da Lei 13.097, de 19.01.2015
VIII – Princípio da concentração (ou inoponibilidade)
Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive
os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das
partes, somente serão apresentados os documentos
expressamente determinados nesta Lei.
§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do
documento comprobatório do pagamento do ITBI, as certidões
fiscais, feitos ajuizados e as certidões de propriedade e de
ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (Redação dada
pela Lei nº 13.097, de 2015)
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3. Formação do empreendimento
3.1. Due diligence
3.1.2. Em relação aos imóveis
1º) Origem 
(Título aquisitivo) 
2º) Registro 
(Certidão de propriedade)
3º) Restrições administrativas
(tombamentos, desapropriações e preempção)
4º) Obrigações propter rem
(CND multas, tributos, débitos condominais)
5º) Certidões do condomínio edilício
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3. Formação do empreendimento
3.2. Aquisição imobiliária
3.2.1. Análise da capacidade
a) Pessoas físicas = estado civil
b) Pessoas jurídicas = representação
c) Entes despersonalizados = representação
3.2.2. Análise da licitude do objeto
3.2.3. Análise da forma
a) Forma prescrita = forma única ou plúrima
b) Forma não defesa = liberdade de forma
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Incorporação Imobiliária
3. Formação do empreendimento
3.2. Aquisição imobiliária
3.2.4. Negócios mais comuns
1º) CV com pagamento integral do preço
2º) CV + NP (CD e promessa de dação)
3º) CCV (ou promessa de cessão);
4º) Promessas de permuta no local;
5º) Permuta por outros imóveis.
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3. Formação do empreendimento
3.3. Fusão de imóveis
- Verdadeiro sentido de incorporação
- Matrícula 01 + Matrícula 02 = Matrícula “X”
- Procedimento registral:
a) Memorial descritivo atual
b) Único proprietário (art. 234, L. 6.015/73)
c) Ônus anteriores acompanham
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3. Formação do empreendimento
3.4. Outorga onerosa
Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o
direito de construir poderá ser exercido acima do
coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante
contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação
entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único
para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro
da zona urbana.
§ 3o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos
coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade
entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado
em cada área.
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3. Formação do empreendimento
3.5. CEPAC e operações urbanas
Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana
consorciada poderá prever a emissão pelo Município de
quantidade determinada de certificados de potencial
adicional de construção, que serão alienados em leilão
ou utilizados diretamente no pagamento das obras
necessárias à própria operação.
§ 1o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente
negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na
área objeto da operação.
§ 2o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial
adicional será utilizado no pagamento da área de construção que
supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do
solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação
urbana consorciada.
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3. Formação do empreendimento
3.6. Empresa incorporadora
3.6.1. Modelos
a) Incorporação por pessoa física
- Corretor
- Construtor
Obs: Procuração (art. 31§1º cc 35, §4º, L. 4591/64)
b) Incorporação por pessoa jurídica
- Sociedade em Conta de Participação (SCP)
- Sociedade de Propósito Específico (SPE)
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3. Formação do empreendimento
3.6. Empresa incorporadora
3.6.2. Constituição da SCP (991 a 996, CC)
Sócios: Ostensivo e participantes (ocultos)
Objeto: construção do empreendimento
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3. Formação do empreendimento
3.6. Empresa incorporadora
3.6.3. Constituição da SPE (L. 11.079/2004)
Atividade de compra e venda de imóveis, locação,
desmembramento ou loteamento de terrenos,
incorporação imobiliária ou construção de imóveis
destinados à venda, desde que o imóvel objeto da
transação esteja contabilmente lançado no ativo
circulante e não conste, nem tenha constado, do
ativo permanente da empresa.
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4. Fluxograma
aquisição do terreno

aprovação do projeto de construção

registro do memorial de incorporação

alienação das futuras unidades autônomas

"habite-se"

averbação da construção, registro da instituição e da 
convenção condominiais

escritura de venda e compra das unidades autônomas
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.1. Conceito
É a atividade EMPRESARIAL que visa a PROMOVER
OU REALIZAR A CONSTRUÇÃO, para
ALIENAÇÃO total ou parcial de edificações ou
de conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas.
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.2. Bem jurídico
Proteção dos adquirentes e a constituição de
condomínio por andares ou por planos,
vendendo antecipadamente as unidades
autônomas, cujo capital far-se-á necessário
para a construção do empreendimento.
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.3. Natureza jurídica
Atividade empresarial complexa.
1º) O incorporador convenciona com os interessados a
venda e a construção da unidade autônoma.
2º) Celebra os compromissos de compra e venda de cada
unidade.
3º) Firma-se os contratos de prestação de serviço de
construção.
4º) Realiza-se a convenção, instituição e especificação do
condomínio.
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.4. Princípios
1º) P. presunção da incorporação (art. 29, p. único)
“Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o
negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.”
2º) P. extensão da responsabilidade-incorporação (art. 30)
“Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se
destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as
alienações antes da conclusão das obras.”
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.4. Princípios
3º) P. responsabilidade integral (art. 31, §3º)
“Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja
constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente
responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,
referido no art. 34.”
4º) P. eficácia da incorporação (art. 32)
“O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após
ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os
seguintes documentos:...”
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.5. Estrutura jurídica
5.5.1. Sujeito ativo (art. 29)
R = é a pessoa física ou jurídica, empresária ou
não, que, embora:
- não efetue a construção,
- compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
- objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, - coordenando e levando a termo a
incorporação
- e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a
certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.5. Estrutura jurídica
5.5.1. Sujeito ativo (art. 29)
Quem pode ser incorporador? (Rol do artigo 31)
1º) proprietário
2º) co-proprietário (condômino)
3º) titular de direito real à aquisição
4º) ente da federação – proc. de desapropriação
5º) construtor (mandato com poderes especiais)
6º) corretor (mandato com poderes especiais)
Obs: Proc. com redação do art. 35§4º
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.5. Estrutura jurídica
5.5.2. Sujeito passivo
Pode ser pessoa física ou jurídica;
- A aquisição deve ocorrer antes ou durante a
construção do edifício.
- A eficácia “erga omnes” depende do registro.
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5.5. Estrutura jurídica
5.5.3. Objeto
1º) Torres isoladas ou conjunto de edificações 
verticais (art. 1º).
2º) Condomínio de casas térreas ou assobradadas 
(art. 8.º).
3º) Habitações isoladas (art. 68).
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.5. Estrutura jurídica
5.5.3. Objeto
O contrato tem por objeto a operação jurídica de
venda de unidade autônoma de edifício em
construção.
O contrato necessita dos seguintes ajustes:
1º) admitir a alienação de fração ideal de terreno.
2º) necessidade de constituição do condomínio edilício.
3º) especialização do imóvel (fração ideal ou unidade auton)
4º) cláusulas obrigatórias (preço, efeitos da mora, da
rescisão e obrigação de informar o estado da construção,
conforme art. 41, §§1º e 2º, e inciso I).
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.5. Estrutura jurídica
5.5.4. Forma
Plúrima:
a) Instrumento particular
b) Instrumento público
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5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.6. Formas contratuais
1º) construção por conta e risco do incorporador,
caso em que ele promete vender as unidades
autônomas a prazo e preço certos, ou
reajustáveis na forma do contrato (art. 41 e
art. 43, da Lei nº 4.591/64);
2º) construção por empreitada (arts. 55 a 57);
3º) construção por administração (arts. 58 a 62).
DIREITO IMOBILIÁRIOIncorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
1º) Registrar o memorial de incorporação (art. 32)
2º) Informação ao adquirente da NJ dos contratos(§ 2º art.
32).
3º) Informação dos dados registrais da incorporação
imobiliária, nos anúncios..., salvo nos "classificados“ (§
3º do art. 32).
4º) Informação de ônus fiscais ou reais (§ 5º do art. 32).
5º) Revalidar o registro de incorporação após 180 dias (Lei
4864/65), salvo concretização (art. 33)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
6º) Informação sobre o prazo de carência (§ 3º do art. 34)
7º) Denunciar de forma inequívoca, a cada um dos
adquirentes a opção pela desistência da incorporação (§
4º do art. 34)
8º) Celebrar em até 60 dias (Lei 4864/65), a contar do
termo final do prazo de carência, se houver, os contratos
definitivos (art. 35)
9º) Informação da obrigação em celebrar os contratos
definitivos (§ 4º e 5º do art. 35)
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
10º) Informação no contrato de construção dos
responsáveis pelo pagamento da construção de cada
uma das unidades(§ 6º do art. 35)
11º) Restituição, no caso de denúncia de incorporação, em
até 30 dias aos adquirentes as importâncias pagas (art.
36)
12º) Informação de eventuais ações reais ou pessoais
reipersecutórias (art. 37)
13º) Informação sobre eventual ocupação (art. 38)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
14º) Informação sobre permuta no local (promessa de
permuta) (art. 39)
15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos
do art. 43:
I - informar o estado da obra semestralmente;
II - responder civilmente pela execução da incorporação;
III – responder com seus bens pessoais em caso de falência;
IV – não alterar o projeto, salvo autorização unânime dos
interessados ou exigência legal;
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos
do art. 43:
V – não modificar as condições de pagamento;
VI – construir no prazo.
VII – responder subsidiariamente com seus bens pessoais
em caso de insolvência (P. Afetação)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.1. Obrigações do incorporador
16º) Convocar a Comissão de Representantes (49, §1º)
17º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, nos
casos de construção por empreitada (art. 55, §3º).
18º) Averbar a construção (art. 44)
19º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, nos
casos de construção por empreitada (art. 55, §3º).
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.2. Obrigações do adquirente
1º) Pagar as prestações
2º) Registrar o contrato
3º) Não interferir no andamento da obra
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.3. Direitos do incorporador
1º) Reclamar a não observância pelo RI o prazo de 15d.
(§8º, do art. 32)
2º) Apresentar as plantas do projeto aprovado em cópia
autenticada (§10, do art. 32)
3º) Denunciar a desistência da incorporação (art. 34)
4º) Exercer direito de retenção (art. 52)
5º) Alienar após o registro do M. I.
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.4. Direitos do adquirente
1º) Receber o imóvel no prazo
2º) Ter acesso a toda documentação
3º) Direito a adjudicação compulsória (32§2º)
4º) Ter conhecimento da forma de aquisição do imóvel (39)
5º) Saber o andamento da obra (43, I)
6º) Ao contrato definitivo (35)
7º) Averbação da carta-proposta ou documento de ajuste
preliminar (43, §4º)
8º) Pedir a averbação da obra (44, §2º)
9º) Reunir-se em Assembléia (49 e 50)
10º) Cobrar a devolução das parcelas pagas (36)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.5. Efeitos civis
1º) Direito real à aquisição
2º) Exceção ao p. da unitariedade matricial
3º) Não sana vícios (aquisição derivada)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.6. Efeitos penais
1ª) Crime contra a economia popular (art. 65)
- Promover a incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou
comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição do
condomínio, alienação das frações ou construção das edificações.
(Reclusão de 1 a 4 anos e multa.)
2ª) Contravenções penais relativas à economia popular (66)
- Negociar frações ideais sem previamente satisfazer as exigências legais.
- Omitir a existência de ônus reais, eventual ocupação e orçamento.
- Não celebrar os contratos definitivos, de construção ou a convenção.
- Paralisara obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe excessivamente.
(Multa de 5 a 25 vezes o salário mínimo)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.7. Efeitos
5.7.7. Deveres do registrador imobiliário
1ª) Qualificar com zelo em 15 dias (art. 32, §6º)
2ª) Responsabilidade civil e penal, se não cumprir a lei (§7º)
3º) Se não cumprir o prazo de 15 dias, a multa será no
mesmo valor dos emolumentos. (§8º)
4º) Não responde pela exatidão dos projetos desde que
assinado por RT (§9º)
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Incorporação Imobiliária
5. Teoria Geral da Incorporação Imobiliária
5.8. Extinção
5.8.1. Cumprimento do contrato (adimplemento)
5.8.2. Distrato (resilição bilateral)
5.8.3. Caso fortuito ou força maior (resolução)
5.8.4. Denúncia do prazo de carência (34, §4º -
resilição unilateral)
5.8.5. Atraso no pagamento do preço (63 -
resolução)
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.1. Memorial de incorporação
É a especialização do projeto de construção, com
suas minúcias:
a) Histórico da propriedade
b) Existência ou não de ônus
c) Estrutura condominial
Obs: Feito em 2 vias
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6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
I) Título de propriedade, ou de promessa (art. 32,
letras “a” e “c”).
- Título aquisitivo (221, LRP) -
- Histórico vintenário da propriedade
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6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
II) Inexistência de dívidas tributárias (art. 32, letras
"b", "f", e "o").
- CND Tributos Estaduais e Municipais
- CND SRFB/PGFN/INSS
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6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
III) Inexistência de ações reais e pessoais
reipersecutórias (art. 32, letras "b").
- Certidões dos Tabelionatos de Protestos (5 anos)
- Certidão dos feitos ajuizados estaduais
- Certidão dos feitos ajuizados federais
- Certidão de feitos criminais
PRAZO: 6 meses (215.6, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89)
“Item 215. As certidões dos distribuidores cíveis e criminais, inclusive da
Justiça Federal, as negativas de impostos e as de protestos devem
referir-se aos alienantes do terreno (atuais proprietários e
compromissários compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e
ao incorporador.”
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
IV) Especialidade objetiva (art. 32, letras "d", "e", "i"
e "p").
- projeto de construção, devidamenteaprovado.
- cálculo das áreas das edificações
- área real de construção.
- área equivalente de construção.
- discriminação das frações ideais de terreno com as
unidades autônomas vinculadas.
- planta elucidativa da garagem
- planta elucidativa dos depósitos
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
V) Autorização especial GRAPROHAB (art. 32, “d”)
Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP
(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º, inciso IV): 
a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de
200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;
b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de
terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de
água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação
pública;
c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais)
localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental
com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².
PRAZO DE VALIDADE DO ALVARÁ: 2 anos.
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
V-A) Dispensa de análise - GRAPROHAB (art. 32, “d”)
Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP
(Decreto Estadual nº 52.053/2007 – art. 5º): 
- Condomínios horizontais com menos de 200 unidades habitacionais.
- Condomínios verticais com até 200 unidades.
- Desmembramentos em até 10 lotes.
- Desmembramentos acima de 10 lotes deverão comprovar existência de 
redes de água e esgoto e infraestrutura tais como guias, sarjetas e 
iluminação publica na testada dos lotes.
- Prazo de análise de 15 dias úteis a contar da data do protocolo ou da 
complementação dos documentos solicitados.
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
VI) Encargo financeiro da obra (art. 32, “h”)
- avaliação do custo global da obra (atualização do cálculo).
- declaração da área sub-rogada, que será entregue ao
alienante do terreno ao incorporador ou ao próprio
incorporador (art. 39).
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.2. Documentos integrantes do M. I.
VII) Regras de convivência (art. 32, “j”)
- Convenção condominial.
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.3. Qualificação registral
- Prazo de 15 dias para examinar os documentos (32, §6º)
- Registro da Incorporação (condição de eficácia das
promessas de compra e venda das unidades – TJDF –
12/99)
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.4. Providências do incorporador
- Prazo de 180 dias de validade da documentação
- Nesse lapso devem ser vendidas as unidades (art. 33)
- O prazo máximo para a realização dos contratos definitivos
é de 60 dias, após ultrapassado o prazo de carência (art.
35, L. 4.591/64)
“Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar
do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover
a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de
terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da
Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação
constante da alínea "i", do art. 32.”
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.5. Matrícula-mãe
Todos os atos praticados serão nela.
“Item 226. Antes de averbada a construção e
registrada a instituição do condomínio, será
irregular a abertura de matrículas para o
registro de atos relativos a futuras unidades
autônomas.”
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.6. Das fichas auxiliares
225. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de
disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica e
verticalmente, as unidades autônomas, a exemplo do estabelecido
para os loteamentos (item 176.1)
6.7. Das fichas complementares
226.2. Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula que
integram, seguida de dígito correspondente ao número da unidade
respectiva (Ex.: Apartamento: M.17.032/A.1; Conjunto: M.17.032/C.3;
Sala: M.17.032/S.5; Loja: M.17.032/L.7; Box: M.17.032/B.11;
Garagem: M.17.032/G.15, etc.), serão descritas as unidades, com nota
expressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atos
de registro pertinentes (modelo padronizado).
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.8. Diferenças entre incorporação e
condomínio edilício
INCORPORAÇÃO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Durante a construção Após a construção
Atos na matrícula-mãe Atos nas matrículas-filhas
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.9. Da conclusão das obras
- Não há exigência de um novo registro (de instituição).
- Compreendem-se no custo de conclusão da incorporação:
a) todo o custeio da construção do edifício;
b) a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos
termos do art. 44. (31-F, inciso IV)
*Não havendo modificação do plano inicial
Dispensa da anuência dos adquirentes, ainda que seus
contratos estejam registrados.
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Incorporação Imobiliária
6. Do processo registral
6.10. Da atribuição de unidades
- É a forma de extinção de condomínio voluntário.
- Requisitos:
a) dois ou mais incorporadores (ou proprietários)
b) concentração da vontade empresarial na “sociedade” ou
no negócio.
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7. Do patrimônio de afetação
7.1. Conceito
É um sistema de restrição de bens ou de limitação
da aderência em relação ao seu titular, tendo
como finalidade a proteção de determinado
patrimônio.
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7. Do patrimônio de afetação
7.2. Natureza jurídica
Direito real “sui generis”.
Ademais, nasce no momento em que é averbado
no registro de imóveis do termo firmado pelo
incorporador, sendo obstada a referida averbação
se houver ônus reais previamente constituídos
sobre o imóvel.
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.3. Bem jurídico
É a segurança social da:
a) destinação especifica dos recursos da
incorporação;
b) separação de patrimônio do incorporador;
c) os bens vinculados à incorporação imobiliária.
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.4. Princípios
1º) Princípio da Incomunicabilidade (art. 31-
A, caput e §1º da Lei nº 4.591/64)
Por este princípio o terreno, as suas acessões,
demais bens e direitos vinculados ao
empreendimento imobiliário estarão separados
do patrimônio do incorporador, respondendo
por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva.
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.4. Princípios
2º) Princípio da Responsabilidade Objetiva 
(§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64)
A responsabilidade pelos prejuízos que causar ao
patrimônio de afetação são de
responsabilidade exclusiva do incorporador,
como por exemplo, desviar os recursos
advindos dos adquirentes para outra
incorporação.
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.4. Princípios
3º) Princípio da Livre Oneração Vinculada 
(§§3º e 4º do art. 31-A, Lei nº 4.591/64)
Liberdade para o incorporador buscar recursos
financeiros para concretizar a construção do
empreendimento, podendo inclusive onerar
com garantia real esta operação de crédito,
porém a finalidade deve ser restrita à
construção, inclusive se houver cessão de
direitos creditórios, o produto da cessão ficará
vinculadoao patrimônio de afetação.
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.4. Princípios
4º) Princípio da Vinculação ou Atração da 
Afetação (§§5º e 6º do art. 31-A da Lei nº 
4.591/64)
Todo produto da alienação das frações ideais e
quotas da construção serão pagas pelo
incorporador até que a responsabilidade pela
sua construção seja assumida por terceiro, ou
seja, o incorporador responderá pela
destinação prioritária dos recursos financeiros
para a construção.
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.5. Efeitos jurídicos
7.5.1. Deveres do incorporador (31-D)
1º) Probidade e boa-fé na administração (I)
2º) Manter desvinculados os patrimônios de cada 
incorporação (II)
3º) Captação de recursos (III)
4º) Transparência documental (IV, VI e VIII)
5º) Manter conta de depósito específica (V)
6º) Liberdade de acesso à obra (VII)
7º) Faculdade do RET (Lei 10.931/04)
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.5. Efeitos jurídicos
7.5.2. Deveres dos adquirentes (31-C)
1º) Constituir comissão de representantes (art. 50)
2º) Fiscalizar o andamento das construções
3º) Fiscalizar as contas do empreendimento
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Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.6. Extinção (art. 31-E)
1º) Averbação da construção + registro dos títulos
de domínio ou de direito de aquisição em nome
dos respectivos adquirentes
2º) Na extinção das obrigações do incorporador
perante a instituição financiadora do
empreendimento;
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.6. Extinção (art. 31-E)
3º) Com a denúncia da incorporação, depois de
restituídas aos adquirentes as quantias por eles
pagas, nos termos do art. 36 da Lei nº
4.591/64;
DIREITO IMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
7. Do patrimônio de afetação
7.6. Extinção (art. 31-E)
4º) com a liquidação, deliberada pela assembléia
geral, em decorrência da decretação da
falência ou da insolvência civil do incorporador,
de acordo com o art. 31-F, § 1º, da Lei
4.591/64;
ATENÇÃO: A decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador não atingem os patrimônios de afetação
constituídos, não integrando a massa concursal o
terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios,
obrigações e encargos objeto da incorporação.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.1. Proposta
a) Pagamento com recursos próprios
b) Pagamento com recursos do
SFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.2. Fechamento no plantão de vendas e o
CDC
a) Prazo para reflexão (arrependimento)
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7
dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do
produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento
de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento
comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de
arrependimento previsto neste artigo, os valores
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de
reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente
atualizados.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.2. Fechamento no plantão de vendas e o
CDC
b) Resolução contratual
Súmula 543 – STJ - Na hipótese de resolução (leia-se
RESCISÃO) de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
a) Até 12 meses
Lei 10.192/01 - Art. 2º É admitida estipulação de correção
monetária ou de reajuste por índices de preços gerais,
setoriais ou que reflitam a variação dos custos de
produção ou dos insumos utilizados nos contratos de
prazo de duração igual ou superior a um ano.
§ 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de
reajuste ou correção monetária de periodicidade
inferior a um ano.
(...)
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
b) => 36 meses
Lei 10.192/01 - Art. 2º (...)
§ 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou
superior a três anos, cujo objeto seja a produção de
bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou
direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a
atualização das obrigações, a cada período de um
ano, contado a partir da contratação, e no seu
vencimento final, considerada a periodicidade de
pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos,
atualizados da mesma forma, efetuados no período.
DIREITO IMOBILIÁRIO
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
c) Possibilidade de juros no pé
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE
CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS
COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES.
LEGALIDADE.
1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de
um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à
vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer
prazo ao adquirente para pagamento,
mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa
hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
c) Possibilidade de juros no pé
(...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual
que preveja a cobrança de juros antes da entrega das
chaves, que, ademais, confere maior transparência ao
contrato e vem ao encontro do direito à informação do
consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a
possibilidade de correção de eventuais abusos.
3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios
convencionados entre as partes, correspondentes às
parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves,
altera o equilíbrio financeiro da operação e a
comutatividade da avença.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
c) Possibilidade de juros no pé
4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS
ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em
3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE,
REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n.
738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR
PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo
Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do
TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro
MASSAMI UYEDA.
5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão
embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato
de promessa de compra e venda de imóvel que previu a
cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a
partir da assinatura do contrato.” (EREsp 670117/PB, rel. Min.
Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
d) => 36 meses
Lei 10.931/04 - Art. 46. Nos contratos de
comercialização de imóveis, de financiamento
imobiliário em geral e nos de arrendamento
mercantil de imóveis, bem como nos títulos e
valores mobiliários por eles originados, com
prazo mínimo de trinta e seis meses, é
admitida estipulação de cláusula de reajuste,
com periodicidade mensal, por índices de
preços setoriais ou gerais ou pelo índice de
remuneração básica dos depósitos de
poupança.
DIREITOIMOBILIÁRIO
Incorporação Imobiliária
8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
e) Investidor
1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L.
4.591/64)
Art. 58. Nas incorporações em que a construção
fôr contratada pelo regime de administração,
também chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de
obra, observadas as seguintes disposições:
DIREITO IMOBILIÁRIO
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
e) Investidor
2º) Contrato com pessoa a declarar (art.
467, CC)
Art. 467. No momento da conclusão do contrato,
pode uma das partes reservar-se a faculdade
de indicar a pessoa que deve adquirir os
direitos e assumir as obrigações dele
decorrentes.
DIREITO IMOBILIÁRIO
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
e) Investidor
3º) Exclusão de taxa de cessão
DL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples
trespasse lançado no verso das duas vias, ou por
instrumento separado, sempre com as formalidades dos
parágrafos do art. 11.
§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do
proprietário. À falta do consentimento não impede a
transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes
solidários nos direitos e obrigações contratuais.
§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste o
assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará,
ciência por escrito.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.3. Condições do negócio
e) Investidor
3º) Exclusão de taxa de cessão
Lei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode ser transferido
por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder
das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o
número do registro do loteamento, o valor da cessão e
a qualificação do cessionário, para o devido registro.
§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em
relação a este, seus efeitos só se produzem depois de
cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada
a cessão.
§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do
loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito,
dentro de 10 (dez) dias.
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.4. SATI – Serviço de Assessoria Técnica 
Imobiliária
"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos
vinculados ao vendedor constitui mera prestação de
serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não
constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente,
como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso
flagrante violação dos deveres de lealdade e
transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo
em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de
deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.“ (Min.
Sanseverino no julgamento do REsp 1.599.511)
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.5. Corretagem
a) Regra: Responsabilidade da vendedora
b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído por
desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRg
no AGRAVO em REsp nº 390.656 - PR (2013/0293998-2 j.
22.10.2013 Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº 1.183.324 – SP rel.
Nancy Andrighi j. (2010/0035848-4) REsp 867.805/SP (3ª
Turma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de
31/10/2007); e do REsp 753.566/RJ (3ª Turma, de minha
relatoria, DJ de 5/3/2007)
c) Possibilidade de inversão: REsp n. 1.360.969/RS, j.
10/08/2016 e Resp n. 1.551.956, Rel. Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 24.08.2016
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.6. Prescrição trienal ou quinquenal?
a) Prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, CC).
- REsp 1.360.969-RS DJe 19/9/2016,
- REsp 1.551.956-SP Dje 6/9/2016
- REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011
- Acórdão 879.851, Dje 14/7/2015 Turma de
Uniformização do TJDFT
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8. Da aquisição de imóvel na planta
8.6. Prescrição trienal ou quinquenal?
b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC)
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à
reparação pelos danos causados por fato do
produto ou do serviço prevista na Seção II
deste Capítulo, iniciando-se a contagem do
prazo a partir do conhecimento do dano e
de sua autoria.
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9. Multipropriedade
9.1. 
9.2.
9.3.
9.4.
9.5.
9.6.
9.7.
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10. Direito administrativo imobiliário
9.1. Instrumentos da política urbana (art. 4º, 
Lei 10.257/01)
9.2. 
9.3.
9.4.
9.5.
9.6.
9.7.
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