Resenha Kim (2004)

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Resenha: A market withuot the “right” property rights (Kim, 2004)
Douglas Dias
Paulo Assunção
Leone Magnani
	Com base na experiência da economia vietnamita, o objetivo do autor é analisar como o direito de propriedade sustenta uma economia de mercado. Deste modo, questiona-se como o mercado de propriedades na cidade de Ho Chi Minh funciona, mesmo com uma estrutura institucional incompleta no que se refere ao direito de propriedade. Outra questão fundamental levantada nesse trabalho é a de como são valoradas as propriedades nesse ambiente institucional, uma vez que, apesar de incompleto, apresenta um número significativo de transações com tipos diversos de direitos de propriedade. Finalmente, realiza-se um estudo empírico no sentido de se elucidar como os valoram esses diferentes tipos de direitos de propriedade existente no mercado imobiliário vietnamita. 
	Começando pela revisão da literatura, o autor identifica como aspecto chave para todos os trabalhos relacionados à teoria de mercado a existência do direito de propriedade. Em outras palavras, para que o mercado funcionasse adequadamente, o direito de propriedade requereria condições para excluir o controle de outros sobre a propriedade individual. Esta concepção leva, no ocidente, ao desenvolvimento de todo um aparato institucional que ajuda a garantir o direito de propriedade de cada indivíduo. 
	Entretanto, nos países em transição, mesmo existindo no papel um sistema ideal de direitos de propriedade, nem todas as transações de propriedade são realizadas a partir das regras desse sistema. Deste modo, as operações realizadas nesse mercado paralelo poderiam reduzir a confiabilidade e, portanto, o número de transações e também o valor das propriedades. Ademais, segundo o autor, alguns pesquisadores afirmam que as transações acorridas no mercado com características informais de direito de propriedade promoveriam o acesso às propriedades, tornando-as mais baratas.
	Para o autor, os casos de economias em transição são ideais para se examinar a relação entre direito de propriedade e mercado, dado que, ao perseguirem uma economia de mercado, esses países construíram diferentes sistemas legais referentes aos direitos de propriedade. Enquanto países como Hungria, Polônia e República Checa implementaram o modelo neoliberal convencional de direito de propriedade, sustentado por um aparato legal, as transições do Vietnam e da China foram guiadas por um estado intervencionista, o qual exerce um papel discricionário nas transações ao invés de adotar limites legais sobre elas. 
	Na terceira parte do texto, o autor passa a inquirir sobre como os agentes da cidade vietnamita em estudo fazem valer o direito de propriedade e os contratos. Segundo a literatura, mostra-se fundamental examinar os mecanismos que garantem a aplicação dos títulos de propriedade para saber se, de fato, constituem uma forma segura de direito de propriedade. No entanto, no caso do Vietnam e de outros países em transição, a garantia dos direitos de propriedade não são feitos primeiramente através de tribunais. Nesse país, a maioria das disputas de propriedade (casas e terras) são mediadas por associações de moradores e por burocratas locais. 
	No Vietnam, apesar de haver um sistema de certificação do direito de propriedade, chamado Building Ownership and Land Use Certificate (BULOC), uma parte significativa das propriedades não possuem essa certificação. A razão para isso seria a existência de uma série de barreiras burocráticas e taxas que desestimulariam o esforço de obtenção de um certificado de propriedade. Nesse contexto, alguns compradores e vendedores preferem transacionar à margem do sistema legal oficial, para que o vendedor possa evitar as altas taxas de transferência e para que o comprador não precise incorrer em taxas de registro. 
	Deste modo, esse contexto institucional sugere que devem haver variedades de títulos de propriedade operacionais no mercado. Dada essa colocação, o autor afirma que deveriam haver evidências empíricas que comprovassem a existência dessa variedade de títulos na cidade vietnamita em estudo. Passa-se, pois, para os testes econométricos que avaliarão o impacto dos diferentes tipos de títulos sobre a valoração das propriedades nesse mercado. 
	No sentido de se desenvolver o teste econométrico, são utilizados dados dos anúncios em classificados, o que forneceria algumas características importantes sobre as propriedades transacionadas nesse mercado. A hipótese deste teste é a de que a posse de um título legal (BULOC) teria um impacto significativo sobre a valorização da propriedade, uma vez que seria um certificado de mais difícil obtenção e que apresentaria mais garantias em relação à validade da transação. Testa-se, ademais, o impacto de outros tipos de títulos de propriedade. O modelo econométrico também leva em consideração outros elementos que afetam a valoração de uma propriedade, como seu tamanho e sua localização.
	Na última seção, o autor analisa os resultados dos testes econométricos. A primeira constatação é que a maioria das variáveis em consideração são significativas e apresentam o sinal esperado. A distância da propriedade em relação à região central da cidade, o tamanho da propriedade, a facilidade de acesso e a vizinhança parecem ser variáveis bastante significativas no que se refere à valoração das propriedades pelos agentes de mercado.
	Em relação às variáveis referentes aos títulos de propriedade, pode-se destacar alguns resultados importantes. Como previsto, a menção de qualquer direito de propriedade por parte do anunciante faz aumentar o preço de oferta em 7.2 por cento. Apesar da significância dos direitos de propriedade para a valoração dos imóveis, as variáveis citadas anteriormente (localização, tamanho da propriedade, etc.) mostram-se mais importantes para explicar a determinação de preço.
	Quando considerada a influência de cada tipo de título de propriedade, os títulos legais, chamados de BULOC, apresentam um maior prêmio se comparados aos outros tipos de papeis legais. Como é possível haver a coexistência de um título e um papel legal para uma mesma propriedade, testa-se a importância desses dois elementos em conjunto. Como resultado tem-se que a coexistência desses dois tipos de títulos de propriedade faz aumentar ainda mais o preço da propriedade em relação àquelas que apresentam apenas o título BULOC. 
	Por fim, desses resultados, o autor apresenta algumas considerações relevantes. Primeiramente, o valor dos direitos de propriedade emanam das características particulares de cada mercado e das instituições criadas em torno dele. No caso do Vietnam, apesar de não haver um sistema legal completo, existem formas alternativas de aplicação dos direitos de propriedade, que garantem a existência de transações entre os agentes. 
	Para mais, o caso específico da experiência vietnamita aponta para a necessidade de se redirecionar a discussão de política em torno das reformas relativas aos direitos de propriedade. Aparentemente, um sistema legal mais completo e robusto, composto por tribunais que garantam o direito de propriedade, não parece ser condição necessária para que o mercado funcione de forma satisfatória. 
	Finalmente, outros elementos, além dos direitos de propriedade, mostram-se mais importantes em relação à valoração das propriedades.