POLÍGRAFO SOBRE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Prévia do material em texto

A COMPRA E VENDA
CONCEITO: 
Art. 481 do CC.
É um contrato que resulta obrigações recíprocas para as partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa, para o comprador a de pagar o preço.
A compra e venda tem efeitos somente obrigacionais ou, seja, não transfere por si só o domínio da coisa, mas gera apenas a obrigação para o vendedor de transferí-la.
Pelo direito pátrio, portanto, a compra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere o domínio, o domínio só é transferido pela tradição, se móvel, ou pelo registro, se imóvel. 
Vê-se, claramente, tal disposição, pelo artigo 1226 e 1227 do CC. 
NATUREZA JURÍDICA:
A compra e venda é contrato consensual, sinalagmático, oneroso, , comutativo, e, em regra, independe de forma solene. 
CONSENSUAL: art. 482, porque se torna perfeita quando as partes acordam sobre o preço e a coisa.
SINALAGMÁTICO: Porque envolve prestações recíprocas das partes.
ONEROSO: porque há sacrifício patrimonial para ambas as partes.
EM REGRA COMUTATIVO: com exceção dos casos dos arrtigos 458 e 459 (OS CASOS DE ALEATÓRIO).
EM REGRA INDEPENDE DE FORMA SOLENE: Pode ser até verbal, mas de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos tem que ser por instrumento público (108).
4. DISTINÇÃO COM PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CONCEITO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – 
É um contrato preliminar, onde as partes contraem a obrigação de estipular o contrato definitivo de compra e venda.
Os contraentes consentem na realização de um novo contrato.
Difere do contrato de compra e venda porque num há promessa recíproca de contratar e noutra há obrigação de transferir o domínio do bem vendido e pagar o preço.
Nenhum dos dois transfere o domínio do bem negociado. Só se transfere pelo registro ou pela tradição.
Atualmente está prevista no CC nos artigos 1417 e 1418.
Sumula do STJ /76 – exige a notificação do devedor para constituir em mora, para fins de exigir judicialmente a rescisão contratual, cumulada com reintegração de posse.
Se executar não há necessidade de notificação porque a citação supre a notificação, que tem como única finalidade dar a chance de pagar.
A Súmula 239 – permite a adjudicação independente de registro do contrato no Registro de Imóveis, desde que esteja com as parcelas pagas. 
5. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA: (482)
CONSENTIMENTO: (CONSENSUS) tem de existir sobre o preço e sobre o objeto a fim de alcançar o resultado esperado: a aquisição e o pagamento do preço.
PREÇO (PRETIUM) – 
deve ser em dinheiro, caso contrário caracterizará a TROCA.
Deve ser sério, não pode ser valor vil, pois poderá caracterizar a doação.
Deve ser determinado ou determinável de maneira precisa, OU SEJA, poderá ser arbitrado por 3ª pessoa, desde que designado pelas partes ou prometido designar (485)
Pode ser fixado pela taxa de mercado ou da bolsa(486)
Não pode ser fixado exclusivamente por uma das partes (489), porque caracterizará uma condição puramente potestativa (122)
FIXAÇÃO DO PREÇO POR ÍNDICES OU PARÂMETROS (487)
Esse critério objetivo é inovação do novo CC, denominado de princípio nominalístico da moeda.
Na verdade é a positivação do que já se faz há muito tempo, ou seja, a mera atualização do preço pelos índices de correção da moeda, a fim de evitar a desvalorização do preço fixado, pela inflação.
Já há muito está generalizado o entendimento de que a correção monetária não é plus, mas mera atualização do valor.
ÍNDICES E PARÂMETROS:
ÍNDICES: são os indicadores de cálculo da variação de preços e valores de determinados conjuntos de bens, que servem de base, podendo ser local, regional, nacional ou internacional. 
Os índices podem ser calculados por entidades públicas ou privadas, no primeiro caso são tidos como oficiais. 
Pode ser setorial, como o INCC-M(FGV) (utilizado para imóveis novos)
PARÃMETROS: são indicadores de variação de preço de determinados objetos. Não são abrangentes como os índices, que tem base de cálculo mais ampla. 
O parâmetro indica apenas a variação de valor de bens econômicos não servindo como referência de custo de vida ou inflação. 
O PROBLEMA É SABER QUAL O ÍNDICE A SER UTILIZADO
Pode ser qualquer um, que reflita a inflação do período, com exceção daqueles proibidos por lei, como o salário mínimo e a moeda estrangeira, entretanto, não poderá elevar o preço do contrato acima do valor de mercado, ofendendo o equilíbrio contratual, mostrando-se excessivamente oneroso a uma das partes .
O risco é que a cláusula constitua-se numa cláusula abusiva, especialmente em se tratando de uma relação de consumo, criando uma desproporção desarrazoada entre o preço de mercado do bem vendido e a correção do saldo devedor. 
COISA (RES):
Podem ser objeto de compra e venda todas as coisas que não estão fora do comércio.
PODE HAVER a venda da coisa ALHEIA e da coisa FUTURA ?
COISA ALHEIA: A venda da coisa alheia, em regra, é nula, eis que ninguém pode alienar o que não é seu.
Poderá, entretanto, ocorrer a venda e, após, de forma superveniente, o vendedor vir a adquirir a propriedade, antes do comprador sofrer a evicção. Desta forma a venda primitiva tem validade. 
COISA FUTURA: a venda da coisa futura é negócio lícito. 
Se o contrato de compra e venda não transfere o domínio, mas gera apenas uma obrigação de transferí-lo, nada impede a venda de uma coisa que virá a existir. 
Ex. os frutos da colheita esperada. 
6. ALTERAÇÃO DE PARADIGMA
- A proteção que o CC de 1916 dava ao vendedor, tanto no CC quanto no Código Comercial, marcados por valores de acentuados individualismo e liberalismo econômico, típicos do constitucionalismo liberal do século XIX, de progresso a qualquer custo , foi transferida para o comprador. 
A tutela legal que favorecia o vendedor transferiu-se para o comprador, especialmente quando se trata de relação de consumo.
O novo CC redirecionou o foco de proteção legal à parte contratante presumivelmente mais vulnerável: o comprador, especialmente tratando-se de relação de consumo. Entretanto, ainda que não se trate de consumidor, o comprador é protegido pela maioria dos artigos do novo código, quando comparado com a redação dos equivalentes do código anterior.
Houve por parte dos legisladores do novo CC, e isto é afirmado por Miguel Reale que coordenava a comissão que redigiu o anteprojeto do novo CC, a intenção de trazer o novo CC ao contexto e à ideologia do Estado Social (que é o Estado protegendo a parte mais fraca numa relação jurídica)
ISTO ESTÁ EXPRESSO NOS NOVOS PRINCÍPIOS CONTRATUAIS:
PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO
Função no sentido de agir não em interesse próprio, mas do coletivo.
Os interesses sociais estão acima dos interesses particulares
É a proteção conferida à parte mais fraca a fim de que haja equilíbrio no contrato.
É impedir a exploração do mais fraco pelo mais forte, buscando o equilíbrio contratual.
Visa conferir às partes contratantes medidas ou mecanismos jurídicos capazes de impedir a concretização de quaisquer desigualdades na relação contratual.
2. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA
A letra do contrato não deve prevalecer frente à verdadeira vontade das partes contratantes.
É o dever imposto às partes de agirem com correção e lealdade.
Está ligado ao interesse social de segurança nas relações jurídicas, porque as partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas. 
3. PRINCÍPIO DA JUSTIÇA CONTRATUAL
É a relação de equilíbrio entre prestação e contraprestação.
É a busca do efetivo equilíbrio entre direitos e obrigações de cada uma das partes.
TODAVIA OS PRINCÍPIOS SOCIAIS DO CONTRATO NÃO ELIMINAM OS PRINCÍPIOS LIBERAIS, somente limitaram seu alcance.
PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE (liberdade de escolher o que contratar, com quem contratar e como contratar)
PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADEDO CONTRATO
COMO SE DÁ A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO ?
ATRAVÉS DE ALGUNS INSTRUMENTOS DE REALIZAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO
TEORIA DA LESÃO (art. 157)
TEORIA DO ESTADO DE PERIGO (art. 156)
TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA (art. 478)
TEORIA DA BOA-FÉ OBJETIVA (art. 422)
TEORIA DA DESCONSIDERAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA (art. 50)
TEORIA DA DESPROPORÇÃO (art. 317)
CONTRATO DE ADESÃO (art. 424)
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (art. 884)
RESILIÇÃO UNILATERAL (art. 473, par.único)
ATO ILÍCITO (art. 187)
ESTADO DE PERIGO E LESÃO É quando ocorre o desequilíbrio econômico do contrato. 
Não há erro do contratante ao declarar a sua vontade, mas essa vontade é declarada sob quadro de perigo enfrentado no momento do fechamento do negócio, que coloca a pessoa na contingência da necessidade premente de certo bem ou valor e para obtê-lo acaba ajustando preços e condições desequilibradas. 
Há o aproveitamento por uma das partes do estado de necessidade da outra para extrair vantagens injustas. 
No estado de perigo o que determina a submissão de uma parte à outra é o risco pessoal (perigo de vida ou de grave dano à saúde ou à integridade física de uma pessoa).
Na lesão (ou estado de necessidade) o risco provém da iminência de danos patrimoniais, como a urgência de honrar compromissos, de evitar a falência ou a ruína dos negócios. 
BOA-FÉ OBJETIVA
Está ligado ao interesse social de segurança nas relações jurídicas, porque as partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas.
É um standart de comportamento das partes antes, durante e após a contratação.
É a exigência de comportamento leal dos contratantes (Enunciado normativo 26 da 1ª jornada de direito civil)
Difere da boa-fé subjetiva, porque enquanto esta visa avaliar a intenção das partes na contratação, a boa-fé objetiva avalia o comportamento efetivo das partes perante aquele que deveria ser o comportamento paradigma.
TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA-IMPREVISÃO ART. 478.
Outra inovação do atual CC que permite a revisão ou extinção do contrato.
É a antiga cláusula rebus sic stantibus, baseada na teoria da imprevisão, que já vinha sendo aplicada pela jurisprudência.
Caso ocorra algum fato posterior à contratação que altere o equilíbrio do contrato, causando o agravamento da prestação de uma das partes em benefício da outra, o contrato poderá ser revisado ou rescindido.
Busca evitar o enriquecimento injusto, sem causa, de uma das partes, à custa do empobrecimento da outra.
A França foi a pioneira em incluir tal cláusula na sua legislação.
No Brasil esta cláusula já vinha prevista no CDC, (art. 6º, V). 
EFEITOS DERIVADOS DA COMPRA E VENDA: 
OBRIGAÇÕES BÁSICAS:
O vendedor de entregar a coisa
O comprador de pagar o preço
OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS:
Evicção – perda da coisa, pelo comprador, em função de sentença judicial que a atribui a terceiro.
Vícios redibitórios- o vendedor responde pelos vícios ocultos que a coisa vendida possa possuir.
O habitat natural, desta obrigações acessórias é a compra e venda.
Origina-se do princípio básico na obrigação que tem o vendedor de fazer boa a coisa vendida.
Tal obrigação não será cumprida se o vendedor não responder pelos defeitos ocultos da coisa ou não garantir o uso da mesma pelo adquirente.
DESPESAS DO CONTRATO: (art. 490)
Dentro do princípio da autonomia contratual, podem as partes dispor como desejarem quanto à responsabilidade no pagamento das despesas.
Se nada dispuserem há presunção legal de que as despesas de escritura e registro são do comprador e as da tradição do vendedor
Despesas de tradição são as certidões negativas, medição, honorários do corretor, etc.
OS RISCOS
A coisa perecendo em poder de seu dono sofre este o prejuízo. (492)
Se perecer por culpa de uma das partes, o prejuízo é do culpado
Se perecer após a entrega, sem culpa, o prejuízo é do comprador, porque houve a entrega do domínio, e a coisa perece para o dono. (par. 1º- art. 492).
Se o comprador estiver em mora em receber é dele o prejuízo (par. 2º, art. 492)- Neste caso mesmo ainda não sendo dono é dele o prejuízo, porque a sua mora não pode agravar a responsabilidade do vendedor. Ex. móveis na oficina que incendeia.
Também sofre o prejuízo o comprador se requerer que a coisa seja expedida para local diverso e esta vier a perecer (494).
A GARANTIA:
Como se trata de contrato com prestações recíprocas onde uma é causa da outra, em não havendo prazo para o seu cumprimento, devem elas ser simultâneas.
Entretanto a perfeita simultaneidade não é possível, então a questão é saber quem cumpre a sua obrigação primeiro.
O artigo 491, determina ao comprador o cumprimento inicial.
Entretanto, poderá o comprador não pagar o preço se verificar que o vendedor poderá não cumprir a sua parte, nos termos do artigo 477.(é a exceção do contrato não cumprido).
Já o artigo 495 permite que se for estipulado que o vendedor entregue antes e este verifique que o comprador caiu em insolvência não efetue a entrega.
CONTRATO DE ADESÃO
O CC, em seus artigos 423 e 424, regula, assim como o CDC, o contrato de adesão, estabelecendo regras gerais de proteção dos aderentes submetidos a contratos de adesão. 
Assim, para a relação de consumo, o CC é utilizado somente de forma supletiva. 
Portanto, decorrendo a venda de um contrato de adesão, e sendo ou não relação de consumo, e havendo incompatibilidade entre as cláusulas do contrato e as normas legais do artigo 481 a 532 do novo CC, A LEI PREFERE AO CONTRATO. 
O CC vem regular a relação civil em muitos pontos de forma igual ao CDC.
LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA:
VENDA À DESCENDENTE
COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR
VENDA POR CONDÔMINO DE COISA INDIVISÍVEL
A lei nega legitimação a diversas pessoas para participarem da compra e venda.
Não se trata de incapacidade, mas falta de legitimação.
a) VENDA DE BEM DE ASCENDENTE A DESCENDENTE (496)
Permanece a proibição da venda livre para descendentes, prevista no CC anterior, somente incluindo o cônjuge no consentimento, em razão de que o cônjuge, agora, também, é herdeiro em igualdade com descendente e ascendente.(art. 1629).
Somente não é preciso o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória, ou seja, aquele regime que a lei impõe a separação de bens. (art. 1641). 
Se a separação de bens originar de regime livremente escolhido deverá haver o consentimento do cônjuge. 
A exigência vale também para a união estável, face o que estabelece o art. 1725, que a compara ao regime de comunhão parcial de bens. 
POR QUÊ ESSA PROBIÇÃO ?
- PORQUE as doações de pai para filhos, importam em adiantamento de legítima – 544 – 
Assim o descendente beneficiado com a liberalidade em vida do de cujus, deve levá-la à colação quando da morte, eis que a colação tem função de igualar as legítimas dos herdeiros.
Assim esta exigência da doação poderia ser contornada com a simulação de uma compra e venda, eis que o adquirente não precisaria levar à colação, por que teoricamente não teria recebido em doação, mas sim comprado.
- Por isso a proibição do artigo 496, a fim de evitar a simulação.
Inclui na proibição a dação em pagamento e a permuta, isto para evitar que seja simulada uma CV quando na verdade é uma doação, que deve ser tida como adiantamento de legítima.
 
Na verdade tal proibição não tem maior razão de ser, eis que é possível a disposição por testamento ou por doação de bens aos filhos, desde que não ultrapasse a quota disponível (50%).
I – LEGITIMAÇÃO ATIVA para propor ação anulatória da venda é somente dos demais descendentes e do cônjuge.
II – PROVA DA ANUÊNCIA DOS DEMAIS DESCENDENTES: 
O artigo 496 determina que seja expressa sem mencionar a forma
Vale a regra do artigo 220 quando diz que a anuência deveocorrer da mesma forma que o ato.
III – POSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO JUDICIAL DA ANUÊNCIA:
Discute-se se é possível suprir a autorização dos descendentes ou cônjuge que imotivadamente posicionam-se contrários à venda.
Contra: Beviláqua e Washington : porque a lei não é expressa neste sentido, como é na outorga marital e na autorização para casar.
Favor: Silvio Rodrigues (por analogia, se permite para evitar o arbítrio injusto, deve ser admitido também, com mesma razão) 
IV – PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO ANULATÓRIA DA VENDA:
Inicialmente, pela súmula do STF, era de 4 anos a contar da abertura da sucessão.
Iniciava após a morte do de cujus a fim de não dificultar para os descendentes tal ação, eis que enquanto em vida tornar-se-ia muito difícil tal posicionamento, possibilitando, inclusive, aos fraudadores fazer a coisa correta, seja por testamento ou por doação.
Mudou, posteriormente, para 20 anos, a contar do ato – SUMULA 494 do STF.
Hoje o art. 179 determina o prazo de dois anos de forma geral.
ENUNCIADO 545 – O prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis.( 6ª.jornada de direito civil)
V – NULIDADE OU ANULAÇÃO DO NEGÓCIO:
Face a idéia de que houve simulação, o negócio, conforme a maioria dos doutrinadores, é de anulação.
Até porque se nenhum dos descendentes ou o cônjuge propor a ação de anulação o negócio é válido e nem o MP pode propor tal ação.
Também é anulável a venda feita por interposta pessoa.
VI – A PRESUNÇÃO DO ARTIGO 496 É JURIS TANTUM ou JURIS ET DE JURE ?
Se for juris ete de jure não há como validar o negócio feito sem o consentimento dos demais herdeiros.
Se for juris tantum pode valer desde que o interessado prove a comutatividade do negócio., ou seja que foi pago o preço equivalente.
Há entendimentos que para evitar a anulação deve ser feita uma ação para suprir a autorização antes da venda ou mesmo depois da venda, provando-se os pagamentos.
b)COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELO INTERESSE DO VENDEDOR: (497)
As pessoas mencionadas no artigo 497 são proibidas de adquirir de seus protegidos, pois se poderiam valer da posição para obterem injustificadas vantagens.
Tem por fim evitar a tentação de vender barata a coisa alheia por serem eles os compradores.
c)VENDA POR CONDÔMINO DE COISA INDIVISÍVEL: (504)
O condômino pode dispor da coisa, como lhe reconhece a lei (1314)
Entretanto, se o bem for indivisível, o poder de dispor é limitado pelo artigo 504.
Se a coisa é divisível pode alienar. Se é indivisível deve obedecer o artigo 504.
A INDIVISIBILIDADE PODE SER: (art. 87)
Física– Quando as partes que se derivarem da divisão não servirem ao fim que se destina a coisa inteira. Ex. carro
Jurídica – Quando a lei não permite a divisão: Ex. limitação de área pelo plano diretor
Econômica- Quando a coisa inteira tem valor superior à fracionada.
TIPOS DE VENDA:
Venda por amostra
Venda ad corpus e ad mensuram
Vendas de imóveis 
Vendas de coisas conjuntas
VENDA POR AMOSTRA: (484)
Quando a venda é feita à vista de amostra exibida pelo vendedor, há o direito do comprador de receber coisa igual à amostra, se assim não ocorrer configura inadimplemento do devedor.
VER CDC.
VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM: (500)
AD MENSURAM – quando as partes negociam determinada área de terreno. O negócio é feito tendo em vista certa dimensão.
Ex. a compra de 10.000 m2 de terreno ou a compra de 10 há de campo.
Nesses casos o propósito do comprador foi obter aquela determinada área e o preço foi pago tendo em vista esse fim.
Se por acaso faltar área dá a lei o direito de buscar o restante, caso não seja possível, poderá, alternativamente, desfazer o negócio ou pedir abatimento no preço.
AD CORPUS – quando as partes negociam coisa certa e discriminada, na forma que existe objetivamente, sem que a circunstância de ter uma ou outra dimensão constitua maior problema.
Nesses casos a referência à medida é meramente enunciativa, a fim somente de melhor caracterizar a coisa.
Neste caso não possui o comprador qualquer ação contra o vendedor por diferença de área.
Entende-se como a medida meramente enunciativa:
quando acompanhada da locução mais ou menos
quando a coisa vendida é designada por limites certos
quando o imóvel está murado ou cercado
quando há especificação e nomeação de confinantes.
PARÁGRAFO ÚNICO DO art. 500:
Há a presunção de que se a diferença for inferior a 1/20 (5%) da área adquirida, presume-se enunciativa a medida e, portanto, a venda efetuou-se ad corpus, ao contrário, se superior, a venda foi ad mensuram.
CARÁTER OBJETIVO
Tal presunção daria caráter objetivo para definir se a venda foi por medida (ad mensuram) ou por corpo certo (ad corpus).
VONTADE DAS PARTES
Entretanto, a parte final do parágrafo primeiro que é inovação do atual CC, em razão de posição jurisprudencial e doutrinária, permite a prova ao comprador que provada tal situação, ou seja, que o negócio objetivava coisa certa ou área adquirida por medida de extensão, observar-se-á a vontade das partes.
Ocorre que como há a presunção juris tantum há a inversão do ônus da prova, ou seja, caberá ao adquirente de área com diferença inferior a 1/20 provar que a compra não se deu por coisa certa.
EXCESSO DE ÁREA:
Se houver excesso, e o vendedor provar que o desconhecimento desse excesso era justificável o comprador terá a opção de completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso (par. 2º art. 500) novidade do atual CC.
PRAZO DE DECADÊNCIA:
- O prazo tanto para vendedor como para comprador para propor a ação por falta ou excesso é de um ano a contar do registro. (art. 501)
VENDA DE IMÓVEIS:
Nas vendas de imóveis o fisco exige a transcrição de certidões negativas das fazendas municipais, estaduais e federal.
Tal exigência dá segurança ao fisco, que garante o recolhimento do tributo devido, e ao adquirente que tem certeza que não está comprando o imóvel com dívidas fiscais.
VENDAS DE COISAS CONJUNTAS: (503)
Há que se distinguir se as coisas vendidas formam um conjunto ou somente, embora singulares, foram vendidas em conjunto.
EXEMPLO DE CONJUNTO: Um par de brincos, uma coleção de livros de 3 volumes, uma junta de boi.
EXEMPLO DE COISAS SINGULARES VENDIDAS EM CONJUNTO: Uma tropa de gado, três livros.
No conjunto, na coletividade o defeito de um atinge todos os demais, portanto não vale a regra do artigo 503.
Nas coisas singulares vendidas em conjunto a substituição só do defeituoso não causa prejuízos ao comprador.
11. VENDA DE BEM SÓ COM CONSENTIMENTO DO CÔNJUGE (EXCEÇÃO REGIME DE SEPARAÇÃO DE BENS)
O artigo 1647, proíbe a alienação de bens do cônjuge sem o consentimento do outro, exceção para regime de separação absoluta. 
12. COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES DE BENS EXCLUÍDOS DA COMUNHÃO. (499)
São aqueles bens expressamente determinados no regime de separação total, os bens no regime de separação obrigatória, os bens no regime de separação parcial, desde que adquiridos antes do casamento, ou adquiridos com fruto da venda destes, ou ainda, os recebidos em doação ou sucessão hereditária gravados com cláusula de incomunicabilidade.
13. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR PELOS DÉBITOS QUE GRAVEM A COISA ATÉ A TRADIÇÃO. ( 502)
É novidade do atual CC, podem porém as partes dispor diferentemente. 
Vai gerar discussão a respeito, haja vista o caráter propter rem de algumas das despesas como as tributárias como O IPTU e o ITR.
As despesas condominiais não terão este problema porque o artigo 1345 já determina que o adquirente daunidade autônoma responde pelos débitos do alienante.
CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
RETROVENDA: (505)
NATUREZA JURÍDICA:
Pacto acessório, adjecto à CV, através do qual o vendedor conserva a prerrogativa de resolver o negócio, se desejar, devolvendo ao comprador o preço e mais os gastos que teve.
Trata-se de uma condição resolutiva expressa, que ao ocorrer, desfaz a relação jurídica, conduzindo as partes ao status quo.
Com a ocorrência da retrovenda não há novo negócio, mas sim desfazimento do anterior, sem necessidade, portanto, de pagamento de novo imposto de transmissão inter-vivos.
PRESSUPOSTOS:
QUE RECAIA SOBRE IMÓVEL
QUE O EXERCÍCIO OCORRA DENTRO DE 3 ANOS
o artigo 505 é expresso no sentido de ser unicamente sobre imóvel.
o exercício do direito deve ser exercido no prazo máximo de três anos. (505)
se as partes estabelecerem prazo maior considera-se não escrito o excesso.
se não fixaram nenhum prazo considera-se o prazo máximo de 3 anos.
A retrovenda permite reivindicar a coisa de adquirentes posteriores. (507).
Tal cláusula fica gravada no registro imobiliário, o que permite dar conhecimento a terceiros.
 
Atualmente a retrovenda é substituída pela promessa de compra e venda, razão pela qual é pouco usada.
VENDA A CONTENTO e SUJEITA A PROVA:
Tem duas situações: 
CARÁTER SUBJETIVO – VENDA A CONTENTO (509) –
- depende da vontade subjetiva do comprador. 
- Somente se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a coisa o satisfaz.
CARÁTER OBJETIVO – SUJEITA A PROVA (510) – Aqui depende da qualidade objetiva da coisa comprada e não da vontade do comprador. 
Trata-se de venda condicional suspensiva 
A manifestação concordante do comprador, após experimentar a coisa, funciona como condição suspensiva.
EFEITOS:
enquanto não houver a concordância do adquirente, apesar da tradição, o domínio é do alienante que sofre as perdas decorrentes de caso fortuito.
Não tendo adquirido o domínio, o comprador antes do aceite é mero comodatário (511)
PRAZO PARA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE PELO COMPRADOR:
Havendo prazo estipulado para o aceite, e não havendo manifestação dentro do prazo, considera-se perfeita a venda (512).
Não havendo prazo fixado, pode o vendedor intimar o comprador para que se manifeste em determinado prazo (512).
3. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA:
- 513 - É o negócio em que o comprador se obriga, para com o vendedor, de preferí-lo em condições iguais a terceiros, se for vender a coisa comprada. 
REQUISITOS:
INTERESSE DO COMPRADOR EM VENDER
INTERESSE DO VENDEDOR EM READQUIRIR A COISA
A RECOMPRA OBEDEÇA A DETERMINADO PRAZO.
INTERESSE DO COMPRADOR EM VENDER:
- Não há obrigação do comprador em vender a coisa adquirida. 
- Se desejar mantê-la poderá fazê-lo, enquanto isso o direito do vendedor de recomprar a coisa fica suspenso até que haja a venda.
INTERESSE DO VENDEDOR EM RECOMPRAR A COISA:
- Quando o comprador desejar vender deverá notificar o vendedor, informando-lhe as condições do negócio, para que este diga se deseja ou não a recompra.
- Se desejar recomprar a coisa deverá sê-lo nas condições ajustadas pelo ofertante, sob pena de perder a preferência (515)
A RECOMPRA OBEDEÇA A DETERMINADO PRAZO: (513- p. único)
- A lei fixa prazo de decadência para a validade do direito de preferência pelo vendedor após a contratação.
- 180 dias se coisa móvel
- 2 anos se coisa imóvel
DIFERENÇAS DA RETROVENDA COM DIREITO DE PREFERÊNCIA:
	RETROVENDA
	PREFERÊNCIA
	1. O negócio original se resolve
	1. Há novo negócio (aquisição)
	2. É só sobre imóveis
	2. É sobre imóvel e móvel
	O vendedor conserva o direito de readquirir a coisa, resolvendo o negócio, desde que queira e pelo preço que vendeu
	3.O vendedor só poderá readquir se o comprador quiser e pelo preço de mercado
	Gera direitos transmissíveis
	4. Gera direitos pessoais, que não ultrapassam a pessoa do titular (520)
EFEITOS:
O NÃO CUMPRIMENTO DA PREFERÊNCIA PELO COMPRADOR:
- A regra é que o comprador deva oferecer ao vendedor a coisa, quando desejar vendê-la, a fim de que este exerça seu direito de preferência.
- Se o comprador, desejando revender, não notificar ao vendedor, há duas situações:
1. O VENDEDOR TEVE CIÊNCIA DA INTENÇÃO DE VENDA:
- Se o comprador silenciar pode o vendedor tendo ciência da intenção de venda daquele, notificar o vendedor da sua intenção de usar o direito de preferência, podendo inclusive agir judicialmente.
A VENDA JÁ SE CONCRETIZOU:
- Ficará sujeito somente a perdas e danos ?
- Poderá Reivindicar a coisa do terceiro adquirente, depositando o preço pago ?
- Pelo artigo 518 do CC, haverá somente perdas e danos.
- Para o mundo jurídico é melhor eis que a possibilidade de reivindicação trazia insegurança às relações comerciais.
- RETROCESSÃO: (519)
- O poder público deve oferecer ao ex-proprietário do imóvel desapropriado, se não lhe deu o destino que determinou a desapropriação.
- A matéria é de ordem administrativa.
- É um ET dentro do campo do direito privado, deve ser regulado pelas normas administrativas.
4.VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (521):
O vendedor, embora tenha transferido a posse do bem móvel vendido ao comprador, conserva o seu domínio até o pagamento integral do preço.
Caso não haja o pagamento pode o vendedor reivindicar a coisa ou se reintegrar na sua posse, porque conserva a condição de dono e o comprador perde a legitimação para conservar sua posse.
Integralizado o pagamento do preço, a propriedade da coisa vendida se transfere, automaticamente, ao comprador.
NATUREZA JURÍDICA:
Embora haja controvérsia, prevalece o entendimento de se tratar de:
VENDA CONDICIONAL, que se aperfeiçoa pelo advento de um fato futuro e incerto, ou seja, o pagamento do preço. (524)
CONTRATO SOLENE , porque depende de instrumento escrito, a fim de possibilitar ao vendedor a prova da cláusula de reserva de domínio. Para valer contra terceiros terá de ser registrado no Registro de Títulos e Documentos. (522)
SEGURANÇA PROPICIADA:
Como é grande o número de bens móveis vendidos nesta sistemática, como geladeira, fogão, televisão, máquina de lavar roupa, carro, etc., o contrato é válido entre as partes. 
Porém podem os compradores revender tais produtos a terceiros e, portanto, o vendedor somente poderá opor contra terceiros seu direito se o contrato estiver registrado no cartório de títulos e documentos.
O terceiro comprador pode exigir comprovante de que o bem já se transferiu para o domínio do ora vendedor, exigindo cópia do contrato e prova da quitação do preço.
O INADIMPLEMENTO:
O não pagamento do preço pelo comprador, dá duas opções ao vendedor:
Pleitear o pagamento das prestações vencidas e vincendas; (526 – 1ª parte))
Considerar rescindido o contrato e pleitear a reintegração na posse ( 526 – 2ª parte)
Deixando de pagar uma das prestações no vencimento, considera-se vencida todas as demais.
CONDIÇÃO RESOLUTIVA (ANTIGO PACTO COMISSÓRIO): 
- É a cláusula em que as partes ajustam que se o preço não for pago até certo dia, pode o vendedor desfazer o negócio ou pedir o preço. (474 e 475)
POSSUI O VENDEDOR DUAS OPÇÕES:
EXECUTAR O DÉBITO (pedir o preço)
RESCINDIR O CONTRATO (considerar desfeita a venda).
- Na Segunda opção a sentença judicial de rescisão é meramente declaratória.
DA VENDA SOBRE DOCUMENTOS
- É muito utilizada nos negócios de importação e exportação, ou seja, nas vendas internacionais, ligando-se à técnica de pagamento denominado crédito documentado.
- Nela se substitui a tradição da coisa pela entrega de seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato, ou no silêncio deste pelos que for de usocomum (art. 529)
- Se a documentação estiver em ordem, o comprador não poderá recusar o pagamento, alegando defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, exceto se o vício estiver comprovado. (p. único 529).
- O pagamento é na data e no local da entrega dos documentos. (530)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA:
CONCEITO:
É o negócio jurídico através do qual o adquirente de um bem móvel ou imóvel transfere o domínio do mesmo ao credor que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando, entretanto, o adquirente a possuí-lo pelo constituto possessório, resolvendo-se o domínio do credor, quando for ele pago de seu crédito.
Mediante o constituto possessório o adquirente continua na posse direta do bem, transferindo-se para o financiador somente o domínio e a posse indireta.
A plenitude do domínio pelo credor será alcançada no momento que ocorrer a inadimplência do financiado (adquirente).
Ocorrendo a inadimplência, ou seja, deixando o financiado de pagar as prestações do financiamento a coisa alienada fiduciariamente se integra automaticamente ao patrimônio do credor, podendo este buscar a posse direta via judicial (busca e apreensão se bem imóvel e ação reivindicatória se imóvel) a fim de vender-lhe e pagar-lhe o crédito.
PARTES:
FIDUCIANTE – devedor adquirente do bem que transfere a propriedade deste ao credor fiduciário como garantia do pagamento do débito. Mantém a posse direta do bem.
FIDUCIÁRIO – credor que mantém a propriedade resolúvel do bem até que o devedor fiduciante quite o débito fazendo com que a propriedade se lhe transfira automaticamente. Mantém a posse indireta do bem.
REGULAÇÃO:
BEM MÓVEL: Dec. 911 de 01.10.1969.
BEM IMÓVEL: Lei 9514 de 20.11.1997.
NATUREZA JURÍDICA:
Compra e venda sob condição resolutiva. O negócio se aperfeiçoa desde logo, gera todos os efeitos e se resolve se ocorrer a condição futura e incerta, o pagamento do débito.
É negócio solene, deve ser por contrato escrito e, em caso de bem imóvel deve existir o registro no Cartório de Títulos e documentos), onde deve constar o total da dívida, o local de pagamento , a taxa de juros, comissões, correção monetária, cláusula penal e a descrição do bem (art. 66. Par. 1º, Dec. 911 de 1.10.69 e artigo 24 da Lei 9514/97).
Não há necessidade do leilão judicial, pode o credor vender a terceiros a coisa apreendida e pagar-se o seu crédito, entregando ao devedor eventual saldo, se houver.
Comprovada a mora no pagamento de uma das prestações, as demais se vencem por antecipação .
�PAGE �
�PAGE �3�