trabalho perícia tecnica
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trabalho perícia tecnica


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do Mirante n° 223, Rua 
Ilha de Maricá nº 225, Rua Ilha da Madeira n° 355, Rua Ilha de Paquetá n° 130, Rua Rio 
Iguatemi n° 212, Rua Ilha do Governador n° 297, Rua Ilha de Marajó n° 79, Rua dos Rochedos 
n° 47, Rua Ilha de Páscoa n° 251 e no Bairro COHAB IV, na Rua Alberto Miranda n° 235, na 
verificação das conformidades técnicas, funcionais e de manutenção dos componentes 
construtivos visando a descrição e o diagnóstico das patologias (Vícios construtivos) e o nexo 
causal entre estes e o projeto original e /ou uso posterior. 
 
2. PRELIMINARES 
 
Os Autores alegam que passados alguns anos da comercialização e financiamento dos 
seus imóveis, verificaram a existência de sinistros graves tais como defeitos nas estruturas, 
tetos, bases, pisos e paredes, afundamento dos pisos da cozinha, sala e quartos, infestações de 
cupins e apodrecimento dos madeiramentos dos telhados, forros, portas e janelas entre outros. 
Em seus argumentos os Autores afirmam que os danos encontrados nos imóveis são de 
natureza progressiva e contínua e, este fato, associado à péssima qualidade do material 
empregado e técnica construtiva, estariam encaminhando as estruturas dos imóveis ao 
desmoronamento. 
Expõem que promoveram várias solicitações verbais e reclamações ao agente financeiro 
e que por terem resultado infrutífero, ingressaram com a ação de responsabilidade securitária 
contra a Ré, seguradora atuante no SFH. 
A Ré, por sua vez, argumenta que não assumiu a responsabilidade por vícios de 
construção, má conservação e pelo uso e desgaste dos imóveis e que não pode responder por 
riscos não previstos no contrato de seguro. 
Quanto aos materiais empregados, a Ré sustenta que apesar de padrão baixo, estes não 
são de péssima qualidade e que mesmo que fossem de primeira linha, não perdurariam sem o 
mínimo de manutenção. 
A Ré complementa declarando que a Apólice de Seguro Habitacional determina que 
apenas os danos decorrentes de causas externas estão cobertos, estando excluídas assim, as 
hipóteses de vício de construção e falta de manutenção que seriam de causas internas. 
 
3. SUBSÍDIOS ESCLARECEDORES 
3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAÇÕES 
 
 As Anomalias construtivas e Falhas (descuidos com a manutenção predial), são 
causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das 
edificações quanto à sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece o crime, 
afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos. 
 Os acidentes prediais decorrentes de Anomalias como Vícios Construtivos e/ou das 
Falhas na manutenção predial vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente 
com o envelhecimento e desvalorização de nossas edificações. 
 Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e 
tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a edificação poderiam ser evitados com 
medidas preventivas simples, de longo prazo, pelo planejamento que se inicia com a inspeção 
predial para a posterior implantação de um plano de manutenção. 
 
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As origens das Anomalias (ou Avarias) construtivas e Falhas das edificações são 
originárias de fatores Endógenos, Exógenos, Naturais e Funcionais. 
Os fatores Endógenos ou internos são intrínsecos ao próprio sistema edificante periciado 
e podem ser provenientes de erro de projeto, desacerto na execução ou execução descuidada 
assim como emprego de material diverso ao especificado pelo projetista ou de pouca qualidade, 
ou ainda, da combinação dessas etapas, assim, infiltrações, trincas, portas e janelas empenadas 
e outros problemas aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase inicial para evitar 
agravamentos posteriores. 
 Os fatores Exógenos ou externos são decorrentes da ação de terceiros na edificação, tais 
como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em partes da edificação, 
vandalismo etc., e podem ameaçar seriamente o prédio, sugerindo-se a imediata correção 
desses. 
 Os fatores Naturais decorrentes principalmente das condições climáticas, previsíveis ou 
não, onde o calor e sol intensos, o frio excessivo, as chuvas torrenciais, o granizo, as ventanias 
e demais ações imprevisíveis da natureza, tais como, as excessivas descargas atmosféricas, as 
enchentes, os tremores de terra e outras, podem causar avarias ou alterar as condições de 
funcionamento dos sistemas projetados, colocando em risco as edificações. 
 Já os fatores Funcionais, que também podem colocar em risco as edificações e poderiam 
ser evitados, provocam danos decorrentes do desgaste do material ou da sua degradação, após 
significativo tempo de vida em uso repetitivo e contínuo ou de uso inadequado e de falta de 
manutenção, tais como as sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustações 
e corrosões das tubulações hidráulicas, os ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltrações 
das jardineiras e outras. 
 
3.2. A IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL 
 
A inspeção predial pode ser definida como a avaliação isolada ou embutida das condições 
técnicas, de uso e de manutenção de uma edificação. 
 Um aspecto técnico importante nas inspeções prediais é a diferença entre as deficiências 
constatadas, que devem ser classificadas em Anomalias ou Falhas, sendo essas que determinam 
as orientações técnicas que são divididas em Plano de Reparo e Plano de Manutenção. 
 As Anomalias construtivas são aquelas que prejudicam o desempenho e a vida útil 
prevista e estão relacionadas às deficiências de ordem construtiva ou funcional. 
As Falhas são as não conformidades decorrentes de ações de manutenção e portanto 
possuem origem em atividades de manutenção, uso e operação inadequada ou inexistente. 
 Assim, em um breve resumo poderíamos classificar as Anomalias e Falhas em função das 
causas e origens das deficiências, conforme as tabelas 1 e 2, a seguir; 
 
 
Tabela 1- Anomalias 
 
ANOMALIAS 
 
ENDÓGENA Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). 
EXÓGENA Originária de fatores externos à edificação, provocados por terceiros. 
NATURAL Originária de fenômenos da natureza (previsíveis, imprevisíveis) 
FUNCIONAL Originária do uso e término de vida útil de elementos e sistemas. 
 
 
 
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Tabela 2- Falhas 
 
FALHAS 
 
DE 
PLANEJAMENTO 
Decorrentes de falhas de procedimento e especificações inadequadas do 
plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de 
operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e 
disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de manutenção. 
DE EXECUÇÃO Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela execução 
inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, 
incluindo o uso inadequado dos materiais. 
OPERACIONAIS Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e 
demais atividades pertinentes. 
GERENCIAIS Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de 
manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da 
mesma. 
 
 
As Anomalias e Falhas devem também ser classificadas quanto ao seu Grau de Risco. 
A análise do risco consiste na classificação das Anomalias e Falhas identificadas nos 
diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de urgência, relacionado com 
fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento