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Guilherme Aparecido da Rocha
Administração de 
condomínios e 
locação de imóveis
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Sumário
CAPÍTULO 3 – Noções Sobre Locação e Administração de Imóveis ......................................05
Introdução ....................................................................................................................05
3.1 Requisitos para a locação e para a administração imobiliária .......................................05
3.1.1 As locações: contexto histórico .........................................................................06
3.1.2 A administração imobiliária das locações ...........................................................07
3.1.3 Requisitos documentais da locação ...................................................................09
3.2 Elementos fundamentais para a locação .....................................................................11
3.2.1 A prospecção dos imóveis ................................................................................11
3.2.2 Os contratos de locação ..................................................................................13
3.2.3 Os polos contratuais ........................................................................................14
3.3 Regência normativa das locações ...............................................................................17
3.3.1 A legislação brasileira sobre as locações ...........................................................17
3.3.2 A Lei nº 8.245/91 ...........................................................................................18
3.3.3 Os cuidados durante a devolução dos imóveis ...................................................19
3.4 Gestão profissional de imóveis ..................................................................................20
3.4.1 As espécies de locação ....................................................................................20
3.4.2 Locação residencial .........................................................................................21
3.4.3 Locação para temporada .................................................................................22
3.4.4 Locação não residencial ...................................................................................22
3.4.5 A relevância da gestão profissional nas locações ................................................23
Síntese ..........................................................................................................................25
Referências Bibliográficas ................................................................................................26
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Capítulo 3
Introdução
A atividade de administração é extremamente importante para o êxito da locação. Ela deve ser 
realizada por profissionais especializados, para que os problemas possam ser reduzidos ou mais 
facilmente solucionados, bem como para reduzir os prejuízos decorrentes da inadimplência. 
Neste capítulo, você estudará os requisitos à locação e à administração imobiliária, começando 
pelo histórico das locações. Você sabe quando surgiu a ideia de alugar um imóvel? Você acha 
que qualquer pessoa pode administrar uma locação? Saiba que muitas pessoas veem na loca-
ção um projeto de aposentadoria, renda extra ou até mesmo a utilizam como principal fonte de 
renda. Nesse contexto, você compreenderá a importância da administração profissional especia-
lizada das locações.
Você sabe quais são os documentos exigidos dos locatários e fiadores para celebração de um 
contrato de locação? O fiador pode assinar sozinho, ou seria necessária a assinatura do cônju-
ge? Essas indagações instigarão os estudos do primeiro tópico.
Ao longo do texto, você verá como realizar a prospecção dos imóveis e saberá quais elementos 
devem ser levados em conta para avaliar o valor de um aluguel. Estes são os assuntos do segun-
do tópico, que também abordará regras gerais sobre os contratos de locação, com ênfase em 
suas formas de garantia e nas obrigações dos locadores e dos locatários.
Já no terceiro tópico, será abordada a legislação brasileira sobre as locações! Veremos as prin-
cipais disposições da Lei nº 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, ou Lei das 
Locações. Por fim, você conhecerá as espécies de locação (residencial, por temporada e não 
residencial) e reconhecerá a relevância da gestão profissional das locações.
3.1 Requisitos para a locação e para a 
administração imobiliária
Começaremos investigando os requisitos para a locação e para a administração imobiliária. Pri-
meiramente, veremos um rápido histórico sobre as locações, após o qual passaremos ao estudo 
da administração imobiliária, oportunidade em que aprenderá a elaborar uma declaração de 
esclarecimento a clientes que se recusam a incluir meios de garantia em seus contratos locatícios.
Outro assunto que abordaremos são os requisitos documentais à locação, identificando a docu-
mentação que pode ser solicitada do locatário e do fiador. Por fim, conheceremos a relevância 
de obter a assinatura do cônjuge do fiador no contrato de locação. 
Noções Sobre Locação e 
Administração de Imóveis
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Administração de condomínios e locação de imóveis
3.1.1 As locações: contexto histórico
A moradia é um direito social fundamental, certo? Em outras palavras, podemos dizer que ela 
é inerente à natureza humana, pois sem uma moradia não há como o indivíduo se desenvolver, 
nem desfrutar dos demais direitos que possui. Com a moradia, os direitos à privacidade, à inti-
midade e ao desenvolvimento familiar podem ser gozados em plenitude. 
Esse direito social fundamental, entretanto, depende de uma conjugação de fatores que passam, 
necessariamente, pela condição econômica das pessoas. O direito à moradia, em esfera de 
perfeição, prevê que cada núcleo familiar tenha a sua própria residência. Para isso, contudo, é 
preciso que tenham condições de adquirir o imóvel. 
Na prática, o acesso à casa própria é um dos grandes desafios que os Estados enfrentam. E 
enquanto esse desafio está em processo de evolução e refinamento, as pessoas que não têm 
condições para adquirir um imóvel precisam providenciar outras formas de moradia. Para muitas 
pessoas, a locação é a principal alternativa.
A locação, portanto, é uma forma de viabilizar o desfrute do direito à moradia, de caráter fun-
damental, como você viu, e previsto no artigo 6º da Constituição Federal de 1988. “São direitos 
sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a 
previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na 
forma desta Constituição.” (BRASIL, 2010).
Historicamente falando, a origem da locação pode ser encontrada na Roma antiga, onde as pes-
soas que não podiam comprar os próprios imóveis alugavam as insulas (NASCIMENTO, 2004). 
O que são insulas? Na Roma antiga, insulas eram imóveis urbanos que contavam com 
vários pavimentos. Eles passaram a ser utilizados para moradia quando o crescimento 
da população deixou de ser compatível com o crescimento dos imóveis. O início des-
se movimento é identificado no século V a.C., mas foi intensificado no século III a.C. 
(NASCIMENTO, 2004).
NÓS QUEREMOS SABER!
Com a evolução da sociedade, a carência por moradias não desapareceu. Como você viu, a 
preocupação com a viabilização de casas próprias à população é um elemento que exige cons-
tante atenção do Estado, que utiliza parte considerável do seu orçamento para fomentar progra-
mas habitacionais às pessoas com mais dificuldades financeiras.
A necessidade natural por moradias, aliada à ausência de poder aquisitivo para aquisição de 
casas próprias, permite o desenvolvimento de um mercado sempre rentável: o das locações 
imobiliárias. É importante que você saiba que a propriedade imobiliária locadagera uma renda 
constante e estável, e por isso goza da preferência de muitos investidores. Contudo, para que 
realmente gere essa renda constante e para que ela seja estável, é fundamental que a locação 
seja bem administrada. 
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Se você se interessa pelo aspecto histórico das locações, o artigo “Da Locação das 
Insulae em Roma”, de autoria de Daniele Silva do Nascimento será uma ótima leitu-
ra. A autora aborda com clareza e profundidade o tema, que resultou de uma gran-
de pesquisa sobre o assunto. O artigo está disponível em: <http://www1.tjrs.jus.br/
export/poder_judiciario/historia/memorial_do_poder_judiciario/memorial_judiciario_
gaucho/revista_justica_e_historia/issn_1676-5834/v4n7/doc/01__Daniele_Silva_do_
Nascimento_formatado.pdf>.
NÃO DEIXE DE LER...
3.1.2 A administração imobiliária das locações
A locação de imóveis é um ramo de negócios antigo e lucrativo. Muitas pessoas extraem da 
locação sua renda fixa, enquanto outras deixam de optar por programas de previdência privada 
para investir suas economias em imóveis na esperança de obter uma renda extra no futuro. In-
dependentemente do perfil do proprietário dos imóveis que são alugados, o fato é que uma boa 
administração é a chave para o bom desempenho do negócio.
Figura 1 – A locação de imóveis demanda uma série de cuidados, para que o proprietário possa gozar dos seus 
frutos com constância e tranquilidade.
Fonte: Shutterstock, 2015.
A administração das locações é fundamental na medida em que impede a existência de erros 
que podem levar ao insucesso da empreitada. Sem conhecimento técnico, a pessoa pode não se 
cercar dos cuidados necessários e acabar sofrendo inúmeros incômodos durante o processo de 
locação, sendo a inadimplência o principal deles.
Entenda que o conhecimento técnico pode fazer a diferença entre receber e não receber os alu-
guéis mensais. Um contrato mal redigido, uma locação sem garantia adequada ou uma vistoria 
não realizada podem gerar prejuízos ao proprietário. É para evitá-los que o profissional de ne-
gócios imobiliários está preparado.
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Administração de condomínios e locação de imóveis
Ao compreender os riscos de uma locação sem a devida administração, o proprietário do imóvel 
a ser alugado passa a enxergar o pagamento mensal que fará ao profissional ou empresa gesto-
ra como uma segurança de que o negócio fluirá como o esperado. Mas fique atento, pois, mes-
mo cercando-se de todas as medidas preventivas recomendadas, não há garantias de que não 
existirão problemas nas locações administradas por profissionais ou empresas especializadas. 
Também é importante esclarecer ao proprietário, antes da assinatura do contrato de prestação 
de serviços, que existem riscos, especialmente no que tange à inadimplência. Este é o momento, 
também, de esclarecer-lhe sobre os procedimentos de cobrança e de despejo, caso sejam ne-
cessários.
O despejo é uma ação judicial que pode demorar muito tempo, e o proprietário precisa saber 
disso desde o momento em que decidir alugar o seu imóvel, o que evitará problemas decorrentes 
de “falta de aviso ou conhecimento”. 
Muitas vezes os proprietários, especialmente os que permanecem muito tempo sem conseguir 
alugar o imóvel, querem fechar um contrato de locação assim que surge um interessado. Para 
isso, dispõem-se a abrir mão de garantias como fiadores, por exemplo. Às vezes, dispõem-se até 
mesmo a abrir mão de uma caução para o contrato. É necessário conversar com o proprietário 
e esclarecer os riscos do negócio. Nesse caso, a possibilidade de êxito em ações de cobrança, 
caso o locatário seja inadimplente, será reduzida, e ele poderá permanecer considerável período 
de tempo no imóvel sem que pague os aluguéis mensais e até que seja proferida decisão judicial 
determinando o despejo.
Se, mesmo ciente dos riscos, o proprietário do imóvel insistir pela celebração do contrato com 
pouca ou nenhuma garantia (fiança, seguro fiança locatício ou caução), aconselha-se elaborar 
um termo, no qual ele declare estar ciente dos riscos da locação, que lhe foram devidamente 
esclarecidos pelo profissional ou empresa responsável pela administração do contrato. Entenda 
que tal providência não é obrigatória, nem é exigida por lei para afastar a responsabilidade da 
empresa ou profissional de gestão imobiliária, caso ele seja réu em uma ação de indenização 
eventualmente ajuizada pelo proprietário do imóvel. Trata-se de uma providência que, na práti-
ca, contribui para evitar que o proprietário ingresse com uma ação para responsabilizar o pro-
fissional ou empresa pelo insucesso da locação, pois ele recordará que assinou tal declaração.
Quanto ao profissional ou empresa de gestão imobiliária, basta anexar essa declaração ao 
contrato de prestação de serviços mantido em relação ao cliente. Se um dia for necessário, seja 
para mostrar ao cliente em uma reunião, ou para apresentá-la em juízo, o documento revelará 
sua utilidade. Veja um modelo de declaração!
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DECLARAÇÃO
Eu, _________________________________(nome completo do cliente), devidamente qualifi-
cado no contrato de gestão imobiliária com a empresa/profissional ___________________ 
(nome completo do profissional ou razão social da pessoa jurídica, conforme o caso), DECLA-
RO que fui devidamente informado sobre os riscos da celebração de um contrato de locação 
sem fiança/caução, e estando ciente de todos eles, mantenho a decisão de celebrar contrato 
de locação com _____________________________ (nome completo do locatário). 
Cidade, ___, de ________________ de ______.
_____________________________________
(Nome completo do declarante)
Quadro 1 – Modelo de declaração, na qual o locatário deixa claro que foi informado sobre os riscos da celebra-
ção de um contrato locatício sem fiança ou caução.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
Este é apenas um modelo, é claro! Outros podem ser produzidos de acordo com a necessidade 
e com as peculiaridades de cada caso.
Portanto, durante o ciclo da administração, seja ela condominial ou locatícia, sempre esclareça 
ao cliente todos os riscos do negócio e as medidas que você está adotando para reduzi-los. O 
cliente bem informado sobre todos os procedimentos, especialmente os que você toma para pro-
teger os interesses dele, certamente reconhecerá e recomendará o seu trabalho. Você terá mais 
detalhes sobre esse ciclo de administração nos itens 3.2.1 e 3.4.5 deste capítulo.
3.1.3 Requisitos documentais da locação
Saiba que a celebração do contrato de locação deve ser precedida de uma análise documental 
cuidadosa. O profissional ou a empresa responsável pela gestão imobiliária deve, em um pri-
meiro momento, solicitar a relação de documentos que entende necessária e verificar o preen-
chimento de todos os requisitos necessários à celebração do negócio jurídico.
É imperativo verificar, primeiramente, que as partes do contrato de locação são capazes, que 
possuem renda e meios de comprová-la, que não tenham pendências perante órgãos de restrição 
ao crédito (como SPC, Serasa, etc.) e que haverá fiador, seguro fiança, caução ou outra garantia. 
Todas essas medidas de precaução servem para assegurar o cumprimento do contrato no caso 
de inadimplência do locatário.
Atendidos os requisitos acima, em uma análise preliminar, que é feita mediante simples entrevista 
com as partes interessadas, será o momento de exigir a apresentação de alguns documentos. 
Fique atento, pois a lei não fixa a necessidade de nenhum documento para a celebração do con-
trato de locação, porém tal exigência tem a finalidade de verificar a regularidade da contração. 
Nada impede que você faça a gestão de um contrato locatício e não exija nenhum documento do 
locatário. No entanto, fatores como a renda mensal que ele aufere deixarão de ser verificados, 
o que pode resultar em inadimplência imediata. Se a locação for feitaem nome de uma pessoa 
física, exija, em relação ao locatário, cópias dos seguintes documentos:
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a) CPF;
b) RG;
c) certidão de casamento ou declaração de união estável;
d) comprovante de endereço (com data não superior a três meses);
e) comprovante de renda.
E há necessidade de exigir toda essa documentação do cônjuge do locatário? Não. O cônjuge 
do locatário só precisará assinar o contrato de locação quando o prazo deste for superior a 10 
(dez) anos. Nesse sentido, veja o artigo 3º da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia 
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo 
excedente.
Mas por que exigir certidão de casamento se a vênia conjugal está dispensada nos contratos com 
prazo inferior a dez anos? Porque, no caso de óbito do locatário, o cônjuge assumirá os direitos 
e deveres contratuais. Veja o artigo 11, inciso I da Lei de Locações:
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, 
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica 
do de cujus, desde que residentes no imóvel.
Ter a posse de cópia da certidão de casamento, portanto, facilita providências posteriores, caso 
o locatário morra no decorrer do contrato de locação. Se o locatário for pessoa jurídica, os do-
cumentos a serem exigidos são:
a) contrato social com as respectivas alterações;
b) comprovante de inscrição no CNPJ (disponível na internet);
c) CPF do sócio ou administrador com poderes de gestão;
d) RG do sócio ou administrador com poderes de gestão; e
e) última declaração de Imposto de Renda.
Quanto aos fiadores, o cuidado deve ser redobrado. Você pode exigir cópia dos seguintes do-
cumentos: 
a) CPF;
b) RG;
c) certidão de casamento ou declaração de união estável;
d) comprovante de endereço (com data não superior a três meses); e
e) comprovante de renda.
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No caso do fiador, é imprescindível exigir também documento comprobatório da propriedade 
imobiliária, o qual deve ser criteriosamente analisado, notadamente para identificar se não há 
impedimento em relação a uma futura e eventual penhora judicial. Atenção! Para a fiança, 
exige-se a vênia conjugal, ou seja, o cônjuge do fiador tem que assinar o contrato, sob pena de 
nulidade da fiança prestada.
O locador pode exigir que o imóvel de propriedade do fiador esteja localizado no mes-
mo município que o bem a ser locado? Sim. Essa exigência é válida e pode ser feita, 
pois torna futuro e eventual processo judicial menos oneroso para o locador. Embora 
este seja um empecilho a muitos contratos de locação, é uma exigência válida que não 
esbarra em nenhuma vedação legal.
NÓS QUEREMOS SABER!
3.2 Elementos fundamentais para a locação
Agora, passaremos aos elementos fundamentais para a locação. A princípio, você estudará o 
processo de prospecção dos imóveis, identificando os elementos que devem ser analisados para 
a avaliação do valor adequado de locação de um imóvel, como localização, segurança, trânsito, 
facilidades e dificuldades.
Você também estudará as características gerais dos contratos de locação, outro elemento funda-
mental da relação locatícia, conhecendo suas características e as formas de garantias previstas 
pela Lei do Inquilinato. Por fim, conhecerá os polos contratuais, identificando as obrigações do 
locador e do locatário.
3.2.1 A prospecção dos imóveis
O primeiro aspecto a ser verificado quando o proprietário contrata um profissional ou empresa 
de gestão imobiliária para administração de uma locação é a prospecção do imóvel. Entenda 
que por “prospecção imobiliária” nos referimos à aferição do valor econômico do imóvel. Por 
meio desse processo, o profissional consegue identificar qual o valor adequado para o aluguel.
Não é raro identificar imóveis que permanecem longos períodos sem serem locados. Às vezes, 
a razão é uma prospecção inadequada. A superestimação do valor do aluguel pode agradar o 
proprietário em um primeiro momento, mas logo esse sentimento desaparecerá, pois os locatá-
rios tardarão ou sequer aparecerão.
Muitas vezes, o proprietário não quer que o profissional de gestão imobiliária lhe forneça o 
serviço de prospecção. Isso é comum. Nesses casos, o que pode ser feito é um esclarecimento 
ao cliente, caso o valor exigido por ele para a locação esteja inadequado ao mercado, seja por 
estar defasado ou superestimado. 
Para uma prospecção adequada do imóvel, você deve avaliar vários fatores do entorno da pro-
priedade, como:
•	 localização; 
•	 segurança; 
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•	 trânsito;
•	 facilidades;
•	 dificuldades.
A localização do imóvel a ser alugado é fundamental à fixação do valor do aluguel. Quanto 
mais nobre o bairro, maior o valor. A segurança também influencia o preço da locação, que será 
maior se a área for bem servida por policiais, iluminação pública, etc.
Já o trânsito, atualmente, é um fator que também altera o valor da locação. Quanto maior o 
fluxo e a dificuldade por ele gerada, menor será o preço do aluguel. Tenha em mente que as 
pessoas não querem passar longas horas no trânsito na ida ou na volta do trabalho, nem ficar 
paradas em gargalos de difícil escoamento na saída de seus bairros. Este, portanto, é um ele-
mento fundamental. 
Fique atento: outro fator determinante é o valor do condomínio que, se muito elevado em relação 
ao valor do aluguel, pode inviabilizar a locação!
As facilidades são os serviços públicos e privados oferecidos nas proximidades do imóvel. Se a 
área for bem servida, com comércio local, supermercados, saneamento básico, etc., o valor do 
aluguel certamente será maior. Já as dificuldades são os elementos negativos da área do imóvel, 
como focos de prostituição, pontos de tráfico de drogas, ou mesmo a ausência de facilidades.
A prospecção do imóvel, portanto, é um dos primeiros passos do ciclo de administração imobiliá-
ria. Recomenda-se, inclusive, que ela seja feita depois da celebração de um contrato de prestação 
de serviços entre você (ou a sua empresa) e o proprietário (cliente), pois, do contrário, acaba-se 
despendendo um trabalho completo de avaliação sem ser adequadamente remunerado.
Assim, após o contato com o cliente, é preciso esclarecer sobre todos os aspectos do ciclo admi-
nistrativo imobiliário, ou seja, mostrar-lhe quais serão os passos que serão dados para a locação 
do imóvel, indicando que, após a prospecção:
a) o imóvel será anunciado nos meios de comunicação da empresa;
b) os potenciais locatários serão levados a conhecê-lo;
c) o interessado celebrará contrato de locação oferecendo a garantia desejada pelo 
proprietário;
d) será feita vistoria do imóvel, que será anexada ao contrato; 
e) a locação será acompanhada pela empresa, inclusive com a realização de vistorias 
durante o curso da locação, se necessário;
f) o término da locação será acompanhado com atenção, notadamente para constatar se 
o imóvel será devolvido de acordo com o que consta no contrato;
g) eventual inadimplência será cobrada por meios administrativos e judiciais, de acordo 
com a necessidade.
Ciente de toda essa sequência procedimental, o cliente certamente reconhecerá a qualidade 
do trabalho oferecido, o que o levará a trazer-lhe mais imóveis (caso possua), bem como reco-
mendá-lo a terceiros. Note que, nesse caso, você não estará prospectando apenas imóveis, mas 
também novos clientes. 
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Notadamente no que tange à prospecção de clientes, fundamental ao êxitoda sua atividade 
empresarial, divulgue a forma do seu trabalho em todos os meios de comunicação e esclareça 
cada potencial cliente que receber sobre a diferença do trabalho que você lhe oferecerá, sempre 
atento à grande complexidade envolta na gestão de imóveis. Se o cliente perceber que o seu 
imóvel estará cercado de cuidados, certamente o contratará para administrá-los.
3.2.2 Os contratos de locação
Os contratos de locação têm de preencher os requisitos gerais dos contratos, previstos no artigo 
104 do Código Civil. 
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.
O contrato de locação é bilateral, não formal, consensual e oneroso. É bilateral porque as 
obrigações são atribuídas a ambos os polos contratuais, conforme você poderá identificar me-
lhor no próximo tópico. É não formal porque não tem solenidade previamente fixada em lei, 
diferentemente da compra e venda de imóveis, por exemplo. É consensual, posto que resulta 
da conjunção da vontade das partes, não sendo fruto da imposição de uma a outra. É, ainda, 
oneroso, pois as obrigações dos polos contratuais são recíprocas, havendo benefícios e deveres 
para ambas (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2014).
Os contratos de locação precisam ser cuidadosamente produzidos pelo profissional de negócios 
imobiliários, não podendo ser fruto de mera reprodução. Eles devem identificar adequadamente 
as partes, assim como o objeto, ou seja, o imóvel. Devem, também, prever a forma de garantia 
dos aluguéis em caso de inadimplemento do devedor. 
 Garantias do contrato de locação
Caução
Fiança
Seguro �ança
Cessão �duciária de quotas de fundo de
investimento
Quadro 2 – São quatro as garantias que podem ser utilizadas no contrato de locação.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
Saiba que a caução pode ser dada em bens móveis ou imóveis, ou ainda em dinheiro, o que é 
mais comum. Nesse caso, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, e deve ser 
depositada em caderneta de poupança.
A fiança, por outro lado, é o meio de garantia mais comum e deve ser cercada de cuidados que 
viabilizem sua utilização em caso de inadimplemento. Não se pode deixar de colher, por exem-
plo, a assinatura do cônjuge do fiador. O seguro fiança é uma alternativa à obtenção do fiador. 
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Por ele, o locatário se obriga perante uma empresa seguradora, enquanto que esta se torna 
responsável pelo pagamento dos aluguéis em caso de inadimplemento pelo locatário. 
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento constitui a forma menos conhecida e me-
nos utilizada de garantia do contrato de locação. Ela foi instituída por meio da Lei nº 11.196/05. 
Por ela, instituições que administram fundos de investimento recebem o pedido (do titular das 
quotas) para que o contrato de locação seja registrado junto aos seus investimentos e que seja 
emitido um termo de cessão fiduciária em favor do locador. Dessa forma, caso o locatário seja 
inadimplente, o locador poderá utilizar o termo e resgatar em seu favor aquelas quotas. 
O contrato de locação também não pode deixar de prever seu prazo de duração. São diferentes 
os prazos das locações residenciais e não residenciais, conforme veremos em tópico específico 
mais adiante. Outro item relevante nos contratos de locação é a permissão ou vedação das su-
blocações.
Lembre-se de que o preço do aluguel também precisa ser adequadamente descrito, bem como o 
prazo e o local para pagamento. As condições de reajuste, importantes para a recuperação da 
perda de poder aquisitivo da moeda em razão da inflação, também não podem ser esquecidas. 
Nesse contexto, saiba que se for dever do locatário arcar com custos de tributos, deve ser ade-
quadamente redigida a respectiva cláusula, de preferência determinando que ele pague o valor 
em dinheiro ao locador, evitando, assim, os carnês de pagamento.
As benfeitorias demandam atenção no contrato de locação, porque resultam em muitos proble-
mas entre locadores e locatários. Veja a previsão da Lei de Locações sobre o tema:
Art. 35. Salvo	 expressa	 disposição	 contratual	 em	 contrário, as benfeitorias necessárias 
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde 
que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Portanto, se não houver cláusula contratual dispondo de maneira diferente, a regra a ser obser-
vada é a do artigo 35. É possível, contudo, previsão em sentido diverso. Algumas disposições 
da Lei de Locações são claras ao permitir a estipulação em sentido diverso, como a que você 
acabou de identificar (art. 35). Outras, no entanto, não podem ser modificadas, sob pena de 
nulidade. Nesse sentido, veja a previsão do artigo 45 da Lei do Inquilinato:
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os 
objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, 
ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações 
pecuniárias para tanto.
A prorrogação prevista no artigo 47 é a que faz com que o contrato de locação residencial passe 
a vigorar por prazo indeterminado a partir do término do prazo nele previsto. Esse artigo dispõe, 
especificamente, sobre locações residenciais com prazo inferior a 30 meses.
Já a renovação do artigo 51 é aquela relativa às locações não residenciais, quando concomitan-
temente presentes os requisitos por ele fixados. Nesse caso, entenda que, se os requisitos foram 
fixados por lei, não cabe às partes modificá-los, nem estabelecer nenhum tipo de multa para que 
resultem no direito concedido pelo legislador ao locatário.
3.2.3 Os polos contratuais
Saiba que o contrato de locação tem, no polo ativo, o locador, proprietário do imóvel objeto da 
locação, e no polo passivo, o locatário, pessoa física ou jurídica que utilizará o bem e, em troca, 
remunerará o locador.
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Trata-se de uma relação contratual propícia a problemas. Para evitá-los, ou para solucioná-los 
quando já tiverem ocorrido, é fundamental conhecer as obrigações de cada um dos polos con-
tratuais. Isso porque a maioria dos problemas nos contratos locatícios decorre da dúvida sobre 
a quem compete realizar uma ou outra obrigação.
As obrigações do locador estão previstas no artigo 22 da Lei de Locações. Confira a seguir! 
h) Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.
i) Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
j) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
k) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
l) Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, 
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
m) Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a 
quitação genérica.
n) Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas 
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de 
seu fiador.
o) Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que 
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no 
contrato.
p) Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam 
sendo exigidas.
q) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Essas obrigações ainda não eliminam outras, que sejam estipuladas em contrato e aceitas pelas 
partes. As obrigações do locatário também estão fixadas na Lei de Locações (art. 23). 
a) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos dalocação, legal ou contratualmente 
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao 
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.
b) Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza 
deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se 
fosse seu.
c) Restituir o imóvel, findada a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações 
decorrentes do seu uso normal.
d) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou 
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.
e) Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
f) Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por 
escrito do locador.
16 Laureate- International Universities
Administração de condomínios e locação de imóveis
g) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, 
ainda que dirigida a ele, locatário.
h) Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
i) Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação 
prévia de dia e hora, bem como admitir que o imóvel seja visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27.
j) Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
k) Pagar o prêmio do seguro de fiança.
l) Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
E o pagamento dos tributos incidentes sobre a propriedade imobiliária? Estes competem ao pro-
prietário, ou seja, ao locador. E se constarem no contrato, como sendo de obrigação do locatá-
rio? Nesse caso, a obrigação perante o Poder Público continua sendo do locador. No entanto, se 
o locatário não pagar a despesa prevista em contrato, o locador poderá cobrá-lo judicialmente. 
Veja o que a Lei de Locações prevê sobre o tema:
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e 
despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o 
aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí 
advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
CASO
João, locatário, assinou um contrato de locação com Pedro, locador. No contrato, constava que 
seria obrigação de João pagar o IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel (como taxa de coleta de 
lixo, por exemplo). João, no entanto, deixou de pagar esses tributos, e o nome de Pedro foi inscri-
to na Dívida Ativa. Agora, Pedro acaba de ser citado em uma ação de execução, que foi ajuizada 
pelo município. Nesse caso, Pedro pode juntar o contrato de locação para se defender nesse 
processo judicial, alegando que transferiu a obrigação a João? Não! Os tributos mencionados 
incidem sobre a propriedade, e apenas Pedro é o proprietário. Para o Poder Público, esse contra-
to de locação é irrelevante e sequer será considerado. Pedro, portanto, terá que pagar os valores 
cobrados na ação de execução. No entanto, em virtude do contrato de locação, Pedro poderá 
ajuizar uma ação indenizatória em face de João, que não cumpriu cláusula contratual expressa.
Uma boa alternativa para evitar a inscrição em Dívida Ativa e a cobrança judicial de débitos 
tributários é adotar a alternativa prevista no artigo 25 da Lei de Locações. Trata-se, aqui, da 
exigência de que o locatário pague o valor do tributo ao locador, sendo que este ficará com 
o carnê e se dirigirá à Prefeitura. Desse modo, é possível controlar os pagamentos, evitando a 
inadimplência perante o Fisco Municipal. 
17
3.3 Regência normativa das locações
Neste tópico, você estudará a regência normativa das locações. Primeiramente, conhecerá o 
histórico da legislação brasileira sobre o tema, desde o Código Civil de 1916 até a Lei do In-
quilinato e o Código Civil de 2002. Notadamente em relação à Lei do Inquilinato, você poderá 
identificar sua organização e estudará suas principais regras normativas. 
Por fim, você estudará os cuidados que devem ser adotados durante a devolução dos imóveis, 
momento em que identificará a relevância do laudo de vistoria, prática que pode ser livremente 
desenvolvida, pois conta com o apoio legal.
3.3.1 A legislação brasileira sobre as locações
No Brasil, as locações receberam atenção especial do legislador, especialmente a partir de 
1991. Até então, saiba que elas eram disciplinadas pelo Código Civil de 1916, o qual regia a 
chamada “locação de prédios”. 
Posteriormente, as locações passaram a ser disciplinadas por meio de uma lei específica, a Lei 
nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como Lei das Locações, ou Lei do Inqui-
linato. Segundo Lôbo (2014), “a locação de imóveis urbanos migrou do Código Civil para um 
microssistema jurídico próprio”. Esse microssistema (a Lei de Locações) lei está organizado em 
três títulos:
a) da locação; 
b) dos procedimentos;
c) das disposições finais e transitórias.
O primeiro título (da locação) está subdividido em dois capítulos:
•	 disposições gerais (onde você encontrará regras sobre: locações em geral, sublocações, 
aluguéis, deveres do locador e locatário, direito de preferência, benfeitorias, garantias, 
penalidades e nulidades);
•	 disposições especiais (onde você encontrará regras sobre: locação residencial, locação 
para temporada e locação não residencial).
O segundo título (dos procedimentos) também está dividido em capítulos:
•	 disposições gerais;
•	 ação de despejo;
•	 ação de consignação de aluguel e acessórios da locação;
•	 ação revisional de aluguel;
•	 ação renovatória.
18 Laureate- International Universities
Administração de condomínios e locação de imóveis
Paulo Lôbo é doutor em Direito pela USP, membro do Conselho Nacional de Justiça 
– CNJ, Diretor do Instituto Brasileiro de Direito de Família, membro da International 
Society of Family Law e professor emérito da Universidade Federal de Alagoas.
VOCÊ O CONHECE?
Em 2009, a Lei das Locações sofreu algumas modificações, notadamente para tornar mais célere 
a ação de despejo. Saiba que tais modificações são provenientes da Lei nº 12.112/09. Além da 
legislação mencionada, podemos encontrar normas sobre locações no Código Civil. No entanto, 
entenda que as regras do Código Civil, que foi publicado em 2002, são gerais e não modifica-
ram as firmadas pela Lei nº 8.245/91, que é específica. Existem algumas locações de imóveis, 
porém, que são reguladas pelo Código Civil, conforme prevê o parágrafo único do artigo 1º da 
Lei nº 8.245/91. 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e 
fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam 
serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Não estando enquadrada em uma das hipóteses do parágrafo único do artigo 1º da Lei nº 
8.245/91, a locação será regida pela lei que estudaremos a seguir.
As disposições do Código Civil sobre locações de coisas estão previstas nos artigos 565 
a 578. Embora não versem sobre a locação de imóveis urbanos, se aplicam às locações 
previstas no parágrafo único do artigo 1ºda Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O 
Código Civil está disponível no link: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406.htm>.
NÃO DEIXE DE LER...
3.3.2 A Lei nº 8.245/91
A Lei nº 8.245/91, como você viu, contém as principais regras normativas sobre a locação de 
imóveis no Brasil. Como ela serve de base para o estudo de quase todos os temas deste capítulo, 
a partir de agora você conhecerá as principais disposições gerais da Lei do Inquilinato, que se 
aplicam às locações de uma forma geral.
Quando houver mais de um locador ou mais de um locatário no contrato de locação, seja ele 
de qualquer natureza (residencial, por temporada ou não residencial), presume-se que entre eles 
haja solidariedade. 
19
O que é solidariedade? É um instituto de Direito Civil que não se presume. Ela resulta 
da lei ou da vontade expressa das partes. Quanto ao contrato de locação, portanto, 
resulta da lei, embora as partes possam prever de maneira diferente. A solidariedade 
significa que, se houver mais de um locatário, qualquer deles pode ser cobrado pela 
integralidade do valor do aluguel. O mesmo vale para o locador. Havendo mais de um, 
o locatário pode pagar a integralidade do aluguel para qualquer deles, não precisando 
se preocupar em dividir o valor.
NÓS QUEREMOS SABER!
Como regra, durante o prazo de duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel. Já o 
locatário, se quiser devolvê-lo antes do prazo, deverá arcar com uma multa, que deve ser propor-
cional ao período do cumprimento do contrato. E qual a ação para que o locador possa reaver 
o imóvel? Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação será a de despejo. Por fim, 
veja os casos gerais de término da relação locatícia previstos no artigo 9º da Lei de Locações:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não 
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, 
ele se recuse a consenti-las.
3.3.3 Os cuidados durante a devolução dos imóveis
Um aspecto que exige atenção especial do profissional ou empresa de gestão imobiliária é a de-
volução do imóvel, após o período de locação. Uma providência fundamental antes do ingresso 
do locatário no imóvel é o laudo de vistoria, prática que pode ser livremente desenvolvida e que 
conta com amparo legal. Ele deve ser conferido junto com o locatário e anexado ao contrato. 
Atualmente, com os recursos da tecnologia da informação, é possível detalhar com imagens a 
situação do imóvel, que deve ser devolvido nas mesmas condições, ao final do contrato de lo-
cação.
Ao final do contrato, outro laudo de vistoria deve ser elaborado, de modo a constatar, mediante 
comparação de documentos, se o imóvel foi restituído da maneira idêntica à que foi recebido. Se 
a condição de devolução for equivalente à de entrega, o contrato será finalizado normalmente. 
Caso isso não ocorra, entretanto, o locador poderá cobrar do locatário o montante necessário 
à realização dos reparos. 
Se o locatário não proceder ao pagamento voluntário do montante arbitrado, deverá ser cobrado 
judicialmente, inclusive incorrendo em multa contratual (caso prevista alguma multa para esse 
evento) e eventuais perdas e danos. Por exemplo: se o locador provar que deixou de alugar o 
imóvel por dois meses, para a realização das obras que eram dever do locatário, poderá pleitear 
judicialmente, além do valor da reforma, o montante equivalente a dois aluguéis.
A partir dessas informações, já podemos identificar a relevância da gestão profissional de imó-
veis, certo? Abordaremos esse assunto nas próximas páginas, bem como as espécies de locação.
20 Laureate- International Universities
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3.4 Gestão profissional de imóveis
Você passará a estudar a gestão profissional de imóveis e conhecerá as espécies de locação, as 
quais podemos listar em: 
•	 locação residencial; 
•	 locação para temporada; e 
•	 locação não residencial. 
Você identificará as características de cada uma, os prazos e as formas de retomada do imóvel. 
Por fim, você compreenderá a relevância da gestão profissional nas locações, o que será de fácil 
conclusão após o contato com a legislação que rege o tema no Brasil, que deve ser constante-
mente estudada para a construção personalizada de cada contrato locatício. 
3.4.1 As espécies de locação
O conceito de locação pode ser extraído do artigo 565 do Código Civil: “Na locação de coisas, 
uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa 
não fungível, mediante certa retribuição”.
O que é coisa não fungível? É aquela que não pode ser substituída por outra da mes-
ma espécie, qualidade e quantidade. Por exemplo: um bem imóvel. O bem fungível é 
aquele de fácil substituição, como um veículo, uma lata de refrigerante, etc. Já o bem 
infungível é o que não pode ser objeto de substituição.
NÓS QUEREMOS SABER!
Embora as disposições do Código Civil não se apliquem à locação de prédios urbanos, seu 
conceito é perfeitamente compatível. Conforme mencionado anteriormente, são três as espécies 
de locação: 
 Espécies de Locação
Locação residencial
Locação para temporada
Locação não residencial
Quadro 3 – São três as espécies de locação.
Fonte: Elaborado pelo autor, 2015.
21
As regras sobre locação residencial estão previstas nos artigos 46 e 47 da Lei nº 8.245/91. A 
locação para temporada é objeto de disciplina normativa nos artigos 48 a 50 da mesma lei. Já 
as regras das locações não residenciais estão previstas nos artigos 51 a 57 da Lei de Locações 
(ou Lei do Inquilinato). Analisaremos, agora, cada uma dessas espécies!
3.4.2 Locação residencial
A locação residencial, como regra, deve ser fixada por escrito e por prazo igual ou superior a 
30 meses. Nesse caso, encerra-se o contrato com o decurso do prazo, independentemente de 
notificação ou aviso. Saiba que, se após o término do prazo, o locatário continuar no imóvel 
por mais de 30 dias sem que o locador se oponha, considera-se prorrogada a locação, por 
prazo indeterminado. No caso de prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer 
tempo, ou seja, requerer sua rescisão, bastando que conceda o prazo mínimo de 30 dias para 
desocupação.
É possível, também, que a locação residencial seja fixada por prazo inferior a 30 meses. Nesse 
caso, encerrado o prazo estabelecido, considera-se prorrogado o contrato, que passa a viger 
por prazo indeterminado. Contudo, entenda que, nesse caso, o imóvel somente poderá ser re-
tomado:
a) por mútuo acordo;
b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não 
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, 
caso possam, quando ele se recusa a consenti-las;
e) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo 
locatário está relacionada com o seu emprego;
f) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial 
de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio;
g) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras 
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte 
por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta 
por cento;
h) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Veja que é isso o quefaz com que locações dessa natureza não sejam celebradas, ou seja, sem 
um dos motivos listados acima, o contrato será automaticamente prorrogado com o término do 
período, caso em que o imóvel somente poderá ser retomado na última hipótese, isto é, após 
cinco anos.
Na prática, para evitar a prorrogação automática e o risco de ter que manter a locação pelo 
prazo de cinco anos, o que se faz é a estipulação de um prazo de 30 meses para vigência do 
contrato, acompanhada da previsão de rescisão sem multa, após o período de 12 meses.
22 Laureate- International Universities
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3.4.3 Locação para temporada
O conceito de locação para temporada está previsto na Lei do Inquilinato. 
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do 
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em 
seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por 
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, 
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado 
em que se encontram.
Portanto, celebrado contrato de locação com prazo não superior a 90 dias, a situação será de 
locação para temporada, sendo incompatível a locação residencial, por exemplo. Nesse tipo de 
locação, é possível ao locador exigir o pagamento dos aluguéis e encargos de uma vez, assim 
como exigir as modalidades de garantia normais aos contratos de locação para atender as de-
mais obrigações do contrato.
Caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias, após o término do prazo contratu-
almente estabelecido e sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo 
indeterminado. Nesse caso, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 meses, ou 
nas hipóteses de contrato de locação residencial celebrado por prazo inferior a 30 meses, con-
forme você estudou no tópico anterior, e não mais poderá receber antecipadamente os valores 
dos aluguéis.
3.4.4 Locação não residencial
A locação não residencial pode ser estabelecida por qualquer prazo de duração. Normalmente, 
os contratos preveem a duração de 12 meses. Essa espécie de locação tem características dife-
rentes da locação residencial. Em alguns casos, por exemplo, o locatário pode exigir a renova-
ção em face do locador. Para isso, precisa preencher os requisitos fixados no artigo 51 da Lei do 
Inquilinato. 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação 
do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos 
escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e 
ininterrupto de três anos.
Saiba que a possibilidade de obrigar a renovação do contrato, nesse caso, se justifica pela ex-
ploração da atividade econômica, fomentada pelo Estado por meio desse dispositivo legal. Essa 
previsão garante ao empresário o direito de permanecer no local em que constituiu freguesia. 
Para exercer o direito à renovação compulsória, no entanto, o locatário tem que ajuizar a ação 
de seis meses a um ano anterior à data do término do prazo do contrato em vigor. Por exemplo: 
se o contrato em vigor vencerá em 10/06/2017, a ação renovatória tem que ser ajuizada entre 
10/06/2016 (um ano, no máximo) e 10/12/16 (seis meses, no mínimo). Nesse caso, o locador 
não estará obrigado à renovação se:
a) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem 
na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente 
o valor do negócio ou da propriedade;
b) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio 
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu 
cônjuge, ascendente ou descendente.
23
No último caso, o imóvel não poderá receber destinação ao uso do mesmo ramo do locatário, 
exceto se a locação, além do prédio, também envolvia o fundo de comércio, com as instalações 
e pertences. Segundo prevê a Lei do Inquilinato, o contrato por prazo determinado da locação 
não residencial cessa assim que ocorre o término do prazo estipulado, independentemente de 
notificação ou aviso. Nesse caso, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel 
por mais de 30 dias, sem que haja oposição do locador, presume-se que a locação está pror-
rogada por prazo indeterminado, o que chama a incidência do artigo 57 da Lei do Inquilinato. 
“O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, 
concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”.
Vale ressaltar que, mesmo sendo o locador uma pessoa jurídica, se o imóvel locado destina-se ao 
uso de um de seus colaboradores, a locação não residencial equipara-se à locação residencial.
3.4.5 A relevância da gestão profissional nas locações
No presente estudo, você conheceu várias regras relativas às locações, correto? Fica fácil con-
cluir que o imóvel locado a partir de um profissional ou de uma empresa especializada faz toda 
a diferença. 
É comum, no dia a dia, que o profissional de negócios imobiliários se depare com pedidos de 
modelos contratuais. Geralmente, a pessoa que solicita uma gentileza desse tipo, ou seja, o 
envio de um modelo de contrato de locação, não tem noção da complexidade envolta na elabo-
ração de um contrato que seja adequado à situação concreta.
É também comum encontrar contratos de locação produzidos a partir de modelos extraídos da 
internet. Mas fique sabendo que, sem um estudo que lhes ampare, esses arquivos podem gerar 
prejuízos aos clientes, sejam eles os locadores ou os locatários. 
Em uma análise superficial, a pessoa pode ser levada a imaginar que o simples fato da existência 
de um contrato regendo a locação basta à solução de todo e qualquer problema que surgir du-
rante a sua vigência. Mas lembre-se de que isso não acontece! Na prática, a situação é diversa. 
Se o contrato não previr adequadamente todas as obrigações das partes, pode impossibilitar ou, 
no mínimo, dificultar o exercício de determinados direitos do cliente.
Também não é verídico supor que todo contrato pode ser igual. É habitual encontrar pessoas 
que queiram “comprar um contrato”, com a ideia de que basta alterar os nomes nele inscritos 
e reutilizá-lo quantas vezes for necessário. Trata-se de mais uma premissa falsa, que pode gerar 
graves prejuízos. 
Ao compreender a diferença entre um contrato elaborado a partir de estudo e análise da situa-
ção concreta, e uma mera folha de papel, cujo conteúdo foi obtido sem essas características, o 
cliente poderá reconhecer a relevância da gestão profissional das locações.
NÃO DEIXE DE VER...
O filme O Discurso do Rei retrata a história de George VI. Ele precisa fazer discursos à 
população, mas é gago. Para isso, precisa lutar e vencer obstáculos que lhe pareciam 
intransponíveis. A superação de obstáculos faz parte da jornada profissional e, por 
isso, o filme pode ajudar na reflexão sobre a sua relevância. Título original: The King’s 
Speech. Direção: Tom Hooper. 2010.
24 Laureate- International Universities
Administração de condomínios e locação de imóveis
No que tange à administração imobiliária e locatícia em si, é sempre importante, para fidelizar 
seus clientes, esclarecer-lhes sobre todas essas informações. É recomendado mostrar que o con-
trato que será celebrado entre ele e o locatário foi desenvolvido por especialistas de acordo com 
a necessidade real que ele possui, deacordo com o imóvel que ele está locando. Tudo isso gera 
um grau elevado de confiabilidade no negócio, protegendo-o caso o contrato precise ter seu 
cumprimento forçado, inclusive mediante ações judiciais.
O cliente deve estar consciente de todo o ciclo de administração imobiliária para que possa 
compreender a completude e complexidade do trabalho que será realizado. Além de ressaltar os 
pontos positivos de um negócio, é preciso também salientar a existência dos riscos, assim como 
dos cuidados que serão adotados para evitá-los. Se você não informa os riscos de uma locação 
ao cliente, quando algum prejuízo lhe for gerado, ele terá um descontentamento com o seu tra-
balho, especialmente por não ter sido avisado que aquilo poderia acontecer. 
2525
Síntese
Neste capítulo, você:
•	 teve a oportunidade de conhecer o contexto histórico sobre as relações locatícias, a 
partir do direito fundamental à moradia;
•	 estudou a administração imobiliária das locações, reconhecendo sua importância para a 
obtenção dos resultados esperados pelo proprietário, bem como aprendeu a redigir uma 
declaração de conscientização sobre os riscos de um contrato sem garantia;
•	 identificou os requisitos documentais da locação a serem obtidos dos locatários e dos 
fiadores;
•	 aprendeu sobre a prospecção dos imóveis, identificando os elementos que devem ser 
considerados para identificação do valor adequado dos aluguéis;
•	 conheceu as regras gerais dos contratos de locação, com ênfase para as garantias do 
contrato, como a caução, a fiança, o seguro fiança locatícia e a cessão fiduciária de 
quotas de fundo de investimento;
•	 estudou as obrigações do locatário e do locador durante a vigência do contrato de 
locação;
•	 conheceu a legislação brasileira sobre as locações, com ênfase à Lei do Inquilinato (Lei 
nº 8.245/91);
•	 estudou os cuidados que devem ser tomados durante a devolução dos imóveis, 
reconhecendo a relevância dos laudos de vistoria;
•	 estudou as espécies de locação: a locação residencial, a locação para temporada e a 
locação não residencial;
•	 identificou a relevância da gestão profissional nas locações, fundamental para a 
elaboração de contratos voltados às características de cada caso. 
Síntese
Referências
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______. Presidência da República. Lei	nº	8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as 
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Bibliográficas