Engenharia de Custos v05a Teresina

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Engenharia de Custos de 
Empreendimentos
Teresina 27 a 29 de outubro de 2017
1
MBA Gerenciamento de Obras, Qualidade e 
Desempenho na Construção
- graduação – eng. civil – universidade federal 
de goiás
- esp. em planejamento estratégico 
empresarial – universidade católica de 
brasília
- esp. em gestão empresarial de negócios –
universidade estadual de goiás
- fundamentals of project management –
george washington university
- mestrando em disenõ, gestión y dirección
de proyectos – universidad europea del
atlântico – barcelona - espanha
- atuação na indústria da construção e no 
mercado imobiliário há 30 anos
- treinamentos e formação de equipes de alto 
desempenho
- professor convidado IPOG – 04 disciplinas
apresentação
2
nosso curso
1. Onde o fator “custo de 
obras” se insere no ciclo 
geral do 
empreendimento?
2. Como se obtém a meta de 
custo?
3. Como se garante o 
alcance da meta de 
custo?
3
dinâmica de apresentação
agenda
• sexta-feira – 18 às 23h
• sábado – 08 às 13h
• sábado – 14 às 19h
• domingo – 08 às 13h
– 20 min intervalo
critérios de aprovação IPOG
• avaliação mínima – 7,0
• frequência mínima – 75%
4
nosso curso
metodologia
• exposições
• dinâmicas
• teatrinho
• exercícios individuais
• atividades em grupo
• filmes
• repetições propositais
avaliações
5
nosso curso
presença 32%
exercícios 32%
participação 36%
ementa e plano de ensino em síntese
1. conceituação e contexto
de custos de 
empreendimentos
2. obtenção da meta de 
custo
3. processo para garantia da 
meta de custo
– Estudo de caso
6
nosso curso
1. MARQUES, C., CEOTTO, L. H., Custo sem susto –
um método para gestão do custo de edificações. 
1.ed. São Paulo: Nome da Rosa, 2014.
2. GOLDMAN, PEDRINHO, Viabilidade de 
Empreendimentos Imobiliários . 1. ed. São Paulo: 
PINI, 2015.
3. FREIRE, LUIZ, PINI, MÁRIO, Elementos de 
Engenharia de Custos. 1. ed. São Paulo: PINI, 
2012. 
4. ESPINELLI, UBIRACI, Como aumentar a eficiência 
da mão-de-obra . 1. ed. São Paulo: PINI, 2006.
5. ____________, Como reduzir perdas no canteiro. 
2. ed. São Paulo: PINI, 2008.
6. RAMOS, AGEU, Incorporação Imobiliária. 1. ed. 
Brasília: Lettera, 2002.
7. FALCONI, VICENTE, Gerenciamento pelas 
Diretrizes. 4 ed. Minas Gerais: INDG Tecs, 2004
8. ____________, O Verdadeiro Poder. 1. ed. Minas 
Gerais: Falconi, 2009
bibliografia sugerida
7
nosso curso
Não. “Como fazer orçamentação 
de obras” exclusivamente.
Engenharia de Custos como
fator crítico de sucesso
para o êxito do
Empreendimento
O que não é...
E o que é...
8
nosso curso
9
4 a 5 anos
excesso de oferta
recuperação
p
re
ço
tempo
Ciclo típico do mercado imobiliário brasileiro
dados macro econômicos inflexão
análise
10
11
Dezembro/16
• Atingir a meta de custos
do empreendimento
estabelecida no Estudo
de Viabilidade
• Fornecer elementos 
para:
• Otimizar custos para 
outros empreendimentos
• Minimizar ou mitigar os 
riscos de não alcance da 
meta de custos
• Análise crítica dos fatores 
componentes dos custos 
e sua performance
12
nosso curso
Realização multidisciplinar
13
nosso curso
14
iniciando.......
1. conceituação e contexto de custos de 
empreendimentos
15
• Grande complexidade na sua execução
16
• Gerenciamento do custo de construção
– Principal diferencial competitivo a se buscar
– Representa de 60 a 70% do preço total do 
empreendimento
– Item mais significativo do Estudo de Viabilidade
17
• Características da indústria da construção
– Esforço de coordenação, projeto e planejamento –
usado uma única vez
– De 08 a 12 meses – tempo entre concepção e 
projeto executivo
– Processo de desenvolvimento é seccionado pelos 
trâmites de aprovação nos órgãos oficiais
linha do tempo
18
exemplo de estudo de massas
19
Linha do tempo típica de empreendimentos imobiliários
material CBIC
20
Engenharia de Custos de 
Empreendimentos
Teresina 27 a 29 de outubro de 2017
21
MBA Gerenciamento de Obras, Qualidade e 
Desempenho na Construção
Após o início das obras, grande parte das
decisões de projetos se torna irreversível, e se
a obra já foi vendida, as possibilidades de
ajustes são ainda menores. Esse é um dos
maiores riscos a que empresas do mercado
imobiliário estão expostas, e tem se
constituído em importante fator de
insucesso.
22
23
1 – Quais os objetivos da
Engenharia de Custos?
2 – Por que o Custo de Obras é
relevante no negócio?
3 – Por que com o passar do
tempo as ações se tornam mais
restritas?
• Indústria manufatureira e setores
industrializados
– Orçamento pressupõe conhecimento pleno do produto
– Cada novo ciclo de orçamentação – há questionamento do
produto e do seu processo de fabricação
– Isto é Engenharia de Valor – o objetivo é atingir as metas da
análise de viabilidade
• Indústria da Construção Civil
– Processo de projeto tem início sobre análises vagas do
mercado
– Processo de concepção é feito em um único ciclo
Orçar um produto
24
Disponibilidade de 
terrenos e prospecção de 
demanda
Estudo do potencial 
construtivo dos terrenos 
disponíveis
Estudo de viabilidade do 
empreendimento nos 
terrenos disponíveis
Decisão da compra do 
terreno e fixação das 
premissas
Estudo preliminar
Projeto Legal para fins de 
aprovação
Definição de produto
NÃO
SIM
25
Estudo de 
Massas
• No fluxo de desenvolvimento
as informações de projeto para fins de orçamento são
construídas gradativamente, em cada fase e, na maior
parte do tempo, as estimativas de custo são feitas com
base em estudos simples e sem projetos mais
desenvolvidos. O detalhamento só acontece na fase de
Projeto Executivo, após a aprovação do projeto de
arquitetura pela municipalidade.
26
• Em todas as demais fases, as decisões baseiam-se
em projetos em etapas conceituais – até o projeto
legal !!
• Falta de informações detalhadas dos projetos 
induz à necessidade de estimativas de custos da
construção – COM POUCAS INFORMAÇÕES...
• Mas... A falta de informações não deveria
ser obstáculo para a qualidade da
estimativa de custo.
27
• Retirando o terreno –
custo construção 65 a 
75%
• Cada 10% variação de 
custo há 25 a 30% 
margem
• Impacto na TIR é maior
• Ciclo de 3 a 5 anos 
baixa rentabilidade
Preço do Terreno 25% a 35%
Custo de construção 40% a 50%
Despesas financeiras 5% a 10%
Despesas com vendas e publicidade 10% a 15%
Margem Bruta 15% a 20%
Impostos 6% a 7%
Margem Líquida 9% a 13%
COMPOSIÇÃO DO PREÇO DE VENDA
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
28
ciclo de lançamentos contínuos
• Os projetos
• Desenvolvimento baseado que o senso comum
produzirá projetos com custo adequado ao
empreendimento – sem ferramenta de controle !!
• Geralmente o custo é maior que o do EV
– Projeto aprovado
– Obras iniciadas
– Vendas iniciadas
–  economia – redução das especificações de sistemas e
acabamentos... Sem que se atinja o % total desejado
29
• Os projetos
• Decisões da fase de concepção – fixam toda a
estratégia do negócio
• Não há grau de confiança de que o custo do EV será o
custo final do empreendimento
30
• Os projetos
O custo final será garantido através da gestão do
desenvolvimento do projeto de modo a validar as
especificações e características do edifício previstas no
momento da compra do terreno. Se, durante o processo
de desenvolvimento do projeto, tais considerações não
fizerem mais sentido, ou se sofrerem mudanças durante
esse processo, novas decisões poderão ser tomadas,
sempre embasadaspor estimativas de custo bem
fundamentadas.
31
32
• Margens de erro
• EV definirá a compra do terreno
• Única quantidade que se tem é a área privativa a
ser construída – determinada pelo potencial
construtivo da legislação
• A cultura de se pensar o orçamento da forma
convencional induz à conclusão de que, no início
do processo orçamentário, a acurácia do custo é
reduzida pela pouca quantidade e qualidade de
informações.
33
Tipo
Margem de 
Erro
Elementos técnicos necessários
Área de construção
Padrão de acabamento
Custo unitário de obra semelhante ou custos 
unitários básicos
Anteprojeto ou projeto indicativo
Preços unitários de serviços de referência
Especificações genéricas
Índices físicos e financeiros de obras 
semelhantes
Projeto executivo
Especificações sucintas, mas definidas
Composições de preços e serviços genéricas
Preços de insumos de referência
Projeto executivo
Projetos complementares
Especificações precisas
Composições de preços e serviços específicas
Preços de insumos de acordo com a escala de 
serviços
ORÇAMENTO 
ANALÍTICO
5% a 1%
Todos os elementos necessários ao orçamento 
detalhado mais o planejamento da obra
DIFERENÇAS E CARACTERÍSTICAS DAS AVALIAÇÕES, 
ESTIMATIVAS E ORÇAMENTOS
30% a 20%
20% a 15%
15% a 10%
10% a 5%
AVALIAÇÕES
ESTIMATIVAS
ORÇAMENTO 
EXPEDITO
ORÇAMENTO 
DETALHADO
34
pmbok guide
• Fase de Estudo de 
Viabilidade
– Define a existência do 
empreendimento
– Investidor quer grau 
elevado de segurança
– Retorno financeiro 
baseado na experiência 
do incorporador
– Incorporador também 
tem que satisfazer 
clientes
Compromisso 
com 
investidores
Vendas 
Custos 
Prazos
Estudo de 
Viabilidade
Compromisso 
com clientes
Prazos 
Qualidade
Resultado baseado na experiência do incorporador
Pouquíssimas informações
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Representação do ciclo - teatrinho
• Orçamento de Construção
A estimativa de custo de uma obra, também
chamada de orçamento, é uma quantificação
prévia dos recursos necessários para a sua
execução e o montante de dinheiro provável
para que esses recursos sejam adquiridos no
mercado, durante um determinado período de
tempo.
36
• Orçamento de Construção
• O preços são afetados pelo tempo
• Afetados pelo processo inflacionário
Orçamento 
considerando 
compra única
Consolidação 
dos valores
Indexação 
através índices 
inflacionários
37
• Orçamento de Construção
O custo de obra é uma consequência de uma série de
fatores baseados nas (1) premissas da concepção do
empreendimento, no (2) desenvolvimento do projeto e
especificações, no processo de (3) contratação dos insumos
e no (4) desempenho da equipe administrativa.
38
• Orçamento de Construção
– Número próximo do qual o custo de obra tem a
possibilidade de acontecer
– Com os projetos e obras gerenciados com este objetivo
– Isto é GESTÃO DE CUSTOS COMO PROCESSO
39
40
1 – Qual a margem de erro
aceitável para o custo de obras
tendo em vista o resultado do
empreendimento?
2 – Como podemos definir o
orçamento de uma obra?
Disponibilidade de 
terrenos e prospecção de 
demanda
Estudo do potencial 
construtivo dos terrenos 
disponíveis
Estudo de viabilidade do 
empreendimento nos 
terrenos disponíveis
Decisão da compra do 
terreno e fixação das 
premissas
Estudo preliminar
Aprovação 
projeto
Definição de produto
NÃO
SIM
Comercialização
Execução de obras
Entrega (com 
documentação)
Recebimento financeiro do 
cliente
Assistência técnica
41
Etapas de um empreendimento imobiliário
O que é Estudo de Viabilidade (EV)?
É o estudo, o mais abrangente e realista possível, de 
todos os fatores que interferem no resultado do
empreendimento.
Pode-se dizer que é a análise dos fatores críticos de 
sucesso do empreendimento e que tem como resultado 
indicadores que orientarão sobre a tendência de sucesso 
do negócio em questão.
Através Estudo de Viabilidade toma-se a decisão 
de realizar ou não o empreendimento.
42
Quais os componentes de um EV?
43
• Dados do produto
• Preço de venda
• Velocidade de vendas
• Tabela de vendas
• Dados pagamento do terreno
• Impostos
• Custos de capital de terceiros
• Custos de capital próprio
• Despesas com vendas
• Despesas com mkt
• Custos de incorporação
• Custos de construção
• Cronograma físico-financeiro
Entrada do Sistema
44
• Consolidação do VGV
• Consolidação de valor de impostos
• Consolidação de total de despesas
• Consolidação de total de receitas
Processamento
45
• Fluxo de caixa 
• Exposição financeira máxima (R$)
• Lucro (R$)
• Lucratividade (%)
• Rentabilidade (%)
• TIR (%)
• VPL (R$)
• Captação pré-chaves (%)
• Custos terreno/VGV (%)
• Utilização do terreno (%)
Saída do Sistema
46
Variáveis do EV
• Pesquisa de mercado
• Déficit habitacional
• Infraestrutura – acessibilidade – transporte coletivo
• Legislação para incorporação e projeto
• Estudo de massas
• Qualidade da corretagem
• Marketing
• Velocidade de vendas
• Qualidade do Estudo de viabilidade - confiabilidade
• Taxas e impostos
47
Variáveis do EV
• Fatores econômicos e financeiros
• Aspectos técnicos do EV
• Aspectos legais do EV
• Aspectos comerciais do EV
• Aspectos sócio-políticos
48
Importância do Custo de Obras no E.V.
O custo da construção é uma variável monetária
dos estudos de viabilidade e apresenta, salvo
raras exceções, o maior custo representativo em
relação ao total das despesas dos negócios
imobiliários residenciais e comerciais. Tem
importância vital:
• Estudo de Viabilidade
• Tomada de decisão do investimento
• Resultado do negócio
49
Importância do Custo de Obras no E.V.
• Grau de precisão está diretamente
relacionado com a quantidade e qualidade
das informações técnicas para a
mensuração dos custos de obra
• Na prática a definição dos custos ocorre em
uma fase onde há apenas o estudo de
massas, o que gera um aumento nas
margens de erro
50
Importância do Custo de Obras no E.V.
• Outros elementos críticos com impacto nos 
custos de obra
– Stand de vendas
– Execução de infra estruturas
– Prazo de obras
51
Fases x Capacidade de influência
52
Alta
ESTUDO DE 
VIABILIDADE
PROJETO
CONTRATAÇÃO
EXECUÇÃO USO E 
MANUTENÇÃO
Baixa
tempo
inf
luê
nci
a c
ust
os 
em
pre
end
ime
nto
s
Exercício sobre o EVAT
53
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Engenharia de Custos de 
Empreendimentos
Teresina 27 a 29 de outubro de 2017
55
MBA Gerenciamento de Obras, Qualidade e 
Desempenho na Construção
2. obtenção da meta de custo
56
Conceitos básicos sobre riscos
Dado a importância da variável custos de obras 
no negócio imobiliário, há a necessidade de um 
estudo sobre noções de risco em projetos
57
Fazer a gestão dos riscos é abordar a
identificação de fatores que podem afetar o
sucesso de um projeto, da probabilidade destes
fatores assumirem valores que possam
prejudicar o projeto(total ou parcialmente) e das
consequências destes fatores assumirem aqueles
valores em particular.
58
• Fator de risco – qualquer evento que possa
prejudicar as chances de sucesso do projeto –
prazo, custos e qualidade
• Risco – é a probabilidade de que um fator de
risco venha a assumir um valor que possa
prejudicar as chances de sucesso de um projeto
• Objetivo de um projeto – é o que o projeto
tem que realizar dentro de um limite de tempo
e fluxo de caixa predeterminados
59
• Planos de contenção – ações que tem por
objetivo reduzir as chancesde um ou mais
fatores de risco ocorrerem dentro de valores
prejudiciais ao sucesso do projeto
• Planos de contingência – ações que procuram
minimizar o impacto de um ou mais fatores de
risco assumirem valores prejudiciais a sucesso
do projeto
60
Detalhamento da análise de risco
61
Processo de gestão de riscos
início
Análise de Risco Monitoração Final
evento ocorreu?
Executar 
contingências
62
• Ações para tratamento para os fatores de risco
–Eliminar
–Contingenciar/conter
–Ignorar
63
64
1 – O que é Gestão dos
Riscos?
2 – Quais as ações possíveis
no tratamento dos fatores de
risco?
O que é um orçamento correto ?
valor provável de ser atingido no final da obra, se as
premissas de projeto forem factíveis, levando em conta os
custos de mercado, a inflação e a boa gestão de obra, em
uma determinada concepção de empreendimento
65
o processo de gestão de custo deve ser
dinâmico e apoiado constantemente numa
avaliação consistente de todas as etapas
construtivas, na fase de projeto e na de
execução da obra.
66
– Onde está a dificuldade em se realizar um 
processo de gestão de custos desta forma?
– Custo de construção
• É o item de maior dificuldade dentre os custos do 
empreendimento
• É resultante da somatória de inúmeras parcelas que 
evoluem a medida que um empreendimento é 
desenvolvido
• A quantidade de informações disponíveis é evolutiva
67
Informações 
iniciais
Vontade do 
empreendedor
Decisões de 
engenharia e 
arquitetura ao 
longo do projeto
Detalhamento do 
projeto executivo
Condições do 
terreno e 
potencial
Evolução das informações do empreendimento
68
– Prática usual
• Orçar através de quantidades detalhadas de materiais e 
serviços
• Levantamentos realizados em projetos bem definidos e 
especificados
– Quando as informações desta forma estarão 
disponíveis?
Com os projetos executivos prontos....
69
– Quando os projetos executivos ficam prontos
• Diversas decisões de investimentos já foram realizadas
• Difícil a reversão destes gastos sem perdas
– Aquisição do terreno
– Custos de projetos
– Custo administrativo fixo da incorporadora e construtora
– Custos de aprovação
70
muitos custos importantes foram comprometidos antes
de se ter uma estimativa confiável da viabilidade do
empreendimento.
o risco de se empreender pode ser minimizado com um
processo de orçamento confiável que possa ser
desenvolvido com poucas informações evolutivas.
71
Mais do que um número para ser usado em estudos de
viabilidade, é necessário um processo orçamentário
confiável, sensível o suficiente para detectar a influência da
evolução das diversas variáveis que atuam ao longo do
processo de projeto, bem como possibilitar a incorporação
de novas questões à medida que esse projeto evolua. Deve
também possibilitar um suporte ágil às decisões de projeto e
seu impacto no custo, bem como no balizamento dos
objetivos e custos de cada uma das partes da construção,
evitando-se soluções e decisões inadequadas.
72
Obtenção da meta de custos
73
Concepção
Estudo de 
massas
Projetos 
preliminares
Projeto 
legal
Projetos 
executivos
Construção As built
74
Planilha Orçamentária
75
Práticas tradicionais de estimativas de custos
É usual a estimativa de custos na fase de 
viabilidade através de custos por m² de 
edificações similares
São utilizados:
• Área construída
• Área privativa
• Área equivalente
• Preço do m² de obras similares
76
Práticas tradicionais de estimativas de custos
Problemas desta prática:
• Custo do empreendimento avaliado por análise 
subjetiva e superficial de similaridade
• Características importantes não são 
consideradas:
– Tamanho da obra
– Forma da edificação
– Prazo
– Custos administrativos
– Tipo solo (fundação e contenção)
– Proporção entre área construída e área de venda
77
Estimativas baseadas em área construída
(equivalente, privativa, etc) pelo conceito
do mesmo padrão não fornecem a
acurácia necessária para a decisão de
viabilidade do empreendedor e nem
contribui para a condução do processo de
projetar.
78
79
Exemplo real:
Algumas análises de empreendimentos:
• Empreendimentos com similaridades pela 
quantidade de quartos
• Conceituados em “Alto Padrão”, “Médio 
Padrão” e “Baixo Padrão” – conceitos 
imprecisos
• Empreendimentos realizados em um período 
de 08 anos e com custos equalizados pelo INCC
80
Alto Padrão
Alto Padrão Custo final (R$) AC (m²) AP (m²) AC/AP R$/m² AP R$/m² AC % S/média
Obra 1 42.760.091,00 11.492,00 7.311 1,57 5.849 3.720,86 32,61%
Obra 2 66.771.148,00 17.918,00 12.619 1,42 5.291 3.726,48 19,98%
Obra 3 133.084.499,00 37.544,00 29.187 1,29 4.560 3.544,76 3,39%
Obra 4 94.962.176,00 29.532,00 22.822 1,29 4.161 3.215,57 -5,65%
obra 5 29.129.801,00 12.691,00 8.398 1,51 3.469 2.295,31 -21,35%
Obra 6 67.257.016,00 31.933,00 21.470 1,49 3.133 2.106,19 -28,97%
Média 4.410 3.102 
4 dormitórios/4 suítes
81
Alto Padrão Custo final (R$) AC (m²) AP (m²) AC/AP R$/m² AP R$/m² AC % S/média
Obra 1 42.760.091,00 11.492,00 7.311 1,57 5.849 3.720,86 32,61%
Obra 2 66.771.148,00 17.918,00 12.619 1,42 5.291 3.726,48 19,98%
Obra 3 133.084.499,00 37.544,00 29.187 1,29 4.560 3.544,76 3,39%
Obra 4 94.962.176,00 29.532,00 22.822 1,29 4.161 3.215,57 -5,65%
obra 5 29.129.801,00 12.691,00 8.398 1,51 3.469 2.295,31 -21,35%
Obra 6 67.257.016,00 31.933,00 21.470 1,49 3.133 2.106,19 -28,97%
Média 4.410 3.102 
4 dormitórios/4 suítes
82
Médio Padrão
Médio Padrão Custo final (R$) AC (m²) AP (m²) AC/AP R$/m² AP R$/m² AC % S/média
Obra 1 14.515.061,00 7.716,00 5.027 1,53 2.887 1.881,16 8,42%
Obra 2 39.693.836,00 23.584,00 13.790 1,71 2.878 1.683,08 8,08%
Obra 3 49.773.082,00 30.883,00 17.571 1,76 2.833 1.611,67 6,36%
Obra 4 32.708.198,00 20.379,00 11.998 1,70 2.726 1.605,00 2,36%
obra 5 57.583.464,00 36.500,00 21.686 1,68 2.655 1.577,63 -0,30%
Obra 6 15.377.413,00 7.613,00 6.159 1,24 2.497 2.019,89 -6,25%
Obra 7 60.523.150,00 39.706,00 24.381 1,63 2.482 1.524,28 -6,79%
Obra 8 52.169.075,00 36.726,00 22.226 1,65 2.347 1.420,49 -11,87%
Média 2.663 1.665 
3 dormitórios/1 suítes
83
84
Baixa Renda
Médio Padrão Custo final (R$) AC (m²) AP (m²) AC/AP R$/m² AP R$/m² AC % S/média
Obra 1 14.694.547,00 8.368,00 7.016 1,19 2.094 1.756,04 11,80%
Obra 2 20.480.336,00 13.098,00 11.007 1,19 1.861 1.563,62 -0,67%
Obra 3 47.518.625,00 31.271,00 26.004 1,20 1.827 1.519,57 -2,45%
Obra 4 17.666.452,00 13.404,00 9.844 1,36 1.795 1.318,00 -4,20%
obra 5 26.980.429,00 20.408,00 15.078 1,35 1.789 1.322,05 -4,48%
Média 1.873 1.496 
2 dormitórios/1 banheiro
85
Médio Padrão Custo final (R$) AC (m²) AP (m²) AC/AP R$/m² AP R$/m² AC % S/média
Obra 1 14.694.547,00 8.368,00 7.016 1,19 2.094 1.756,04 11,80%
Obra 2 20.480.336,00 13.098,00 11.007 1,19 1.861 1.563,62 -0,67%
Obra 3 47.518.625,0031.271,00 26.004 1,20 1.827 1.519,57 -2,45%
Obra 4 17.666.452,00 13.404,00 9.844 1,36 1.795 1.318,00 -4,20%
obra 5 26.980.429,00 20.408,00 15.078 1,35 1.789 1.322,05 -4,48%
Média 1.873 1.496 
2 dormitórios/1 banheiro
86
Problemas com esta prática:
• Critérios de similaridade imprecisos e restritos
• Grandes variações
5.849 5.291 4.560 4.161 3.469 3.133 
61,59% alto padrão
2.887 2.878 2.833 2.726 2.655 2.497 2.482 2.347 
20,28% médio padrão
2.094 1.861 1.827 1.795 1.789 
16,28% baixo padrão
87
Problemas com esta prática:
• As diferenças no cálculo das áreas construídas (soma 
de área computável e não computável) – existem 
diferenças nos códigos de edificações entre cidades
• Áreas Equivalentes – onde se atribui peso diferente 
para cada tipo de área construída (subsolo, pav tipo, 
etc) – pesos obtidos por relações médias de 
empreendimentos anteriores – mesmos problemas 
ou maiores
88
Problemas com esta prática:
Tentar definir o custo de uma edificação, que é
influenciado por múltiplos fatores, usando
apenas o custo do m², é acomodar uma função
com múltiplos parâmetros em uma função com
apenas um ou dois parâmetros.
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Equipe Contenções
Prazo Fundação
Fachada
Estrutura
Elevadores
Paisagismo
Esquadrias 
de Alumínio Acabamentos
Esquadrias 
de madeira
Esquadrias 
de ferro
Custo por
m² de área
90
Exemplo real
Caso: Custo de empreendimento ex-Encol com 
06 pavimentos x custo de empreendimento 
vertical tradicional
Local: Brasília-DF
91
• Orçamento na fase de projeto
– Tenta-se correlacionar referências geométricas 
com seu custo
– Deixa-se de lado relações importantes com 
relação entre ap e ac, número de pavimentos, 
processo construtivo, número de vagas, área do 
terreno, fachadas, influências destas 
características no prazo de obras
92
• Orçamento com projetos em fase de 
conclusão
– Levantamento de quantidades e multiplicação 
pelos custos unitários
– Custos unitários são utilizadas pelo histórico da 
empresa ou por consulta a bancos de dados 
(TCPO)
– É comum as obras já estarem iniciadas antes da 
conclusão dos projetos  sustos
93
94
Gestão de custos como processo
95
Gestão de custos como processo
• Orçar é um processo lógico de estimativas de 
custos baseado nas premissas de projeto
• Estas premissas podem evoluir ao longo do 
projeto
• O processo de orçar não pode estar 
dissociado do processo de projetar
96
Gestão de custos como processo
O orçamento passa a ser um processo que
define uma meta (consistente e confiável) e
fornece informações, de modo a permitir ações
gerenciais para a obtenção dessa meta.
Essa ideia modifica a visão do orçamento com
postura passiva, tornando-o ativo, dinâmico
trazendo o antigo orçamentista para a posição
de engenheiro de custos ou gestor de custos.
97
98
Exercício Prático de 
Orçamentação com 
poucas informações
Gestão de custos como processo
99
gestor de custos + gráfico
100
Exercício Prático de 
Ajustes para a Meta 
de Custos
3. Processo para garantia da meta de 
custo
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104
Exercício Final
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