DIREITO CIVIL III   CONTRATOS
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DIREITO CIVIL III CONTRATOS


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da perícia técnica se necessário, o prazo em que fi ca 
suspenso o direito de a parte resilir unilateralmente o 
contrato, sem qualquer motivação específi ca. O crité-
rio legal é o de proporcionar à parte, prejudicada pela 
resilição unilateral, a obtenção do objetivo previsto no 
contrato, de acordo com a sua natureza e dos investi-
mentos realizados.
2. Resolução contratual: é a dissolução do contrato em 
conseqüência de ter alguma falta de uma das partes em 
relação ao cumprimento de sua obrigação. Assim, a 
outra parte, lesada pelo inadimplemento, pode re-
querer a resolução do contrato com perdas e danos 
(Código Civil, art. 475). O art. 474 do Código, aliás, 
dispõe que a condição resolutiva tácita depende de 
interpelação judicial, com fi xação de prazo para que 
a parte faltosa efetue a prestação que lhe compete, 
sob pena de resolver-se o contrato e, somente após 
esse prazo, é que poderá ser pleiteada a resolução. 
Pronunciado o rompimento do vínculo contratual, 
estendem-se os efeitos do ato desfeito, com sujeição 
do inadimplente ao princípio da reparação, que,na 
forma da regra comum, deve compreender o dano 
emergente e o lucro cessante. Isso ocorre quando 
houver cláusula resolutiva tácita no contrato. Haven-
do cláusula expressa e deixando o contratante de 
cumprir a obrigação na forma e no tempo ajustado, 
resolve-se o contrato automaticamente, sem neces-
sidade de interpelação do faltoso (Código Civil, arts. 
474 e 128).
3. \u201cExceptio non adimpleti contractus\u201d: é a de-
fesa oponível pelo contratante demandado contra o 
co-contratante inadimplente, alegando que o deman-
dado se recusa à sua prestação, por não ter aquele 
que reclama dado cumprimento à parte que lhe cabe 
(Código Civil, art. 476). O Código, em seu art. 477, 
outorgou ao contratante que tiver de fazer a sua 
prestação em primeiro lugar o direito de recusá-la 
se, depois de concluído o contrato, sobrevier ao ou-
tro contratante alteração nas condições econômicas, 
capaz de comprometer ou tornar duvidosa a presta-
ção a que se obrigou. É claro que a medida é excep-
cional, pois que, ajustadas prestações combinadas, 
não justifi ca a recusa pelo fato de não haver ainda 
prestado o outro. Desde que saiba ou tenha razões 
plausíveis de presumir (protesto de título, pedido de 
moratória ou de concordata etc.), que a diminuição 
patrimonial do outro faça duvidar da contraprestação 
esperada, cessará o pagamento ou reterá a execu-
ção, até que se lhe dê a solução devida ou a garantia 
sufi ciente de que será efetivada no momento oportu-
no. Não há predeterminação de garantia, podendo 
ser de qualquer natureza, real ou fi dejussória. Mas 
é necessário que se trate de garantia bastante. Uma 
vez prestada essa, a exceção caduca e a prestação 
suspensa deverá ser cumprida. 
4. Resolução por onerosidade excessiva: se hou-
ver ocorrido modifi cação profunda nas condições 
objetivas da execução contratual, em relação às 
existentes no momento da celebração, imprevisíveis 
naquele momento e geradoras de onerosidade ex-
cessiva para um dos contratantes, proporcionando 
ao outro um lucro desarrazoado, cabe ao prejudi-
cado insurgir-se e recusar a prestação. É mister a 
ocorrência de um acontecimento extraordinário, que 
tenha modifi cado o ambiente objetivo, de forma que 
o cumprimento do contrato implique, em si mesmo, 
o enriquecimento de um e empobrecimento do outro. 
Para que se possa invocar a resolução por onerosi-
dade excessiva é necessário que ocorram requisitos 
de apuração certa, explicitados no art. 478 do Código 
Civil: a) vigência de um contrato de execução diferi-
da ou continuada; b) alteração radical das condições 
econômicas objetivas no momento da execução, em 
confronto com o ambiente objetivo no da celebração; 
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c) onerosidade excessiva para um dos contratantes 
e benefício exagerado para o outro; d) imprevisibili-
dade daquela modifi cação. Nunca haverá lugar para 
a aplicação da teoria da imprevisão naqueles casos 
em que a onerosidade excessiva provém de aconte-
cimento normal e não do imprevisto, como ainda nos 
contratos aleatórios, em que o ganho e a perda não 
podem estar sujeitos a um valor predeterminado.
 LINK ACADÊMICO 6
Compra e venda
1. Introdução: o contrato de compra e venda é 
defi nido pelo artigo 481 do Código Civil. Trata-se 
de um contrato em que uma pessoa (denominada 
vendedor) se obriga a transferir à outra (comprador) 
o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, 
mediante o pagamento de certo preço em dinheiro, 
existindo igualmente a possibilidade de o paga-
mento dar-se a partir de um valor fi duciário corres-
pondente. A compra e venda não opera, segundo 
o nosso Código, a transmissão do domínio (art. 
1.268, CC). Existem obrigações recíprocas para 
cada uma das partes: para o vendedor, a obrigação 
é transferir o domínio da coisa. Já para o compra-
dor, a principal obrigação consiste na entrega do 
preço. O contrato de compra e venda confere às 
partes nele envolvidas um direito pessoal gerador 
da transferência do domínio. Os efeitos produzidos 
restringem-se, assim, à esfera meramente obriga-
cional, sem que ocorra a transferência de poderes 
de proprietário. Portanto é necessária a ocorrência 
de um procedimento complementar capaz de pos-
sibilitar ao comprador um modo de adquirir a pro-
priedade, qual seja, a tradição (entrega). Portanto 
pode-se dizer que o contrato, por si só, é inábil 
para gerar a translação da propriedade, embora 
seja sua uma causa determinante. É preciso rea-
lizar atos cujo efeito translatício a lei reconhece: a 
tradição da coisa, se se tratar de móvel ou a ins-
crição do título aquisitivo no registro, se for imóvel 
o seu objeto (arts. 1.245 e 1.246, CC). Além dessa 
observação, que é básica, nota-se que o contrato 
de compra e venda pode ter, por objeto, bens de 
toda natureza: corpóreos, compreendendo imóveis, 
móveis, semoventes, como ainda os incorpóreos. 
Importante ressaltar que a tradição, como instituto 
capaz de consagrar o objetivo principal do contrato 
de compra e venda, destina sua aplicação somente 
se à coisa for móvel. Assim sendo, diante de um 
contrato dessa espécie em que seu objeto seja um 
bem imóvel, cabe a menção de que a transferência 
da sua propriedade somente se dará com o compe-
tente registro do bem junto ao Cartório de Registro 
de Imóveis.
A lei considera esse contrato obrigatório e perfeito, 
desde que as partes acordem no objeto e no preço 
(Código Civil, art.482). Se ocorrer uma condição, 
esta se fará presente na elaboração do vínculo, 
suspendendo os efeitos do consentimento mani-
festado ou resolvendo o contrato, conforme seja 
suspensiva ou resolutiva. 
É preciso que o objeto exista, ao menos em princí-
pio, pois a inexistência do objeto implica, em tese, 
prejuízo à formação do contrato, já que este, forço-
samente, precisa ter sobre o que incidir. Venda de 
coisa inexistente é nula. Isso não signifi ca, entretan-
to, que somente possa haver contrato que verse sobre 
coisa já conhecida e caracterizada no momento da ce-
lebração. O contrato poderá incidir sobre coisa futura, o 
qual fi ca defi nido como condicional, que se resolve caso 
a coisa não tenha existência, mas que se reputa perfei-
to, desde a data da celebração, com o implemento da 
condição. Ou, então, fi ca identifi cado como contrato ale-
atório, válido como negócio jurídico e, devido ao preço, 
ainda que nada venha a existir (Código Civil, art. 458), 
pois, nesse caso, é objeto da venda a expectativa e não, 
por si só, a coisa ou sua transferência. O art. 483 do 
Código admite expressamente que a compra e a venda 
possa ter por objeto coisa atual ou futura, dispondo que, 
nesse último caso, o contrato fi ca sem efeito, se o objeto 
não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de 
concluir contrato aleatório.
Gerando uma obrigação de dar, o contrato de