DIREITO CIVIL III   CONTRATOS
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DIREITO CIVIL III CONTRATOS


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ainda 
permanece em seu poder. Sendo assim, ocorrendo 
a deterioração, ao comprador é possibilitada a re-
solução do contrato, aceitação da coisa no estado 
em que a mesma se encontrar, com o respectivo 
abatimento no preço (culpa do alienante) e pode-
rá, ainda, pleitear, em juízo, uma indenização por 
perdas e danos.
Existe, ainda, a possibilidade de o devedor (alienan-
te) tomar para si os frutos ou os melhoramentos ob-
tidos com os acessórios da coisa vendida antes da 
tradição do respectivo bem. Quando a venda recair 
sobre uma universalidade de bens, o vendedor será 
responsável por defeito oculto referente ao conjunto 
de coisas, não ocorrendo a possibilidade de se res-
ponsabilizar de forma individual.
Por parte do comprador, a este cabe o direito de 
recusar a coisa vendida mediante amostra, por não 
ter sido a mesma entregue nas condições prome-
tidas no contrato. Nos contratos que envolvam a 
aquisição de terras, ressalta-se o direito do adqui-
rente de exigir uma complementação da área, obje-
to do contrato, nos casos em que se constatar uma 
falta de correspondência entre a área encontrada 
pelo possível comprador e as dimensões realmente 
apresentadas. Ocorrendo tal fato, a atitude a ser 
praticada pelo comprador, consistirá em pleitear a 
rescisão do negócio ou o abatimento do preço.
Importante conseqüência jurídica pode ser mencio-
nada no que corresponde à exoneração do adqui-
rente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito 
fi scal, vinculado ao bem adquirido. Nesse aspecto, apre-
sentado tal documento, o imóvel estará desobrigado 
para sua conseqüente comercialização. Por fi m, temos 
como nulidade de pleno direito quando, nos contratos de 
compra e venda de bens móveis ou imóveis, são fi xadas 
cláusulas que vinculem o pagamento de prestações, 
acarretando uma relação de consumo. Sendo assim, 
ao se estabelecer cláusulas que impliquem a perda total 
das prestações pagas em benefício do credor, caracteri-
zada estará a nulidade anteriormente mencionada.
1.3.1. Promessa de compra e venda: pode ser bila-
teral ou unilateral. Gera uma obrigação de fazer, que 
se executa mediante a outorga do contrato defi nitivo. A 
prestação a que as partes estão obrigadas é o fato da 
realização da compra e venda. Pode assumir tanto a for-
ma pública como a particular, conforme expressamente 
admite o art. 462 do Código. Uma das partes contratan-
tes poderá propor a execução coativa ao contrato de 
promessa de compra e venda, permitida por lei, inde-
pendentemente da forma utilizada pelas partes no con-
trato preliminar (art. 464 do Código). No nosso direito, a 
promessa unilateral de comprar é lícita e possível, mas 
pouco usada. A promessa de vender, por ter suscitado 
numerosos problemas, é mais rica de soluções, não es-
tando os princípios que compõem a sua teoria perfeita-
mente discutidos. É o caso da opção. A opção pratica-se 
na vida mercantil, quando um comerciante ou fornece-
dor se compromete a vender mercadoria a uma pessoa 
determinada, mediante preço assentado em base fi xada 
e dentro de certo prazo. O que constitui a tônica desse 
negócio jurídico é a criação, para o promitente, de uma 
obrigação (de comprar ou de vender), enquanto a outra 
parte fi ca com a liberdade de contratar. O Código inseriu 
no parágrafo único do seu art. 513 um prazo máximo de 
decadência dentro do qual pode vigorar o direito de pre-
ferência, que é de 180 (cento e oitenta) dias, se a coisa 
for móvel, e 2 (dois) anos, se imóvel, contados da data 
do contrato de compra e venda. Diante dessa nova regra 
legal, que tem a natureza de norma cogente, o compra-
dor está livre para revender o bem, sem observar o di-
reito de preferência do vendedor, uma vez transcorridos 
esses prazos, conforme a natureza do objeto.
A promessa bilateral de compra e venda pode ser irre-
tratável ou sujeita a arrependimento. Quando irretratável 
e constar de registro público, gera direito real. Há impli-
cações de natureza fi scal, acompanhando a promessa 
irretratável, como foi o caso de recolhimento do imposto 
sobre o lucro imobiliário. Fica sempre ressalvada aos 
contratantes a faculdade de se arrependerem, mediante 
as condições estipuladas, como seja a perda do sinal, o 
pagamento da remuneração pela utilização da coisa ou 
a perda das prestações pagas a título de indenização 
pelo uso etc. Sendo irretratável e constando de regis-
tro público, dá nascimento ao direito real e submete o 
promitente vendedor à execução coativa (Código Civil, 
arts.463 e 464), obrigando o juiz a outorgar a escritura 
defi nitiva, sob pena de valer a sentença como suprimen-
to do ato não realizado.
Mediante promessa de compra e venda, em que não 
se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento 
público ou particular e registrada no Cartório de Registro 
de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real 
à aquisição do imóvel, confome dispõe o art. 1.417 do 
CC. Ademais, o promitente comprador, titular de direito 
real, poderá exigir do promitente vendedor ou de tercei-
ros, a quem os direitos deste forem concedidos, a outor-
ga da escritura defi nitiva de compra e venda, con-
forme o que se dispuser no instrumento preliminar. 
E, se houver recusa, poderá requerer ao Judiciário 
a adjudicação do imóvel (art. 1.418, CC). 
1.4. Cláusulas especiais no contrato de compra 
e venda
1.4.1. Retrovenda: é a cláusula em que o vende-
dor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o 
imóvel anteriormente alienado, restituindo ao com-
prador o preço recebido, acrescido das despesas 
por ele realizadas durante o período de resgate 
ocorrendo, para tanto, uma necessidade de expres-
sa previsão por escrito. Se \u201cB\u201d, em função de difi cul-
dades fi nanceiras, não querendo perder seu imóvel, 
vende o mesmo para \u201cC\u201d estabelecendo, por escrito 
em contrato, que irá comprar o imóvel novamente 
transcorrido certo período de tempo, restituindo o 
preço inicialmente pago, acrescido das despesas 
feitas pelo comprador do mesmo. Seu objeto é tão-
somente a venda imobiliária. O vendedor tem a fa-
culdade de retrato por prazo de decadência limitado 
a três anos (Código Civil, art.505), improrrogáveis, 
a bem da segurança da propriedade, que seria afe-
tada, caso pudesse estipular por prazo prolongado 
e, mais ainda, se por tempo indeterminado. Dentro 
do prazo, pode a coisa ser resgatada, cabendo a 
ação respectiva ao próprio vendedor e aos seus 
herdeiros, legatários ou condôminos (Código Civil, 
art.507). Se duas ou mais pessoas tiverem o direito 
de recobrar a mesma coisa, e só uma o exercer, 
poderá o comprador intimar as outras para que ma-
nifestem o seu acordo e, se não o houver, não fi ca o 
adquirente obrigado a admitir o retrato parcial: ou o 
interessado entra com a importância global e resga-
ta a integralidade do imóvel, ou caducará o direito 
de todos (Código Civil, art.508). A ação pode ser 
intentada contra o comprador ou seus herdeiros, 
bem como contra o terceiro adquirente, ainda que 
este ignore a cláusula de retrovenda (Código Civil, 
art. 507), porque esta integra a própria alienação, 
imprimindo-lhe o caráter condicional. O comprador 
recebe de volta o preço que pagou, acrescido das 
despesas feitas. Tem direito, ainda, a ser reembol-
sado das quantias que tiver empregado no imóvel 
com autorização escrita do vendedor, bem como, 
mesmo sem autorização, as que tiver desembol-
sado para a realização de benfeitorias necessárias 
(Código Civil, art. 505). O vendedor somente read-
quire o domínio e a posse do objeto da retrovenda 
com o pagamento do valor integral devido ao com-
prador (Código Civil, art.506).
1.4.2. Venda a contento: é aquela que se realiza 
sob a condição de só se tornar perfeita e obrigató-
ria, após declaração do comprador, de que a coisa 
lhe é agradável, de que ela o contenta. O negócio 
apenas se consuma a critério do comprador, inde-
pendentemente da