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aula de compra e venda

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA
1. Conceito: “ É o contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação, determinada soma em dinheiro ou valor fiduciário equivalente” (Orlando Gomes).
	A compra e venda, ao contrário do que acontece no direito francês, tem efeito apenas obrigacional, isto é, o contrato por si só não transfere a propriedade, o que acontece apenas com a tradição (bens móveis) ou registro (bens imóveis).
2. Características: é contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório (arts. 458/459), consensual (regra) ou solene, de execução instantânea ou diferida.
3. Pressupostos de validade: capacidade das partes, objeto lícito, forma prescrita ou não defesa em lei.
4. Elementos constitutivos da compra e venda: coisa, preço e consentimento.
coisa – qualquer coisa, suscetível de apreciação econômica, que pode sair do patrimônio do vendedor e ingressar no do comprador. São passíveis de compra e venda coisas futuras e também coisas alheias; bens corpóreos e incorpóreos. A coisa deve estar disponível, ou seja, não ser inalienável. Realizada a venda o vendedor tem a obrigação de entregar ao comprador a coisa vendida. Pode haver uma execução in natura. Se o contrato é assinado por duas testemunhas é título executivo extrajudicial.
preço (arts. 485 a 489) – deve ser em dinheiro (pecúnia) e é esta a principal característica da compra e venda, diferenciando-a da troca e permuta. Deve ser ele certo, justo e real. 
Pode também ser fixado em títulos de crédito (cheques, notas promissórias,..), sendo pro soluto quando a entrega do título representa o pgto. em definitivo, e pro solvendo quando não honrado o título no vencimento, cabe a rescisão do contrato.
consentimento – é o acordo de vontades das partes quanto ao preço, coisa e condições do negócio.
Forma – em regra, é consensual.
5. Restrições legais à liberdade de compra e venda: consiste na falta de legitimação específica de algumas pessoas para contratar:
cônjuges – veda-se a alienação sem a autorização de ambos, exceto no regime de separação absoluta de bens (art. 1647, I, CC);
os que têm dever de ofício ou profissão de zelar pelos bens alheios – art. 497, I a IV, CC (tutores, curadores, administradores, mandatários com poderes gerais, funcionário público em relação aos bens que estão sob sua administração direta). Tal restrição deve-se a questão de moralidade e estabilidade da ordem pública.
Condômino para vender sua parte à estranho - art. 504.
Venda de ascendente para descendente, salvo consentimento dos demais e do cônjuge do alienante (art. 496, CC). 
Doutrina e jurisp. entendem que esta restrição não se estende aos casos de penhor/ hipoteca/ anticrese, os quais podem ser efetuados sem o consentimento dos demais descendentes.
O consentimento pode ser posterior ao negócio.
Havendo descend. menor/incapaz é cabível a autorização judicial do consentimento.
Recusa injustificada do descend. no consentimento – cabe suprimento judicial.
Venda a descend. por interposta pessoa – são anuláveis ambas as vendas devido a simulação ocorrida.
6. Efeitos da compra e venda: ao vendedor, a) entregar a coisa, b) obrig. acessórias (desocupar o imóvel, entregar as chaves, documentos), c) responsabilidade pelos prejuízos decorrentes da evicção e dos vícios redibitórios. Ao comprador, de pagar o preço.
7. Responsabilidade pelos riscos da coisa vendida: art. 492.
Tradição simbólica/posto à disposição – já houve a entrega, liberando-se o vendedor da responsabilidade pela perda/deterioração.
Mora do credor – consignação da coisa, eximindo-se o vendedor dos riscos.
Benfeitorias necessárias – não cabe indenização ao vendedor, justamente porque tem o dever de conservar a coisa até a entrega.
8. Insolvência do comprador: art. 495
9. Despesas de escritura, registro e tradição: art. 490
10. Defeito oculto e venda de coisas conjuntas: art. 503. Agostinho Alvim: o artigo refere-se a compra e venda de várias unidade autônomas, sem relação de interdependência.
11. Modalidades especiais de venda
	1º) Venda por amostra – art. 484:
A amostra deve ser idêntica às coisas vendidas;
No CDC, art. 30, a oferta ou publicidade independentemente do fornecimento de amostra, vincula o fornecedor.
2º) Venda ad corpus e venda ad mensuram - art. 500:
	Venda ad mensuram – é a venda do imóvel por medida certa. Ex.: vendo 20 hac, pelo preço X por hectare. Tolera-se a divergência de 1/20 (= 5%) nas medidas totais.
No caso de área alienada ser inferior à informada, cabe ao comprador:
ação ex empto/ ex vendito, através da qual pode exigir a complementação da área, sendo isso possível (prazo prescricional: 1 ano – art. 501);ou 
abatimento proporcional no preço; ou 
rescisão do contrato.
	Venda ad corpus – é a alienação do imóvel como coisa certa e discriminada, sendo apenas enunciativa ou descritiva a referência às dimensões. Ex.: vendo a Fazenda Santa Rita; vendo a Fazenda X, com 10 hac., pelo preço X.
	Aqui nenhuma das ações acima são possíveis, tendo em vista que se presume que o comprador pagou o preço global pelo que viu e conheceu.
		
	** CDC supõe que as vendas são sempre ad mensuram, como vedação à cláusula abusiva.
12. Cláusulas especiais – Estas cláusulas subordinam o contrato a evento futuro e incerto, tornando condicional o negócio.
Retrovenda (arts. 505/508): constitui-se no direito do vendedor de reaver o imóvel alienado. Aplica-se apenas para imóveis. A propriedade é resolúvel, na medida que, uma vez exercitado o direito de recobrar a coisa, retorna-se à situação anterior. Prazo máximo: 3 anos, e é decadencial. É cláusula intransmissível, salvo aos herdeiros e credores. Art. 507.
b) Venda a contento e sujeita a prova (arts. 509/512): é a alienação que depende da aprovação do comprador, funcionando como condição suspensiva para efetivação do negócio. Firma-se o contrato se o comprador aprovar o bem (condição suspensiva).
		** CDC – venda por consignação – art. 49.
Preempção ou preferência (arts. 513/520) – é a opção que se assegura ao vendedor para readquirir a coisa que foi sua, caso o comprador pretenda vendê-la ou dar em pagamento. Assim o comprador obriga-se a oferecer ao vendedor a coisa vendida anteriormente, caso resolva vendê-la, a fim de que este exerça o direito de preferência.
É direito personalíssimo – art. 520;
Desrespeito a tal direito: enseja perdas e danos – art. 518;
Prazo (decadencial) para ser exercido: 3 dias para móveis e 
 		 60 dias para imóveis.
d) Compra e venda com reserva de domínio (arts. 521 a 528):	constitui-se na venda, em que o alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o momento que esteja integralmente pago o preço ajustado (art. 521). Efetuado o pacto, o comprador recebe a tradição da coisa, ingressando na posse, ficando, porém, subordinada a aquisição da propriedade ao pagamento integral do preço – condição suspensiva (art. 524).
	Características: utiliza-se para bens móveis, não fungíveis, por escrito, pode ser por instrumento particular, dependendo de registro para ter eficácia em relação a terceiros (art. 522.
	Pago o preço, a propriedade é atribuída ao comprador, sem qualquer outra formalidade. Não pago o preço, o credor pode optar em cobrar a dívida por processo executório (art. 1070, CPC), ou pedir a devolução da coisa (art. 1071, CPC), mediante ação de busca e apreensão. Art. 526.
	Purgação da mora: quando pago mais de 40% do bem, pode requerer a purgação da mora, no prazo de 30 dias (art. 1071, § 2º, CPC).
	E se o bem não for localizado? Para alguns, cabe prisão, para outros (maioria), não cabe a prisão porque tem a condição de comodatário.
	Se o bem for avaliado em quantia superior ao débito, o vendedor deve devolver o excedente; se for igual ao débito, há compensação; se for avaliado em valor inferior ao débito, vendedor, em ação própria,pode exigir a diferença.
e) Venda sobre documentos (arts. 529/532) – ocorre quando a tradição da coisa é substituída pela entrega do título representativo ou de outros documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos. Utiliza-se quando um ou ambos os contraentes não estão no local em que a mercadoria se encontra. De regra, o comprador não examina a coisa quando da conclusão do negócio, assumindo, por isso, um risco maior no negócio. É comum nos contratos mercantis.
2 – TROCA OU PERMUTA (art. 533, CC)
Definição: É o contrato pelo qual existe a obrigação da dar uma coisa em contraposição à entrega de outra. Tudo o que pode ser objeto de compra e venda também pode ser de permuta, exceto o dinheiro.
Na compra e venda a coisa e o preço são distintos, sendo este em dinheiro. Na permuta há dois objetos que servem reciprocamente de preço – obrigações idênticas.
		Supletivamente se aplica as normas do contrato de compra e venda. Disposições específicas: art. 533, I e II – este proíbe a troca em valores desiguais, sem consentimento dos demais descendentes, entre ascend. e descendentes,
		Não se desnatura a troca se há complemento de pagamento em dinheiro, desde que o objeto seja predominante não seja o dinheiro.
		Efeitos: idem compra e venda, inclusive no que tange à outorga conjugal.
		
EXERCÍCIOS
1 - No que consiste a venda “ad corpus”? Cabe ao comprador algum direito caso não haja corespondência entre a área real e a imaginada por aquele?
2 -No que consiste a venda “ad mensuram”? Cabe ao comprador algum direito caso não haja correspondência entre a área real e a descrita no negócio?
3 - Em que consiste a retrovenda? É possível o estabelecimento desta cláusula tanto para imóveis quanto para móveis? Qual é o prazo máximo para ocorrer a retrovenda?
4 - Em que consiste a venda a contento? Ela está submetida a condição suspensiva ou resolutiva?
5 – O que caracteriza o direito à preempção ou preferência? Qual é o prazo para ser exercido tal direito? Este direito é personalíssimo ou transmite-se a terceiro ou herdeiros?
6 – O que caracteriza a compra e venda com reserva de domínio? No caso de inadimplemento do devedor, quais são as ações que dispõe o credor para receber o seu crédito? Cabe prisão do devedor no caso de não localização do bem?
7 - Sobre a venda de ascendente para descendente, responda suscintamente:
a) É válido o negócio sem concordância dos outros descendentes e do cônjuge do alienante? Fundamente legalmente.
b) Qual é o prazo para mover a ação anulatória? Fundamente.

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