Compra e Venda

Prévia do material em texto

�
CENTRO UNIVERSITÁRIO MAURÍCIO DE NASSAU
CURSO DE DIREITO
DISCIPLINA: TEORIA GERAL DOS CONTRATOS 
TEMA: CONTRATOS EM ESPÉCIE
COMPRA E VENDA
2ª PARTE DO PROGRAMA: CONTRATOS EM ESPÉCIE
1. COMPRA E VENDA
O contrato de compra e venda é dito translativo de domínio, no entanto não ocorre a transferência da propriedade pelo contrato em si; o acordo de vontades tem apenas o poder de criar obrigações: obrigação do vendedor de transferir o domínio e obrigação do comprador de pagar o preço. Assim, é a tradição que transfere a propriedade dos bens móveis e a transcrição que transfere a propriedade de bens imóveis.
A – CONCEITO
O contrato de compra e venda é o acordo de vontades que cria a obrigação do vendedor de transferir a propriedade do objeto da venda e a obrigação do comprador em pagar o preço convencionado por este objeto.
B – CAPACIDADE/ LEGITIMIDADE DAS PARTES 
V. art. 166 CC/02
Encontram-se proibidos de contratar compra e venda algumas pessoas conforme relação que estabeleça com determinado objeto:
- venda de imóveis de ascendente a descendente sem a autorização dos demais descendentes (art. 496 CC e Súmula 494 do STF); se houver autorização, a venda é possível; se os descendentes não reclamarem dentro do prazo legal, haverá convalidação do ato;
- falido;
- cônjuge sem autorização do outro (nos regimes de comunhão parcial e total de bens); alguns autores também referem o regime da participação final nos aqüestos, já que ao final da união o regime aplicado é o equivalente à comunhão parcial;
- tutores, curadores, testamenteiros, administradores, servidores públicos, juízes e outros auxiliares da Justiça em relação ao objeto a eles vinculados enquanto durar a vinculação (art. 497 CC); a doutrina refere também os mandatários.
C – BEM
O bem objeto do contrato de compra e venda:
* deve estar dentro do comércio (vedada a compra e venda de bens jurídica ou fisicamente impossíveis);
* pode ser corpóreo ou incorpóreo (neste caso, bens imateriais: registro de marca, direitos autorais, estabelecimento comercial, etc.);
* pode ser coisa atual ou futura (art. 483 CC, que considera ineficaz o contrato de coisa inexistente ao tempo da contratação e que não venha a existir nunca, desde que o contrato não seja aleatório, pois neste a possibilidade da coisa nunca vir a existir é própria do acordo). Sobre contratos aleatórios, v. arts. 458 a 461 CC;
* pode ser coisa litigiosa (que esteja sendo objeto de litígio perante o Poder Judiciário), desde que não esteja indisponível (ex.: imóvel que se encontra em processo de inventário: o juiz poderá autorizar a venda através do Alvará Judicial, antes de findo o processo de partilha, porém esta venda será condicional, pois o adquirente só poderá transferir a propriedade ao final do processo de inventário, mas o contrato é perfeito);
* pode ser coisa alheia (nos casos de renúncia da garantia contra a evicção e nos casos de venda condicionada à aquisição posterior do objeto pelo alienante).
D – PREÇO
O preço deve ser determinado ou determinável; certo, justo e verdadeiro (Maria Helena Diniz dispensa o justo, porém exige a seriedade); pode ser atribuído por um terceiro indicado no contrato, cujo preço será fixado no momento em que o terceiro o indicar e não no momento da contratação (art. 485 CC); pode ser estipulado em dinheiro ou títulos (cheques, letras de câmbio); pode também o preço ser estipulado conforme a cotação de mercado ou de bolsa (arts. 486 e 487 CC); se o preço não puder ser estipulado pelos contratantes, aplica-se a regra do art. 488 CC, que prevê ainda o preço habitual do vendedor ou o preço tabelado, quando for próprio dos negócios o tabelamento; além desses critérios, pode-se usar ainda o do preço de custo do produto negociado.
A lei proíbe expressamente que o preço não determinado fique condicionado apenas a uma das partes para fixá-lo (art. 489 CC). Significa dizer que não se pode estabelecer contrato de compra e venda com preço a ser fixado após a contratação por apenas uma das partes.
E – FORMA
O contrato de compra e venda admite acordos consensuais e solenes ou formais. Na primeira hipótese a maioria dos bens móveis, excetuada a venda de automóveis, que exige solenidades, como o registro no DETRAN. No caso de bens imóveis, a venda é solene, necessitando de escritura de compra e venda devidamente registrada em cartório e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis (quando ocorre a efetiva transferência de propriedade). Deve-se chamar atenção para um dado: a maioria da doutrina refere a transcrição no registro de imóveis como elemento de validade do contrato de compra e venda de imóveis, pois a solenidade da negociação condiciona a validade da mesma; entretanto, não se trata do plano da validade neste caso, mas de eficácia, pois a compra e venda de imóveis não registrados não é invalidade (anulável), mas apenas ineficaz (não ocorre a transferência de domínio, enquanto não registrado), porém a venda é existente e válida.
F – OBRIGAÇÕES
* DO VENDEDOR:
- entregar a coisa;
- conservar a coisa até a entrega ao comprador;
- receber o preço;
- dar quitação;
- arcar com despesas de entrega da coisa;
- fornecer documentação;
- dever de informar (boa-fé objetiva);
- garantir o adquirente contra: evicção, vícios redibitórios e deficiência nas dimensões do imóvel (art. 500 e ss. CC): venda “ad mensuram” (conforme a medida) e venda “ad corpus” (de corpo inteiro)
* DO COMPRADOR: 
- pagar o preço (à vista ou parcelado)
G – CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
Subordina os efeitos do contratos a acontecimentos futuros e incertos.
- RETROVENDA (art. 505 CC)
É própria da compra e venda de imóveis.
O vendedor se reserva o direito (unilateral) de reaver, em certo prazo (decadencial), não superior a 3 anos, o imóvel por ele alienado, mediante a restituição do preço e o pagamento das despesas feitas pelo comprador, inclusive aquelas para melhoramento do imóvel (quando autorizadas expressamente por ele ou nos casos de benfeitorias necessárias). Chama-se a esse direito também cláusula de retrato ou de resgate, que não é transmissível por ato entre vivos (contratos), mas exclusivamente em decorrência da morte. É cláusula resolutiva expressa, simplesmente potestativa (recordem-se que nula é condição puramente potestativa, art. 122, 2ª parte CC), subordinada a evento futuro e incerto (efetivo retrato pelo alienante).
- VENDA A CONTENTO (art. 509 CC)
É venda condicionada a evento futuro e incerto: o agrado do comprador. Equipara-se a comodatário o potencial comprador do bem objeto do contrato (art. 511 CC), correndo por conta deste a conservação do objeto que não lhe pertence. A manifestação de vontade pode ser expressa (quando inequivocamente o comprador informa ao vendedor o seu agrado e a efetiva aquisição da coisa) ou tácita (quando o pretenso comprador, sem manifestar sua vontade, a revende a terceiro). O vendedor deve estabelecer prazo para manifestação de vontade; se este não for convencionado nem determinado, o vendedor poderá notificar o potencial comprador, de forma judicial ou extrajudicial. A venda a contento é personalíssima e intransferível.
- VENDA SUJEITA A PROVA (art. 510 CC)
Condiciona a venda a evento futuro e incerto: a comprovação efetiva das qualidades informadas na oferta (ex.: compra de vestuário, sapatos, etc.).
- PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (art. 513 CC)
O comprador compromete-se a dar prioridade ao vendedor quando decidir vender ou dar em pagamento o bem objeto da compra e venda.
Prazo: bem móvel – 3 dias
 Bem imóvel – 60 dias (art. 515, 516 CC)
O não cumprimento da cláusula sujeita o comprador inicial às perdas e danos, não ensejando todavia a anulação da segunda venda (arts. 513 e 518 CC).
É direito personalíssimo, não acompanha a coisa e por isso é intransferível (art. 520 CC).
- PACTO DE MELHOR COMPRADOR (sem previsão legal noCC/2002)
É uma cláusula em desuso, por isso não foi regulada pelo novo Código Civil; existia apenas no de 1916. É cláusula resolutiva expressa, em que a venda se resolverá se durante determinado prazo surgir novo comprador que ofereça melhor preço ou maiores vantagens. 
Requisitos: cláusula expressa no contrato; prazo de espera de 1 ano; oferta melhor; só se aplica a imóveis; é personalíssima.
Pode ser também encontrada em forma de condição suspensiva: o contrato só surtirá seus efeitos se não surgir dentro do prazo de 1 ano nenhuma oferta mais vantajosa.
- PACTO DE RESERVA DE DOMÍNIO (arts. 520 a 528 CC; arts. 1070 e 1071 CPC)
O comprador só adquire a propriedade (domínio) da coisa com o pagamento integral do preço, embora a posse seja transferida desde a contratação. É mais usual na compra e venda de bens móveis, embora alguns autores entendam também possível nos bens imóveis (posição minoritária).
Requisitos: bens móveis (e para alguns autores também imóveis)
	 bens infungíveis (art. 523 CC)
 responsabilidade do comprador pelos riscos da coisa
Procedimento judicial: - arts. 526 a 528 CC; arts. 1070 e 1071 CPC
(inadimplemento)