Contrato de Locação de Imóveis

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LOCAÇÃO
A – CONCEITO
É o contrato pelo qual uma da partes (locador) cede o uso e o gozo de coisa (móvel ou imóvel) a outra (locatário) em troca de remuneração (aluguel) por certo tempo; ou em que o objeto seja a prestação de um serviço (locação de serviço) ou execução de um trabalho determinado (empreitada).
É contrato bilateral, consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de trato sucessivo.
B- PARTES
Locador/ locatário: coisa
Prestador (executor ou locador)/ Tomador (solicitante ou locatário) 
Podem ser pessoas físicas ou jurídicas
C- OBJETO
- coisas – móveis/ imóveis
D- LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS: L. 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
- imóvel urbano para fins:
* residenciais – moradia
* não residenciais – escritório, consultório, estúdio etc.
* comercial – atividade empresária: permite a renovação compulsória da locação (art. 51)
* para temporada – não superior a 90 dias (residencial/ não residencial)
- sucessão das partes
* locador: em caso de morte, sucedem os herdeiros do locador no contrato de locação
* locatário: sucedem os herdeiros do locatário nos direitos e obrigações deste no contrato de locação, preferindo o cônjuge ou companheiro em primeiro lugar e, na ausência destes, os descendentes do locatário
* na hipótese de separação ou ruptura da união estável, permanece o contrato para aquele que continuar residindo no imóvel
- SUBLOCAÇÃO – art. 14, da LI
É o contrato realizado entre locatário (sublocador) e terceiro (sublocatário), ocupando o primeiro o lugar de locador (sub); reproduz-se a relação locatícia, só que agora entre o locatário (sublocador) e um terceiro, seu sublocatário. Esta sublocação poderá ser legítima (autorizada pelo locador original, proprietário do imóvel) ou ilegítima (se não tiver autorização do locador original, proprietário, seja por desconhecimento deste, seja por discordância).
- Prazo para locação: - livre
			 - se for superior a 10 anos, exige-se autorização do cônjuge do locador
Durante o prazo de locação, o locador não pode retomar o imóvel. Exceções: art. 9º, LI
- Obrigações:
* LOCADOR: - entregar a coisa em bom estado para o uso a que se destina
		 - assegurar o uso pacífico
		 - dar quitação específica
		 - pagar as despesas e taxas com administração de imobiliária (art. 18, VI, LI)
		 - pagar despesas extras de condomínio
		 - dar preferência ao locatário na venda, cessão ou dação em pagamento do imóvel locado
* LOCATÁRIO: - pagar o aluguel pontualmente
		 - pagar despesas ordinárias de condomínio
		 - usar e conservar o imóvel como se fosse seu
		 - restituir o imóvel ao final da locação no estado em que o recebeu
- Extinção da locação:
* resilição unilateral – locador (retomada) – arts. 9º, 47, 53 e 56, LI
			- locatário – arts. 4º e 6º, LI
			- terceiro adquirente – art. 8º, LI
* fim do prazo sem renovação
- GARANTIAS LOCATÍCIAS (Arts. 37 e ss, da LI)
FIANÇA (arts. 818 a 839, do CC/02)
SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
CAUÇÃO
CESSÃO FIDUCIÁIRA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
Em cada contrato, só poderá ser utilizada uma das modalidades acima indicadas, sob pena de contravenção penal (art. 43, II, da LI).
- DIREITO DE PREFERÊNCIA (Arts. 27 e ss., da LI)
	Direito pessoal, se o contrato não foi registrado no Cartório de Imóveis; direito real, se houve registro do contrato no Cartório Imobiliário do bem locado. Assim, no primeiro caso, se não foi dada a preferência ao locatário, seu direito é de ser indenizado por descumprimento obrigacional, a ser pago pelo locador-alienador; no segundo caso, o direito do locatário se dirige em face do terceiro adquirente, no sentido de desfazer a alienação realizada entre este e o locador inicial, alienador do imóvel. Neste caso, a ação de desfazimento do negócio deve ser pleiteada até seis meses do registro da alienação.
- DIREITO DE VIGÊNCIA (Art. 8º, da LI e art. 576, do CC/02)
	É o direito do locatário de permanecer no imóvel, em caso de alienação sem exercício do direito de preferência, até o final do contrato, devendo o adquirente suportar o contrato locatício, recebendo então os aluguéis. Para tanto, é necessário que o contrato de locação tenha sido escrito, registrado em Cartório (para valer contra terceiros, como o adquirente) e contenha a cláusula de vigência, além de ter sido contratado por prazo determinado. Nestas condições, o locatário poderá permanecer no imóvel até o prazo final contratado com seu antigo locador, alienador do bem. Se o adquirente não tiver interesse em receber os aluguéis, deverá indenizar o locatário para que ocorra a desocupação, na forma do art. 4º, da LI.
- BENFEITORIAS (Arts. 35 e ss, da LI)
Benfeitorias necessárias devem ser indenizadas, gerando direito de retenção.
Benfeitorias úteis só são indenizadas, se autorizadas pelo locador, com direito de retenção.
Benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas, podendo o locatário retirá-las, por ocasião da desocupação do imóvel.
- ALUGUEL (Arts. 17 e ss, da LI)
O aluguel poderá ser pago em dinheiro ou “in natura”, porém está vedada a utilização em moeda estrangeira. Em caso de sublocação, o valor desta não poderá ser superior ao valor do aluguel.
- DURAÇÃO DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL (Arts. 46 e ss, da LI)
	- CONTRATOS COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES: pode haver ao final do prazo RENOVAÇÃO (nova negociação de períodos e valores entre as mesmas partes sobre o mesmo bem), RETOMADA (desocupação do imóvel) ou PRORROGAÇÃO (extensão do mesmo contrato por prazo indeterminado, sem alteração do valor). No caso de haver prorrogação, o locador que deseje retomar o imóvel poderá denunciar o contrato, a qualquer tempo, sem necessidade de fundamentação (DENÚNCIA VAZIA), mas desde que notifique o locatário e lhe conceda o direito de desocupar em 30 dias.
	- CONTRATOS COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES: a lei não permite renovação ou retomada, mas apenas a PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA, que se dá por prazo indeterminado e apenas nessa condição poderá o locador retomar o imóvel; mesmo assim, é preciso que notifique o locatário, assinando-lhe prazo para desocupação em trinta dias e desde que haja fundamentação legal para tal retomada (art. 47, da LI) (DENÚNCIA CHEIA).
MANDATO
A – CONCEITO
É o contrato pelo qual uma das partes (mandatário) se obriga a praticar, por conta e responsabilidade de outra (mandante) um ou mais atos jurídicos.
É contrato personalíssimo, consensual, pode ser verbal ou escrito, pode ser gratuito ou oneroso, aceitação expressa ou tácita.
Pode ter como mandatário o relativamente incapaz, com dispensa da assistência 9art. 666, CC/02).
Seu conteúdo geral é de mera administração; os poderes especiais devem ser expressamente indicados: alienação, hipoteca, transição ou quaisquer outros atos que ultrapassem a mera administração (art. 661, §§ 1º e 2º, CC/02).
B – OBRIGAÇÕES
* MANDATÁRIO: 	 - cumprir fielmente o mandato
		 	 - prestar contas dos atos praticados
			 - indenizar o mandante dos prejuízos que causar
			 - respeitar e cumprir as instruções do mandante
* MANDANTE: - satisfazer todas as obrigações assumidas pelo mandatário, dentro dos poderes outorgados (art. 679, CC/02)
		 - adiantar as despesas necessárias à execução do mandato (art. 675, CC/02)
		 - pagar a remuneração ajustada para a execução do mandato ainda que os resultados não tenham sido alcançados (art. 676, CC/02)
		 - ressarcir o mandatário das perdas e danos se estes não resultam de culpa ou excesso de poderes do mandatário
D – EXTINÇÃO 
- normal: decurso do prazo ou conclusão do negócio
- anormal: resilição unilateral ativa (revogação* do mandante)
	 resilição unilateral passiva (renúncia do mandatário)
	 morte do mandante ou do mandatário
	 mudança de estado que inabilite o mandante para conferir os poderes
* irrevogabilidade:mandato já cumprido (com a conclusão do negócio ou fim do prazo)
		 houver convenção neste sentido
		 procuração em causa própria (art. 685, CC/02)
		 arts. 684 e 686, parágrafo único, CC/02