Livro Negro Financiamento de Imoveis 01 2015

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Versão Atualizada: Maio de 2013 
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Livro Negro do Financiamento de Imóveis 
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 A958l Ávila, Leandro 
 Livro Negro do Financiamento: Não Queime seu Dinheiro 
 / Leandro Ávila. –- Fortaleza, CE : Ed do 
 Autor, 2013. 
 
 
 1. Educação Financeira. I. Título. 
 
 
 
 Biblioteca Nacional - ISBN: 978-85-915672-3-2 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Leandro Ávila 
 
 
LIVRO NEGRO DO 
 
FINANCIAMENTO DE 
IMÓVEIS 
 NÃO QUEIME SEU DINHEIRO 
 
 
 
 
2015 
 
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Direito Autoral 
 
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Sumário 
SUMÁRIO ................................................................................................... 5 
INTRODUÇÃO ............................................................................................. 8 
FINANCIAR IMÓVEL É VANTAJOSO? ........................................................... 9 
IMÓVEL FINANCIADO: LEVE 1 E PAGUE 2 ......................................................... 14 
Simulação: Renda de R$ 5.000,00 ..................................................... 15 
Simulação: Renda R$ 10.000,00 ....................................................... 19 
FERRAMENTA DE EMPOBRECIMENTO .............................................................. 20 
QUEM DEFENDE O FINANCIAMENTO ............................................................... 25 
CONTANDO COM OS OVOS DENTRO DA GALINHA ............................................... 26 
35 ANOS PAGANDO JUROS OU 10 ANOS GANHANDO? ........................................ 30 
OS PREÇOS DOS IMÓVEIS NOS PRÓXIMOS 10 ANOS ............................................ 38 
ESTRATÉGIA PARA COMPRAR IMÓVEIS .................................................... 41 
ESTRATÉGIA DO PRIMEIRO IMÓVEL ................................................................. 42 
SEGUNDO IMÓVEL É O DOS SONHOS ............................................................... 46 
CONSÓRCIO DE IMÓVEIS .............................................................................. 48 
COMPRAR À VISTA ..................................................................................... 49 
DINHEIRO TRABALHANDO PARA VOCÊ ............................................................. 51 
NÃO DEIXEI CAIR EM TENTAÇÃO .................................................................... 55 
MEDINDO A SUA RIQUEZA ....................................................................... 56 
COMO EMPOBRECER COMPRANDO CARRO ....................................................... 58 
SITUAÇÃO DO SEU BALANÇO FINANCEIRO ......................................................... 69 
GASTAR MENOS DO QUE SE GANHA NÃO RESOLVE .............................................. 70 
CORRIGIR O PADRÃO DE CONSUMO......................................................... 72 
A MENTIRA DA QUALIDADE PERCEBIDA ............................................................ 77 
OBSOLESCÊNCIA PROGRAMADA .................................................................... 79 
CONSUMIR O QUE NÃO PRECISA .................................................................... 84 
ONIOMANIA, A DOENÇA DO CONSUMO. .......................................................... 86 
CONTÁGIO SOCIAL ..................................................................................... 88 
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PLANO DE AÇÃO: COMPRAR IMÓVEL Á VISTA .......................................... 93 
OBJETIVOS .............................................................................................. 93 
ESTRATÉGIAS............................................................................................ 96 
ESTRATÉGIA DA CONSCIENTIZAÇÃO DAS DESPESAS ............................................. 96 
Orçamento Pessoal .......................................................................... 97 
Coleta de dados ............................................................................... 99 
Orçamento no smartphone ............................................................ 100 
ESTRATÉGIA DA RACIONALIZAÇÃO DE DESPESAS .............................................. 101 
Custos Fixos que geram desperdício de dinheiro ............................. 104 
Dicas para poupar mais .................................................................. 116 
ESTRATÉGIA DO AUMENTO DA RENDA FAMILIAR ............................................. 117 
Novas oportunidades de trabalho ................................................... 118 
Atualize-se para ganhar mais ......................................................... 119 
Investindo em um pequeno negócio................................................ 122 
ESTRATÉGIA DOS INVESTIMENTOS FINANCEIROS .............................................. 127 
SIMULAÇÃO REAL DE QUEDA DE RENDA ................................................ 130 
FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA ...................................................... 133 
ALUGAR DINHEIRO OU IMÓVEL? .................................................................. 133 
Pontos Negativos do Aluguel .......................................................... 134 
Pontos Negativos do Financiamento ............................................... 135 
QUANDO COMPENSA FINANCIAR IMÓVEL....................................................... 136 
TRÊS LEIS DO FINANCIAMENTO................................................................... 137 
IMÓVEL PARA CADA ESTÁGIO DA VIDA ........................................................... 139 
IMÓVEL PARA RECÉM-CASADO .................................................................... 141 
PRAZO IDEAL PARA FINANCIAMENTO X REFORMAS ........................................... 142 
CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL ................................................................ 144 
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH) .................................................. 145 
CONDIÇÕES PARA CONSEGUIR UM FINANCIAMENTO ......................................... 147 
SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO ...................................................................... 147 
SEGURO HABITACIONAL ............................................................................ 148 
IDADE PARA FINANCIAR IMÓVEL .................................................................. 149 
FINANCIAR TAXAS E IMPOSTOS .................................................................... 150 
ETAPAS DO FINANCIAMENTO ...................................................................... 152 
Simulações online........................................................................... 152 
Proposta de financiamento ............................................................ 152 
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Análise do seu crédito .................................................................... 153 
Avaliação do imóvel ....................................................................... 153 
Documentação ............................................................................... 154 
Análise jurídica............................................................................... 155 
Assinatura e Registro do Contrato .................................................. 155 
Liberação do dinheiro ..................................................................... 156 
Boa sorte! ...................................................................................... 156 
LIVROS RECOMENDADOS ....................................................................... 157 
SITES RECOMENDADOS: ......................................................................... 160 
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Introdução 
 
Uma recente pesquisa mostrou que 7,9 milhões de famílias 
brasileiras pretendem realizar o sonho da casa própria nos 
próximos 2 anos. A maioria pretende fazer isso se endividando 
através de bancos e financeiras que estão oferecendo mais de 
R$ 95 bilhões em financiamentos imobiliários. 
 
Mas será que as famílias brasileiras estão preparadas para 
encarar um financiamento em longo prazo que pode chegar a 
35 anos? Todos os especialistas e educadores financeiros 
concordam que a melhor forma de comprar um imóvel é à vista 
ou dependendo o mínimo possível do dinheiro de terceiros. 
 
O financiamento é um mecanismo de empobrecimento das 
famílias. Juros é dinheiro gasto que não tem retorno. É uma 
forma de empobrecer em longo prazo. 
 
Infelizmente muita gente desinformada acredita que ao 
adquirir um imóvel financiado está enriquecendo, está 
aumentando o patrimônio e isso não é verdade como veremos 
nos capítulos deste livro. Além de descobrir as desvantagens do 
financiamento você também aprenderá como organizar sua 
vida financeira para comprar sua casa à vista ou com o mínimo 
de endividamento. 
 
 
 
 
 
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Financiar imóvel é vantajoso? 
 
Nenhum financiamento é vantajoso quando usado para 
antecipar um sonho de consumo. Juro deveria se chamar “Taxa 
da Impaciência” por ser o preço pago a mais pelas pessoas que 
não tem paciência e disciplina financeira. O pagamento de 
juros na realização de sonhos de consumo é sempre resultado 
da falta de planejamento e educação financeira. 
 
Na prática financiar um imóvel significa: antecipar uma compra 
que você não pode fazer no presente em troca de um 
empobrecimento no futuro. 
 
O financiamento é um mecanismo de distorção da sua 
capacidade de compra. Ele te faz acreditar que você pode 
comprar mais do que realmente pode. Ele lhe gera uma falsa 
sensação de poder. Você tem a ilusão de enriquecimento. 
Através do financiamento você é estimulado a comprar bens 
incompatíveis com o seu padrão de renda e consumo. 
 
O financiamento é um mecanismo de empobrecimento para 
quem precisa de dinheiro emprestado e de enriquecimento 
para quem empresta. É uma das maiores ferramentas de 
transferência de riqueza de quem tem pouco para quem tem 
muito. 
 
Financiar só é vantajoso quando estamos fazendo um 
investimento produtivo. É o caso do empresário que compra 
uma máquina capaz de aumentar seus lucros. Os ganhos com 
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esta máquina são superiores ao custo do dinheiro (juros). O 
mesmo acontece com o comerciante que financia seu estoque 
de produtos. O lucro com as vendas é superior ao custo do 
dinheiro emprestado. 
 
Já na vida das pessoas, o financiamento costuma ser usado 
para adquirir bens que irão aumentar seus custos no lugar de 
gerar lucros ou reduzir custos. É o caso do financiamento de 
veículos e imóveis. 
 
Se não existisse financiamento no mundo você seria obrigado a 
comprar o imóvel e o carro que a sua renda fosse capaz de 
bancar depois de alguns anos de economia. Com o 
financiamento você se sente poderoso e acaba adquirindo um 
carro mais luxuoso, uma casa mais imponente, 
comprometendo sua vida financeira futura. Bens incompatíveis 
com sua realidade geram custos incompatíveis com sua renda 
mensal (impostos, manutenção, juros, etc). 
 
Quando o banco financia suas compras ele na verdade não está 
emprestando recursos do próprio banco para você. Os bancos 
só fazem a intermediação entre famílias superavitárias e 
famílias deficitárias. 
 
Superavitária é aquela família que gasta menos do que ganha. 
Por isso ela acumula riquezas como dinheiro e imóveis durante 
a vida. Quem guarda e investe dinheiro é recompensado 
mensalmente ganhando juros. 
 
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Deficitária é a família que gasta mais do que ganha. Para 
conseguir consumir precisa pedir dinheiro emprestado. Para 
isso ela está disposta a pagar juros. Ela também precisa alugar 
os imóveis das famílias superavitárias. Na maioria das vezes as 
famílias não percebem que pagando juros e alugueis estão 
transferindo sua riqueza para os outros. Normalmente essa é 
uma opção de vida estimulada pelos bancos e governos. 
 
Um problema do sistema de intermediação dos bancos está na 
enorme diferença entre o que o banco paga de juros para 
quem poupa e o quanto ele cobra de juros para quem precisa 
de dinheiro emprestado. 
 
Cabe a você escolher de qual lado prefere estar. Prefere ser 
uma família superavitária ou deficitária? 
 
Existe uma diferença grande entre um “comportamento 
comum”e um “comportamento correto”. Pedir empréstimos 
para consumir, fazer financiamentos para comprar imóveis e 
carros é bastante comum, mas não é correto. O senso comum 
nem sempre é correto. Se você quer atingir o equilíbrio 
financeiro, a estabilidade financeira, o sucesso financeiro, a 
tranquilidade de pertencer a uma família que acumula riqueza 
no lugar de transferir riqueza, o correto é trocar os 
financiamentos pelo planejamento financeiro. 
 
Para bancos, construtoras e indústrias automobilísticas é muito 
lucrativo fazer você acreditar que financiar é a melhor forma de 
aquisição de bens. Eles utilizam ferramentas de publicidade e 
marketing que exploram a falta de educação financeira e falhas 
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no equilíbrio emocional das pessoas para incentivar o consumo 
imediato e irresponsável através do endividamento em longo 
prazo. Eles não estão errados. Eles estudam e aplicam técnicas 
para aumentar vendas e assim defendem os interesses 
financeiros deles. Cabe a você fazer o mesmo estudando para 
defender os seus interesses financeiros. 
 
O próprio governo estimula a população a consumir 
imediatamente através do endividamento. Para eles é o seu 
dinheiro que vai movimentar a economia, gerar empregos, 
fazer as empresas crescerem, a arrecadação de impostos 
aumentar, etc. 
 
Teoricamente tudo isso é muito bonito, mas o dinheiro é seu e 
certamente foi fruto de muito trabalho e esforço. Você deve 
aprender a gastar seu dinheiro de forma inteligente, gerando 
benefícios para sua família no presente e no futuro. Você não 
pode deixar que empresas e governos influenciem suas 
decisões. Afinal de contas só você sabe o que pode ser bom ou 
ruim para sua família. 
 
Se os bancos, construtoras, montadoras de carro e governos 
querem que você comprometa sua renda futura para atender 
interesses próprios, o problema é deles. Você não deve cair 
nesta conversa e nem ceder aos fortes apelos do consumismo 
desenfreado. 
 
Quando você estiver em uma situação financeira ruim diante 
de dívidas, taxas de juros exorbitantes, processos judiciais, 
penhora da sua casa e do seu carro, nenhum desses agentes 
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econômicos será solidário com sua família. Ninguém oferecerá 
dinheiro emprestado sem juros para que você resolva seus 
problemas financeiros. Crédito é algo que só é oferecido para 
quem não precisa dele. Quem está endividado só encontra 
portas fechadas. 
 
Você precisa tomar a iniciativa de se educar para conseguir se 
defender das armadilhas do consumo: empréstimos, 
financiamentos e endividamentos futuros. 
 
Os agentes desse sistema econômico (privado e público) não 
fazem muitos esforços para promover a educação financeira 
porque isso não interessa ao sistema. 
 
Para eles é importante que você gaste todo dinheiro que possui 
consumindo e ainda comprometa sua renda futura através de 
financiamentos. Os bancos, as indústrias, comércio e governo 
serão beneficiados, enquanto você terá que pagar tudo com 
juros e correção monetária. 
 
Neste livro você vai aprender que é mais vantajoso emprestar 
dinheiro para os bancos e para o governo do que pedir dinheiro 
emprestado para eles. Quem poupa para investir enriquece, 
quem se endivida para consumir empobrece. E você escolhe 
em qual time deseja jogar. 
 
No lugar de passar a vida toda pagando juros você verá que é 
mais vantajoso e prazeroso passar a vida ganhando juros. Você 
verá que pode comprar tudo que sonha à vista pagando 
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sempre menos. “Quem financia leva 1 e paga 2. Quem se 
planeja e paga à vista leva 1 e paga a metade”. 
 
Você verá que dependendo da sua disciplina é possível até 
atingir a sonhada independência financeira. Se tornar 
independente financeiramente significa ser autossuficiente. 
Ocorre quando suas aplicações financeiras geram renda passiva 
capaz de pagar todas as suas despesas mensais. Nesta situação, 
trabalhar se torna algo que você fará por prazer e não mais por 
obrigação. 
 
Pare de queimar seu dinheiro comprando carros e imóveis 
financiados. Pare de transferir sua riqueza futura para o 
sistema financeiro. 
 
Imóvel financiado: Leve 1 e pague 2 
 
Vamos ver agora como funciona o mecanismo de 
empobrecimento das pessoas através do financiamento de 
imóveis. Dependendo do prazo de financiamento você sempre 
estará comprando 1 imóvel e pagando o valor equivalente a 2 
ou até 3 imóveis para o banco devido aos juros e taxas 
bancárias. 
 
Fiz duas simulações de financiamento: uma para uma família 
com renda de R$ 5 mil e outra para uma família com renda de 
R$ 10 mil. 
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Simulação: Renda de R$ 5.000,00 
 
Para escrever este capítulo fiz inúmeras simulações no site da 
Caixa Econômica Federal - http://www8.caixa.gov.br. 
Recomendo que você também faça simulações com base na 
sua realidade e nas características do imóvel que deseja 
comprar. Para que você possa refletir sobre os resultados 
acompanhe este exemplo: 
 
 
 
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Fiz a simulação como se fosse uma pessoa nascida em 
01/01/1977 que pretendia comprar um imóvel residencial novo 
por R$ 300 mil na capital de São Paulo. Não selecionei as 
opções de FGTS. O prazo de pagamento seria de 35 anos (420 
mensalidades) que é o mais longo e, por esse motivo, permite 
parcelas menores. A renda familiar da simulação foi de R$ 
5.000,00, que equivale a quase 7,4 salários mínimos de R$ 
678,00. 
 
Segundo o IBGE, com esta renda, a família da nossa simulação 
seria membro da classe média (Classe C) por ganhar entre 4 e 
10 salários mínimos. 
 
CLASSE SALÁRIOS MÍNIMOS (SM) RENDA FAMILIAR (R$) 
A Acima 20 SM R$ 13.560 ou mais 
B 10 a 20 SM De R$ 6.780 a R$ 13.560 
C 4 a 10 SM De R$ 2.712 a R$ 6.780 
D 2 a 4 SM De R$ 1.356 a R$ 2.712 
E Até 2 SM Até R$ 1.356 
 
Como você pode ver logo abaixo, o resultado da nossa 
simulação seria desanimador para esta família. A simulação 
informou que dos R$ 300.000,00 que eles precisam apenas R$ 
148.978,10 poderiam ser financiados pela taxa de balcão. 
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Isto acontece porque o valor da prestação inicial não pode ser 
superior a 30% da renda familiar. Se a renda do nosso exemplo 
é R$ 5.000,00 o limite de comprometimento seria de no 
máximo 30% da renda. Isto representa R$ 1.500,00. E com base 
na taxa de juros cobrada e o prazo de 35 anos, o valor máximo 
que poderia ser emprestado seria R$ 148.978,10 mantendo 
uma prestação de valor inferior a R$ 1.500,00. 
 
Desse modo, a nossa família do nosso exemplo deveria ter no 
bolso R$ 151.021,90em dinheiro para pagar o valor da entrada 
do imóvel. Isso equivale a pouco mais de 50% de entrada. Na 
maioria dos casos, a Caixa Econômica exige pelo menos 20% de 
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entrada, mas como pudemos ver nem sempre você vai 
conseguir financiar pagando apenas 20% do valor do imóvel de 
entrada porque isso vai depender da sua renda. 
 
A taxa de juros da nossa simulação ficou em 10,1080 % (CET) ao 
ano. Esta taxa é o Custo Efetivo Total, ou seja, já inclui a taxa de 
juros nominais, o custo com seguro e taxas bancárias. 
 
O resultado desta taxa de juros de 10% ao ano durante 35 anos 
é catastrófico. O banco vai lhe emprestar R$ 148.978,10 e você 
será obrigado a pagar R$ 419.843,01 que é composto pelo valor 
principal emprestado somado aos juros e outras taxas, o que 
representa 281% de custo no final do financiamento. São R$ 
270.864,91 jogados no lixo. É 2,8 vezes mais do que você pegou 
emprestado. Para cada 1 real emprestado você terá que pagar 
mais de R$ 2,8 de juros e encargos. 
 
A dívida da simulação seria iniciada em 2013 e só seria quitada 
em 2048. A pessoa que tem 36 anos hoje terminaria o 
pagamento da dívida com 71 anos de idade. Segundo o IBGE a 
expectativa de vida do homem brasileiro é de 70 anos e da 
mulher 77 anos. Será mesmo que seria vantajoso pegar R$ 148 
mil emprestados e comprometer 35 anos da sua vida 
produtiva? 
 
O prazo para pagamento é longo e as incertezas são muitas. 
Este tipo de financiamento é de elevado risco para sua vida 
financeira em longo prazo. É importante lembrar que bastam 3 
meses de atraso no pagamento das parcelas ao longo dos 35 
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anos para correr o risco de ter seu imóvel leiloado pelo banco 
por inadimplência. 
 
Agora vamos ver como ficaria a situação de uma família que 
possui o dobro da renda. 
 
Simulação: Renda R$ 10.000,00 
 
Agora vamos simular o financiamento para uma família da 
Classe Média Alta ou Classe B que possui uma renda familiar de 
R$ 10.000,00 ou o equivalente a pouco mais de 14 salários 
mínimos. Certamente esta família se interessaria por um 
imóvel com valor superior a R$ 500 mil, mas para efeito de 
simulação e comparação vamos supor que eles se contentem 
com uma moradia no valor de R$ 300 mil na capital de São 
Paulo. 
 
Pela simulação que fizemos em http://www8.caixa.gov.br, dos 
R$ 300 mil a Caixa financiaria R$ 270 mil. A família só precisaria 
de R$ 30 mil de entrada. O esforço para economizar R$ 30 mil 
em uma família com renda de R$ 10 mil é pequeno. No nosso 
exemplo anterior a família com renda de R$ 5 mil teria que se 
esforçar muito para juntar mais de R$ 148 mil para dar como 
entrada. 
 
No curto prazo parece que é vantajoso pagar uma entrada 
menor, mas em longo prazo os prejuízos seriam muito grandes. 
Em troca dos R$ 270 mil emprestados o banco iria cobrar no 
final de 35 anos a quantia de R$ 742.971,41. Neste valor está 
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embutido o principal, o custo com seguros (R$ 59.413,56) e 420 
taxas de administração (R$ 10.500,00). A parcela inicial seria de 
R$ 2.557,63 decrescendo mensalmente (Tabela Sac). 
 
A diferença entre o que a família receberia e pagaria ao longo 
do tempo seria 2,75 vezes maior. A Taxa de juros CET 
apresentada na simulação foi de 9,8009 %. 
 
Tente refletir sobre estes números. O imóvel custa 300 mil, a 
família precisou de R$ 270 mil emprestados e ficou devendo 
quase 3 imóveis para o banco. Isso parece razoável ou parece 
absurdo? E por mais absurdo que pareça as pessoas continuam 
comprando imóveis financiados sem pensar na existência de 
alternativas. 
 
Se a família tivesse se disciplinado para juntar os R$ 270 mil 
através de uma aplicação financeira, investindo o mesmo valor 
da parcela do financiamento por conta própria, em um curto 
espaço de tempo conseguiria acumular os R$ 270 mil. E por 
ganhar juros sobre juros de remuneração não seria necessário 
poupar R$ 270 mil para ter R$ 270 mil disponível. 
 
Então fica evidente que o financiamento de imóveis ou 
qualquer financiamento é sempre um mecanismo de 
empobrecimento das famílias. 
 
Ferramenta de empobrecimento 
 
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Na linha azul do gráfico abaixo podemos ver o valor da dívida 
de R$ 270 mil caindo à medida que as parcelas são pagas e isto 
ocorre porque o valor devido está sendo amortizado. Já no 
gráfico vermelho você pode ver a quantidade de dinheiro que a 
família pagará para o banco ao longo do tempo (valor principal 
+ juros + seguro + taxas). 
 
 
 
Os bancos costumam utilizar o Sistema de Amortização 
Constante conhecido como SAC. Nesse sistema as parcelas do 
financiamento são decrescentes. A primeira parcela deste 
nosso exemplo foi de R$ 2.557,63 e a última de R$ 651,97. 
 
Pelo SAC as prestações são formadas de “juros + parte fixa do 
valor principal que você pegou emprestado”. Então os 270 mil 
reais são divididos em 420 parcelas fixas e a isto é somado os 
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juros, taxa bancária e seguro daquele mês (270.000 / 420 = R$ 
642,86). Dos R$ 2.557,63 pagos na primeira prestação R$ 
642,86 é a amortização ou o equivalente ao valor principal da 
dívida. O seguro representa R$ 90,57, a taxa administrativa R$ 
25,00 e os juros representam R$ 1.914,77. Observe no gráfico 
abaixo que 72% do valor da primeira prestação são juros e 
apenas 24% é referente ao valor principal da dívida. 
 
 
 
Quando a metade das parcelas forem pagas a família devedora 
atingirá a parcela de número 210. Como você pode ver no 
gráfico abaixo 55% do valor da parcela será composta por juros 
e 36% da amortização do valor principal da dívida. Veja: 
 
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A primeira prestação custa caro porque grande parte dela é 
formada de juros já que neste primeiro momento sua dívida é 
de 270 mil reais e os juros sobre todo este valor por 1 mês 
precisa ser pago. A medida que as prestações são pagas o valor 
total da dívida vai caindo de forma constante como mostra a 
linha azul. 
 
Os juros cobrados vão caindo porque ele depende do valor 
devido naquele mês. Para saber mais acesse: 
http://pt.wikipedia.org/wiki/Sistema_de_Amortiza%C3%A7%C
3%A3o_Constante. 
 
É importante destacar que matematicamente falando uma 
dívida paga através da Tabela SAC e da Tabela Price terá, no 
final dos pagamentos, os mesmos custos. O fato do valor das 
parcelas da tabela SAC cair com o tempo não significa que no 
final você terá pago menos juros. 
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No gráfico, quando a linha vermelha cruza a linha azul na 
prestação 86 a dívida será igual ao valor que você já pagou em 
forma de prestações. 
 
Na parcela 112 o total de parcelas pagas irá ultrapassar o valor 
de R$ 270 mil que foram emprestados pela Caixa. Na parcela 
126 (10 anos e 6 meses) o total de valores pagos em prestações 
irá superar o valor do imóvel financiado que é de R$ 300 mil. Os 
25 anos seguintes de pagamentos serão para pagar juros e 
tarifas. 
 
Serão mais R$ 472 mil queimados em forma de juros, taxas e 
seguro. Este dinheiro poderia ser usado para finalidades mais 
nobres como comprar outro imóvel, comprar carro, fazer 
viagens, ou gastar da forma que a pessoa bem desejasse. Se 
estes R$ 472 mil fossem aplicados com rendimento de 0,6% ao 
mês seria possível ter uma renda passiva mensal de R$ 
2.820,00. Seria uma ótima renda extra sem necessidade de 
trabalho. 
 
É por isto que podemos afirmar que quem compra algo 
financiado paga 2 ou 3 vezes mais, enquanto quem compra à 
vista paga sempre menos porque durante o tempo em que 
esteve poupando recebeu juros sobre juros. O financiamento é 
a maior ferramenta de empobrecimento das famílias e um 
método de enriquecimento de bancos e financeiras. 
 
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Quem defende o financiamento 
 
Se você tentar questionar algum amigo que comprou imóvel 
financiado provavelmente ele terá alguns argumentos na ponta 
da língua para se defender. Sempre tendemos a defender 
nosso ponto de vista e nossas escolhas. 
 
Algumas pessoas podem argumentar sobre a valorização do 
imóvel. Podem dizer que comprar um imóvel financiado é 
vantajoso, mesmo pagando juros, porque eles sempre 
valorizam mais do que os juros cobrados pelos bancos. O 
problema é que isso não é uma regra. Imóveis financiados 
podem ou não valorizar com o passar do tempo. Existem 
situações em que os imóveis realmente podem perder o valor 
ou não valorizar o suficiente para compensar os custos de um 
financiamento. Reflita sobre os pontos que listo abaixo: 
 
1. Se você está comprando um imóvel novo saiba que 
depois de 35 anos ele será um imóvel velho 
precisando de reformas. Imóveis sofrem 
depreciação. Se for condomínio lembre-se que seu 
imóvel pode estar bonito e reformado por dentro, 
mas o condomínio ficará obsoleto e deteriorado se 
as manutenções não forem feitas. 
2. Os imóveis vizinhos e as estruturas do bairro 
também irão envelhecer junto com seu imóvel. 
3. Certamente existem bairros na sua cidade que no 
passado eram muito valorizados e hoje estão em 
decadência por terem sido esquecidos pela 
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prefeitura. Nada impede que isto aconteça com o 
seu imóvel até o final do financiamento. 
4. Mudanças na vizinhança podem valorizar como 
também podem desvalorizar o seu imóvel. 
5. A situação econômica do país pode mudar fazendo 
com que imóveis usados não tenham tanto valor. 
Basta observar as últimas crises mundiais. As crises 
ocorrem em intervalos cada vez menores já que o 
problema econômico de um país distante afeta 
todos os demais. Quem financia um imóvel por 20 
ou 35 anos certamente passará por crises, riscos de 
desemprego e outras situações que colocarão o 
imóvel em risco. 
 
Contando com os ovos dentro da galinha 
 
Quando você assume um financiamento de longo prazo precisa 
refletir sobre sua possível situação profissional e financeira no 
futuro. Funcionários públicos com salário elevado e uma 
aposentadoria garantida sofrem menos riscos ao financiar um 
imóvel. Inevitavelmente ele vai transferir renda para os bancos, 
vai entrar no sistema de empobrecimento, mas os riscos de 
instabilidade no emprego são menores. 
 
Aqueles que trabalham em empresas privadas deveriam pensar 
duas vezes antes de financiar imóveis e assumir dívidas de 
longo prazo. As pesquisas mostram que o tempo de 
permanência dos profissionais nas empresas é cada vez menor. 
A média brasileira está entre 6 e 7 anos no mesmo emprego. 
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Em um financiamento de 35 anos você possivelmente ficará 
desempregado 4 ou 5 vezes e, se isso acontecer você não 
poderá “se dar ao luxo” de atrasar as prestações. 
 
Hoje em dia os bancos são bem menos pacientes quanto a 
atrasos. Existe toda uma legislação que garante segurança para 
bancos. Dificilmente o banco terá prejuízo com financiamento 
imobiliário já que o imóvel é a garantia. Quando o proprietário 
não paga as prestações o imóvel é rapidamente leiloado. Não 
adianta bater o pé e gritar “daqui não saio, daqui ninguém me 
tira”, ou você sai por livre e espontânea vontade ou sai com a 
ajuda de reforço policial. 
 
Quem é profissional liberal também corre riscos. A renda 
destes profissionais costuma ser muito variável e passa por 
períodos de sazonalidade. Dependendo do setor em que atue 
os mercados podem mudar ou desaparecer graças aos avanços 
da tecnologia e ao aumento da concorrência. Problemas de 
saúde e familiares também podem afetar a produtividade e a 
renda dos profissionais liberais. 
 
O mesmo acontece com os pequenos empresários. Quem é 
empresário não possui estabilidade, precisa “matar um leão 
por dia” para garantir sua renda e o equilíbrio econômico do 
negócio. Sabemos que todas as leis existem para defender o 
consumidor, o tributador, o empregado, e nada oferece 
segurança ou garantias para o pequeno empresário. Quem é 
pequeno empresário deve avaliar os riscos de qualquer 
endividamento de longo prazo. 
 
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Comprar um imóvel financiado é contar com os ovos que ainda 
estão dentro da galinha. Financiar é comprar baseado na 
esperança ou na fé de que terá renda para pagar no futuro. E 
realmente as pessoas precisam ter muita fé e torcer para que o 
universo conspire a seu favor durante 35 anos de 
endividamento. 
 
Financiar é dar um tiro no escuro. Para o banco o tiro é certeiro 
porque se você não conseguir pagar a dívida o seu imóvel é a 
garantia. E se o valor do imóvel não for suficiente para quitar a 
dívida o banco ainda fará tudo para tomar o restante do seu 
patrimônio. E se mesmo assim não for possível quitar a dívida 
seu nome ficará sujo para sempre no sistema financeiro. 
 
Não podemos prever o dia de amanhã e caso as coisas não se 
comportem como a gente estava planejando, o que estará em 
jogo será o nosso lar, o nosso teto. É a segurança da sua família 
que estará em jogo. Os bancos não ficam sensibilizados com a 
situação emocional, familiar e econômica dos seus devedores. 
Todos os meses leilões de imóveis são realizados em todo o 
Brasil. 
 
Existem investidores que ganham muito dinheiro comprando 
imóveis de clientes inadimplentes dos bancos. Eu falo sobre 
isto no meu livro “Como Investir em Imóveis”. E a maioria dos 
imóveis arrematados por eles possui uma família desesperada 
dentro. O novo proprietário já possui um advogado preparado 
para iniciar o processode despejo assim que o imóvel é 
arrematado. Ninguém vai se importar se você e a sua família 
tiverem que morar na rua ou na casa de parentes. 
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A sua casa financiada não é o seu lar. É um ativo financeiro de 
um banco que precisa gerar lucros ao longo dos anos em que 
estiver financiado. Quem compra um imóvel financiado não 
está comprando um imóvel, está comprando uma dívida. O 
imóvel só será realmente seu quando a dívida for paga. 
 
No site http://www1.caixa.gov.br/simov/index.asp você pode 
pesquisar e conhecer alguns imóveis das famílias que não 
tiveram tanta sorte com seus financiamentos. Seus imóveis 
estão à venda através do leilão do banco. Todos os bancos 
fazem este tipo de leilão todos os meses. 
 
 
 
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35 anos pagando juros ou 10 anos ganhando? 
 
Você precisa fazer esta escolha. Muita gente, infelizmente, 
escolhe pagar juros por 35 anos quando poderia ganhar juros 
poupando por menos tempo. Você não precisa de bancos para 
realizar seus sonhos. 
 
Você verá que investindo por apenas 10 anos é possível 
comprar o seu imóvel à vista sendo remunerado por isto 
mensalmente. E durante os outros 25 anos você pode acumular 
um patrimônio para viajar, comprar carros, curtir a vida ou 
simplesmente investir e receber uma renda passiva para parar 
de trabalhar. 
 
É possível garantir uma aposentadoria confortável acumulando 
a riqueza que você iria transferir para o banco. Esta riqueza 
pode gerar uma receita passiva vitalícia, ou seja, você pode 
optar por trabalhar menos no futuro ou simplesmente parar de 
trabalhar. 
 
Na segunda simulação que fizemos, o imóvel de R$ 300 mil 
poderia ser comprado com R$ 30 mil de entrada e R$ 270 mil 
financiados por 35 anos, onde o valor inicial da prestação seria 
um pouco maior que R$ 2.500,00 mensais. Vamos supor que 
esta família resolva esperar 10 anos para comprar o imóvel. No 
lugar de pagar juros ela decidiu receber juros através de 
aplicações financeiras. 
 
Vamos supor que esta família optou por investir em renda fixa 
conseguindo rendimento líquido de 0,6% ao mês que equivale 
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a 7,43% ao ano. Os R$ 30 mil que seriam usados para dar 
entrada na casa seriam aplicados. E o mesmo valor que seria 
pago mensalmente para o banco seria investido durante 10 
anos. 
 
Isto significa que durante 120 meses a família ficaria 
comprometida a poupar e investir R$ 2.500,00. A renda familiar 
mensal de R$ 10 mil seria reduzida para R$ 7.500,00 da mesma 
forma que aconteceria se tivesse feito o financiamento. Veja o 
resultado deste investimento após 120 meses: 
 
 
A linha vermelha representa a soma dos investimentos mensais 
de R$ 2.500,00. A linha amarela representa a soma dos ganhos 
mensais com os juros. A linha azul é o total que a família possui 
na renda fixa, ou seja, é o resultedo do que foi poupado e dos 
juros que foram ganhos. 
 
Dinheiro Investido: R$ 330.000,00 
Ganhos com juros: R$ 171.508,07 
Total acumulado: R$ 501.508,07 
 
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Para conseguir quase meio milhão de reais em investimentos 
financeiros foram necessários apenas R$ 330 mil poupados 
através de uma entrada de R$ 30 mil e R$ 300 mil investidos 
em 120 parcelas. Você pode verificar no gráfico abaixo que 
apenas 66% da quantia acumulada realmente saiu do bolso da 
família. Os outros 34% foram ganhos através dos juros de 0,6% 
pagos pela instituição financeira. Esta é a mágica dos juros 
compostos trabalhando a seu favor e não contra você. 
 
 
 
É a materialização daquela frase que diz “dinheiro atrai 
dinheiro”. 
 
Mas o que aconteceria se no lugar de investir este dinheiro por 
10 anos a família resolvesse ter um pouquinho mais de 
paciência para poupar por mais 5 anos? Estes 60 meses a mais 
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significariam uma saldo de R$ 896.885,80. A família teria 
poupado R$ 480.000,00 e ganhado R$ 416.885,80 de juros. 
 
Veja no gráfico que os ganhos com juros estão quase 
ultrapassando o valor efetivamente poupado. É poupar 1 para 
ganhar 2. 
 
 
Dinheiro investido: R$ 480.000,00 
Ganhos com juros: R$ 416.885,80 
Total acumulado: R$ 896.885,80 
 
Observe no gráfico abaixo que os ganhos através de juros já 
representam 46% do valor total acumulado no período. 
 
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E quem tem paciência para esperar 15 anos pode esperar 20 
anos? Os ganhos com juros passam do valor investido no 
período. Veja a linha laranja cruzando a linha vermelha. 
 
 
Dinheiro investido: R$ 630.000,00 
Ganhos com juros: R$ 832.983,07 
Total acumulado: R$ 1.462.983,07 
 
 
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Observe no gráfico abaixo que agora 57% do valor acumulado 
foi ganho através de juros. Somente 43% do montante 
realmente saiu do bolso e das economias da família. 
 
 
 
É por isto que investimentos em longo prazo são perfeitos para 
quem deseja poupar para garantir uma aposentadoria 
confortável 35 anos depois. Veja o resultado de 35 anos 
investindo R$ 2.500,00 por mês rendendo 0,6% ao mês. 
 
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Dinheiro investido: R$ 1.080.000,00 
Total em juros: R$ 4.015.628,40 
Dinheiro acumulado: R$ 5.095.628,4 
 
No final destes 35 anos os 5 milhões acumulados com uma taxa 
de juros de 0,6% produziria uma renda passiva de R$ 30 mil 
reais que seria mais do que suficiente para garantir uma 
aposentadoria luxuosa por toda vida. 
 
Como podemos ver abaixo somente 21% dos 5 milhões 
acumulados foram realmente investidos, os outros 79% são 
juros ganhos durante o período. 
 
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É importante perceber que financiar um imóvel por 35 anos 
significa entrar em um processo de empobrecimento através 
do pagamento de juros e taxas. 
 
Poupar seu próprio dinheiro para comprar um imóvel à vista 
significa acumular riqueza através de um círculo virtuoso de 
enriquecimento. No nosso exemplo trabalhamos com a 
remuneração fixa de 0,6% aomês que é algo bem conservador. 
Quanto mais dinheiro você tiver para investir maiores são as 
taxas que você pode obter. Os bancos pagam juros maiores 
para quem possui quantias maiores investidas. 
 
Quanto mais você investe maiores são as oportunidades de 
diversificar suas aplicações em busca de retornos superiores a 
este exemplo de 0,6% que apresentei. 
 
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O problema é que muita gente acredita que riqueza é medida 
com os bens que compramos e exibimos aos outros (carros, 
casas, barcos, joias, roupas, etc). E isto é pura ilusão. Quem 
tem uma casa financiada não tem casa, tem dívida. Quem tem 
carro financiado não tem carro, tem uma dívida. 
 
Pode apostar que muitos dos seus amigos que moram em 
bonitos apartamentos e andam em carros luxuosos estão 
totalmente endividados. Aquilo que elas exibem são bens que 
pertencem a bancos e financeiras. Os bens financiados 
produzem uma riqueza aparente que encobre a real situação 
da pessoa, que é o de endividamento. 
 
Se estas pessoas venderem todas as coisas que possuem 
provavelmente não terão o dinheiro suficiente para quitar as 
dívidas. Isto é o que chamamos de “viver de aparência”. Como 
veremos nos capítulos seguintes estas pessoas estão iludidas 
em relação ao patrimônio que possuem e em relação a real 
situação financeira. 
 
Os preços dos imóveis nos próximos 10 anos 
 
Você pode estar pensando no aumento de preços ocorrido nos 
imóveis nos últimos 5 anos. Será que ter financiado um imóvel 
cinco anos atrás não teria sido vantajoso? Não seria melhor 
comprar um imóvel agora também financiado? 
 
A situação ocorrida no passado é totalmente atípica e, 
resultados passados não garantem resultados futuros. Por 
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muitas décadas os preços dos imóveis no Brasil estiveram 
estagnados. O aumento era apenas suficiente para reajustar o 
valor dos imóveis com base na inflação ou equiparar este 
investimento com outros de igual risco. 
 
Alguns fatores excepcionais contribuíram para o aumento 
súbito ocorrido nos anos anteriores: 
 
• Anúncio da Copa do Mundo e Olimpíadas no Brasil, 
gerando especulação imobiliária. 
• Investimentos privados e públicos estruturando as 
cidades para receber os eventos esportivos valorizaram 
os bairros. 
• Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal 
para impulsionar o mercado imobiliário depois da crise 
mundial de 2008, inflacionou o preço dos terrenos em 
todo o Brasil e isso encareceu os imóveis na planta. 
• Medidas de estímulo ao consumo como a redução de 
impostos e taxas de juros. 
• Com a possibilidade de endividamento fácil e mais 
barato, milhões de pessoas foram para as ruas em 
busca de imóveis que não existiam. Com a demanda por 
imóveis maior que a oferta, os preços começaram a 
subir rapidamente. 
 
Porque os preços vão parar de subir nos próximos anos: 
 
• Não existe mais espaço para valorizar os imóveis no 
mesmo ritmo. Desde 2012 os preços anunciados 
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pararam de subir como antes. Já os preços de venda 
efetiva começaram a cair. Veja aqui 
• As construtoras estão com estoques elevados. Muitos 
imóveis estão sendo entregues e ainda não foram 
vendidos. As construtoras já amargam prejuízos e quem 
investiu em suas ações também. Veja aqui 
• O preço dos imóveis subiu mais do que a renda da 
população. As pessoas não possuem mais a renda 
necessária para financiar imóveis com metro quadrado 
tão caro. Veja aqui 
• O crescimento econômico brasileiro está lento e reflete 
o impacto da crise econômica mundial. Inflação elevada 
e pessimismo pode retrair a demanda por imóveis nos 
próximos anos. 
• Em muitas capitais os preços dos imóveis em 2013 
começaram a cair e nada indica que aumentos 
ocorrerão nos próximos anos. Veja aqui 
 
Como você pode ver os imóveis já se encontram com preço 
muito elevado e tudo indica que os preços tendem a se manter 
estáveis por muitos anos. Alguns especialistas acreditam até 
em uma possível queda de preço até 2016. 
 
Por isto não é inteligente comprar um imóvel financiado neste 
momento já que os preços ainda estão muito elevados. A 
tendência para a próxima década será de preços estagnados ou 
no máximo corrigidos pelos índices de inflação. No momento 
em que este livro estava sendo escrito a inflação se mantinha 
acima da meta do governo e, o aumento na taxa de juros já 
começava a acontecer para frear a inflação. As medidas contra 
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a inflação também afetam diretamente o crescimento da 
economia. 
 
Taxas de juros elevadas significam financiamentos mais caros. E 
imóvel com financiamento alto significa menos famílias em 
condições de adquiri-los, gerando uma automática queda na 
sua demanda. Tudo isso vai refletir diretamente nos preços dos 
imóveis nos próximos anos. 
 
Este cenário reforça ainda mais a vantagem de poupar no lugar 
de financiar. 
 
Estratégia para comprar imóveis 
 
Existe uma grande diferença entre o imóvel dos seus sonhos e 
o imóvel capaz de satisfazer suas necessidades de moradia. 
 
Um grande erro cometido por quem pretende comprar o 
primeiro imóvel é desejar o imóvel dos sonhos e não o imóvel 
que satisfaça suas necessidades em curto e médio prazo. 
 
O imóvel dos sonhos costuma ser muito caro. O imóvel da sua 
realidade é mais barato e acessível. Não compensa 
comprometer as finanças da sua família por décadas para 
antecipar um sonho à custa do endividamento e do seu 
empobrecimento futuro. 
 
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Estratégia do primeiro imóvel 
 
Existe uma estratégia onde podemos comprar nosso primeiro 
imóvel para que ele se torne o trampolim que nos impulsionará 
para o segundo imóvel (o dos sonhos). O importante é garantir 
suas necessidades básicas de moradia em curto e médio prazo 
com o mínimo de endividamento. E com base neste primeiro 
imóvel iniciamos uma estratégia planejada para a aquisição do 
imóvel dos sonhos. 
 
Vou usar o exemplo de um jovem casal que conheci há alguns 
anos. Após se casarem, resolveram morar de aluguel já que o 
dinheiro que tinham não era suficiente para adquirir “o imóvel 
dos sonhos”. Naquela época o dinheiro que eles possuíam (+/- 
R$ 70 mil) era suficiente para comprar um apartamento 
pequeno, em um bairro de classe média – cerca de seis anos 
atrás. Este apartamento resolveria a necessidade de moradia, 
mas não era o imóvel dos sonhos. 
 
Então eles optaram por deixar o dinheiro aplicado e alugaram o 
apartamento dos sonhos em um bairro nobre da cidade. Na 
realidade eles estavam morando em um imóvel incompatível 
com a renda que possuíam. 
 
Para comprar o imóvel dos sonhos eles precisariam de no 
mínimo R$ 160 mil. Usar os R$ 70 mil que tinham para dar uma 
entrada e financiar o restante não era uma opção desejada.Na 
época a taxa de juros estava muito elevada. Como eram 
profissionais autônomos e tinham renda muito variável e 
sazonal preferiram não assumir dívidas em longo prazo. O casal 
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iniciou um projeto de poupança onde juntavam o máximo 
possível para realizar o sonho alguns anos depois. 
 
Até que o inesperado aconteceu. Aconteceu a crise mundial, 
vieram os programas de estímulo do governo, copa do mundo 
e os preços dos imóveis dispararam como jamais visto. O 
imóvel dos sonhos simplesmente triplicou de preço (De 160 mil 
reais saltou para R$ 470 mil). 
 
O dinheiro que estavam juntando rendeu muito pouco e o fato 
de estarem pagando um aluguel de valor elevado em um bairro 
de alto padrão reduziu a capacidade deles de poupar mais 
dinheiro. O plano de juntar dinheiro para comprar o imóvel 
sem financiamento acabou fracassando. 
 
Este problema poderia ter sido evitado se eles tivessem 
adotado outra estratégia que quero apresentar agora. 
 
A ideia seria comprar o apartamento mais simples logo depois 
do casamento. Ele custava na época R$ 70 mil e hoje custa mais 
ou menos R$ 210 mil. Isto significa que durante os últimos anos 
o patrimônio do casal teria valorizado na mesma proporção dos 
outros imóveis do mercado. Este patrimônio somado ao 
dinheiro que teriam economizado com o aluguel seria 
suficiente para comprar o imóvel dos sonhos mesmo depois da 
especulação imobiliária dos últimos anos. 
 
O custo com aluguel e condomínio girava em torno de R$ 
2.000,00 mensais, permitindo que eles poupassem apenas R$ 
1.000,00. Desta forma se estivessem morando em um imóvel 
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próprio poderiam ter poupado R$ 3.000,00 e não R$ 1.000,00 
por mês. Nos últimos 6 anos eles teriam acumulado R$ 
269.174,04 em aplicações financeiras que na média tiveram 
rendimento de 0,7% mensais. 
 
Se vendessem o apartamento mais simples, que custava R$ 70 
mil, conseguiriam R$ 210 mil. Somando o valor poupado e 
investido com o valor de venda do apartamento, eles teriam R$ 
479 mil (210 + 279) que permitiria comprar o imóvel que eles 
consideravam o apartamento dos sonhos. 
 
Podemos concluir que se você deseja comprar um imóvel dos 
sonhos o ideal é que providencie logo aquele imóvel 
intermediário que possa satisfazer suas necessidades imediatas 
de moradia e deixe o sonho para ser realizado um pouco 
depois. Com isto você evita dois mecanismo de 
empobrecimento: O pagamento de juros sobre juros e o 
pagamento de aluguel. 
 
Usando esta estratégia parte do seu patrimônio será 
imobilizado no seu primeiro imóvel. Se os imóveis ficarem mais 
caros com o passar do tempo você estará parcialmente 
protegido porque parte do seu patrimônio estará valorizando 
na mesma proporção dos imóveis do mercado. Mesmo que 
aconteça uma supervalorização imobiliária (que não deve mais 
acontecer nos próximos anos) o seu primeiro imóvel também 
valorizará com base no mesmo índice. 
 
É claro que todos estes cálculos que fiz são apenas exemplos 
didáticos. Para maior precisão seria necessário levar em 
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consideração outros custos que envolvem a compra e a venda 
de imóveis, impostos e efeito da inflação. O importante é que 
você pense em outras possibilidades que não sejam as mais 
tradicionais. 
 
Veja que no nosso exemplo, este casal teria acumulado um 
valor considerável nos últimos 6 anos se tivesse optado por 
comprar um imóvel simples no inicio do casamento. Veja que o 
dinheiro gasto com aluguel, quando é aplicado e rende juros se 
torna uma fonte importante de recursos para elevar seu 
patrimônio ao longo dos anos. 
 
No próximo gráfico a linha vermelha representa os depósitos 
que o casal teria feito em um investimento financeiro todos os 
meses. A linha laranja mostra o total em dinheiro que seria 
ganho com os juros. A linha azul é a soma do dinheiro investido 
mensalmente e os ganhos com juros. 
 
 
 
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Neste exemplo o casal teria economizado R$ 2.000,00 de 
alugueis mensais que em 6 anos representariam R$ 144.000,00 
poupados. 
 
Somando isto com os R$ 1000,00 que eles tinham condições de 
poupar temos R$ 3000,00 investidos por mês em uma 
aplicação financeira com rentabilidade de 0,7% ao mês. Em 72 
meses teriam acumulado R$ 216.000,00 e ganhado R$ 
66.610,91 de juros. 
 
Segundo imóvel é o dos sonhos 
 
O segundo imóvel ou o imóvel dos seus sonhos pode ser 
comprado com mais calma e planejamento caso você já tenha 
um imóvel próprio (mais simples) para morar. 
 
Você terá tempo e tranquilidade para investir no seu segundo 
imóvel através de modalidades mais arriscadas, mas com 
custos menores. É o caso do investimento em imóveis na 
planta. Este tipo de imóvel costuma ser mais barato que 
imóveis novos e prontos para morar. Se você já tem sua casa 
própria pode esperar a construção do seu imóvel dos sonhos 
com mais tranquilidade e menores custos e assim se beneficiar 
da vantagem de comprar o imóvel mais barato durante os 
meses de lançamento do empreendimento. 
 
Existem casos onde o imóvel na planta custa 30% menos que o 
mesmo imóvel depois de pronto para morar. Isto ocorre 
porque você estará assumindo riscos e financiando a 
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construção dos imóveis. Com isso as incorporadoras precisam 
de menos dinheiro dos bancos permitindo um barateamento 
da obra. O fato de você ter tido paciência para poupar seus 
próprios recursos permitem que você pechinche e conquiste 
grandes descontos. Já quando você não tem dinheiro, além de 
financiar e pagar juros você ainda perde um possível desconto. 
 
O problema dos imóveis na planta é justamente o risco. 
Comprar um imóvel que ainda não existe é perigoso para quem 
é totalmente leigo neste tipo de investimento. Você também 
precisa saber avaliar se o investimento compensa, pois nem 
todos os imóveis na planta são boas opções de investimento. 
Nem todas as construtoras, incorporadoras e imobiliárias 
merecem sua confiança. Existem as boas e as más empresas no 
mercado imobiliário. 
 
É por isto que escrevi um livro com quase 200 páginas falando 
só sobre este assunto. Caso você pretenda comprar um imóvel 
na planta a leitura deste livro é obrigatória para evitar 
prejuízos, problemas financeiros e judiciais. Conheça o Livro 
Negro dos Imóveis clicando aqui. Já recebi inúmeros 
depoimentos de leitores agradecidos por terem conseguido 
escapar de problemas graças aos conhecimentos aprendidos 
pelo livro. Por isto acredito que ele será muito útil para você. 
 
Você também pode optar pelo investimento em imóveis 
usados. Com certeza existem ótimos imóveis com bons preços 
na sua cidade. Muitas vezes surgem boas oportunidades por 
preços abaixo do valor de mercado. Uma mudança de cidade, 
um problema de saúde, uma mudança de emprego pode forçarLicensed to Magno Carlos Barbosa , E-mail: magno_carlos73@yahoo.com.br , purchase: 795540
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as pessoas a venderem seus imóveis por valores baixos para 
que a venda ocorra rapidamente. 
 
Se você tem tranquilidade e tempo pode esperar estas 
oportunidades surgirem. Para isto basta pesquisar e observar o 
mercado. Você pode contar com a ajuda de uma imobiliária da 
sua confiança para monitorar o mercado em busca de 
oportunidades. 
 
Mesmo quando o imóvel usado está deteriorado é possível 
negociar preços mais baixos e usar a economia para fazer uma 
reforma. No caso de apartamentos antigos existe a 
possibilidade de adquirir imóveis maiores em bairros 
valorizados. O metro quadrado tende a ser mais barato. E neste 
caso o investimento na reforma acaba valendo muito a pena. 
 
Muita gente acaba se especializado em comprar imóveis 
usados, reformar e depois revender. É uma das diversas formas 
de se ganhar dinheiro com imóveis e este tema eu abordo com 
mais profundidade no meu livro Como Investir em Imóveis. 
 
Consórcio de imóveis 
 
Para os que possuem pouca paciência para poupar dinheiro 
uma opção a ser considerada são os consórcios imobiliários. 
Como você precisa esperar ser contemplado, os consórcios são 
boas opções para o segundo imóvel. Para o primeiro imóvel 
não é recomendável, principalmente se você for muito 
ansioso(a). Quando as taxas administrativas são baixas e a 
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operadora do consórcio é de confiança este método de 
aquisição pode ser interessante para quem não consegue 
poupar. 
 
O consórcio funciona como uma poupança forçada que não 
paga juros, na verdade eles cobram taxas administrativas. A 
vantagem é que se trata de uma poupança que você não pode 
mexer com facilidade. E muita gente não consegue poupar 
porque ao ver o dinheiro no banco acaba criando motivos para 
gastá-lo. Desistir de um consórcio embora seja possível é mais 
complicado e custoso do que sacar o dinheiro de uma aplicação 
quando surge o desejo de consumir. 
 
Comprar à vista 
 
Nada é melhor que comprar o imóvel à vista com dinheiro que 
você mesmo poupou ao longo dos anos. 
 
É importante perceber que o financiamento imobiliário em 
longo prazo não é a melhor e nem a única opção para aquisição 
de imóveis. Como é uma modalidade muito lucrativa para os 
bancos e geram boas comissões para quem capta clientes para 
eles, é certamente a modalidade mais divulgada. 
 
Muito dinheiro é gasto todos os anos com publicidade e ações 
de marketing para estimular você a endividar-se através de 
financiamentos. 
 
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Acostume-se com a ideia de que precisa aprender a juntar e a 
investir seu dinheiro para que você mesmo financie seus 
sonhos. Você não precisa do dinheiro dos bancos para comprar 
tudo que deseja, apesar das campanhas de marketing tentarem 
dizer o contrário. 
 
E quando você se deparar com alguma matéria no jornal 
falando das vantagens do financiamento imobiliário lembre-se 
que os maiores patrocinadores das emissoras de TV, revistas e 
jornais são bancos, financeiras, incorporadoras, construtoras, 
imobiliárias e indústrias automobilísticas. Falar mal do 
mecanismo que enriquece e fomenta estes mercados não seria 
uma boa ideia para quem depende deles para viver. 
 
Não espere que a imprensa forneça informações confiáveis de 
educação financeira para você ou que o gerente do seu banco 
ensine como investir na compra de um imóvel. É claro que 
sempre existem exceções, mas são raras. 
 
Não é porque a maioria da população brasileira compra imóveis 
financiados que esta é a melhor opção. A maioria das 
unanimidades precisa ser questionada. E se o financiamento 
imobiliário com as elevadas taxas de juros que temos hoje é 
uma coisa comum é porque muito dinheiro é gasto para isto. 
Lembre-se que o comum nem sempre é o normal. 
 
 
 
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Dinheiro trabalhando para você 
 
Os financiamentos são importantes instrumentos no caso de 
urgências e imprevistos. Mas na maioria das vezes ele é usado 
como remédio para os sintomas do imediatismo e da falta de 
planejamento financeiro pessoal. Por isso tanta gente acaba 
recorrendo ao dinheiro alheio para antecipar o consumo de 
forma imediata. 
 
Existe uma importante relação entre dinheiro x tempo que 
podemos estudar através da Matemática Financeira. Você pode 
usar isto a seu favor ou contra você. 
 
Vamos imaginar um jovem de 18 anos chamado João que 
resolveu fazer uma aplicação financeira investindo R$ 100,00 
por mês. Isto equivale a poupar pouco mais de R$ 3 por dia. A 
rentabilidade do investimento escolhido era de 0,6% ao mês. 
 
No primeiro ano do investimento o resultado não teria sido 
animador. João teria poupado R$ 1.200,00 e graças aos juros 
recebidos, o seu saldo seria de R$ 1.240,40. João só conseguiria 
ganhar R$ 40,40 de juros em 12 meses. Isto significa que 
96,78% do saldo viriam dos depósitos mensais e 3,28% dos 
juros ganhos durante o período. 
 
Veja como ficou a planilha do investimento feito por João 
durante 12 meses (você recebeu esta planilha junto com o 
livro, ela se chama “simulação_paciencia.xls”). 
 
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O gráfico abaixo mostra que somente uma pequena parcela do 
saldo se originou dos juros. 
 
 
 
A maioria das pessoas concluiria que não valeu a pena o 
sacrifício de poupar R$ 100 reais todos os meses para no final 
só receber R$ 40,40 de prêmio pelo esforço. 
 
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Mas João era uma pessoa paciente e conhecia o poder dos 
juros compostos. Ele continuou poupando R$ 100,00 todos os 
meses durante dezenas de anos. Veja qual seria o seu resultado 
a cada 5 anos: 
 
 
 
Observe na tabela acima o poder dos juros compostos ao longo 
dos anos. Depois de 20 anos, 55% do saldo existente no 
investimento seria composto de receitas geradas pelos juros 
sobre juros. Isto significa que João teria efetivamente poupado 
24 mil reais durante este tempo através de depósitos mensais e 
este dinheiro teria gerado mais de R$ 29 mil de juros. 
 
Chamamos isto de renda passiva, ou seja, é uma renda 
produzida pelo próprio dinheiro sem qualquer esforço. É o 
dinheiro trabalhando para gerar mais dinheiro. No final de 35 
anos João teria R$ 188 mil na aplicação financeira, mas deste 
valor somente R$ 42 mil teria vindo do trabalho de João. O 
restante (77,77%) seria renda passiva dos juros compostos. 
 
Veja na área azul do gráfico quanto representaria o dinheiro 
que João poupou ao longo do tempo fazendo as aplicações 
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mensais de R$ 100,00. No gráfico verde podemos ver o quanto 
João teria ganhado de juros. O gráfico violeta é a soma da 
quantia investida e juros. Fica claro que existe uma recompensa 
para aqueles que sabem esperar e não se permitem cair nas 
tentações do consumo imediato e impensado. Este gráfico e a 
planilha você encontrará no arquivo 
“simulação_paciencia_35_anos.xls”: 
 
 
 
Use a planilha para modificar os valores poupados 
mensalmente e verificar o resultado disto no futuro. Se João 
tivesse poupado R$ 500,00 por mês para garantir uma 
aposentadoria depois de 35 anos teria em sua conta mais de R$ 
944 mil. Uma família que possui renda de R$ 15 mil e consegue 
poupar R$ 5 mil em 15 anos teria um patrimônio de R$ 1.6 
milhão. Em 35 anos seriam R$ 9.4 milhões. 
 
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Não deixei cair em tentação 
 
Se você pretende fazer o seu dinheiro trabalhar por você para 
que em médio prazo tenha condições de comprar sua casa 
própria é necessário ter a capacidade de lidar com as tentações 
do consumo. 
 
À medida que você vê o dinheiro crescendo no banco, começa 
a surgir um desejo incontrolável de gastar o dinheiro. É o carro 
zero km ou aquela viagem internacional que está na promoção. 
Como você deveria saber, carros novos e viagens são 
verdadeiras máquinas de queimar dinheiro. Se você tem o 
objetivo de sair do aluguel comprando a casa própria é 
necessário definir prioridades. 
 
Quem compra carro zero todo ano empobrece continuamente, 
mesmo comprando à vista. Se for carro zero financiado 
empobrece em dobro. Antes de começar a poupar, você 
precisa preparar um plano de ação muito bem arquitetado para 
não cair em tentação durante o percurso. 
 
Antes de falar sobre este planejamento precisamos conversar 
sobre como medir a sua riqueza atual e como funciona o 
mecanismo de empobrecimento através da compra de carros 
zero km. 
 
Esse é um ponto chave que preciso abordar, pois já observei 
que é muito comum a pessoa não conseguir juntar dinheiro 
para a casa própria porque está sempre envolvida com a troca 
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de veículos. Já vi muita gente que não tem onde morar (moram 
de aluguel), mas desfila pela cidade com carro zero financiado 
em 60 vezes. E quando termina de pagar um financiamento 
acaba trocando por outro financiamento de carro zero e assim 
segue por décadas sem acumular patrimônio e sem ter onde 
morar. 
 
Medindo a sua riqueza 
 
Existe um ditado popular muito verdadeiro que diz o seguinte: 
 
“Quem tem 100 e deve 100, nada tem.” 
 
É importante que você meça sua riqueza pelo menos uma vez 
por ano para saber quanto você tem e quanto você deve. Da 
mesma forma que as empresas fazem balanços patrimoniais 
você deveria fazer um balanço pessoal para avaliar a sua saúde 
financeira. Assim você poderá identificar se está ficando mais 
rico ou mais pobre com o passar do tempo. 
 
Para medir a sua riqueza basta calcular a diferença entre seu 
patrimônio e as suas dívidas. 
 
“Riqueza = Patrimônio – Dívidas” 
 
Primeiro identifique seu patrimônio somando todo dinheiro 
que você possui na conta corrente, bolso, poupança e 
aplicações financeiras. Some o valor atualizado do seu carro e 
dos imóveis que possuir. Quando digo valor atualizado é a 
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quantia que você receberia se colocasse o bem à venda hoje. 
Você também deve somar o valor das joias e outros objetos 
valiosos como obras de arte, coleções, etc. Este patrimônio 
também pode ser chamado de ativos. 
 
Para calcular sua dívida basta somar o saldo devedor atualizado 
do financiamento do seu carro, financiamento da casa própria, 
saldo devedor de empréstimos, faturas de cartão de crédito 
atrasadas, etc. Podemos chamar isto de passivos ou obrigações. 
 
Junto com este livro você recebeu uma planilha chamada 
“balanco_financeiro_pessoal_simplificado.xls”. 
 
 
Fique à vontade para mudar os nomes que usei para descrever 
cada item. Passe o mouse sobre as orelhas vermelhas em cada 
campo da planilha para ver algumas anotações que deixei. 
Basta digitar as informações solicitadas na planilha e observar o 
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campo amarelo chamado “Riqueza Líquida”. O desejável é ter 
um resultado positivo. No exemplo que acompanha este livro o 
resultado está negativo e isto representa um desequilíbrio 
financeiro. 
 
Se você possui um carro financiado recentemente vai perceber 
que o valor atualizado do veículo (aquele que você receberia se 
fosse vendê-lo como usado hoje) é inferior ao saldo devedor 
atualizado do financiamento. Consulte o site da FIPE e clique na 
opção de carro, moto, caminhão ou ônibus e pesquise o preço 
atualizado do seu veículo: 
http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/veic
ulos/introducao.aspx 
 
 
Como empobrecer comprando carro 
 
Neste capítulo vou mostrar como é que a maioria dos 
brasileiros acaba degradando seu patrimônio através da 
compra mal feita de veículos, principalmente através de 
financiamento. 
 
Vamos ver o exemplo de um amigo que possuo que irei chamar 
de Marcos. Em dezembro de 2012 ele resolve fazer um balanço 
patrimonial pessoal. Ele estava muito feliz por ter conseguido 
acumular R$ 30 mil em dinheiro em um investimento financeiro 
no banco onde possui conta. Este dinheiro era fruto de muito 
esforço para poder comprar um carro à vista e assim parar de 
andar de ônibus (sonho de todo brasileiro). 
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Marcos não possuía bens e no lugar de priorizar a compra de 
um imóvel ele achou importante comprar o carro por ser um 
homem jovem, solteiro e sem planos de casar no momento. 
 
Por não possuir qualquer dívida, seu patrimônio eram os R$ 
30.000,00 que estavam aplicados e rendendo juros. 
 
Logo no início deste ano, Marcos resolveu realizar o sonho de 
comprar o carro zero km. Ao entrar na concessionária, solicita 
ao vendedor que mostre o carro popular que custava R$ 
25.000,00. Este veículo não era o carro dos sonhos de Marcos, 
mas era o carro que ele tinha condições financeiras de comprar 
à vista. Ele ainda ficaria com R$ 5 mil guardados para despesas 
com o carro como seguro, IPVA, etc. 
 
Antes de mostrar o carro popular o vendedor resolveu mostrar 
para Marcos o novo lançamento da marca. Era um veículo 
luxuoso que custava R$ 80 mil, mas que poderia ser financiado 
em suaves parcelas. Marcos ficou maravilhado com a beleza do 
carro. O vendedor não perdeu tempo e sugeriu uma simulação 
de financiamento do carro dos sonhos, sem compromisso. 
 
A simulação mostrou para Marcos que no lugar de levar um 
carro popular para casa ele tinha condições de sair dali com o 
carrão de R$ 80 mil, completíssimo. E ele poderia fazer