Administração de Condominio Aula 1 a 5

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Administração de Condomínio – 2017.1
Aula 1 – Evolução do Condomínio.
Concluímos que uma outra grande transformação que os condomínios trouxeram ao nosso dia a dia, é que a figura do síndico e do administrador de condomínios, antes inexistentes, tornaram-se um importante foco de atenções: alguns são profissionais, com carreira no mercado de trabalho diante de várias empresas que fornecem produtos e serviços. Para os condôminos também o síndico passa a ser uma peça fundamental no seu dia a dia.
OS PRIMEIROS CONCEITOS DE CONDOMÍNIO NO BRASIL: 
Outra Lei (de nº 4.591), que vigorou plenamente no País até pouco tempo (vários artigos foram revogados com o novo Código Civil), foi sancionada somente no ano de 1964 e trazia algumas inovações:
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
O CONDOMÍNIO, NA ATUALIDADE:
Nos seus arts. 1331 a 1333, ele nos esclarece que: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contraria da escritora de constituição do condomínio. 
Continuando a leitura do Código Civil vamos encontrar logo no artigo seguinte as condições formais de constituição do condomínio:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
O fim a que as unidades se destinam.
Temos, aqui, o documento fundamental para comprovação jurídica da existência do condomínio: o registro no Cartório de Registro de Imóveis por “ato entre vivos ou testamento”, ou seja, pela vontade das partes que decidem constituir um imóvel com destinação diferente, a de que a propriedade não será mais exclusivamente individual, mas compartilhada de acordo com suas regras.
A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO:
O primeiro documento que deveria reger todo e qualquer condomínio é a sua convenção. Ela fará a chamada “lei entre as partes” e deve indicar as principais orientações sobre a condução e regras básicas do condomínio. Sem a convenção, alguns parâmetros podem se perder na gestão do administrador do condomínio e, muitas vezes, causar demandas judiciais. 
Veja o que diz o art. 1.333 do Código Civil:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
E SE NÃO HOUVER A CONVENÇÃO? Provavelmente deve haver um regimento interno com uma extensa redação de vários artigos indicando todos os aspectos do dia a dia do condomínio. Como a convenção é um documento “maior”, isto é, está acima do regimento interno, quando for aprovado pelos dois terços dos proprietários das “frações ideais”, poderá entrar em conflito com o regimento; neste caso, prevalecerá o que estiver escrito na convenção.
E SE HOUVER A APROVAÇÃO DA CONVENÇÃO, MAS ELA NÃO ESTIVER REGISTRADA? O parágrafo único do art. 1.333 diz que para ser “oponível contra terceiros” deve estar registrada no cartório: isto significa que para que tenha valor externamente há necessidade do registro. Mas, é importante atentar que, mesmo não tendo sido ainda registrado, entre as partes, ou seja, entre os proprietários de frações ideais e/ou seus condôminos ela terá pleno valor!
AS CLÁUSULAS “MÍNIMAS” DE UMA CONVENÇÃO:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Sua forma de administração;
A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
O regimento interno.
1° A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Vamos destacar alguns pontos importantes sobre o mencionado artigo: a quota condominial deve ser proporcional, seja para as despesas ordinárias ou extraordinárias (a taxa extra); a necessidade de que a convenção apresente as sanções pelo descumprimento das normas do condomínio.
Concluindo sobre a convenção, duas ressalvas importantes: 
A primeira é o fato de que, independentemente da realização da convenção, a figura jurídica do condomínio existe desde a sua criação (como visto no art. 1.332). 
A segunda, é que essa convenção ultrapassa os direitos e deveres daqueles que a assinarão, isto é, o novo comprador e morador estarão automaticamente vinculados à convenção.
Portanto, o Corretor de Imóveis deve sempre apresentar a convenção toda vez que a negociação envolver um imóvel em condomínio (é uma das obrigações, de fornecer todas as informações, como vimos inclusive a previsão legal no Código de Defesa do Consumidor): e isto anterior a assinatura de eventual contrato de “promessa de compra-venda”.
O REGIMENTO INTERNO:
O regimento interno deve ser o documento complementar da convenção de tal forma que deveria ser sempre redigido após o registro da convenção em cartório. 
 Mas, na verdade, nem sempre é o que acontece, sendo comum encontrarmos condomínios com um regimento interno aprovado, mas sem a sua convenção registrada ou sequer constituída e discutida. 
QUAL O EFEITO DESTA “INVERSÃO DE ORDEM”? Na prática, no dia a dia dos condôminos, não há como deixar de cumprir com as regras do regimento em função da ausência da convenção; mas, como a convenção é um norteador dos direitos e deveres de um condomínio, e o regimento interno exige um detalhamento de todas as atividades e situações, é possível que traga algumas contradições internas ou até mesmo que esteja diferente dopensamento coletivo, das ideias principais de uma convenção.
Para o Corretor de imóveis, é importante conhecer todas as regras existentes em um condomínio, mesmo sabendo que a intenção não é aprofundar-se sobre os detalhes de uma convenção ou de um regimento interno. Mas, no bom exercício de sua profissão, o Corretor deverá informar à parte interessada no imóvel (seja aluguel, compra, permuta etc.) a existência destes documentos que fazem a “lei interna” do condomínio; e, mais do que informar, fornecer uma cópia.
Aula 2 – Assembleia Geral.
Uma forma de apresentar a relevância das assembleias em condomínios está na hierarquia da condução das atividades: uma convenção que norteia as principais regras internas, detalhadas no regimento interno, que devem ser seguidas por todos os moradores, representados por um gestor, um administrador, mais conhecido na figura do síndico.
Assembleia Geral – Assuntos: Definição valor do condomínio e Votação para sindico.
O síndico tem uma responsabilidade que é atribuída pela Assembleia, com a qual deve seguir e respeitar as decisões da maioria. É claro que ele terá a liberdade necessária para gerenciar as demandas e obrigações do dia a dia, mas não poderá, em hipótese alguma, ultrapassar os limites que são impostos pela Assembleia. Por isso, tamanho o significado que envolvem as decisões obtidas nas reuniões em Assembleias.
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA (AGO) 
A Assembleia Geral Ordinária (AGO) é assim denominada tendo em vista que deve estar prevista para acontecer pelo menos uma vez por ano. Veja o que diz o Código Civil sobre os temas que devem ser discutidos: 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno. 
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê- lo. 
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Vemos que a convocação, anual, tem uma finalidade bastante específica: apresentar o orçamento e definir as contribuições (a taxa de condomínio) para o novo período e que pode, ainda, na mesma ocasião, servir para eleição de síndico ou até mesmo alteração do regimento interno. 
São muitas atribuições importantes dessa AGO e que, necessariamente, não coincidem de ocorrer no mesmo período. Assim, é possível convocar mais de uma AGO por ano? Sim, se houver necessidade e se a pauta estiver absolutamente restrita aos temas indicados no art. 1.350, acima. Portanto, não há impedimento para que uma AGO seja convocada para apresentar o orçamento e fixar a nova taxa de condomínio e, eventualmente, em uma casualidade, o síndico e seus substitutos renunciem à função: não há sentido algum em esperar o intervalo de doze meses (já que a Lei dala em “anualmente”) para nova AGO.
E há, finalmente, uma outra possibilidade: caso não haja condições de reunir todas as assinaturas equivalentes a um quarto dos condôminos, qualquer um pode demandar que o juiz decida a data e hora de reunião, com a definição prévia de pauta. A 2 diferença entre a autoconvocação por um quarto dos condôminos e a judicial é que, na primeira hipótese, a data e horário estarão automaticamente decididos e comunicados aos demais condôminos, enquanto na segunda hipótese, tendo em vista que não há como antecipar o momento da decisão do Judiciário, poderá prolongar-se por um período maior do que o desejado.
A ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (AGE) 
Como o próprio nome sugere, ele acontecerá sempre que algo não previsto demanda a participação e a decisão dos condôminos. Novamente, a ideia da definição do aspecto “extraordinário” não corresponde à necessidade de ser algo extremamente relevante, raro, significativo ou inusitado, mas ao fato da imprevisibilidade dos fatos, ou seja, da necessidade de se discutir e decidir sobre temas novos.
O Código Civil é menos explícito sobre as AGE mas, ao nominar temas que não foram elencados no art. 1.350 (acima apresentado), significa que todos os demais fazem parte da AGE. A indicação expressa está, no entanto, sob sua forma de convocação: Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Seguem a mesma regra da AGO, com exceção da previsão direta de convocação via Judiciário. Apesar dessa ausência no Código Civil, o dever do síndico ou do administrador de informar não pode jamais deixar de ocorrer; isto significa que vale também a demanda judicial para que seja estabelecida uma AGE quando o sindico não o fizer ou quando um dos interessados não conseguir reunir assinatura deum quarto dos condôminos.
A ASSEMBLEIA GERAL ESPECIAL 
Embora o Código Civil não faça menção a essa forma de intitular uma Assembleia geral, alguns autores entendem denominá-las de especial para atender aos seguintes temas: 
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. 
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. 
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. 
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. 
Portanto, essa Assembleia diferente das AGE e das AGO deliberariam sobre algum sinistro sobre a edificação, a demolição, a reconstrução do imóvel ou sua alienação. 
Por seu caráter, digamos, “excepcionalíssimo” é bem menos comum que todas as demais e provavelmente contará com uma participação maior dos condôminos. Nesse caso, vale observar que a convocação deverá ser exclusiva e jamais deve confundir-se com outros temas exclusivos das AGE e AGO: devem estar claramente descritos no ato de convocação de forma a que todos tenham a certeza absoluta de que o tema principal a ser discutido versa sobre o mesmo título que o Código Civil atribuiu a esses arts. 1.357 e 1.358, a “extinção do condomínio”.
ATAS
Toda Assembleia deve ser seguida do registro formal das decisões. Esse documento é a ata da Assembleia e deve ser finalizado o mais rapidamente possível para indicar as decisões e deliberações que os condôminos presentes adotaram.
A ata deve restringir-se exclusivamente ao que foi discutido em reunião. Mas, deve ser formal e sucinta. Ela deve começar com a indicação do horário e local de realização, mencionando a forma de sua convocação (jornal, correspondência, quadro avisos etc) e os presentes naquela reunião. Em seguida, indicar a pauta de convocação para complementar com a decisão de cada um dos itens. 
E, de suma importância para que possa ser assegurado o pleno valor das decisões: a publicidade! Todos devem conhecer o resultado das votações permitindo o reconhecimento imediato das decisões – para quem não estava presente – e a eventual necessidade de correção – para quem discorda de algum item mencionado.
O PRAZO DE CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS
Qual o prazo para convocação das Assembleias? Infelizmente, o Código Civil não estipulou nenhum prazo mínimo nem máximo. A convocação tem sempre sido considerada como válida se ocorrida com, pelo menos, dez dias de antecedência, tempo considerado como suficiente para que todos tomem conhecimento da pauta e possam preparar-se para debater os assuntos.
VOTAR POR PROCURAÇÃO:
Votar por procuração é perfeitamente possível, desde que a procuração seja válida e contenha poderes específicos para aquela representação na Assembleia ou seja tão genérica que conceda “plenos e ilimitados poderes”. Não deve haver restrição nesse direito que éindividual, de se fazer representar. Em princípio, quando nomeia-se um procurador entende-se que aquele agirá na forma de quem lhe deu poderes.
E OS INQUILINOS, PODEM VOTAR?
Nosso Código Civil não prevê essa possibilidade! Portanto, o inquilino não poderá, em regra, votar nas Assembleias pelo fato de que não previsão legal para exercer o direito ao voto (mesmo para as questões que envolvam apenas o dia a dia não há essa possibilidade de votação). 
Para que ele possa votar será preciso uma procuração do proprietário. Nestes casos, o ideal é que a procuração seja específica para aquela finalidade, para aquela Assembleia em especial.
O QUORUM PARA DELIBERAÇÃO NAS ASSEMBLEIAS
 A questão do quorum para deliberação nas Assembleias varia de acordo com sua modalidade (AGE ou AGO) e, consequentemente, os temas que demandam votação.
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. 
Alguns exemplos nos ajudarão a compreender melhor esta classificação em condomínios:
Voluptuárias: ampliação da sauna, novos equipamentos da academia de ginástica, criação de um novo jardim de plantas, nova portaria do condomínio etc.
Úteis: bicicletario, proteção nas pilastras da garagem, proteção nas escadas etc.
Necessárias: manutenção da rede de água, conserto de instalações elétricas, recargas de extintores de incêndio etc.
Art. 1.348. Compete ao síndico: § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. 
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
A SIMPLES EXIGÊNCIA DO QUORUM DA MAIORIA DOS PRESENTES NAS ASSEMBLEIAS
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
A outra grande diferença é que, nestes casos – e somente nestes – a maioria refere-se aos presentes na Assembleia e não à quantidade de condôminos. 
Exemplificando: em uma Assembleia em que compareçam apenas 1, 2 ou 3 pessoas, poderá haver decisões absolutamente legais e legítimas, ainda que o condomínio tenha 20, 30, 100 ou mais moradores! Aquele outro ditado popular aplica-se bem ao caso: “toda ausência é atrevida”.
A PAUTA DAS ASSEMBLEIAS
Este é um assunto que parece refletir mero detalhe no contexto da Assembleia, mas é de suma importância para que não haja questionamento, sobretudo jurídico: a pauta deve ser absolutamente clara e precisa e deve indicar todos os temas que serão discutidos e que demandam votação dos condôminos.
Aula 3 – O Administrador de Condomínio.
A ESCOLHA DO SÍNDICO:
A primeira informação que devemos reter é que todo condomínio precisa ter um síndico. Inevitavelmente os condôminos deverão escolher alguém que será responsável pela gestão do dia a dia do condomínio. Assim, ainda que se decida pela contratação de uma empresa de assessoria ou um administrador profissional, haverá sempre o síndico. O Código Civil é bastante claro sobre o assunto:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O MANDATO DO SÍNDICO:
Quando continuamos com a leitura do art. 1.347 temos que o Código Civil não determina qual deve ser o mandato do síndico, mas traz uma obrigação imposta a todos: o mandato não pode ser superior a dois anos.
ESTE LIMITE TAMBÉM APLICA-SE AO SÍNDICO PROFISSIONAL? Sim, certamente, independentemente da condição do síndico, morador, não-morador, profissional ou não, o tempo máximo do mandato é de dois anos.
E QUAL É O TEMPO MÍNIMO OU TEMPO IDEAL, JÁ QUE A LEI NÃO DEFINIU ESTE PRAZO? É verdade, essa condição ficou livre para que cada condomínio possa melhor decidir, sem qualquer restrição. Normalmente, o tempo do mandato fica em um ou dois anos, períodos suficientes para que haja pelo menos uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) para aprovação das contas que foram prestadas pelo síndico.
O SÍNDICO PODE SER REELEITO OU TER SEU MANDATO REDUZIDO, MESMO EM ATIVIDADE?
Vamos responder por partes: nada impede que o síndico possa ser reeleito uma, duas, três ou mais vezes, tendo em vista que o Código Civil não aborda esta questão; mas, vamos lembrar novamente da convenção e do regimento interno, pois para que haja reeleição deve haver, obrigatoriamente, essa previsão ou, no mínimo, não constar nenhum impedimento.
Exemplificando: se não há permissão para a reeleição e o condomínio decide continuar com o mesmo síndico ou altera-se a convenção e o regimento interno durante ou, uma saída menos comum, mas legalmente válida, algum outro deve ser eleito e tomar posse por pelos menos um dia para renunciar e, novamente, convocar-se novas eleições.
E se o síndico estiver no seu mandato e os proprietários estiverem insatisfeitos com a gestão, podem abreviar o mandato desde que, vamos insistir, haja essa previsão na convenção e no regimento interno. É claro que a destituição deve ser motivada, isto é, em função de descumprimento de regras: as penalidades e a forma de destituição, novamente, devem estar claramente indicadas nos documentos internos ao condomínio. Não pode ser aleatória, ao bel-prazer de decisão baseada em apenas insatisfação pontual.
A REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO: VALE A PENA?
Esta é outra questão de difícil resposta. Cada um terá sua própria opinião e deve avaliar a oportunidade com as exigências das atribuições.
Uma coisa é certa: a remuneração pode ser simplesmente simbólica (digamos, R$ 1,00) ou mesmo não existir, como também pode ser um valor qualquer ou até mesmo a redução, parcial ou integral, da taxa de condomínio. O Código Civil não se preocupou em regulamentar esta dúvida e deixou, portanto, para que cada um decida em Assembleia o valor – ou não – da remuneração.
Mas, e se remunerado, o síndico deve receber pelo menos um salário-mínimo já que está trabalhando para o condomínio? 
Esta é uma pergunta que merece diferentes respostas: se o síndico for morador ou proprietário, ele não está “trabalhando” para ninguém, pois, na verdade, está representando a todos ali e, consequentemente, sua retribuição não se vincula ao salário-mínimo. Mas, se ele for contratado (veremos mais adiante) legalmente, assinando-se a carteira de trabalho, a regra será igual para todos os trabalhadores. E se for uma empresa contratada que designe um administrador profissional, o vínculo trabalhista inexiste com o condomínio, pois este contratará uma empresa, não um(a) trabalhador(a) do condomínio.
Resumindo, como não há regra única para todo tipo de síndico, cada um é que decidirá se a honra ou o encargo merece ou não alguma retribuição financeira direta (ajuda de custo) ou indireta (redução da taxa de condomínio).
Por último, vamos lembrar que a remuneração do síndico também deve estar regulamentada e pode ser a mesma durante todo o mandato ou sofrer reajuste em data pré-definida, em geral, após 12 meses de atividade.
SÍNDICO PROFISSIONAL E A EMPRESA DE ADMINISTRAÇÃO PROFISSIONAL:
Síndico profissional precisade uma empresa de administração profissional?
Não há nada de incompatível o fato de que um condomínio tenha um síndico profissional conjuntamente com a administração profissional que venha a assessorá-lo.
Vamos lembrar que o síndico profissional substitui ou síndico. As atribuições de um serão iguais a do outro salvo, como já dito há pouco, se houver restrições no momento da contratação. Esta ideia facilita a compreensão de que as atribuições não se confundem, mas podem complementar-se: da mesma forma que o síndico (proprietário ou morador) poderia contratar uma empresa de administração condominial, o síndico profissional – terceirizado – poderá trabalhar igualmente da mesma forma.
Mas, as funções se repetem?
Depende das atribuições que terá o síndico profissional. Se, por exemplo, a cobrança dos valores, a gestão das contas ou a contratação-desligamento de pessoal não for sua atribuição, já estariam bem definidas as atividades da empresa administradora profissional. 
 
Na verdade, é bastante simples resolver esta dúvida: se um condomínio decide pela terceirização do papel do síndico deverá também claramente determinar as funções e atividades que ficarão sob responsabilidade do síndico profissional e da administradora condominial.
Nunca devemos esquecer que em havendo uma administradora condominial toda a responsabilidade (civil ou penal) está sendo transferida para alguém: o condomínio não pode, em princípio, fugir destas obrigações. E aí vale outra ressalva importante: quem deverá definir a administradora condominial, os condôminos ou o síndico profissional? O fato de a escolha ter sido feita pelo síndico profissional não desobriga o condomínio de qualquer responsabilidade – salvos alguns casos específicos que remeterão a uma longa e desgastante disputa judicial. Novamente, é o mesmo art. 1.348 do Código Civil tão repetido nesta aula.
Aula 4 – O Administrador de Condomínio.
A VOCAÇÃO PARA ADMINISTRAR UM CONDOMÍNIO:
É que a função de síndico ganhou muito mais notoriedade com o crescimento das cidades e expansão quase desenfreada de condomínios residenciais, numa tendência constante de diminuição de habitações residenciais. Nem todo mundo que fazia opção por um condomínio estava disposto a assumir responsabilidades; na verdade, alguns desses novos moradores buscavam justamente o contrário, isto é, alguém que assumisse as obrigações comuns (segurança, limpeza, áreas de lazer etc.) em seu lugar.
Hoje, a cordialidade e a disponibilidade ainda permanecem como ideias interessantes, mas o perfil do bom profissional está focado na capacidade de gerenciamento. Antes de tudo, um bom síndico profissional deve ser um bom gestor: os conhecimentos da administração, suas técnicas e especialidades, em conjunto com o planejamento formam a boa qualificação que o mercado de trabalho requer.
COMPETÊNCIAS E HABILIDADES ESSENCIAIS NA GESTÃO DE UM CONDOMÍNIO: 
1 – DISPONIBILIDADE: Vale tanto, em tempo, para dedicar-se ao condomínio, presencialmente ou fora dele (resolvendo os assuntos a ele pertinente), quanto àquela disponibilidade do profissional de atualizar-se sobre o mercado.
2 – COMUNICAÇÃO: Fundamental que o síndico tenha essa habilidade de saber comunicar-se, dividida entre o “saber ouvir” (ter paciência para escutar) e o “saber falar” (transmitir com clareza as informações).
3 – EMPREENDEDORISMO: Capacidade de tomar iniciativas, mesmo quando não há problemas à vista, para poder oferecer novidades e adaptações que podem contribuir para a melhoria do condomínio.
4 – GESTÃO EMPRESARIAL: Competência para compreender minimamente que o condomínio tem receitas e despesas, e que a regra básica é que a primeira seja maior do que a segunda.
5 – IMPARCIALIDADE AO CUMPRIR AS REGRAS: Saber fazer cumprir as regras com toda a imparcialidade e diplomacia, sem perder a qualidade da compreensão e diálogo, mas mantendo a necessária organização interna do condomínio.
6 – VISÃO DE FUTURO: Compreender o condomínio como uma organização que precisa ser melhorada constantemente, adaptar-se às novas funcionalidades e exigências dos condôminos e, consequentemente, antecipar-se ao futuro para poder gerenciar receita e despesa tanto a curto, mas também a médio e longo prazos.
7 – PLANEJAMENTO: Confirma o item anterior, pois o síndico deve estar preparado para planejar todas as suas atividades e antecipar-se, não somente aos problemas, no limite de sua possibilidade, mas às demandas em melhoria de qualidade de vida.
8 – SOCIABILIDADE: Não significa que o síndico deva frequentar todas as reuniões no salão de festas nem saber o aniversário de todos, mas que deve ser capaz de tratar a todos, dos funcionários aos moradores, sem esquecer os visitantes, com cordialidade e respeito, pois ele representa – mesmo involuntariamente – o condomínio e todos os seus proprietários e moradores.
9 – ATUALIDADE: Significa que o síndico deve ter a perspicácia de buscar sempre novas informações sobre todos os assuntos de interesse do condomínio, desde a inovação na legislação tributária ou trabalhista, a novos materiais, produtos e serviços que melhorem a qualidade de vida dos condôminos.
10 – PARCERIA PROFISSIONAL: Seja para a contratação de serviços ou compras de produtos mas, principalmente, com os funcionários do condomínio, tendo capacidade de envolvê-los no desempenho de cada uma das atividades, contando com sua colaboração e opinião e, portanto, eliminando a figura do autoritarismo.
OS SÍNDICOS - PERFIS:
Vamos procurar apresentar alguns perfis de síndicos e, tal como nas habilidades e competências, não se trata de uma lista completa e exaustiva nem extremamente rígida e inflexível na hora de identificar uma ou outra categoria.
1 - O COMANDANTE: É aquele que acha que tudo pode resolver e que a solução estará sempre a partir de suas ideias, ou seja, entende que ele deve ter sempre o comando da situação.
2 - O “CONSULTOR”: É aquele que está sempre consultado ao máximo possível todas as pessoas para tomar uma decisão, das mais simples (novas plantas, a cor da caixa de correspondência etc.) às mais complexas (taxas extras, necessidade de uma nova pintura e novas obras etc.).
3 - O “GERENTÃO”: Entende o condomínio como uma organização empresarial em que o resultado final do maior lucro ou vantagem deve ser observado, sem por isso esquecer da qualidade do trabalho (adepto, muitas vezes, da tão repetida ideia “custo-benefício”).
4 - O REALIZADOR: Busca estar sempre presente e acompanhando todas as atividades do condomínio, do trabalho na portaria à manutenção da piscina ou no recolhimento do lixo, por exemplo, no intuito de alterar para melhor os processos e inovar na gestão, com foco quase permanente em melhorias.
5 - O OCUPADO: Quase nunca tem tempo para dedicar-se diretamente às questões do condomínio, e busca permanentemente apoio do subsíndico, do zelador ou da administradora do condomínio, transferindo-lhes muitas responsabilidades.
6 - O LEGALISTA: Pauta sempre sua conduta naquilo que é “legal” ou “ilegal”, e tende a sempre responder com base na convenção ou no regimento interno, preocupado em não ser entendido como alguém que busca vantagem pessoal na gestão do condomínio.
7 - O “INOCENTE”: Geralmente eleito por falta de opção ou por rodízio entre os proprietários ou moradores, tem sempre pronta a desculpa de que está ali por obrigação.
PONTOS FORTES:
Para cada um desses perfis listamos uma parcela dos pontos fortes que marcam a gestão de um síndico:
1 – COMANDANTE: Por agir sozinho, tende a ser rápido nas soluções, não protela a solução nem gosta de deixar para depois, mesmo quando a repercussão pode ser negativa em alguma de suas decisões.
2 – CONSULTOR: Busca a maior participação de todos os moradores e proprietários para que haja uma maior harmonia nas decisões e uma menor possibilidade de atrito, buscando a convivência e a transparência de suas ações.
3 – GERENTÃO: É inovador e empreendedor por definição e dificilmente resta passivo em relação à situações incômodas, tendendo a tomar decisões com mais facilidade(muitas vezes em parceria com o subsíndico ou ouvindo o conselho).
4 – REALIZADOR: Tem iniciativas próprias e está sempre próximo de tudo no condomínio, querendo verificar todos os passos em vários detalhes para ter sempre uma explicação ou sugestão de resposta à uma demanda ou problema.
5 – OCUPADO: Não é centralizador e pensa sempre em delegar atribuições, não se importando em trabalhar em equipe.
6 – LEGALISTA: Os condôminos tendem a confiar na gestão diante do insistente discurso da legalidade em todas as ações, contagiando inclusive os funcionários.
7 – INOCENTE: Poucos são os pontos fortes, na verdade, mas podemos destacar a necessidade que encontrar em delegar atividades e não ser centralizador nas decisões.
PONTOS FRACOS:
1 – COMANDANTE: Por entender que sua autonomia é plena, não consulta os demais gestores do condomínio, do subsíndico ao conselho, e tende algumas vezes a tomar decisões que não contam com a maioria das opiniões (às vezes, para não ter suas ideias contrariadas).
2 – CONSULTOR: A percepção de consultar sempre todos (ou quase) pode atrapalhar nas ações que demandam rapidez e resultado imediato e, ao ouvir muitas opiniões, acaba por mudar de ideia ao longo das consultas, pois procura agradar ao máximo possível, preocupando, às vezes, mais do que o necessário sobre o seu estilo de gestão.
3 – GERENTÃO: Se o condomínio é visto como uma empresa, a relação custo-benefício tende a estar mais focada na questão custo, no lado da despesa e com isto, pode adotar algumas práticas centralizadoras na gestão do condomínio.
4 – REALIZADOR: Ao tentar tudo acompanhar nos detalhes pode perder-se na visão estratégica ou de médio-longo prazo do condomínio, pois estas tendem a apresentar resultados menos imediatistas, menos perceptíveis no dia a dia.
5 – OCUPADO: Ao delegar várias responsabilidades também não se preocupa muito com o resultado final, mas apenas a delegação da responsabilidade para, algumas vezes, eximir-se dela e, portanto, tende a realizar uma administração fraca ou imperceptível (“fale com o zelador”...).
6 – LEGALISTA: Tende a ter uma menor iniciativa na administração do dia a dia e a ser algumas vezes inflexível utilizando as regras condominiais para punir, aplicar multas ou enviar notificações etc., Diminuindo um pouco a sociabilidade interna.
7 – INOCENTE: Tem tendência a não tomar iniciativas e protelar decisões, pois não está ali por vontade própria e parece estar sempre querendo demonstrar com suas atitudes a vontade de se ver livre de todas as responsabilidades.
Em resumo, há muitos pontos fortes a serem valorizados. Agora, é potencializá-los para que o síndico alcance seus objetivos juntamente com os do condomínio.
Aula 5 – Direitos, Deveres e Responsabilidades.
Precisamos lembrar sempre que o síndico exerce uma atribuição que a ele foi concedida por todos, de forma legal e protocolar, mas o fato de estar “trabalhando” para o condomínio não o impede de participar e votar durante as Assembleias. Por isso, devemos lembrar que o quórum nas votações deve ser contabilizado com a presença do síndico e seu voto tem o mesmo peso de igualdade de todos os demais.
O SÍNDICO NATURAL TEM DIREITO A SER REMUNERADO?
Sob a ótica jurídica não há previsão objetiva de remuneração do síndico. Ele está exercendo uma atividade para o qual livremente se interessou e na qual representará o condomínio, inclusive a si próprio.
Dessa forma, não há a obrigatoriedade. Se não é obrigatória a remuneração, ela pode existir mesmo assim?
Sim, é possível que haja a remuneração, desde que formalmente prevista na convenção e no regimento interno e, se em um deles houver essa proibição, somente uma Assembleia convocada para alteração destes documentos é que permitirá estabelecer a remuneração.
O VALOR DA REMUNERAÇÃO:
Se houver remuneração, poderá ser menor que o salário-mínimo?
Sim, é possível que a remuneração seja inferior ao salário mínimo vigente! Como isto seria possível? Pelo simples fato que o SÍNDICO NATURAL não é empregado do condomínio, pois ele é parte integrante do mesmo e não há relação de trabalho entre as partes; pela representação e responsabilidade não se atribui um salário, mas uma remuneração. 
Lembre, no entanto, que o SÍNDICO PROFISSIONAL segue as regras da legislação trabalhista, pois é alguém que será formalmente contratado, com carteira assinada e direitos trabalhistas e, entre eles, o salário mínimo. A questão, mesmo, é saber o impacto na taxa de condomínio e ter a anuência de todos os condôminos.
O DIREITO À REMUNERAÇÃO E O DEVER DO SÍNDICO:
Se há o exercício do direito à remuneração, o síndico terá um dever em função desta contrapartida. No Direito brasileiro, toda forma de remuneração (salário, contrato, prêmios etc.) está sujeita a determinadas obrigações tributárias. No caso em particular, duas delas poderão se impor como dever – exclusivo – do síndico: a contribuição previdenciária e o imposto de renda. Ao receber a remuneração ele deverá fazer a contribuição autônoma junto a Previdência e, ao final do ano, deverá identificar a soma recebida em sua declaração de rendimentos de ajuste anual do imposto de renda.
Portanto, essa receita extra para o síndico não está livre de reduções; e a responsabilidade pela declaração do imposto de renda é do síndico. Assim, caso não faça a devida declaração correrá o risco de ser chamado pelo Fisco para recolher os impostos devidos e não pagos no tempo devido. É bom ficar atento a esse “detalhe”.
DEVER DE REALIZAR ASSEMBLEIAS:
Esta é uma das obrigações básicas do síndico, seja o natural ou o profissional contratado. 
É nas Assembleias que as decisões mais importantes devem ser tomadas e as informações do condomínio devem ser compartilhadas.
No Código Civil, em seu art. 1348, encontramos uma lista não exaustiva, isto é, o minimamente exigido entre as obrigações do síndico. E, a primeira delas é justamente a convocação das Assembleias. (Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos).
DEVER DE CONVOCAR AS ASSEMBLEIAS: 
Uma convocação mal realizada ou parcialmente realizada, seja por razões intencionais ou meramente por lapso ou descuido, poderá significar anulação de todas as decisões ali tomadas, e exigir uma nova data para outra Assembleia. O Código Civil é bastante claro sobre este assunto: Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.Convocação para Assembleia Geral
Dia 05 – Local: Salão do Condomínio
Hora: 20:00 – 1° Convocação.
20:30 – 2° Convocação.
É outra obrigação que não podemos separar da função se síndico, a de obedecer às decisões coletivas. Vamos relembrar que o síndico exerce uma responsabilidade em nome de uma coletividade e que ele está ali por delegação de poderes e, dentro das possibilidades de atuação, com bom senso, deve cumprir com seu papel. Mas, em hipótese alguma, pelo fato de ser síndico poderá extrapolar as regras firmadas de forma impessoal para também impessoalmente serem aplicadas.
Art. 1.348. Compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. 
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
O síndico, como demais moradores, deve cumprir com as normas internas da convenção e do regimento e não poderá mudar (art. 1.351) ao seu bel prazer a própria convenção nem a destinação do edifício ou das unidades mobiliárias. Também deverá cumprir com as exigências fixadas pelo eventual conselho fiscal (art. 1.356) existente que, em seu parecer, poderá aprovar ou reprovar as contas como também sugerir recomendações referente às práticas que julgar prejudiciais ao condomínio.Principais Irregularidades Encontradas nos Condomínios, Segundo Shwartz (2014):
Valor do condomínio maior que do aluguel;
Ausência nos balancetes do pagamento de impostos, como INSS, FGTS, PIS, Imposto de Renda na fonte;
Realização de obras que alteraram a estrutura do prédio e com valores dispendiosos, sem aprovação em assembleia;
Atraso de até seis meses na entrega dos balancetes;
Demora na distribuição das atas das assembleias gerais;
Pagamento em atraso de despesas com água, luz e impostos;
Diferenças entre os valores arrecadados e os efetivamente pagos, em algumas despesas extraordinárias;
Falta de clareza na descrição das despesas, não permitindo identificar os tipos de serviços executados;
Cheques emitidos sem que houvesse nota fiscal para comprovar a despesa;
Despesas superfaturadas em diversos itens, como: materiais para piscina e limpeza, recarga de extintores, obras de pintura etc.;
Falta de previsão orçamentária.