Administração de Condominio   Aula 1 a 5
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Administração de Condominio Aula 1 a 5


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Administração de Condomínio \u2013 2017.1
Aula 1 \u2013 Evolução do Condomínio.
Concluímos que uma outra grande transformação que os condomínios trouxeram ao nosso dia a dia, é que a figura do síndico e do administrador de condomínios, antes inexistentes, tornaram-se um importante foco de atenções: alguns são profissionais, com carreira no mercado de trabalho diante de várias empresas que fornecem produtos e serviços. Para os condôminos também o síndico passa a ser uma peça fundamental no seu dia a dia.
OS PRIMEIROS CONCEITOS DE CONDOMÍNIO NO BRASIL: 
Outra Lei (de nº 4.591), que vigorou plenamente no País até pouco tempo (vários artigos foram revogados com o novo Código Civil), foi sancionada somente no ano de 1964 e trazia algumas inovações:
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
O CONDOMÍNIO, NA ATUALIDADE:
Nos seus arts. 1331 a 1333, ele nos esclarece que: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3° A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contraria da escritora de constituição do condomínio. 
Continuando a leitura do Código Civil vamos encontrar logo no artigo seguinte as condições formais de constituição do condomínio:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
O fim a que as unidades se destinam.
Temos, aqui, o documento fundamental para comprovação jurídica da existência do condomínio: o registro no Cartório de Registro de Imóveis por \u201cato entre vivos ou testamento\u201d, ou seja, pela vontade das partes que decidem constituir um imóvel com destinação diferente, a de que a propriedade não será mais exclusivamente individual, mas compartilhada de acordo com suas regras.
A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO:
O primeiro documento que deveria reger todo e qualquer condomínio é a sua convenção. Ela fará a chamada \u201clei entre as partes\u201d e deve indicar as principais orientações sobre a condução e regras básicas do condomínio. Sem a convenção, alguns parâmetros podem se perder na gestão do administrador do condomínio e, muitas vezes, causar demandas judiciais. 
Veja o que diz o art. 1.333 do Código Civil:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
E SE NÃO HOUVER A CONVENÇÃO? Provavelmente deve haver um regimento interno com uma extensa redação de vários artigos indicando todos os aspectos do dia a dia do condomínio. Como a convenção é um documento \u201cmaior\u201d, isto é, está acima do regimento interno, quando for aprovado pelos dois terços dos proprietários das \u201cfrações ideais\u201d, poderá entrar em conflito com o regimento; neste caso, prevalecerá o que estiver escrito na convenção.
E SE HOUVER A APROVAÇÃO DA CONVENÇÃO, MAS ELA NÃO ESTIVER REGISTRADA? O parágrafo único do art. 1.333 diz que para ser \u201coponível contra terceiros\u201d deve estar registrada no cartório: isto significa que para que tenha valor externamente há necessidade do registro. Mas, é importante atentar que, mesmo não tendo sido ainda registrado, entre as partes, ou seja, entre os proprietários de frações ideais e/ou seus condôminos ela terá pleno valor!
AS CLÁUSULAS \u201cMÍNIMAS\u201d DE UMA CONVENÇÃO:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Sua forma de administração;
A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
O regimento interno.
1° A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Vamos destacar alguns pontos importantes sobre o mencionado artigo: a quota condominial deve ser proporcional, seja para as despesas ordinárias ou extraordinárias (a taxa extra); a necessidade de que a convenção apresente as sanções pelo descumprimento das normas do condomínio.
Concluindo sobre a convenção, duas ressalvas importantes: 
A primeira é o fato de que, independentemente da realização da convenção, a figura jurídica do condomínio existe desde a sua criação (como visto no art. 1.332). 
A segunda, é que essa convenção ultrapassa os direitos e deveres daqueles que a assinarão, isto é, o novo comprador e morador estarão automaticamente vinculados à convenção.
Portanto, o Corretor de Imóveis deve sempre apresentar a convenção toda vez que a negociação envolver um imóvel em condomínio (é uma das obrigações, de fornecer todas as informações, como vimos inclusive a previsão legal no Código de Defesa do Consumidor): e isto anterior a assinatura de eventual contrato de \u201cpromessa de compra-venda\u201d.
O REGIMENTO INTERNO:
O regimento interno deve ser o documento complementar da convenção de tal forma que deveria ser sempre redigido após o registro da convenção em cartório. 
 Mas, na verdade, nem sempre é o que acontece, sendo comum encontrarmos condomínios com um regimento interno aprovado, mas sem a sua convenção registrada ou sequer constituída e discutida. 
QUAL O EFEITO DESTA \u201cINVERSÃO DE ORDEM\u201d? Na prática, no dia a dia dos condôminos, não há como deixar de cumprir com as regras do regimento em função da ausência da convenção; mas, como a convenção é um norteador dos direitos e deveres de um condomínio, e o regimento interno exige um detalhamento de todas as atividades e situações, é possível que traga algumas contradições internas ou até mesmo que esteja diferente do