COMPRA E VENDA

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CONTRATOS DAS VÁRIAS ESPÉCIES
No semestre PASSADO estudamos a teoria geral dos contratos. 
Nesse semestre conheceremos os principais contratos dentre os previstos no nosso Código Civil.
Posteriormente vamos tratar dos atos unilaterais, pois já sabemos que todo contrato é sempre bilateral quanto às partes.
 A partir de hoje partilharemos conhecimentos sobre os CONTRATOS previstos entre os arts. 481 e 853 do Código Civil. 
Se estão previstos no Código podemos dizer que estudaremos contratos NOMINADOS E TÍPICOS, NOMINADOS porque têm nome (não são novidade, inovadores, já existem) e TÍPICOS porque foram previstos pelo legislador, isto é estão no texto do Código Civil.
É importante destacar que os contratos constantes no Código Civil não são os únicos que podem ser celebrados, de acordo com o teor do ARTIGO 425, o qual determina que as PARTES PODEM ESTIPULAR CONTRATOS ATÍPICOS, não regulados expressamente pela lei, DESDE QUE SEJAM OBSERVADAS AS NORMAS GERAIS FIXADAS NA LEI
Essas normas gerais são: agente capaz, objeto lícito, 
e na forma prescrita ou não defesa em lei (artigo 104) 
COMPRA E VENDA 
O CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
 A CV tem origem na troca pois o homem primitivo não conhecia o dinheiro, NÃO POSSUIA UMA MOEDA, por isso trocavam coisas entre si. 
Havia a inconveniência de trocar mercadorias muitas vezes de valores diferentes ao mesmo tempo que havia a necessidade de dar troco.
Dessa necessidade de dar troco e de um comércio mais justo fez surgir uma moeda, o dinheiro e consequentemente o contrato de CV.
 Assim, ao invés de se trocar coisa por coisa, passou a se trocar coisa por dinheiro. 
A CV nasceu da troca (permuta ou escambo) e com o desenvolver da sociedade acabou por se tornar mais frequente e mais importante que a troca. 
 2.1 CONCEITO: VER ART. 481
- Como observamos anteriormente o conceito mais simples de CV: é a troca de uma coisa ou mercadoria por um pagamento. 
- Podemos conceituar ainda como o contrato em que UMA DAS PARTES SE OBRIGA A TRANSFERIR A OUTRA PARTE, O DOMÍNIO DE UMA COISA, MEDIANTE O PAGAMENTO CONVENCIONADO, DE CERTO PREÇO EM DINHEIRO (de acordo com o art. 481).
Neste conceito destaquem de imediato a expressão “se obriga”, oriunda do Direito Romano e Alemão pois a CV, como todo contrato, gera obrigação.
 2.2 Quais os Efeitos Obrigacionais ?
Como o C CV não transfere o domínio (= propriedade), o vendedor fica obrigado a transferir o domínio da coisa. 
Se ele vendedor não o fizer a transferência do domínio, será cabível as perdas e danos de acordo com o artigo 389 C.C.
 Devemos sempre lembrar das exceções já conhecidas do artigo 475 C.C.(A PARTE LESADA PODERA PEDIR A RESOLUCAO DO CONTRATO OU QUE O MESMO SEJA CUMPRIDO, sendo sempre cabível PERDAS E DANOS) 		
E como o vendedor pode transferir o domínio da coisa adquirida?
 Se a coisa for móvel, se transfere o domínio através da tradição = entrega efetiva da coisa prevista nos arts. 1226 e 1267 do C.C.
E se a coisa for imóvel a propriedade se adquire pelo registro em Cartório, conforme art. 1227 do C.C.
Registro e tradição são assuntos de Direitos Reais, que serão abordados no próximo semestre, mas que vocês já podem ir se familiarizando.
Por que se exige a tradição e o registro? 
Para transferir a propriedade de uma coisa seja ela móvel ou imóvel, não basta somente o contrato. 
E para que esse negócio jurídico seja confirmado, seja considerado consolidado, juridicamente perfeito, faz-se necessária a tradição para os bens móveis e o registro para os bens imóveis. 
  Ex: os automóveis são bens móveis então se transferem pela tradição. 
O registro no DETRAN é importante ?
- Sim podemos dizer que é importante para fins administrativos, não para fins civis.
- Quando você vende um carro ele deixa de ser seu quando você entrega o carro ao comprador, mas é prudente comunicar ao DETRAN para que não fique recebendo multas e infrações em seu nome e toda vez ter que comprovar que já alienou o veículo.
     Antes da tradição ou do registro a coisa pertence ao vendedor (Art. 492), por isso, se você compra uma geladeira a vista e vai aguardar em casa que a loja entregue, porém durante a entrega, antes que a geladeira chegue até você, ela é roubada, o prejuízo será da loja, que vai ter que entregar ao comprador outra geladeira; 
Todavia, se você compra um celular a prazo, sai com o aparelho da loja e você é roubado, o prejuízo será seu e você terá que pagar as prestações. 
Á partir da transferência de domínio a responsabilidade é de quem detém a propriedade.
2.3 CLASSIFICAÇÃO   
No que se refere à estrutura a Compra e Venda é UM CONTRATO: ONEROSO TRANSLATIVO, BILATERAL OU SINALAGMÁTICO (de prestações correspectivas) e geralmente comutativo.
- ONEROSO supõe a equivalência de prestações e ambas as partes obtém vantagem econômica. O comprador recebe a coisa e o vendedor recebe a contraprestação, a soma em dinheiro ou o preço definido.
- TRANSLATIVO da propriedade, é o instrumento para a transferência e aquisição da propriedade.
- BILATERAL ou SINALGMÁTICO porque são prestações correspectivas, as partes assumem prestações respectivas como por exemplo o comprador deve pagar o preço e receber a coisa enquanto o vendedor deve receber o preço ou a contraprestação e entregar a coisa.
- COMUTATIVO GERALMENTE COMUTATIVO, porque no momento da sua conclusão as partes conhecem o conteúdo de sua prestação. 
O que não impede a existência de um contrato aleatório quando uma das partes pode não conhecer desde o início o conteúdo de sua prestação.( ver artigos 458 a 461 os quais prevê a Compra e Venda aleatória) 
   No que se refere a execução da Compra e venda ela pode ser:
- de execução diferida ou simultânea dependendo da vontade das partes.
Isso é a execução do contrato de compra e venda pode ocorrer imediatamente (de plano) ou ser ainda postergada para uma data futura. 
A prestação contudo deve ser considerada UNA mesmo que as partes avencem decidam pelo pagamento de prestações não pode ser considerado em um contrato de execução continuada ou de duração.
     
2.4   Elementos da COMPRA E VENDA são:
 COISA, 
PREÇO 
E CONSENTIMENTO (Artigo 482) 
A COISA (a res) é o objeto da obrigação de dar do vendedor; 
A coisa em geral é corpórea, deve ter existência real ocupar lugar no espaço, tangível; 
mas NADA impede que seja incorpórea como a propriedade intelectual, os direitos do autor e a propriedade industrial (marcas e patentes) e o fundo de comércio. 
Pode também ser uma coisa potencial como na venda de coisas a serem fabricadas, bens produzidos sob encomenda.
Esta coisa em geral está presente, mas pode ser futura, como já vimos nos contratos aleatórios (art. 483 arts. 458 e 459). 
 Só as coisas com valor econômico, úteis e raras são apropriáveis, assim podem ser objeto do Contrato de Compra e Venda as coisas que podem sair do patrimônio do vendedor e ingressar no patrimônio do comprador.
Assim sendo, não podem ser objeto de um contrato de Compra e Venda coisas inúteis (ex: folhas de uma árvore), abundantes (ex: água do mar, o ar que se respira) e inalienáveis (como os bens públicos, ou os bens herdados com cláusula de inalienabilidade, art. 1911).
 b) O PREÇO geralmente é em dinheiro 
(= pecúnia, que deriva de pecus = cabeça de gado, que era uma moeda primitiva), 
mas pode ser em título de crédito (ex: cheque, nota promissória …). 
O Preço é objeto da obrigação de dar do comprador 
O preço precisa ser combinado pelas partes, afinal todo contrato baseado no acordo de vontade entre as partes, todo contrato é consensual, não se admitindo que a fixação do preço seja um ato unilateral;
A Lei considera NULA a compra e venda quando a taxação do preço é exclusiva de uma das partes (art. 489). “o comprador pagará o que quiser” . 
Nos termos do Código Civil vigente admite-se que um terceiro, um árbitro, designado pelos contraentes, fixe o preço nos termos do art. 485.
O artigo 486 admite que pode serdeixada a fixação do preço de acordo com à taxa de mercado ou da bolsa em determinado dia e lugar (artigos 486 e 487). 
Se na data fixada houver ocorrido oscilação de preço, 
o preço médio é o que será levado em conta, se o contrato não determinar de modo diferente, 
como por exemplo o preço definido no dia x, ou o preço mais alto do dia y, o preço da abertura ou encerramento do mercado daquela determinada região ou do pregão.
Não viola o princípio geral a estipulação de correção monetária de acordo com determinado índice de mercado como por exemplo o IGPM, na forma e na periodicidade permitidas pela lei, pois a correção monetária não altera o preço definido mas sim o valor nominal da moeda.
É comum que determinados setores como a construção civil e a indústria automobilística usem esses parâmetros o qual deverá ser objetivamente demonstrado, para não esbarrar na vedação constante no texto do artigo 489.
O Artigo 487 permite que esses parâmetros sejam utilizados para calcular o preço da coisa, mas o pagamento será sempre em moeda corrente do país ou em moeda estrangeira se a lei assim o permitir.
Foi uma novidade introduzida uma novidade com o texto do art. 487. 
Por exemplo na parceria agrícola convencionando as partes poderá o contrato ser regido de acordo com o valor mínimo estabelecido pelo Governo Federal pela tonelada de determinado produto agrícola, é defeso um dos contraentes alterar unilateralmente o que foi acordado a seu favor.
A Compra e venda tornar-se perfeita e acabada com o acerto do seu objeto, do preço e da modalidade de pagamento.
 
Nos termos do artigo 488 se o preço não for fixado ou não forem determinados os critérios para sua fixação, se não houver um tabelamento oficial, entende-se que o preço será o habitual o normalmente praticado nos negócios do vendedor. Enquanto o parágrafo único fala em termo médio.
Em geral, o comprador primeiro dá o preço para depois exigir a coisa. 
Não sendo uma venda a crédito o vendedor não pode ser obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço exigido por ela (art. 491).  
Aqui é importante abordarmos a diferença entre o pagamento a vista e o pagamento adiantado 
Além do preço, a CV gera outras despesas relativas a transporte da coisa móvel ou registro da coisa imóvel, despesas que devem ser pagas conforme acerto entre as partes (artigo 490).
C) O CONSENSO: É 
o terceiro elemento da CV e de todo contrato, que sempre exige acordo de vontades e mútuo consentimento sobre o preço, o objeto e os demais detalhes do negócio. 
Não esqueçam que na compra e venda de imóveis tal consenso exige a solenidade da escritura pública ( de acordo com o artigo 108).
2.5 LEGITIMIDADE
 
A legitimidade e um limitador da capacidade. 
Algumas pessoas, embora capazes, não têm legitimidade (= autorização) para comprar e vender certos bens, em certas circunstâncias nos termos da legislação vigente.
 Falta de Legitimação do Contraente 
a) Decorrente do Casamento - para proteger a família, o cônjuge não pode vender um bem imóvel sem a autorização do outro cônjuge, o que se chama de outorga uxória (1647, I). Com exceção dos casamentos celebrados com separação total de bens.
Segundo o atual Código Civil é permitida a compra e venda entre cônjuges de bens excluídos da comunhão (art. 499) 
Caso essa venda ocorra ela não será nula, mas anulável (Art. 1649). A nulidade é mais grave do que a anulabilidade, depois revisem Invalidade do Negócio Jurídico (169 e 172). O Juiz pode suprir uma recusa injusta (1648).
a) Salvo no regime da separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis (CC, art. 1647)
b) Se os bens estiverem excluídos da comunhão, poderá haver a compra e venda entre os cônjuges (CC, art. 499)
c) Deve-se analisar se há o intuito de fraudes contra terceiros
b) Venda de ascendente a descendente - para proteger a igualdade da herança entre os filhos, e evitar que uma venda a preço vil, ínfimo, esconda uma doação, um pai também não pode vender um bem a um filho, descendente, sem a autorização expressa dos demais descendentes, sob pena de anulabilidade (art. 496). 
Importa destacar que as doações nesses casos devem ser consideradas como adiantamento de herança adiantamento da legítima.
Se o pai quer beneficiar patrimonialmente um descendente mais do que a outro, deve fazer isso expressamente e aguardar as consequências.
O pai não pode é por trás de uma venda, na verdade ter feito uma doação, afirmando que recebeu o preço, sem que na verdade tenha havido pagamento. (art. 544) 
a) Faz-se necessário o consentimento do cônjuge e dos demais descendentes
b) A omissão tornará o negócio anulável
c) Dispensa-se o consentimento do cônjuge, se o regime de bens for o da separação obrigatória
d) O prazo para anulação é de dois anos, contados da conclusão do negócio
c) Sujeitos com ingerência sobre os bens do vendedor - art, 497, como o tutor não pode comprar os bens do órfão que ele administra; idem o Juiz não pode comprar os bens que ele mandou penhorar do devedor no processo de execução, sob pena de nulidade (art. 497, I e III)
a) Tais pessoas podem se valer da posição que ocupam para obter vantagens e locupletar-se indevidamente
d) No condomínio - um condômino não pode vender sua parte a um terceiro se outro condômino a quiser, sob pena de anulabilidade. Há que respeitar o direito de preferência dos demais condôminos
 (ex: imaginem que João e Maria são donos de um barco, se João quiser vender sua parte deverá antes oferecer a Maria até para extinguir o condomínio, pois não é fácil duas pessoas exercerem propriedade sobre um mesmo bem, artigo 504).
  a) O Código estabelece uma preferência a favor dos condôminos, pois o objetivo é a extinção dos condomínios e evitar o ingresso de estranhos
b) Não se aplica ao condomínio de apartamentos, salvo se houver condomínio sobre apartamento.
c) Trata-se de direito de preempção ou de preferência
d) Aplica-se apenas à compra e venda e à dação em pagamento (CC, art. 513)
e) Deve ser exercido no prazo decadencial de 180 dias contados da data da consumação da venda
          
Efeitos Principais e Complementares
2.6.1 Principais efeitos
2.6.1.1 Gerar obrigações recíprocas para os contratantes
a) O vendedor deve transferir o domínio de certa coisa e o comprador de pagar certa soma em dinheiro
b) A tradição pode ser real (ou efetiva), simbólica (ou virtual) e ficta ou tácita (constituto possessório e traditio brevi manu)[1: Essa classificação é adotada por Carlos Roberto Gonçalves (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil, v. III. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 205) e, de forma semelhante, por Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald (Cristiano Chaves de.; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3 ed. Rio de janeiro: Lúmen Júris, 2006, p. 347). Contudo, outros autores costumam classificar as modalidades de tradição em: real, simbólica ou ficta (como sinônimos) e consensual (constituto possessório e traditio brevi manu) (Nesse sentido: GOMES, Orlando. Direitos reais. 19 ed. Rio de janeiro: Forense, 2007, p. 67; DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil, v. 4. 19 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 68; Caio Mário da Silva Pereira divide as modalidades em Real, simbólica, traditio brevi manu, traditio longa manu e constituto possessório. (Instituições de Direito Civil, vol. IV, 19 ed. Rio de janeiro: Forense, 2008, p. 48). ]
c) Caso haja o descumprimento da obrigação de transferir o domínio, deve ser ajuizada ação exigindo o cumprimento da obrigação de fazer (CPC, art. 639) ou a adjudicação compulsória
2.6.1.2 Gerar para o vendedor a responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção
2.6.2 Efeitos secundários ou subsidiários
2.6.2.1 A responsabilidade pelos riscos da coisa vendida 
Se o vendedor tem obrigação de entregar a coisa vendida, está implícito que deve conserva-la, sem qualquer modificação de seu estado até o momento da tradição.
Em regra, o dono da coisa arca como risco de perecimento, até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta e os do preço por conta do comprador. 
O Risco da coisa está relacionado ao perecimento ou deterioração e do preço está relacionado ao pagamento.
Sempre que houver culpa haverá a responsabilidade por perdas e danos do CULPADO, no caso do vendedor que ainda não efetuou a tradição.
Na falta de estipulação expressa, a tradição da coisa deve se realizar no local em que se encontrar (art. 491 e 493)
Se a coisa foi expedida por ordem do comprador para lugar diverso, por sua conta correm os riscos, salvo se o vendedor se afastar das instruções dadas pelo comprador.
Se o comprador estiver em mora para receber a coisa que comprou (denominada mora accipiendi), deverá arcar com o risco da coisa vir a se perder(art. 492, §2º) quando o comprador recusa-se injustamente m receber a coisa, mesmo ainda não sendo o dono, a sua culpa por não recebera coisa lhe faz suportar os riscos.
Se realizadas benfeitorias na coisa do interregno até a tradição, pode o vendedor levantar as que não danificam a coisa. 
Não pode exigir pagamento pelas benfeitorias necessárias.
Também não pode pretender pagamento nem exercer retenção das benfeitorias úteis.
2.6.2.2 Repartição das despesas de escritura e tradição
a) Regra geral: art. CC, 490
b) Pode ser estabelecida cláusula em sentido contrário, as partes possuem ampla liberdade para alteração da atribuição legal.
2.6.2.3 O direito de reter a coisa e o preço
a) Em regra, o comprador tem a obrigação de primeiro pagar o preço (art. 491)
b) Se o vendedor não pode entregar a coisa, deve o comprador consignar o preço.
c) Se o comprador cair em insolvência antes da tradição, o vendedor poderá sobrestar a entrega, até obter caução idônea (art. 495) 
d) Se houver diminuição do patrimônio, podem as partes se valer do art. 477
e) Se a venda for a prazo, não pode o alienante condicionar sua prestação à do outro.
2.6.2.4. Defeito Oculto na venda de coisas Conjuntas
Nos termos do artigo 503 o defeito de uma ou algumas unidades não pode interferir nas demais. 
Estamos falando da compra e venda de várias unidades autônomas, isto é sem relação de interdependência, como por exemplo 100 Livros da mesma edição, 10 automóveis. 
Deve ser analisado em conjunto com o artigo 18 do CDC segundo o qual o fornecedor de produtos de consumo duráveis e não duráveis responde pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir a substituição das peças avariadas.
2.6.2.5 Garantia contra Vícios Redibitórios e Evicção
Os vícios redibitórios estão relacionados aos defeitos materiais enquanto a evicção está relacionada aos defeitos jurídicos.
A obrigação do vendedor é de entregar a coisa, de forma livre e desembaraçada de toda e qualquer forma de vício MATERIAL OU JURÍDICO,
O vendedor deve garantir que a coisa entregue seja efetivamente útil para a finalidade a que se destina e que não sofra turbação de terceiros por ato ou fato anterior ao contrato.
Como a garantia não é uma condição essencial à compra e venda, podem as partes de comum acordo, dispensa-la, restringi-la ou amplia-la.
Pode haver uma cláusula que permita a extensão da garantia contra vícios redibitórios e a garantia de evicção.
VENDAS POR AMOSTRA
O atual artigo 484 amplia a compreensão do que devemos entender por amostra. Podemos adotar juntamente o art. 30 CDC.
Há uma obrigação de que as amostras, protótipos ou modelos devem ser idênticos as coisas apresentadas para a venda, devem apresentar as mesmas qualidades E características físicas.
Se não houver identidade entre a amostra e a mercadoria, é lícito ao comprador recusar o seu recebimento. Não se configura aqui um vício redibitório, pela natureza do defeito.
Admite-se o direito de reclamar quando há vícios, o que permite:
- a anulação do negócio jurídico celebrado, no prazo de 4 anos, mas deverá comprovar o dolo do vendedor, pois o erro dificilmente se configurará nesses casos (art. 178 II).
Destacamos aqui que no Código Civil o prazo geral de prescrição é de 10 anos (art. 205) mas nesses casos o prazo a ser aplicado é o do (art. 178 II)
VENDA AD MENSURAM E  VENDA AD CORPUS
Estas duas espécies de CeV se aplicam a imóveis. 
A venda é ad mensuram quando a dimensão descrita no instrumento fixa a extensão exata da da área a ser vendida ou o preço de cada metro quadrado ou hectare
(ex: fazenda de cem hectares, terreno com mil metros quadrados) ou (ex: mil reais cada metro quadrado, dez mil reais por hectare); 
O comprador não pode ser obrigado a aceitar menor área do que aquela ofertada, a qual comprou e pagou. 
Se compro A e me entregam B com erro no tamanho do imóvel recorrer ao art 500 e § 1º
Comprador adquire uma área com uma dimensão específica determinada AD MENSURAM. 
Compra um terreno 12x36, mas acaba verificando que recebeu uma área menor.
O comprador pode:
- acionar o alienante para que lhe complemente a qual comprou e não recebeu, mas se não for possível, 
- poderá optar pelo abatimento no preço, 
- ou ainda pela rescisão do contrato.
Há que respeitar o prazo decadencial de um ano para propor a ação ex vendito ou ex empto.( art. 501) 
Já na venda ad corpus adquire-se coisa certa, o imóvel está sendo alienado como um corpo, certo e determinável, independentemente da medida exata e da sua dimensão, nesse tipo de venda é habitual o uso dos termos aproximadamente, equivalente, podem ser mencionados ou descritos apenas os confinantes. 
Na venda ad corpus existe uma presunção absoluta de que o comprador conhecia o imóvel, sua extensão e suas divisas.
 Falando de presunção absoluta (jure et de jure) é aquela que não admite prova em contrário (exs: 158, 1.238).
Se há uma presunção absoluta não se pode falar de abatimento do preço (§ 3º do art. 500). 
 (ex: Fazenda São João, Engenho Limoeiro), 
Não é necessário que a expressão ad corpus esteja conste no instrumento, embora seja aconselhável que assim se faça.
A venda de imóvel, sob o prisma do CDC é sempre ad mensuram.
COMPRA E VENDA INTERNACIONAL
Com esse mundo globalizado não há fronteiras para o comércio, nada impede que ocorra um negócio jurídico em que o comprador e o vendedor estejam em países diferentes, sujeitos a ordenamentos jurídicos diferentes, o que caracteriza um negócio jurídico internacional.
No Direito pátrio vigente quando temos que analisar esse tipo de negócio jurídico devemos nos recorrer ao que dispõe o texto do artigo 9º LINDB e do seu § 2°
No caso de silêncio das partes prevalecerá a lei do país de origem da obrigação, onde foi assinado o contrato ou onde reside o proponente. No caso de pessoa jurídica onde está localizada a sua sede.
Podendo as partes ainda de comum acordo escolher uma legislação segundo a qual deverá reger-se o respectivo contrato de acordo com o princípio da autonomia de vontade das partes contratantes.
CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
Estas cláusulas estão presentes nos artigos 481 a 504 do CC.
Estas cláusulas modificam o contrato e são opcionais, podem ou não estar presentes nos contratos de CeV, ficando a critério das partes contratantes.
2.10.1 Retrovenda: também denominada pela doutrina como pacto de resgate ou de retrato. 
Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o com- prador lhe revenda o imóvel.
Muitos entendem que a retrovenda caiu em desuso em razão do compromisso de compra e venda. “...o compromisso de venda e compra preenche, com muito mais eficácia e maior economia, o papel que durante algum tempo a retrovenda desempenhou. Daí ser ela, hoje, instituto superado”6.
Para que tenha efeito erga omnes7, o direito de retrovenda deve ser registrado no regis- tro de imóveis, juntamente com a escritura pública de compra e venda.
Analisando o artigo 505 da Lei 10.406/2002, podemos extrair alguns requisitos da retro-venda. Quais são eles?
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua autori- zação escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias”.
Cláusula pela qual o vendedor de um imóvel, em comum acordo com o comprador, fica com o direito de, em até três anos, recomprar ou recobrar o imóvel vendido, devolvendo o preço e todas as despesas feitas pelo comprador (art. 505). 
As partes podem especificar quais as despesas serão reembolsáveis além das benfeitorias necessárias.
A retrovenda é de iniciativa exclusiva do vendedor e torna inexistente a venda originária, reconduzindo os contratantes à situação anterior ao contrato. 
É direito potestativo do vendedor exercer a retrovenda, de modo que o comprador não pode se opor (506). 
Não será necessário novo contrato de compra e venda, e nem novo pagamento de imposto de transmissão se o vendedor exercer seu poder. 
É cláusula rara porque é onerosa para o vendedor, mas não deixa de ser útil para quem está em dificuldade transitória. 
Imaginem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender uma casa que foi dos seus antepassados, usa então a retrovenda para ter uma chance de em três anos readquirir a casa pela qual tem estima. 
O comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade não é plena e sim resolúvel, ou seja, pode ser resolvida (= extinta) se o vendedor exercer a opção.  
A cláusula de retrovenda é registrada em Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito também à retrovenda (507 – jamais comprem um imóvel sem verificar o registro no Cartório de Imóveis).
 A retrovenda se extingue:
- pelo seu exercício, 
- pela decadência do prazo de três anos, 
- pela destruição do imóvel (ex: incêndio, desmoronamento) ou
- pela renúncia do vendedor a esta cláusula.
Venda a contento: 
A venda a contento é cada vez mais rara atualmente em razão da “padronização de mercadorias, a difusão dos preços fixos, a despersonalização das relações entre as partes...”8.
Apesar de ser mais rara, ela ainda pode ocorrer. ¨
Esta cláusula, caso inserida pelas partes, permite desfazer o contrato se o comprador não gostar da coisa adquirida (ex: vendo um carro com prazo de alguns dias para o comprador experimentar o veículo; outro exemplo que vocês vão estudar em Direito do Consumidor: lojas que vendem produtos pelos correios também costumam dar prazo para o comprador TESTAR, experimentar o bem). 
O comprador não precisa justificar, nem especificar os motivos caso não queira ficar com o bem, sendo direito potestativo do comprador exercer esta cláusula, e o vendedor não pode discutir ou impugnar essa manifestação. [2: É prerrogativa jurídica de impor a outrem a sujeição ao seu exercício. Direito que não admite contestação. Direito potestativo é aquele que é exercido sem oposição da outra parte, como o direito do patrão de demitir o empregado. ]
A venda a contento tem duas espécies: 1) suspensiva: nesta venda a contento o comprador não paga o preço e adquire a coisa por empréstimo, temporariamente. 
Se gostar paga o preço e adquire a coisa, se não gostar devolve sem dar explicações (510). 
Como a coisa é do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador experimenta, o prejuízo será do vendedor, afinal res perit domino (= a coisa perece para o dono). 
No art 509 temos a venda  aplicável a gêneros alimentícios.  
Tanto na venda a contento do art.509 como na venda sujeita a prova do art. 510 o comprador fica como comodatário (= empréstimo,art.511). 
2) resolutiva: nesta segunda espécie, o comprador paga o preço e adquire a coisa como dono, se não gostar devolve a coisa, desfaz a compra e exige o dinheiro de volta.
Caso a coisa venha a perecer durante a prova o prejuízo aqui será do comprador. 
Se as partes não estipularem prazo para a prova do bem, o vendedor deverá intimar o comprador para se manifestar (art. 512).
Preempção ou Preferência: 
Cláusula que obriga o comprador de coisa móvel ou imóvel a oferecê-la primeiramente ao vendedor caso receba uma oferta de terceiro , a fim de que o vendedor exerça seu direito de preferência, para que a coisa retorne a seu patrimônio (513).
Exige-se duas condições: que o comprador queira vender (art. 514) e que o vendedor (ex-dono) pague o mesmo preço oferecido pelo terceiro, e não o preço pelo qual vendeu (art. 515). 
Qual o prazo desta cláusula?  
Se o comprador quiser vender a um terceiro, NO PRAZO DE até dois anos após a compra, o vendedor terá sessenta dias para se manifestar se tem ou não interesse. É direito personalíssimo (art. 520). 
Art. 513 e Parágrafo único c/c art. 516
A preferência possui duas espécies: 
a) convencional: depende de contrato/de acordo de vontades, é a preferência que nos interessa; 
b) legal: interessa ao Direito Público, quando, por exemplo, o Estado desapropria uma casa para fazer uma rua, depois desiste, cabe então preferência ao ex-dono para readquirir o imóvel (519 – é conhecida como retrocessão de Direito Administrativo, sendo uma cláusula implícita em toda desapropriação). 
Na preferência não cabe ação real (na retrocessão sim)
Se o comprador vender a um terceiro sem que antes tenha oferecido ao vendedor, o vendedor não poderá recuperar a casa do terceiro, o vendedor poderá apenas exigir uma indenização do comprador que não respeitou a cláusula da preempção (art. 518).  
A cláusula da preferência difere da retrovenda, explicada na aula passada, por motivos: 
1) a preferência não precisa de registro em Cartório de Imóveis e nem constar na escritura pública; 
2) na preferência a iniciativa é do comprador em querer vender, enquanto na retrovenda é o vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de volta; 
3) a retrovenda só se aplica a imóveis, com efeito real (507, in fine), e a preferência a móveis e imóveis, sem efeito real (518); 
4) na retrovenda se extingue uma venda, aqui na preferência se celebra novo contrato; 
5) o direito à retrovenda se transmite aos herdeiros (507), o direito à preferência não (520).
6) O valor a ser pago na retrovenda é o mesmo pago na venda, mais acréscimos especificados em lei; enquanto na preferência o valor é aquele que o comprador viria a anunciar a terceiros.
7)O direito de preferência é um negócio acessório, geralmente vinculado à compra e venda. 
Porém, não é raro vermos a estipulação de direito de preferência em outros contratos. 
A cláusula de direito de preferência é muito comum, por exemplo, em acordos de acionistas. 
 Pacto do melhor comprador
A compra e venda se desfaz se outro comprador oferecer melhor preço e melhores condições, dentro de um determinado prazo.
Reservado unicamente para imóveis.
Mesmo suprimido no atual Código e ainda difundido pela doutrina, não há nada que impeça as partes de comum acordo, venham a inserir esse tipo de pacto as cláusulas contratuais.
 Pacto Comissório 
 
É uma cláusula inserida no Contrato de Compra e Venda a prazo ou de execução diferida que possibilita ao vendedor resolver o contrato, se o comprador não pagar o preço na data previamente fixada.
Utiliza-se a expressão de cláusula resolutiva ou cláusula resolutória no mesmo sentido e com o mesmo objetivo do pacto ora referido
 
O efeito prático buscado pela cláusula ou pelo pacto é a dispensa de intervenção judicial para declarar rescindido o contrato por falta de pagamento.
 No atual Código não há uma norma expressa acerca do assunto.
 Mas nada impede que as partes adotem a cláusula resolutória e apliquem os princípios do Código anterior.
Devemos levar em consideração a exceção do contrato não cumprido constante no texto do artigo 476 CC.
Venda com reserva de domínio.
É aplicável na venda a prazo de bens móveis individualizáveis eduráveis.
A venda com reserva de domínio é uma venda condicional que se aperfeiçoa na ocor rência de um evento futuro e incerto: o pagamento do preço.
A maioria da doutrina considera incompatível com os bens imóveis, mas não há nada na legislação vigente que assim determine.
Podemos encontrar no atual Código nos artigos 521 a 528.
O comprador recebe pela tradição a coisa que passará a ter em sua posse, ficando a propriedade subordinada ao pagamento integral do preço. O alienante ou vendedor assegura para si o domínio da coisa vendida até que o preço seja integralmente pago. (ex: carros, geladeiras, máquinas)
O vendedor tem o seu domínio limitado, podendo: além de cobrar o quanto ainda lhe é devido, recuperar o bem, por meio de reintegração de posse, no caso da ausência de pagamento denominada inadimplemento do comprador. (artigos 389 e 526).  
A venda com reserva de domínio está relacionada a coisa individualizada, e com caracterização detalhada (ex: cor, modelo, ano, placa, número do chassis, número do motor, etc.) ( art. 523)
Deve ser sempre celebrada por escrito, estar expressa, sob pena de caso isso não ocorra seja caracterizada uma simples venda a prazo que se resolve com perdas e danos no caso de inadimplência.
A VRD pode ser efetivada através de instrumento particular, e também a inscrição no cartório de registro de títulos e documentos do domicilio do comprador, para que possua eficácia perante terceiros e facilite a reintegração de posse nos termos do art. 522.
Não se aplica a imóveis, só a móveis comprados a prazo. Para os imóveis comprados a prazo existe o direito do promitente comprador, do art. 1417.
O comprador não pode atrasar o pagamento das prestações, mas pode antecipá-las (art. 133). 
A VRD não se trata de contrato preliminar, mas sim de contrato definitivo com cláusula de reserva de domínio. 
Se a coisa for retomada o vendedor ele não poderá ficar com ela, poderá reter as parcelas até o montante necessario para cobrir a depreciação da coisa e devolver o excedente ao comprador. Caso não haja montante suficiente para cobrir depreciação da coisa, poderá ser cobrado na forma da lei (artigos 527 e 1364). 
 
Como a coisa pertence ao vendedor até o pagamento de todas as prestações, em regra o prejuízo pela sua destruição em caso de furto/acidente deveria ser do vendedor.
Se a coisa for vendida pelo comprador a terceiros a venda deve ser desfeita, afinal o comprador não é dono ainda, não podendo vender o que não é seu. Tem a posse não tem a propriedade até o pagamento integral.
Mas se o terceiro estava de boa-fé e desconhecia a cláusula de reserva de domínio, a venda pode prevalecer conforme parte final do art. 523. 
 Venda sobre documentos: 
Podemos encontrar no Código nos artigos 529 a 532.
Relacionada as vendas e ao comércio exterior.(529)
Normalmente ocorre quando um ou ambos os contraentes encontram- se em local diverso da mercadoria no momento da consumação do contrato.
Aqui a tradição da coisa é substituída pela entrega de um título representativo. Esse título confere ao seu possuidor o direito de receber a mercadoria que ele está substituindo ou o direito constituído no título 
O Objeto do contrato da venda sobre documentos não é o título mas a coisa que ele substitui.
O Direito que se incorpora ao título é o direito de crédito e a entrega da coisa ( objeto da venda, ou do penhor…)
Ex: Título de Crédito, Documento de Transporte (Guia de Transporte),cautela de penhor, ordem de entrega. 
Os títulos de crédito passam a presentar a própria coisa, assim sendo, está relacionado a compra e venda de coisas móveis.
 
O pagamento é efetuado mediante a apresentação dos documentos QUE SUBSTITUEM a coisa, no dia e local previamente acordados. ( art. 530) 
Se o comprador refutar a sua obrigação de pagar. O vendedor deverá comprovar a regularidade do título e dos documentos mediante a apresentação destes em juízo.
Se o título for considerado regular essa recusa de pagamento será considerada ilegítima (529)
Sob os riscos vejamos o artigo 531.
Se o pagamento for estipulado por meio de estabelecimento bancário, este ficará encarregado da entrega dos documentos, sem que tenha obrigação de verificar a coisa vendida, a qual ele não tem obrigação alguma (art. 532) 
2.10.8 Venda mediante Poupança 
 
O comprador pactua a aquisição do bem em prestações e somente vem a recebe-lo após complementar o pagamento do preço.
Paga antes de receber o bem.
Há um pagamento prévio antes de receber a coisa contrário ao que ocorre na venda com reserva de domínio.
Somente após os sucessivos pagamentos e´que se complementa o preço.
Ex: Bau da Felicidade, títulos de capitalização.
Alienação Fiduciária 
Arts 1361 a 1368
Ocorre quando um comprador adquire um bem a crédito, financiamento.
No Brasil, essa modalidade é comum na compra de veículos ou de imóveis.
A natureza desse pacto exige a forma escrita seja ela pública ou particular (arts.1362 c/c 66 ).
Nesse instrumento deve constar o valor total da dívida ou sua estimativa, o local e data do pagamento, taxa de juros, as comissões que podem ser cobradas, correção monetária e cláusula pena no caso de descumprimento.
 No caso de veículo, a alienação fica registrada no documento de posse deste; no de imóvel, é comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após a liquidação da dívida. 
Em ambos os casos, o comprador fica impedido de negociar o bem antes da quitação da dívida, mas pode usufruir dele.
As partes envolvidas são :
o credor fiduciário que é a empresa administradora de consórcio, ou a instituição financeira e 
- o devedor fiduciário que é aquele a quem é concedido o financiamento direto. 
Natureza Jurídica: Constituto Possessorio, instrumento para a constituição da propriedade fiduciária, modalidade de garantia real. Uma modalidade de tradição ficta.
A propriedade é transferida sem a efetiva entrega da coisa, que não recebe do alienante. 
O adquirente, a instituição financeira torna-se o possuidor indireto enquanto o alienante fiduciário (o financiado) detém a posse direta.
O vendedor, do bem ou da coisa no contrato de compra e venda, não é parte nesse contrato de alienação fiduciária, que pode ser inserido como uma cláusula no contrato de Compra e Venda não figura nesse contrato de garantia, uma vez que ele é celebrado entre a entidade ou empresa financiadora e o devedor daquele contrato de compra e venda.
 No caso de inadimplemento do devedor pode o credor recorrer a via judicial. O meio mais eficaz é a ação de busca e apreensão que autoriza a apreensão liminar. Quando se sabe que o valor não será suficiente para cobrir a dívida é movida ação executória e penhorados outros bens do devedor.