DIREITO CIVIL - RESUMO DOS ARTIGOS 1314 A 1330

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Art. 1314 – direito e restrições aos condôminos.
Como manifestação peculiar do direito de propriedade (diferente da comunhão), o condomínio observa as linhas gerais do domínio.
O condômino pode usar, fruir, dispor e reivindicar (faculdade do domínio) desde que:
– só possa usar a coisa conforme sua destinação
-só possa ceder seu uso (posse e gozo) a terceiros (fluir) com a anuência de todos os demais (consenso)
– só possa dispor (onerosamente) de sua quota sobre a coisa indivisa observando o direito de preferência do consorte (prejudicado pode requerer que o negocio seja desfeito – por não tem cumprido o direito de preferência – dentro de 180 dias, desde que deposite o preço).
Aqui vamos encontra a dupla restrição
Tanto função social e direito de vizinhança, como também fixação da destinação e da compatibilidade com o exercício dos direitos pelo demais consortes.
Lembrando que o condômino deve usar a coisa de acordo com a sua natureza e sua finalidade. É proibido, sem anuência dos demais condôminos, modificações que alterem a substancia da coisa. Ex: mudar a maneira de exploração.
Além disso, não pode dar posse, uso ou gozo dela para terceiros estranhos, sem os consentimento dos demais.
Qualquer co-proprietário pode demandar a tutela possessória em proveito comum ou reciprocamente ou reivindicá-la pelo direito regressivo.
Alienação da parte ideal: encontramos a liberdade genérica de cada condômino, só ficando impedidos quanto ao bem indivisível objeto de negocio oneroso.
Classificação dos condomínios
– pela origem: convencionais, eventuais (voluntários) e legais (ou necessários);
– pela forma: pro diviso e pro indiviso;
– pela duração: transitórios (voluntários) e duradouros (legais);
– pelo objeto: universais (hereditário) e singulares;
Se um condômino usa a coisa por inteiro, pode ser compelido a pagar aluguel aos demais (devido desde a “citação”) – visto que usa mais do que aquilo que cabe em sua quota.
Art. 1315- concurso sobre despesas e medidas dos quinhões.
A obrigação primordial do condômino  é concorrer, na proporção de sua participação, para as despesas de conservação ou divisão da coisa, bem como suportar, na mesma proporção, os encargos de sua responsabilidade. Como o dono tem direito aos frutos, também terá, o dever de responder pelo ônus.
É preciso que o ato de constituição de um condomínio estabeleça as partes de cada condômino, sob pena de presumirem-se iguais.
Art. 1316 – viabilidade de renuncia exonerativa.
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando á parte ideal.
Se algum dos condôminos assumir as despesas e as dívidas, a renuncia lhe aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção do pagamento que fez.
Quando nenhum consorte se dispuser a assumir tal despesa, a coisa comum será dividida (ou alienada se for indivisível), onde cada um responder sua parte.
Art. 1317 – dívida que aproveita aos condôminos.
Quando a divida for contraída, é preciso que se estabeleça, desde logo, qual a responsabilidade de casa consorte. Se não houver discriminação nos gastou ou não se estipulou a solidariedade, presume-se que as obrigações foram contraídas proporcionalmente às quotas de cada um.
Art. 1318 – dívida contraída por condômino em proveito comum.
Quando todos os condôminos contraírem dívidas conjuntamente, cada um responde na proporção do seu quinhão.
Se a dívida foi contraída, entretanto, por um dos condôminos, em proveito da comunhão e durante ela, este é o responsável perante o credor, tendo o direito de ação regressiva contra os demais consortes.
Art. 1319- responsabilidade por frutos e danos causados.
Como os frutos são de todos, caso algum dos condôminos venha a percebê-los sozinho, responderá:
– aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum (um montante que ultrapasse sua quota) e;
– pelo dano que lhe causou (de repente os frutos foram colhidos antecipadamente, prejudicando, então, a coisa frutífera).
A utilização exclusiva do condomínio enseja a obrigação de retribuição aos demais.
Se os frutos pertence a todos, eles devem ser repartidos proporcionalmente entre eles.
Assim, como todas as dívidas devem também, ser repartidas entre todos.
Art. 1320 – divisão da coisa comum (e indivisibilidade negocial)
A lei aqui facilita a extinção do condomínio. O comunheiro pode pedira extinção do condomínio a qualquer tempo, pois se trata de um direito potestativo.
O custo inerente à divisão deverá ser compartilhado pelo condôminos, na proporção de seu quinhão.
Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior que cinco anos, suscetível de prorrogação (por deliberação dos próprios condôminos).
Quando o condomínio for voluntário, estabelecido por doador ou testador, não poderá exceder 5 anos. O prazo que exceder esses 5 anos, não será considerado.
Ao condomínio é licito a qualquer momento exigir a divisão da coisa comum, afinal ninguém pode ser obrigado a permanecer em condomínio, pois a comunhão é uma situação transitória e inconveniente.
Possuindo graves razões, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1321 – remissão a disciplina partilha hereditária.
A divisão entre condôminos é declaratória e não atributiva da propriedade.
Da mesma maneira que o direito hereditário é concedido ao herdeiro como consequência da morte e não em razão da partilha (efeito meramente declaratório) e o legislador também presume que o quinhão condominial pertence ao condomínio, assim, a divisão opera retroativamente, pois o direito ao quinhão integra o seu patrimônio desde o momento em que se instala o condomínio, e não a partir da divisão.
Se a coisa foi indivisível, os condôminos podem adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Caso não seja possível, só resta a venda da coisa e se fará rateio da coisa.
Art. 1322 – indivisibilidade: adjudicação ou alienação.
Quando o bem for indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-la, seguirá uma ordem de preferência para a venda (afinal não há mais interesse na manutenção do condomínio):
– condômino (ao estranho)
– titular de benfeitorias mais valiosas (entre condôminos)
– condômino com maior quinhão (inexistindo benfeitorias)
Não havendo possibilidade de se encontrar o condômino de maior privilégio, ou seja, se nenhum deles possuem benfeitorias na coisa comum, o bem será vendido mediante licitação pelo melhor preço.
Primeiramente oferecida ao condômino, afinal prefere-se o condômino ao estranho. Se não nenhum condômino quiser, passará a licitação entre estranhos.
Art. 1323 – deliberação majoritária sobre a administração.
Caso haja a impossibilidade gozo comum do objeto do condomínio, poderá ter:
– a alienação
– fruição (locação)
– simples administração
Se a partes decidirem por não usar conjuntamente a coisa comum, nem aliená-la nem dividi-la, será deliberado por maioria a escolhe de um administrado.
Pode ser estanho ao condomínio ou um dos condôminos.
Administração é simples gestão da coisa comum.
Se optarem pela fruição do bem confere-se preferência ao condômino em detrimento de terceiro.
Art. 1324 – condômino administrador e representação legal.
O condômino administrador deve ser tido como representante legal dos demais, mas possui dois aspectos:
– é uma presunção simples (possível prova em contrário, portanto).
– é considerado um representante comum (escapando o termo mandatário).
Temo o mandato tácito, onde o administrador só pode praticar atos de administração, não podendo gravar ou alienar a coisa comum.
Art. 1325 – maioria (conforme quinhões) e suprimento judicial.
A maioria absoluta, que é estabelecida para a escolha do administrador, será calculada pelo valor dos quinhões.
Atingida a maioria absoluta, a deliberação prevalecerá mesmo contra a minoria que pode optar pelo recesso.
Se não for atingida a maioria absoluta será necessário o suprimento judicial, assim o juiz decidirá discricionariamente, ouvindo os interessados.
Havendo dúvida sobre o valor do quinhão, será esteavaliado judicialmente.
Art. 1326 – partilha de frutos comuns (critério).
Os frutos da coisa comum serão partilhados na proporção dos quinhões, com exceção da estipulação de ultima vontade em contrário.
Art. 1327 – meação de paredes, cercas, muros e valas.
O condomínio, aqui,existe em razão da utilidade comum desses bens divisórios. As paredes, as cercas, os muros, as valas, a que se refere, como quaisquer outras obras divisórias, são de uso comum dos confinantes.
Há presunção de que tais meios divisórios são dos condôminos confinantes, salvo prova em contrário.
Assim a comunhão não esta na propriedade deles e sim dos meios divisórios.
Art.1238 – direito de estremar e aquisição potestativa de meação.
Meação – direito de aquisição do proprietário confinante, podendo exigi-lo judicialmente, caso o proprietário exclusivo se negue a entrar em acordo.
O condômino tem direito de adquirir meação nos muros, cercas, mediante o pagamento de metade do valor atual das obras e do terreno por ela ocupado que foram realizados pelo outro condômino, para evitar o enriquecimento sem causa.
Art. 1329 – controvérsia sobre o valor e estimação judicial.
Despontando controvérsia entre os envolvidos quando ao valor de que o despojado será embolsado, observar-se-á arbitramento judicial. Os custos da perícia será arcado pelos duas partes.
 
Art. 1330 – pretensão à divisão e uso ilícito de tapume indiviso.
Estabelecido o valor a ser pago pelas partes ou pelo judicial, essa valor deverá ser pago ou depositado, judicialmente, para poder fazer o uso da divisória.
Enquanto o vizinho não pagar ou depositar o preço da meação, nenhum uso poderá ser feito tanto da parede, como do muro,da vala, da cerca ou de qualquer outra obra divisória.