TRABALHO direito civil

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FACULDADE ESTÁCIO DE SÁ DE CAMPO GRANDE
CURSO DE DIREITO
CONTRATOS EM ESPÉCIE
- DA COMPRA E VENDA -
CAMPO GRANDE – MS
2015
ALINE MARTINS TEIXEIRA - 2014.02.10650-5
ANTÔNIA FERREIRA DE CARVALHO - 2014.03.35640-8
CRISTIELEN ARAUJO SILVA - 2013.07.01864-5
IASMINE LALE LIMA LOUZADA – 2014.08.04182-1
KÁTIA LARA DA SILVA – 2015.12.46247-1
MARIA HELOISA TEIXEIRA PEREIRA - 2014.01.33496-2
CONTRATOS EM ESPÉCIE
- DA COMPRA E VENDA -
Trabalho apresentado à Disciplina de Civil III do Curso de Direito da Faculdade Estácio de Sá, sob orientação e supervisão do Professor Especialista Moises Salim Sayar. 
CAMPO GRANDE
2015
	SUMÁRIO	
	1
	INTRODUÇÃO....................................................................................................
	04
	2
	CONTRATOS EM ESPÉCIE – DA COMPRA E VENDA..............................
	05
	2.1
	 Conceitos de Compra e Venda e seus Elementos Principais.................................
	05
	3
	NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA..........
	06
	4
	EFEITOS DE COMPRA E VENDA......................................................................
	07
	4.1
	Efeitos Principais....................................................................................................
	07
	4.2
	Responsabilidade pelos Riscos...............................................................................
	08
	4.3
	Repartição das Despesas.........................................................................................
	09
	4.4
	Direito de Reter a Coisa ou o Preço.......................................................................
	09
	5
	RESTRIÇÕES À COMPRA E VENDA.............................................................
	09
	5.1
	Da venda de ascendente a descendente..................................................................
	09
	5.2
	Da venda entre cônjuges.........................................................................................
	10
	5.3
	Da venda de bens sob administração......................................................................
	11
	5.4
	Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum – O direito de prelação legal do condômino..................................................................................
	 12
	6
	REGRAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA.............................................
	13
	6.1
	Venda por amostra, por protótipos ou por modelos...............................................
	13
	6.2
	Venda a contento ou sujeita a prova.......................................................................
	14
	6.3
	Venda por medida, extensão ou ad mensuram.......................................................
	15
	6.4
	Venda de coisas conjuntas......................................................................................
	16
	7
	DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA...............................
	17
	7.1
	Cláusula de retrovenda...........................................................................................
	18
	7.2
	Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional.............................
	20
	7.3
	Compra e venda – Preempção Convencional.........................................................
	21
	7.4
	Cláusula de venda sobre documentos.....................................................................
	24
	7.5
	Cláusula de venda com reserva de domínio...........................................................
	26
	8
	CONCLUSÃO.......................................................................................................
	30
	9
	REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS...............................................................
	31
1 INTRODUÇÃO
O contrato de compra e venda é um dos mais usados na atualidade, e pouco se vê explicações sobre seus elementos, e estruturas, capacidade e abrangência, ou seja, sabemos de sua utilização e busca-se esclarecer a sua utilização de todas as formas.
A boa-fé objetiva das partes ao celebrarem um contrato de compra e venda devem sempre ser observadas, e amparadas por todos os lados, buscando na lei a segurança jurídica necessária.
Busca-se a explicação referente aos objetos lícitos que são cabíveis dentro do referido contrato, abordando também quanto às partes, valores, e cláusulas especificas.
Há diversas modalidades de contratos de compra e venda que se diferenciam quanto à capacidade das partes, objeto, disponibilidade do objeto, expectativas das partes, valores, estruturas, etc., e sua natureza jurídica, todos abordados neste trabalho, buscando uma fácil compreensão e diferenciação.
Destacam-se algumas observações especificas do contrato de compra e venda, quanto a sua forma e elaboração, onde se busca suprimir todas as duvidas referentes ao tema, contribuindo então para uma fácil compreensão do tema, e efetiva aplicação ao dia-a-dia.
A abordagem está pautada no texto do nosso ordenamento jurídico, trazendo suas diferenciações e aplicações, buscando a melhor interpretação a letra da lei, de uma forma clara e objetiva. 
2 CONTRATOS EM ESPÉCIE – DA COMPRA E VENDA 
2.1 - Conceitos de Compra e Venda e seus Elementos Principais:
Conforme dispõe o art. 481 do CC/2002, conceitua que "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa (móvel ou imóvel), e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro"
Em regra geral, a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa) enquanto a propriedade imóvel transfere-se pelo registro do contrato no Cartório de Registro Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de compra e venda traz somente o compromisso do vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art. 482 do CC).
É interessante apontar, ainda, que o objeto transmitido deve ser possível, pois se o objeto não for possível, não há compra e venda, mas contrato de cessão de direitos.
Na visão clássica e contemporânea, os elementos da compra e venda são os seguintes:
a) Partes (comprador e vendedor), sendo implícita a vontade livre, o consenso entre as partes, sem vícios (consensus).
b) Coisa (res).
c) Preço (pretium).
a) Quanto às partes (comprador e vendedor)- essas devem ser capazes sob pena de nulidade ou anulabilidade da compra e venda, o que depende da modalidade de incapacidade do agente. Lembrando que a outorga é dispensável se o regime entre os cônjuges for o da separação absoluta (art. 1.647, I). O consentimento emitido pelas partes, deve livre e espontâneo, pois, o consentimento das partes demonstra aceitação do objeto e preço nele estipulado. É o ofertar do vendedor e o comprador aceitar o objeto oferecido e preço já estipulado. Caso haja um dos vícios do consentimento (erro, dolo, coação moral, estado de perigo e lesão), o contrato de compra e venda é anulável, conforme as regras que constam da Parte Geral do Código Civil (art. 171, II, do CC).
b) Coisa (res)- A coisa deve ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade). O art. 483 do CC trata da compra e venda de coisa futura, como ocorre nas vendas sob encomenda. Mas essa coisa futura deve existir em posterior momento sob pena de ineficácia do contrato. Lembrando que diante da boa-fé objetiva a doutrina recomenda que, no momento da realização do contrato de venda sob encomenda, o vendedor já tenha a coisa à sua disposição.A coisa deve ser também alienável, ou seja, deve ser consumível no âmbito jurídico, conforme consagra a segunda parte do art. 86 do CC (consuntibilidade jurídica). 
c) Preço (pretium) - Já em relação a remuneração do contrato, este deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme consta do art. 315 do CC (princípio do nominalismo). Porém, o vendedor pode conforme dispõe o art. 487, em que é lícito a codificação dos contratos de compra e vendacujo preço é fixado em função de índices ou parâmetros suscetíveis de objetiva determinação, caso do dólar e do ouro (preço por cotação). O preço do objeto (móvel ou imóvel) pode ser arbitrado pelas partes ou por terceiro de sua confiança (preço por avaliação), conforme faculta o art. 485 do CC. Em complemento, determina o art. 486 do CC que o preço pode ser fixado conforme taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Isso para evitar a onerosidade excessiva, o desequilíbrio negocial, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva.
Ainda em relação ao preço o art. 488 do CC, explica que, “não há compra e venda sem preço, pois o comando legal em questão menciona que, se não houver preço inicialmente fixado, deverá ser aplicado o preço previsto em tabelamento oficial; ou, ausente este, o preço de costume adotado pelo vendedor. Ademais, o Parágrafo Único, somente se aplica se houverem diversos preços habitualmente praticados pelo vendedor, caso em que prevalecerá o termo médio”. 
O art. 489 do CC estabelece a nulidade da compra e venda se a fixação do preço for deixada ao livre-arbítrio de uma das partes (o comando legal em questão só está proibindo o preço cartelizado, ou seja, manipulado por cartéis ).
3 NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Para localizar a natureza jurídica de um determinado contrato é buscar a sua classificação diante das mais diversas modalidades contratuais. Pode-se afirmar que a compra e venda possui as seguintes características:
a) O contrato de compra e venda é bilateral ou sinalagmático, havendo sinalagma (direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si).
b) Constitui contrato oneroso, porque há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes (prestação + contraprestação). Essa onerosidade é uma remuneração que é denominada preço.
c) Por regra, a compra e venda é contrato comutativo porque as partes já sabem de antemão quais serão as suas prestações. Podendo a compra e venda assumir a forma de contrato aleatório, envolvendo riscos. 
Em casos tais, surgem duas vendas aleatórias (arts. 458 a 461 do CC), venda de coisas futuras quanto à existência (art. 458 do CC), e à quantidade (art. 459 do CC); e venda de coisas existentes, mas expostas a risco (art. 460 do CC). 
d) Pode surgir a dúvida se a compra e venda é um contrato consensual ou real. Isso pode ser retirado do art. 482 do CC (“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”).
e) A compra e venda pode ser negócio formal (solene) ou informal (não solene), a solenidade está relacionada com a escritura pública e não com a forma escrita. 
O contrato de compra e venda exige escritura pública quando o valor do bem imóvel objeto do negócio for superior a 30 salários mínimos (art. 108 do CC), sendo em casos tais um contrato formal e solene. Caso o imóvel tenha valor inferior ou igual a 30 salários mínimos, não haverá necessidade de escritura pública, a ser lavrada no Tabelionato de Notas. No entanto, em todos os casos envolvendo imóveis, é necessária a forma escrita para registro no CRI.
f) A compra e venda é um contrato típico, pois está tratado pela codificação privada, sem prejuízo de outras leis específicas. Pode haver um diálogo das fontes é fundamental, pois as regras relativas ao contrato previstas no Código Civil devem ser interpretadas de acordo com os princípios de proteção ao consumidor e com os artigos do CDC.
4 EFEITOS DE COMPRA E VENDA
4.1 - Efeitos Principais:
Os principais efeitos gerados pela celebração do contrato de compra e venda são a constituição de obrigações recíprocas às partes contraentes, uma vez que o vendedor se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o comprador a prestar-lhe certa quantia em dinheiro; e torna responsável o vendedor pelos vícios redibitórios e evicção.
4.2 - Responsabilidade pelos Riscos:
Risco é o perigo a qual está sujeito o objeto da prestação de perecer ou deteriorar-se em virtude de fortuito ou força maior. É responsável pelos riscos, via de regra, aquele que detém o domínio do objeto, até o momento da tradição ou do registro portanto. Transferido o domínio transfere-se a responsabilidade. O artigo 492 do CC/02 institui esta regra.
Existem hipóteses em que a regra de que é responsável pelos riscos aquele que detém o domínio não é aplicada.
A lei prevê em seu artigo 492, § 1º hipótese em que a responsabilidade recai sobre o comprador, mesmo que não tenha sido operada plenamente a tradição. Disciplina o artigo hipótese de tradição simbólica, na medida em que recai sobre o comprador a responsabilidade pelos riscos a que submetido o objeto, já enquanto sendo executado o ato de tradição simbólica, se o objeto já se encontra disponível ao comprador.
As partes podem livremente pactuar sobre o local em que se dará a tradição, entretanto, no silêncio aplica-se a norma de caráter supletivo, disposta no artigo 493do CC/02, que institui que na dúvida ou no silêncio a tradição deverá ocorrer no local em que a coisa se encontrava quando concretizada a compra e venda.
No caso do comprador exigir que a coisa seja expedida para local diverso daquele em que se encontrava no momento de concretização da compra e venda, fica este responsável pelos riscos a que está submetida a coisa a partir do momento em que entregue ao meio de transporte solicitado, exceto se o vendedor não seguir suas instruções quanto ao procedimento de transportação do objeto. Artigo 494, CC/02
Quando o comprador está em mora de receber o objeto, ou seja, mesmo posto à sua disposição não o recebeu no tempo, lugar, nem modo pactuado, por sua culpa, inverte-se a responsabilidade pelos riscos a que está sujeita a coisa. A mora accipiendi acarreta a inversão da responsabilidade pelos riscos, por força daquilo que está disposto no artigo 492, § 2º, CC/02.
 4.3 - Repartição das Despesas:
As partes contratantes podem, em virtude própria do princípio da autonomia da vontade privada, convencionarem a quem incumbem os gastos acessórios, porém necessários à plena concretização do negócio. Ex: Gastos com escrituração, registro, transporte do objeto, embalagem, dentre outros.
Na falta de convenção acerca da repartição dos gastos, a lei dispõe em seu artigo 490 que as despesas de registro e escrituração ficam a cargo do comprador, enquanto as despesas vinculadas à tradição ficam a cargo do vendedor. Tal dispositivo tem caráter supletivo.
 4.4 - Direito de Reter a Coisa ou o Preço:
O diploma civil estatui as hipóteses em que é lícito às partes reterem o preço, ou a coisa.
Nas vendas realizadas à vista, pode o vendedor reter a coisa enquanto não receber o valor avençado. – Artigo 491, CC/02
No caso do comprador cair em insolvência, e a venda for a crédito, pode o vendedor sobrestar a entrega da coisa até que o comprador apresente caução de que pagará no tempo ajustado. Pode o comprador reter o valor a ser pago, na hipótese de o vendedor se tornar insolvente, até que a coisa lhe seja entregue ou prestada caução, garantindo-se igualdade de tratamento entre as partes, por mais que o dispositivo do artigo 495 do CC/02 apenas faça alusão ao comprador insolvente.
Na hipótese de venda a prazo, não pode o vendedor condicionar a entrega do objeto do contrato ao pagamento integral do preço.
5 RESTRIÇÕES À COMPRA E VENDA 
5.1 - Da venda de ascendente a descendente (art. 496 do CC):
“É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”.
Na análise da restrição acima mencionada, temos que a compra e venda é suscetível de anulação. Para que a invalidade seja reconhecida, o entendimento majoritário dos tribunais tem sido no sentido de que, em decorrência do negócio jurídico celebrado tenha-se efetiva ocorrência de prejuízo para as partes envolvidas(ou seja, prejuízo para os demais ascendestes ou cônjuge). 
Quanto ao consentimento dos descendentes e do cônjuge, frisa-se que é necessário que este seja manifestado expressamente.
Como o Código Civil não apontou qual a forma a ser adotada para o consentimento, aplica-se a regra geral prevista no art. 220 do C.C - “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento”. Assim, se o bem imóvel for no valor superior a 30 salários mínimos, a anuência deve ser manifestada por meio de instrumento público, já se o bem foi móvel valer-se-á de instrumento particular. 
Ademais, caso incorra em determinada restrição, o prazo para requer a anulação é decadencial, sendo que o outro cônjuge ou os descendentes podem pleiteá-la até dois anos contados da celebração do negócio – vide art. 179 C.C., Enunciado n. 368 CJF/STJ., Enunciado n. 545 CJF/STJ.
Por fim, analisando o parágrafo único, temos a impossibilidade do cônjuge, o qual tenha adotado o regime de separação obrigatória de bens, requerer a anulabilidade da compra e venda.
Esclarecendo que, regime de separação de bens obrigatória ou legal é o regime que foi estipulado de forma convencional (por pacto antenupcial). 
5.2 - Da venda entre cônjuges (art. 499 do CC):
“É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”
Temos que, somente é possível a venda de bens excluídos da comunhão. Se um bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a venda é nula, por impossibilidade do objeto (art. 166, II, do CC).
Também não poderá ser celebrada a compra e venda entre cônjuges com a finalidade de cometer fraude contra credores (que torna o negócio jurídico anulável), fraude (que torna o negócio ineficaz) e à execução ou simulação (que torna o negócio nulo).
Logo, se o bem não for parte da comunhão e se não houver vícios no negócio jurídico a venda de um cônjuge para o outro é perfeitamente possível. 
A possibilidade da compra e venda, nessa situação, também se dá pelo caráter bilateral e oneroso e pela permissão, contida no art. 1.639 do C.C, de mudança de regime de bens. Assim, ocorrendo a celebração do negócio jurídico em plano fático o contrato será válido e eficaz.
Neste caso, ainda podemos destacar a aplicação de analogia, em relação à união estável e o casamento. Portanto, a regra passa a ser geral, constando que: é lícita a compra e venda entre “conviventes”, com relação a bens excluídos da “união estável”.
(Lembrando que, quando não há contrato de convivência determinando o regime de bens, aplica-se igualmente a do casamento, sendo este, comunhão parcial de bens – art.1725 do CC).
A venda é possível mesmo no regime da comunhão universal, pois há bens excluídos nesse regime, caso dos bens de uso pessoal e dos utensílios de trabalho de cada um dos consortes (art. 1.668 do CC).
5.3 - Da venda de bens sob administração. (As restrições constantes do art. 497 do CC):
“Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I – Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração.
 A lei receia que estas pessoas façam prevalecer sua posição especial para obter vantagens, em detrimento dos titulares, sobre os bens que guardam ou administram. 
II – Pelos servidores públicos em geral os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estiverem sob sua administração direta ou indireta.
 A lei visa, aqui, a proteger a moralidade pública. 
III – Pelos juízes e serventuários da Justiça em geral (secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários) os bens a que se litigar no Tribunal onde servirem.
 Aqui o motivo é também a moralidade e a estabilidade da ordem pública. 
IV – Pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados. 
O motivo é também a moralidade, diante do múnus que reveste tais administradores temporários.
Parágrafo único: as proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. ”
As restrições envolvem a própria liberdade de contratar, pois há vedação de celebração do negócio jurídico entre determinadas pessoas, como as quais citadas à cima. 
5.4 - Da venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum – O direito de prelação legal do condômino (art. 504 do CC):
“Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.”
Para melhor compreensão:
Condômino é o indivíduo que com outro, ou outros, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido. (Coproprietário).
Condomínio pro indiviso é quando o bem não se encontra dividido no plano físico ou fático entre os vários proprietários, de modo que cada um apenas possui parte ou fração ideal. Aplica-se a restrição do art. 504 do CC.
“Coisa indivisível” trata-se do objeto, sendo este, aquele que não consegue dividir-se pois acarretaria a perda na sua natureza real. 
Com tais definições, temos que no caso de o condomínio ser pro indiviso e o bem indivisível, cada condômino, para poder vender sua parte (seja bens móveis ou imóveis) a estranhos, deve primeiramente oferecer aos demais condôminos. Essa preferência dos outros condôminos é denominada de “prelação legal”. 
 	A segunda parte do mencionado artigo, traz ainda uma espécie de garantia àquele condômino que não teve conhecimento da venda, sendo esta, o depósito integral do preço pago, no prazo de 180 dias e assim havendo para si a parte anteriormente vendida. Para chegar a tal fim é necessário que seja proposta uma ação anulatória de compra e venda ou uma ação de adjudicação.
Quanto ao prazo de 180 dias, dará início a contagem com a ciência da alienação.
Por fim, na análise do parágrafo único, tem-se uma ordem de preferências, caso sejam muitos os condôminos interessados na parte em que se almeja vender. 
A) Terá preferência o condômino que tiver benfeitorias de maior valor;
b) Na falta de benfeitorias, terá preferência o dono do quinhão maior;
c) Não falta de benfeitorias e sendo todos os quinhões iguais, terá preferência aquele que depositar judicialmente o preço.
6 REGRAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA
6.1 - Venda por amostra, por protótipos ou por modelos (Art. 484 do CC):
A venda por amostra, por protótipos ou por modelos é o primeiro tópico a ser estudado, que funciona sob condição suspensiva (validade do ato jurídico). O que diferencia amostra, protótipo e modelo, é o seguinte:
Amostra: reprodução perfeita de uma coisa determinada;
Protótipo: é uma coisa que está em fase de teste, invenção, é o primeiro exemplar;
Modelo: exemplo de reprodução de uma coisa, que pode ser por imagem, com uma descrição detalhada. 
Logo, a venda por amostra, por protótipo ou por modelos, é entendido de forma clara que, o vendedor assumiu compromisso de que a coisa tenha as mesmas qualidades, aspecto visual dessas, seja ela apresentada em tamanho normal ou reduzido. Um exemplo demonstrativo é: Amostra de doce de casamento, tecido de roupa.
ATENÇÃO!! As plantas de apartamento, fotos de eletrodomésticos, como a geladeira, não se incluem nas vendas por amostra.
Se os bens não forem entregues conforme a amostra, protótipo ou modelo, o contrato de compra e venda poderá ser desfeito (Condição Resolutiva: extinção do contrato quando verificado fato). No parágrafo único do Art.484 do CC dispõe que: Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisano contrato. Entende- se que o meio de oferta acaba prevalecendo, conforme dispõe o Art. 30 do CDC: Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Ambos os artigos dialogam relativamente à força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) e mantendo relação com o Princípio da Função do Contrato Social do Contrato e com a Boa Fé Objetiva.
6.2 - Venda a contento ou sujeita a prova (Art. 509 a 512 do CC):
Há uma diferença entre a venda a contento e a venda sujeita a prova. Venda a contento ou pacto disciplinare, é o contrato de compra e venda subordinado a uma condição suspensiva (validade do ato jurídico), onde a venda só aperfeiçoará se o comprador manifestar a sua satisfação por ela, conforme dispõe o Art. 509 do CC. 
Entende- se que, se o comprador não manifestar sua vontade, suas obrigações serão de um comodatário, conforme caput do Art. 511 do CC, resumindo, até a aprovação, a coisa pertence ao vendedor.
Como na venda a contento, a venda sujeita a prova também se presume feita sob condição suspensiva, mas há uma pequena diferença. Na venda sujeita a prova não se espera que o comprador manifeste seu agrado, mas que a coisa do objeto do contrato possua as qualidades asseguradas pelo vendedor e que seja idônea para o fim que a que se destina. 
E com relação a prazo, na venda a contento se não houver prazo estipulado para manifestação do comprador, o vendedor terá direito judicialmente ou extrajudicialmente para fazer em prazo improrrogável, conforme Art. 512 do CC: Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicialmente ou extrajudicialmente para que o faça em prazo improrrogável. E o comprador intimado, é tratado assim como mero comodatário até a aprovação, incidirá a parte final do art. 582 do CC, surgindo para ele o dever de pagar, até a restituição da coisa, um aluguel a ser arbitrado pelo comodante (a título de pena), sendo também cabível a propositura de ação de reintegração de posse para reaver a coisa.
Percebe- se o ponto diferenciador de ambos: a venda a contento, o negócio se consuma a critério do comprador, independentemente da qualidade, está sujeito a uma condição suspensiva de natureza subjetiva. Já a venda sujeita a prova, está ligado a não satisfação do comprador, mas nas características da coisa, está sujeito a condição suspensiva de natureza objetiva.
6.3 - Venda por medida, extensão ou ad mensuram (Art. 500 do CC):
Na venda ad mensuram o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel, assim cada unidade, hectare, metro quadrado terá um preço determinado. Se em uma nova medição se verificar que a área não corresponde as dimensões declaradas no contrato, tem o comprador direito de exigir a sua complementação, não havendo como complementar essa por ser a área não contígua, tem a opção o comprador de reclamara resolução do contrato (ação resolutória) ou abatimento proporcional ao preço. 
Havendo diferença entre a área real e a da escritura se for apenas até 5% não terá porque reclamar o adquirente por ser uma margem de erro muito pequena. Sendo, entretanto, o prejuízo do vendedor por ter cedido a mais ao comprador, tendo motivos justos, poderá pedir complemento do preço ou devolução da área da parte excedente, cabendo ao comprador se decidir pelas duas opções, conforme descreve o Art. 500 do CC.
A venda ad corpus o imóvel é adquirido em seu universo, como um todo, um corpo certo, determinado, individuado, não tendo sua área, suas dimensões qualquer influência na fixação do preço. A lei não exige que venha expressamente no contrato a caracterização da venda como ad corpus. Para saber se a compra é ad mesuram ou ad corpus o juiz verifica a real intenção das partes expressa no contrato e havendo ainda dúvida por não comprovar tal intenção o contrato, busca o juiz na finalidade econômica, em indícios, etc.
Na venda ad corpus não existe o complemento da área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminado, apenas enunciativo a referência às suas dimensões, ainda que não conste de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
ATENÇÃO!! A expressão compra de porteira fechada significa comprar todo o corpo da coisa, é a compra ad corpus.
Sendo o contrato de compra e venda ad corpus, ainda que expressando o contrato a área. O vendedor não terá direito a complementação de área, pois a venda não foi ad mensuram.
O prazo decadencial para o ingresso de todas as ações referenciadas é de um ano, contado do registro do título (Art. 501 do CC). De acordo com o parágrafo único desse dispositivo, tal prazo não correrá enquanto o interessado não for imitido na posse do bem. Trata-se de um caso excepcionalíssimo de impedimento ou suspensão da decadência, em sintonia com o Art. 207 do CC.
6.4 - Venda de coisas conjuntas (Art. 503 do CC): 
O método do contrato de compra e venda, possibilita a venda de coisas conjuntas. Mas ocorre a permissão da venda conjunta, quando há duas tratativas:
a) - Universalidade de fato - Art. 90 do CC: pluralidade de bens singulares, que, pertinentes á mesma pessoa, tenham destinação unitária. Como exemplo, a venda de um rebanho bovino; ou
b) - Universalidade de direito – Art. 91 do CC: o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, dotado de valor econômico, caso de herança e patrimônio. Onde a venda de coisas conjuntas também está presente nos casos de alienação de bens.
Nessas situações citadas, existe uma regra especial, conforme dispõe o Art. 503 do CC, onde as coisas vendidas conjuntamente o defeito oculto de uma coisa não autoriza a rejeição de todas. Percebe- se que o dispositivo está no Princípio da Conservação Negocial, onde há relação com eficácia interna da função social do contrato.
Logo, para os casos de venda coletiva, não pode ser aplicado no Art. 503 do CC, pois a venda coletiva constitui uma coisa vendia em um todo, como por exemplo: a compra de sapatos, não pode compra somente um pé de sapato, mas sim um par de sapatos. E segundo a doutrina, o comando legal em apreço não se aplica aos casos em que os bens defeituosos se acumulam ou se avultam, ou se o vício de um deles gerar uma depreciação significativa do conjunto (ROSENVALD, Nelson. Código Civil..., 2007, p. 397). 
7 DAS CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
As cláusulas especiais ou pactos adjetos são previsões que alteram os efeitos da compra e venda, dando-lhe feição diferenciada. Vale a crítica de Sílvio de Salvo Venosa, no sentido de que “A maioria desses institutos apresenta, modernamente, pouca aplicação e diminuta importância prática”. De toda sorte, o CC/2002 consagra entre tais categorias:
As cláusulas especiais, para valerem e terem eficácia,devem constar expressamente do instrumento, ponto que as diferencia das regras especiais, antes estudadas. Repita-se que justamente por serem presumidas em alguns contratos é que a venda a contento e a venda sujeita à prova foram elencadas como regras especiais. De qualquer modo, alerte-se, mais uma vez, que tais figuras jurídicas são tratadas como cláusulas especiais. Com exceção desses institutos, outrora visualizados, passa-se a tratar das demais cláusulas especiais ou pactos adjetos da compra e venda.
É pertinente assinalar que o CC/2002 não prevê mais, expressamente, o pacto comissório (art. 1.163 do CC/1916) e o pacto de melhor comprador (arts. 1.158 a 1.162 do CC/1916). 
O pacto comissório contratual ainda é possível, abstraído do art. 474 do CC. Porém, a figura do pacto de melhor comprador foi totalmente banida pela atual codificação privada, por ser incompatível com a boa-fé.
7.1 - Cláusula de retrovenda:
Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsandotodas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505 do CC). Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias, conforme o citado texto legal.
Na verdade, essa cláusula especial confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos (prazo decadencial). Deve ficar claro que a cláusula de retrovenda (pactum de retrovendendo ou cláusula de resgate) somente é admissível nas vendas de bens imóveis.
Critica-se o fato de o CC/2002 continuar a tratar dessa cláusula especial. Isso porque, na prática, encontra-se presente, muitas vezes, em casos envolvendo fraudes ou atos ilícitos. Comenta José Osório de Azevedo Jr. que:
“Raramente aparecem nos tribunais negócios de retrovenda autênticos. Geralmente são utilizados por emprestadores de dinheiro que querem fugir dos percalços de uma execução judicial, sempre complexa e demorada e na qual certamente virá à tona o valor das taxas dos juros. Por isso, usam do pacto de retrovenda como garantia do empréstimo; se o devedor não conseguir pagar e não exercer o direito de recompra, a coisa fica definitivamente na titularidade do comprador”.
Da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, reconhecendo a presença de simulação e de ilicitude em tal negócio, podem ser transcritas as seguintes ementas:
“Recurso especial. 
Ação de imissão de posse cumulada com ação condenatória. Compromisso de compra e venda firmado com cláusula de retrovenda. Ao concluir que o negócio jurídico foi celebrado no intuito de garantir contrato de mútuo usurário e, portanto, consistiu em simulação para ocultar a existência de pacto comissório. É nulo o compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento para o credor ficar com o bem dado em garantia em relação a obrigações decorrentes de contrato de mútuo usurário, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior (1916).
Impedir o devedor de alegar a simulação, realizada com intuito de encobrir ilícito que favorece o credor, vai de encontro ao princípio da equidade, na medida em que o ‘respeito aparente ao disposto no artigo 104 do Código Civil importaria manifesto desrespeito à norma de ordem pública, que é a do artigo 765 do mesmo Código’, que visa, a toda evidência, proteger o dono da coisa dada em garantia.
“Compra e venda. Retrovenda. Simulação. Medida cautelar. É cabível o deferimento de medida liminar para suspender os efeitos de escritura de compra e venda de imóveis que teria sido lavrada com o propósito de encobrir negócio usurário.
Fatos processuais que reforçam essa ideia. Conveniência, porém, de que seja prestada caução (art. 804 do CPC). Recurso conhecido em parte e nessa parte provido”.
Voltando à análise da retrovenda válida juridicamente, percebe-se que a cláusula tem o condão de tornar a compra e venda resolúvel. Assim sendo, tecnicamente, trata-se de cláusula resolutiva expressa, porque enseja ao vendedor a possibilidade de desfazer a venda, operando-se o resgate do bem e a consequente extinção do contrato, reconduzindo as partes ao estado anterior. Em outras palavras, a propriedade do comprador, até o prazo de três anos, é resolúvel.
Esse direito de retrato deve ser exercido dentro do prazo máximo de três anos, podendo ser por prazo inferior desde que as partes convencionem, pois a lei utiliza a expressão destacada. Porém, não se admite que as partes estipulem um prazo superior, caso em que será reputado não escrito somente o excesso. 
Portanto, na última hipótese, deve ser aplicada a primeira parte do art. 184 ddo CC/2002, pelo qual “respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável”, prevalecendo os três anos como prazo para o resgate. Esse prazo decadencial é contado da data em que se concluiu o contrato.
Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente (art. 506 do CC). O dispositivo possibilita o ingresso da ação de resgate, de rito ordinário, pela qual o vendedor obtém o domínio do imóvel a seu favor, tendo a demanda eficácia erga omnes, diante do caráter real do instituto. Essa ação é constitutiva positiva, o que justifica o prazo decadencial de três anos.
Mas, nessa ação de resgate, se verificada a insuficiência do depósito judicial realizado, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador (art. 506, parágrafo único, do CC). O vendedor tem desse modo, uma última chance para quitar o preço, à luz da boa-fé objetiva, havendo a coisa para si.
Nos termos da lei, o direito de resgate ou de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus herdeiros e legatários, particularmente em relação a terceiro adquirente (art. 507 do CC). Está reconhecida, assim, a transmissibilidade causa mortis da cláusula de retrovenda. Dúvidas existem quanto à possibilidade de transmissão inter vivos desse direito, inclusive de forma onerosa, surgindo duas correntes doutrinárias:
Para Maria Helena Diniz, não é possível a cessão por ato inter vivos, por tratar-se de direito personalíssimo do vendedor. Segundo Paulo Luiz Netto Lôbo, seria possível a transmissão, inclusive por escritura pública.Filia-se à segunda corrente, eis que não consta qualquer proibição expressa da lei nesse sentido.
Além disso, norma restritiva da autonomia privada não admite analogia ou interpretação extensiva. Por fim, o art. 508 do CC em vigor trata da retrovenda feita por condôminos. Quando a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma delas o exercer, poderá o comprador intimar as demais para nele acordarem. No entanto, prevalecerá o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. O comando legal em questão acaba por prestigiar a conduta de boa-fé.
7.2 - Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional :
A cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê-lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou seja, “tanto por tanto”, no caso de alienação futura (art. 513 do CC). O instituto se aplica aos casos de venda e dação em pagamento.
De início, é importante não confundir a preempção, que significa preferência, com a perempção civil. Esta última é a extinção da hipoteca pelo decurso temporal de 30 anos, conforme art. 1.485 do CC. Em relação à preempção, o CC/2002 consagra dois prazos com tratamento distinto.
De início, o art. 513, parágrafo único, do CC traz o prazo de extensão temporal máxima (prazo de cobertura), ou seja, a preferência somente abrangerá o prazo de 180 dias para bens móveis e dois anos para imóveis. Entende-se que tais prazos devem ser contados da data da realização da venda original. O transcurso desses prazos máximos torna possível a venda do bem a outrem, sem que haja o direito de preferência. A título de exemplo, se A vendeu a B um imóvel constando cláusula de preferência a favor do primeiro, se B (comprador) pretende vender a terceiro três anos após a venda originária, A (vendedor) não terá mais o referido direito de preempção na compra do bem.
Os esquemas a seguir demonstram como funcionam os citados prazos de extensão:
7.3 - Compra e venda – Preempção Convencional:
Conclui-se que tais prazos podem ser reduzidos, pois o art. 513, parágrafo único, do CC, ao mencionar a expressão “não poderá exceder” traz a ideia de que esses prazos podem ser alterados a menor. De qualquer forma, a questão é controversa, pois há quem entenda pela impossibilidadede sua alteração.
Por conseguinte, o art. 516 do CC consagra prazos decadenciais para a manifestação do vendedor originário, aquele que tem o direito de preferência, pois o vendedor deve ser notificado judicial ou extrajudicialmente pelo comprador, que pretende vender ou dar o bem a terceiro (art. 514 do CC).
Inexistindo prazo previamente estipulado pelas partes, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e se for imóvel, nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor, judicial ou extrajudicialmente. 
A não execução do direito de preempção implica em renúncia tácita a tal direito, sendo certo que tais prazos também são decadenciais. Em outras palavras, se o vendedor não se manifestar, perderá a preferência. Pelo próprio texto legal, percebe-se que tais prazos não podem ser diminuídos pelas partes interessadas, mas apenas aumentados.
Os prazos referidos, portanto, não se confundem, conforme quadro abaixo:
Prazos do art. 513, parágrafo único, do CC – 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis – Prazos de extensão da preferência.
Prazos do art. 516 do CC – 3 dias para móveis e 60 dias para imóveis – Prazos para manifestação do vendedor, após a notificação. Isso, dentro do período de extensão da preferência.
De acordo com o art. 515 do CC, aquele que exerce a preferência, o preemptor, ou antigo proprietário da coisa, tem a obrigação de pagar o preço ajustado ou encontrado, em igualdade de condições com o terceiro, sob pena de perder a preferência. Não exercido o referido direito, o bem poderá ser dado ou vendido a terceiro livremente.
Se o direito de prelação for conjunto, isto é, estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só poderá ser exercido em relação à coisa no seu todo. Desse modo, percebe-se que o direito à preempção é indivisível por força de lei (art. 517 do CC).
O vendedor preterido no seu direito de preferência, sendo a prelação convencional, não poderá anular a venda ou haver a coisa para si por meio de ação adjudicatória, como ocorre na prelação legal, mas tão somente, pleitear perdas e danos, inclusive do adquirente de má-fé, que sabia da referida cláusula, nos moldes dos arts. 402 a 404 do CC. Isso consta taxativamente do art. 518 do CC, in verbis:
“Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ele lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé”.
Para a pretensão dessas perdas e danos, deve ser aplicado o prazo prescricional de três anos, uma vez que a ação é condenatória, havendo uma relação civil (art. 206, § 3.º, V, do CC). Em regra, o prazo terá início do surgimento da pretensão, ou seja, de quando é realizada a venda em detrimento daquele que tem a seu favor a preferência. Eventualmente, pode-se defender que o prazo será contado de quando o vendedor tem ciência que foi preterido no seu direito, o que é até mais justo, representando aplicação da teoria actio nata.
Como se pode perceber, os efeitos da prelação legal – existente a favor do condômino na compra e venda de coisa comum indivisível – são completamente diversos dos efeitos decorrentes da prelação convencional, o que pode ser visto no quadro abaixo:
a) Preempção legal – a favor do condômino (art. 504 do CC) – cabe anulação da compra e venda ou adjudicação (efeitos erga omnes). Prazo decadencial de 180 dias.
b) Preempção convencional (arts. 513 a 520 do CC) – cabem perdas e danos (efeitos inter partes). Prazo prescricional de três anos.
Justamente porque os seus efeitos são inter partes, gerando o dever de pagar perdas e danos, é que a cláusula de preempção também se diferencia da cláusula de retrovenda. Além disso, as estruturas e as decorrências práticas dos institutos são completamente diversas, particularmente no tocante às suas caracterizações.
Superada a análise estrutural do instituto, parte-se à análise de polêmico dispositivo que consta do atual CC. O art. 519 do CC volta a tratar do direito de retrocessão a favor do expropriado, merecendo também transcrição integral, visando a discussões importantes:
“Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa”.
O dispositivo é um “estranho no ninho”, tendo a natureza de instituto de Direito Administrativo e não de Direito Civil. Pelo comando legal destacado, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para o qual se desapropriou, ou se não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado exercer o direito de preferência pelo preço atual da coisa, para, então, reincorporá-la ao seu patrimônio.
Ocorre o desvio de finalidade, eis que o bem expropriado para determinado fim é empregado em outro, sem utilidade pública ou interesse social, o que se denomina tredestinação. Não havendo qualquer destinação da coisa, está presente o instituto da adestinação. A grande divergência que pode surgir do instituto refere-se à sua natureza real ou pessoal.
Deve-se compreender que a natureza do direito de retrocessão é real, o que é mais justo, se a Administração Pública não der a devida finalidade ao bem expropriado. Aliás, essa a interpretação correta da redação do art. 519 do CC. Entretanto, o STJ já entendeu que os efeitos são meramente pessoais, cabendo apenas ao expropriado o direito de pleitear perdas e danos nos casos de tredestinação. Mas a questão, de fato, não é realmente pacífica, pois, mais recentemente, houve uma outra decisão daquele Tribunal reconhecendo a eficácia real da retrocessão.
Encerrando, enuncia o art. 520 do CC que “o direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros”. Assim, está reconhecida a intransmissibilidade mortis causa e inter vivos da cláusula de prelação convencional, na esteira da melhor doutrina, por se tratar de uma cláusula personalíssima.
7.4 - Cláusula de venda sobre documentos:
A cláusula de venda sobre documentos é uma cláusula especial da compra e venda originária da Lex Mercatoria, fonte do Direito Internacional Privado formada pela prática dos comerciantes e os costumes dos empresários no mercado internacional.
A venda sobre documentos é também denominada crédito documentário ou trust receipt. Por essa cláusula, que tem por objeto bens móveis, a tradição, ou entrega da coisa, é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade, geralmente o título representativo do domínio (art. 529, caput, do CC). 
Sendo prevista a cláusula e estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito houver sido comprovado (art. 529, parágrafo único, do CC). Há, na espécie, uma tradição simbólica (traditio longa manus), uma vez que a coisa é colocada à disposição do comprador. Concretizando, uma empresa brasileira compra de uma empresa belga uma máquina industrial. Inserida a cláusula e sendo o contrato celebrado no Brasil, a empresa vendedora vem até o país para a entrega do documento correspondente à propriedade. 
A partir de então, a empresa brasileira é proprietária, respondendo pelos riscos e despesas referentes à coisa. Não havendo estipulação em contrário, por regra, o pagamento deve ocorrer na data e no lugar da entrega do documento, no exemplo acima, no Brasil (art. 530 do CC). A norma é aplicação da regra locus regit actum.
Em havendo apólice de seguro, visando cobrir os riscos de transporte, o prêmio deverá ser pago pelo comprador, salvo se houver má-fé do vendedor, que tinha ciência da perda ou avaria da coisa (art. 531 do CC). A parte final do dispositivo valoriza o princípio da boa-fé objetiva.
Finalmente, estabelece o art. 532 do CC que, “estipulado o pagamentopor intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador”.
Pelo teor do comando legal, se a venda for realizada por intermédio de estabelecimento bancário, esse não responde pela integridade da coisa. Cumpre destacar que tal entendimento, de exclusão da responsabilidade bancária, foi adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgado do ano de 2008, com menção ao novel dispositivo civil.
Dúvidas surgem no confronto entre o art. 532 do CC e o art. 7.º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), que traz o princípio da solidariedade na responsabilidade consumerista, pelo qual o estabelecimento bancário responderia em conjunto com o vendedor.
Interessante lembrar que a relação estabelecida com o banco pode ser configurada como relação de consumo (Súmula 297 do STJ). Como resolver a questão?
O caso é de antinomia jurídica ou conflito de normas. Aplicando-se o critério da especialidade, prevalecerá a norma do CC/2002, que é norma especial para os casos de venda sobre documentos.
Entretanto, adotando-se o entendimento pelo qual o CDC é norma principiológica, com posição fixa na Constituição Federal (arts. 5.º, XXXII, e 170, III), prevaleceria a Lei 8.078/1990, entrando em cena o critério hierárquico. Entendemos que o caminho da solução está na visualização do contrato.
Se o bem é adquirido por alguém, na condição de destinatário final, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, desde que preenchidos todos os elementos constantes dos arts. 2.º e 3.º do CDC para a caracterização do contrato de consumo, ou seja, desde que o comprador seja destinatário final e econômico da coisa comprada e o vendedor, profissional na atividade de venda. Caso contrário, subsume-se o CC em vigor. Mais uma vez, o caso é de incidência da teoria do diálogo das fontes.
Vale dizer que no exemplo aqui exposto não se aplica o CDC, pois a máquina adquirida da empresa belga será utilizada pela empresa brasileira diretamente na produção.
7.5 - Cláusula de venda com reserva de domínio:
A cláusula de venda com reserva de domínio ou pactum reservati dominii ganha tratamento no CC/2002, entre os seus arts. 521 a 528. Havia previsão legal anterior no Decreto 1.027/1939, no CPC (arts. 1.070 e 1.071) e na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Por meio dessa cláusula, inserida na venda de coisa móvel infungível, o vendedor mantém o domínio da coisa (exercício da propriedade) até que o preço seja pago de forma integral pelo comprador.
O comprador recebe a mera posse direta do bem, mas a propriedade do vendedor é resolúvel, eis que o primeiro poderá adquirir a propriedade com o pagamento integral do preço. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando essa lhe é entregue (art. 524 do CC). Essa hipótese revela a adoção pelo Código de 2002 do princípio res perit emptoris (ou seja, a coisa perece para o comprador) como exceção ao princípio res perit domino (a coisa perece para o dono).
Essa propriedade resolúvel do vendedor – nos termos dos arts. 1.359 e 1.360 do CC – é condicional, ou seja, dependente de evento futuro e incerto, em que a condição é o pagamento integral do preço ou da última parcela caso a venda não tenha sido à vista. Enquanto esse pagamento não ocorrer, a aquisição do domínio e a transmissão da propriedade ficarão suspensas.
O requisito objetivo para tal cláusula é que não pode ser objeto da venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé (art. 523 do CC). Em outras palavras e para esta finalidade, a coisa deve ser móvel e infungível, caso dos veículos que têm número de identificação de chassi, diferenciando-se dos demais.
O art. 522 do CC consagra como formalidade para a cláusula de venda com reserva de domínio a sua estipulação por escrito e o registro no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador, como condição de validade perante terceiros de boa-fé (eficácia erga omnes). Não sendo levada a registro, a referida cláusula não produzirá efeitos perante terceiros, mas apenas efeitos inter partes. Os efeitos erga omnes constavam anteriormente da Lei dos Registros Públicos (art. 129, n. 5.º, da Lei 6.015/1973).
No caso de mora relevante ou inadimplemento absoluto do comprador, o vendedor tem duas opções previstas no art. 526 do CC/2002:
Promover a competente ação de cobrança das parcelas vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido. Recuperar a posse da coisa vendida, por meio da ação de busca e apreensão (arts. 1.070 e 1.071 do CPC).
De acordo com o art. 525 do CC, o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio, exercendo tais opções, após constituir o devedor em mora, mediante o protesto do título ou interpelação judicial. Filia-se ao entendimento pelo qual, no caso de cobrança das parcelas vencidas, não há necessidade de prévia notificação, eis que não sendo pagas as parcelas, haverá mora ex re, ou mora automática do devedor, aplicando-se a máxima latina dies interpellat pro homine.
Em havendo relação de consumo, deve ser aplicado o art. 53 do CDC, que determina a nulidade de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas pelo devedor, em benefício do credor (nulidade da cláusula de decaimento ou de perdimento). Ademais, diante da função social dos contratos, a teoria do adimplemento substancial (substantial performance) ou teoria do quase cumprimento total do contrato aplica-se à venda com reserva de domínio.
Concretizando, se grande parte das parcelas já foi paga, não caberá ação de busca e apreensão, mas apenas a cobrança das parcelas vencidas e vincendas. No caso de busca e apreensão e perdendo o comprador a coisa, terá ele direito de reaver o que pagou, descontados os valores relacionados com a depreciação da coisa e todas as despesas que teve o vendedor. O art. 527 do CC, aliás, enuncia que o vendedor tem direito de retenção das parcelas pagas enquanto não receber o que lhe é direito. 
O excedente da importância apurada será devolvido ao comprador, e o que faltar lhe será cobrado, na forma da lei processual (arts. 1.070 e 1.071 do CPC).
De qualquer forma, não se pode aceitar que, inserida em contrato de consumo ou de adesão, seja válida uma cláusula que traga onerosidade excessiva no tocante às despesas do contrato. Eventual cláusula nesse sentido deve ser tida como abusiva e nula, nos termos dos arts. 51 do CDC e 424 do CC. É de se lembrar que há uma regra muito parecida prevista no art. 53, § 2.º, do Código de Defesa do Consumidor para os contratos de consórcio, nos seguintes termos: “Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo”.
Por derradeiro, é preciso ter em mente que a cláusula de venda com reserva de domínio não se confunde com a alienação fiduciária em garantia ou com o leasing ou arrendamento mercantil. As diferenças constam do quadro a seguir:
	CLÁUSULADE VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
	ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
EM GARANTIA
	LEASING OU ARRENDAMENTO
MERCANTIL
	Natureza jurídica: cláusula especial da compra e venda (arts. 521 a 528 do CC).
	Natureza jurídica: constitui direito real de garantia sobre coisa própria (arts. 1.361 a 1.368 do CC, Decreto-lei 911/1969 e Lei 9.514/1997).
	Natureza jurídica: contrato típico ou atípico, debate que divide doutrina e jurisprudência (Lei 6.099/1974 e resoluções do Banco Central do Brasil).
	O vendedor mantém o domínio (propriedade resolúvel), enquanto o comprador tem a posse direta da coisa alienada. Pagasas parcelas de forma integral, o comprador adquire a propriedade plena da coisa.
	O devedor fiduciante compra o bem de um terceiro, mas como não pode pagar o preço, aliena-o, transferindo a propriedade ao credor fiduciário. O proprietário do bem é o credor fiduciário, mas a propriedade é resolúvel, a ser extinta se o preço for pago de forma integral pelo devedor fiduciante.
	Constitui uma locação com opção de compra, com o pagamento do VRG (Valor Residual Garantido). A jurisprudência vem entendendo que o VRG pode ser diluído nas parcelas ou pago no final do contrato de arrendamento (Súmula 293 do STJ).
	A ação cabível para reaver a coisa é a ação de busca e apreensão, prevista no CPC. Não cabe prisão civil.
	A ação cabível para reaver a coisa móvel é a ação de busca e apreensão prevista no Decreto lei 911/1969 não cabe prisão, segundo decisões do STJ e do STF, mais recentemente (Súmula Vinculante 25).
	A ação cabível para reaver a coisa é a ação de busca e apreensão, conforme o art. 3º, § 15, do Decreto-lei 911/1969, incluído pela Lei 13.043/2014.
8 CONCLUSÃO
A interpretação da lei para elaboração de um contrato de compra e venda é a melhor saída para suprimir todos os tipos de vícios e erros que podem ser encontrados em seu conteúdo.
Necessário é entender os motivos da venda e como será elaborado esse contrato, pois o objetivo é não deixar prejudicada nenhuma das partes, por isso estes têm liberdade para sua edição, tendo apenas que obedecer às normas que se quebradas causarão danos aos demais.
Existem objetos que não permitem a sua venda através de um contrato de compra e venda, por ser necessária a vinculação da publicidade, como ocorre com a venda de imóveis. Todos esses itens devem ser analisados antes da celebração de um contrato, bem como todas as cláusulas as quais estarão sendo submetidos, para evitar possíveis danos. 
A esfera judicial serve como meio de cumprimento de um contrato de compra e venda, e sempre que houver qualquer litígio em que as partes não chegarem a um acordo busca-se do judiciário para que seja aplicado de fato o pactuado sem restar em danos.
Por fim, observamos sempre a boa-fé contratual e o principio da pacta sunt servanda, bem como a hipossuficiência das partes envolvidas, para que seja resguardado de todas as formas os direitos garantidos e devidamente pactuados, suprimindo pela lei todas as falhas e vícios possivelmente existentes.
9 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Disponível em: <https://sites.google.com/site/zeitoneglobal/parte-especial/3-02-hipoteses-especiais-de-compra-e-venda> Acesso 12 de Novembro de 2015 - Hipóteses Especiais De Compra E Venda.
Disponível em: <http://notasdeaula.org/dir5/direito_civil4_07-05-10.html> Acesso 12 de Novembro de 2015 - Compra e venda: regras especiais.
Disponível em: <http://www.egov.ufsc.br/portal/sites/default/files/anexos/8946-8945-1-PB.pdf> Acesso em 12 de Novembro de 2015 - Contrato de Compra e Venda.
TARTUCE. Flávio. Direito Civil 3. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. São Paulo: Editora Todo.