EDIFICAÇÕES DE USO MISTO - RESIDENCIAL E COMERCIAL

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EDIFICAÇÕES DE USO MISTO – RESIDENCIAL E COMERCIAL
Depois da Revolução Industrial, surgiu a necessidade de tornar as cidades mais organizadas e agradáveis para a população, através do zoneamento funcional. Este instrumento é utilizado para planejar a urbe através da distinção dos espaços para cada atividade humana – criação de zonas residenciais, industriais, comerciais, agrícolas, entre outras – com a aplicação do conceito de monofuncionalismo, que consiste em áreas e edifícios com apenas um uso ou atividade distinta.
O resultado desta medida na escala do edifício corresponde à verticalização monofuncional, onde o baixo custo advém da padronização das construções ou da construção de longos e altos edifícios de apartamentos, lojas ou escritórios. Essas construções foram realizadas de maneira desconectada do tecido urbano tradicional, acarretando em bairros degradados, com segregação social ou racial.
Para evitar longos percursos no dia a dia, viu-se a necessidade de compreender no mesmo empreendimento ou na mesma região do bairro escritórios, lojas, áreas de lazer, hospitalares, entre outras, facilitando a vida de muitos motoristas que muitas vezes chegam a gastar horas no trânsito. Esse projeto é denominado uso misto (mixed use, em inglês), que envolve, simultaneamente, o uso residencial e não residencial em uma única estrutura. Estes retomam as áreas urbanas centrais e reestruturam a relação dos indivíduos com a cidade, visto que a rede de atividades e funções, quando diversificada e completa, atraem todas as atenções, estimulam a vida, o bem-estar e conforto da população, além de serem fatores determinantes da identidade da cidade. Os edifícios multifuncionais ou mistos são caracterizados por conjugarem diferentes usos no mesmo projeto, totalmente independentes entre si, cada um com sua própria gestão, com diferentes desenvolvedores e usuários. Segundo Marco Antonio Milazzo de Almeida, especialista em Engenharia de Segurança pela UFRJ, esses edifícios são como cidades verticais, onde o objetivo é criar intensidade e vitalidade para o bairro, atrair as pessoas e favorecer a mistura e a indeterminação. Cada edifício misto pode conter uma combinação de vários usos diferentes e por isso cada edificação é única, ao contrário dos empreendimentos tradicionais que “são sempre cópias de modelos pré-existentes, que não trazem nada de novo”, afirma Almeida, e como a sociedade atual é muito dinâmica, está sempre atraída pelas novidades. Entretanto, estes não obtiveram aceitação completa do mercado da construção civil pela sua ascensão em meio às limitações legislativas, econômicas, administrativas.
Os projetos de uso misto atendem às cinco principais funções urbanas: morar, se locomover, produzir, trocar e se entreter. Vêm também se revelando uma grande tendência no mundo inteiro, pois se contraria com o propósito do planejamento urbano segmentado, que por muito tempo buscou separar áreas residenciais, comerciais e de demais serviços, por exemplo. 
Geralmente, a mistura de usos em uma edificação mista resulta em edifícios residenciais com um espaço comercial na ligação com a rua. Esta tipologia de organização funcional traz conveniências tanto para um morador daquela vizinhança, assim como para o comerciante que possui seu estabelecimento no embasamento do prédio. Os residentes têm a vantagem de ter acesso a mantimentos, utilidades e lazer percorrendo curtas distâncias a pé ou de bicicleta, enquanto que os comerciantes têm a garantia do movimento constante de clientes, essencialmente a população que ali reside.
Em relação à forma, o edifício de uso misto contrasta com os preceitos modernos de que a forma segue a função. A sua capacidade mutável resulta em uma associação forma/função explícita ou implícita, de acordo com a segregação aparente ou não das atividades contempladas. Estas podem organizar-se verticalmente, horizontalmente ou mesmo intercaladas seccionalmente e em planta.
“O arquiteto deve ter sensibilidade em relação ao dimensionamento do produto, além da habilidade de transformar os empreendimentos de uso misto em espaços físicos agradáveis, palatáveis, atraentes e que estimulem a permanência e o usufruto.” (arquiteto Jorge Königsberger, titular do escritório Königsberger Vanuchi Arquitetos Associados.
Os empreendimentos de uso misto não estão restritos apenas aos bairros de alto padrão, mas também podem estar nas periferias das cidades. Quando acontece um desequilíbrio entre o que a cidade oferta e o que ela demanda, acabam surgindo naturalmente equipamentos como escolas e hospitais para preencher tal lacuna, sejam nas regiões centrais ou mais afastadas. Então para que traga benefícios para a população e também para a cidade, é necessário que os projetos de uso misto sejam bem planejados. Visto as necessidades do local a ser construído e feito o estudo preliminar, elabora-se um anteprojeto visando o programa escolhido pelas premissas iniciais. Essa solução deve contar também com o apoio da legislação urbana, que, atualmente, estimula a construção de empreendimentos de uso misto, diferentemente do que acontecia no passado. É o caso da recente atualização do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento da capital paulista, onde foram definidas estratégias de modo a proporcionar a maximização e racionalidade da utilização dos serviços urbanos, especialmente o transporte público coletivo de passageiros. 
Tal proposta vai de encontro aos outros parâmetros urbanísticos propostos, como a fachada ativa e a fruição pública, que visam, na escala local, potencializar a vida urbana nos espaços e passeios públicos e, na escala urbana, equilibrar a oferta de habitação e emprego.
A fachada ativa corresponde à ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura para o logradouro. Tem o objetivo de promover usos mais dinâmicos dos passeios públicos em interação com atividades instaladas nos térreos das edificações a fim de fortalecer a vida urbana nos espaços públicos. Evitar a multiplicação de planos fechados na interface entre as construções e o passeio público.
A fruição pública consiste no uso público de área localizada no pavimento térreo que não pode ser fechada com edificações, instalações ou equipamentos. Seu objetivo é estimular e melhorar a oferta de áreas qualificadas para o uso público com que privilegiem o pedestre e promovam o desenvolvimento de atividades com valor social, cultural e econômico.
Critérios
Empreendimentos imobiliários de uso misto e EHIS localizados nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana implantados poderão receber os benefícios previstos.
Incentivos
A área construída das edificações destinadas aos usos não residenciais não serão computadas na aplicação do coeficiente de aproveitamento até o limite de 20% do total da área construída.
(Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/incentivo-ao-uso-misto/)
Os prós e contras de morar em um empreendimento multiuso
PRÓS
Conveniência 
A maior vantagem de viver em um empreendimento com serviços é não precisar sair de casa para fazer comprinhas básicas e para usufruir de serviços como restaurante ou salão de beleza. “Para pessoas que moram sozinhas e casais que trabalham fora o dia todo, esse serviço é algo que interessa muito”, afirma Rosely Schwartz, autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, da editora Saraiva. A conveniência tem sido reconhecida pelas construtoras como um atrativo muito valorizado por moradores mais jovens, da geração Y, que muitas vezes prezam mais pela vantagem de fazer tudo a pé do que pela privacidade.
 
Morar a poucos metros do trabalho
Ainda que algumas pessoas não suportem viver e morar em um mesmo ambiente, para quem convive diariamente com o trânsito das grandes cidades, morar ao lado do trabalho se tornou um grande sonho. “As pessoas querem permanecer menos tempo no trânsito mais do que morar em um imóvel muito espaçoso, esse é o maior luxo de todos”, afirma Rogério Santos. Segundo ele,cerca de 25% a 30% dos moradores das unidades residenciais dos empreendimentos de uso misto também são proprietários ou trabalham nas unidades comerciais do prédio.
Além da comodidade, com o menor deslocamento também é possível reduzir os gastos com a manutenção do carro, com combustível e estacionamento, sobretudo se o morador também trabalhar no empreendimento.
 
CONTRAS
 
Incômodos causados pelas atividades comerciais
Se o empreendimento não tiver separação entre as áreas comerciais e residenciais, os moradores podem se deparar com situações desagradáveis. Se você morar em cima de um restaurante, o apartamento pode ficar com forte cheiro de fritura ou pior, alguns visitantes pequenos e indesejados podem brotar na sua casa.
 
Unidades menores
De acordo com o CEO da RealtON, em geral, os empreendimentos de uso misto possuem unidades compactas. Voltados a moradores jovens, recém-casados e solteiros convictos, como explica Rogério Santos, o mais comum são unidades de um ou dois dormitórios. Portanto, espaço não é o forte desse tipo de empreendimento.
 
Menor privacidade
Com unidades menores e torres comerciais, o número de moradores e o fluxo de pessoas é muito maior do que em um prédio residencial convencional. “Uma pessoa que vai morar em um condomínio desses deve ter consciência de que conviverá com outras pessoas, ela não pode encarar seu imóvel como uma residência isolada”, afirma Rosely Schwartz.
Apesar do maior fluxo de pessoas, segundo Rogério Santos, normalmente os prédios comerciais têm entradas diferentes dos residenciais. Portanto, o morador não corre o risco de entrar no elevador de chinelo e bermuda e encontrar um grupo de executivos engravatados.
 
Possibilidade de maiores custos
As unidades comerciais do empreendimento podem gerar maiores custos de manutenção do condomínio, além de elevar o consumo de água e energia. “Além dos custos de manutenção, os profissionais são mais qualificados, o empreendimento precisa de um zelador com mais conhecimento de informática, por exemplo, e o custo de pessoal pode encarecer muito a taxa de condomínio”, afirma Rosely. Segundo ela, quando o custo é diluído entre muitas unidades ou quando as taxas condominiais das unidades residenciais são mais baixas do que as dos proprietários das unidades comerciais, o valor final pode ser menor. Por isso, é essencial checar com antecedência o modelo de cobrança.
Por fim, além dos gastos maiores com o condomínio, como o perfil de comprador que tem capacidade de arcar com o custo desse tipo de imóvel pode ter uma renda um pouco mais alta, os preços dos serviços podem ser pressionados, o que prejudica os moradores menos abastados.