Caso 3 Incorporação Imobiliária

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Caso 3 
Direito de Incorporar e Direito Adquirido 
Autor(a): Rodrigo Marambaia 
 
Narrativa: 
Em 15 de janeiro de 2011, a incorporadora XPTO Ltda, uma das principais 
incorporadoras e construtoras do País, decidiu implantar um conjunto de edificações - 
exclusivamente residencial - corporificado por um condomínio de apartamentos 
próximo ao metrô Tatuapé. A incorporadora contratou serviços de engenharia, em 
março do mesmo ano, para elaborar os projetos do “Condomínio Residencial Village 
SP” e o memorial descritivo das especificações da obra ao crivo dos orgãos 
competentes do Município de São Paulo. 
Tendo em vista a amplitude do projeto – o empreendimento total possuiria 20.000 m² 
de área computável, ao mesmo tempo que cada lote apresentaria 80 m² e três vagas de 
garagem -, XPTO ainda contratou escritório de advocacia, que seria responsável pelo 
processo de formalização legal do empreendimento1 Em fevereiro de 2012, na proposta 
pública consubstanciada pelo registro do memorial de incorporação, compromissou-se 
pela alienação das frações ideiais de terreno, pela implantação da infra-estrutura 
condominial e vinculou ditas frações ideiais às unidades autônomas do “Condomínio 
Residencial Village SP”, que também foram distinguidas no memorial da incorporação. 
A proposta contida no memorial de incorporação foi ofertada, em abril do mesmo ano, 
publicamente ao mercado através do seu registro no Ofício Imobiliário competente, 
assegurando-se aos condôminos aderentes o direito de postular a aprovação do projeto 
substitutivo junto à Municipalidade de São Paulo. O projeto de construção do 
“Condomínio Residencial Village SP” foi aprovado em julho de 2012. 
Aliado à construção do conjunto de edificações, XPTO Ltda estabeleceu uma parceria 
com a Prefeitura para execução de projetos para revitalização da área, seis meses após 
decidir implantar o projeto. Para isso, a empresa contratou empresas especializadas. Em 
um primeiro momento, elas realizariam o mapemento e o diagnóstico dos problemas 
da região, ao passo que, em um segundo momento, executariam os projetos para 
revitalização de tudo o que existe no local, ampliando significativamente as opções 
culturais e de lazer da região. 
 
1 Ao tempo em que tramitava o projeto do Novo Plano Diretor. 
 
. 
 
Em outubro de 2014, já entrado em vigor o Novo Plano Diretor, a Procuradoria Geral 
do Município de São Paulo ingressou com uma ação com pedido de liminar para 
embargar a obra, alegando que o empreendimento se situa em área que integra os eixos 
de estruturação da transformação urbana2 (e que, portanto, desrespeita as diretrizes do 
Novo Plano Diretor quanto ao limite do número de vagas de garagem). 
A incorporadora alega que já possui direito adquirido em relação às vagas de garagem 
e apartamentos, e que o embargo da obra obstaria o legítimo exercício de seu direito 
de propriedade, previsto no art. 1228 do Código Civil. 
 
Dispositivos legais relevantes: 
 Constituição de 1988, art. 5º, XXII e XXIII; art. 182. 
 Código Civil, art. 1228 e 1299. 
 Código de Processo Civil, art. 934. 
 Lei 13.885/04, art. 190. 
 Lei 16.050/14, art. 80 e 393. 
 Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, arts. 1º a 6º. 
 
Questões: 
 
1. A Incorporadora adquiriu o direito de construir as vagas de garagem e os 
apartamentos, mesmo desrespeitando as normas do novo Plano Diretor? 
 
2. Representariam os embargos a obra uma violação ao direito de propriedade? Se sim, 
que aspecto(s) é (são) afetados? Nesse caso, o que justifica a intervenção legítima na 
propriedade? 
 
 
 
2 Lei 16.050/14, art. 22.