10 Projeto Incorporadora

Prévia do material em texto

PROJETO INCORPORAÇÃO 
 
Material de Aula 
PROF. RICARDO SERRA 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 1 
 
 
 
 
Empreendimento Imobiliário 
Trimestres 
Compra 
Terreno: 
Produto e 
Aprovação: 
Lançamento: 
Vendas: 
Construção: 
Entrega 
Chaves: 
 
3 5 7 9 11 13 15 1 
 
Prospecção 
Terreno: 
 
16 
 
 
2 4 6 8 10 12 14 
 
 
 
 
 
17 18 
Recebimento: 
 Manutenção: 
 
Flx de Caixa: (8,1) (0,2) (0,7) (1,0) (2,8) (5,6) (2,4) (0,1) (0,2) (0,1) (8,1) (2,7) 0,3 (2,1) (4,7) (4,1) 64,9 (0,2) 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 2 
 
 
 
 
Projeto Incorporação 
 Empresa de incorporação residencial ou comercial 
 
 Fluxo de caixa em moeda constante (R$ constante) 
 
 Sem considerar o empréstimo a produção (tratado como dívida e não está sendo 
projetado) 
Premissas Gerais
VGV 100,000 R$ Mil
Obra 40.0% do VGV
Tx Adm 10.0% da obra
Manutenção 1.0% da obra
Marketing 5.0% do VGV
IR 7.0% do VGV
Corretagem 4.5% do VGV
Prospeção 0.2% do VGV
Terreno 16.0% do VGV
Desenv. Prod. 0.2% do VGV
Incorporação 0.4% do VGV
Habite-se 0.4% do VGV
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 3 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: detalhamento 
 Vendas 
 Lançamento: início do 7º trimestre 
 Velocidade de vendas: 
 7º trimestre: 33,3%; 8T: 16,7% e 6,25% por trimestre até o 16º 
trimestre 
 Tabela de vendas: 
 30% recebido até as chaves independente da época da venda 
(mínimo de 6,5% recebido no primeiro trimestre da venda); 70% 
recebido 1º trimestre após a entrega das chaves (17º trimestre) 
 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 4 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: recebimento (solução) 
Trimestre
Veloc 
Venda (%)
Veloc 
Venda ($)
Receb 
Total ($)
7 33.30% 33,300.0 2,164.5
8 16.70% 16,700.0 1,955.0
9 6.25% 6,250.0 1,766.3
10 6.25% 6,250.0 1,976.1
11 6.25% 6,250.0 2,220.9
12 6.25% 6,250.0 2,514.7
13 6.25% 6,250.0 2,944.4
14 6.25% 6,250.0 3,569.4
15 6.25% 6,250.0 4,506.9
16 6.25% 6,250.0 6,381.9
17 70,000.0
Total 100.0% 100,000.0 100,000.0
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 5 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: detalhamento 
 Obra 
 Total do VGV: 40% 
 Taxa de Adm: 10% do valor acima 
 Cronograma de execução: 
 7º e 8º trimestre: 1% por trimestre (relativo ao projeto); os 98% 
restantes divididos em: 5% (9T), 8%, 10%, 15%, 18%, 16%, 14% 
e 12% (16T) 
 Manutenção: 
 1% da obra (mais a taxa de adm), gastos nos 17º e 18º trimestres 
 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 6 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: obra (solução) 
Trimestre
Desemb. Obra 
(% Obra)
Taxa Adm. 
(% Obra)
Manutenção + 
Taxa Adm. 
(% Obra)
Desemb. Obra 
($)
Taxa Adm. 
($)
Manutenção + 
Taxa Adm. 
($)
7 1.0% 0.1% 400.0 40.0
8 1.0% 0.1% 400.0 40.0
9 5.0% 0.5% 2,000.0 200.0
10 8.0% 0.8% 3,200.0 320.0
11 10.0% 1.0% 4,000.0 400.0
12 15.0% 1.5% 6,000.0 600.0
13 18.0% 1.8% 7,200.0 720.0
14 16.0% 1.6% 6,400.0 640.0
15 14.0% 1.4% 5,600.0 560.0
16 12.0% 1.2% 4,800.0 480.0
17 0.6% 220.0
18 0.6% 220.0
Total 100.0% 10.0% 1.1% 40,000.0 4,000.0 440.0
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 7 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: detalhamento 
 Corretagem  4,5% do VGV (por ser venda externa, é paga diretamente ao corretor) 
 
Promoção / 
Marketing 
 5% do VGV, sendo: 
 50% no trimestre imediatamente antes do lançamento 
 50% de acordo com a velocidade de vendas 
 
 Terreno 
 Prospecção do terreno: 0,2% do VGV (1º e 2º trimestres) 
 Valor do terreno: 16% do VGV (incluindo ITBI) 
 Pgto do terreno: 6 parcelas mensais iguais (3º e 4º trimestres) 
 
 
Desenv. do Produto 
/ Incorporação 
 Desenvolvimento do produto: 0,2% do VGV (3º e 4º trimestres) 
 Gastos de incorporação: 0,4% do VGV (5º e 6º trimestres) 
 
 Outras 
 VGV: R$ 100 milhões 
 Regime de tributação: lucro presumido (carga total arredondada p/ 7%) 
 Habite-se: 0,4% do VGV na entrega das chaves (16º trimestre) 
 
Prof. Dr. Ricardo Goulart Serra | p. 8 
 
 
 
 
Projeto Incorporação: geral (solução) 
Corretagem paga em cima das vendas e não do efetivamente recebido. 
Trimestre Receb Corret. Imposto Prosp. Terreno
Desenv. 
Prod.
Incorp. Mkt Obra Manut. Habite-se
FC 
($)
1 100.0 (100.0)
2 100.0 (100.0)
3 8,000.0 100.0 (8,100.0)
4 8,000.0 100.0 (8,100.0)
5 200.0 (200.0)
6 200.0 2,500.0 (2,700.0)
7 2,164.5 1,498.5 46.6 832.5 440.0 (653.1)
8 1,955.0 751.5 84.2 417.5 440.0 261.8
9 1,766.3 281.3 104.0 156.3 2,200.0 (975.1)
10 1,976.1 281.3 118.6 156.3 3,520.0 (2,100.0)
11 2,220.9 281.3 135.8 156.3 4,400.0 (2,752.4)
12 2,514.7 281.3 156.3 156.3 6,600.0 (4,679.2)
13 2,944.4 281.3 186.4 156.3 7,920.0 (5,599.6)
14 3,569.4 281.3 230.2 156.3 7,040.0 (4,138.3)
15 4,506.9 281.3 295.8 156.3 6,160.0 (2,386.4)
16 6,381.9 281.3 427.0 156.3 5,280.0 400.0 (162.7)
17 70,000.0 4,900.0 220.0 64,880.0
18 220.0 (220.0)
Total 100,000.0 4,500.0 6,685.0 200.0 16,000.0 200.0 400.0 5,000.0 44,000.0 440.0 400.0