Manual Incorporação Geral

Prévia do material em texto

O RAMO DE INCORPORAÇÃO
O ramo de incorporação imobiliária é caracterizado basicamente pelo seguinte fluxo: prospecção de terrenos > aquisição de terreno > definição de produto > projetos/aprovações > plano de marketing > lançamento/vendas > obra/financiamento > entrega.
	Cada fase acima é composta por diversos detalhes que serão descritos abaixo:
	PROSPECÇÃO DE TERRENOS
	Tarefa normalmente realizada por um corretor imobiliário especializado em terrenos ou funcionário interno da área de novos negócios. Em ambos os casos, a pessoa responsável pela busca de terrenos deve, além de possuir conhecimentos técnicos, conhecer a fundo a região de interesse do incorporador, pois além da quantidade de informações necessárias para a aquisição de um terreno (principalmente em São Paulo) ser muito grande, o acesso a este tipo de informação é muitas vezes restrito a um público seleto de pessoas.
	Para ilustrar melhor o que estou falando, vou separar abaixo quais conhecimentos técnicos e tácitos são necessários para esta pessoa:
	
Conhecimentos Técnicos:
	Toda cidade possui um plano oficial chamado “Plano Diretor”, este plano tem a função de direcionar e organizar o crescimento e desenvolvimento urbano da cidade de forma a trazer a maximização do bem estar da população. Tal plano é elaborado pela prefeitura e precisa ser aprovado pela câmara de deputados. Nele, constam diversas informações relevantes que restringem ou incentivam o desenvolvimento urbano nas regiões de interesse da prefeitura. As informações consistem basicamente num mapa que divide as áreas da cidade em termos de zoneamentos, cada tipo de zoneamento possui características específicas onde são definidos todos os parâmetros necessários para estabelecer o tipo, tamanho, operação, aprovação e demais características do imóvel. As informações mais relevantes são as seguintes:
Tipo de Imóvel: Terreno ou Terreno com Construção
	Tipo de Operação: Zona Residencial, Zona Comercial, Zona Mista, Zona Industrial, Zona de Preservação Ambiental, Zona de Patrimônio Histórico, etc
	Densidade: Zona de Alta, Média ou Baixa Densidade
	Características Físicas: Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxa de Permeabilidade, Taxa de Ocupação (TO), Gabarito de Altura, Recuo, etc
	As informações acima vão definir a relação que deve existir entre as seguintes áreas do imóvel: Área do Terreno, Área Privativa, Área Construída, Área Computável, Área Não Computável, Área Descoberta, Área Coberta, Área Permeável, Número de Vagas, etc.
	Desta forma, a prefeitura consegue limitar o tamanho e o tipo de imóvel que pode ser construído em determinada área, permitindo assim, o direcionamento do desenvolvimento urbano. No entanto, existe uma forma de quebrar os parâmetros padronizados pelo Plano Diretor por meio de compensação financeira ou urbana, isto é, o próprio Plano Diretor prevê que os parâmetros definidos como padrão podem ser alterados, dentro de certos limites também pré-estabelecidos, mediante pagamento de uma determinada quantia em dinheiro (conhecido como Outorga Onerosa) ou modificação da infra-estrutura de uma determinada região de interesse para a prefeitura. Exemplo: Na construção do Shopping JK Iguatemi, a incorporadora teve que compensar a prefeitura pelo impacto causado pelo shopping com a construção de uma ciclopassarela próxima à região.
Além disso, tais informações de zoneamento permitem a elaboração de um “Estudo de Massa” (prévia numérica da área privativa e área construída do empreendimento) que, por sua vez, permite a realização de um “Estudo de Viabilidade” de compra do terreno, pois sabendo-se das áreas do empreendimento e estimando os valores de venda e de custo, podemos obter o resultado financeiro do projeto.
Conhecimento Tácito:
O responsável pela prospecção de terrenos deve possuir além dos conhecimentos técnicos, um grande conhecimento tácito normalmente adquirido por anos de experiência e convivência no mercado imobiliário. Numa cidade como São Paulo, encontrar um terreno numa região boa, com preço bom, limpo e sem problemas é praticamente impossível, toda a cidade já esta dominada por construções e os preços são extremamente elevados. Portanto, a estratégia de prospecção se baseia normalmente na formatação de terrenos através da compra de diversos lotes de imóveis (casas, comércios, etc). Muitas vezes, tais imóveis são de donos diferentes, portanto as negociações são realizadas separadamente a preços distintos de acordo com cada negociação. O network e a capacidade de persuasão deste indivíduo são extremamente relevantes, o primeiro por dar acesso a todas as informações de interessados na venda e na compra de terrenos e o segundo por permitir que o alinhamento de interesses entre as partes seja possível e leve a concretização do negócio.
		
AQUISIÇÃO DE TERRENOS
	O fechamento da negociação entre o vendedor e comprador do terreno é muitas vezes complexo, quando o terreno é muito bom existem diversos interessados na compra, o mercado se torna um leilão e as negociações entram num ambiente de hostilidade e instabilidade onerando demais os interessados na compra. Para evitar este problema, as incorporadoras costumam assinar com o vendedor do terreno uma opção de compra (igual a opção de compra de ações no mercado financeiro), se trata de um contrato onde o comprador paga um prêmio para o vendedor garantindo o direito de compra do terreno por determinado período (normalmente em torno de 30 a 90 dias), dentro de tal período, o incorporador realiza a análise das documentações do terreno (conhecida como due-diligence). Na due-diligence, ele verifica todo o histórico do terreno (olhando até cerca de 20 anos atrás), apurando dívidas, herdeiros, ex-proprietários, etc. 
Após esta análise, é feito o fechamento comercial onde são alinhados os valores e a forma de pagamento. O pagamento pode ser feito de diversas formas:
Dinheiro: pagamento a vista ou parcelado. 
Permuta Física: o comprador da outro imóvel em troca do terreno, este imóvel pode ser um imóvel pronto ou algumas unidades do próprio empreendimento que será construído no terreno.
Permuta Financeira: o comprador concede um percentual das vendas das unidades a serem construídas para o proprietário do terreno.
Misto: pode ocorrer uma mistura das formas de pagamento acima, tudo depende da negociação.
	Após alinhados os pontos comerciais, é elaborado o CVC (contrato de venda e compra) do terreno e ambas as partes o assinam. 
O CVC é um instrumento particular, portanto limita-se a um acordo entre as partes sem o suporte de uma testemunha pública, por este motivo, o CVC deve ser lavrado no “Cartório de Notas” para se tornar uma “Escritura” com fé pública, ou seja, o estado passa a ter conhecimento do contrato efetivado entre as partes. Tendo a escritura em mãos, deve-se registrá-la na “Matrícula” do imóvel no “Cartório de Registro de Imóveis”. A “Matrícula” se trata do histórico completo do imóvel, tudo que aconteceu com o imóvel fica registrado na matrícula: os proprietários, as construções, demolições, hipotecas, unificações, individualizações e diversos outros eventos. Desta forma, o processo de transferência da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador só se dá, efetivamente, quando a escritura é registrada na matrícula do imóvel. 
Todo este processo é realizado mediante o pagamento das devidas taxas de registro aos cartórios e ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) a prefeitura.
DEFINIÇÃO DE PRODUTO
A definição do produto é algo um pouco subjetivo, vai muito do feeling do empresário e da equipe de arquitetura em escolher qual o tipo de projeto que será desenvolvido, a maior parte da decisão é influenciada pela região e pela tendência do mercado. Abaixo seguem os conceitos gerais dos tipos de produtos que podem ser criados:
Residencial: Apartamento Compacto (15 a 45m, 1 dormitório); Apartamento Médio (45m a 75m, 2 dormitórios); Apartamento Grande (75m ou mais; 2 a 4 dormitórios); Flat ou Studio (apto compacto com serviços, semelhantea um hotel); Loft (apto médio, com poucas paredes, ambiente bem aberto); Cobertura (fica sempre no último andar e possui acesso a parte superior); Duplex (apto com dois andares); Garden (apto no térreo com jardim); Kitnet (pequenos dormitórios de 10 a 20m)
Comercial: Sala Comercial (35 a 50m, podem ocorrer junções de salas comerciais para aumentar a área); Laje Corporativa (são escritórios que ocupam andares inteiros); Mall (pequeno shopping de rua); Shoppings (shopping center); Hotel (hotel)
Industrial: Galpões (1000 a 1500m)
PROJETOS E APROVAÇÕES
	Após definição do produto dá-se início a execução dos projetos, os escritórios de projetos de arquitetura, decoração, paisagismo, elétrica/hidráulica, bombeiros, fundações, entre muitos outros são contratados e começam a colocar no papel o conceito desejado pela incorporadora. Os projetos são compatibilizados por uma arquiteta da incorporadora e devem ser aprovados na prefeitura para possibilitar a entrada no “Registro de Incorporação”, este consiste em registrar na matrícula do imóvel que ali haverá uma incorporação. Para realizar este registro é necessário ter, além do projeto aprovado, todos os lotes adquiridos unificados em uma única matrícula e alguns outros documentos exigidos pelo cartório.
	
MARKETING
O plano de marketing consiste na definição da estratégia de campanha e publicidade que será adotada para a maximização das vendas do produto. Para isso, a incorporadora contrata uma agencia de publicidade para auxiliar na elaboração e execução dos eventos, promoções, ações, imagens, campanhas, etc. O plano de marketing engloba também a construção do stand de vendas e o “meeting” dos corretores (evento realizado antes do lançamento para apresentar o produto aos corretores).
LANÇAMENTO / VENDAS
	As vendas só podem ser iniciadas após a saída do RI (registro de incorporação) e são realizadas por uma imobiliária contratada (Ex: Lopes, Elite, Bueno Netto, Coelho da Fonseca, entre outras). O lançamento é o evento mais importante no ciclo do empreendimento, pois é neste momento que se verifica a real demanda pelo produto e se consegue apurar o sucesso ou não do empreendimento. No período de lançamento, a incorporadora (auxiliada pela agencia) e a imobiliária realizam uma força tarefa alocando diversos recursos para estimular as vendas: campanha de publicidade pesada, Buffet, dezenas de corretores, suporte jurídico e analista de propostas no plantão para aprovarem e elaborarem os contratos na hora.
	Os corretores realizam as vendas com base na “Tabela de Vendas” elaborada pela incorporadora e normalmente são estimulados com premiações, bonificações, sorteios e metas. As vendas são controladas pelo “Espelho de Vendas”, que demonstra quais unidades já foram vendidas e quais ainda estão disponíveis. Ao somar o valor de venda de todas as unidades obtemos o VGV (Valor Global de Vendas) do empreendimento, este número é como se fosse o faturamento bruto.
	A tabela de vendas pode variar em diversos aspectos, mas sempre é dividida entre o percentual que é pago no período de obras diretamente à incorporadora e o percentual que o cliente financia com o banco ao fim da obra. Supondo que o banco financie até 70% do valor do imóvel, os outros 30% deverão ser pagos diretamente à incorporadora durante o período de obras em forma de Ato, Mensais, Anuais e Chaves. Na entrega, o cliente deve dar entrada no financiamento e assim quitar o saldo devedor com a incorporadora. A comissão de venda fica embutida no valor da tabela de vendas, ou seja, se o valor que consta na tabela é 100 e a comissão é 4%, a imobiliária recebe 4 e a incorporadora 96. No ato da assinatura, o cliente deve realizar o pagamento do “Ato”, este pagamento é dividido em 2 cheques, um serve para o pagamento da comissão e o outro vai para a incorporadora. Os demais pagamentos são feitos através de boletos emitidos pela incorporadora e são corrigidos mensalmente pelo INCC (índice nacional de construção civil).
	O processo de venda segue o seguinte fluxo: captação do cliente > apresentação do produto > negociação > aprovação de proposta > solicitação de documentos > aprovação de crédito > elaboração do CVC > assinatura. 
OBRA / FINANCIAMENTO
Primeiramente, é relevante diferenciarmos uma construtora de uma incorporadora, uma construtora é uma empresa responsável apenas pela construção, ela é contratada pela incorporadora para executar a obra e recebe uma remuneração por isso. Existem incorporadoras que também são construtoras, ou seja, ao invés de contratar uma terceira, ela mesma compra o terreno e constrói. 
	A obra só pode ser iniciada após a obtenção do “Alvará de Execução”, este documento pode ser obtido ao mesmo tempo que o RI ou depois, tudo depende de quando a incorporadora deseja iniciar as obras. De praxe, costuma-se conciliar o prazo da tabela de vendas com o prazo da obra de forma que o fluxo de pagamento do cliente termine junto com o término da obra. Exemplo: 
Lançamento: 01/2015
Prazo da Tabela de Vendas: 30 meses
Fim da Tabela = Fim de Obra: 06/2017
Prazo de Obra: 24 meses
Início de Obra: 06/2015
A obra é a fase do ciclo de incorporação que gera o maior fluxo de despesas para o incorporador. Para evitar a necessidade de grande exposição de caixa, costuma-se financiar as despesas de obra através da captação de recursos com um banco pelo SFH (sistema de financiamento habitacional), este sistema de financiamento é específico e utilizado apenas para financiamento de projetos de incorporação. Para obter o crédito, a incorporadora deve hipotecar o futuro empreendimento e os recebíveis das vendas ao banco, estes servem como garantia da dívida. As liberações de recurso ocorrem mensalmente conforme avanço da obra e a quitação do empréstimo só se dá na entrega do empreendimento conforme irei explicar mais a frente.
O contrato fechado entre a construtora e a incorporadora prevê um orçamento de obra e um cronograma físico-financeiro, este orçamento é corrigido pelo INCC (índice nacional de construção civil) mensalmente. Os contratos costumam ser divididos em dois tipos:
Preço Fechado: A construtora fecha um orçamento com a incorporadora e, não importa o quanto seja gasto, a incorporadora irá pagar apenas o valor fechado. Caso o realizado seja maior que o acordado, a construtora arca com a diferença, caso seja menor, a construtora fica com a economia. Estes contratos são menos comuns atualmente.
PMG (preço máximo garantido): A construtora fecha um orçamento com a incorporadora, ao fim da obra o valor gasto é apurado e, em caso de economia, ocorre a divisão do saldo economizado, ou seja, a incorporadora paga parte da economia obtida para a construtora; em caso de estouro, a incorporadora assume as despesas até determinado percentual (cerca de 5%), passando disso a construtora assume a responsabilidade.
Todo mês, a construtora realiza a medição de obra para apurar o avanço físico da construção, o cronograma físico-financeiro colabora no sentido de nortear o andamento da obra e indica se a mesma esta atrasada ou adiantada.
A construtora também se responsabiliza pela contratação dos “Empreiteiros” (empresas de pintura, instalações elétricas/hidráulicas, concreto, aço, vidros, entre muitas outras), estes são aqueles que executam, de fato, a construção. Ou seja, no fundo a construtora é uma administradora de “Empreiteiros”, ela não coloca a “mão na massa”, estes empreiteiros emitem as notas diretamente para a incorporadora, que por sua vez, efetua o pagamento. A construtora emite sua cobrança (taxa de administração) para a incorporadora todo mês em função do avanço da obra.
ENTREGA
Terminada a obra, entra-se com a documentação na prefeitura para emissão do “Habite-se”, este é o documento que autoriza a utilização do imóvel. Após a obtenção do Habite-se é possível iniciar o processo de “Repasse”, o processo de repasse consiste na transferência da dívida que o cliente possui com a incorporadora para o banco, isto é, ao final da obra, os clientesem geral possuem um saldo devedor com a incorporadora, este valor pode ser quitado pelo próprio cliente ou financiado pelo banco, quando o cliente opta por financiar, todo o valor do financiamento é depositado na conta da incorporadora quitando a dívida do cliente com a mesma, este então assume uma dívida com o banco que será paga em até 30 anos. Além disso, vale lembrar que a incorporadora também possui uma dívida com o banco proveniente do financiamento da obra, esta dívida começa a ser amortizada também no processo de Repasse, pois parte da quantia recebida pelos financiamentos dos clientes é utilizada para amortizar a dívida entre incorporadora e banco.
	Paralelamente a este processo, após a saída do Habite-se ocorre a “Convenção de Condomínio” e a “Individualização das Matrículas”, a individualização consiste em separar a matrícula mãe (aquela matrícula que existia antes da existência do prédio) em uma matrícula por unidade, ou seja, cada unidade passa a ter sua própria matrícula. A convenção do condomínio é o registro na matrícula mãe da existência de um condomínio e suas respectivas regras no empreendimento. Após a convenção do condomínio é realizado o Evento de Entrega, neste evento a administradora do condomínio é apresentada e a cobrança do condomínio iniciada.
	Após a quitação da dívida entre incorporadora e banco, ocorre o registro da baixa das hipotecas nas matrículas das unidades (aquela hipoteca que o banco exigiu como garantia do financiamento da obra), ou seja, as unidades deixam de estar hipotecadas ao banco. Feito isto, aquele CVC assinado entre cliente e incorporadora é lavrado no cartório de notas e se torna uma escritura pública que, por sua vez, é registrada na matrícula da unidade. Apenas após a finalização deste procedimento é que o cliente recebe as chaves da sua unidade.
EMPRESAS REFERÊNCIA
Cyrela: Maior de todas. Capital aberto. 
Site: http://www.cyrela.com.br/
EZTec: Uma das mais lucrativas. Capital aberto. 
Site: http://www.eztec.com.br/
Rossi: Grande, porém esta mal das pernas. Capital aberto. 
Site: http://www.rossiresidencial.com.br/
PDG: Grande, porém esta mal das pernas. Capital aberto. 
Site: http://www.pdg.com.br/
MRV: Grande, porém esta mal das pernas. Capital aberto. 
Site: http://www.mrv.com.br/
ORGANOGRAMA
VER PDF
OS PROCESSOS
VER EXCEL
CONTROLES E RELATÓRIOS NORMALMENTE UTILIZADOS (EXEMPLO DE APLICAÇÃO REAL EM UMA EMPRESA)
	
FINANCEIRO
	01-Fluxo de Caixa: É o segundo principal relatório (o primeiro é a projeção). Todas empresas e SPE possuem um Fluxo de Caixa. Mensalmente ele deve ser conciliado e enviado à todas as áreas (Report Financeiro). A planilha é composta pelas abas: 
-Lançamentos: onde são feitos os inputs extraídos do sistema Totvs via SQL (Fluxo de Caixa). 
-Controle Diário: onde se verifica o fluxo de caixa diário e pode-se apurar o dia em que haverá exposição de caixa e facilitar a previsão de chamada de capital.
-Relatório SPE: relatório que demonstra as despesas/receitas por centros de custo, verba por centro de custo e fluxo mensal de despesas/receitas
-Relatório Construtora: relatório que demonstra as despesas de obra referentes ao PMG da construtora. Nele também é feita a inclusão das previsões trimestrais da construtora.
-De Para Consolidado: fazia a tradução dos centros de custo da SPE para os centros de custo do relatório consolidado, hoje não é mais utilizado, pois vem tudo do sistema.
-Fluxo Consolidado: é o fluxo base que é exportado para o relatório consolidado.
CONTROLADORIA
	01-Projeção: É o principal relatório, apresentado mensalmente na reunião de fechamento. Nele verificamos a situação geral do empreendimento (faturamento, despesas, lucro, fluxo de aportes, retiradas, andamento de obra, etc). Ela reúne as informações do fluxo de caixa (realizado), do sistema (recebíveis realizados e a realizar) e da previsão de fluxo de receitas/despesas (a realizar). Nela podemos simular cenários e verificar os resultados. Ela é composta pelas seguintes abas:
	-Fluxo de Caixa: onde inserimos os lançamentos da planilha de fluxo de caixa
	-Real: onde ocorre a reclassificação dos centros de custo do fluxo de caixa de acordo com os centros de custo da projeção
	-Fluxo Real: onde os lançamentos reclassificados na aba “Real” são jogados no tempo e representados em termos de fluxo
	-Projeções: onde são feitos os lançamentos “A Realizar”, nela podemos optar por diversas variações e simulações de cenário.
	-Vendas: aba suporte para a aba “Projeções”. Como a projeção de vendas depende de um cálculo complexo, separei uma aba específica para realizar o cálculo e retornar o resultado na aba “Projeções”.
	-Obra: Idem à aba “Vendas”, porém para obra.
	-Fluxo Projeções: onde os lançamentos da aba “Projeções” são jogados no tempo e representados em termos de fluxo.
	-Real com Projeções: fluxo que reúne a aba “Fluxo Real” com a aba “Fluxo Projeções” de acordo com a data de conciliação estipulada.
	-Demonstrativo: É o relatório final que demonstra todos os valores e indicadores.
	-Fluxo Consolidado: é o fluxo base que é exportado para o relatório consolidado.
CONTABILIDADE E FISCAL
01-AFAC: Controla os saldos de AFAC dos sócios nas empresas. Ela é composta pelas seguintes abas:
-“Sócio da Empresa”: cada aba refere-se ao controle de AFAC de cada sócio dentro da empresa.
02-Capital Social: Controla os saldos de Capital Social dos sócios nas empresas. Ela é composta pelas seguintes abas:
-“Sócio da Empresa”: cada aba refere-se ao controle de Capital Social de cada sócio dentro da empresa.
03-Dividendos: Controla os saldos de Dividendos dos sócios nas empresas. Ela é composta pelas seguintes abas:
-“Sócio da Empresa”: cada aba refere-se ao controle de Dividendos de cada sócio dentro da empresa.
COMERCIAL
	01-Tabela de Vendas Geral: Utilizada para precificar as unidades do empreendimento e definir o fluxo de pagamento dos clientes. Nela conseguimos inserir pesos diferentes de acordo com o pavimento, prumada e área descoberta das unidades, além de permitir realizar a correção monetária e conceder descontos em unidades específicas. Ela deve ser atualizada mensalmente e é composta pelas seguintes abas:
	-Unidades e Áreas: onde são incluídas as unidades e são definidos os pesos de acordo com as características de cada unidade.
	-Tabela Longa: é a tabela com todas as unidades do empreendimento. Nela definimos o fluxo de pagamento.
	-Tabela Resumo: é igual a “Tabela Longa”, no entanto, nesta tabela costumamos agrupar as unidades que possuem preços iguais para facilitar a visualização dos corretores.
	-Espelho: onde inserimos o status das vendas das unidades (informação proveniente da planilha de “Acompanhamento de Vendas”), serve apenas para identificar com maior facilidade na tabela quais unidades ainda estão disponíveis. 
	02-Acompanhamento de Vendas: O acompanhamento de vendas é uma mistura de espelho de vendas com controle de fluxos de pagamento e comissões. Conforme ocorrem as vendas, atualizamos o status da unidade, inserimos o fluxo de pagamento fechado com o cliente e as comissões devidas. Ela é composta pelas seguintes abas:
	-Dados das Vendas: Onde são lançados o status da unidade, a situação do contrato, os percentuais de comissão e demais observações
	-Espelho de Vendas: é um croqui representativo do empreendimento que demonstra o status das unidades (lançados na aba “Dados das Vendas”).
	-Fluxo de Vendas Realizadas: onde são inseridos os fluxos das vendas fechadas com os clientes.
	-Fluxo de Vendas A Realizar: esta aba consolida os fluxos de vendas realizadas e a realizar e calcula o fluxo de comissões pagas e a pagar. Permite realizar a conferência dos cálculos realizados pela imobiliária ao separar os cheques das comissões no ato da assinatura.
	03-Análise de Propostas: esta planilha tem a função de analisar as propostas dos clientes e verificar o desconto nominal e a valor presenteem relação à tabela de vendas. Ela é composta pelas seguintes abas:
	-Unidades e Áreas (oculta): onde são lançadas as unidades, áreas e preços por m² da tabela.
	-Tabela de Vendas: onde é lançada a tabela de vendas e fluxo de pagamento das parcelas.
	-Análise de Propostas: onde incluímos a unidade a ser analisada e a proposta do cliente, feito isto, ela retorna o desconto nominal e a valor presente e diz se a proposta esta ou não aprovada de acordo com os parâmetros pré-estabelecidos.
	-Separação dos Cheques: tem a função de realizar o cálculo das comissões e seu respectivo fluxo de pagamento.
	04-Análise de Crédito: tem a função de analisar o crédito do cliente e verificar se o mesmo esta apto a adquirir ou não a unidade. A planilha relaciona renda, investimentos, valor a financiar, valor a pagar para a construtora e prazo para término da obra. Ela é composta pelas seguintes abas:
	-Dados: onde são inseridas todas as informações do cliente e definidos os parâmetros de análise.
	-SAC (oculta): aba de suporte que efetua o cálculo das parcelas de financiamento SAC.
OBRA
	02-Controle de Contratos de Obra: este é um relatório criado recentemente para controlar os contratos das obras. Ele tem a função parecida com a do Formulário de Contratos, porém é mais focado na questão das medições e andamento físico e financeiro dos contratos de empreiteiros e não tanto na provisão de valores para chamada de capital. Ela é preenchida pelo Engenheiro assim que recebe as medições e solicitações de pagamento a serem aprovados. Ela é composta pelas seguintes abas:
	-Centro de Custo: onde é incluído é centro de custo da obra
	-Cadastro de Contratos: onde são incluídas todas as informações dos contratos e as medições realizadas. 
	-Demonstrativo: relatório que demonstra a situação de cada contrato e informa os valores das medições. Este relatório deve ser impresso e anexado ao processo de pagamento (nota, boleto, medição e controle de contrato).
	03-Controle de Custo de Obra: relatório que tem a função de consolidar todas informações referentes à obra: orçamento, aditivos, correção monetária por INCC, despesas realizadas, previsão de despesas, verba por centro de custo, andamento financeiro e andamento físico.
	
SISTEMA (COMPOSIÇÃO COMUM EM SISTEMAS ERPs DE INCORPORADORAS)
	01-Contas a Pagar
		Lançamentos
		Remessa
		Baixa
	02-Contas a Receber
		Contrato
		Cobrança
		Retorno (Baixa)
	03-Conciliação
		Extrato Banco
		Baixa
		Extrato Sistema
		Conciliação
	05-Relatórios
		Linguagem SQL
		Banco de Dados
		Extração de Informações
		Relatórios