VAZIOS URBANOS

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VAZIOS URBANOS - SÃO CARLOS SP
Planejamento Urbano Regional – Estatuto da Cidade / Discentes: Thayane R. Pizzonia, Franciele C. Fernandes / Docente: Camila M. de Camargo 
VAZIOS URBANOS X ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA – Define-se VAZIOS URBANOS, toda e qualquer
áreas que NÃO CUMPRAM SUA FUNÇÃO SOCIAL no município. FUNÇÃO SOCIAL – Quando o SOLO é
OCUPADO pela sua DESTINAÇÃO, sendo ela moradias, comércio ou indústria, dificultando a
ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA que cria vários vazios urbanos e COMPROMETE O DESENVOLVIMENTO
SOCIAL, forçando o ministério público a criar BAIRROS MAIS AFASTADOS.
São Carlos apresenta vários TERRENOS OCIOSOS, e o poder dos especuladores aumenta à medida que o
PODER PÚBLICO opta pela URBANIZAÇÃO EM ÁREAS MAIS DISTANTES, não utilizando locais já servidos
de infraestrutura, havendo assim uma GRANDE AGLOMERAÇÃO DE NA PERIFERIA DA CIDADE.
A cidade possui um grande número de CONDOMÍNIOS FECHADOS, desde a década de 1970, passando a
DEIXAR AS ÁREAS CENTRAIS DA CIDADE onde há infraestrutura, para se DESLOCAR PARA ÁREAS
PERIFÉRICA da cidade, onde há uma ALTA CONCENTRAÇÃO DE LOTEAMENTOS FECHADOS HORIZONTAIS.
CARACTERÍSTICAS DA ÁREA DE ESTUDO:
▪ Situada na ZONA 2 – Zona de Ocupação Condicionada;
▪ Predominância de CONDOMÍNIOS FECHADOS – classe média e baixa;
▪ Local com USOS MISTOS (comercial e residencial);
▪ Áreas de domínio público vazias, adequadas para receber PROGRAMAS DE INTERESSE SOCIAL;
▪ Local com necessidade de MELHORIAS URBANÍSTICAS, HABITACIONAIS, FUNDIÁRIAS OU DE SERVIÇOS URBANOS;
FIGURA 02 – MAPA ZONA 02 (ÁREA DE ESTUDO) – FONTE: GOOGLE EARTH EDITADO.
FIGURA 01 – MAPEAMENTO CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS (ÁREA DE ESTUDO) – FONTE: GOOGLE EARTH EDITADO.
EMPREENDIMENTOS NA CIDADE DE SÃO CARLOS – SITUADOS NA ZONA 2
EMPREENDIMENTO DATA CASAS PADRÃO PROCESSO SITUAÇÃO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELDORADO 2003 298 MÉDIO 9.072/03 NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MONTREAL 2003 283 MÉDIO 16.699/01 NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUEBEC 2010 314 MÉDIO N. INFORMADO NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE FEHR 1996 929 BAIXO 8.237/96 NO
CONDOMINÍO RESIDENCIAL TERRA NOVA 2009 442 BAIXO 10.690/09 NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MORADAS I 2009 464 BAIXO 16.721/09 NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MORADAS II 2009 486 BAIXO 16.721/09 NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MORADAS III 2009 498 BAIXO N. INFORMADO NO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MONTE EVEREST 2016 256 BAIXO N. INFORMADO NO
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Empreendimentos - Zona 2
RESIDÊNCIAS NOS CONDOMÍNIOS SITUADOS NA ZONA 2 
ELDORADO MONTREAL QUEBEC PQ. FHER TERRA NOVA
MORADAS I MORADAS II MORADAS III MONTE EVEREST
FIGURA 04 – MAPEAMENTO USO DO SOLO ZONA 02 (ÁREA DE ESTUDO) –
FONTE: GOOGLE EARTH EDITADO.
Área Predominante
Uso Misto
Grande Vazio 
Prop. Particular
Área Predominante 
Uso Residencial
Centro Universitário
UNICEP
TONIN 
Atacado 
CARACTERÍSTICAS DE USO DO SOLO - ENTORNO:
▪ Área com predominância residencial (em laranja).
▪ Os condomínios particulares (médio e baixo padrão – laranja) formam uma enorme
mancha urbana, promovendo a discretização social.
▪ Na área existem locais de uso misto próximo, sendo sua maior predominância na
via central de comércios informais.
▪ Existem em suas proximidades um centro universitário particular (em azul),
supermercado (em vermelho) e alguns comércios informais.
▪ Área de condomínios de baixo poder aquisitivo com grande deficiência em
equipamentos urbanos, e lazer para a população.
▪ Especulação imobiliária.
VAZIOS URBANOS X ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA – Na cidade de São Carlos há uma
complexidade de relações, originando UMA DIFERENCIAÇÃO ESPACIAL, esta por sua vez,
INTENSIFICANDO OS CONFLITOS SOCIAIS e as RELAÇÕES SEGREGADORAS. Essa separação dá-se
devido o PROCESSO DE DIFERENCIAÇÃO que se desenvolve ao extremo, e leva na cidade, o
ROMPIMENTO DE COMUNICAÇÃO ENTRE PESSOAS, DA CIRCULAÇÃO ENTRE SUBESPAÇOS, DO
DIÁLOGO ENTRE AS DIFERENÇAS, conduzindo assim a FRAGMENTAÇÃO DO ESPAÇO URBANO.
Esta situação acaba por AUMENTAR O PROBLEMA NAS CIDADES, piorando cada vez mais a classe
de vida do mais pobres. A cidade passa a criar a pobreza devido ao modelo socioeconômico, e a
sua estrutura física, que faz dos habitantes da periferia pessoas ainda mais pobres.
A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA está ligada diretamente ao CRESCIMENTO DA CIDADE, agindo e
CONDICIONANDO O ACESSO AO SOLO URBANO. A relação entre VAZIOS E ESPECULAÇÃO
IMOBILIÁRIA passa a existir á medida em que os VAZIOS URBANOS surgem nos INTERSTÍCIOS
DOS LOTEAMENTOS criados em áreas distantes, em descontinuidade aos bairros mais centrais.
As condições de ACESSIBILIDADE estão diretamente relacionada as QUESTÕES DE SEGREGAÇÃO
SÓCIO-ESPACIAL, A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA e a AUSÊNCIA DE INSTRUMENTOS DE
ORDENAÇÃO E CONTROLE DO CRESCIMENTO URBANO. Esse PROCESSO DE ESPECULAÇÃO
imobiliária acabam por INTENSIFICAR A PROBLEMÁTICA URBANA LOCAL.
FIGURA 05– IMAGENS CONDOMÍNIOS DE SÃO CARLOS DE CLASSE MÉDIA(ALTA) 
(QUEBEC, ELDORADO E MONTREAL) – FONTE: IMAGENS CARDINALLI IMÓVEIS.
FIGURA 06 – IMAGENS CONDOMÍNIOS DE SÃO CARLOS CLASSE BAIXA 
(MORADAS, TERRA NOVA, E FERH) – FONTE: IMAGENS CARDINALLI IMÓVEIS.
CONDOMÍNIO DE MÉDIO PRADRÃO X BAIXO PADRÃO
MÉDIO PADRÃO BAIXO PADRÃO
ENTRADA E REDOR COM 
PAISAGISMO DIFERENCIADO
ENTRADA COM ALGUMAS 
VEGETAÇÕES
PORTARIA PARA LIBERAÇÃO
SISTEMA DE SEGURANÇA COM 
RONDA 24 HORAS
PORTARIA PARA LIBERAÇÃO 
NÃO POSSUI RONDA DE 
SEGURANÇA
CASAS COM PADRÃO DE 
ACABAMENTOS MÉDIO PARA 
ALTO, MAIORIA ASSOBRADADA 
CASAS COM PADRÃO DE 
ACABAMENTO MÉDIO, COM 
FACHADAS IDENTICAS
SALÃO DE FESTAS SALÃO DE FESTAS E ESPAÇO 
PARA CHURRASCO
QUADRAS DE TÊNIS, VOLEI, E 
FUTEBOL, PLAYGROUND E 
PISCINA
QUADRA DE FUTEBOL, 
PLAYGROUND E PISCINA 
(SOMENTE NO TERRA NOVA)
VALORES DE VENDA DE LOTES NA ZONA NO DE SÃO CARLOS – SITUADOS NA ZONA 2
EMPREENDIMENTO SITUAÇÃO MÍNIMO MÁXIMO MÉDIA 
PARQUE DOS FLAMBOYANTS BAIRRO 110.000,00 130.000,00 120.000,00
JARDIM DO BOSQUE BAIRRO 130.000,00 140.000,00 135.000,00
RESIDENCIAL PARQUE FEHR FECHADO 150.000,00 200.000,00 175.000,00
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUEBEC FECHADO 180.000,00 230.000,00 205.000,00
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ELDORADO FECHADO 210.000,00 250.000,00 230.000,00
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MONTREAL FECHADO 300.000,00 530.000,00 415.000,00
JARDIM IPANEMA BAIRRO 130.000,00 150.000,00 140.000,00
JARDIM SÃO CARLOS V BAIRRO 110.000,00 140.000,00 125.000,00
FIGURA 03 – TABELA QUANTIDADE DE LOTES EM CONDOMÍNIOS FECHADOS NA CIDADE DE SÃO CARLOS – FONTE: LEVANTAMENTO PROHAB.
FIGURA 07 – TABELA VALORES MÉDIO DE VENDA DE LOTES NA ÁREA DE ESTUDO (ZONA 2) – FONTE: GOOGLE EARTH EDITADO.
0,00
50.000,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
250.000,00
300.000,00
350.000,00
400.000,00
450.000,00
CONDOMÍNIO FECHADO
V
A
LO
R
 D
E 
V
EN
D
A
Título do Eixo
VALORES DE VENDA DE LOTES - CONDOMÍNIO
RES. PQ. FEHR RES. QUEBEC RES. ELDORADO RES. MONTREAL
110.000,00
115.000,00
120.000,00
125.000,00
130.000,00
135.000,00
140.000,00
145.000,00
CONDOMÍNIO FECHADO
V
A
LO
R
 D
E 
V
EN
D
A
Título do Eixo
VALORES DE VENDA DE LOTES - BAIRROS
JD FLAMBOYANTS JD. DO BOSQUE JD. IPANEMA JD. SÃO CARLOS V
VAZIOS URBANOS – SEGUNDO PLANO DIRETOR VIGENTE
Seção I - Do Eixo Estruturante
▪ Art. 12 Os objetivos e diretrizes do Eixo Estruturante são:
III - estruturar a paisagem urbana, intensificando e consolidando a ocupação existente e
estimulando a ocupação de vazios urbanos, aproveitando a infraestrutura local e promovendo a
função social da cidade e da propriedade;
Seção III - Da Zona 2 – Induzida
▪ Art. 19 A Zona 2 - Ocupação Induzida está totalmente inserida entre a Rodovia Washington
Luiz e a Ferrovia, envolvendo a Zona 1 - Ocupação Consolidada e parte do Eixo Estruturante.
▪ Parágrafoúnico. Caracteriza-se pela disponibilidade de infraestrutura instalada, porém
contando com um sistema viário fragmentado e deficitário em algumas regiões. Nesta zona
localizam-se diversos vazios urbanos dispersos, passíveis de parcelamento ou edificação.
I - promover a ocupação dos vazios urbanos existentes, aproveitando a infraestrutura
local e promovendo a função social da cidade e da propriedade;
Concluindo, foi identificada uma grande quantidade de áreas parceladas e a parcelar em áreas totalmente providas de infraestrutura,
significando grande disponibilidade de áreas em Zona Ocupação Condicionada, estudos apontam para a reserva especulativa de tais
vazios, que aguardam valorização no mercado imobiliário enquanto áreas mais distantes são parceladas e ocupadas imediatamente.
VAZIOS URBANOS – MEIOS POR MELHORIAS POR INTERMÉDIO DA LEI
I – Transferência do Direito de Construir - confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo
em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Deve ser utilizada, portanto, em áreas que o Poder Público tenha, por qualquer
motivo, interesse em manter com baixa densidade. Obviamente, as áreas que podem receber o potencial construtivo devem ser
aquelas em que a densificação seja desejável ou, ao menos, tolerável. Em áreas que o Poder Público considere necessárias para:
implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
ambiental, paisagístico, social ou cultural; servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda e habitação de interesse social.
II – Outorga Onerosa do Direito de Construir - recuperar parte dos investimentos a serem realizados pelo Poder Público para suprir 
as demandas geradas pelas altas densidades. Utilizando dos recursos arrecadados com a Outorga em implantação de infraestrutura, 
que seria a demanda mais diretamente ligada ao aumento da densidade. Os recursos podem ser utilizados para: regularização 
fundiária; execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; ordenamento e 
direcionamento da expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e
áreas verdes; criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; proteção de áreas de 
interesse histórico, cultural ou paisagístico.
III – Utilização, Edificação e Parcelamento Compulsório - exigir do proprietário de imóvel urbano que edifique, quando se tratar de
área não edificada ou subutilizada, ou dê um uso, quando houver edificação vazia no imóvel. O instrumento visa fazer cumprir a
função social da propriedade urbana, contribuindo para aumentar a disponibilidade de imóveis na área urbana e, com isso, retrair a
expansão urbana em direção aos mananciais.
IV – IPTU Progressivo no Tempo - aumentar, progressivamente, o valor da alíquota do IPTU de um imóvel, caso seu proprietário não
lhe dê a utilização conforme o previsto no Plano Diretor. A medida consiste em uma espécie de desincentivo aos proprietários em
manter imóveis abandonados, terrenos vazios sem edificação, ou glebas sem utilização e parcelamento, de forma a racionalizar e
otimizar a ocupação das cidades. O objetivo deste instrumento é combater a especulação imobiliária e induzir a utilização de áreas
da cidade já dotadas de infraestrutura urbana, ao invés de promover a ocupação de regiões distantes do centro que exigirão novo
investimento público em drenagem, asfalto, iluminação pública, rede de água e esgoto, transporte coletivo e uma série de
equipamentos urbanos como espaços de lazer, escolas, postos de saúde e etc.
V – Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) – A elaboração do EIV contribui entre o interesse de empreender e o direito a uma
cidade sustentável, seja das pessoas que moram, trabalham ou transitam em torno do empreendimento. Para garantir maior
segurança ao empreendimento, evitando riscos futuros e contribuído para o planejamento e melhoria do projeto; Conciliar
eventuais conflitos com a vizinhança; Contribuir para a aprovação do empreendimento; Estabelecer condições ou contrapartidas
para o funcionamento do empreendimento; Apresentar propostas de adequações necessárias para a defesa ambiental, viabilizando
o empreendimento; Recomendar ajustes necessários à infraestrutura urbana, a fim de potencializar impactos positivos ou minimizar
impactos negativos gerados para a vizinhança.
VI – Direito de Preempção - preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, ou seja, é
um instrumento que confere em determinadas situações o direito de preferência para adquirir, mediante compra, um imóvel que
esteja sendo vendido pelo proprietário a outra pessoa. O direito visa conferir ao poder público, a preferência para adquirir imóvel
urbano em razão das diretrizes da política urbana.
VII – Operação urbana consorciada - delimitar uma área e elaborar um plano de ocupação, no qual estejam previstos aspectos tais
como a implementação de infraestrutura, a nova distribuição de usos, as densidades permitidas, os padrões de acessibilidade, etc.
Trata-se, portanto, de um plano urbanístico em escala quase local, através do qual podem ser trabalhados elementos de difícil
tratamento nos planos mais genéricos (tais como altura das edificações, relações entre espaço público e privado, reordenamento da
estrutura fundiária, etc). As operações urbanas possuem grande potencial de qualificação espacial para as cidades, na medida em
que permitem tratamento quase arquitetônico dos espaços urbanos. A necessidade de manter o plano inteligível obriga a adoção de
parâmetros generalizantes para as diversas zonas, que não podem responder às situações especiais que, certamente, fazem parte do
tecido. Através das Operações Urbanas, essas situações podem ser definidas e trabalhadas individualmente, com maior nível de
detalhamento que no Plano Diretor.
VAZIO URBANO COM POTENCIAL DE USO – SITUADO ZONA 2 – Localizado na área de
um estudo, foi identificado um grande vazio urbano, com alto potencial para implementação de
projeto de interesses sociais, pois nessa área há uma grande deficiência em atividades voltadas
para lazer e cultura.
Nessa área também é possível identificar precariedade em relação a equipamentos urbanos, e há
grande problema com a falta de sinalização na via, o que traz insegurança aos pedestres nessa
região.
Rodeada por condomínios existe ao lado desse vazio uma área de APP (Área de Preservação
Permanente), cuidada por moradores que utilizam o local para fim religioso.
Área de Preservação
Permanente – Com grande
variedade de plantas
nativas da região e árvores
centenárias – Garantir a
preservação do local, com
acesso aos moradores
locais e de regiões
próximas.
Via com problemas
de sinalização – inserção de
travessias seguras para
pedestres e ativação do
radar existente no local,
além de redutores de
velocidade em sua
extensão para garantir a
segurança de motoristas e
pedestres.
Implantação de um
parque com atividades para
crianças, jovens e idosos
(playground, equipamentos
de ginástica, quadras
poliesportivas, áreas para
convívio e etc.), garantindo
a inclusão social e a pratica
de atividades que
estimulem o bem estar.
Inserção de equipamentos urbanos (lixeiras e ponto
de ônibus). Priorizar o sistema de iluminação pública, que
possui grande deficiência nesse local, principalmente
próximo a Área de Preservação Permanente e no canteiro
central que faz divisão das vias.
FIGURA 08 – ÁREA DE INTERESSE SOCIAL uni(ZONA 2) – FONTE: 
GOOGLE EARTH EDITADO.
São Carlos V e 
Pq. Ipanema
Jd. Araucária, 
Pq. Dos Flamboyants
e Jd. Do Bosque