MANUAL DO CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS T.T.I.

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MANUAL DO CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS
EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
T.T.I.
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
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ÍNDICE
O Corretor de Imóveis
Responsabilidade
Remuneração
Sistema Cofeci/Creci
Inscrição
A Clientela
Intermediação imobiliária
O contrato de corretagem
Bens imóveis
Aquisição de imóveis
Cessão de direitos
Contrato de gaveta
Incorporação
Afetação
Imóveis na planta
Registro de imóveis
Condomínio
Locação
Sistema Financeiro da Habitação
Legislação 
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Ao repórter, Ana Paula Pereira, entrevistada que passou quase um ano procurando 
apartamento antes de finalmente encontrar o que queria em Santa Teresa, desabafou: 
“Uma vez, uma corretora chegou para me mostrar o apartamento com os cabelos 
presos para cima, de bermuda velha, daquelas que a gente só usa quando está fazendo 
faxina em casa, e chinelos. Não precisa estar superelegante, mas o mínimo de 
compostura não cairia mal, afinal ela estava vendendo um apartamento. Vi muita gente 
que não sabia o que estava fazendo: corretores que não tinham respostas para as 
perguntas que eu fazia sobre o imóvel, o financiamento ou sobre qualquer coisa. Acho 
que essas pessoas deviam se preparar melhor”.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECI-
RJ), autarquia responsável pela fiscalização do exercício profissional, informou ao 
jornal que o “boom” do setor fez muita gente “virar corretor da noite para o dia, incluindo 
porteiros e síndicos: são pessoas que não fazem parte das cerca de 500 que recebem o 
registro do órgão a cada três meses”. Já o Secovi-RJ (Sindicato da Habitação) explicou 
que aquela organização orienta as empresas a contratarem profissionais capacitados, 
os quais, além de experiência, “precisam conhecer a legislação, ter noções de 
arquitetura e, ocasionalmente, agir como psicólogo”, adiantando que o problema atinge 
também a locação: “Nesta época [o verão], onde o aluguel por temporada é muito 
procurado, o número de corretores aumenta ainda mais, e os golpes também. O mais 
comum são imóveis alugados sem o conhecimento do dono; o inquilino precisa redobrar 
os cuidados”. 
Muitos acham que, para ser corretor, basta dispor de muita vontade e gosto por vendas, 
e se aventuram pelo mercado, sem saber que podem bater na cadeia, porque o 
exercício ilegal da profissão é enquadrado na Lei das Contravenções Penais. 
Compra, venda, locação e avaliação de imóveis são atividades privativas de 
profissionais registrados no Sistema Cofeci/Creci como Corretores de Imóveis, os 
quais, para obter essa exclusividade, lutaram no Congresso Nacional por longos anos 
mobilizando o deputado Ulysses Guimarães a apresentar o projeto que em 27 de agosto 
de 1962 se tornaria a Lei nº 4.116, a primeira acerca do assunto. Esta norma jurídica, 
exigia a todos comportamento ético¹, todavia, não incluía a grade curricular 
indispensável à formação técnica específica, sendo por isso considerada 
inconstitucional. 
Só em 12 de maio o de 1978, com a Lei n° 6.530 e o Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 
1978², com a ajuda de Arnaldo Prieto, então ministro do Trabalho, foi regulamentada a 
profissão de Técnico em Transações Imobiliárias e também ratificada a atuação dos 
Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis - autarquias dotadas de 
personalidade jurídica de direito público, vinculadas ao Ministério do Trabalho, com 
autonomia administrativa, operacional e financeira para disciplinar e fiscalizar as 
atividades desses profissionais. Antonio Rocha, atualmente presidente do Sindicato 
dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio, participou ativamente da elaboração 
dessa legislação. Entre 2005 e 2010, o número de corretores registrados no Estado do 
Rio de Janeiro cresceu em 50%, gerando expectativa de que, em meados de 2011, eles 
somem 50 mil.
¹ Em 1982, o COFECI aprovou um Código de Processo Disciplinar para o Corretor habilitado, acessível na 
Internet em http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao146_82.pdf. 
² As duas normas jurídicas, citadas, de suma importância para o mercado imobiliário como um todo, encontram-
se, na integra, no final deste volume.
3
O CORRETOR DE IMÓVEIS
Em 31 de janeiro de 2011, a Revista Época contava o drama de uma economista de 39 
anos e seu marido, de 46, para mudar de casa: “Com dois filhos, o apartamento em que 
moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina, 
Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 
170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um 
comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, 
embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços 
dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro 
para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor. O 
resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e 
Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em 
agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros 
quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a 
mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda 
assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham 
acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar 
pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o 
apartamento que ele e Andrea venderam por R$ 360 mil vale R$ 550 mil, o preço do 
novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil 
– uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, 
depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”
Problemas como este não teriam acontecido se o casal tivesse recorrido a um bom 
Corretor Imobiliário, o único profissional legalmente habilitado para intermediar na 
compra, venda e locação de imóveis e opinar formalmente acerca do valor, sob pena de 
responder por perdas e danos se não executar a mediação com diligência e prudência e 
deixar de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco 
do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos 
resultados da incumbência que recebeu. 
Para “Época”, o drama vivido por Andrea e Marcelo reflete a violenta explosão ocorrida 
na construção civil e nos preços dos imóveis nos últimos anos. A valorização, maior 
aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos 
vilarejos de beira de estrada e à zona rural. “Na atual onda de valorização, nem todo 
mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito” – asseverou José Fucs, 
autor da reportagem, acrescentando: “Muitos investidores aproveitaram para comprar 
imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer 
isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em 
desuso e agora ressuscitou. Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata 
do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em 
grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa 
da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e 
apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 
2011”.
 
Quase que simultaneamente, o jornal “O Globo”, em seu caderno “MorarBem”, 
questionava: “Mercado aquecido, preços nas alturas, é compreensível que a profissão 
[de corretor] passe a atrair mais mão de obra, por conta de boas comissões de venda. E 
que as imobiliárias passem a contratar recém-chegados. Mas como fica o cliente, ao se 
deparar com um vendedor sem registro ou despreparado”?
5
A remuneração do corretor, ao contrário de muitas profissões, não é um salário fixo. Ele 
recebe a “corretagem” (comissão por negócio concretizado), que varia de 6% a 8% no 
caso de imóveis urbanos e industriais, 6% a 10% sobre imóveis rurais, e 5% em 
transações judiciais. Seu trabalho compreende desde a vistoria e apresentação de 
imóveis ao público interessado na compra, venda, permuta, locação e incorporação de 
imóveis, envolvendo ainda acompanhamento do desenvolvimento de projetos 
arquitetônicos e das áreas onde se localizam, e organização de papéis e documentos 
necessários durante o processo de negociação do imóvel. Assim, eles são encontrados 
operando no próprio escritório, como também nas empresas imobiliárias, empresas de 
classificados de “e-imóveis” (Internet), organizações de consórcios imobiliários, de 
leilões, cartórios de registros de imóveis, construtoras e outras. Uns se especializam na 
negociação de imóveis usados; outros, de rurais; ainda outros, de lançamentos, 
loteamentos, administração de aluguéis, de condomínios, e avaliações. 
Como todo trabalhador, o corretor vincula-se a uma federação nacional, no caso a 
FENACI, subordinada à Confederação Nacional dos Profissionais Liberais (CNPL), 
com sede em Brasília e, na qualidade de profissional liberal, pode se estabelecer com 
um escritório imobiliário e através dele prestar seus serviços ao público em geral, 
bastando para isso promover sua inscrição junto à Prefeitura local. Feito isto, poderá 
admitir empregados para as tarefas administrativas, com a estrita observância das leis 
trabalhistas, sendo de se ressaltar que, em eventual fiscalização pelo Conselho, será 
exigida pelo Agente a prova do registro em CTPS desses funcionários.
Faz-se necessário esclarecer que, como pessoa física, o profissional não poderá se 
utilizar publicamente de nome fantasia para a divulgação do trabalho: só o seu nome, 
seguido obrigatoriamente da expressão "corretor de imóveis" (a qual poderá ser 
acrescida de outras qualificações, como "gestor” ou “consultor” imobiliário e do número 
de inscrição no Creci. 
Admite-se a utilização de nome fantasia quando o profissional se inscrever como 
empresário nos órgãos competentes. Existem no mercado, entretanto, numerosas 
firmas que se valem de corretores para a comercialização de unidades de 
empreendimentos de grande porte, sem vínculo empregatício. O Cofeci tem anunciado 
que observa as condições de trabalho e remuneração oferecidas aos autônomos que 
atuam em lançamentos, prometendo baixar normas acerca desses profissionais.
Responsabilidade 
A legislação tem sido especialmente cuidadosa no tocante às operações dos corretores 
em geral. No Código Civil de 2002³, o artigo 723 já lhe determinava: 
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do 
negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;
b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma 
espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as 
alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado na realização do 
negócio, sob a pena, se não o fizer, de responder por penas e danos causados em razão 
da omissão de algum fator que estava ao seu alcance.
Os especialistas entenderam que esta redação dava margem à interpretação de que o 
corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as 
que não fossem questionadas, sem responder por danos. Em consequência, em 19 de 
6
maio de 2010 procedeu-se a alteração, passando o artigo 723 a rezar: "O corretor é 
obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, 
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio". E mais: "Sob 
pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os 
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores 
e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência".
Com a reformulação, procurou-se reprimir a ação daqueles que recomendam negócios 
sem as devidas cautelas, e colocando consumidores em situação de risco, e dos que 
atuam com parcialidade, defendendo o interesse de apenas uma das partes e os 
demais mal-intencionados. Os tribunais de Justiça, em numerosas sentenças, têm 
declarado a existência de responsabilidade solidária entre imobiliária, corretores e 
promitentes vendedores em ações indenizatórias movidas por compradores 
4prejudicados. E o Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu artigo 14: “O 
fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela 
reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação 
dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua 
fruição e riscos". 
As reclamações se avolumam, e o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do 
Rio de Janeiro e o Colégio Arnaldo Prieto, por ele mantido, recomendam reiteradamente 
a seus alunos e associados que eles mesmos tomem a iniciativa de orientar a clientela a 
adotar cuidados especiais, como os seguintes: 
• Exigir sempre que o Corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e 
conferir junto ao Conselho a autenticidade do documento;
• Exigir do Corretor um contrato de prestação de serviços por escrito, 
estabelecendo as responsabilidades dele no negócio;
• Ter sempre em mente que o Corretor Imobiliário só poderá receber sinal de 
compra caso esteja expressamente autorizado, através de procuração do 
comprador ou contrato específico dizendo isto. 
• Jamais fazer o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for 
necessário passar uma procuração, colocar cláusula de prazo máximo para 
efetivação do negócio, além do dever de prestação de contas. Isto amarra o 
profissional ao objeto do seu contrato e evita desvios de conduta.
• Lembrar sempre que o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar 
todas as certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de 
condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos, parcelas de 
financiamento em aberto perante a construtora ou banco, taxas de mobiliário 
de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e processos 
contra o vendedor; 
• Ter igualmente presente que o pagamento da corretagem cabe somente à 
parte que encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, sabendo-
se, porém, que o pagamento pode ser dividido entre o comprador e o 
vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;
• Havendo cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante 
deve estipular um prazo determinado;
• O artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não 
terá direito à comissão se for comprovada a sua inércia ou ociosidade;
³ Na Internet, em http://www4.planalto.gov.br/legislacao/legislacao-1/codigos-1#content e
também na página do Sindimóveis Est. RJ: http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php 
4
 Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, ver http://www.sindimoveisrj.org.br/site2010/index.php
8
Embora tenha atribuições corporativas, atua como defensor da população e do 
consumidor, ao impor e fazer cumprir medidas que defendem todos os cidadãos, por 
meio do exercício de atividadesfundamentais. Com a sede do Cofeci em Brasília (DF), o 
sistema dispõe de Crecis distribuídos pelo território nacional, instalados em 25 
unidades da federação. Os Crecis, por sua vez, têm delegacias nas principais cidades 
de seus respectivos estados. Todas as unidades são habilitadas a prestar informações e 
serviços ao profissional, às empresas do setor e ao consumidor em geral. Além da 
assistência à categoria, que integra e mantém o sistema por meio de contribuições 
anuais.
O órgão tem atuado intensamente para a valorização do mercado imobiliário como um 
todo e para a erradicação do déficit habitacional brasileiro, estimado em 7 milhões de 
unidades.
Os esforços de valorização consistem em, a um só tempo, exercer atividades paralelas 
e complementares. O Sistema Cofeci-Creci tem intensificado o contato com a 
sociedade para: informar a opinião pública sobre seus direitos de acesso à moradia e 
sobre como o corretor de imóveis pode ajudar a todos com relação a este anseio; 
auxiliar os poderes constituídos a viabilizar o acesso à habitação, em atuação 
institucional; aprimorar a qualificação do corretor de imóveis, com o objetivo de torná-lo 
ainda mais capacitado a atender a sociedade em intermediação e consultoria 
imobiliárias.
Inscrição 
Disposições legais garantem exclusividade aos corretores de imóveis inscritos nos 
conselhos regionais a intermediação das transações imobiliárias, sejam de compra, 
venda e aluguel de casas, apartamentos, lojas, escritórios, terrenos, sítios, fazendas e 
outros imóveis, no campo e na cidade, permitindo-lhe, ainda, opinar quanto à 
comercialização imobiliária. 
Antes da Lei Federal 6.530, qualquer pessoa podia exercer livremente a profissão de 
corretor de imóveis, bastando que algum cliente lhe confiasse a compra, venda ou 
locação de um imóvel. Com a promulgação da lei, os profissionais da compra, venda e 
locação de imóveis foram reunidos nos Conselhos Regionais, entidades normalmente 
instaladas nas capitais dos Estados e responsáveis pela fiscalização do exercício da 
profissão.
Um dos maiores problemas verificados na profissão de Corretor de Imóveis está na 
existência de pessoas não credenciadas Sistema Cofeci/Creci, não estando, portanto, 
devidamente habilitadas. O exercício ilegal da profissão não é apenas um delito de 
caráter administrativo, mas, e principalmente, infração penal (Art.47 da Lei de 
Contravenções Penais, Decreto Lei nº 3.688 de 03/04/41).
A capacitação do corretor de imóveis, proporcionada há mais de três décadas pelo 
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, que mantém o 
Colégio Arnaldo Prieto, sempre foi uma busca constante do COFECI e dos Conselhos 
Regionais, órgãos incumbidos da inscrição dos corretores em todo o território nacional. 
A formação profissional principia pelo Curso Técnico de Transações Imobiliárias (TTI), 
cuja conclusão é exigida para inscrição do candidato, a menos que ele apresente 
diploma de cursos superiores sequenciais e tecnológicos de Ciências Imobiliárias ou de
7
• O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da 
corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;
• O Superior Tribunal de Justiça decidiu que quem contrata corretores só deve 
pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado. 
• O cliente deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem, 
quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma 
imobiliária ou um RPA - Recibo de Pagamento a Autônomo em caso de corretor 
pessoa física. 
Remuneração 
O Novo Código Civil dispõe que, se a remuneração do corretor "não estiver fixada em 
lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os 
5usos locais” . Nos contratos de mediação em negócios imobiliários, o costume fixa a 
comissão em 6% (seis por cento) do valor contratado.
Vale frisar, de outra parte, que, mesmo se as condições do negócio tenham sido 
alteradas posteriormente, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a 
sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, 
a aproximação dos interessados para a realização do negócio.
A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se 
6 7implementar em razão do arrependimento dos interessados . Estabelece ainda que , 
"se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o 
negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será 
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo 
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor".
Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o 
comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da 
mediação do corretor, a comissão lhe será devida. A mesma solução é adotada pelo 
artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em 
que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos 
pelo corretor. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, 
8será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário ”. Um dos ensinamentos 
de Orlando Gomes é de que o Corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for 
nulo, mas a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu 
conhecimento.
Sistema Cofeci/Creci
Instituído em 27 de agosto de 1962, o Sistema Cofeci-Creci (Conselho Federal e 
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) defende a sociedade por meio de 
ordenamento, regulamentação e fiscalização da profissão de corretor de imóveis. 
Autarquia federal com poder regulador, a entidade organiza um dos principais 
segmentos do mercado imobiliário. Com poderes outorgados pelo Estado brasileiro, 
zela pela ética e coíbe o exercício ilegal da profissão.
5
 Artigo 724
6
 Artigo 725
7
 Artigo 727
8
 CC, art 728
10
não solicitar informações ou documentos adicionais, antes de elaborar o seu parecer. 
Em condições normais, toda essa tramitação, desde o protocolo do requerimento até a 
solenidade de entrega da carteira profissional oscila entre 30 a 90 dias. 
As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele 
inscritas. Deverão, porém, ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis 
inscrito individualmente.
A CLIENTELA
Recente pesquisa do mercado imobiliário feita pelo IBOPE Mídia revelou que adquirir a 
moradia, ou reformá-la, constitui-se um dos principais sonhos de consumo do brasileiro 
a partir dos 20 anos de idade. Os entrevistados entre 20 e 34 anos de idade, 
acrescentam a este sonho o de comprar o primeiro automóvel. A vontade de ter um lar 
ou reformar o imóvel já adquirido intensifica-se a partir dos 35 anos. Na faixa dos 55 aos 
64 anos, a prioridade é entrar na aposentadoria e logo depois de reformar a casa.
Esta mesma sondagem, feita nas principais regiões metropolitanas do Brasil com cerca 
de 20 mil indivíduos entre 12 e 64 anos, constatou ainda que tem aumentado 
significativamente o número de pessoas da classe C próximas de comprar moradia. 
Quase metade dos componentes desse universo (47%) revelou planos para adquirir um 
imóvel nos próximos 12 meses, sendo 28% constituintes das classes (A-B) mais altas 
(AB) e 25% das mais baixas (D-E).
As mulheres são maioria entre as pessoas que pretendem adquirir um imóvel nos 
próximos 12 meses: 58%, contra 42% dos homens. Lamentavelmente, a pesquisa não 
se estendeu aos imóveis comerciais nem às áreas rurais,nas quais os corretores 
imobiliários também desenvolvem suas atividades. Faltou, ainda, verificar os que 
pretendem trocá-los.
A Caixa Econômica Federal informou que 57% dos pedidos de financiamento imobiliário 
advêm de candidatos com menos de 35 anos, ansiosos na maioria pelo primeiro imóvel: 
40% são casais jovens, sem filhos, e 23%, solteiros. Todos consideram as prestações 
em longo prazo a melhor maneira de fugir do aluguel.
O novo panorama do mercado imobiliário vem demonstrar que o desenvolvimento 
tecnológico e industrial no mundo e no Brasil provocou um crescimento sem 
precedentes não só nos anseios da população como também nos tipos e níveis da 
qualidade dos produtos em geral, com destaque para a moradia e igualmente os 
serviços oferecidos entre os quais a corretagem imobiliária. 
Com isso apareceram, nas empresas e escritórios de consultoria, novas situações 
gerenciais, envolvendo muito aperfeiçoamento de pessoal e avanços na qualidade final 
do produto e do serviço, pois o cliente torna-se cada vez mais exigente não só com 
relação a preço, mas também a aspectos voltados à segurança, à saúde e à proteção ao 
10meio ambiente .
10
 O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro mantém cursos de atualização e excelência 
em vendas abertos aos associados e alunos do CAPRI nos seus diversos polos e delegacias.
9
Gestão de Negócios Imobiliários. Na frequência do curso, o aluno deve requerer junto 
ao CRECI-RJ o registro de estágio, obrigatório para a obtenção do diploma e registro 
profissional definitivo. 
 
Em resumo, para o exercício da profissão de corretor de imóveis, exige-se: 
• Formação escolar de nível médio (antigo 2º grau)
• Formação no curso de Técnico em Transações Imobiliárias
• Opção pelo curso de Ciências Imobiliárias ou Gestão Imobiliária (item opcional)
• Inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
Para estágio, é necessário que o estudante apresente os seguintes documentos, além 
de requerimento assinado pelo Corretor Responsável (original):
• RG e CPF (cópia)
• 2 fotos 3 x 4 colorida
• Comprovante de residência
Observação: O corretor terá que ter endereço comercial, escritório ou imobiliária.
Para inscrição de pessoa física, é preciso apresentar os seguintes documentos:
• RG (original e cópia) (só aceitamos a cópia do próprio RG expedido pela 
 Secretaria de Segurança Pública) 
• CPF (original e cópia)
• Título de eleitor (original e cópia)
• Última quitação eleitoral 1º e 2º turno (original e cópia)
• Comprovante de residência atualizado no nome do requerente ou pais (ou 
 cônjuge, apresentando certidão de casamento) (original e cópia)
• Certificado de reservista até 44 anos (original e cópia); 3 fotos coloridas 3x4 
 idênticas, fundo branco (homem com terno e gravata)
• Diploma de técnico em transações imobiliárias (original e cópia)
• Carteira de estágio (original)
• Certidões: certidão negativa de antecedentes criminais da policia civil; 
 certidão negativa dos cartórios de protestos; certidão negativa da Justiça 
 Federal; certidão negativa do distribuidor forense (cíveis e criminais) e 
 certidão negativa de execuções penais.
9Na Internet, através do próprio site do CRECI , o interessado poderá obter todas as 
informações sobre a documentação necessária e as taxas a ser pagas, além de poder 
imprimir diretamente os formulários de requerimento.
Concluído o curso e obtido o respectivo diploma, o recém-formado poderá requerer o 
registro de sua inscrição definitiva, mediante apresentação de determinada 
documentação e pagamento de taxas. Todas estas informações, inclusive os 
formulários que se fazem necessários, também se encontram disponíveis no site do 
CRECI.
A inscrição do Corretor de Imóveis, tanto de pessoa física como de pessoa jurídica 
depende de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que para tal 
confere poderes aos conselhos regionais. Antes de ser referendado pelo Plenário do 
Creci, o processo de inscrição é submetido à análise de uma Comissão, que poderá ou
9
 www.creci-rj.gov.br/
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Hoje, o único diferencial de uma empresa ou um profissional autônomo é o atendimento: 
ter-se um bom produto, um produto perfeito, já não dá vantagem competitiva alguma. A 
ênfase direcionada ao produto está superada. O consumidor é, na verdade, quem 
determina o nível de excelência de um serviço, e ele sempre quer mais. Se o cliente quer 
mais, é porque subiu seu nível de necessidade e expectativa. Portanto, os clientes ficam 
satisfeitos ou não, conforme suas expectativas.
Qualidade
A insatisfação de clientes com a qualidade de produtos e serviços, porém, é muito 
antiga. Por volta de 2150 a.C., o Código de Hamurabi já demonstrava uma preocupação 
com a durabilidade e funcionalidade das habitações produzidas na época, de tal forma 
que, se um construtor negociasse um imóvel que não fosse sólido o suficiente para 
atender à sua finalidade e desabasse, ele, construtor, seria imolado.
Hoje, no Brasil, é modismo falar-se em "Qualidade Total". Porém sua aplicabilidade 
requer conhecimento, esforço, dedicação e uma obsessão implacável. Está mais que 
provado que toda empresa deve provocar uma revolução de melhora na qualidade e 
assegurar que esta seja sempre definida em termos das percepções dos clientes. Os 
especialistas em marketing explicam que "esta revolução significa comer, dormir e 
respirar qualidade".
Essa mudança radical, porém, ainda exige um enorme e infindável esforço de todos. 
Por incrível que possa parecer, ainda hoje causa surpresa quando alguém atende de 
maneira atenciosa, gentil e sorridente. Isto porque estamos distantes do padrão em que 
o cliente é realmente o centro das atenções. Basta lembrar a atenção que se vem dando 
à autossustentabilidade e à reciclagem para reconhecer a urgência de promover 
mudanças profundas na cultura, a partir de uma tomada de consciência de que o cliente 
provavelmente sabe muito mais a respeito do produto que pretende adquirir ou alugar 
do que aquele que se propõe a vender ou locar um imóvel. 
Em 1992, dois marqueteiros americanos, Albrecht e Brandford, publicaram um trabalho 
mostrando que a maioria das pessoas não diz que não ficou satisfeita com algum 
aspecto de um serviço ou empresa. As estimativas são de que cerca de 96% dos 
clientes insatisfeitos nem mesmo fazem reclamações diretas. Vão fazer negócios em 
outro lugar, inclusive pela Internet. Aqueles autores alertam: Ӄ preciso que os 
empresários olhem com carinho para os serviços que oferecem, colocando-se no papel 
de seus clientes.”
O corretor imobiliário que pretenda se dar bem na carreira está sempre alerta para o fato 
de que a compra, venda e locação tem sido campo fértil para uma série de problemas 
que podem ser evitados, porém a emoção que as transações imobiliárias despertam 
nos clientes compra. 
Muitos deles podem ser evitados, mas a emoção que a aquisição imobiliária desperta 
no cliente cria verdadeiras armadilhas. Além disto, há pessoas que se veem com 
problemas possessórios com o bem adquirido, pelo simples fato de não ter adotado um 
procedimento básico: a visita ao imóvel que está adquirindo. Nos casos daqueles em 
construção, o corretor pode evitar muitos problemas futuros e até conquistar novos 
clientes, se acompanhar com o comprador a evolução da obra e a análise da 
incorporação, a partir de uma certidão que pode ser obtida no Registro de Imóveis. Deve 
fazer-se um parceiro indispensável do cliente porque a satisfação não advém da 
assinatura de um contrato seguro, em si, mas até nas assembleias de instalação do 
condomínio ou na inauguração de uma loja ou escritório.
12
É preciso resguardar a clientela investigandobem o vendedor, verificando, em especial, 
se contra ele existem ações fiscais e trabalhistas. Não são raros os casos de 
adquirentes que tardiamente descobrem que seus imóveis acham-se até penhorados. 
O contrato de compra e venda também deve ser checado pelo corretor, especialmente 
nas vendas a prazo, sendo-lhe obrigatório certificar-se de que o vendedor inseriu 
disposição segundo a qual a posse do imóvel só se dará a partir de um determinado 
percentual do pagamento. São relativamente comuns os casos em que o vendedor 
entrega a posse da coisa, o comprador não paga o preço, e o bem fica em discussão 
judicial permanecendo o comprador com a posse, sem que o vendedor receba 
integralmente o preço. 
Para vencer na carreira, o corretor precisa ser proativo a ponto de surpreender a 
clientela até mesmo antecipando-se no esclarecimento das dúvidas, ainda nem 
manifestadas. Clientes que têm dúvidas e reclamações prontamente solucionadas falar 
de sua experiência positiva para três ou quatro outras pessoas. Já um insatisfeito é 
capaz de contar para 20 acerca do mau serviço recebido.
Um excelente ponto de partida é fazer uma relação das perguntas mais comuns da 
clientela e ter as respostas na ponta da língua. Uma das maiores incorporadoras 
paulistas elaborou até uma cartilha, que utiliza até para propaganda. Os autores deste 
livreto, além de selecionarem o que nela encontraram de utilidade para o estudante, 
incluíram, no site do Sindimóveis do Estado do Rio de Janeiro na Internet, um glossário 
com dezenas de dicas que poderão completar conhecimentos aqui ministrados. Eis as 
principais e respostas produzidas pela construtora paulista: 
O Cliente: Como é a assinatura do contrato?
Resposta: A assinatura do contrato é a primeira etapa a ser realizada após você ter 
optado por um dos nossos imóveis. Todos os documentos de compra assinados por 
você, bem como seus documentos pessoais serão analisados e conferidos em nosso 
escritório. Como tudo estará bem, logo serão assinados pelos e pelo banco financiador, 
se houver financiamento externo.
O Cliente: O que é hipoteca?
Resposta: É uma garantia de direito real muito usada como forma de assegurar um 
empréstimo por meio da disponibilidade de bens imóveis e móveis (como aviões e 
navios, por exemplo) até o pagamento da dívida.
O Cliente: Existe alguma hipoteca sobre o meu imóvel?
Resposta: A existência ou não de hipoteca está determinada no seu contrato. Muitas 
vezes, para obter-se financiamento de produção da obra na instituição financeira, é 
preciso conceder alguma garantia. Esse procedimento de conceder a hipoteca das 
unidades futuras até a emissão do habite-se é praticado normalmente no setor da 
construção civil, e também não deixa de ser uma garantia de que seu imóvel será 
construído e entregue. 
O Cliente: Como posso baixar a hipoteca para registrar a escritura?
Resposta: Você deverá entrar em contato com o incorporador para solicitar a baixa logo 
após a averbação do habite-se, e estamos sempre à sua disposição para acompanhá-
lo. Após a averbação do habite-se, a incorporadora solicitará à instituição financeira o 
termo de cancelamento de hipoteca das unidades quitadas com recursos próprios, 
respeitando os prazos estabelecidos no Contrato de Compra e Venda.
13
O Cliente: Como faço para efetuar pagamentos?
Resposta: A incorporadora lhe enviará os boletos de pagamento pelo correio próximo 
às datas de vencimento. Se por qualquer razão você não os receber, procure a gente. 
Nós providenciaremos para que lhe enviem uma segunda via e iremos orientá-lo para 
fazer o pagamento com toda segurança e garantia. 
O Cliente: Posso antecipar parcelas ou valores do meu contrato?
Resposta: Sim, quando tiver interesse em antecipar pagamentos, entre em contato com 
a gente que diremos, com prazer, como proceder. 
O Cliente: Posso utilizar Financiamento/FGTS para quitar as minhas parcelas?
Resposta: É possível a utilização do Financiamento e/ou FGTS somente para a 
quitação do contrato e após a conclusão da obra. Para a utilização do FGTS, o contrato 
deverá estar de acordo com as regras da CEF para o saque.
O Cliente: Qual o prazo para validar ou confirmar uma parcela que paguei?
Resposta: A parcela paga por meio de boleto bancário pode levar até três dias úteis para 
ser efetivada. Caso não ocorra nesse prazo, solicitamos que entre em contato com o 
vendedor.
O Cliente: Como é reajustado o meu contrato?
Resposta: Todo o saldo devedor em aberto é corrigido mensal e cumulativamente pelo 
Índice Nacional de Custo da Construção Civil do Mercado (INCC-M) até a emissão do 
habite-se. Após o habite-se, todo o saldo em aberto será corrigido pelo Índice Geral de 
Preços do Mercado (IGP-M), somado aos juros financeiros de 12% ao ano até a 
quitação do saldo total, conforme contratado. No caso de financiamento direto com a 
incorporadora, o saldo a ser financiado será corrigido pelo IGP-M, somado aos juros de 
12% ao ano, calculados pela Tabela Price. A forma de cálculo da correção monetária é 
feita com base no índice divulgado no mês anterior ao mês da data de assinatura do 
contrato, e assim sucessivamente.
O Cliente: Como faço para saber os valores dos índices praticados?
Resposta: Os índices adotados são divulgados nos jornais de grande circulação. Para 
maior agilidade, a dica é consultá-los no site da Fundação Getúlio Vargas: www.fgv.br. 
O Cliente: Esta correção é legal?
Resposta: Sim, está prevista na lei 10.931/94 a cobrança de correção monetária para 
contratos imobiliários, dentre outros dispositivos legais.
O Cliente: O meu saldo devedor sempre aumentará?
Resposta: O aumento ocorrerá sempre que houver variação positiva do índice de 
correção adotado. Caso essa variação seja negativa, o seu saldo devedor diminuirá na 
mesma proporção. 
O Cliente: Posso pagar parte do boleto?
Resposta: Não são aceitam pagamentos parciais, apenas nos casos de pagamentos 
antecipados do saldo devedor. 
O Cliente: Seu escritório oferece serviços especializados de assessoria imobiliária?
Resposta: Para que você se sinta mais seguro e tranquilo ao cuidar dos trâmites do seu 
financiamento, poderemos indicar-lhe um consultor com grande experiência para 
ajudar no processo de contratação do financiamento junto ao Banco. Assim você tem
14
toda a segurança e comodidade de uma empresa atualizada com a legislação vigente, 
que se comprometerá em entregar de forma rápida os documentos do imóvel e da 
própria Incorporadora para análise do Banco. 
O Cliente: Quando se inicia o meu processo de financiamento ou repasse bancário?
Resposta: Seis meses antes da expedição do Habite-se, você receberá uma carta com 
a indicação da Assessoria Imobiliária Especializada, que montará o seu processo e 
encaminhará para a análise do Banco. Isto é feito para que você seja Pré-Aprovado 
dentro das regras dos agentes financeiros. Caso haja alguma incompatibilidade, você 
será contatado pela Assessoria Imobiliária Especializada. Lembramos que para a 
assinatura do Contrato junto ao agente financeiro, é necessária a Averbação do Habite-
se e a Especificação de Condomínio junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O Cliente: O que é análise de crédito?
Resposta: É a conferência dos dados digitados no seu Contrato em relação aos 
documentos apresentados, e a compatibilização da renda com a Unidade que está 
sendo adquirida para a verificação de possíveis restrições cadastrais. 
O Cliente: Quais documentos são necessários para a minha comprovação de renda?
Resposta: A relação de documentos pode variar de acordo com a sua fonte de recursos. 
Ou seja, há mudanças se você for assalariado, autônomo ou profissional liberal. Assim, 
a sua comprovação pode ser feita através de contrachequese IR, entre outros. Os 
documentos a serem apresentados também podem variar de acordo com a instituição 
financeira utilizada.
O Cliente: Como devo proceder se optar pelo financiamento direto com a incorporadora 
com alienação fiduciária?
Resposta: Ao optar pelo financiamento direto com a incorporadora, você assinará um 
instrumento particular com força de escritura pública que terá como garantia a alienação 
fiduciária do seu imóvel. Nessa operação deverá ser recolhido o Imposto sobre 
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como o registro do instrumento no Registro 
de Imóveis competente. A taxa de registro e o imposto deverão ser pagos pelo 
comprador. Quando for realizado o pagamento do saldo devedor, você deverá solicitar o 
recibo de quitação e averbá-lo na matrícula do imóvel. Essa garantia do financiamento 
imobiliário está prevista no direito brasileiro, regulamentada pela Lei nº 9.514/97, e é 
muito utilizada no mercado imobiliário. O não-pagamento da dívida implicará a 
execução, cujo trâmite está estabelecido na Lei nº 9.514/97.
O Cliente: Quando ocorrerá a assinatura da Alienação Fiduciária?
Resposta: Após a reanálise das suas condições jurídicas e financeiras e da averbação 
do habite-se e especificação de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. 
O Cliente: Posso utilizar o meu FGTS com o processo de financiamento bancário?
Resposta: Sim, pode utilizá-lo em financiamentos do SFH(Sistema Financeiro de 
Habitação), desde que se enquadre nos pré-requisitos correspondentes, bastando, 
para isso, fazer a solicitação através de impresso e documentação própria na mesma 
pasta de documentos do financiamento bancário.
O Cliente: Posso utilizar o meu FGTS sem adquirir o financiamento bancário?
Resposta: Sim, bastando, para isso, fazer a solicitação através de impresso e 
documentação própria junto a qualquer instituição financeira. Observar que, neste 
caso, o FGTS terá que ser utilizado para quitar o saldo devedor, pois a documentação
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praticado antes da quitação da dívida e para unidades em construção. A escritura 
pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Vale lembrar que o instrumento 
particular de contrato de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação 
fiduciária em garantia e outros pactos têm força de escritura pública.
O Cliente: Por que registrar a escritura do imóvel?
Resposta: O registro garante seus direitos perante a sociedade e o Estado. Conforme o 
Código Civil, a aquisição total de um imóvel depende do registro da escritura, que é a 
formalização da venda especificada na matrícula do imóvel, quando a titularidade do 
imóvel é definitivamente transferida. 
O Cliente: Tenho uma unidade quitada e negociei a unidade com um terceiro. Posso 
passar a escritura direto para ele?
Resposta: Não, as unidades negociadas são declaradas a DIMOB (Declaração de 
Informações sobre Atividades imobiliárias). Dessa forma, é obrigatória a transferência 
ao comprador originário. Não podemos desconsiderar o compromisso que deu origem à 
venda; no entanto, é costumeiro fazer uma escritura de venda e compra e cessão, na 
qual o cliente estará recebendo a unidade e cedendo seus direitos ao novo comprador. 
Vale salientar que esse tipo de transação caracteriza dois atos, nesse caso (compra e a 
cessão) e conforme legislação o pagamento de ITBI e Cartório de Notas é cobrado por 
cada ato (2 ITBI'S e 2 Cart. de Notas). 
Dessa forma, o cliente acaba economizando o valor do registro, pois o valor de registro é 
cobrado uma só vez.
O Cliente: O que é o Habite-se?
Resposta: Habite-se é uma certidão, emitida pela prefeitura, autorizando que um imóvel 
recém-construído possa ser ocupado. Também pode ser chamado de auto de 
conclusão de obra. Para emissão desse documento, a edificação passa por várias 
vistorias de regularidade, todas efetuadas por técnicos e engenheiros da prefeitura e 
pelo Corpo de Bombeiros. Nessas vistorias verifica-se se a obra foi executada conforme 
projeto aprovado e se atende aos diversos requisitos legais (parecer da companhia de 
luz, corpo de bombeiros, companhia de gás, entre outros) para a habitação. A 
concessão do habite-se é um dos pré-requisitos para a ocupação do imóvel.
O Cliente: Quando sair o habite-se do meu empreendimento, eu já poderei me mudar?
Resposta: A entrega das chaves se dará após a liberação do habite-se e da Instalação 
do Condomínio, e está vinculada à assinatura do financiamento ou quitação do imóvel.
O Cliente: O que é Especificação de Condomínio ou Averbação do Habite-se?
Resposta: Após a liberação do Habite-se é preciso aguardar a publicação em Diário 
Oficial. Em seguida é requerido junto ao INSS a CND da construção. A CND e o Habite-
se são levados a registro no Cartório de Registros de Imóveis para regularizar a 
construção.
O Cliente: Quem escolhe a Administradora de Condomínio? Quando é feita essa 
escolha?
Resposta: A principio, no momento da incorporação, é escolhida uma administradora 
pela própria incorporadora, que tem o papel de contratar pessoal e prestar assistência 
nos primeiros contratos. Passado o tempo da carência mínima, o condomínio pode 
eleger outra administradora, caso não esteja satisfeito com os serviços da atual.
O Cliente: Onde eu encontro a especificação dos materiais utilizados na construção e 
acabamento da minha unidade?
15
também terá força de escritura pública, não podendo, desta forma, ficar saldo 
remanescente com a construtora.
O Cliente: Vou utilizar Financiamento/FGTS. Posso escolher qualquer instituição 
financeira?
Resposta: Sim. Porém, se sua unidade estiver hipotecada junto a outro agente 
financeiro, haverá um custo adicional de taxas, além de um período maior para a 
conclusão da assinatura do contrato de financiamento.
O Cliente: O que é ITBI?
Resposta: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso "intervivos", o 
recolhimento é efetivado pela Prefeitura de cada cidade e é cobrado sobre 
transmissão/cessão de bens imóveis, ou seja, sempre que houver uma transação 
imobiliária será necessário pagar para a Prefeitura esse imposto.
O Cliente: O que faz o Registro de Imóveis?
Resposta: Registro de Imóveis é o órgão responsável pela efetivação da transmissão 
do bem. Sem o registro a concretização da transmissão (venda) não é efetivada. Para 
cada imóvel existe uma matricula e, nela ficam registrados todos os atos com referência 
ao imóvel.
O Cliente: Qual o papel do cartório de notas, com relação às escrituras?
Resposta: Da publicidade ao ato, para que a transmissão do bem seja efetivada, dever-
se-á fazer por instrumento público. BS: A escritura deverá ser lavrada por instrumento 
público e o registro se dará, mediante a apresentação dessa escritura juntamente com a 
guia de ITBI paga ao Registro de Imóveis Competente.
O Cliente: O que é Matricula?
Resposta: É o documento que garante a propriedade do Imóvel e o caracteriza.
O Cliente: Minha unidade tem uma matricula?
Resposta: A matricula da unidade será aberta junto ao Registro de Imóveis, na fase do 
registro da conclusão da obra e convenção e especificação do condomínio; até então, a 
unidade faz parte da matricula mãe, que é a matricula do terreno, na qual foi registrada a 
incorporação.
O Cliente: Qual é o processo da outorga e do registro da escritura?
Resposta: Para a escritura ser outorgada e levada a registro, algumas etapas devem ter 
sido concluídas anteriormente: o imóvel deve estar quitado e pronto, é preciso que o 
habite-se esteja averbado e recomenda-se que a especificação de condomínio seja 
registrada. A baixa da hipoteca deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Embora a escritura possa ser feita em qualquer cartório de notas, podemos indicar 
algunsque já possuem os documentos do empreendimento, no intuito de facilitar o 
processo. 
O Cliente: Qual é o valor da outorga e do registro da escritura?
Resposta: O valor pago, entre impostos e despesas com cartórios, é de 
aproximadamente 4% do valor de compra e venda. Esse valor é calculado pelo cartório.
O Cliente: Qual a diferença entre instrumento particular e escritura pública? 
Resposta: O instrumento particular pode ser firmado entre as partes, com a presença de 
duas testemunhas, a exemplo do contrato particular de promessa de compra e venda,
18
O Cliente: Em que horário eu posso vistoriar a minha unidade?
Resposta: Normalmente, a vistoria é realizada de segunda a sexta-feira, das 8h às 16h, 
mediante agendamento prévio.
O Cliente: Quando o condomínio é constituído?
Resposta: Um condomínio é formado por um grupo de pessoas que divide uma 
propriedade, cada um sendo dono de uma parte do todo. Todos possuem os mesmos 
direitos e deveres em relação ao todo. Por se tratar de uma vida em comunidade, é 
importante respeitar as regras e os procedimentos estabelecidos formalmente em 15 de 
dezembro de 1964, com a edição da Lei de Condomínios em Edificações e 
11Incorporações Imobiliárias , que substituiu a legislação baixada em 1928. Há também 
o regulamento interno. O Síndico é um administrador do condomínio que pode ou não 
ser um dos condôminos. Para auxiliar na administração do condomínio, além do corpo 
diretivo a ser eleito em assembléia, existirão funcionários e uma administradora, todos 
capacitados para orientar e zelar pelo bom convívio em sociedade. 
O Cliente: Quando isso acontece?
Resposta: Após a expedição do habite-se do empreendimento, ocorre a Assembléia de 
Instalação do Condomínio. Nessa reunião é realizada a eleição do síndico e do 
conselho consultivo. Uma equipe da incorporadora, junto com a administradora do 
condomínio e do engenheiro da obra, acompanhará a instalação do Condomínio e a 
vistoria de toda a área comum da edificação.
O Cliente: O que é Assembleia de Instalação do Condomínio?
Resposta: É a primeira reunião realizada com os condôminos e a empresa indicada 
para administrar o condomínio, juntamente com a equipe da incorporadora. Nessa 
assembleia, além da eleição do corpo diretivo e aprovação da previsão orçamentária 
inicial, será lavrada uma ata – documento este exigido para obtenção do CNPJ, que 
permitirá ao condomínio praticar os atos jurídicos e fiscais necessários para a sua 
administração. 
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
O Código Civil de 2002, com maior precisão técnica que o de 1916 — que tratava sob a 
mesma rubrica de atos jurídicos, tanto o negócio jurídico, como os atos jurídicos em 
sentido estrito —, designa por negócios jurídicos somente aquelas declarações de 
vontade realizadas pelos particulares e que visam regular todo o conteúdo de direitos e 
obrigações da maneira desejada por eles e possibilitada pelo ordenamento jurídico.
 12Sob a designação de "atos jurídicos lícitos" o novo diploma identifica os atos jurídicos 
em sentido estrito - aqueles atos que, embora impulsionados pela vontade humana, 
revestem-se de um conteúdo fundamentalmente preestabelecido em lei. São dados 
como exemplos dessa categoria de atos jurídicos, entre outros: a fixação do domicílio, o 
reconhecimento de um filho, o perdão, a quitação, a interpelação para constituir o 
devedor em mora, o ato de escolha entre prestações alternativas, a confissão, a 
interrupção da prescrição. Pode-se afirmar que a expressão máxima dos negócios 
jurídicos é encontrada nos contratos.
11
 Lei nº 4591/64, sancionada pelo presidente general Castello Branco.
12
 Código Civil - Art. 185
17
Resposta: Essas especificações constam no Memorial Descritivo.
O Cliente: Para que serve o Manual do Proprietário?
Resposta: Este manual, fornecido por todas as construtoras, tem o objetivo de 
esclarecer aos seus proprietários, e a todos os usuários, as informações necessárias 
para que possam melhor usufruir e conservar seu imóvel. Ele deve ser lido e consultado 
sempre com atenção, em especial, as recomendações de uso, o que com certeza 
prolongará a vida útil do seu patrimônio. Nele estão contidas informações sobre 
garantias e responsabilidades, cuidados, cores e materiais especificados, projetistas, 
informações técnicas e principais fornecedores. A comunicação entre o morador e a 
Construtora são os canais de comunicação e a forma correta de como registrar suas 
solicitações.
O Cliente: Para que serve o Manual do Síndico?
Resposta: Este manual tem o objetivo de esclarecer aos moradores, equipe técnica de 
manutenção, prestadores de serviço, concessionárias, corpo diretivo e Síndico as 
informações necessárias para manter o condomínio em pleno funcionamento. Ele deve 
ser lido e consultado sempre com atenção, em especial as recomendações de uso, o 
que com certeza prolongará a vida útil do seu patrimônio. Nele estão contidas 
informações sobre garantias e responsabilidades, aspectos jurídicos, cuidados, cores e 
materiais especificados, projetistas, informações técnicas e principais fornecedores.
O Cliente: O que é Certificado ou Termo de Garantia referente à minha unidade?
Resposta: O Certificado ou Termo de Garantia tem o objetivo de discriminar, de forma 
sintética, os prazos e condições de garantia dos itens das unidades autônomas ou da 
área comum; é assinado no ato da assinatura do contrato. Essas garantias se baseiam 
na tabela de garantia, também constante no contrato, e estão vigentes a partir do 
recebimento efetivo da unidade através do Termo de Emissão de Posse após a vistoria 
com um técnico da Construtora.
O Cliente: O que é vistoria?
Resposta: É o momento que você tem para conferir como ficou a sua unidade e se todas 
as instalações e acabamentos estão funcionando corretamente. Durante a vistoria, um 
engenheiro o acompanhará, certificando-se de que tudo estará de acordo com suas 
expectativas. 
O Cliente: Quando ocorre a vistoria para entrega das chaves?
Resposta: Após a obra ser concluída a incorporadora entrará em contato com o 
proprietário agendando previamente a vistoria. No horário combinado, o proprietário, 
junto ao engenheiro, realiza a vistoria verificando se a unidade encontra-se em perfeito 
estado.
O Cliente: Quando poderei vistoriar a minha unidade?
Resposta: Você será comunicado sobre o período disponível para a Vistoria da sua 
unidade e assim agendar, com a incorporadora, data e horário mais conveniente. Vale 
lembrar que a vistoria é agendada no período próximo à data do habite-se, variando de 
empreendimento para empreendimento. 
O Cliente: E se durante a vistoria eu identificar algum problema?
Resposta: Você preencherá uma Lista de Vistoria com a relação de itens a serem 
conferidos na companhia do engenheiro. Todos os apontamentos levantados serão 
regularizados e você será chamado para fazer uma nova vistoria.
19
Os negócios jurídicos surgem em decorrência de um princípio de direito de extrema 
relevância que é o princípio da autonomia da vontade, faculdade espiritual do homem 
que traduz uma tendência, um impulso para algo, a realização de um valor 
intelectualmente reconhecido ou o direcionamento voltado para a satisfação de um 
desejo. Para a ética ou a moral, a vontade representa uma atitude ou uma disposição 
para orientar o comportamento de uma determinada forma. A vontade aparece, assim, 
como um motor, impulsionando e dirigindo o movimento em todo o reino das faculdades 
humanas. A vontade tem especial importância para o Direito, porque se constitui num 
dos elementos fundamentais do ato jurídico. Manifestando-se de acordo com os 
preceitos legais, a vontade produz determinados efeitos, criando, modificando ou 
extinguindorelações jurídicas.
Quando nos referimos especificamente ao poder que o particular tem de estabelecer as 
regras jurídicas de seu próprio comportamento, dizemos, em vez de autonomia da 
vontade, autonomia privada. Assim, ela consiste no poder que os particulares têm de 
regular, pelo exercício de sua própria vontade, as relações de que participam, 
estabelecendo-lhes o conteúdo e a respectiva disciplina jurídica.
A autonomia privada é fruto da filosofia liberal, oriunda da Revolução francesa e 
consolidada com o pensamento liberal econômico do século 19 que encontra 
ressonância no Código Civil de 1916.
Com a intervenção do Estado na economia e na sociedade de uma maneira geral, esta 
liberdade passou a sofrer limites. Tendeu-se a dar primazia à função social restringindo-
se a autonomia privada, que continua como um elemento de liberdade concedido pela 
norma jurídica aos particulares, mas dentro do princípio da função social que deve 
permear todo o ordenamento jurídico. No plano técnico-jurídico, a autonomia privada 
está limitada pelas normas de ordem pública e pelos bons costumes. 
No negócio jurídico, a declaração de vontade é dirigida no sentido da obtenção de um 
resultado, em que o agente persegue o efeito jurídico, diferentemente dos atos jurídicos 
em sentido estrito, que são manifestações de vontade, obedientes à lei, porém 
geradoras de efeitos que nascem da própria lei.
Os elementos essenciais para que o negócio jurídico exista e seja válido são: vontade, 
objeto e forma, acrescentando-se os requisitos da capacidade, idoneidade e da 
legalidade. Faltando um deles, o negócio não existe no plano jurídico.
O princípio da segurança jurídica exige que a vontade seja manifestada de maneira 
objetiva para que terceiros possam ter dela conhecimento. A declaração de vontade 
pode ser expressa, tácita ou presumida. A declaração de vontade expressa é a que se 
faz por meio da linguagem, da escrita, dos sinais, gestos permitindo o conhecimento 
imediato da vontade declarada, como ocorre, por exemplo, com os contratos verbais ou 
escritos, na emissão de títulos de crédito, no envio de cartas, telegramas, telex, e-mail, 
etc. Há ainda a gesticulação dos surdos-mudos ou os gestos consagrados pelo uso 
como nos pregões da Bolsa de Valores, nos leilões, ou ainda a simples compra de um 
bilhete rodoviário, etc.
A declaração de vontade tácita é a que se deduz do comportamento do agente, ainda 
que a vontade não seja revelada pelo meio adequado. Como exemplos, temos: o caso 
de aceitação da herança que é avaliada pelas atitudes do herdeiro (atos compatíveis 
com quem efetivamente aceitou a herança deixada pelo falecido), hipóteses de
20
aquisição da propriedade móvel pela ocupação, ou ainda a exposição de objetos em 
vitrines dos estabelecimentos comerciais; estacionamento de táxis nos pontos; 
instalação de aparelhos automáticos em locais públicos - máquinas de refrigerante, de 
fotos. Tudo isso a caracterizar uma declaração tácita de oferta.
A declaração de vontade que, não sendo expressa, a lei deduz do comportamento do 
agente, é dita “presumida” (como acontece, por exemplo, com prorrogação de locação 
nos prédios urbanos quando o contrato se extingue e o locador nada faz para reaver o 
imóvel. Observe-se que, enquanto na declaração tácita é o destinatário que a deduz do 
comportamento do declarante, na declaração presumida é a lei que a estabelece.
As declarações de vontade são receptícias quando endereçadas a um destinatário 
esperando-se um posicionamento da parte dele para que se opere o aperfeiçoamento 
do negócio jurídico (ex.: proposta de compra de um imóvel) ou não receptícias, que são 
as que não se dirigem a ninguém, especificamente, produzindo efeitos 
independentemente da recepção (ex.: promessa de recompensa, o testamento e sua 
revogação, ocupação de coisa móvel, etc.). 
A declaração poderá ainda ser direta ou indireta, se feita pela parte ou através 
intermediação de pessoa ou instrumento (procurador/mandatário, representante legal - 
pais, tutores, curadores, anúncio, cartas, telegramas, fac símile, e-mail). 
A vontade se constitui num elemento tão importante para o sujeito jurídico que o direito 
impõe uma forma para sua exteriorização. Além disto, pressupõe que deve haver 
coincidência entre a vontade pensada e a vontade declarada. 
O negócio jurídico, para ser válido perante o Direito, necessita ser praticado por agente 
capaz. A capacidade é aquela referida como capacidade plena para o exercício dos atos 
na vida civil, das capacidades específicas e da legitimação para a prática de 
determinados atos. A incapacidade é contemplada nos arts. 3°, 4° e incisos do Código 
Civil. 
Num contrato de compra e venda de uma casa, o objeto jurídico é a obrigação de o 
vendedor transferir a propriedade dela para o comprador e este de pagar o preço 
combinado ao vendedor. O objeto material é a casa e o preço em dinheiro. 
Aqui se fala do objeto jurídico, que deverá ser: lícito, possível, determinado ou 
determinável. Lícito ou juridicamente possível significa que o objeto do negócio jurídico 
deve estar de acordo com a lei, isto é, não ser contrário à ordem pública e aos bons 
costumes. Possível quer dizer que o objeto deverá ser fisicamente possível. Não se 
pode vender um terreno na Lua, em Marte, coisas fora de comércio como, por exemplo, 
uma praça pública, ou um bem gravado com cláusula de inalienabilidade. 
A possibilidade jurídica se confunde com a licitude acima vista e se traduz na 
inviabilidade de se estipular um negócio jurídico que tenha como objeto, por exemplo, a 
venda de tóxicos, ou contratar a herança de pessoa viva. A impossibilidade só invalida o 
negócio jurídico se for absoluta, pois, se puder ser prestada de outra maneira (relativa) o 
negócio se aperfeiçoará. 
É imprescindível salientar que o negócio jurídico deve ser manifestado através de forma 
adequada. Isto é essencial para a validade do negócio jurídico quando se trata da 
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens 
imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo em vigência: exige-se
21
escritura pública, ou seja, esses direitos não serão constituídos se forem realizados 
verbalmente ou mediante ajuste escrito particular. Nos negócios de valor inferior a 10 
vezes o salário mínimo admite-se prova testemunhal, porém apenas em caráter 
subsidiário ou complementar da prova por escrito. 
Há também elementos acidentais limitadores da eficácia do negócio jurídico. São eles a 
condição, o termo e o encargo.
13A condição definida no Código Civil é aquela estipulada pela “vontade das partes”, não 
devendo ser confundida com as condições frequentemente utilizadas nos contratos 
como sinônimo de cláusula. Há negócios jurídicos que não admitem condição, tais 
como, alguém casar-se sob o imperativo de gerar filhos, de receber um dote, emancipar 
um filho sob condição, aceitar ou renunciar herança sob condição ou a termo. No 
tocante ao modo de atuação, fala-se de condição suspensiva ou resolutiva. Na 
condição suspensiva, verificando-se o acontecimento futuro e incerto, o direito nasce. 
Enquanto não se verificar, não se terá o direito a que se visa, mas apenas expectativa de 
direito ou direito condicional. 
As condições podem ser positivas (se dependem da ocorrência de uma circunstância) 
ou negativas (se essa circunstância deverá deixar de existir), lícitas ou ilícitas; física ou 
juridicamente possíveis ou impossíveis; perplexas, incompreensíveis ou contraditórias 
(como, por exemplo, alguém que empresta um imóvel com a condição que não se 
adentre nele); ou potestativas, que são aquelas que privam de todo o efeito o negócio 
jurídico ou o sujeitam ao puro arbítrio deuma das partes. 
Enquanto a condição é acontecimento futuro e incerto, o termo (momento em que se 
começa ou se extingue a eficácia de um ato jurídico) é acontecimento futuro e certo. 
Termo inicial é o que suspende o exercício de um direito, ou ainda, é o momento em que 
a eficácia de um ato jurídico deve começar. Termo final é o que dá término a um direito 
criado pelo contrato e até então vigente. Em oposição ao termo inicial, poder- se-ia dizer 
que é o momento em que a eficácia do ato jurídico deve terminar. 
O Código Civil estabelece uma regra geral para o cômputo do prazo, prescrevendo que 
“salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído 
o dia do começo, e incluído o do vencimento".
Encargo (ou modo) é uma limitação trazida a uma liberalidade (doação, constituição de 
renda, promessa de recompensa, instituição de herdeiro), quer por dar destino ao seu 
objeto, como por exemplo, a doação de uma casa, contanto que ele aí vá morar; quer 
por impor ao beneficiário uma contraprestação, como, por exemplo, deixo a B cinco 
milhões, mas ele terá de educar meus filhos até a maioridade. É um ônus que diminui a 
extensão da liberalidade. 
Cumpre observar que, nos negócios jurídicos, "parte" não é sinônimo de "pessoa". 
Podem existir várias pessoas numa mesma parte, que é um núcleo de manifestação de 
vontade. Ex.: vários vendedores que são proprietários de um imóvel, e vários 
compradores que querem adquiri-lo, cada grupo constituindo uma parte, a parte 
alienante e a parte adquirente.
13
 Art. 121 do Código Civil.
22
Os negócios jurídicos podem ser classificados quanto ao exercício de 
direitos:
1. negócios de disposição, quando autorizam o exercício de amplos direitos 
como o de alienação - venda, doação-, havendo transferência de domínio;
2. negócios de administração: autorizam apenas a administração, o uso ou gozo 
dos objetos, por exemplo a percepção de rendimentos.
As vantagens patrimoniais também propiciam uma classificação dos negócios jurídicos 
em gratuitos (aqueles em que somente uma das partes é beneficiada) e - onerosos 
(aqueles nos quais, para se obter um benefício há que se fazer um sacrifício - ex.: 
contratos de compra e venda, de empreitada, de mútuo, etc.).
Outro parâmetro é a forma: os negócios podem ser formais ou solenes (exigem o 
cumprimento de uma forma legalmente exigida: ex.: escritura pública na venda de 
imóvel de valor igual ou superior a 30 salários mínimos, casamento, etc.), e informais ou 
não solenes (doação, compra e venda de bens móveis, etc.)
Classificam-se quanto ao tempo em que devem produzir efeitos, sendo intervivos 
(produzem os seus efeitos quando as partes estão ainda vivas) e mortis causa 
(produzem seus efeitos após a morte do declarante; ex.: testamento).
Quanto à relação recíproca entre os negócios jurídicos, podem ser principais (existem 
por si mesmos; exemplos: compra e venda, mútuo e leasing) e acessórios (cuja 
existência supõe a do principal; ex.:pactos especiais à compra e venda, tais como, a 
retrovenda, o penhor a hipoteca, etc.).
Relativamente ao conteúdo, podem ser patrimoniais (concebe-se a noção de 
patrimônio em seu sentido estrito, para se restringir àquelas relações jurídicas ativas ou 
passivas dotadas de conteúdo econômico) ou extrapatrimoniais (os decorrentes de 
relações jurídicas não mensuráveis economicamente em si, embora possibilitem em 
algumas circunstâncias a compensação econômica por danos causados aos bens que 
as integram, como os direitos da personalidade).
No tocante à causa da atribuição patrimonial, distribuem-se em causais (causa significa 
o resultado jurídico pelo qual se dá o negócio) e abstratos (negócios jurídicos em que se 
prescinde da causa: ex.: letras de câmbio, notas promissórias, duplicatas aceitas pelo 
devedor, renúncia de direitos, etc.).
Finalmente, classificam-se quanto à eficácia, em constitutivos (produzem efeitos a 
partir do momento da celebração) e declaratórios nos quais os efeitos retroagem ao 
momento da ocorrência dos fatos que geraram o negócio jurídico; diz-se que têm efeitos 
retroativos.
Deve-se se assinalar que o comportamento do destinatário pode ser passivo, como no 
caso do silêncio, mas não se aplica ao Direito o provérbio "quem cala consente". Quem 
cala não diz, em princípio, nada. O sentido que poderá ser dado dependerá das 
circunstâncias. Aí então o silêncio produzirá uma declaração de vontade. É o chamado 
silêncio circunstanciado.
Nos contratos, são fundamentais os princípios da boa-fé e da função social: o artigo do 
Código Civil dispõe que "os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-
24
A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade. É bilateral 
porque gera obrigações para ambos os contratantes (o corretor e o comitente). O 
primeiro deverá executar certo encargo, e o outro, remunerá-lo: o corretor obriga-se a 
executar o encargo de buscar, de acordo com as instruções recebidas, e aproximar 
efetivamente terceiro(s) interessado(s) ao comitente para concretizar a convergência 
de vontade de ambos, no sentido da realização do negócio principal, ocasião em que o 
comitente remunerará o corretor pelo seu trabalho.
A segunda característica jurídica do contrato de corretagem é a acessoriedade, que se 
deve ao fato de sua existência estar ligada a outro contrato, que deverá ser concluído, 
ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. 
A terceira característica jurídica do contrato de corretagem é a onerosidade, porque 
tanto corretor (que é remunerado) como o comitente (que encontra no terceiro 
interessado aproximado pelo corretor a possibilidade concreta de realização do negócio 
jurídico que almeja), em princípio, aufere vantagem ou benefício patrimonial em razão 
desse acordo. 
A quarta característica jurídica do contrato de corretagem é a aleatoriedade, que se dá 
porque o corretor somente fará jus à sua remuneração se promover a efetiva 
convergência de vontades através da aproximação útil de terceiro interessado junto ao 
comitente, no sentido da celebração do negócio principal.
A quinta característica jurídica do contrato de corretagem é a consensualidade, porque 
se forma pelo simples acordo de vontades das partes. 
É importante frisar que o objeto do contrato de corretagem não é o serviço do corretor 
em si mesmo considerado, mas o resultado desse serviço, que, por sua vez, não se 
reduz à conclusão do negócio pretendido, melhor se identificando como a eliminação, 
por parte do corretor, de qualquer obstáculo à sua celebração. O corretor vende o 
resultado útil de seu trabalho, de modo que, se o seu labor torna-se inútil, não haverá 
que se falar em qualquer remuneração, pois ela não é devida em virtude do serviço 
prestado, mas em razão do resultado obtido. Assim, o ponto mínimo até onde deve 
chegar o trabalho do corretor para fazer jus à sua remuneração é a aproximação útil das 
partes, inclusive com a convergência da vontade de ambos de que efetivamente 
pretendem celebrar o negócio principal. Excepcionalmente, no entanto, pode ser 
possível que as partes (comitente e corretor) firmem compromisso expresso no contrato 
de corretagem no sentido de que a remuneração será em razão do esforço 
empreendido pelo corretor na busca de eventual interessado para a celebração do 
negócio principal. 
14BENS IMÓVEIS
O Código Civil de 1916, em seu Artigo 43, considerava bens imóveis ''o solo, com sua 
superfície, os seus acessórios naturais e adjacências naturais, compreendendo as 
árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo'', e ainda "tudo quanto o Homem 
possa incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os 
edifíciose construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, 
fratura ou dano'', e "tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente 
empregado em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade".
14
 Ver Código Civil, art. 79 e segs.
23
fé e os usos do lugar de sua celebração". Trata-se aí da chamada boa-fé objetiva, uma 
autêntica regra de conduta fundada na honestidade, na retidão, na lealdade e, 
principalmente, na consideração para com os interesses do outro, visto como um 
membro do conjunto social que é juridicamente tutelado. Não se trata da boa-fé 
subjetiva baseada na ignorância ou consciência do agente quanto à situação em que se 
encontra, acarretando a comprovação desse estado de ânimo consequências jurídicas 
importantes no que respeita à extensão da responsabilidade na reparação dos danos.
Esta disposição engloba todas as fases do negócio, a partir das preliminares, aquele 
período de tratativas comerciais que antecedem a formação do contrato e que muitas 
vezes ensejam deveres de reparação por rupturas arbitrárias que ocasionam danos 
injustificados à parte contrária. (Pelo mesmo motivo, há que proteger a fase posterior à 
execução do contrato como, por exemplo, deveres de garantia quanto à coisa vendida). 
No site do Sindimoveis Est. RJ na Internet você encontrará os modelos de contratos 
mais comuns nas atividades de corretagem.
O CONTRATO DE CORRETAGEM
O Corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na 
obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como 
também pelo futuro adquirente, que busca auxílio para encontrar o imóvel que deseja 
comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato 
de Corretagem, o qual tem, de um lado, o Corretor e, do outro, o vendedor ou o 
comprador, o qual leva a denominação de Comitente.
Quanto ao objeto desse contrato, tem-se uma Obrigação de Fazer. O profissional fica 
obrigado a procurar no mercado o melhor negócio, de acordo com os desejos do 
comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.
No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de "Contrato de Mediação", 
também é estabelecida a remuneração (a "comissão") do Corretor pelos serviços 
prestados, uma vez efetuado o negócio. Para o professor Marco Aurélio Viana, o 
Contrato de Corretagem “é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a 
aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante 
uma remuneração".
Este conceito permite estabelecer o devedor, o credor e o objeto dessa relação jurídica: 
o devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que 
pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o 
contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial; do 
outro lado vem, como credor da obrigação, o comitente - aquele que contrata o corretor 
para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial. Observe-se 
que este é um contrato aleatório, pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do 
comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um 
fato futuro e incerto. Além disto, é consensual, visto que completa-se através do 
consenso mútuo, independente de forma. 
O Contrato de Corretagem tem a seguinte roupagem jurídica: bilateral, acessório, 
oneroso, aleatório e consensual.
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O Novo Código Civil avançou na conceituação: “São bens imóveis o solo e tudo quanto 
se lhe incorporar natural ou artificialmente”. Em dois outros artigos, explicita que, para 
os efeitos legais, consideram-se os direitos reais sobre os imóveis e as ações que os 
asseguram, bem como o direito à sucessão aberta. A lei dispõe, ainda, que não perdem 
o caráter de imóveis as edificações que, separadas do solo, mas, conservando a sua 
unidade, forem removidas para outro local, e os materiais provisoriamente separados 
de um prédio, para nele se reempregarem. 
Aquisição de imóveis
A compra e venda de imóveis é um negócio jurídico intervivos (entre vivos) no qual uma 
parte transfere a outra o domínio do bem, efetivando-se o registro do título da 
transferência na circunscrição imobiliária competente. A transferência de propriedade 
não se dá sem o Registro Público e só produz efeitos a partir da data em que se 
apresentar o título ao oficial do Registro e ele o prenotar no protocolo. É a mais 
frequente modalidade de aquisição de bens. Ocorrem, todavia, outros modos de 
aquisição, destacando-se:
A aquisição originária - quando o indivíduo faz seu o bem sem que este lhe tenha sido 
transferido por alguém, não havendo qualquer relação entre o domínio atual e o anterior. 
A aquisição por acessão - o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica 
pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem; a acessão 
vem a ser o direito em razão do qual o proprietário de um bem passa a adquirir o domínio 
de tudo aquilo que a ele adere. É denominada acessão natural, quando a união ou 
incorporação de coisa acessória à principal advém de acontecimento natural (formação 
de ilhas, aluvião, avulsão e o abandono de álveo), e acessão industrial ou artificial, 
quando resulta do trabalho do homem (plantações e as construções de obras). 
A usucapião - modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse 
prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais; é uma aquisição de 
domínio pela posse prolongada; a usucapião tem por fundamento a consolidação da 
propriedade, dando juridicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo; a 
posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito. 
A legislação reza que jamais poderão ser objeto de usucapião: a) as coisas que estão 
fora do comércio; b) os bens públicos que estando fora do comércio são inalienáveis; c) 
os bens que, por razões subjetivas, apesar de se encontrarem “in commercio”, dele são 
excluídos, necessitando que o possuidor invertesse o seu título possessório.
Quando a aquisição do imóvel envolve um valor superior a 30 salários mínimos, é 
15indispensável o registro do contrato de compra e venda no Registro de Imóveis , caso 
contrário a transferência da propriedade não se efetivará. O corretor empenhado em 
prestar um bom serviço cuida logo de informar o cliente que, quando é utilizada uma 
promessa de compra e venda e quando a venda se dá a vista, o contrato deve ser 
lavrado na forma pública, ou seja, por um tabelião de livre escolha do comprador. 
Levando em conta a capacidade financeira do brasileiro, pelo menos na regra geral, o 
contrato de promessa de compra e venda ainda é o mais utilizado entre todos os pactos 
imobiliários. Além deste, entretanto, é largamente utilizado o contrato particular de
15
 Art. 1245 Código Civil
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compra e venda com hipoteca. Porém tem crescido rapidamente a tendência em favor 
dos daqueles com pacto adjeto de alienação fiduciária, em razão da facilidade que tem o 
agente financiador - seja um banco, seja o próprio construtor - de retomada do imóvel na 
hipótese de inadimplência do comprador. 
O contrato de compra e venda tem uma série de efeitos. Os mais elementares 
consistem na obrigação do vendedor de entregar o imóvel ao comprador, na forma 
pactuada no contrato, e o dever do comprador de pagar integralmente o preço, também 
na forma convencionada. Esses são os efeitos elementares da compra e venda. Além 
disso, o vendedor responde pela evicção de direitos, pelos vícios redibitórios, se a 
relação jurídica for civil, e pelos vícios do produto (imóvel) se a relação for de consumo. 
O comprador, sua vez, está sujeito, por exemplo, aos