Fontes das Obrigações I

se	
   houver	
   recusa,	
   requerer	
   ao	
   juiz	
   a	
  
adjudicação	
  do	
  imóvel.	
  
Nesse	
   caso,	
   o	
   contrato	
   definitivo	
   pode	
   ser	
   substituído	
   por	
   uma	
   sentença	
   judicial	
   de	
   natureza	
  
constitutiva.	
  Essa	
  sentença	
  -­‐	
  proferida	
  numa	
  ação	
  de	
  adjudicação	
  compulsória	
  -­‐	
  é	
  um	
  meio	
  peculiar	
  de	
  
execução	
  específica.	
  
Se	
  houver	
  compromisso	
  de	
  compra	
  e	
  venda,	
  a	
  execução	
  específica	
  se	
  dará	
  com	
  essa	
  intensidade	
  
–	
  sentença	
  substituta	
  da	
  escritura	
  pública.	
  
Do	
  Direito	
  do	
  Promitente	
  Comprador	
  	
  
Art.	
   1.417.	
  Mediante	
   promessa	
   de	
   compra	
   e	
   venda,	
   em	
   que	
   se	
   não	
   pactuou	
   arrependimento,	
  
celebrada	
  por	
  instrumento	
  público	
  ou	
  particular,	
  e	
  registrada	
  no	
  Cartório	
  de	
  Registro	
  de	
  Imóveis,	
  adquire	
  
o	
  promitente	
  comprador	
  direito	
  real	
  à	
  aquisição	
  do	
  imóvel.	
  
A	
  parte	
  de	
  um	
  compromisso	
  de	
  compra	
  e	
  venda	
  tem	
  um	
  direito	
  real	
  peculiar,	
  novo,	
  estabelecido	
  
pelo	
  CC	
  de	
  2002.5	
  
04/10/2010	
  
	
  
	
   Compromisso	
  de	
  compra	
  e	
  venda	
  (continuação)	
  
	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
5	
  Regra	
  dos	
  direitos	
  reais:	
  são	
  estabelecidos	
  em	
  números	
  cláusos,	
  há	
  a	
  necessidade	
  de	
  reconhecimento	
  prévio	
  pela	
  
lei.	
  
13	
  
	
  
	
   Ele	
  gera	
  um	
  reconhecimento	
  não	
  como	
  um	
  mero	
  contrato	
  preliminar,	
  não	
  como	
  pré-­‐contrato,	
  
mas	
  gera	
  direitos	
  reais.	
  Estes	
  são	
  estabelecidos	
  em	
  números	
  cláusos	
  pelo	
  ordenamento	
  jurídico.	
  Temos	
  
no	
  compromisso	
  de	
  compra	
  e	
  vendo	
  um	
  contrato	
  mais	
  que	
  consensual,	
  mas	
  que	
  tem	
  efeitos	
  reais.	
  	
  
	
   O	
  compromissário	
  comprador	
   já	
   tem	
  o	
  título	
  não	
  para	
  a	
  propriedade,	
  mas	
  para	
  o	
  exercício	
  da	
  
posse.	
  O	
  compromisso	
  não	
  transfere	
  propriedade,	
  mas	
  efeitos	
  reais	
  pela	
  posse.	
  Na	
  prática,	
  esse	
  direito	
  
real	
  existirá.	
  Se	
  esse	
  título	
  não	
  for	
  levado	
  a	
  registro,	
  ele	
  terá	
  efeito	
  inter	
  partes;	
  o	
  registro	
  deve	
  ser	
  feito	
  
para	
  a	
  eficácia	
  erga	
  omnes.	
  
	
  Jurisprudência	
  consolidada	
  sobre	
  isso:	
  	
  
1. Súmula	
   76	
   do	
   STJ	
   (4	
   de	
   maio	
   de	
   1991):	
   mesmo	
   o	
   compromisso	
   não	
   registrado	
   gera	
  
interpelação	
  pela	
  lei;	
  	
  
2. Súmula	
  84	
  (2	
  de	
  julho	
  de	
  1993):	
  é	
  admissível	
  a	
  oposição	
  de	
  embargos	
  de	
  3º	
  ainda	
  que	
  
desprovido	
  de	
  registro,	
  ou	
  seja,	
  se	
  uma	
  das	
  partes	
  tem	
  1	
  credito	
  e	
  resolve	
  penhorar	
  um	
  
bem	
   que	
   esta	
   na	
   propriedade	
   de	
   3º,	
   só	
   que	
   se	
   esse	
   bem	
   está	
   compromissado	
   para	
  
alguém,	
   esse	
   compromisso,	
   mesmo	
   não	
   registrado,	
   dá	
   fundamento	
   para	
   entrar	
   com	
  
embargos	
  de	
  terceiro,	
  que	
  é	
  um	
  instrumento	
  processual	
  para	
  aquele	
  que	
  tem	
  sua	
  posse	
  
ofendido	
  por	
   relações	
  entre	
   terceiros,	
  basta	
  a	
  posse.	
  Na	
  verdade,	
  é	
   comum	
   isso	
  gerar	
  
fraude	
  contra	
  terceiros,	
  em	
  que	
  o	
  compromisso	
  é	
  forjado;	
  	
  
3. Súmula	
  239	
  do	
  STJ	
  (30	
  de	
  agosto	
  de	
  2000)	
  –	
  é	
  do	
  STJ	
  porque	
  trata	
  de	
  contrariedade	
  de	
  
legislação	
   federal:	
   o	
   direito	
   a	
   adjudicação	
   compulsória	
   não	
   se	
   condiciona	
   ao	
  
compromisso	
   de	
   compra	
   e	
   venda	
   no	
   cartório	
   de	
   registro	
   de	
   imóveis,	
   ou	
   seja,	
   não	
   se	
  
condiciona	
  aos	
  efeitos	
  erga	
  omnes	
  que	
  o	
  registro	
  gera.	
  
E	
  aí,	
  o	
  que	
  prevalece:	
  as	
  súmulas	
  ou	
  a	
   lei?	
  A	
  lei.	
  Entretanto,	
  nenhuma	
  súmula	
  caiu,	
  continuam	
  
sendo	
   aplicadas,	
  mas	
   prevalece	
   a	
   lei,	
   em	
   regra.	
   A	
   questão	
   é	
   que	
   essa	
   jurisprudência	
   surgiu	
   no	
   vazio	
  
normativo,	
  por	
  isso	
  são	
  aplicadas,	
  porém	
  não	
  são	
  vinculantes,	
  não	
  obrigam	
  o	
  juiz	
  de	
  primeiro	
  grau.	
  	
  
Investido	
  na	
  posse	
  do	
  imóvel,	
  o	
  compromissário	
  comprador	
  poderá:	
  	
  
1. Usar	
  e	
  fruir	
  esse	
  bem	
  de	
  maneira	
  ilimitada;	
  
2. A	
  segunda	
  conseqüência	
  é	
  que	
  esses	
  direitos	
  dele	
  são	
  oponíveis	
  a	
  terceiros;	
  	
  
3. Esses	
  direitos	
  são	
  passiveis	
  de	
  alienação	
  mediante	
  o	
  contrato	
  de	
  cessão;	
  
4. O	
  compromissário	
  comprador	
  se	
  obrigara	
  pelas	
  obrigações	
  propter	
  rem	
  que	
  abrangerem	
  
o	
   imóvel.	
  É	
   complicado,	
  porque	
  o	
  compromissário	
  não	
  paga	
   imposto	
  de	
   renda,	
  o	
  qual	
  
será	
  cobrado	
  do	
  vendedor,	
  a	
  princípio.	
  
O	
  compromisso	
  não	
  exige	
   forma	
  específica,	
  pode	
  ser	
   feito	
  por	
   instrumento	
  privado.	
  Meios	
  de	
  
execução:	
  
1. Escritura	
  pública	
  (bens	
  imóveis);	
  
2. Adjudicação	
  compulsória	
  (é	
  a	
  sentença	
  judicial).	
  	
  
Ver:	
  Decreto-­‐lei	
  5810/12	
  e	
  Lei	
  10.776.	
  
Resolução	
   do	
   contrato	
   –	
   regras	
   especiais:	
   aqui	
   eu	
   não	
   resolvo	
   o	
   compromisso	
   nem	
  que	
   haja	
  
pacto	
  comissório	
  expresso,	
  é	
  preciso	
   forma	
  determinada,	
  porém	
  há	
  necessidade	
  de	
  uma	
   interpelação	
  
prévia,	
  constituindo	
  em	
  mora	
  a	
  parte	
  inadimplente(decreto-­‐lei	
  	
  745	
  de	
  10/08/79).	
  
Formas	
  de	
  extinção	
  do	
  compromisso:	
  
1. Execução	
  voluntária;	
  
2. Execução	
  coativa;	
  
3. Resolução	
  (para	
  o	
  descumprimento	
  da	
  obrigação);	
  
4. Distrato.	
  
	
  
Doação	
  
Contrato	
   pelo	
   qual	
   uma	
   das	
   partes	
   se	
   obriga	
   a	
   transferir,	
   gratuitamente,	
   bem	
   de	
   sua	
  
propriedade	
  para	
  outra	
  parte.	
  Haverá	
  a	
  exata	
  correspondência	
  entre	
  o	
  acréscimo	
  patrimonial	
  de	
  uma	
  
parte	
  e	
  a	
  diminuição	
  de	
  outra.	
  Transfere-­‐se	
  a	
  propriedade,	
  não	
  simplesmente	
  o	
  direito	
  de	
  usar	
  ou	
  fruir,	
  
abrange-­‐se	
  um	
  direito	
  real	
  mais	
  amplo,	
  direito	
  real	
  de	
  coisa	
  própria.	
  
Partes:	
  quem	
  transfere	
  é	
  o	
  doador,	
  quem	
  recebe,	
  donatário.	
  
14	
  
	
  
Seu	
  pressuposto,	
  sendo	
  contrato,	
  é	
  o	
  consentimento.