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Fontes das Obrigações I

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ao	
  antigo	
  
vendedor	
  ou,	
  ainda,	
   a	
  dar	
  preferência	
  a	
  um	
   terceiro	
  escolhido	
  por	
  ambos.	
   Se	
  ele	
   tiver	
  uma	
  oferta	
  de	
  
terceiros	
  (proposta	
  esta	
  feita	
  por	
  escrito,	
  até	
  mesmo	
  para	
  evitar	
  alegação	
  de	
  descumprimento	
  do	
  direito	
  
de	
  preferência),	
  deve	
  ser	
  feita	
  a	
  oferta	
  ao	
  vendedor	
  antigo	
  para	
  que	
  se	
  outorgue	
  a	
  este	
  a	
  possibilidade	
  
dele	
   igualar	
   a	
   oferta	
   feita.	
   Este	
   antigo	
   vendedor,	
   então,	
   terá	
   um	
   prazo	
   para	
   decidir,	
   que	
   já	
   vem	
  
estabelecido	
  no	
  contrato	
  ou	
  que	
  ao	
  menos	
  seja	
  de	
  duração	
  razoável.	
  
	
   Se	
  este	
  antigo	
  vendedor	
  não	
  se	
  manifestar	
  ou	
  negar	
  a	
  oferta,	
  significará	
  que	
  ele	
  não	
  exerceu	
  seu	
  
direito	
  de	
  preferência	
  e,	
  sendo	
  assim,	
  a	
  venda	
  feita	
  a	
  terceiro	
  é	
  válida,	
  não	
  sujeita	
  a	
  condição	
  resolutiva.	
  
Se	
  a	
  venda	
  já	
  foi	
  feita	
  a	
  terceiro,	
  sem	
  respeitar	
  o	
  direito	
  do	
  perempto,	
  o	
  negócio	
  é	
  anulável	
  e	
  a	
  
compra	
   e	
   venda	
   pode	
   ser	
   desfeita	
   (obrigar	
   judicialmente	
   que	
   o	
   comprador	
   venda	
   para	
   o	
   antigo	
  
vendedor)	
  ou	
  pode	
  haver	
  indenização	
  por	
  perdas	
  e	
  danos.	
  
Art.	
   513.	
   A	
   preempção,	
   ou	
   preferência,	
   impõe	
   ao	
   comprador	
   a	
   obrigação	
   de	
   oferecer	
   ao	
  
vendedor	
   a	
   coisa	
   que	
   aquele	
   vai	
   vender,	
   ou	
   dar	
   em	
   pagamento,	
   para	
   que	
   este	
   use	
   de	
   seu	
   direito	
   de	
  
prelação	
  na	
  compra,	
  tanto	
  por	
  tanto.	
  
Parágrafo	
   único.	
  O	
   prazo	
   para	
   exercer	
   o	
   direito	
   de	
   preferência	
   não	
  poderá	
   exceder	
   a	
   cento	
   e	
  
oitenta	
  dias,	
  se	
  a	
  coisa	
  for	
  móvel,	
  ou	
  a	
  dois	
  anos,	
  se	
  imóvel.	
  
Trata-­‐se	
  de	
  um	
  direito	
  personalíssimo,	
  intransmissível.	
  
Art.	
  520.	
  O	
  direito	
  de	
  preferência	
  não	
  se	
  pode	
  ceder	
  nem	
  passa	
  aos	
  herdeiros.	
  
5. Pacto	
  do	
  Melhor	
  Comprador:	
  significa	
  que	
  a	
  venda	
  será	
  desfeita	
  se	
  em	
  certo	
  prazo	
  aparecer	
  
quem	
   ofereça	
   melhor	
   preço	
   (condição	
   resolutiva).	
   Isso	
   estava	
   presente	
   no	
   Código	
   de	
   16,	
   o	
   que	
   foi,	
  
entretanto,	
  omitido	
  pelo	
  CC	
  atual.	
  
6. Pacto	
  Comissório:	
  pacto	
  adjeto	
  que	
  estabelece	
  que	
  a	
  venda	
  será	
  desfeita	
  se	
  o	
  comprador	
  não	
  
pagar	
  até	
  determinado	
  dia.	
  Nos	
  contratos	
  bilaterais	
  é	
  dispensável,	
  porque	
  há	
  as	
  consequências	
  naturais	
  
do	
  inadimplemento	
  (cláusula	
  resolutiva	
  tácita).	
  
7. Venda	
  com	
  reserva	
  de	
  domínio:	
  nas	
  vendas	
  de	
  bens	
  móveis,	
  o	
  vendedor	
  transfere	
  a	
  posse	
  ao	
  
comprador,	
  mas	
  o	
  direito	
  de	
  propriedade	
  só	
  será	
  transferido	
  com	
  o	
  pagamento	
  integral	
  do	
  preço	
  (preço	
  
em	
  prestações).	
  O	
   vendedor	
   permanece	
   sendo	
  o	
   proprietário	
   do	
   bem.	
   Entretanto,	
   não	
   havendo	
   essa	
  
cláusula,	
  o	
  direito	
  de	
  propriedade	
  é	
  transferido	
  normalmente.	
  
Art.	
  521.	
  Na	
  venda	
  de	
  coisa	
  móvel,	
  pode	
  o	
  vendedor	
  reservar	
  para	
  si	
  a	
  propriedade,	
  até	
  que	
  o	
  
preço	
  esteja	
  integralmente	
  pago.	
  
	
  
Compromisso	
  de	
  Compra	
  e	
  venda	
  
12	
  
	
  
É	
  um	
  assunto	
  estranho,	
  apesar	
  de	
  consolidado.	
  	
  
Distinção:	
  
1)	
  Promessa	
  de	
   compra	
  e	
   venda:	
  é	
  um	
  contrato	
  preliminar,	
   um	
  pré-­‐contrato.	
  A	
   finalidade	
  da	
  
promessa	
  é	
  então	
  a	
  celebração	
  do	
  contrato	
  definitivo.	
  Então,	
  a	
  promessa	
  de	
  compra	
  e	
  venda	
  tem	
  como	
  
finalidade,	
  como	
  objeto,	
  a	
  obrigação	
  das	
  partes	
  em	
  celebrar	
  o	
  contrato	
  definitivo.	
  
Esse	
   contrato	
   preliminar	
   pode	
   ser	
   apenas	
   de	
   comprar,	
   ou	
   apenas	
   de	
   vender.	
   Ou	
   pode	
   ser	
  
bilateral.	
  No	
  caso	
  de	
  descumprimento,	
  há	
  indenização	
  por	
  perdas	
  e	
  danos.	
  No	
  contrato	
  definitivo,	
  deve	
  
ser	
  mantido	
  o	
  que	
  ficou	
  estipulado	
  no	
  contrato	
  preliminar.	
  
2)	
  Opção:	
  é	
  uma	
  cláusula	
  do	
  contrato	
  que	
  permite	
  a	
  execução	
  específica	
  caso	
  seja	
  possível	
  (por	
  
exemplo,	
  se	
  o	
  bem	
  não	
  se	
  perdeu).	
  
Opção	
  é	
  outorgar,	
  por	
  contrato,	
  um	
  direito	
  potestativo	
  a	
  uma	
  das	
  partes	
  de	
  fazer	
  valer	
  a	
  compra	
  
ou	
  a	
  venda.	
  Entre	
  as	
  partes,	
  caso	
  seja	
  possível,	
  posso	
  buscar,	
  na	
  opção	
  a	
  execução	
  específica,	
  ou	
  seja,	
  
obrigar	
   a	
   pessoa	
   a	
   fazer	
   o	
   que	
   ela	
   não	
   quer	
   fazer.	
   Execução	
   específica	
   é	
   buscar	
   exatamente	
   o	
  
cumprimento	
   por	
   sentença	
   judicial.	
   Ex:	
   impor	
   uma	
  multa	
   diária,	
   ou	
   suprir	
   a	
   vontade	
   das	
   partes,	
   ou	
  
mudar	
  o	
  que	
  as	
  partes	
  acordaram.	
  
Meios	
  de	
  buscar	
  a	
  execução	
  específica:	
  
• Astreintes:	
  multa	
  diária	
  para	
  o	
  não	
  cumprimento;	
  
• Sentença	
  judicial	
  que	
  substitui	
  a	
  vontade	
  de	
  uma	
  da	
  partes;	
  
• O	
  juiz	
  pode	
  mandar	
  aquele	
  que	
  tinha	
  que	
  cumprir	
  a	
  sua	
  parte	
  a	
  realizá-­‐la.	
  
Se	
   a	
   opção	
   não	
   for	
   levada	
   à	
   registro,	
   se	
   resolve	
   em	
   perdas	
   e	
   danos	
   e	
   pode	
   caber	
   também	
  
execução	
  específica.	
  Opção	
  não	
  levada	
  à	
  registro	
  vale	
  apenas	
  entre	
  a	
  partes.	
  
	
  
3)	
  Compromisso	
  de	
   compra	
  e	
   venda:	
   o	
   compromisso	
  não	
  é	
  um	
  pré-­‐contrato,	
  deixou	
  de	
   sê-­‐lo	
  
por	
   força	
  de	
   lei,	
  o	
  que	
   fortaleceu	
  tal	
   instituto,complementada	
  por	
  alterações	
   jurisprudenciais.	
  A	
  mera	
  
celebração	
  do	
  compromisso	
  produz	
  efeitos	
  reais,	
  mesmo	
  se	
  não	
  registrado	
  (sendo	
  assim,	
  o	
  juiz	
  é	
  quem	
  
vai	
  mandar	
  registrar).	
  Possui	
  efeitos	
  maiores	
  do	
  que	
  a	
  própria	
  compra	
  e	
  venda,	
  uma	
  vez	
  que	
  se	
  age	
  com	
  
poderes	
  plenos.	
  
	
  Art.	
  1.418.	
  O	
  promitente	
  comprador,	
  titular	
  de	
  direito	
  real,	
  pode	
  exigir	
  do	
  promitente	
  vendedor,	
  
ou	
  de	
  terceiros,	
  a	
  quem	
  os	
  direitos	
  deste	
  forem	
  cedidos,	
  a	
  outorga	
  da	
  escritura	
  definitiva	
  de	
  compra	
  e	
  
venda,	
   conforme	
   o	
   disposto	
   no	
   instrumento	
   preliminar;	
   e,