18.2O Estudo+de+viabilidade de um empreendimento a fazer

Prévia do material em texto

FACULDADE MERIDIONAL – IMED CURSO DE ENGENHARIA CIVIL 
Disciplina: Orçamento na Construção Civil Professor: Me. Eng˚ Marinês Silvani Novello 
 
1 
 
Estudo de viabilidade de um empreendimento 
 
Dados: Empreendimento residencial unifamiliar situado no Leblon – RJ 
 
1- Características do empreendimento: 
 Construtora tradicional no mercado imobiliário do RJ com 27 anos de 
existência; 
 Projeto realizado por arquiteto com conhecimento em legislação específica 
para esta tipologia. 
 Empreendimento unifamiliar de alto luxo, de acordo com o perfil de 
construção e padrão de especificações da região. 
 Modalidade de construção: empreendimento será construído pelo sistema 
de construção a preço de custo, com a contratação da construtora para a 
execução da obra, por um percentual de remuneração prefixado e 
gerenciado por uma empresa especializada. 
 
2 – Objetivos do negócio imobiliário: 
 Principal:  concluir o projeto  concebido para  sete edificações, das quais  seis  já 
foram realizadas com sucesso, com realização pessoal do empreendedor. 
 Secundário:  auferir  lucratividade  no  empreendimento,  sem  uma  definição 
conclusiva, neste momento em relação à comercialização para venda ou aluguel 
da unidade. 
 Existe  tendência  de  comercialização  para  locação,  evidenciada  não  só  pelas 
locações já efetivadas nas outras seis unidades, além do perfil do empreendedor. 
 
3 – Características sociais, econômicas e comerciais da região 
  As  características  são  mais  favoráveis  no  RJ,  pois  se  trata  de  uma  região 
considerada  nobre  pelo  alto  poder  aquisitivo  da  população  local,  assim  como  pela 
qualidade da infraestrutura de educação, saúde, comércio, transporte, segurança, lazer, 
além de se tratar de região próxima do mar. 
 
4 – Características do projeto arquitetônico e do terreno. 
 Topografia  irregular  e  em  aclive,  fato  que  gera  dificuldade,  tanto  no 
aproveitamento arquitetônico obrigando a projeção de  vários níveis,  como na 
execução, pela necessidade de corte de rocha e de muros de contenção, para um 
melhor aproveitamento de espaços do projeto. 
 Devido as características citadas e à legislação, o projeto estabeleceu a construção 
de uma unidade residencial distribuída em quatro níveis de pisos. 
 Dados com áreas reais e equivalentes pelos pavimentos estão mostrados a seguir 
sendo o critério adotado, a ABNT NBR 12721/2006. 
Cálculo de áreas reais e equivalentes 
Obra:  Cliente:  Data: 
Pavimento  Medições 
m2 
%  Cob. Padrão 
m2 
Real m2  Equivalente 
m2 
Acesso térreo           
Cobertura padrão  27,50  1,00  27,50  0,00  0,00 
Estacionamento e caixa 
d`água 
98,50  0,70  0,00  98,50  68,95 
      27,50  98,50  68,95 
        126,00  96,45 
1˚ Pavimento           
Cobertura padrão  232,69  1,00  232,69  0,00  0,00 
Varanda  9,00  0,80  0,00  9,00  7,20 
           
           
      232,69  9,00  7,20 
        241,69  239,89 
2˚ Pavimento           
Cobertura padrão  212,71  1,00  212,71  0,00  0,00 
Área externa  155,55  0,60  0,00  155,55  93,33 
           
      212,71  155,55  93,33 
        368,26  306,04 
3˚ Pavimento           
Cobertura padrão  167,34  1,00  167,34  0,00  0,00 
Varanda  21,72  0,80  0,00  21,72  17,38 
Descoberta  275,30  0,35  0,00  275,30  96,36 
      167,34  297,02  113,74 
        464,36  281,08 
Laje cobertura           
Descoberta  278,29  0,20  0,00  278,29  55,66 
      0,00  278,29  55,66 
           
      Totais  1478,60m2  979,12m2 
           
 
Resumo: 
 Área total da edificação = 1478,60m2 
 Área equivalente de construção = 979,12m2 
 Área privativa, para fins de venda e locação, foi calculada com base nas áreas de uso interno de 
residência, correspondendo a 730,65m2 
 Padrão de especificações de acabamentos adotado para o projeto é de luxo, em acordo com o 
padrão da região. 
 
5 – Valores das receitas e entradas monetárias 
 Fins de estudo de viabilidade: segundo a distribuição de receitas e despesas no fluxo de caixa, 
é proveniente da venda da unidade. 
 Fins  de  análise  de  sensibilidade:  adotou‐se  dois  valores  por m2  de  venda,  fornecido  pelo 
corretor  imobiliário  especializado  neste  tipo  de  empreendimento,  considerando  o  mais 
favorável e o menos favorável, sendo: 
Mais favorável: 6500,00R$/m2 . 730,65m2 = R$ 4.749.225,00 
Menos favorável: 6000,00R$/m2 . 730,65m2 = R$ 4.383.400,00 
 Uma das hipóteses comerciais previstas neste estudo é a alternativa da venda do terreno com 
o projeto aprovado. 
 Valor de venda fornecido pelo corretor especializado: 850.000,00R$ ‐ adotado como um valor 
conservador para fins de análise de viabilidade. 
 
5.1 Valores monetários de despesas 
5.1.1: Valores do terreno: R$ 200.000,00 
5.1.2: Custo da construção 
Valor mais favorável = 2.700,00R$/m2 
Valor menos favorável = 3.260,00R$/m2 
 
Então: 
Valor mais favorável = 2.700,00R$/m2 . 979,12 m2 = 2.643.624,00R$ 
Valor menos favorável = 3.260,00R$/m2 . 979,12 m2 = 3.191.931,20 
 
5.1.3 Publicação e promoção 
Percentual arbitrado em 2% do valor geral de venda 
Valor mais favorável = 2% .4.749.225,00 R$ = 94.984,50R$ 
Valor menos favorável = 2%.4.383.900,00R$ = 87.678,00R$ 
 
5.1.4 Corretagem imobiliária 
Percentual arbitrado em 4% do valor geral de venda 
Valor mais favorável = 4% .4.749.225,00 R$ = 189.969,00R$ 
Valor menos favorável = 4%.4.383.900,00R$ = 175.356,00R$ 
 
5.1.5 Impostos (PIS/Cofins/CSLL) 
Arbritrado em 4,65% do valor geral de venda 
Valor mais favorável = 4,65% .4.749.225,00 R$ = 220.838,96R$ 
Valor menos favorável = 4,65%.4.383.900,00R$ = 203.851,35R$ 
 
5.1.6 Despesas jurídicas e imobiliárias) 
Arbitrado em 1% do valor geral de venda 
Valor mais favorável = 1% .4.749.225,00 R$ = 47.492,25R$ 
Valor menos favorável = 1%.4.383.900,00R$ = 43.839,00R$ 
 
5.1.7  Cálculo do total das despesas 
Valor mais favorável = 3.396.908,71 R$  
Valor menos favorável = 3.902.655,55 R$ 
 
5.2. Apresentar o estudo de viabilidade considerado os cenários: 
a) Cenário 1: mais  favorável de  receitas  e despesas,  com  a  receita de  venda parcelada durante  a 
construção. 
b) Cenário 2: mais favorável de receitas e despesas, com receita de venda no final da construção 
c) Cenário 3: Cenário menos favorável de receitas e despesas, com receita de venda parcelada durante 
a construção. 
d) Cenário 4: Cenário menos favorável de receitas e despesas, com receita de venda no final da  
 
Considere nos fluxos para o empreendimento 
 prazo de 18 meses; 
 aplicação de juros de 1,0% ao mês (taxa de atratividade média = taxa de desconto). 
 
 
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 
Solução:  
(1+i)n 
Fluxos de caixa: 
a)  Cenário mais  favorável  de  receitas  e  despesas,  com  a  receita  de  venda  parcelada  durante  a 
construção – venda no início da obra 
 
RECEITAS  VALOR R$  VALOR 
ACUMULADO R$ 
MÊS 1 R$ MÊS 2 R$
Valor de venda (item 
5) 
4.749.225,00  4.749.225,00 4.749.225,00/18 
meses = 263.845,83 
263845,83
Fator de juros – item 
5.2 
  1,010 (observar que o 
juro é (1+i)n       
1,020 
Valor  de  venda  com 
juros 
  =  soma  valor  de 
venda  com  juros  do 
mês  1  ao  18= 
5.224.939,04 
= 263.845,83  x   1,01= 
266.484,29 
263.845,83  x
1,02=269.122,75 
     
Juros pagos ao mês = 
Valor  de  venda  com 
juros  –  valor  de 
venda 
  5.224.939,04  ‐
4.749.225,00  = 
475.714,04 
=266.484,29  ‐ 
263.845,83 = 2638,46 
=269122,75 –
263845,83 = 5.276,92 
     
DESPESAS     
Terreno – item 5.1.1  200.000,00  200.000,00 200.000,00  
Construção‐  item 
5.1.2 
2.643.624,00  2.643.624,00 2643624/18  meses  = 
146.868,00 
146.868,00
Publicidade  e 
promoção  –  item5.1.3 
94.984,50  94.984,50 94.984,50  
Corretagem 
imobiliária  –  item 
5.1.4 
189.969,00  189.969,00 189.969,00  
Impostos – item 5.1.5  220.838,96  220.838,96 220969,00/18meses  = 
12.268,83 
12.268,83
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias  –  item 
5.1.6 
47.492,25  47.492,25 47.492,25  
Subtotal  despesas  oi 
item 5.1.7 
3.396.908,71  3.396.908,71 691.582,58 159.136,83
     
SALDO  =  valor  de 
venda  com  juros  ‐ 
subtotal de despesas 
  5.224.939,04  –
3.396.908,71  = 
1.828.030,33 
‐ 691.582,58  + 
266.484,29  =  ‐
425.098,29 
=269.122,75  –
159.136,83  = 
109.985,92 
SALDO ACUMULADO 
=  saldo  do  mês 
anterior  –  saldo  do 
mês em análise 
  0  ‐ 425.098,29  =‐ 
425.098,29    
‐425.098.29  + 
109.136,83  =  ‐
315.112,37 
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento 
máximo (obs 1) 
‐425098,29   
Mês do investimento 
máximo (Obs 2) 
Mês 1   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Lucro  líquido =  valor 
do saldo acumulado ( 
valor  de  venda  com 
juros  ‐  subtotal  de 
despesas) 
5.224.939,04  –
3.396.908,71  = 
1.828.030,33 
 
Valor  presente 
líquido = VPL 
1.610.606.16  (ver 
cálculo  abaixo)  ou  
arquivo Excel 
I = 1% (item 5.2.18)  
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) 
27,59%  ‐ ver arquivo 
de Excel 
 
     
     
 
Obs.: 1 Valor de investimento máximo = indicador do valor máximo que os incorporadores aportam em um determinado 
mês identificado no fluxo de caixa de receitas e despesas ao longo do tempo (se torna de positivo para negativo) 
Obs. 2: Mês de investimento máximo = indica o mês em que se dá o valor de investimento máximo, no fluxo de caixa de 
receitas e despesas ao longo do tempo (se torna de positivo para negativo) 
Obs. 3: taxa interna de retorno do projeto = TIR: é aquela que anula o valor anual do fluxo de caixa do investimento, ou 
seja, o valor atual das retiradas, somado aos investimentos iniciais deve ser igual a zero. 
É a taxa do lucro líquido em relação ao investimento. 
 
 niFinicialtoinvestimenVPL  1
1., , neste se usa a taxa de atratividade = 
taxa de desconto = TMA: taxa usada para verificar se o investimento é ou não 
atrativo. É possível calcular o VPL manualmente ou no Excel. 
- Como nesse caso já foi elaborado o fluxo de caixa das despesas e receitas do 
projeto, pode-se fazer pela fórmula acima definida. 
 
 
A TIR serve para definir a taxa de retorno do projeto como um todo.. 
É necessário método manual de interação para ter resultado aproximado: nesses 
casos usa-se Excel. 
Para cálculo da TIR → VPL = 0 
 
 nTIRFinicialtoinvestimenVPL  1
1.,  
 
 nTIRFinicialtoinvestimen  1
1.,0  
 
 
Cálculo do VPL: 
 
 niFVPL  1
1. → i = TMA = 1% (dado do exercício) 
 
16,1610576
)01,01(
179,156422)01,01(
164,153256)01,01(
1.49,150090
)01,01(
1.34,146924)01,01(
1.03,144022)01,01(
1.73,141119
)01,01(
1.58,137953)01,01(
1.27,135051)01,01(
1.97,132148
)01,01(
1.66,129246)01,01(
1.36,126344)01,01(
1.90,123705
)01,01(
1.60,120803)1,01(
1.14,118165)01,01(
1.84,115262
)01,01(
1.38,112624)01,01(
1.92,10998501,01
1.29,425098
21716
151413
121110
987
654
321





VPL
 
 
 
RECEITAS  MÊS 3    R$  MÊS 4   R$ MÊS 5    R$  MÊS 6   R$
Valor de venda  263.845,83  263.845,83 263.845,83 263.845,83
Fator de juros  1,030  1,040 1,051 1,061 
Valor  de  venda  com 
juros 
271.761,21  274.399,67 277.301,97 279.940,43
     
Juros pagos ao mês  7.915,38  10.553,83 13.456,14 16.094,60
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  12.268,83  12.268,83 12.268,83 12.268,83
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  159.136,83  159.136,83 159.136,83 159.136,83
     
SALDO  112.624,38  115.262,84 118.165,14 120.803,60
SALDO ACUMULADO 
=  saldo  do  mês 
anterior  –  saldo  do 
mês em análise 
‐202.487,99  ‐87.225,16 30.939,98 151.743,58
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
  MÊS 5  
Taxa  interna  de 
retorno 
   
     
     
     
Valor presente líquido     
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) 
   
     
     
 
RECEITAS  MÊS 7    R$  MÊS 8   R$ MÊS 9    R$  MÊS 10   R$
Valor de venda  263.845,83  263.845,83 263.845,83 263.845,83
Fator de juros  1,072  1,082 1,093 1,104 
Valor  de  venda  com 
juros 
282.842,73  285.481,19 288.383,50 291.285,80
     
Juros pagos ao mês  18.996,90  21.635,36 24.537,66 27.439,97
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  12,268,83  12,268,83 12,268,83 12,268,83
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  159.136,83  159.136,83 159.136,83 159.136,83
     
SALDO  123.705,90  126.344,36 129.246,66 132.148,97
SALDO ACUMULADO 
=  saldo  do  mês 
anterior  –  saldo  do 
mês em análise 
275.449,48  401.793,84 531.040,51 663.189,48
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno 
   
     
     
     
Valor presente líquido     
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) 
   
     
     
 
 
RECEITAS  MÊS 11    R$  MÊS 12   R$ MÊS 13    R$  MÊS 14   R$
Valor de venda  263.845,83  263.845,83 263.845,83 263.845,83
Fator de juros  1,115  1,126 1,138 1,149 
Valor  de  venda  com 
juros 
294.188,10  297.090,41 300.256,56 303.158,86
     
Juros pagos ao mês  30.342,27  33.244,57 36.410,73 39.313,03
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  12.268,83  12.268,83 12.268,83 12.268,83
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  159.136,83  159.136,83 159.136,83 159.136,83
     
SALDO  135.051,27  137.953,58 141.119,73 144.022,03
SALDO ACUMULADO  798.240,75  936.194,33 1.077.314,05 1.221.336,09
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno 
   
     
     
     
Valor presente líquido     
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) 
   
     
     
 
 
RECEITAS  MÊS 15    R$  MÊS 16   R$ MÊS 17    R$  MÊS 18   R$
Valor de venda  263.845,83  263.845,83 263.845,83 263.845,83
Fator de juros  1,16 1,172 1,184 1,196 
Valor  de  venda  com 
juros 
306.061,17  309.227,32 312.393,47 315.559,62
     
Juros pagos ao mês  42.215,33  45.381,48 48.547,63 51.713,78
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  12.268,83  12.268,83 12.268,83 12.268,83
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  159.136,83  159.136,83 159.136,83 159.136,83
     
SALDO  146.924,34  150.090,49 153.256,64 156.422,79
SALDO ACUMULADO  1.368.260,42  1.518.350,91 1.671.607,54 1.828.030,33
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento máximo 
   
Mês do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno 
   
     
     
     
Valor  presente 
líquido 
   
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) 
   
     
     
 
 
 
 
 
 
 
 
b) Cenário mais favorável de receitas e despesas, com a receita de venda no final da construção 
 
 
RECEITAS  VALOR R$  VALOR ACUMULADO 
R$ 
MÊS 1 R$  MÊS 2 R$
Valor de venda  4.749.225,00  4.749.225,00 0,000,00 
Fator de juros    1,010 1,020 
Valor  de  venda  com 
juros 
  0,00 0,00 
     
Juros pagos ao mês    0,00 0,00 0,00 
     
DESPESAS     
Terreno  200.000,00  200.000,00 200.000,00  
Construção  2.643.624,00  2.643.624,00 2643624,00/18 
meses = 146.868,00 
146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
94.984,50  94.984,50 31.661,50  
Corretagem 
imobiliária 
189.969,00  189.969,00  
=(220838,96/18 
meses) 
 
Impostos  220.838,96  220.838,96 0,00 0,00 
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
47.492,25  47.492,25 15.830,75  
Subtotal despesas  3.396.908,71  3.396.908,71 394.360,25 146.868,00
     
SALDO    4749225,00 –
3396908,71  = 
1.352.316,29 
‐394.360,25 ‐146.868,00
SALDO ACUMULADO    ‐394360,25  – 0  =  ‐
394.360,25 
‐146868,00  –
394260,25  =  ‐
541.228,25 
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento máximo 
2.791.740,50   
Mês do  investimento 
máximo 
Mês 17   
Mês  do  retorno  do 
capital 
Mês 18   
Lucro  líquido  =  valor 
do saldo acumulado ( 
valor  de  venda  com 
juros  ‐  subtotal  de 
despesas) 
4749225  –
3396908,71  = 
1352316,29 
 
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) ao mês 
3,94% (ver arquivo no 
Excel) 
 
Valor  presente 
líquido (VPL) 
R$ 890.440,621 – ver 
cálculo  abaixo  ou 
arquivo Excel 
 
 
 
RECEITAS  MÊS 3    R$  MÊS 4   R$ MÊS 5    R$  MÊS 6   R$
Valor de venda  0,00 0,00 0,00 0,00 
Fator de juros  1,030  1,040 1,051 1,061 
Valor  de  venda  com 
juros 
0,00 0,00 0,00 0,00 
     
Juros pagos ao mês  0,00 0,00 0,00 0,00 
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  0,00 0,00 0,00 0,00 
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
     
SALDO  ‐146.868,00  ‐146.868,00 ‐146.868,00 ‐146.868,00
SALDO ACUMULADO  ‐688.096,25  =  ‐
146868‐54128,25 
‐834.964,25 ‐981.832,25 ‐1.128.700,25
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
RECEITAS  MÊS 7    R$  MÊS 8   R$ MÊS 9    R$  MÊS 10   R$
Valor de venda  0,00 0,00 0,00 0,00 
Fator de juros  1,072  1,082 1,093 1,104 
Valor  de  venda  com 
juros 
0,00 0,00 0,00 0,00 
     
Juros pagos ao mês  0,00 0,000 0,00 0,00 
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
  31.661,50  
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  0,00 0,00 0,00 0,00 
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
  15.830,75  
Subtotal despesas  146.868,00  146.868,00 194.360,25 146.868,00
     
SALDO  ‐146.868,00  ‐146.868,00 ‐194.360,25 ‐146.868,00
SALDO ACUMULADO  ‐ 1.275.568,25  ‐ 1.422.436,25 ‐1.616.796,50 ‐1.763.664,50
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento máximo 
   
Mês do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor  presente 
líquido VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 11    R$  MÊS 12   R$ MÊS 13    R$  MÊS 14   R$
Valor de venda  0,00 0,00 0,00 0,00 
Fator de juros  1,115  1,126 1,138 1,149 
Valor  de  venda  com 
juros 
0,00 0,00 0,00 0,00 
     
Juros pagos ao mês  0,00 0,00 0,00 0,00 
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos  0,00 0,00 0,00 0,00 
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
     
SALDO  ‐146.868,00  ‐146.868,00 ‐146.868,00 ‐146.868,00
SALDO ACUMULADO  ‐1.910.532,50  ‐2.057.400,50 ‐2.204.268,50 ‐2.351.136,50
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento máximo 
   
Mês do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor  presente 
líquido VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 15    R$  MÊS 16   R$ MÊS 17    R$  MÊS 18   R$
Valor de venda  0,00 0,00 0,00 0,00 
Fator de juros  1,16 1,172 1,184 1,196 
Valor  de  venda  com 
juros 
0,00 0,00 0,00 4.749.225,00
     
Juros pagos ao mês  0,00 0,00 0,00 0,00 
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção  146.868,00  146.868,00 146.868,00 146.868,00
Publicidade  e 
promoção 
  31.661.50
Corretagem 
imobiliária 
  189.969,00
Impostos  0,00 0,00 0,00 220.838,96
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
  15.830,75
Subtotal despesas  146.868,00  146.868,00 146.868,00 605.168,21
     
SALDO  ‐146.868,00  ‐146.868,00 ‐146.868,00 4.144.056,79
SALDO ACUMULADO  ‐2.498.004,50  ‐2.644.872,50 ‐2.791.740,50 1.352.316,29
     
INDICADORES     
Valor  do 
investimento máximo 
   
Mês do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor  presente 
líquido VPL 
   
     
 
 
c) Cenário menos favorável de receitas e despesas, com a receita de venda parcelada durante a construção – venda 
no início da obra 
 
RECEITAS  VALOR R$  VALOR ACUMULADO 
R$ 
MÊS 1 R$  MÊS 2 R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Lucro líquido     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 3    R$  MÊS 4   R$ MÊS 5    R$  MÊS 6   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção   
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
RECEITAS  MÊS 7    R$  MÊS 8   R$ MÊS 9    R$  MÊS 10   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 11    R$  MÊS 12   R$ MÊS 13    R$  MÊS 14   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPLRECEITAS  MÊS 15    R$  MÊS 16   R$ MÊS 17    R$  MÊS 18   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido     
     
 
 
d) Cenário menos favorável de receitas e despesas, com a receita de venda no final da construção 
 
 
RECEITAS  VALOR R$  VALOR ACUMULADO 
R$ 
MÊS 1 R$  MÊS 2 R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
Lucro líquido     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno (TIR) ao mês 
   
Valor presente líquido 
(VPL) 
   
 
 
RECEITAS  MÊS 3    R$  MÊS 4   R$ MÊS 5    R$  MÊS 6   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
RECEITAS  MÊS 7    R$  MÊS 8   R$ MÊS 9    R$  MÊS 10   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO   
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 11    R$  MÊS 12   R$ MÊS 13    R$  MÊS 14   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
 
RECEITAS  MÊS 15    R$  MÊS 16   R$ MÊS 17    R$  MÊS 18   R$
Valor de venda     
Fator de juros     
Valor  de  venda  com 
juros 
   
     
Juros pagos ao mês     
     
DESPESAS     
Terreno     
Construção     
Publicidade  e 
promoção 
   
Corretagem 
imobiliária 
   
Impostos     
Despesas  jurídicas  e 
imobiliárias 
   
Subtotal despesas     
     
SALDO     
SALDO ACUMULADO     
     
INDICADORES     
Valor do investimento 
máximo 
   
Mês  do  investimento 
máximo 
   
Mês  do  retorno  do 
capital 
   
Taxa  interna  de 
retorno TIR ao mês 
   
Valor presente líquido 
VPL 
   
     
 
Respostas do estudo de viabilidade considerado os cenários: 
a) Cenário 1: mais  favorável de  receitas  e despesas,  com  a  receita de  venda parcelada durante  a 
construção. 
VPL = R$ 1.610.600,1  TIR = 27,59 
 
b) Cenário 2: mais favorável de receitas e despesas, com receita de venda no final da construção 
VPL = R$ 890.440,62  TIR = 3,94 
 
c) Cenário 3: Cenário menos favorável de receitas e despesas, com receita de venda parcelada durante 
a construção. 
VPL = ???   TIR = ??? 
 
d) Cenário 4: Cenário menos favorável de receitas e despesas, com receita de venda no final da  
VPL = ???   TIR = ???