NBR 12.721 - Avaliação de Custos de Construção

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COMPATIBILIZAÇÃO DA ÁREA
NBR 12.721
Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios
Planejamento e Controle de obras
Objetivos da NBR 12.721
Definir um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB).
Estabelece parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecer garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto.
Planejamento e Controle de obras
Objetivos da NBR 12.721
A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra;
Após aprovação do projeto na prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento, é feita a incorporação no cartório, a partir daí o empreendimento pode ser vendido.
Planejamento e Controle de obras
- Concluída a obra, obtido o habite-se e todos os documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste em confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado, e definir a área de direito de cada proprietário. 
Planejamento e Controle de obras
Definições contidas na norma:
Área privativa:
Somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do apartamento cobertas e descobertas, abertas ou fechadas;
Medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum.
E medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento vizinho.
Planejamento e Controle de obras
Área de uso comum:
Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada.
Medida das faces externas da edificação e medidas das paredes internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos).
Ex: Hall de entrada, circulação do pavimento, circulação da garagem, play-ground, etc.
Planejamento e Controle de obras
Área real:
Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo.
Área Real total=área privativa total +área de uso comum total.
Planejamento e Controle de obras
Área equivalente:
Objetivo é possibilitar comparações de custo/m2, contornando o problema de que os pavimentos tem custos diferentes
Planejamento e Controle de obras
Exemplificando:
Edifício 1
5.000 m2 de apartamento tipo – R$ 500,00/m2
1.000m2 de garagem – R$ 350,00/m2
Custo total = 2.500.000,00 + 350.000,00 
Custo total = R$ 2.850.000,00
Custo /m2 = 2.850.000/6.000 = R$ 475,00/m2
Planejamento e Controle de obras
Edifício 2: (mesmo padrão de construção)
4.500m2 de pavimento tipo – R$ 500,00/m2
1.500m2 de garagem – R$ 350,00/m2
Custo total = 2.250.000 + 525.000
Custo total = R$ 2.775.000,00
Custo/m2 = 2.775.000,00/6.000 = R$ 462,50/m2
Planejamento e Controle de obras
- Ficaria difícil comparar custos de empreendimentos, baseado na área total, fazer estimativas por custos históricos ou de referência.
- Portanto a área equivalente visa buscar uma somatória de áreas do empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”.
Planejamento e Controle de obras
Área padrão – é a que predomina na edificação em geral pavimento tipo. (obs.: inclui área comum e privativa que está no tipo).
Área padrão diferente: todas a demais áreas diferentes da área padrão tipo. Ex: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.
Planejamento e Controle de obras
As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente – quanto de área padrão daria o mesmo custo que a área de padrão diferente.
Área equivalente = área real de padrão diferente x CE.
CE (coeficiente de equivalência) = 
Custo da área padrão diferente
 Custo da área padrão
Planejamento e Controle de obras
Edifício 1:
Pav. Tipo=Área padrão = 5.000m2 – R$ 500,00/m2
Area padrão diferente = garagem= 1.000m2- R$ 350,00/m2.
CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7
Área equivalente = 1.000 x 0,7 = 700 m2
Área total equivalente = 5.000 + 700= 5.700 m2
Custo/m2 de AE = 2.850.000,00/5.700
Custo/m2 de AE = R$ 500/m2
Planejamento e Controle de obras
Edifício 2:
Pav. Tipo=Área padrão = 4.500m2 – R$ 500,00/m2
Area padrão diferente = garagem= 1.500m2- R$ 350,00/m2.
CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7
Área equivalente = 1.500 x 0,7 = 1.050 m2
Área total equivalente = 4.500 + 1.050= 5.550 m2
Custo/m2 de AE = 2.775.000/5.550
Custo/m2 de AE = R$ 500/m2
Portanto os 02 prédios de mesmo padrão tem o mesmo custo /m2 de AE, facilitando estimativas e comparações.