Tema 1 CONTRATO DE COMPRA E VENDA EUREKA versão 2

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CONTRATOS II – Prof. Msc. Claudine Aparecido Terra – 2º. Sem/2014 
CONTRATO DE COMPRA E VENDA 
E 
PROMESSA OU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: 
 
 
BIBLIOGRAFIA SUGERIDA PARA APROFUNDAMENTO: 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3 contratos e atos 
unilaterais. 10ª. ed. São Paulo, Editora Saraiva, 2013. 
GAGLIANO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO. Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil. 
São Paulo: Editora Saraiva. Volume IV, tomo 2. 
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 3 ed. São Paulo: Editora 
Saraiva. 
 
 
I - ORIGEM: 
 
Primeiro momento  histórica e remota  ligado à troca ou escambo entre os contratantes 
do que um deles precisava pelo que sobejava ao outro, na satisfação de interesses mútuos; 
 
Segundo momento  evolução com padronização de objetos e/ou mercadorias para facilitar 
o intercâmbio de bens úteis. Inicialmnte utilizou-se cabeças de gado (pecus  dai a palavra 
pecúnia), depois metais preciosos; 
 
Terceiro momento  metais precisos são cunhados com valor determinado  surge moeda 
 a troca de mercadorias entre ambos os contratantes, passa a ser de produtos por dinheiro, 
surge o conceito moderno. 
 
A esse respeito Caio Mário escreve: 
Desde as origens de Roma já se praticava a compra e venda. Antes dos 
primeiros monumentos elaborados pelo seu senso jurídico, antes mesmo 
que se tivessem cunhado as primeiras moedas, quando o libripens pesava 
em público uma porção do metal do pagamento, o romano já sabia 
distinguir da permuta em espécie a emptio venditio. 
Depois que se distinguiu da permuta, a venda caracterizou-se por ser um 
contrato translativo imediato da propriedade por operação instantânea. 
Embora não se tenha informação precisa de quando se transformou , em 
contrato consensual, supõe-se que, ao tempo das XII Tábuas (século IV 
a.C.), não o era ainda, admitindo alguns, entretanto, que teria sido por volta 
do século II que as exigências do comércio dela fizeram um contrato que se 
celebrava solo consensu, provido de uma actio bonae fidei, e dotado de 
efeitos plenos. 
 
 
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II - CONCEITO: 
 
Segundo Caio Mário da Silva Pereira
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: 
 
Compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a 
transferir a outra pessoa (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou 
incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor 
fiduciário correspondente. 
Desta noção fazemos ressaltar, desde logo, o ponto essencial, que marca a 
posição do nosso direito: o caráter meramente obrigatório do contrato. 
Seguindo, como se vê, a tradição romana, e fiel à nossa determinação 
histórica, a compra e venda não opera, segundo o nosso Código, a 
transmissão do domínio. 
 
Nelson Nery Junior
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 a seu turno aborda o conceito informando-nos que: 
 
“Nosso Código adotou a respeito do contrato de compra e venda o sistema 
germânico: entre a obrigação de transferir a coisa comprada e o ato de 
transferência, há diferença. A obrigação para nós, fica circunscrita à sua 
verdadeira função: possui efeitos exclusivamente obrigacionais. 
 
 
 III - CARACTERÍSTICAS: 
 
a) BILATERAL, porque cria obrigações para o vendedor e para o comprador, ou seja, existe 
uma relação de causalidade entre as obrigações assumidas; 
 
 
b) ONEROSO, porque ambas as partes dele extraem proveitos e vantagens patrimoniais das 
prestações envolvidas: 
Há equivalência entre ônus/obrigações e vantagens/proveitos: 
 de um lado  o sacrifício da perda da coisa corresponderá ao proveito do recebimento do 
preço avençado; ; 
 de outro lado  o sacrifício do pagamento do preço ajustado e o proveito do recebimento 
da coisa, com a fruição dos direitos correspondentes. 
 
c) COMUTATIVO ou ALEATÓRIO 
Normalmente comutativo, em razão da determinação das prestações e do objeto respectivo, 
bem como de sua apreciável equivalência e certeza quanto ao valor. 
Excepcionalmente poderá ser aleatório, quando depender de um evento incerto, nas hipóteses 
previstas nos artigos 458 e 459 do Código Civil. 
 
 
1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. ob. cit. p. 152 
2 NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil comentado. 10 ed. Sâo Paulo: Editora 
Revista dos Tribunais, 2013, p. 695 
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d) CONSENSUAL ou SOLENE 
em regra geral, é um contrato meramente consensual, porque se forma, comumente, pelo só 
acordo de vontades, pelo consentimento, não exige a entrega da coisa para seu 
aperfeiçoamento como ocorre nos contratos reais (comodato, mútuo, depósito). A compra e 
venda se torna perfeita e acabada pela simples integração de duas vontades. 
 
em certos casos será solene, quando a lei além do consentimento exigir uma forma específica 
para manifestação, ocmo no caso de escritura pública para compra e venda de imóveis (art. 
108 e 215 do Código Civil). 
 
e) TRANSLATIVO DO DOMINIO OU PROPRIEDADE: não no sentido de operar a sua 
transferência, mas de ser o ato causal desta, gerador de uma obligatio dandi, e fundamento 
da transcrição ou da tradição. 
O contrato de compra e venda é translativo do domínio não no sentido de operar sua 
transferência, mas no de servir como titulus adquirendi, uma vez que gera entre os 
contraentes um direito pessoal traz para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o 
domínio. 
Não opera, de per si, a transferência da propriedade, que só se perfaz pela tradição, se a coisa 
for móvel ou pelo assento do titulo aquisitivo no Registro Imobiliário, se o bem for imóvel. 
 
f) DE EXECUÇÃO INSTANTÂNEA ou DIFERIDA, conforme o pagamento seja à vista ou 
a prazo. 
 
g) em relação ao ARRAS, além dos efeitos que lhe são próprios, o sinal é uma prova da 
compra e venda contratada, pois trata-se de contrato meramente consensual. 
 
IV) ELEMENTOS CONSTITUTIVOS: 
 
São três, a saber: COISA; PREÇO e CONSENTIMENTO DOS CONTRATANTES 
 
1) COISA - 
Deverá: TER EXISTÊNCIA; SER INDIVIDUADA; SER DISPONÍVEL; SER 
TRANSFERÍVEL 
 
a) ter existência, ainda que potencial (coisa futura) no momento da realização do negócio. 
Poderá ser corpórea ou incorpórea (quando será denominada cessão). 
É nula a venda de coisa inexistente. 
Igualmente é proibida a venda de herança de pessoa viva (art. 426, CC). 
 
b) ser individuada: o objeto deverá ser determinado ou suscetível de determinação no 
momento da execução. 
É admitida a venda de coisa incerta (art. 243, CC) que será determinada no momento da 
escolha. 
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Também se admite a venda de coisa alternativa (art. 252, CC) cuja indeterminação acaba 
com a concentração da obrigação. 
Poderá ser específica (objeto precisamente determinado) ou genérica (objeto com alusão 
ao gênero e quantidade, sem especificar  tantas sacas de café, sem precisar a qualidade 
 prevalecerá o ditado pelos usos e costumes e/ou pelo mercado, em razão do princípio 
de razoabilidade). 
 
c) ser disponível, ou seja, o bem não pode estar fora do comércio, como aqueles 
insuscetíveis de apropriação (indisponibilidade natural) ou legalmente inalienáveis 
(indisponibilidade legal), bem como em decorrência de cláusula neste sentido inscritas 
em doação ou testamento (indisponibilidade voluntária). 
Também são inalienáveis: os valores e direitos de personalidade (art. 11, CC) e os órgãos 
do corpo humano (art. 199, § 4º. CF). 
 
d) ter possibilidade de ser transferida ao comprador, istoé, não pode pertencer ao próprio 
comprador, nem o vendedor poderá aliená-la se for de propriedade de terceiro, vez que 
implica em transferência do domínio. 
Possível convalescimento de compra e venda a non domino, quando o vendedor estiver 
de boa fé e adquirir posteriormente o domínio (art. 1268, CC). 
No que diz respeito a coisa litigiosa é possível sua alienação quando o comprador 
adquirir sabendo da litigiosidade (art. 457, CC; art. 42, CPC), ou seja, elide-se os riscos 
da evicção. 
 
3) PREÇO – 
Deverá apresentar os seguintes caracteres: pecuniariedade, seriedade e certeza. 
 
a) pecuniariedade (CC, art. 481). O preço deve se constituir em soma em dinheiro que o 
comprador paga ao vendedor em troca da coisa adquirida. 
Poderá ser convencionado em coisas representativas de dinheiro ou a ele redutíveis como 
cheque, nota promissória, duplicata, letra de câmbio. 
Não pode ser constituído por outra coisa, pois ai tem-se o contrato de permuta. 
Também não pode ser em serviço, pois descaracteriza o caráter pecuniário, ter-se-á na 
situação um contrato inominado e não compra e venda. 
 
b) Seriedade: o preço deve ser sério, real e verdadeiro, a medida que indica o firme objetivo 
de se constituir numa contraprestação ao dever do vendedor de alienar o domínio da coisa 
e entregá-la efetivamente, sob pena de se configurar simulação, que descaracteriza a 
compra e venda, podendo se reconhecer uma doação dissimulada. 
Não se exige justo preço ou perfeita equivalência, o que se veda é a desproporção 
abusiva. 
 
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c) certeza (CC, arts. 482. 489, 485, 486, 487 e 490). O preço deverá ser certo ou 
determinado para que o comprador possa efetuar o pagamento. 
Ele é fixado pelos contratantes (CC art. 482), não pode ficar ao arbítrio de um deles. 
 
4) CONSENTIMENTO DOS CONTRATANTES: Requer: 
 
Segundo Gonçalves (2013, p. 220): 
 
O consentimento pressupõe a capacidade das partes para vender e comprar e deve 
ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade, bem como recair sobre os outros 
dois elementos: a coisa e o preço. 
Será anulável a venda, também, se houver erro sobre o objeto principal da 
declaração ou sobre as suas qualidades essenciais (CC, art. 139). Não existe venda 
se o vendedor julga estar alienando uma coisa e o comprador acredita estar 
adquirindo objeto diferente. No erro sobre o objeto principal, o consentimento 
recai sobre objeto diverso daquele que o agente tinha em mente. Exemplo: o do 
indivíduo que se propõe a alugar a sua casa da cidadee o outro contratante entende 
tratar-se de sua casa de campo. 
 
Sobre a compra e venda feita por incapazes, existem situações não consideradas nulas, 
conforme se lê em Gonçalves (2013, p. 221): 
 
Não tem sido exigido o requisito do consenso na compra e venda feita por 
incapazes, especialmente quando estes adquirem produtos no mercado de consumo 
para sua utilização pessoal. A doutrina tem enquadrado esses fatos negociais como 
relaçôes contratuais de fato ou como condutas sociais típicas, que independem de 
vontade real ou tácita e de capacidade negocial das partes, em razão do irrefreável 
processo de massificação social. 
Assim, por exemplo, não se considera nula a compra de um doce ou sorvete feita 
por uma criança de sete ou oito anos de idade, malgrado não tenha ela capacidade 
para emitir a vontade qualificada que se exige nos contratos de compra e venda. 
Em se tratando de ato dotado de ampla aceitação social, deve ser enquadrado na 
noção de ato-fato jurídico, que a lei encara como fato, sem levar em consideração a 
vontade, a intenção ou a consciência 
 
Para perfeição da compra e venda o contrato requer: 
 
a) capacidade genérica para praticar os atos da vida civil: assim, os absoluta ou 
relativamente incapazes só poderão contratar se representados ou assistidos por 
seus representantes legais, sob pena de se tornarem nulos ou anuláveis os contratos. 
b) legitimação para contratar; dai restringir-se a liberdade de comprar e vender nos 
seguintes casos: 
 
VENDA ENTRE CÔNJUGES: 
 às pessoas casadas, exceto no regime de separação absoluta de bens, 
tratando-se de imóvel, sem a anuência do outro consorte (CC, art. 
1.647, I); 
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VENDA DA PARTE INDIVISA EM CONDOMÍNIO 
 ao condômino, no caso do CC, art. 504; 
 
VENDA DE ASCENDENTE PARA DESCENDENTE: 
 aos ascendentes, em relação ao descendente, sem o consenso dos 
demais e do cônjuge do alienante (CC, art. 496 e parágrafo único); 
 
AQUISIÇÃO DE BENS POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR PELOS 
INTERESSES DO VENDEDOR 
 
 aos que tem, por dever de ofício de zelar pelos bens alheios, 
relativamente a esses bens (CC, art. 497); 
 
V) VENDAS ESPECIAIS: 
 
VENDA MEDIANTE AMOSTRA 
Prevista no art. 484, CC. 
Amostra = paradigma, reprodução integral da coisa vendida com todas as suas características, 
apresentada em tamanho normal ou reduzido. 
A coisa vendida deve ser entregue em conformidade com a amostra, cabendo ao comprador 
protestar imediatamente, sob pena do silêncio ser entendido como anuência. 
 
VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM 
 
VENDA AD MENSURAM preço estipulado com base em dimensões do imóvel (por 
alqueire, por exemplo), o valor é determinado por cada unidade considerada (art. 500, CC) 
 
VENDA AD CORPUS  Previsto no § 3o do art. 501, situação em que o imóvel é adquirido 
como um todo, como um corpo certo (Sítio São José), caracterizando-se por suas 
confrontações, as dimensões não influenciam na fixação do preço. 
Há uma presunção que o comprador adquiriu o imóvel pelo conjunto e não em função da área 
ou unidade de medida. 
Pode ser utilizado expressões como “tantos alqueires, mais ou menos”, a discriminação dos 
confrontantes. 
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VI) EFEITOS E CONSEQUENCIAS JURÍDICAS DA COMPRA E VENDA: 
 
EFEITOS PRINCIPAIS: 
a) Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço: 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o 
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de 
receber o preço. 
 
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde 
ela se encontrava, ao tempo da venda. 
 
b) Obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contra os vícios redibitórios e a evicção. 
 
Vícios redibitórios: Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser 
enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou 
lhe diminuam o valor. 
 
Evicção: Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta 
garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. 
 
EFEITOS SECUNDÁRIOS: 
c) Responsabilidade pelos riscos e despesas. 
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do 
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 
 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os 
do preço por conta do comprador. 
§ 1
o
 Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que 
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido 
postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. 
§ 2
o
 Correrão também por conta do comprador os riscos dasreferidas coisas, se estiver em 
mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados. 
 
d) Direito aos cômodos antes da tradição (CC, art. 237, parágrafo único). 
Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e 
acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o 
devedor resolver a obrigação. 
Parágrafo único. Os frutos percebidos são do devedor, cabendo ao credor os pendentes. 
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e) Direito de reter a coisa ou o preço (CC, art. 491, 476) 
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua 
obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de 
receber o preço. 
 
f) Direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da área, ou 
de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço 
(CC, arts. 500 e 501). 
 
 
VII) CLÁUSULAS ESPECIAIS A COMPRA E VENDA: 
 
a) RETROVENDA: 
Cláusula em que o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, 
restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as 
empregadas em melhoramentos do imóvel (CC, arts. 505 a 508). 
 
b) VENDA A CONTENTO E A SUJEITA A PROVA: 
 
Ambas as cláusulas se referem a vendas realizadas sob condição suspensiva, vale dizer, ao 
agrado do comprador ou à adequação do bem à finalidade desejada (artigos 509 a 512 CC) 
 
c) PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA: 
 
Celebrado um negocio jurídico de compra e venda, e, em seguida, a transmissão da 
propriedade (pela tradição ou registro), o normal é que não haja mais qualquer vinculação 
futura entre os contratantes. 
Vide artigos 512 a 520 CC. 
Todavia, podem os pactuantes estabelecer uma cláusula que obrigue o comprador de coisa 
móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento, a oferecê-la a 
quem lhe vendeu originalmente, para que este tenha a preferência em readquiri-Ia, em 
igualdade de condições, com quem também está interessado em incorporá-la em seu 
patrimônio. 
 
d) RESERVA DE DOMÍNIO: 
A venda com reserva de domínio (pactum reservati dominii) nada mais é do que um contrato 
de compra e venda de coisa móvel, em que se subordina a efetiva transferência da 
propriedade ao pagamento integral do preço. 
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Vide artigos 521 a 518 CC. 
 
Por meio deste contrato, com tal condição suspensiva, transfere-se ao adquirente apenas a 
posse da coisa alienada, conservando o vendedor o domínio sobre a mesma, até lhe ser pago 
a totalidade do preço. 
 
 
e) VENDA SOBRE DOCUMENTOS: 
 
Contrato de compra e venda no qual o vendedor se libera mediante a entrega de documentos, 
tendo direito ao recebimento do preço. 
 
Vide artigos 529 a 532 CC. 
 
O comprador a seu turno tem o direito de exigir que o transportador ou outro depositário 
depositário lhe entregue a mercadoria. 
 
 
 
VIII - PROMESSA OU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: 
 
Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar que 
tem como objeto um contrato futuro de venda e compra. 
Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido após a 
quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante. 
Trata-se, de um contrato preliminar especial, que, outrora regulado somente em legislação 
especial, passou a ser previsto expressamente pelo Código Civil de 2002, através de seus arts. 
1.417 e 1.418 (sem equivalentes no CC-16), que assim preceituam: 
 
Do Direito do Promitente Comprador 
 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, 
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 
 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente 
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura 
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver 
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
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Isso porque, ao celebrá-lo, as partes envolvidas (promitente ou compromissário-vendedor e 
promitente ou compromissário-comprador) assumem a obrigação de fazer o contrato 
definitivo de compra e venda, mediante a outorga de escritura de venda do imóvel 
compromissado, após o adimplemento das obrigações financeIras assumidas 
Claro está, porém, que, na hipótese do promitente-comprador não cumprir as obrigações 
financeiras que lhe foram impostas, poderá ele, após ser devidamente constituído em mora, 
vir a perder a posse do bem, por meio da resolução do contrato. 
 
Adjudicação compulsória 
O grande diferencial da Promessa Irretratável de Compra e Venda é indubitavelmente, a 
possibilidade de adjudicação compulsória do bem, decorrente de sua eficácia real. 
A outorga da escritura definitiva afigura-se para o compromissário vendedor que teve todas 
as parcelas devidamente adimplidas, como sendo um ato devido.