A intervenção processual do credor hipotecário na ação de usucapião movida por terceiro em face do proprietário devedor hipotecante do

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A intervenção processual do credor hipotecário na ação de usucapião
movida por terceiro em face do proprietário/devedor hipotecante do imóvel
A INTERVENÇÃO PROCESSUAL DO CREDOR HIPOTECÁRIO NA AÇÃO DE
USUCAPIÃO MOVIDA POR TERCEIRO EM FACE DO PROPRIETÁRIO/DEVEDOR
HIPOTECANTE DO IMÓVEL
The procedural intervention of the mortgage lender in the action of Acquisitive prescription moved by
third party in the face of the mortgage owner / debtor of the property
Revista de Direito Privado | vol. 79/2017 | p. 183 ­ 198 | Jul / 2017
DTR\2017\2149
Augusto Passamani Bufulin
Doutor e Mestre em Direito Civil (PUC­SP). Professor Adjunto de Direito Civil do Departamento de
Direito da Universidade Federal do Espírito Santo (UFES). Juiz de Direito (TJ/ES).
augustopassamani@terra.com.br
 
Aylton Bonomo Júnior
Mestrando em Direito Processual pela UFES. Juiz Federal na Seção Judiciária do Espírito Santo.
ayltonbonomo@yahoo.com.br
 
Katharine Maia dos Santos
Mestre em Direito Processual pela UFES. Professora concursada de Direito do Instituto Federal do
Espírito Santo (IFES). katemaia@yahoo.com.br
 
Área do Direito: Civil; Processual
Resumo: O presente trabalho versa sobre a necessidade e a forma de intervenção do credor
hipotecário na ação proposta em face do proprietário do imóvel e de demais terceiros interessados.
Diante da possibilidade da extinção da hipoteca com a procedência do pedido da ação, analisa­se a
necessidade ou não de intervenção do credor hipotecário no respectivo processo e a forma
procedimental correta para essa intervenção, de acordo com os posicionamentos do Superior Tribunal
de Justiça sobre a matéria.
 
Palavras­chave:  Direito civil ­ Direitos reais ­ Direito processual civil ­ Intervenção de terceiros ­
Usucapião ­ Credor hipotecário
Abstract: The present work deals with the need and the form of intervention of the mortgage lender in
the proposed action in the face of the owner of the property and of other interested third parties.
Facing the possibility of the extinction of the mortgage with the origin of the application of this action,
it is analyzed the necessity or not of intervention of the mortgage lender in the respective process and
the correct procedural form for this intervention, according to the positions of the Superior Court of
Justice on school subjects.
 
Keywords:  Civil law ­ Property law ­ Civil procedure ­ Third party intervention ­ Adverse possession ­
Mortgage lender
Sumário:
 
1Conceito da usucapião ­ 2Modo originário de aquisição da propriedade ­ 3As posições do Superior
Tribunal de Justiça sobre a matéria ­ 4As posições da doutrina sobre a matéria ­ 5Modalidade de
intervenção do credor hipotecário na ação de usucapião ­ 6Os efeitos da sentença da usucapião em
relação ao credor hipotecário ­ 7Conclusões ­ 8Bibliografia
 
1 Conceito da usucapião
Caio Mário da Silva Pereira definia a usucapião como “a aquisição da propriedade ou outro direito real
pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei”1.
José Carlos de Moraes Salles, de forma semelhante, conceitua­a “como a aquisição do domínio ou de
um direito real sobre coisa alheia, mediante posse mansa e pacífica, durante o tempo estabelecido em
lei”2.
Denominado  de  prescrição  aquisitiva  em  oposição  à  prescrição  extintiva  da  pretensão,  Paulo  Nader
sublinha a diferença entre estes dois institutos:
Tecnicamente a usucapião é modalidade aquisitiva de prescrição, da qual a extintiva ou  liberatória é
outra espécie. Em ambas, o fator tempo é relevante: na primeira, leva à aquisição da propriedade; na
segunda, à perda do direito de ação. Na aquisitiva,  relevantes  são os atos de posse do usucapiente,
enquanto na extintiva destaca­se a omissão de quem se apresenta como titular de direito subjetivo. Na
aquisitiva,  em  contraposição  a  quem  adquire,  tem­se  a  perda  de  domínio  por  parte  do  antigo
proprietário; na extintiva, a perda do direito de ação não implica a aquisição por parte de outrem3.
2 Modo originário de aquisição da propriedade
A possibilidade da usucapião como meio de extinção de direitos reais menores instituídos sobre o bem
é  denominada  usucapio  libertatis4  e,  para  que  ocorra,  passa  obrigatoriamente  por  um  exame  da
natureza da usucapião como modo de aquisição do domínio, originário ou derivado.
Na doutrina nacional, havia uma posição minoritária sufragrada por Pedro Nunes5 e Caio Mário da Silva
Pereira, que elencavam a usucapião como meio de aquisição derivada. Para o último:
Levando, pois em conta a circunstância de ser a aquisição por usucapião relacionada com outra pessoa
que  já  era  proprietária  da mesma  coisa,  e  que  perde  a  titularidade  da  relação  jurídica  dominial  em
proveito do adquirente, conclui­se ser ele uma forma de aquisição derivada.
Não  se pode deixar  em salientar que  lhe  falta,  sem a menor dúvida,  a  circunstância da  transmissão
voluntária, ordinariamente presente na aquisição derivada. Com tal ressalva, assim o classificamos na
corrente civilista6.
Arruda Alvim7, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery8, Paulo Nader9, Nelson Luiz Pinto10,
Lenine Nequete11,  Adroaldo  Furtado  Fabrício12,  Luciano  de  Camargo  Penteado13,  José  Miguel  Garcia
Medina,  Fábio Caldas de Araújo14  e Fernando da Fonseca Gajardoni15,  de  forma  contrária,  entendem
ser a usucapião modo originário de aquisição da propriedade.
Conforme José Carlos de Moraes Salles:
“a  doutrina  divide­se  a  respeito,  podendo­se  afirmar,  entretanto,  que  a maior  parte  dos  juristas  se
inclina pelo entendimento de se tratar de modo originário de aquisição. Para essa corrente, à qual nos
filiamos,  a  relação  jurídica  decorrente  da  usucapião  brota  como  direito  novo,  independentemente  de
qualquer  vinculação  do  usucapiente  com  o  proprietário  anterior,  o  qual,  se  existir,  não  será  o
transmitente do bem16.”
Segundo Arruda Alvim, “o que se deve sublinhar, na aquisição originária, v. g., no caso da usucapião, é
que, perfeitos os requisitos para a aquisição, passa a existir uma propriedade – se a expressão nos é
permitida –, do ponto de vista substancial”17.
Perfilhamos a posição de que a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade. O adquirente
toma para si o bem objeto de apropriação sem qualquer transmissão por outrem. Como exemplos de
aquisição  originária,  podem  ser  citadas,  além  da  usucapião,  a  ocupação,  a  especificação  e  a
desapropriação.
3 As posições do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria
Há  três  posicionamentos  distintos  no  Superior  Tribunal  de  Justiça  sobre  a  extinção  da  hipoteca  pela
usucapião.
O  primeiro  posicionamento  entende  que  a  usucapião  apenas  extingue  a  hipoteca  constituída  após  o
início da posse ad usucapionem, em observância ao caráter declaratório da sentença de usucapião. Há
precedentes nesse sentido da Terceira e da Quarta Turmas daquele sodalício.
Confira as jurisprudências que confirmam esse entendimento:
Agravo  regimental.  Agravo  de  instrumento.  Ação  de  usucapião  modo  originário  de  aquisição  da
propriedade. Extinção da hipoteca sobre o bem usucapido. Súmula 83 desta Corte. Reexame do quadro
probatório.  Súmula  7  (MIX\2010\1261)  do  STJ.  Divergência  não  demonstrada.  Decisão  agravada
mantida. Improvimento.
I – Consumada a prescrição aquisitiva, a titularidade do imóvel é concebida ao possuidor desde o início
de sua posse, presentes os efeitos ex tunc da sentença declaratória, não havendo de prevalecer contra
ele eventuais ônus constituídos pelo anterior proprietário.
II – A Agravante não trouxe qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se
mantém por seus próprios fundamentos. Incidência da Súmula 7 desta Corte.
III – Agravo Regimental improvido18.
Direito civil. Usucapião. Sentença declaratória. Efeito ex tunc. Ônus real. Hipoteca constituída no curso
daposse ad usucapionem. Não­prevalecimento do gravame contra o usucapiente.
I – Consumada a prescrição aquisitiva, a titularidade do imóvel é concebida ao possuidor desde o início
de sua posse, presentes os efeitos ex tunc da sentença declaratória, não havendo de prevalecer contra
ele eventuais ônus constituídos, a partir de então, pelo anterior proprietário.
II – Recurso especial não­conhecido19.
O  Ministro  João  Otávio  de  Noronha  defende  seu  posicionamento  anotando  que,  “se  não  é  razoável
legitimar­se contra o usucapiente eventuais gravames feitos incidir sobre o imóvel por quem não mais
detinha a  sua  titularidade,  também não  se  faz plausível  invalidar­se o ônus  real  anterior  à posse ad
usucapionem, porquanto constituído pelo  legítimo proprietário do bem, no pleno exercício dos direitos
inerentes à tal condição. Admitir­se o contrário, seria fazer tabula rasa dos princípios afetos ao direito
de seqüela,  informadores dos direitos reais de garantia, com graves e  indesejáveis conseqüências no
plano da segurança jurídica”.20
O  segundo  entendimento  foi  dado  em  acórdão  proferido  pela  própria  Quarta  Turma,  desta  vez  em
acórdão  relatoriado  pelo  Ministro  Luis  Felipe  Salomão.  De  acordo  com  essa  segunda  posição,  a
natureza originária da aquisição da propriedade pela usucapião, extinguiria tanto a hipoteca constituída
após o início da posse ad usucapionem quanto a constituída antes do início da posse ad usucapionem,
não fazendo distinção em relação ao momento temporal do início da posse.
Transcreve­se a ementa do acórdão na parte importante ao tema:
Direito  das  coisas.  Recurso  especial.  Usucapião.  Imóvel  objeto  de  promessa  de  compra  e  venda.
Instrumento  que  atende  ao  requisito  de  justo  título  e  induz  a  boa­fé  do  adquirente.  Execuções
hipotecárias ajuizadas pelo credor em face do antigo proprietário. Inexistência de resistência à posse
do autor usucapiente. Hipoteca constituída pelo vendedor em garantía do  financiamento da obra. Não
prevalencia diante da aquisição originária da propriedade. Incidência, ademais da Sùmula n. 308.
(...).
IV – A declaração de usucapião é  forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos
reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade,
seja  de  forma  singular,  seja  de  forma universal.  Vale  dizer  que,  na  usucapião,  a  propriedade  não  é
adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade,  contra ele. A propriedade é absolutamente
nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse
ad  usucapionem  pelo  interregno  temporal  exigido  por  lei.  Aliás,  é  até  mesmo  desimportante  que
existisse antigo proprietário.
V – Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o ‘direito principal’ que lhe dá suporte,
como no  caso  de  perecimento  da  propriedade por  qualquer motivo. Com a usucapião,  a  propriedade
anterior,  gravada  pela  hipoteca,  extingue­se  e  dá  lugar  a  uma  outra,  ab  novo,  que  não  decorre  da
antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade
anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade – e
lhe era acessório – também se extinguirá.
VI  –  Assim,  com a  declaração  de  aquisição  de  domínio  por  usucapião,  deve  desaparecer  o  gravame
real  hipotecário  constituído  pelo  antigo  proprietário,  antes  ou  depois  do  início  da  posse  ad
usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc,  seja porque a
usucapião é  forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando
com ela relação de continuidade.
VII – (...).21
Consta no voto condutor do acórdão o posicionamento do Ministro Relator no sentido de que “o direito
de sequela é facilmente aplicado quando há transferência de propriedade. Porém, com a usucapião, a
propriedade  anterior  extingue­se  e  dá  lugar  a  uma  outra,  ab  novo,  que  não  decorre  da  antiga,
porquanto, como já se afirmou, não há transferência de direitos, mas aquisição originária.”22
Essa segunda posição também foi adotada pela Terceira Turma em voto liderado pelo Ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva cuja ementa transcreve­se abaixo:
“Agravo  regimental  em  recurso  especial.  Usucapião.  Modo  originario  de  aquisição  da  propriedade.
Hipoteca. Não subsistência. Violação do art. 535 do CPC (LGL\2015\1656). Alegação genérica. Súmula
284 (MIX\2010\2009)/STF. Prequestionamento. Ausência. Súmulas n. 211/STJ e n. 282/STF.
1. O recurso especial que indica violação do artigo 535 do Código de Processo Civil, mas traz somente
alegação genérica  de negativa  de prestação  jurisdicional,  é  deficiente  em  sua  fundamentação,  o  que
atrai o óbice da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal.
2. Ausente o prequestionamento de dispositivos apontados como violados no recurso especial, sequer
de modo implícito, incide o disposto nas Súmulas n. 211/STJ e n. 282/STF.
3. A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus
que gravavam o imóvel antes da sua declaração.
4. Agravo regimental não provido.23
Consta no voto condutor do acórdão o posicionamento do Ministro Relator no sentido de que “o direito
de sequela é facilmente aplicado quando há transferência de propriedade. Porém, com a usucapião, a
propriedade  anterior  extingue­se  e  dá  lugar  a  uma  outra,  ab  novo,  que  não  decorre  da  antiga,
porquanto, como já se afirmou, não há transferência de direitos, mas aquisição originária.”24
Há,  ainda,  um  terceiro  entendimento  no  Superior  Tribunal  de  Justiça  através  do  qual  a  natureza
originária  da usucapião  extingue a hipoteca  constituída posteriormente  ou  anteriormente  ao  início  da
posse  ad  usucapionem,  desde  que  ao  credor  hipotecário  seja  assegurada  participação  na  ação  de
usucapião.  Essa  posição  foi  ressaltada  em  acórdão  proferido  pela  Quarta  Turma,  tendo  funcionado
como relator o Ministro Raul Araújo, a saber:
“Recurso especial. Hipoteca judicial de gleba de terras. Posterior procedencia de ação de usucapião de
parte das terras hipotecadas. Participação do credor hipotecário na ação de usucapião como assistente
do  réu.  Ausência  de  cerceamento  de  defesa.  Prevalência  da  usucapião.  Efeitos  ex  tunc  da  sentença
declaratória. Cancelamento parcial da hipoteca judicial. Recurso desprovido.
1. Assegurada ao primitivo credor hipotecário participação na posterior ação de usucapião, não se pode
ter como ilegal a decisão que reconhece ser a usucapião modo originário de aquisição da propriedade
e,  portanto,  prevalente  sobre  os  direitos  reais  de  garantia  que  anteriormente  gravavam  a  coisa.
Precedentes.
2. Recurso especial desprovido.25
Como  se  constata,  o  Superior  Tribunal  de  Justiça  possui  decisões  atuais  em  sentidos  conflitantes  a
respeito do tema.
Com o  intuito de  fornecer algumas balisas para a solução da questão,  trazemos o posicionamento da
doutrina a respeito de cada uma delas.
4 As posições da doutrina sobre a matéria
Ao lado da primeira posição sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça, temos a lição de Nelson Luiz
Pinto, ao asseverar que,  “cremos, porém ser o usucapião uma  forma de aquisição originária, porque
não deriva de ato entre usucapiente e proprietário, tal qual se dá na desapropriação e na ocupação, por
exemplo. A nosso ver, a aquisição da propriedade pelo usucapião,  faz com que se extingam todos os
direitos reais constituídos sobre a coisa pelo antigo proprietário, durante a posse ad usucapionem”.26
Da mesma forma, Lenine Nequete entende que a sentença proferida na ação de usucapião teria efeito
retroativo e alcançaria o  início da posse ad usucapionem, defluindo, daí, que seriaineficaz, diante do
usucapiente, as hipotecas constituídas apenas após o início de sua posse27.
Entendemos, de forma diferente, no sentido de que a natureza originária da aquisição28 pela usucapião
extingue  a  hipoteca  constituída  sobre  o  imóvel  após  ou  mesmo  antes  ao  início  da  posse  ad
usucapionem.
Se  a  usucapião  é  forma  originária  de  aquisição  da  propriedade,  inexistindo  relação  negocial  entre  o
adquirente  e  o  antigo  proprietário  do  imóvel,  por  coerência  com  o  sistema,  todas  as  hipotecas
registradas  sobre  o  imóvel  deveriam  ser  extintas  com  a  declaração  da  usucapião,  sejam  as
constituídas  antes  ou  após  o  início  da  posse  pelo  usucapiente,  pois,  volta­se  a  repisar,  “a  usucapião
cria originariamente direito de propriedade”29.
Se, como dizem, o usucapiente não adquire do anterior proprietário, mas, sim, contra ele, qual a razão
de se distinguir se a hipoteca foi constituída antes ou após o início da posse ad usucapionem?
Esta  é  exata  posição  de  Arruda  Alvim,  ao  não  fazer  distinção  para  a  extinção  da  hipoteca  pela
usucapião, o início da posse pela usucapiente, diante do caráter originário da aquisição, in verbis:
Outra  conseqüência  decorrente  da  consumação  da  usucapião  é  questionar­se  se  garantias  reais
agregadas  ao  precedente  direito  de  propriedade  sobrevivem  ou  não.  Se  se  trata  de  uma  aquisição
originária – onde, portanto, não ocorreu transmissão – isto parece indicar que não podem ser havidos
como sobreviventes direitos reais decorrentes da precedente situação do direito de propriedade, dado
que o ‘próprio direito de propriedade’ precedente deixou de existir30.
O que  importa é a ausência de relação, sucessão ou continuidade entre o direito da usucapiente e os
direitos constituídos pelos proprietários anteriores.
A ausência  de qualquer  relação entre  os proprietários  anteriores  e  a usucapiente gera  a  extinção de
quaisquer ônus reais constituídos sobre o imóvel,  independentemente do momento  inicial da posse ad
usucapionem.
Fabio  Caldas  de  Araújo  compartilha  dessa  posição  ao  afirmar  que  “a  hipoteca  constituída  quando  a
posse  do  usucapiente  já  havia  se  iniciado  é  ineficaz  em  relação  à  sua  pessoa.  A  hipoteca  anterior
também  não  poderá  prevalecer,  pois  está  ligada  ao  ato  jurídico  de  oneração  praticado  pelo  antigo
titular, o qual não subsiste mais como proprietário perante a matrícula”31.
Se  a  procedência  do  pedido  contido  na  ação  de  usucapião  extingue  a  hipoteca  constituída  antes  ou
depois do  início da posse ad usucapionem,  inequivocamente o credor hipotecário possui  interesse em
intervir  no  processo  de  usucapião,  uma  vez  que  ele  sofrerá  os  efeitos  jurídicos  da  procedência  do
pedido, com a consequente extinção de seu direito real de garantia constituído sobre o imóvel.
Saber qual é a forma procedimentalmente correta para que o credor hipotecário intervenha na ação de
usucapião é matéria que examinaremos em seguida.
5 Modalidade de intervenção do credor hipotecário na ação de usucapião
Como se disse, permitir a extinção de uma hipoteca devidamente constituída sobre um imóvel sem que
o credor hipotecário tenha feito parte da relação jurídica processual, viola os princípios constitucionais
do contraditório e da ampla defesa.
Entendemos, assim, que a posição manifestada pelo Ministro Raúl de Araújo, em voto proferido pela
Quarta  Turma  do  Superior  Tribunal  de  Justiça,  que  assegura  ao  credor  hipotecário  a  participação  na
ação de usucapião movida pela usucapiente  em  face do proprietário  do  imóvel  é  a mais  correta por
possibilitar  ao  credor  hipotecário  intevir  em  processo  que,  sendo  julgado  procedente,  acarretará,  a
perda do direito real de garantia que recai sobre o imóvel usucapido.
Qual é a forma correta do credor hipotecário intervir na ação de usucapião?
Para  nós,  a  intervenção  do  credor  hipotecário  na  ação  de  usucapião  não  ocorre  na  modalidade  de
assistente litisconsorcial. Esse tipo de intervenção está disciplinada no NCPC no art. 124 que dispôe que
“configura­se  litisconsorte  da  parte  principal  o  assistente  sempre  que  a  sentença  influir  na  relação
jurídica entre ele e o adversário do assistido”.
Para  que  se  configure  a  assistência  litisconsorcial,  é  necessária  “a  demonstração  da  titularidade  da
relação discutida no processo”32, motivo pelo qual “o terceiro tem relação jurídica com o adversário de
quem pretende seja seu assistido. Ele exerce pretensão sobre o objeto do processo”.33
Como salienta Fredie Didier Jr., ou “o terceiro é titular exclusivo da relação jurídica discutida”, ou “o
assistente  é  cotitular  da  situação  juridica discutida  (como no  caso da  intervenção do  condômino,  em
ação proposta por outro condômino)” ou o assistente “afirma­se colegitimado extraordinário à defesa
em juízo da relação  jurídica que está sendo discutida”34, no caso de  legitimação extraordinária como
ocorre na tutela coletiva.
O  credor  hipotecário  não  possui  a  mesma  pretensão  sobre  o  objeto  do  processo  como  possui  o
proprietário, ele não é cotitular ou titular exclusivo da relação jurídica de propriedade existente entre
usucapiente  e  proprietário  do  imóvel  e  também  não  tem  legitimação  extraordinária  para  defender
processualmente o proprietário do imóvel.
O credor hipotecário não aspira a propriedade do imóvel. Porém, havendo a declaração da propriedade
em  favor da usucapiente, o  credor hipotecário,  titular de direito  real de garantia mantido  com o ex­
proprietário, sofrerá os efeitos reflexos da sentença.
Quais  efeitos?  Como  a  sentença  tem  natureza  jurídica  declaratória  e  a  aquisição  se  dá  a  título
originário  em  favor  da  usucapiente,  haverá  a  extinção  da  relação  jurídica  de  direito  real  instituído
sobre o imóvel e que possuía como sujeito passivo o ex­proprietário do imóvel.
Assim,  almeja  o  credor  hipotecário  que  o  proprietário  do  imóvel,  parte  passiva  no  processo  de
usucapião,  reste  vencedor  da  demanda,  para  que  a  relação  jurídica  (direito  real  de  garantia)  que
mantém  com  este  não  seja  extinta.  Esse  é  exatamente  o  interesse  jurídico  que  caracteriza  a
assistência simples. Como salienta Arruda Alvim, “o assistente simples quer que uma das partes seja
vencedora, por se beneficiar indiretamente dessa vitória”35.
Esse entendimento é compartilhado por doutrinadores como Fábio Caldas de Araújo ao dizer que não
há  dúvida  a  respeito  do  credor  hipotecário  ser  um  terceiro  interessado  “uma  vez  que  será  atingido
diretamente pela sentença  final, em caso de procedência do pedido, ainda que de modo reflexo. Sua
integração será essencial pelo procedimento edital, que é uma marca própria da ação de usucapião e
de  todas  as  ações  de  natureza  real  em  que  a  eficácia  direta  e  indireta  da  coisa  julgada  assume
conotação erga omnes”36.
A questão foi bem exposta pelo Ministro Teori Albino Zavascki, quando compunha o Superior Tribunal
de Justiça, ao explanar que “no processo civil, a legitimação de terceiro para intervir como assistente
de  uma  das  partes  supõe  a  existência  de  interesse  jurídico  próprio,  que  se  qualifica  por  uma  das
seguintes circunstâncias: a) a de ser titular de uma relação jurídica sujeita a sofrer efeitos reflexos da
sentença, caso em que pode  intervir  como assistente simples  (CPC (LGL\2015\1656), art. 50, do CPC
(LGL\2015\1656)  73,  correspondente  ao  art.  119  do  CPC/2015  (LGL\2015\1656));  ou  b)  a  de  ser  co­
titular  da  própria  relação  jurídica  que  constitui  o  objeto  litigioso,  caso  em que  poderá  intervir  como
assistente litisconsorcial (CPC (LGL\2015\1656), art. 54, do CPC (LGL\2015\1656) 73, correspondente ao
art. 124 do CPC/2015 (LGL\2015\1656))”37.
O  credor  hipotecáriodeve  ser  cientificado  da  existência  da  demanda  de  usucapião  proposta  para,
querendo,  intervir  no  processo  como  assistente  simples.  Caso  tenha  ciência  extra­autos  e  resolva
intervir processualmente, sua admissão deverá ser deferida. Isso porque a sentença interferirá em sua
esfera jurídica, com a consequente perda da garantia hipotecária. Assim, o assistente simples – credor
hipotecário – tem legítimo interesse jurídico em obter decisão favorável ao assistido.38
A  importância  da  integração  do  credor  hipotecário  ao  proceso  de  usucapião  é  ressaltada  por  Fábio
Caldas  de  Araújo  quando  diz  que  “o  efeito  liberatório  produzido  em  relação  à  hipoteca  não  exime  o
usucapiente  de  promover  a  integração  do  credor  hipotecário  ao  processo  de  usucapião.  Esta
participação  assume  conotação  de maior  importância  em  relação  à  hipoteca,  na medida  em  que  se
trata de direito real constituído sem a posse. O credor hipotecário não pratica qualquer ato possessório
de  guarda  ou  vigilância  sobre  o  bem,  o  que  justifica  sua  participação  na  ação  de  usucapião  como
terceiro eventual interessado (art. 942 do CPC de 1973).”39
6 Os efeitos da sentença da usucapião em relação ao credor hipotecário
Sendo o credor hipotecário integrado ao processo de usucapião como assistente, sofrerá ele os efeitos
da coisa julgada?
Parece­nos  que  não.  Contudo, mesmo  que  o  credor  hipotecário  não  seja  afetado  pela  coisa  julgada,
entendida  esta  como  a  eficácia  que  torna  imutável  o  comando  dispositivo  da  sentença  proferida  na
ação  de  usucapião,  será  ele  afetado  de  fato  pela  eficácia  jurídica  da  sentença.  “Seja  o  assistente
simples  ou  litisconsorcial,  ele  é  de  alguma  forma  atingido  pela  eficácia  da  sentença  proferida  em
processo alheio. O assistente simples é atingido de fato, na sua esfera jurídica, enquanto o assistente
litisconsorcial é alcançado pela coisa julgada”40.
Apesar de não ser atingido pela coisa julgada, o assistente simples é atingido “de fato” em sua esfera
jurídica.  Como  interveio  no  processo,  não  poderá  discutir  mais  em  processo  posterior  a  justiça  da
decisão.  Autores  como  Fredie  Didier  Jr.,  denominam  essa  eficácia  de  “eficácia  preclusiva  da
intervenção”.41 Para o autor, submeter­se à justiça da decisão “é não poder discutir os fundamentos da
decisão proferida  contra o assitido”42.  A  eficácia  preclusiva  da  intervenção  impede,  em  regra,  que  o
assistido discuta em processo posterior (mesmo em defesa), os motivos utilizados pelo julgador para
fundamentar a sentença.
As exceções ocorrem quando estão presentes alguma das hipóteses dos  incisos I e II do art. 123, ou
seja, que pelo estado em que recebeu o processo ou pelas declarações e pelos atos do assistido,  foi
impedido  de  produzir  provas  suscetíveis  de  influir  na  sentença  ou  que  desconhecia  a  existência  de
alegações  ou  de  provas  das  quais  o  assistido,  por  dolo  ou  culpa,  não  se  valeu.  Tais  situações  são
denominadas  pela  doutrina43  de  exceptio  male  gesti  processus,  isto  é,  exceção  de  má  gestão
processual.
7 Conclusões
A usucapião é  forma originária de aquisição da propriedade, por não existir  relação negocial  entre o
adquirente e o antigo proprietário do imóvel.
Por ser aquisição originária, as hipotecas registradas sobre o imóvel são extintas com a declaração da
usucapião, sejam as constituídas antes ou após o início da posse pelo usucapiente.
Em atenção aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, o credor hipotecário deve
intervir na ação de usucapião proposta pela usucapiente em face do proprietário do imóvel.
A  forma  correta  de  intervenção  do  credor  hipotecário  ocorre  através  de  seu  ingresso  no  processo
alheio como terceiro através da assistência simples e não da assistência litisconsorcial.
O  credor  hipotecário  não  sofrerá  os  efeitos  da  coisa  julgada  da  sentença  proferida  no  processo  de
usucapião,  mas  sofrerá  a  eficácia  preclusiva  da  decisão,  não  podendo,  regra  geral,  discutir  em
processo posterior os argumentos da sentença proferida contrariamente aos seus interesses, a não ser
que  comprove  a  exceção  de má  gestão  processual,  nos  termos  do  art.  123,  incisos  I  e  II,  do Novo
Código de Processo Civil.
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1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. v.
IV, p. 138.
855 SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 6. ed. São Paulo: RT, 2005.
p. 49.
 
2  
 
3 NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. v. IV, p. 109.4 Conforme José de Oliveira Ascensão, “o titular de um direito real maior, onerado por um direito real
menor, pode conseguir a liberação desse ônus, em consequência de um diuturno exercício,
contraditório daquele direito real menor. Não há razão para impedir o proprietário, por exemplo, de
obter aquela liberação, quando um terceiro, que exerça a posse formal do direito de propriedade como
livre, adquire por usucapião a propriedade plena, livre do direito menor que a onerava” (Direito Civil –
Reais. 5. ed. Coimbra: Coimbra Editora, 2000. p. 414).
 
5 NUNES, Pedro. Do Usucapião. 4. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1984. p. 13.
 
6 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. v.
IV, p. 139. O posicionamento de Caio Mário da Silva Pereira deriva de seu entendimento, seguindo a
doutrina de Brinz, a respeito da natureza da aquisição da usucapião. De acordo com sua posição,
considera­se originária a aquisição, “quando o indivíduo, num dado momento, torna­se dono de uma
coisa que jamais esteve sob o senhorio de outrem” (ob. cit., p. 138); em caso contrário, a aquisição
seria derivada. Foi Pontes de Miranda quem tornou Brinz conhecido em nossa doutrina como partidário
da natureza da aquisição derivada da usucapião (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado
de Direito Privado. 4. ed. São Paulo: RT, 1983. t. XI, p. 117). Ocorre que Brinz não afastava o caráter
originário da usucapião, apenas defendia que os vícios referentes ao antigo possuidor passavam ao
novo adquirente e essa transmissão é que formava a nota peculiar da usucapião. Para uma melhor
exposição da matéria, conferir Fábio Caldas de Araújo (ARAÚJO, Fábio Caldas de. Posse. Rio de
Janeiro: Forense, 2007. p. 129­130).
 
7 ARRUDA ALVIM NETO, José Manoel de. Comentários ao Código Civil Brasileiro. São Paulo: Forense,
2009. v. XI, t. I, p. 161.
 
8 “Usucapião é forma originária de aquisição da propriedade pelo exercício da posse com animus
domini, na forma e pelo tempo exigidos pela lei. A posse assim considerada, hábil para a aquisição do
domínio pela usucapião, denomina­se posse ad usucapionem” (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa
Maria de Andrade. Código Civil (LGL\2002\400) Comentado. 7. ed. São Paulo: RT, 2009. p. 953).
 
9 NADER, Paulo. Curso de Direito Civil. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. v. IV, p. 108.
 
10 PINTO, Nélson Luiz. Ação de Usucapião. São Paulo: RT, 1987. p. 46.
 
11 NEQUETE, Lenine. Da Prescrição Aquisitiva: Usucapião. 2. ed. Porto Alegre: Ajuris, 1970. p. 34.
 
12 FABRÍCIO, Adroaldo Furtado. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: Forense,
1980. v. VIII, t. 1, p. 699.
 
13 PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das Coisas. São Paulo: RT, 2008. p. 265.
 
14 ARAÚJO, Fábio Caldas de. O Usucapião no Âmbito Material e Processual. Rio de Janeiro: Forense,
2005. p. 335.
 
15 MEDINA, José Miguel Garcia; ARAÚJO, Fábio Caldas de; GAJARDONI, Fernando da Fonseca. Processo
Civil Moderno – Procedimentos Cautelares e Especiais. São Paulo: RT, 2009. v. IV, p. 280­281.
 
16 SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de Bens Imóveis e Móveis. 6. ed. São Paulo: RT, 2005.
p. 50.
 
17 ARRUDA ALVIM NETO, José Manoel de. Comentários ao Código Civil Brasileiro. São Paulo: Forense,
2009. v. XI, t. I, p. 158.
 
18 AgRg no Ag 1319516/MG, rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. 28.09.2010, DJe 13.10.2010.
 
19 REsp 716753/RS, rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 15.12.2009, DJe
12.04.2010. Há outro julgado, mais antigo, no Superior Tribunal de Justiça, do Ministro Athos Gusmão
Carneiro, acompanhado à unanimidade pelos Ministros Fontes de Alencar, Sálvio de Figueiredo Teixeira
e Barros Monteiro, e que serviu de base para o julgamento acima comentado, inverbis: Ação
reivindicatória. Alegação, em defesa, de usucapião extraordinário. Imóvel em fideicomisso, com
cláusula de inalienabilidade. A aquisição por usucapião é aquisição originária. Com relação ao
usucapiente, importa a posse pelo prazo de vinte anos, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono.
Nenhuma relação ou sucessão existe entre o perdente de direito de propriedade, e o que a adquire pelo
usucapião. Com o usucapião, simplesmente extingue­se o domínio do anterior proprietário, bem como
os direitos reais que tiver ele constituído, e sem embargo de quaisquer limitações a seu poder de
dispor. Prazo de vinte anos consumado no interregno entre a data em que o fiduciário mais jovem
completou os dezesseis anos, e a data de propositura da ação reivindicatória. Recurso especial
conhecido e provido pela alínea c, mas não provido (REsp 13663/SP, rel. Ministro Athos Gusmão
Carneiro, Quarta Turma, j. 22.09.1992, DJ 26.10.1992).
 
20 REsp 716753/RS, rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 15.12.2009, DJe
12.04.2010.
 
21 REsp 941.464/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.04.2012, DJe 29.06.2012.
 
22 REsp 941.464/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.04.2012, DJe 29.06.2012.
 
23 AgRg no REsp 647.240/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma; j. 07.02.2013, DJe
18.02.2013.
 
24 REsp 941.464/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.04.2012, DJe 29.06.2012.
 
25 REsp 620.610/DF, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 03/09/2013, DJe 19/02/2014.
 
26 PINTO, Nelson Luiz. Ação de Usucapião. 2. ed. São Paulo: RT, 1991. p. 135.
 
27 NEQUETE, Lenine. Da Prescrição Aquisitiva (Usucapião). 3. ed. Porto Alegre: Ajuris, 1981. p. 54.
 
28 Segundo Arruda Alvim, “em rigor, falar­se em aquisição na hipótese de usucapião, não é correto,
dado que não há negócio jurídico, senão que a usucapião cria originariamente direito de propriedade”
(ARRUDA ALVIM NETO, José Manoel de. Comentários ao Código Civil Brasileiro. São Paulo: Forense,
2009. v. XI, t. I, p. 158).
 
29 ARRUDA ALVIM NETO, José Manoel de. Comentários ao Código Civil Brasileiro. São Paulo: Forense,
2009. v. XI, t. I, p. 158.
 
30 ARRUDA ALVIM NETO, José Manoel de. Comentários ao Código Civil Brasileiro. São Paulo: Forense,
2009. v. XI, t. I, p. 161.
 
31 ARAÚJO, Fábio Caldas de. Usucapião. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2015. p. 119.
 
32 MEDINA, José Miguel Garcia. Direito Processual Civil Moderno. São Paulo: RT, 2016. p. 215.
 
33 ALVIM, Arruda. Novo Contencioso Civil no CPC/2015 (LGL\2015\1656). São Paulo: RT, 2015. p. 96.
 
34 DIDIER, JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil. 17. ed. Salvador: JusPodivm, 2015. v. I, p.
488.
 
35 ALVIM, Arruda. Novo Contencioso Civil no CPC/2015 (LGL\2015\1656). São Paulo: RT, 2015. p. 97.
 
36 ARAÚJO, Fábio Caldas de. Usucapião. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2015. p. 121.
 
37 STJ, REsp 724.507/PR, 1ª Turma, rel. Min. Teori Albino Zavascki, j. 21.09.2006, DJ 05.10.2006.
 
38 MEDINA, José Miguel Garcia. Direito Processual Civil Moderno, São Paulo: RT, 2016, p. 217. O autor
afirma que: “para que se admita a assistência simples, a solução do processo deve repercutir na esfera
jurídica do terceiro, em virtude de ter sido desfavorável ao assistido. Por isso, o terceiro age com o
intuito de obter decisão favorável ao assistido”.
 
39 ARAÚJO, Fabio Caldas de. Usucapião. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2015, p. 120. Em se tratando de
processo de desapropriação, a regra é a mesma. O autor relembra que “o STF firmou o entendimento
de que o interesse jurídico a ser demonstrado na assistência simples em ação de desapropriação deve
corresponder a algum direito real sobre o imóvel” (Ob.cit., p. 218).
 
40 ALVIM, Arruda. Novo Contencioso Civil no CPC/2015 (LGL\2015\1656). São Paulo: RT, 2015, p. 100.
 
41 DIDIER, JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil. 17ª ed. Salvador: JusPodivm, 2015, vol. I, p.
487.
 
42 DIDIER, JR., Fredie Ob.cit., p. 487.
 
43 MEDINA, José Miguel Garcia. Direito Processual Civil Moderno. São Paulo: RT, 2016, p. 218 e
DIDIER, JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil. 17ª ed. Salvador: JusPodivm,2015, vol. I, p.
487.