01 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTEGRADAS Slides

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Operações Imobiliárias Integradas
José Machado Carregosa
Aula 1
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OBJETIVOS DA AULA
1) Conhecer o histórico da atuação do Corretor de Imóveis no país.
2) Identificar a regulamentação da profissão de Corretor de Imóveis
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História do Corretor de Imóveis
O reconhecimento da profissão de Corretor de imóveis ocorreu apenas em 1962, através da Lei nº 4.116. No entanto, sua regulamentação ocorreu em 1978, com a Lei nº 6.530 que disciplinou a profissão de Corretor de Imóveis, estabeleceu o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e deu outras providências.
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História do Corretor de Imóveis
A profissão do Corretor de Imóveis no Brasil vem desde o tempo da colonização, onde as pessoas ganhavam a vida arrumando pousadas para os desbravadores deste país. Como se trata de uma atividade que visa o desenvolvimento, o progresso e a concretização dos ideais, podemos afirmar, de maneira figurada, que Pero Vaz de Caminha deu início às atividades de corretagem. Ao escrever para Portugal descrevendo o Novo Mundo, atuou como um Corretor de Imóveis. 
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História do Corretor de Imóveis
Pesquisadores afirmam que a história do Brasil está intimamente ligada às atividades de intermediação imobiliária; pois quando o Brasil foi “descoberto” e as primeiras ocupações portuguesas começaram a acontecer efetivamente (após 1530), já começava a haver uma necessidade de atender às demandas de futuros habitantes para moradias e para o desenvolvimento de suas atividades profissionais.
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História do Corretor de Imóveis
A vinda família real portuguesa deslocou definitivamente o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, mudando também a fisionomia da cidade. Basta dizer que, durante o período de permanência de Dom João VI no Brasil, o número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas. A presença da corte implicava uma alteração do acanhado cenário urbano da Colônia.
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História do Corretor de Imóveis
As cidades começaram a tomar uma forma mais urbana, com infra-estrutura. Com o seu crescimento, começou a nascer uma nova profissão, a de agente de negócios imobiliários. No início eram comerciantes locais que passaram a ter seus rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então leiloeiros, que se especializaram neste ramo com o potencial do mercado imobiliário. 
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História do Corretor de Imóveis
Com isso, vieram os agentes imobiliários, que com intuito e o sonho de vencer na vida, passaram a intermediar negócios imobiliários utilizando os anúncios nos jornais para divulgar suas ofertas, e a sola dos sapatos para identificar os vendedores e deles adquirir a autorização para a venda.
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História do Corretor de Imóveis
Portanto, isso está evidente que esse período da História do Brasil mostra o quanto é importante essa preocupação em encontrar um lugar para morar, montar sua atividade empresarial, estabelecer sua indústria ou investir no mercado imobiliário.
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O primeiro Corretor de Imóveis no Brasil
Antônio Armando Mariano de Arantes Costa é considerado o primeiro corretor de imóveis do Brasil. O Rio de Janeiro era um pequeno burgo de ruas estreitas, cobertas de mato e iluminadas a candieiro de óleo de baleia. Mal podia acolher a Família Real. Então, o próprio Príncipe-Regente mandou requisitar as casas de residência dos habitantes da cidade.
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O primeiro Corretor de Imóveis no Brasil
Enxotava os moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras maiúsculas 'PR' (Príncipe Real) que os despejados traduziam como 'Ponha-se na Rua', ou 'Prédio Roubado'. A revolta popular foi tão grande que muitos portugueses recusaram a moradia tomada dos locais e se propuseram a indenizá-los particularmente.
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
Com o processo de urbanização da última década do século XIX, quando a capital do Estado de São Paulo se torna o local para onde se deslocam quase 200 mil pessoas, principalmente imigrantes italianos. São Paulo cresce 168% entre 1890 e 1900 e 141% entre 1900 e 1920, o que no mínimo provocou uma grande demanda por habitações. É nessa época que começam a surgir os primeiros Corretores de Imóveis, assim denominados profissionalmente, nas capitais ou grandes conglomerados urbanos. 
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
Isso mostra a importância do Corretor de Imóveis na formação dos centros urbanos e o desenvolvimento das cidades brasileiras. Por sua vez, o mercado imobiliário passa, então, a ser uma fonte atraente de investimento. Os investidores se multiplicavam na produção de casa de aluguel.
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
As exigências de concentração dos meios de produção e da força de trabalho, numa só localidade, através do fortalecimento das unidades industriais, passam a exigir bens e serviços como: habitação, alimentação, transporte, energia, assistência à saúde, lazer, comunicações, saneamento em geral etc.
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
Conhecer todas as características do local passou a constituir um dos maiores patrimônios dos Corretores. Era baseado nestes aspectos que muitas vezes a venda de um lote se concretizava e até mesmo a construção de projetos habitacionais de baixo custo.
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
A partir de 1940, registra-se um enorme fluxo de migração nacional, principalmente para São Paulo, em decorrência das transformações econômicas, com a aceleração da industrialização, a criação de um mercado de mão-de-obra e a fixação de salários mínimos regionais. Com isso, a profissão do Corretor de Imóveis torna-se importante nas cidades em que se concentrava grande parte da população.
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
Os anos 80 foram marcados pela solidificação e organização da profissão de Corretor de Imóveis em todo o Brasil. Nos Estados onde ainda não existiam Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, e que foram fundados em 1978, houve a necessidade de organizar a atividade de fiscalização, trazendo para essas regiões as técnicas e conhecimentos utilizados em outros Estados. 
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
A crise de 1982 a 1984 no mercado imobiliário afastou da corretagem de imóveis entre 30% e 45% dos profissionais no Estado de São Paulo. Além disso, reduziu significativamente seus ganhos, provenientes apenas das comissões de venda. Esta crise do mercado foi provocada em grande parte pelo Sistema Financeiro da Habitação. 
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A formação das cidades e o Corretor de Imóveis
Os mutuários não conseguiam pagar o valor das prestações, extremamente elevadas, em comparação com a política salarial adotada. Não conseguiam repassar os imóveis porque o saldo devedor era muito superior ao seu valor no mercado. 
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O corretor de imóveis na atualidade
A Lei nº 6.530, de 1978, que regulamentou a profissão; estabelece em seu art. 3º:
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
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O corretor de imóveis na atualidade
Assim, toda vez que houver alguma intermediação que envolva bens imóveis o único profissional legalmente habilitado para realizar tais atividades é o Corretor de Imóveis. Entretanto, essa situação não é aplicada a todas as situações, devendo ser analisado cada caso em particular.
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O corretor de imóveis na atualidade
O legislador regulamentou a profissão pensando somente naqueles profissionais que realizam tais procedimentos de forma habitual e visando o lucro com regularidade, no entanto, as pessoas que fazem a intermediação de forma não habitual ou que venham a negociar seu próprio imóvel, não estão sujeitos a esta Lei, podendo não contratar um Corretor de Imóveis.
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Legislação
O Decálogo do Corretor, trata de documento aprovado pelos sindicatos dos Corretores de Imóveis de São Pauloe do Rio de Janeiro em outubro de 1942. Nele está estabelecida a conduta dos profissionais, tanto perante seus clientes e companheiros de classe, como em relação à entidade. (Fonte: Cofeci/Creci)
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Legislação
a) O Corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espírito de iniciativa.
 b) É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou concorrência, que deve presidir as relações entre os Corretores.
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Legislação
c) Não deve o Corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel que seja entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito.
d) Nenhum Corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado pelo cliente ou por outro Corretor autorizado.
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Legislação
e) Não cabe ao Corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver a probabilidade de realizá-lo.
f) Ao oferecer um negócio, cabe ao Corretor apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem.
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Legislação
g) Diante de cliente e estranhos, nunca deve o Corretor atacar, mas ao contrário, defender e justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com proveito geral para si próprio.
h) As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato, e nunca expostas ao público. O desprestígio de um Corretor reflete o conceito de todos os seus colegas.
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Legislação
i) Da camaradagem, respeito e amizade entre os Corretores resultará inevitavelmente a elevação moral da classe e um campo mais vasto de negócios e oportunidades para todos.
j) O Corretor deve colocar estes preceitos da ética profissional acima de seus interesses materiais, respeitando-os incondicionalmente.
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Legislação regulamentando a profissão
A Lei nº 4.116/62 regulamentou a profissão e determinou que as transações imobiliárias somente poderiam ser exercidas por Corretores de Imóveis regularmente inscritos nos conselhos profissionais recém-criados, contrariando interesses especialmente dos advogados.
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Legislação regulamentando a profissão
Quem provasse o exercício da profissão de Corretor de Imóveis até então teria direito ao registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - Creci. Dessa forma foi concedido um prazo de 120 dias às pessoas que já exercessem esta profissão para que entrassem com pedido de seus registros nos conselhos regionais.
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Legislação regulamentando a profissão
Foram realizadas algumas campanhas de caráter publicitário durante os anos que se seguiram, sempre defendendo o Corretor e expondo a grande segurança adquirida pelo público nas negociações imobiliárias com a regulamentação da profissão. 
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Legislação regulamentando a profissão
Conforme determinava na Lei no. 4.116/62:
Art. 4º. As pessoas jurídicas só poderão exercer mediação na compra, venda ou permuta de imóveis mediante registro no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis e sob a responsabilidade do corretor devidamente habilitado.
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Legislação regulamentando a profissão
Art 7º. Somente os Corretores de Imóveis e as pessoas jurídicas legalmente habilitadas, poderão receber remuneração como mediadores na venda, compra, permuta ou locação de imóveis, sendo, para isso, obrigados manterem escrituração dos negócios a seu cargo.
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Legislação regulamentando a profissão
Art. 8º. É vedado ao Corretor de imóveis adquirir para si, seu cônjuge, ascendente e descendente ou para sociedade de que faça parte, bem assim a pessoas jurídicas para si, seus sócios ou diretor, qualquer imóvel que lhe esteja confiado à venda.
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Legislação regulamentando a profissão
Art. 9º. A fiscalização ao exercício da profissão de Corretor de Imóveis será feita pelo Conselho Federal e pelos Conselhos Regionais dos Corretores de Imóveis, que ficam criados por esta lei.
 
Na lei no. 4.116/62 estavam estabelecidas as atribuições do Conselho Federal e Conselhos Regionais:
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Legislação regulamentando a profissão
Art. 14º. Ao Conselho Federal compete especialmente:
a) elaborar o seu regimento interno;
b) criar os Conselhos Regionais; [...]
f) julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais; [...]
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Legislação regulamentando a profissão
Art. 15º. Aos Conselhos Regionais compete em especial:
a) elaborar o seu regimento interno submetendo-o à aprovação do Conselho Federal;
b) decidir sobre os pedidos de registro de Corretores de imóveis e pessoas jurídicas;
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Legislação regulamentando a profissão
c) organizar e manter o registro profissional;
d) expedir as carteiras profissionais; e
e) impor as sanções previstas nesta lei.
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Legislação regulamentando a profissão
A Lei no. 6530/78 deu nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização entre outras providências. A referenciada lei regulamentou a profissão do Corretor de Imóveis e trouxe inúmeras vantagens para a classe. O Decreto nº 81.871, de 1978, veio a regulamentar a Lei nº 6.530/78.
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Classificação quanto à pessoa física ou pessoa jurídica
O Decreto 81.871 de 1978 que regulamenta a Lei nº 6.530 de 1978, dando nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, estabelece:
 
Art 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.
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Classificação quanto à pessoa física ou pessoa jurídica
 Art 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
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Classificação quanto à pessoa física ou pessoa jurídica
Art. 6º. da Lei 6530/78 determina que as pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas. Em seu parágrafo único diz que as pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóvel individualmente inscrito. 
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A comprovação do exercício legal, infrações e sanções disciplinares
No art. 31 do Decreto nº 81.871 de 1978 vemos que a comprovação da regularidade do Corretor de Imóveis, enquanto pessoa física surge com a emissão da Carteira de Identidade Profissional. 
 
No art. 32 do mesmo Decreto vemos que a comprovação da regularidade do Corretor de Imóveis, enquanto pessoa jurídica ocorre com o fornecimento de um Certificado de Inscrição.
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A comprovação do exercício legal, infrações e sanções disciplinares
O art. 38 do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelece como infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I - transgredir normas de ética profissional; II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
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A comprovação do exercício legal, infrações e sanções disciplinares
V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição; VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; VII - violar o sigilo profissional; VIII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título; IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
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A comprovação do exercício legal, infrações e sanções disciplinares
X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime de contravenção; XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional; XII - promover ou facilitar a terceiros transaçõesilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.
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A comprovação do exercício legal, infrações e sanções disciplinares
Por sua vez, o art. 39 do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelece as sanções disciplinares que consistem em: I - advertência verbal; II - censura; III - multa; IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias; V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
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Órgãos de Classe
Os arts. 6º. e 7º. do Decreto nº 81.871 de 1978 estabelecem de forma ampla as atribuições dos órgãos de classe da categoria:
Art 6º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis[...]
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Órgãos de Classe
Art 7º O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional.
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Órgãos de Classe
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis tem sua competência definida no art. 16º. do Decreto nº 81.871 de 1978, em que destacamos as atribuições fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição; decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas; e organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas.
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