DEBATE EM AULA ACERCA DAS   BENFEITORIAS 1docx

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DEBATE EM AULA ACERCA DAS BENFEITORIAS (direito das obrigações e
contratos)
A Lei 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e
os procedimentos a elas pertinentes, preconiza sobre as benfeitorias
da seguinte forma:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem
como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis
e permitem o exercício do direito de retenção (grifo
nosso).
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário,
finda a locação, desde que sua retirada não afete a
estrutura e a substância do imóvel.
Com efeito, em regra, as benfeitorias necessárias são indenizáveis,
enquanto as demais seriam indenizáveis na hipótese de concordância do
proprietário do imóvel, sugerindo que as voluptuárias sejam levantas.
Neste sentido, as regras aduzidas acima são consideradas elementos
naturais desta modalidade contratual, mas não devem ser interpretadas
como imutáveis.
Cumpre informar que todos os contratos possuem elementos essenciais,
naturais e incidentais. Logo, todos os contratos possuem elementos
comuns, por exemplo, objeto lícito (elemento essencial); regras
específicas identificadas de acordo com o contrato em espécie, por
exemplo, o aluguel no contrato de locação (elemento específico ou
natural); e, as cláusulas convencionadas entre as partes, por exemplo,
proibirem ou permita que sejam realizadas benfeitorias úteis e
voluptuárias no imóvel alugado (elemento incidental).
Logo, em relação as benfeitorias realizadas numa relação contraual,
temos que ter em mente a principal característica dos contratos:
autonomia privada da vontade. Em especial, quando o contrato é
paritário, onde as partes se encontram em equilíbrio, manifestando a
máxima da liberdade.
Na oportunidade, vale ressaltar que a única limitação que a autonomia
privada da vontade sofre é a soberania da ordem pública e a função
social dos contratos (artigo 421, do Código Civil).
Portanto, as benfeitorias, mesmo num contrato de locação, poderam ser
indenizáveis. Dependerá do que for convencionado entre as partes
(cláusula incidental). Contudo, por ser um elemento natural ao
contrato de locação, destarte, no silêncio do contrato aplicar-se á os
dispositivos apontados acima.
Outrossim, cumpre esclarecer que o que rege as benfeitorias é a boa-fé
no bojo das relações jurídicas, portanto, uma vez realizadas as
benfeitorias pelo possuidor de boa-fé, as mesmas devem ser
indenizadas, conforme assevera o artigo 1.219, do Código Civil:
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às
voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las,
quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer
o direito de retenção pelo valor das benfeitorias
necessárias e úteis.
Ainda, em relação ao direito de indenização pelas benfeitorias vale
citar o artigo 242, do Código Civil, que preconiza:
Se para o melhoramento, ou aumento, empregou o devedor
trabalho ou dispêndio, o caso se regulará pelas normas
deste Código atinentes às benfeitorias realizadas pelo
possuidor de boa-fé ou de má-fé (grifo nosso).
Parágrafo único. Quanto aos frutos percebidos, observar-
se-á, do mesmo modo, o disposto neste Código, acerca do
possuidor de boa-fé ou de má-fé (grifo nosso).
Conclusão, não podemos precipitar que as benfeitorias úteis e
voluptuárias não são indenizáveis. Inicialmente, o legislador
originário se preocupou com a boa-fé e eticidade nas relações
jurídicas, afastando, por conseguinte, o enriquecimento sem causa.
Contudo, é dado um tratamento especial nos contratos de locação, sendo
exigido prévia manifestação dos contratantes, especificamente, a
anuência do proprietário para as aludidas benfeitorias.
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Não olvidando a autonomia privada da vontade dos contratantes,
prevalecendo a liberdade das partes de alterarem as regras do
legislador originário, por exemplo, na hipótese de compensar no
pagamento do aluguel as benfeitorias úteis realizadas no imóvel.
 
 
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