UNIDADE VI – CONTRATO PRELIMINAR

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UNIDADE VI – CONTRATO PRELIMINAR 
 
1. Considerações iniciais. 
2. Conceito e natureza jurídica. 
3. Classificação. 
4. Tutela específica. 
5. Considerações sobre o contrato preliminar de doação. 
 
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 
 O presente tema constitui uma novidade legislativa, pelo menos a nível de codificação, na 
medida em que, o CCB/1916 não tratou da matéria, apesar de algumas leis esparsas, como 
a lei de incorporações (Lei. 4.591-64) e a lei de loteamentos (Lei n. 6.766/79) fazerem 
menção à força vinculativa do pré-contrato. 
 
2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA 
 
 Segundo STOLZE e PAMPLONA FILHO: trata-se de [...] avença através da qual as 
partes criam em favor de uma ou mais delas a faculdade de exigir o cumprimento de um 
contrato apenas projetado. 
 
 Na lição de Carlos Roberto Gonçalves: [...] é aquele que tem por objeto a celebração de 
um contrato definitivo. 
 
 Contrato que é, o contrato preliminar é espécie de negócio jurídico, sendo essa a sua 
natureza jurídica. 
 
 Nesse sentido o art. 462 do CCB. 
 
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os 
requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
 
Perceba uma questão importante. O contrato preliminar não requer a 
mesma forma do contrato definitivo que constitui seu objeto. 
 
Portanto, ainda que o contrato definitivo requeira forma pública, o contrato 
preliminar poderá ser realizado por instrumento particular, ou mesmo 
verbal. 
 
3. CLASSIFICAÇÃO: 
 
a) Unilateral: Se a faculdade de exigir o cumprimento do contrato definitivo for atribuída a 
uma das partes. Nesse caso aplica-se o disposto no art. 466 do CCB. Vejamos: 
 
Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de 
ficar a mesma sem efeito, deverá manifesta 
 
r-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for 
razoavelmente assinado pelo devedor. 
 
Esse artigo foi concebido a partir da ideia de que o devedor não pode ficar 
vinculado eternamente à promessa realizada. 
 
Assim, se a decisão acerca da sorte do contrato definitivo couber ao 
credor, deverá manifestar-se no prazo estipulado no próprio contrato 
preliminar ou, caso este inexista, naquele que for assinalado pelo devedor, 
o que deverá ser feito com base na razoabilidade. 
 
b) Bilateral: Quando a qualquer dos contratantes for atribuído o direito de exigir do outro a 
celebração do contrato definitivo. O contrato preliminar bilateral pode ser, ainda: 
 
b.1 – Retratáveis e irretratáveis: Conforme contenham ou não a chamada cláusula de 
arrependimento. 
 
b.2 – Onerosos e gratuitos: Conforme haja ou não a pactuação de uma contraprestação 
devida em razão do simples exercício do direito de contratar. Ex. As partes pactuam no 
contrato preliminar que, em razão da celebração do contrato definitivo, o contratante 
receberá do contratado, algo a título de bônus. “Ao fechar a promessa de compra e venda 
de um apartamento, o contratante ganha um ipad”. 
 
4. TUTELA ESPECÍFICA 
 
 A visão tradicional do direito das obrigações, por conta de seu cunho eminentemente 
patrimonialista, sempre desaconselhou, por considerar uma afronta à liberdade humana, a 
prestação coercitiva de condutas, ainda que decorrentes de disposições legais e 
contratuais. A vontade humana seria, numa visão inicial, intangível, refletindo, portanto, 
os princípios liberais que influenciaram a formação do Direito Civil, em especial do 
século XIX, com o advento do Code Napoléon. 
 
 Hoje, contudo, esse dogma não é mais visto como inafastável, desde que respeitados os 
direitos fundamentais. 
 
 Portanto, o regramento jurídico da concessão da chamada tutela específica se aplica, 
igualmente, aos contratos preliminares. Esse entendimento está refletido nos seguintes 
dispositivos legais do CCB. 
 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no 
artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, 
qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, 
assinando prazo à outra para que o efetive. 
 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro 
competente. 
 
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a 
vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato 
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. 
 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a 
outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
5. CONSIDERAÇÕES SOBRE O CONTRATO PRELIMINAR DE DOAÇÃO 
 
 Esse tópico é destinado a responder às seguintes indagações: 
 
a) É possível a realização de uma promessa de doação pura? 
 
b) Em caso positivo. O promitente doador poderia ser obrigado a efetivar a doação, 
considerando que esta configura ato de mera liberalidade? 
 
 A respeito do assunto STOLZE e PAMPLONA FILHO, após admitirem a possibilidade 
formal de alguém se obrigar a realizar uma doação pura, se posicionam da seguinte forma: 
[...] concluímos pela inadmissibilidade da execução coativa da promessa de doação, 
muito embora não neguemos a possibilidade de o promitente donatário, privado da 
legítima expectativa de concretização do contrato definitivo, e desde que demonstrado o 
prejuízo, poder responsabilizar o promitente doado pela via da ação ordinária de perdas 
e danos.