Ebook Gestao de Contratos

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EBOOK GESTÃO DE CONTRATOS SEGURA | SIENGE 2018 1
EBOOK GESTÃO DE CONTRATOS SEGURA | SIENGE 2018 2
O QUE VOCÊ 
ENCONTRA 
NESSE GUIA:
Introdução
O que é gestão de contratos?
Modalidades de contrato
Gestão de contratos: entenda sua 
importância
Softwares de gestão
Conclusão
Sobre o Sienge
Referências
 
1
2
3
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5
6
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Os contratos são documentos fundamentais para garantir os direitos e deveres e a segurança jurídica de ambas as 
partes em uma negociação. Além disso, podem ser instrumentos estratégicos na obtenção de economia, produtividade 
e lucratividade.
Como isso é possível? Por meio da uma eficiente gestão de contratos. 
Contudo, nós sabemos que, no setor da construção civil, a administração de contratos é uma atividade complexa. 
Trata-se de um processo que requer a elaboração, planejamento e controle de uma grande quantidade de dados, 
informações, termos, condições, preços e prazos. Tudo isso vinculado ao acompanhamento e fiscalização dos inúmeros 
aspectos que envolvem uma obra. 
Por essa razão, elaboramos este e-book com dicas valiosas para ajudar sua construtora ou incorporadora a otimizar 
sua gestão de contratos. Tenha certeza de que, dando a devida atenção ao gerenciamento desses documentos, será 
mais fácil fidelizar clientes, evitar dores de cabeça e prosperar! 
INTRODUÇÃO
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Para construtoras e incorporadoras, faz parte da rotina negociar preços, prazos e condições junto a empreiteiros, fornecedores, 
funcionários e clientes. Esses acordos são celebrados por meio de contratos.
Por meio da gestão desses documentos, é possível garantir que os aspectos técnicos, financeiros e jurídicos do negócio sejam 
formalizados e transcorram da forma prevista.
A atividade inclui o monitoramento e a fiscalização do cumprimento dos itens pactuados, visando a assegurar que a obra seja 
executada conforme os termos, o cronograma e o orçamento estipulados. Também abrange a análise do contrato, a revisão de 
suas cláusulas e a celebração de aditivos, quando necessário.
Trata-se de um trabalho que, como veremos, engloba todo o ciclo de vida de um contrato: pré-contratação, negociação, 
pré-execução, execução e entrega da obra.
1 O que é gestão de contratos?
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O Código Civil prevê inúmeros tipos de contratos. A seguir, citaremos os mais utilizados no setor da construção civil.
2 Modalidades de contrato
2.1 Modalidades de contrato 
Além do Código Civil, é fundamental que 
os contratos de compra e venda sejam 
elaborados com base no Código de Defesa do 
Consumidor. Isso confere segurança jurídica a 
ambas as partes, resguardando a construtora 
de ser acionada judicialmente por clientes 
que possam se sentir lesados por cláusulas 
consideradas desvantajosas.
As cláusulas do contrato de compra 
e venda devem ser minuciosamente 
elaboradas e claras, pormenorizando 
informações como:
1. Prazo de início e de entrega da obra;
2. Valor de multa por atraso na entrega do imóvel;
3. Valor total do imóvel;
4. Condições de pagamento ou de financiamento;
5. Dados do incorporador e do vendedor;
6. Índice de correção durante e após a construção, bem 
como periodicidade de reajuste;
7. Local de pagamento;
8. Valor do sinal (entrada);
9. Valores a serem pagos na entrega das chaves;
10. Possibilidade de rescisão e multas aplicadas;
11. Prazo de carência;
12. Penalidades no caso de atraso de pagamento das 
parcelas;
13. Localização e características do imóvel; 
14. Metragem total do imóvel;
15. Memorial descritivo do imóvel;
16. Número de vagas de estacionamento;
17. Planta de localização das vagas de estacionamento.
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No contrato, também é necessário que esteja especificado que a construtora deve entregar o imóvel nas condições 
apresentadas no memorial descritivo. 
PRINCIPAIS CAUSAS DE CONFLITO NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
São elas:
1. Taxas consideradas indevidas;
2. Correção monetária;
3. Juros abusivos;
4. Multas ;
5. Distrato;
6. Memorial descritivo;
7. Problemas construtivos;
Fique atento a algumas das causas mais comuns de litígio envolvendo contratos de compra e venda de imóvel. 
Você deve evitá-las para resguardar a credibilidade de sua empresa no mercado, manter a confiança dos clientes e se 
preservar de muitos transtornos.
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O conteúdo a seguir baseia-se na legislação e na jurisprudência 
existentes. Destacamos que as cláusulas contratuais devem 
ser acertadas com base na orientação dos gestores e do setor 
jurídico da sua empresa, de acordo com cada contexto e 
necessidade.
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• Taxa de assessoria técnico-jurídico-imobiliária
Em 6 novembro de 2016, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou a cobrança da taxa de assessoria técnico-jurídico-
imobiliária (taxa Sati) ilegal na compra de imóveis. 
• Comissão de corretagem
A cobrança de comissão de corretagem foi considerada legítima por decisão do STJ desde que esteja explícita no 
contrato. Por lei, essa comissão pode chegar a até 6% do valor do imóvel. Isso significa que, se o imóvel custa R$ 150 mil, a 
incorporadora fica com R$ 141 mil e o corretor fica com R$ 9 mil. 
MAS ATENÇÃO: Nos lançamentos imobiliários, quem paga a comissão de corretagem é a incorporadora, pois foi ela que 
contratou o corretor. Essa taxa não pode ser repassada ao consumidor. O Código de Defesa do Consumidor prevê que, se 
ficar comprovado que o cliente fez o pagamento, o valor deve ser-lhe devolvido em dobro. 
• Taxa de interveniência
A taxa de interveniência, cobrada quando o consumidor escolhe outro banco que não o indicado pela empresa, é 
considerada abusiva. 
• Taxa de evolução de obra
A taxa de evolução da obra (composta pelos juros cobrados pelos bancos das construtoras nos financiamentos 
imobiliários) é cobrada durante a construção do imóvel, desde que o comprador seja informado e a cobrança esteja 
prevista em detalhes em cláusula do contrato.
A cobrança dessa taxa passa a ser ilegal após o prazo estipulado para a entrega das chaves ou se o imóvel for entregue 
sem Habite-se. A correção de juros sobre seu valor também é considerada abusiva.
1 Taxas consideradas indevidas
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As cláusulas que permitem a alteração do valor das prestações sem acordo com o consumidor podem ser passíveis de ações 
judiciais. Como exemplo, estão as cláusulas que estabelecem que o índice de correção será o que registrar maior variação 
mensal.
Durante a construção, o índice aplicado geralmente é INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Mas, a partir do 
primeiro dia de atraso na entrega do imóvel, a Justiça prevê que esse índice seja substituído pelo o Índice Geral de Preços – 
Mercado (IGP-M), pois é menos oneroso ao consumidor.
Pelo mesmo motivo, o INCC também não pode ser aplicado após a entrega das chaves. A construtora ou o agente financeiro 
deverá estabelecer outro índice, que precisa ser previamente informado ao cliente. 
2 Correção monetária
3 Juros
O STJ não considera abusiva a cláusula de contrato de compra e venda que determina a cobrança de juros em período 
anterior à entrega das chaves do imóvel em construção. O acórdão da Corte Superior considerou que a medida “confere 
maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a 
possibilidade de correção de eventuais abusos”.
Os juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves (chamados “juros no pé”) também 
são considerados legais nos contratos de compra e venda de imóvelem construção. 
• IPTU e taxa de condomínio
A cobrança de IPTU e de taxa de condomínio antes da posse efetiva do imóvel (o que se dá com a entrega das chaves) é 
considerada ilegal.
Por isso, as cláusulas que determinam o pagamento dessas taxas a partir do Habite-se podem ser contestadas na Justiça. 
Isso porque o Habite-se não significa, necessariamente, que o imóvel está pronto para ser habitado. A legislação ainda 
exige o desmembramento da matrícula de cada unidade habitacional, a escritura e o registro do imóvel.
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5 Distrato
Chama-se distrato a situação em que o comprador de um imóvel novo desfaz o negócio, isto é, rescinde o contrato de 
promessa de compra e venda. 
No Brasil, desde 2013, por jurisprudência do STJ, as empresas não podem reter acima de 25% do valor que já foi pago pelo 
consumidor. Entretanto, construtoras e incorporadoras vêm tentando reverter esse tipo de decisão. 
A expectativa é que o Governo Federal publique Medida Provisória (MP) com punições mais severas para quem rescindir o 
contrato de um imóvel comprado na planta ou ficar inadimplente.
6 Memorial descritivo
Atenção! A revisão do memorial descritivo deve ser feita junto ao comprador. Se qualquer mudança não for devidamente 
comunicada, a construtora poderá ser acionada judicialmente.
4 Multas
De acordo com o parágrafo 1º do artigo 52 do CDC, é ilegal a cobrança de multa de mora (por atraso no pagamento) superior 
a 2% do valor da parcela mensal.
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7 Problemas construtivos
Confira os prazos para reclamações envolvendo problemas construtivos:
Prazo em contratos de empreitada
Nos contratos de empreitada, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo de cinco anos, pela solidez 
e segurança da obra. Mas o dono da obra tem prazo de 180 dias, a partir do aparecimento do vício ou defeito, para propor a 
ação contra o empreiteiro. 
Prazo do comprador
A construtora deve fazer uma vistoria criteriosa no imóvel, sobretudo na entrega das chaves. O consumidor tem prazo 
de cinco anos, contados a partir da data de entrega do imóvel, para acionar judicialmente a construtora devido a defeitos 
construtivos que apareçam na obra.
No caso de vícios aparentes ou de fácil constatação, o direito de reclamar é de 90 dias, contados da data da entrega. 
Tratando-se de vício oculto, o prazo se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Manual do Proprietário: garantia fundamental para empresa e compradores
Uma forma de evitar muitos contratempos envolvendo problemas construtivos é elaborar um Manual do Proprietário 
completo e minucioso. Afinal, pesquisas indicam que mau uso e a manutenção incorreta das edificações são responsáveis por 
cerca de 10% das falhas e defeitos dos imóveis. 
O Manual do Proprietário deve ser obrigatoriamente entregue ao comprador, conforme a Norma Brasileira (NBR) 14037 e o 
Código de Defesa do Consumidor. Esse documento contém orientações sobre a operação, uso e manutenção da edificação, 
bem como informações sobre prazos de garantia e tipos de materiais utilizado no empreendimento.
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2.2 Contratos de construção 
Empreitada global ou por preço fechado
O cliente paga um preço fixo ao contratado para a execução de toda a obra. Caso o valor previsto seja ultrapassado, 
mesmo que isso ocorra devido ao aumento do preço dos insumos, a construtora deverá arcar com o custo excedente.
Empreitada por preços unitários ou tomada de preços
Utiliza-se essa modalidade de contrato quando é possível definir o tipo de serviço a ser realizado, mas sem precisar a 
quantidade de material necessário. O valor do serviço é calculado com base em unidades de medida. Os preços unitários 
são preestabelecidos no contrato, independentemente de posteriores variações. O custo final é obtido por meio da 
somatória do preços dos serviços multiplicada pelas quantidades.
Obra por administração ou preço de custo
Ocorre quando não há definição da totalidade do projeto, e os detalhes vão sendo definidos ao longo do andamento da 
obra. A construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração que pode variar de 8% a 25% sobre os custos.
Preço Máximo Garantido (PMG) 
A construtora apresenta uma proposta de orçamento, que será utilizada como PMG. Caso o PMG exceda o combinado, a 
construtora assume o prejuízo. Havendo redução de PMG, as partes dividem os lucros provenientes dessa economia.
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2.3 Contratos de prestação de serviços 
O contrato de prestação de serviços envolve a prestação continuada de um serviço. O trabalho continua até que se atinja 
o resultado combinado previamente entre as partes. Além disso, há uma relação de subordinação, pois o empregador 
vai fiscalizar o prestador durante o tempo de vigência do contrato.
No setor de construção civil, é comum haver confusão entre prestação de serviços e empreitada. No contrato de 
empreitada, a obrigação é entregar um resultado previamente combinado. Consequentemente, o prestador dos serviços 
fica livre de quaisquer outras obrigações. E, nesses casos, não há uma relação de subordinação. Entendeu a diferença?
Para saber como elaborar um contrato de prestação de serviços, leia nossas dicas:
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PARA CONSTRUÇÃO CIVIL
2.4 Contratos de trabalho
É muito importante conhecer os tipos de contrato de trabalho mais utilizados na construção civil. Assim, você evita rea-
lizar contratações irregulares que podem acarretar penalizações tanto do Ministério do Trabalho e Emprego quanto da 
Justiça do Trabalho.
1. Por tempo indeterminado
É a modalidade de contrato mais utilizada. O trabalhador tem data de início das atividades, mas sem definição de data 
de término.
Além do contrato com jornada integral de 44 horas semanais, existe a possibilidade de contratar funcionários para cum-
prir jornada parcial:
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Contrato parcial
A jornada de trabalho não pode exceder 30 horas semanais, sem possibilidade de horas suplementares semanais, ou, ainda, 26 
horas semanais, com a possibilidade de acréscimo de até seis horas suplementares semanais. O salário do trabalhador será pro-
porcional a sua jornada, em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral. 
2. Por prazo determinado
A duração do contrato de trabalho por prazo determinado é de, no máximo, dois anos. Nesse período, ele só pode ser 
prorrogado uma vez.
Conforme o artigo 443 da Consolidação das Leis do Trabalho o contrato por prazo determinado só será válido tratando-se 
de serviço cuja natureza ou transitoriedade justifique a predeterminação do prazo, de atividades empresariais de caráter 
transitório e de contrato de experiência.
Contrato por obra certa
Entre as formas de contratação por tempo determinado, está o contrato por obra certa. Nesta modalidade, o colaborador 
é contratado para realizar serviços específicos em uma determinada obra. O documento possui cláusula resolutiva especí-
fica determinando que o contrato se encerra assim que a obra ou serviço é finalizado.
Contrato de experiência
Conforme a Consolidação das Leis do Trabalho, o contrato de experiência não pode exceder 90 dias. Pode sofrer uma úni-
ca prorrogação, desde que a soma dos períodos não ultrapasse 90 dias, sob pena de ser considerado contrato por prazo 
indeterminado.
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Contrato de trabalho temporário
No trabalho temporário, uma empresa prestadora de serviços (terceirizada) fornece mão de obra a uma empresa tomadora de 
serviços para substituição transitória de pessoal permanente ou para atender à demanda complementar de serviços. 
O prazo do trabalho temporário não podeexceder 180 dias, podendo ser prorrogado por mais 90 dias, consecutivos ou não. 
Após cumprir a prorrogação de 90 dias, o trabalhador só poderá voltar a prestar serviços temporários para a mesma empresa 
tomadora após 90 dias.
Neste caso, serão formalizados dois contratos:
• um entre o trabalhador e a empresa de trabalho temporário;
• outro entre a empresa de trabalho temporário e a empresa tomadora do serviço.
Contrato de aprendiz
É o contrato de trabalho especial, ajustado por escrito e por prazo determinado, em que o empregador se compromete a 
assegurar ao maior de 14 anos e menor de 24 anos, matriculado em Serviços Nacionais de Aprendizagem ou outras instituições 
autorizadas por lei, formação técnico-profissional metódica.
 
A validade do contrato de aprendizagem pressupõe anotação na Carteira de Trabalho e Previdência Social, matrícula e 
freqüência do aprendiz na escola, caso não haja concluído o ensino médio, e inscrição em programa de aprendizagem 
desenvolvido sob orientação de entidade qualificada em formação técnico-profissional metódica.
O aprendiz deverá receber salário mínimo, salvo condição mais favorável.
A duração do trabalho do aprendiz não excederá de seis horas diárias. Contudo, o limite poderá ser de até oito horas diárias 
para os aprendizes que já tiverem completado o ensino fundamental, se nelas forem computadas as horas destinadas à 
aprendizagem teórica.
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O contrato de aprendizagem não poderá ser estipulado por mais de dois anos, exceto quando se tratar de aprendiz portador de 
deficiência.
3. Contrato intermitente
Uma das novas modalidades de contrato criadas com a reforma trabalhista. Contrato sem definição de jornada de 
trabalho. A empresa deverá entrar em contato com o trabalhador, com pelo menos três dias de antecedência, informando 
qual será a jornada (horas, dias ou meses). O contato poderá ser feito por qualquer meio de comunicação eficaz (telefone, 
WhatsApp, etc.). O trabalhador terá o prazo de um dia útil para responder ao chamado e, se não o fizer, ficará presumida 
a recusa da oferta.
4. Terceirização
Com a reforma trabalhista, que entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017, a empresa terceirizada pode ser 
contratada para executar quaisquer atividades da construtora ou incorporadora, inclusive a atividade-fim (principal). Para 
tanto, ela deverá ter capital social compatível com o número de empregados.
Não há vínculo empregatício entre os empregados da terceirizada e a empresa tomadora. A terceirizada gerencia e 
remunera seus trabalhadores, que devem ter os direitos trabalhistas garantidos. Também pode subcontratar outras 
empresas para realização dos serviços (quarteirização).
Contudo, a empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em 
que ocorrer a prestação de serviços, bem como pelo recolhimento das contribuições previdenciárias. Ou seja, se houver 
débitos trabalhistas e previdenciários e a terceirizada não puder pagá-los, a empresa contratante deverá assumir a dívida.
5. Contrato por empreitada
O empreiteiro se responsabiliza a realizar um trabalho para o dono da obra. Este pode ser uma pessoa física, uma 
construtora ou uma incorporadora. O trabalho ocorre sem subordinação ou dependência. Isto é, o empreiteiro dirige e 
fiscaliza o trabalho, contratando seus próprios empregados. A remuneração é global ou proporcional à tarefa executada 
(não está vinculada à duração da obra e sim a sua conclusão).
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6. Home office ou teletrabalho
A reforma trabalhista define esse modelo de trabalho da seguinte forma:
“a prestação de serviços preponderantemente fora das dependências do empregador, com a utilização de tecnologias de 
informação e de comunicação que, por sua natureza, não se constituam como trabalho externo”. 
O trabalho home office deve estar formalizado em contrato de trabalho, especificando as atividades que serão realizadas 
pelo empregado. A responsabilidade pela aquisição, manutenção e fornecimento dos equipamentos e da infraestrutura para 
o trabalho remoto, bem como pelo reembolso das despesas do funcionário na realização de suas atividades, deverão estar 
previstas no contrato.
A empresa também fica responsável por instruir os empregados quanto às precauções a fim de evitar doenças e acidentes 
de trabalho. 
A alteração do regime de teletrabalho para o presencial poderá ser realizada por determinação do empregador, garantido 
prazo de transição mínimo de 15 dias, com registro em aditivo contratual.
7. Trabalhador autônomo ou freelancer
O trabalhador autônomo presta serviços sem estar subordinado à empresa contratante e sem vínculo empregatício, 
assumindo os riscos de sua atividade econômica.
A lei prevê que a empresa contratante não pode firmar contrato com cláusula de exclusividade. O trabalhador autônomo 
está livre para prestar serviços de qualquer natureza a outros empregadores. Mesmo que preste serviços unicamente para a 
mesma empresa, não terá o vínculo de trabalho reconhecido.
Mas atenção! De acordo com a legislação, o vínculo empregatício estará configurado se for comprovada a subordinação jurídica - 
isto é, que o trabalhador recebe ordens diretas ou indiretas do tomador de serviços.
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8. Pessoa Jurídica (PJ)
É a celebração de contrato de prestação de serviços com outra empresa ou microempresa individual. Como se trata de 
duas empresas negociando, esse contrato não é regido pelas CLT, e sim pelo Código Civil. As partes envolvidas estabelecem 
as condições de prestação de serviços e de pagamento.
9. Cooperativa
A cooperativa é uma organização formada por membros que visam desempenhar uma determinada atividade em benefício 
comum. Ao fechar contrato com uma cooperativa, a empresa contrata a mão de obra de sócios-cooperados, que são 
trabalhadores autônomos.
Para que sua empresa não estabeleça vínculo empregatício indevido com os cooperativados, a relação de trabalho deverá 
transcorrer da seguinte forma:
• O contrato de prestação de serviços deve ser efetuado entre a empresa tomadora e a própria cooperativa. 
• A empresa contratante não poderá escolher os funcionários cooperativados que lhe prestarão serviços. Eles deverão ser 
indicados pela cooperativa.
• Os funcionários cooperativados não podem estar subordinados à direção da empresa. Por isso, deverá haver um 
coordenador, também cooperativado, para orientá-los.
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2.5 Contratos de locação de equipamento
Os contratos de locação determinam as condições sob as quais o locador – ou seja, o dono do equipamento – se 
compromete a ceder ao locatário – empreiteiro ou construtor – o equipamento. Para tanto, é preciso determinar o tempo 
da cessão, a finalidade de uso, o valor e a forma de pagamento, etc.
Para segurança de ambas as partes, o contrato de locação deve conter as seguintes informações básicas:
• Nomes do locatário e do locador – contratante e contratado;
• Descrição dos equipamentos, máquinas ou ferramentas que estão sendo alugados;
• Preços dos equipamentos, descrevendo o valor diário do aluguel e o valor total;
• Prazo para entrega;
• Eventuais penalidades;
• Forma de pagamento;
• Hipóteses de rescisão;
• Condições gerais que auxiliem o cumprimento do contrato e seus efeitos.
Entre as obrigações descritas no Código Civil referentes aos contratos de locação, estão:
Ao locador:
• Entregar ao locatário o objeto alugado, incluindo seus pertences;
• Garantir que o equipamento esteja em condições de servir ao uso a que se destina;
• Manter o bem alugado em bom estado pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa;
• Garantir ao locatário, durante o tempo de contrato, o uso pacífico do objeto.
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Ao locatário:
• Servir-se do objeto alugado para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza e as circunstâncias;
• Cuidar do bem alugado com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados;
• Levar ao conhecimento do locador quaisquer eventualidades ocorridas com o equipamento;
• Devolver o objeto, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso regular.
Fique atento! 
Se, durante a locação, o equipamento se deteriorar por motivo que não seja culpa do locatário, a este caberá pedir 
redução proporcional do aluguel até finalizar o contrato. 
Se o locatário utilizar o equipamento em uso diverso do ajustado, ou diferente daquele para o qual o produto foi 
fabricado, ou, ainda, se o objeto se danificar por uso abusivo e incorreto, o locador poderá, além de rescindir o contrato, 
exigir perdas e danos.
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Os contratos são peças-chave para a formalização e o cumprimento dos compromissos de uma relação de negócios. A 
administração eficiente desses documentos auxilia a reduzir custos, minimizar riscos e obter maior produtividade. Por isso, é 
decisiva para o planejamento orçamentário e estratégico de uma organização.
Vamos tomar como exemplo o contrato com fornecedores.
Imagine que sua construtora não controlou adequadamente o vencimento dos contratos. Isso fez com que o fornecedor de 
esquadrias fosse pago com vários dias de atraso, gerando uma multa. (1º prejuízo)
Além disso, esqueceram que o contrato com o fornecedor de argamassa precisava ser renovado. E isso logo quando a equipe 
lutava contra o relógio para entregar a obra ao cliente dentro do cronograma!
Como a pressão era grande, não houve tempo de negociar preços e prazos com os fornecedores até chegar ao acordo mais 
vantajoso. Para não ter de interromper a obra por falta de suprimento, foi preciso assinar contrato com um fornecedor mais 
caro e que ainda impôs cláusulas contratuais desvantajosas. (2º prejuízo) 
Para completar, você não solicitou os documentos dos funcionários da empreiteira contratada para realizar um de seus 
empreendimentos. Acontece que alguns estavam atuando no canteiro de obras sem carteira assinada e entraram na Justiça 
alegando que trabalhavam para sua construtora. Agora, você terá de arcar com custas processuais e possíveis indenizações 
(3º prejuízo)
3 Gestão de contratos: entenda sua 
importância
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Veja como, devido à má gestão de contratos, você pode perder dinheiro, vantagem competitiva, poder de negociação e ainda 
ter problemas judiciais! Entendeu agora por que a administração eficiente de contratos é tão importante para a prosperidade 
de sua empresa?
Como realizar a gestão de contratos?
Um gestão de contratos eficiente geralmente ocorre de forma padronizada, mitigando os riscos para sua construtora ou 
incorporadora. Para tanto, a metodologia Contract Lifecycle Management (Gestão do Ciclo de Vida do Contrato), criada pela 
National Contract Management Association (NCMA), é considerada uma referência.
Conheça o ciclo de vida de um contrato:
Pré-contratação - diante da necessidade de contratar um serviço, produto, funcionário ou fornecedor, são definidas os 
requisitos técnicos e administrativos do contrato. Essas informações são reunidas em uma minuta.
Negociação - após a elaboração da minuta, as cláusulas devem ser negociadas e formalizadas em todos os pormenores 
técnicos, administrativos, financeiros e jurídicos. Chegando-se a um consenso entre as partes (o que pode exigir inúmeras 
revisões da minuta), o contrato pode ser assinado.
Pré-execução - após a assinatura do contrato, inicia-se a fase do planejamento da execução técnica, administrativa e financeira 
do contrato.
• Pré-execução técnica: iniciam-se as providências para viabilizar a execução do contrato (ex: preparação do terreno, aquisição 
de matéria-prima, aluguel de equipamentos, contratação de funcionários). 
• Pré-execução administrativa: inclui a organização de toda a documentação contratual. 
• Execução financeira: o setor financeiro recebe o fluxo de pagamentos. 
Nesta etapa, os setores são informados sobre o cronograma da obra.
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Execução - é a fase em que o objeto do contrato passa a ser executado. Envolve o acompanhamento, fiscalização e controle, 
por parte do gestor de contratos, de todas as etapas e itens previstos: cronograma, pagamentos, vistorias, etc.
Nesta etapa, incluem-se os termos aditivos, quando for preciso, e se realizam as prorrogações ou renovações. 
Encerramento - nesta fase, o gestor de contratos deve verificar se todos os itens previstos nas cláusulas foram efetivados e 
documentados para, somente então, encerrar o contrato. Importante destacar que o contrato só poderá ser encerrado após o 
vencimento de todos os prazos previstos em suas cláusulas.
A gestão de contratos eficiente requer padronização. Cada fase do contrato deve obedecer a critérios uniformizados de formato, 
condições, termos, vigência e formas de pagamento.
Gestor de Contratos
A gestão de contratos é uma tarefa que demanda organização, capacidade técnica, poder de negociação e bom relacionamento 
interpessoal.
Na construção civil, ela envolve o acompanhamento e a fiscalização das obras e suas respectivas equipes, para diferentes 
clientes, sob diversas circunstâncias. Também abrange a elaboração de cotações e o monitoramento de preços, assim como o 
controle de pagamentos, cronogramas e vencimento dos contratos.
Cada empreendimento pode exigir vários tipos de contrato: de trabalho, prestação de serviços, fornecimento de materiais, 
aluguel de equipamentos, etc.
Se for feita de forma eficiente e proativa, a gestão de contratos pode minimizar riscos e gerar economia, evitando cláusulas 
desvantajosas, gastos acima da capacidade financeira da empresa e multas por atrasos de pagamento.
O gestor de contratos é encarregado de acompanhar e fiscalizar a execução do contrato de forma preventiva e minuciosa. Ele 
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deve garantir o cumprimento das regras previstas entre as partes e a obtenção dos resultados esperados.
Esse profissional é mais comum nas grandes organizações. Já nas empresas de pequeno e médio porte, essa atribuição costuma 
ser delegada ao setor de compras. Como o gestor de contratos precisa administrar muitos documentos e informações, o ideal 
é que ele utilize uma software de gestão para essa finalidade. 
Atribuições de um gestor de contratos
Entre as diversas atividades de um gestor de contratos, destacam-se:
Sobre a elaboração dos contratos
1. Elaborar o contrato, atentando para que todas as cláusulas estejam redigidas de maneira clara e detalhada;
2. Encaminhar o contrato para avaliação e aprovação dos gestores;
3. Manter os contratos arquivados e organizados;
4. Realizar a comunicação entre os signatários do contrato;
5. Revisar periodicamente os termos do contrato.
Sobre os prazos 
1. Controlar os prazos de vigência dos contratos e, se for o caso, solicitar sua renovação ou prorrogação;
2. Verificar se os prazos e demais especificações estabelecidas no contrato estão sendo obedecidos;
3. Comunicar ao setor competente eventuais atrasos nos prazos;
4. Determinar prazo para correção de pendências na execução do contrato;
5. Estabelecer datas de começo e fim das atividades, negociando o menor prazo possível;
6. Determinar as condições e prazos de entrega dos materiais;
7. Implementar sistemas de controle de prazos e vencimentos; 
8. Acompanhar processos licitatórios em todas as suas fases.
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Sobre a qualidade do contrato
1. Empenhar-se para resolver todos os problemasobservados na execução dos contratos;
2. Identificar possibilidades de desvios no contrato e corrigi-las;
3. Fazer análises críticas e propor melhorias quando julgar necessário;
4. Descrever as multas e penalidades para a quebra do contrato.
Sobre o controle financeiro
1. Controlar os pagamentos efetuados para que os valores previstos no contrato não sejam ultrapassados;
2. Receber notas fiscais e encaminhá-las ao setor responsável pelo pagamento;
3. Monitorar os preços de mercado referentes ao objeto contratado e, no caso de oscilações significativas, revisar valores;
4. Informar ao setor de planejamento orçamentário as obrigações financeiras que não foram quitadas no prazo previsto;
5. Acompanhar o cumprimento do cronograma físico-financeiro;
6. Encaminhar ao setor competente eventuais solicitações de alteração no cronograma físico-financeiro, bem como de mudanças 
de materiais e equipamentos por parte da contratada;
7. Cotejar os preços e quantidades das notas fiscais com os estabelecidos no contrato;
8. Apresentar relatórios gerenciais;
9. Fiscalizar renovações e rescisões contratuais, atentando para que não gerem prejuízos financeiros e jurídicos à empresa; 
10. Identificar a necessidade de aditivos contratuais e propor melhorias quando necessário; 
11. Assegurar que a empresa tenha recursos para realizar o que for acordado.
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Sobre a execução da obra
1. Acompanhar todas as etapas do contrato, comparando o previsto com o realizado;
2. Certificar-se de que as etapas da obra estão sendo entregues conforme as regras contratuais;
3. Apresentar relatórios de acompanhamento de execução da obra periodicamente ou sempre que solicitado;
4. Registar as principais ações, eventos e ocorrências na execução da obra. Isso deve ser feito por meio de histórico documental 
composto por livro diário, fotografias, atas, inventários, manuais, notas fiscais, certificados, etc. Esse material deve ser completo 
e suficiente para atender às exigências de auditorias; 
5. Realizar as medições dos serviços antes de atestar as notas fiscais; 
6. Solicitar correção à contratada caso haja discrepância entre os serviços entregues e o valor declarado na nota fiscal;
7. Fiscalizar a segurança da obra, a qualidade dos materiais e o trabalho dos prestadores de serviço;
8. Registrar todas as ações e eventos relacionados à execução do contrato para fins de controle e auditoria ou regularização dos 
problemas observados;
9. Fiscalizar periodicamente se as cláusulas contratuais estão efetivamente sendo cumpridas;
10. Determinar locais para estocagem de materiais e equipamentos.
Sobre os recursos humanos
1. Fiscalizar o cumprimento das obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias;
2. Fiscalizar o atendimento às normas de Segurança do Trabalho.
EBOOK GESTÃO DE CONTRATOS SEGURA | SIENGE 2018 27
Atualmente, os arquivos físicos para armazenar documentos estão sendo substituídos por versões digitais. A gestão desses 
documentos também passou a ser feita por meio de softwares especializados que permitem um alto nível de controle e segurança.
 
Os softwares de gestão, ou ERP (sigla em inglês para Enterprise Resourse Planning, ou planejamento de recursos empresariais) 
estão se tornando cada vez mais populares nas empresas de todos os portes, pois são modulares, isto é, podem ser adaptados 
ao bolso e às necessidades de cada organização.
No caso da gestão de contratos, a utilização desses softwares é de extrema utilidade. Ao automatizar processos, essas soluções 
não apenas geram organização e economia de tempo; também facilitam o gerenciamento de todo o ciclo de vida do contrato.
A padronização e centralização das informações proporcionadas pela gestão eletrônica dos contratos resultam no controle 
de prazos, pagamentos e valores. Além disso, permitem o acompanhamento dos eventos pactuados por meio do envio de 
alertas sobre validade, vencimentos e atrasos.
LEIA MAIS: 12 BENEFÍCIOS DA GESTÃO ELETRÔNICA DE CONTRATOS
Assim, os sistemas de gestão auxiliam a corrigir rotas desfavoráveis (tais como renovações de contratos com cláusulas 
desvantajosas por falta de controle sobre prazos) e a capitalizar ganhos. Facilitam, portanto, a tomada de decisões que 
impulsionam o desempenho da empresa.
Mas como isso pode ser feito? Por meio da aplicação do conceito de Workflow.
Entenda como funciona:
4 Softwares de gestão
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Workflow de Contratos 
Workflow (fluxo de trabalho, na tradução do inglês para o português) é o fluxo de trabalho automatizado, de acordo com 
regras de acesso e aprovação predefinidas pela empresa. Isso ocorre por meio de um software de gestão (ERP), que organiza a 
sequência das atividades para controle interno.
A automação torna a integração entre as áreas muito mais eficiente, pois gera trajetos normatizados, ordenados e seguros 
pelos quais as informações deverão passar.
Veja alguns benefícios do workflow:
• A empresa poderá controlar cada documento em diferentes níveis de segurança, definido quem pode acessá-los, editá-los 
e compartilhá-los. 
• Quando uma ação é realizada no processo, imediatamente o solicitante ou responsável pelo movimento anterior é notificado.
• Trabalha com uma lista de ações que cada usuário envolvido poderá tomar. Para algumas ações, como aprovar uma compra 
de maior valor, pode ser necessário ter um perfil de diretor, por exemplo. Para outras, como iniciar a cotação de uma 
solicitação, pode ser qualquer pessoa que faça parte de determinado time.
• Aplica o conceito de alçadas de aprovação, para garantir que só sejam realizadas ações dentro dos critérios determinados 
por sua empresa.
• Facilita a organização das ações e aprovações, por meio de perfis de time e perfil de usuário.
• Permite autorizações por faixa de valor, onde a alçada de aprovação avança, à medida que os valores dos pedidos – conforme 
sua empresa determinar – também aumentam.
• Permite integração direta com fornecedores, que podem, por meio de um portal, informar diretamente as cotações e receber 
a aprovação dos pedidos.
• Dispara e-mails com notificação sobre cotações e pedidos para o fornecedor, acelerando o ciclo de negociação e compras.
• Trabalha com mural de avisos, com o resumo de solicitações, cotações e compras pendentes.
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Assinatura digital
Alguns softwares permitem que os contratos sejam assinados digitalmente. Como isso ocorre?
Cada signatário possui um certificado digital pelo qual é identificado. 
Os contratos, que geralmente podem estar em todos os formatos (pdf, docx, doc, zip, etc.), são enviados de forma automática 
e, após a coleta da assinatura digital, retornam ao sistema.
Cada assinatura digital é vinculada a um documento eletrônico, ou seja, é única para cada contrato, mesmo que seja o mesmo 
signatário. Dessa forma, qualquer alteração no documento pode ser percebida e torna a assinatura inválida.
As assinaturas digitais devem ter as seguintes características:
• autenticidade: assegura a identidade do signatário.
• integridade: garante que o conteúdo do documento não foi alterado.
• irretratabilidade ou não-repúdio: o autor não poderá negar que é responsável pelo conteúdo enviado/assinado digitalmente.
As assinaturas digitais têm a mesma validade jurídica da assinatura manuscrita e não necessitam de reconhecimento de firma.
 
EBOOK GESTÃO DE CONTRATOS SEGURA | SIENGE 2018 30
Mas preste atenção às orientações do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação:
Conforme o art. 10 da Medida Provisória n° 2.200-2, os documentos eletrônicos assinados digitalmente com o uso de certificados 
emitidos por meio da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil têm a mesma validade jurídica queos documentos em 
papel com assinaturas manuscritas.
Os documentos eletrônicos assinados digitalmente por meio de outras certificações também têm validade jurídica, mas esta dependerá 
da aceitação de ambas as partes, emitente e destinatário, conforme a redação do § 2º do art. 10 da referida MP.
Esse recurso eletrônico permite reduzir significativamente o tempo para formalização de contratos, pois o processo pode ser 
realizado de qualquer lugar, bastando ter acesso à internet. Além disso, diminui as chances de falsificações, adulterações e 
fraudes, assim como a burocracia.
Sua empresa também economizará dinheiro com a redução de compra de papel e tinta, eliminará a chance de perdas e extravios 
de documentos e beneficiará o meio ambiente.
Como você pode perceber, a tecnologia torna a gestão de contratos muito mais segura, ágil e econômica. 
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Conclusão:
Como vimos, uma gestão de contratos eficiente requer o planejamento detalhado e o controle de todos os eventos 
previstos no instrumento contratual. Compete ainda ao profissional encarregado dessa tarefa assegurar os recursos 
materiais e humanos necessários ao cumprimento do que foi estabelecido. 
Dependendo da quantidade e complexidade dos contratos administrados simultaneamente, esse não é um trabalho 
nada simples. Por isso, as construtoras e incorporadores podem obter ganhos consideráveis de tempo, de recursos e de 
produtividade ao adotarem um software de gestão.
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O Sienge:
O Sienge é um sistema de gestão, também 
chamado de ERP – Enterprise Resource 
Planning, especializado na Indústria da 
Construção. 
 
Você pode gerenciar e integrar todas as áreas 
de uma empresa sem ter que abrir mão de 
um software que atenda com propriedade a 
produção da sua empresa. 
Com o Sienge e sua equipe altamente 
capacitada neste segmento, todas as 
necessidades do setor estão ao seu alcance. 
 
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REFERÊNCIAS
Exari. What is Contract Lifecycle Management? Disponível em: <https://www.exari.com/learn/what-is-contract-lifecycle-
management>. Acesso em: 08 jan 2018.
Guia Trabalhista. Contratos de Trabalho - Teoria e Prática. Disponível em: <http://www.guiatrabalhista.com.br/obras/
contratosdetrabalho.htm>. Acesso em: 09 jan 2018.
Instituto Nacional de Tecnologia da Informação. Certificação Digital. Disponível em: <http://www.iti.gov.br/perguntas-
frequentes/41-perguntas-frequentes/112-sobre-certificacao-digital>. Acesso em: 09 jan 2018
JÚNIOR GUEDES, A.A. Responsabilidade civil das empresas de construção civil pelos vícios e defeitos do produto. 
2007. Monografia. Setor de Ciências Jurídicas da Universidade Federal do Paraná. Curitiba: 2007. Disponível em: <http://
acervodigital.ufpr.br/bitstream/handle/1884/30849/M%20819.pdf?sequence=1http://www.conteudojuridico.com.br/
artigo,a-aplicacao-do-codigo-de-defesa-do-consumidor-aos-contratos-imobiliarios,55155.html]> Acesso em: 09 jan 2018.
Jusbrasil. Cobrança da taxa de condomínio antes da entrega do imóvel. Disponível em: <https://www.jusbrasil.com.
br/jurisprudencia/busca?q=Cobran%C3%A7a+de+Taxa+de+Condom%C3%ADnio+Antes+da+Entrega+do+Im%C3%B3vel>. 
Acesso em: 09 jan 2018.
Jusbrasil. Correção dos reajustes das prestações do financiamento. Disponível em: <https://www.jusbrasil.com.br/artigos/
busca?q=%28E%29+CORRE%C3%87%C3%83O+DOS+REAJUSTES+DAS+PRESTA%C3%87%C3%95ES+DO+FINANCIAMENTO>. 
Acesso em: 09 jan 208.
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REFERÊNCIAS
Jusbrasil. Reconhecimento do Vínculo Empregatício com a Cooperativa. Disponível em: <https://www.jusbrasil.com.br/
jurisprudencia/busca?q=RECONHECIMENTO+DO+V%C3%8DNCULO+EMPREGAT%C3%8DCIO+COM+A+COOPERATIVA>. 
Acesso em: 09 jan 2018.
Portal de Auditoria. Terceirização através de cooperativa de serviço e trabalho. Disponível em: <http://www.
portaldeauditoria.com.br/tematica/terceirizacao-seguranca_cooperativasdeservico.htm>. Acesso em: 10 jan 2018.
Presidência da República. Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. 
Acesso em: 08 jan 2018.
Presidência da República. Código de Defesa do Consumidor. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
L8078.htm>. Acesso em: 08 jan 2018.
Presidência da República. Consolidação das Leis do Trabalho. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
decreto-lei/Del5452.htm>. Acesso em 08 jan 2018. 
Secretaria do Planejamento e Gestão de Estado do Ceará. Manual do gestor de contratos. Disponível em: <http://www.
gestaodoservidor.ce.gov.br/site/images/stories/manuais/bt13.pdf>. 
Acesso em: 09 jan 2018.
Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região. O que é certificado digital? Disponível: <http://www.trt4.jus.br/content-
portlet/download/68/certificado_digital_ins.pdf> Acesso em: 08 jan 2018.