COMPRA E VENDA

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DIREITO CIVIL III – CONTRATOS EM ESPÉCIE
Há a previsão de 23 contratos típicos e nominados no CC (expressamente previstos) – autonomia. 
COMPRA E VENDA
Contrato de mais larga tradição;
Contrato primordial (disposição de propriedade);
Origem com o escambo (troca); 
São onerosos e bilaterais; 
Contratos de compra e venda são importantes como meio de prova 
OBS.: O negócio jurídico em que o objeto exceda 10 vezes o salário mínimo deve ser provado por escrito, mesmo que não haja obrigatoriedade em lei – trata-se de uma preservação. 
HISTÓRIA: historicamente o primeiro contrato que surgiu foi o contrato de compra e venda. Após as sociedades nômades, quando houve a ligação da pessoa com o solo, assegurando que o cultivo pudesse voltar para quem plantou. Além da inversão matriarcal para a patriarcal. A transmutação da sociedade que surge o direito de propriedade. Ler o livro A CIDADE ANTIGA – Fustel de Caulanger. 
A transferência da propriedade sobre determinado bem, mediante contraprestação (dinheiro). 
COISA 											DINHEIRO
Diferente da DOAÇÃO – em que ocorre a coisa por nada ou então pela PERMUTA – em que ocorre a coisa pela coisa. 
“Art.481: Pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. (domínio = propriedade);
“O negócio jurídico em que se pretende a aquisição da propriedade de determinada coisa, mediante o pagamento de um preço (...). Trata-se, pois, de um negócio jurídico bilateral pelo qual uma das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço).” Stolze. 
Possui 4 elementos essenciais: 
VENDEDOR
COISA (OBJETO)
PREÇO
COMPRADOR
1 – VENDEDOR 
 Somente o titular da propriedade poderá alienar a coisa.
“Art.1228: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” – DISPOR = ALIENAR (onoresamente – compra e venda ou gratuitamente – doação).
“Além da sua obrigação principal de transferir o domínio da casa, o vendedor tem mais quatro: arcar com as despesas de tradição e com os débitos que gravem a coisa, bem como responder por vício ocultos e evicção.” Fábio Ulhôa Coelho
TRADIÇÃO – PROPTER REM – Envolve direito real (coisa – sujeito) e pessoal (sujeito – sujeito); a tradição pode ser entendida também como um divisor de água, já que antes da tradição o responsável pela coisa é o vendedor, enquanto depois da tradição, o responsável passa a ser o comprador. Quando se transfere algo, transfere também o ônus da coisa. 
2 – COISA
 Todas as coisas no comércio, que podem sair da esfera de propriedade do vendedor e adentrar no patrimônio do comprador podem ser objeto de venda e compra. Excluem-se, portanto, aqueles vens que são considerados “fora do comércio”, quer seja em decorrência de sua própria natureza, quer seja em virtude de lei ou contrato. 
OBS.1: Bem de família é impenhorável, mas pode ser alienável; 
OBS.2: Bens públicos (uso comum, dominical, uso especial) podem ser vendidos desde que passem por processo de desafetação. Ou seja, desde que desafetados, podem ser alienados.
A coisa pode ser CÓRPOREA ou INCORPÓREA, desde que constituam coisas atuais ou futuras. 
“Art.483: A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.”
Sem efeito = nulo
Aleatório = álea, de risco. Aleatório em relação à existência (458) ou quantidade (459):
“Art.458: Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir” – EXISTÊNCIA
“Art.459: Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá também o direito o alienante a todo o preço, desde que sua parte não tiver concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada. Parágrafo único: Mas, se da coisa nada vier a existir, a alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.” – QUANTIDADE
Logo, a coisa precisa ser:
INDIVIDUALIZADA (ao menos determinável);
BENS LITIGIOSOS = não estão fora do comércio, mas não admitem que se invoque à evicção; está sob litígio não quer dizer que está fora do comércio. 
DIREITOS = cessão de direitos; não contrato de compra e venda (bem de família). Se o objeto não é a coisa, mas o direito. 
3 - PREÇO
Entende-se por preço a soma que deve ser entregue pelo comprador ao devedor, para a realização da entrega da propriedade sobre a coisa. Em regra, deve o preço ser estipulado pelas partes, “princípio da equivalência das prestações” X lesão; 
PREÇO REAL – não pode ser vil, nem exorbitante; 
PAGAMENTO EM MOEDA CORRENTE : 
Além disso, valor tem que ser equiparado/proporcional, para que não configure lesão. É possível: 
ESTIPULAÇÃO PELO PREÇO DE TERCEIRO:
“Art.485: A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contraentes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito (NULO) o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa”.
A arbitragem de terceiro só em relação ao preço. P.ex., posso nomear a Camila para nomear o preço, mas esta se não quiser, não pode ser obrigada. 
“Art.488: Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único: na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio (valor do mercado, habitual do pagamento)”.
“Art.486: Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar;”
“Art.487: É lício às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação”.
“Art.489: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço”. 
O artigo 489 do CC, trata das causas de invalidade das condições puramente potestativas do negócio jurídico, vez que são impostas arbitrariamente por somente uma as partes.
CLAUSULAS POTESTATIVAS: Aquele que uma das partes irá escolher, cujo o direito é arbitrariamente imposto. 
“Art.491: Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar à coisa antes de receber o preço”;
O art.491 fala a respeito do pagamento, ainda assim, não há garantia de que ao final do término do pagamento, o comprador terá a propriedade, assim, como não há garantia de que se o vendedor entregar a propriedade antes do pagamento terá suas outras parcelas. Afinal, o contrato de compra e venda, por si, já garante a propriedade? Não, garante apenas direito obrigacional, diferente do Direito Alemão em que basta o contrato de compra e venda, para garantir a propriedade, trata-se de um contrato translativo. No entanto, o Brasil, influenciado pelo Direito Romano, determina que o contrato de compra e venda tem como consequência direito obrigacional. 
4 – COMPRADOR
	Qualquer pessoa pode ser comprador, no entanto há exceções quanto a restrição legal á liberdade de contratar em razão da moralidade e estabilidade da ordem pública e, tem como consequência, efeito ex tunc – nulidade do contrato de compra e venda. 
	Esta exceção parte de condições subjetivas elencadas no Art.487: 
“Art.497: Sob pena de nulidade, não podem ser comprador, ainda que em hasta pública (é o ato processual pelo qual se alienam bens penhorados):
I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à suaguarda ou administração;
II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob a administração direta ou indireta;
III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros seventurários ou auxiliares da justiça, os vens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os vens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito (substituição da figura do devedor ou credor/transmissão do crédito).”
5 – CONSENSO
A manifestação da vontade dos contraentes, pactuando a intenção de vender/comprar determinado bem, pelo preço ajustado, confere a validade e eficácia às trativas, implicando em formalização do contrato.
OBS.: Caso haja erro no negócio jurídico, p.ex. coação, o negócio torna-se ANULÁVEL (ex nunc), pois precisa-se insurgir; diferente do NULO (ex tunc). 
O CONTRATO DE COMPRA E VENDA SE APRESENTA:
BILATERAL OU SINALGMÁTICO: reciprocidade de obrigações – comprador (pagar) X vendedor (entregar);
CONSENSUAL: aperfeiçoamento com a declaração de vontade (exceto casos em que exige a tradição ou ato solene): 
“Art.482: A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”
ONEROSO: contraprestação entre os contraentes. 
“´É oneroso porque traduz, para cada parte, o experimento de um ganho ou benefício, e a consequente diminuição patrimonial; o vendedor se beneficia com o preço e perde a coisa; o comprador se beneficia com a coisa e perde o preço.” (Solze)
ALEATÓRIO OU COMUTATIVO: a oportunidade de se verificar tratar-se de um contrato aleatório ou não é no momento da contratação, vez que no momento do cumprimento da obrigação ela já tem que ter sido objeto de concentração (é a fase em que torna o objeto determinável em determinado, ou seja, a fase em que há a escolha – direito obrigacional). 
ALEA DE QUANTIDADE 						exige a existência da coisa;
ALEA DE EXISTÊNCIA 			o preço deve ser pago, mesmo que a coisa não venha a existir;
DE EXECUÇÃO INSTANTÂNEA (prestação única e imediata) OU DIFERIDA (vinculado/submetido a termo ou condição)
TÍPICO: previsão legal de suas diretrizes e de tipicidade legal; possui regras específicas, poe conter limitações das vontades. 
FORMA LIVRE OU NÃO SOLENE: Art.107 – forma livre; com exceção ao Art.108: escritura pública (formalidade) quando o bem imóvel que exceder o valor de 30x o salário mínimo deve exigir escritura – solenidade da lei; 
TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE
	Em princípio gera somente direito obrigacional (tradição romana). O contrato é meio instrumental do negócio jurídico, mas insuficiente à aquisição da propriedade, razão pela qual é necessária também a tradição (quando bem móveis) e a inscrição (quando bem imóveis). 
A tradição (entrega) pode se dar através de três formas: 
REAL: Entrega efetiva;
SIMBÓLICA: Entregar a chave do carro;
FICTÍCIA: Decorrente do constituto possessório (quando altera a titularidade de posse; quando há mudança do locatário para o proprietário). 
EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR 
Entregar a coisa e pagamento das despesas com tradição (real, fictícia, simbólica);
Transferir a propriedade;
Garantir o perfeito direito de uso sobre a coisa; 
OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR 
Pagar integralmente a coisa;
Pagar despesas com registro; 
Pedir termo de quitação (quando necessário); 
Art.490: Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas e de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
VENDEDOR							DESPESAS COM TRADIÇÃO (TRANSPORTE)
COMPRADOR							DESPESAS COM ESCRITURA E REGISTRO
Efeitos decorrentes do Contrato de Compra e Venda
VÍCIOS REDIBITÓRIOS 
“Vício redibitório é o defeito oculto de que portadora a coisa objeto de contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina ou lhe prejudica sensivelmente o valor”. 
VÍCIO -------------------------------------------- DEFEITO OCULTO NO OBJETO/ NA COISA/ OBJETIVO 
ERRO --------------------------------------------- DEFEITO NA PESSOA/ “COMPREI ACREDITANDO SER ALGO”/ SUBJETIVO
A responsabilidade do vendedor (princípio da boa-fé e lealdade contratual)
Não aparente, mas pode ser reconhecido pelo vendedor;
Somente em contrato COMUTATIVO, nunca ALEATÓRIO, visto que este já possui em si risco; 
Art.441: A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeito ocultos que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor;
Vício implique, pode enjeitar: 
Impossibilidade de uso
Redução do valor 
Art.442: Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato, pode o adquirente reclamar abatimento do preço;
Reincidir o contrato: AÇÃO REDIBITÓRIA
Pleitear abatimento do preço: QUANTI MINORIS ou AÇÃO ESTIMATÓRIA
Contrato de compra e venda não é relação de consumo, na relação de consumo o fornecedor que resolver a questão em 30 dias, no CC não. 
Art.443: Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato;
Paralelo com culpa e dolo; 
Perdas e danos: Aquilo que eu efetivamente perdi com aquilo que eu deixei de ganhar;
Caso pretenda o comprador se valer de uma das ações edilícias, deverá observar o prazo previsto no art.445, do mesmo diploma legal, que dispõe: 
Art.445: O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de 30 se a coisa for móvel, e de 1 ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
Parágrafo 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder se conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis;
Parágrafo 2º Tratando-se da venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria; (REDUNDÂNCIA LEGISLATIVA COM O PARÁGRAFO 1º)
Prazo Decadencial: Perda do Direito material – NÃO SUSPENDE; 
Prazo Prescricional: Perda da Pretensão – SUSPENDE; 
Suspeição: Continua de onde parou;
Interrupção: Começa e novo
EVICÇÃO
“Evicção é a perda da coisa vendida, em razão judicial em ação movida por terceiro reivindicante”.
Art.450: Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; - INDENIZAÇÃO DOS FRUTOS – Há 5 tipos de frutos: 
Consumidos: Colhidos, mas consumidos;
Percebidos: Teriam sido colhidos se não houvesse caso de dolo ou força maior;
Estantes: Colhidos e guardados;
Colhidos: Os que já foram separados;
Pendentes
II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; - INDENIZAÇÃO PELAS DESPESAS DOS CONTRATOS
III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído – PREVISÃO EXPRESSA – Trata-se da sucumbência, que somente o advogado que ganhou tem direito, é uma bonificação da arte do advogado de 10 a 20% do valor da causa (Art.20 CC), além do honorário contratual; 
OBS.1: Status quo ante
OBS.2: Quando quem vende a casa é o corretor, não é o caso de evicção, visto que ele só faz o intermédio da compra. 
DESPESAS COM A TRANSFERÊNCIA DO BEM
Art.490: Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição;
Logo, o transporte e a segurança são de responsabilidade do vendedor. 
DIREITO DE RETENÇÃO DA COISA OU DO PREÇO
Art.491: Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado aentregar a coisa antes de receber o preço;
Trata-se da exceptio non adimpleti contractus. Uma parte só cumpre sua parte, após o outro cumpri-la. 
O comprador não é obrigado a pagar o preço se a coisa não tiver sido entregue. 
Art.495: Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado;
	Trata-se do ônus do vendedor, caso haja INSOLVÊNCIA, quando não há patrimônio para saldar as dívidas; 
O vendedor acredita que o comprador não terá condições de pagar a coisa; deverá, portanto, haver asseguração da coisa (caução). Ex.: garantia real (coisa) incide sobre o objeto; 
Art.477: Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la;
	Trata-se do vendedor, que também poderá ser insolvente. O CC estabelece uma equidade, pois há contraprestação para os dois. 
RISCOS DA COISA
	O momento da tradição (entrega efetiva do bem móvel) ou do registro (bens imóveis) serve a limitar a responsabilidade do vendedor e do comprador, com relação a eventuais perdas ou deteriorações sobre a coisa 
PERDA = TOTAL
DETERIORAÇÃO = PARCIAL
Art.492: Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Parágrafo 1º: Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que coumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. – EX.: Animais ou rebanhos, em que o comprador mesmo não havendo a entrega efetiva, já estava marcando os animais. Logo, já estava em sua disposição. Caso, no momento da marcação do gado, um deles morra, é responsabilidade do comprador. 
Parágrafo 2º: Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados – Mora accipiendi (não é só o devedor que pode estar em mora, trata-se das obrigações quesíveis ou portável).
Até a tradição os riscos são do vendedor, se já recebeu, devolve-se o preço. Depois da tradição, os ricos são do comprador, se não houve culpa do vendedor. 
LOCAL DA TRADIÇÃO
Art.493: A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-à no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
	Norma de caráter supletivo (as partes podem convencionar de forma diversa). 
BENS MÓVEIS: Ocorre a tradição onde ocorreu a venda; 
BENS IMÓVEIS: Ocorre a tradição no local do imóvel, no imóvel. 
BENS IMÓVEIS POR FICÇÃO: Avião, navio, aeronave, bens retirados da construção para depois ser voltado para a coisa;
	Se, no entanto, o comprador requerer que a coisa seja entregue em outro lugar diverso, então correrão por sua conta os riscos da tradição, exceto no caso de ter o vendedor deixado de seguir as instruções passadas a ele pelo comprador. 
LEGITIMAÇÃO PARA EFETUAR NEGÓCIO JURÍDICO
	Por legitimidade entende-se a habilidade específica para a realização de determinado negócio jurídico, sendo, por isto, uma especificação da capacidade. 
	Consoante, aventado alheres, a falta de legitimidade de um dos contraentes implicará em NULIDADE da compra e venda, não surtindo efeito no plano jurídico. 
	Ex.: Venda feito por falido – não pode dispor ou venda de ascendente a descendente; 
Art.496: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se s outros descendente e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único: Em ambos os casos dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens dor o da separação obrigatória.
Para evitar doações inoficiosas ou violação de legítima (legítima é a parte do patrimônio de uma pessoa que fica indisponível para servir de herança para os outros);
Necessária para venda de vens móveis ou imóveis;
Se feita com anuência, dispensa colação; 
Qualquer que seja o grau, em linha reta (filhos, netos etc) – Art.1229 CC – herdeiros necessários; 
OBS.: VENDA PARA DESCENDENTES NÃO É O MESMO QUE ANTECIPAR A LEGÍTIMA (HERANÇA)
São erros do negócio jurídico: 
Simulação = NULO - SUBJETIVO
Fraude = NULO – SUBJETIVO 
Erro = ANULÁVEL
Dolo = ANULÁVEL
Estado de Perigo = ANULÁVEL
Coação = ANULÁVEL
	No entanto, a venda de descendentes para ascendentes não precisa de anuência. Mas aplica-se a regra, também, na dação em pagamento e na troca. Anuência que se expressa, embora não haja forma solene. 
Há fraude quando o descendente se vale de terceiro para realizar negócio, devendo ser anulada o negócio jurídico; 
A anuência é necessária mesmo se o descendente pagar o preço real da coisa; 
O ascendente pode hipotecar bem a descendente (interpretação restrita do Art.496);
	O consentimento deve ser dado pelos descendentes de grau mais próximo, resguardado o direito de representação; 
HERDEIROS NECESSÁRIOS AO TEMPO DO CONTRATO
AVÔ 			AVÓ
FILHO I 				FILHO II 			FILHO III 			ESPOSA 
NETO 1 NETO 2 	 NETO 3 NETO 4 NETO 5 
BISNETO 
Caso o avô, resolva vender sua propriedade para o FILHO II, será necessário a anuência do FILHO II; NETO 2 e BISNETO 1, por ser o FILHO I pré morto (que morreu antes do ascendente, do pai) assim como o NETO 1 também é um pré-morto. Caso o NETO 1 estivesse vivo, não seria necessário a anuência do BISNETO. 
Além disso, não é necessária a anuência do cônjuge do descendente (porque este não é herdeir).
A ausência de anuência pode dar ensejo ao pedido de suprimento judicial, que poderá ser cocedido quando verificado que não há conluio fraudulento e que os descendentes se recusam a concordar por mero capricho. Neste sentido STF, RT, 121/187, 126/450, 145/110, 354/506, 520/259, 607/166. 
A anuência do cônjuge ou companheiro (não está expresso em lei, mas é equiparado), visto que a família é um fato natural e não um fato jurídico. Sendo assim, há a equiparação do principio entre CASAMENTO e UNIÃO ESTÁVEL. 
Art.496: É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. – AQUI O LEGISLADOR ESQUECEU-SE DA SEPARAÇÃO TOTAL VOLUNTÁRIA
REGIMES
COMUNHÃO UNIVERSAL 
	
	 + 	= 
A	B	AB
COMUNHÃO PARCIAL 
	
	+ 	= 
SEPARAÇÃO TOTAL 
OBRIGATÓRIA/LEGAL = + DE 60 ANOS E + DE 16 ANOS E – 18 ANOS; 
VOLUNTÁRIO 
 + 		= 		 
A	B	A	B
AQUESTOS 
A + B = Dividem o que cada um dispendeu durante o casamento; 
	Em ocorrendo a venda, sem anuência dos descendentes e do cônjuge, o descendente prejudicado, pode propor ação de anulação nos termos do CC, a ser proposto no prazo decadência previsto: 
Art.179: Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Art.205 e Art.206 (PRAZOS DA PRESCRIÇÃO) 
“A ação do descendente, para obter a declaração de nulidade de venda feita ao ascendente a outros descendentes, pode ser proposta ainda em vida do alienante, isso porque sua legitimação ativa decorrente não de sua expectativa, como herdeiro, o que seria matéria de direitos das sucessões, mas sim da infringência por parte do ascendente de norma cogente de direito das obrigações, que condiciona a validade da alienação ao prévio assentimento dos outros ascendentes” STF – RT.52/829
DA VENDA A DESCENDENTE POR PESSOA INTERPOSTA
	Tal situação configura simulação sendo anulável desde a alienação ao terceiro; 
	Necessidade de transferência do bem pelo terceiro descendente. Não há necessidade de nenhum ato específico se o a descendente compra o terceiro bem anteriormenteadquiro por este de ascendente, tal situação NÃO CONFIGURA FRAUDE. 
Art.479: A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato – NEGÓCIO JURÍDICO NULO
CONDÔMINOS 
 A lei concedeu preferência ao condômino quando, em igualdade de condições, pretender adquirir parte do bem que pertença a outro condômino, que decidiu vende-la. 
CONDÔMINO = CO PROPRIEDADE (COM PROPRIEDADE)
CONDOMÍNIO EM GERAL (CO PROPRIEDADE) ≠ CONDOMÍNIO EDILÍCIO (PRÉDIO) – composto por duas partes: 1ª – Fração ideal; 2º - Unidade Autônoma;
OBS.: Concentra-se propriedade na mão de um – propriedade exclusiva é preferível. 
Art.504: Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte (condômino) a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, quem a quiserem, depositando previamente o preço
 Trata-se do direito de preferência ou prelação. Sempre o tanto por tanto igualdade de proposta. A coisa deve ser oferecida ao 1º condômino, que pode exercer o direito de prelação. 
 Diferente do ditado: “Quem cala consente”, o silêncio, quando trata-se de contrato de compra e venda, significa recusa. O silêncio, no direito, só é aceito se vier com outros atos do contrato. Ex.: RECEBER CARTÃO DE CRÉDITO – QUEBRAR O CARTÃO ou USÁ-LO PARA FAZER COMPRAS. Ou seja, a recusa expressa, para que não espere o prazo de 30 dias. 
 O parágrafo único refere: 
Mais de um condômino: prefere aquele com benfeitorias de maior valor;
Condôminos de igual valor ou sem benfeitorias: prefere aquele que tiver mais quinhão;
Condôminos com quinhão igual: terá direito os co-proprietários que depositarem o preço; 
OBS.1: Deve-se concorrer pelo quinhão, ideia é de concentrar propriedade. 
OBS.2: BENFEITORIAS – Aqui que é feito no bem, pode ser ÚTIL/ NECESSÁRIA/ VOLUPTUÁRIA
COMUNHÃO – COMPRA E VENDA
Art.499: É lícita a compra e venda entre cônjuges com relação a bens excluídos da comunhão.
 Ou seja, também é aplicável à união estável, pois a equiparação familiar é dada pela Constituição. 
A + B = AB – REGIME DE COMUNHÃO UNIVERSAL, SOMENTE POR HERANÇA EM QUE NÃO HÁ REPARTIÇÃO. 
A – A / B – B – REGIME DE SEPARAÇÃO TOTAL
A + B = A + AB + B – REGIME COMUM, QUANDO HÁ FORMAÇÃO DE 3 PATRIMÔNIOS DE MANEIRA DISTINTA. Caso, o B resolva, com o seu dinheiro e de maneira onerosa, comprar algo para AB, deve-se fazer uma cláusula de sub-rogação. 
COMPRAS FEITAS MEDIANTE AMOSTRAS, PROTÓTIPOS OU MODELO
 Nesta espécie de contrato o comprador tem acesso apenas às amostras do bem que pretende comprar – e não ao bem proporcionalmente dito, razão pela qual o vendedor terá que entregar a coisa vendida nas mesmas qualidades do modelo apresentado. EX.: Catálogo/ internet. Sempre tomando cuidado que a oferta obriga o proponente. 
PRINCIPAL – não se tira benfeitorias do principal;
ACESSÓRIOS
PERTENÇA – Art.93/94 – Televisão é considerado pertença e não acessório;
Art.484: Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece à amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. – AMOSTRA TEM QUE CONDIZER
AMOSTRA – qualquer meio de demonstração do bem a ser entregue – paradigma. Não há prazo, de modo que a rejeição da coisa deve ocorrer imediatamente à entrega do bem. INCIDÊNCIA = ANULÁVEL 
 Quanto aos bens imóveis, deve-se descrever no contrato, especificando o bem quanto: 
Em virtude do bem
Em virtude da metragem
AD CORPUS: O que interessa é o bem individualizado, não permite complementação a área ou resolução do contrato se outra for à metragem. Quando a metragem for meramente enunciativa. 
AD MENSURAM: O que importa é a metragem. O comprador opta pela complementação da área ou resolução do contrato se outra for à metragem.
Art.500: Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de recamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Parágrafo 1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área otal enunciada (5%), ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Parágrafo 2º. Se em vez de falta houver ecesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Parágrafo 3. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
 Logo, se: 
Resolução do contrato ----- Ação redibitória;
Abatimento do proporcional do preço ------ Ação estimatória (quanti minoris) 
OBS.: Uma exclui a outra. 
 A presunção legal e relativa (iuris tantus) – se a mostragem tiver uma diferença não superior à vigésima parte (5%), considera-se ter sido venda ad corpus, fazendo crer que a diposição sobre a metragem fora meramente elucidativa. (parágrafo 2º).
	RELATIVA – ADMITE PROVA EM CONTRÁRIO
	ABSOLUTA – NÃO ADMITE PROVA EM CONTRÁRIO
 Se a área for maior, caberá ao comprador complementar o pagamento ou devolver o excesso. Se o imóvel for vendido ad corpus, não caberá discutir a metragem, tendo em vista que a compra se deu em razão do bem, e não de sua metragem. Trata-se de responsabilidade civil, venda ad corpus. 
Art.501. Decai o direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprado que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse de imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
PRAZO DECANDECIAL DE 1 ANO.
Bens móveis -------- TRADIÇÃO
Bens imóveis ---------- Registro – realizado na data, p.ex., 20/08/2014, terá a um ano de prazo de decadência, ou seja, a partir do dia 20/08/2015 perde-se do direito. Além Disso a entrada de posse, poderá ocorrer antes da decadência.
POSSE (situação de fato/ eu uso um relógio emprestado, tenho estado de posse deste relógio) ≠ PROPRIEDADE (situação de direito)
Art.502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
 Trata-se, o referido artigo, da exceção das obrigações propter rem. Que são obrigações de natureza real que incidem sobre o direito pessoal, logo, decorre da propriedade. A propriedade é sempre transmitida junto com a direito real, sendo assim, também se transmite as dívidas. Ex.: Comprar casa com dívidas de IPTU. 
VENDA DE COISAS EM CONJUNTO
 Venda de uma pluralidade de coisas, que não formam entre si um conjunto. 
Art.90. Constitui universalidade de fato a pluralidade de bens singulares que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação unitária.
Parágrafo único. Os bens que formam essa universalidade podem ser objeto de relações jurídicas próprias.
 Trata-se da universalidade de fato, mas todos os bens podem ser considerados individualmente, sem que tenham nenhuma relaçãode interdependência. 
Art.503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Ex.: Comprar 10 canetas BIC e apenas uma apresentar defeito. 
CLAUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
RETROVENDA 
 Retrovenda é o pacto adjeto pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo “restituindo o preço”, mais as despesas feitas pelo comprador. 
RECOMPRA DA COISA VENDIDA PELO PREÇO + BENFEITORIAS + DESPESAS DO CONTRATO 
Não existe contrato de retrovenda, apenas cláusula. É um acessório do contrato; 
Obrigados a vender o que foi vendido;
Simular garantia instituída no contrato de usura; 
Só é possível em bens imóveis; 
Pacto acessório;
Prazo máximo para resgaste é de 3 anos; 
Art.505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se no direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgaste, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
O direito potestativo do vendedor (quando uma só das partes exige o cumprimento ou não), pode exercer tal direito mesmo sem anuência do comprador.
Art.506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgaste, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência de depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
 Compra e venda + cláusula de retrovenda (3 anos) ---- Decorrido determinado período, vendedor quer resgatá-lo, mas não comprador não é obrigado. Neste caso, de cláusula de retrovenda, o comprador é obrigado sim. No entanto, há o direito de retenção. Se o imóvel, registrado, leva ao efeito erga omnes. 
Art.507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
 Trata-se da cessão, ou seja, só pode ceder o direito de retrato em decorrência de morte, para os herdeiros (em que há partilha de bens de família) ou para legatários (em que há um legado específico deixado para pessoa fora da família ou da família). 
OBS.: DIREITO ALEMÃO – propriedade é quem tem nome o nome no título; DIREITO FRANCÊS – propriedade é quem tem o domínio da coisa – DIREITO BRASILEIRO – misto; quem tem o nome no título de registro é dono de bem imóvel; quem tem a posse é dono de bem móvel. 
Art.508. Se há duas ou mais pessoas couberem o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para ele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
 Ou seja, cabe o direito de retrato quem couber pleitear primeiro. 
VENDA A CONTENTO 
 Pois o comprador tem que ficar contente, feliz. É o direito potestativo do comprador de manifestar o seu agrado. Trata-se de uma condição suspensiva, pela qual necessitada manifestação do agrado. No Código de Defesa do Consumidor, trata-se da condição suspensiva do negócio jurídico. A aceitação depende do comprador, que deverá manifestar-se expressamente. Ex.: comida, roupas sob medidas etc. 
 A tradição não implica em transferência da propriedade, pois em uma venda a contento, a tradição de bem imóvel depende da aceitação
Art.511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceita-lo.
COMODATÁRIO – Aquele que ainda não se manifestou a comprar determinada coisa; 
 Trata-se também da condição suspensiva (não aceitação). 
Art.512. Não havendo prazo estipulado para declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
DIREITO DE PREENPÇÃO OU PREFERÊNCIA
Art.513: A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único: O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a centro e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
O Direito de Preempção ou Preferência NÃO se confunde com o retrovenda, esta compele o antigo proprietário a comprar, obrigatoriamente, a propriedade em determinado prazo. Enquanto a Preempção:
Pacto acessório;
Não pode exigir a venda, é válido “se” e “quando” oferecido a venda;
Prazo decadencial 
Art.514: O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art.515: Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. - CONDIÇÕES DE IGUALDADE
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Art.521: Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
 A propriedade é composta pelo direito de: 
Uso
Fruição
Sequela 
Disposição (alienação) 
 A posse é composta por: 
Uso
Fruição
Sequela 
 A PROPRIEDADE é: 
POSSE + ALIENAÇÃO
 No entanto, só é transmitida a propriedade, quando realiza o valor integral, se não ainda será posse. 
“Modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia de recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço”
POSSE DIRETA (INTERDITOR) ----------------------------------------------------- COMPRADOR
DOMÍNIO + POSSE INDIRETA ----------------------------------------------------- ALIENANTE 
Posse Direta: àquela em que há contato direto com o objeto, contato físico, fático;
Posse Indireta: àquela em que não há contato direto com o objeto; relógio emprestado;
Art.524: A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Observar momento em que houve alienação;
Momento da transmissão já houve pela posse, fugindo da regra;
Tradição é realizada antes da posse integral e os riscos já passam ao comprador – trata-se de uma inversão a regra; 
Art.522: A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
 Contrato de gaveta é válido. Mas é válido somente entre as partes, já que não é registrado. O registro, por sua vez, serve para gerar efeito à terceiros. Logo, o contrato de gaveta não tem efeito perante terceiros. Para que se tenha Reserva de Domínio tem que levar para registro, para que terceiros não falem que compraram de má fé. 
 A partir do momento em que se torna público o registro, começa a gerar efeito erga omnes perante todos. 
 A modalidade de vendas sob condições suspensivas trata-se da aquisição da propriedade se condiciona ao pagamento do valor integral. O evento incerto é o pagamento, causa que suspende é o pagamento integral. 
Art.526: Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
MORA DO COMPRADOR, opções: 
Ação de cobrança 
Reintegração de posse; voltar para o exercício da posse aquele que já exercia (não cabe aos bancos, por exemplo); 
Art.527: Na segunda hipótese do artigos antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe dor devido. O excedente será devolvido ao comprador; e oque faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art.1071 CPC: Ocorrendo a mora do comprador, provada com o protesto do título, o vendedor poderá requerer liminarmente e sem audiência do comprador, a apreensão e depósito da coisa vendida.
Parágrafo 1º. Ao deferir o pedido, nomeará o juiz perito, que procederá à vistoria da coisa e arbitrariamento do seu valor, descrevendo-lhe o estado e individuando-a com todos os característicos.
Parágrafo 2º. Feito o depósito, será citado o comprador para, dentro em cinco dias, contestar a ação. Neste prazo poderá o comprador, que houver pago mais de quarenta por cento do preço, requerer ao juiz que lhe conceda trinta dias para reaver a coisa, liquidando as prestações vencidas, juros, honorários e custas.
Parágrafo 3º. Se o réu não contestar, deixar de pedir a concessão do prazo ou não efetuar o pagamento referido no parágrafo anterior, poderá o autor, mediante a apresentação dos títulos vencidos e vincendos, requerer a reintegração imediata na posse da coisa depositada; caso em que, descontada do valor arbitrado a importância da dívida acrescida das despesas judiciais e extrajudiciais, o autor restituirá ao réu o saldo, depositando-o em pagamento.
Parágrafo 4º. Se a ação for contestada, observar-se-á o procedimento ordinário, sem prejuízo da reintegração liminar.
 Tanto uma LIMINAR como uma MEDIDA CAUTELAR visa à preservação do direito tutelado para que ele seja entregue de fato, ou seja, para que se consiga executar a sentença. 
CITAÇÃO
Contexto (alegar como defesa)
Se pago 40%, paga o restante em 30 dias; 
E se o réu: 
NÃO contesta;
NÃO paga;
NÃO pede prazo
 Há, então, a reintegração (desconto dos valores devidos e restituição do remanescente);
VENDA SOBRE DOCUMENTO
“O vendedor não entrega ao comprador a causa vendida, mas apenas um título que a represente. Assim, ao invés de o vendedor entregar ao comprador a coisa, entrega um documento que, ao ser apresentado, significará uma ordem de entrega da mercadoria”.
Cláusula especial nos contratos de compra e venda;
Habitual nos contratos internacionais (para entrega de mercadorias que se encontram em depósitos, transporte, entrega de bens que dependem de liberação na alfândega etc). 
Art.259: Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único: Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
 Pagamento na entrega do documento e não da coisa. Paga quando recebe o título, exceção à regra.
 O comprador não pode condicionar o pagamento à realização de vistoria, pois existe a presunção de que a coisa tem características contratadoras. 
 A possibilidade de ejetar limita-se á existência de um vício no título, e não na coisa. 
Art.532: Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretende-lo, diretamente do comprador.
Art.531: Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm esses à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Ex.: contrato de transporte/seguro para o comprador;
 Ocorrendo perda ou deterioração há sub-rogação no valor segurado. “Com o contrato de seguro, os prejuízos inerentes à coisa são transferidas para a seguradora, que os ressarcirá ao comprador”.