05 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTEGRADAS Conteúdo

Prévia do material em texto

O Exercício profissional
Remuneração
A remuneração do corretor de imóveis é objeto de preocupação do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais, que evitam que uma concorrência desleal e predatória venha a depreciar os honorários da categoria, desvalorizando o mercado de negócios imobiliários.
Por sua vez, o profissional deve seguir as orientações do Código de Ética dos Corretores de Imóveis no tocante ao recebimento de seus honorários.
O pagamento das arras ou sinal consiste no momento em que as partes estão de acordo com as condições de compra e venda do imóvel. Portanto, existe o recebimento de um sinal, que serve como garantia mínima para a transação.
Nesse instante, uma possível desistência resulta na perda do sinal por parte do comprador e na devolução por parte do vendedor das arras, acrescida do equivalente.
Honorários profissionais: remuneração do corretor de imóveis
A remuneração do corretor vem sendo comumente chamado de “comissão”, termo usualmente empregado pelos profissionais da área, inclusive fazendo parte dos contratos de intermediação imobiliária.
O termo “comissão”, apesar de não ter nada que o desabone, talvez não seja a melhor denominação do trabalho arduamente desenvolvido pelo corretor.
No entanto, por já estar enraizado no dia a dia do trabalho da corretagem de imóveis, dificilmente desaparecerá de uma hora para outra.
Por sua vez, o corretor deveria denominar simplesmente de “honorário” a remuneração pelos serviços prestados aos seus clientes na intermediação imobiliária.
O Conselho Federal e os Conselhos Regionais, ao fixarem a tabela de remuneração, chama de honorário o valor a ser pago ao profissional pelos serviços prestados.
Cálculo dos honorários
Os honorários profissionais têm sido determinados pelo grau de complexidade exigido para a consecução do serviço, o risco envolvido e o nível de especialização necessário para sua execução.
Como o corretor de imóveis somente recebe seus honorários em caso de sucesso na negociação, esse valor deverá refletir o risco envolvido e ser capaz de remunerá-lo adequadamente, de maneira a manter um padrão de vida digno.
O art. 6º inciso V do Código de Ética dos Corretores de Imóveis determina que o profissional de negócios imobiliários não deve receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados.
Ou seja, o Conselho da categoria veda qualquer tipo de redução de honorários que venha a desprestigiar o trabalho desenvolvido pelo corretor, ameaçando a própria sobrevivência de seus profissionais.
Portanto, a concorrência desleal é firmemente combatida pelo órgão da classe, evitando que grandes empresas pratiquem preços que desestimulem a entrada de novos profissionais no mercado.
A tabela de honorários divulgada pelo Conselho deverá ser seguida, assim como não se deve praticar overprice em desacordo com o valor estabelecido para a prestação de serviços.
O Conselho Federal proíbe a cobrança de valores abaixo da tabela, portanto, delegou a cada CRECI estabelecer de acordo com os usos e costumes locais, os valores mais apropriados à realidade da região.
O corretor deve procurar no CRECI de sua região a tabela de honorários a ser aplicado na execução de seus serviços.
Principais serviços da tabela de honorários do CRECI – RJ – Ato 001/2006 publicado no Diário Oficial do Rio de Janeiro em 08/05/2006:
Venda
I – Imóveis construídos em áreas urbanas ou em desenvolvimento urbano: 6% sobre o valor da venda;
II – Imóveis construídos em áreas rurais: 10% sobre o valor da venda.
Permuta
Conforme o Artigo 533 do Código Civil brasileiro, preceitua-se, aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda. Os honorários serão pagos sobre todas as propriedades pelos respectivos proprietários.
Locação
I – Serviços de pesquisas, elaboração dos contratos, reconhecimento de firmas e registros serão pagos pelo proponente locador no valor de um aluguel mensal.
II – Serviços de recebimento do aluguel e administração do imóvel local serão pagos pelo valor de 10% sobre o valor pago pelo aluguel mensal.
III – Serviços de locação por temporada: honorários mínimos de 20% do valor pago pela temporada.
Administração de condomínios
10% (dez por cento) do montante recebido ao mês.
Administração de obras
De acordo com os termos do contrato ou 15% dos valores líquidos.
Principais serviços da tabela de honorários do CRECI – SP – Portaria 3.200/2006 de 20/02/2006:
Venda
Imóveis urbanos - 6 a 8%;
Imóveis rurais - 6% a 10%;
Imóveis industriais - 6 a 8%;
Venda judicial - 5%.
Locação
De qualquer espécie e sempre por conta do locador: equivalente ao valor de um aluguel.
Locação de temporada (Lei 8.245/91)
Com prazo de até 90 dias: 30% sobre o valor recebido.
Administração e bens imóveis
Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% e 10% com um mínimo de R$ 50,00.
Administração de condomínios
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente – 5% a 10%, com um mínimo de R$850,00.
Defesa dos honorários
Apesar da determinação dos órgãos de classe de que a remuneração tenha que seguir a tabela de honorários, isto nem sempre acontece.
O valor muitas vezes fica abaixo da tabela dos honorários, em função da necessidade do corretor de aumentar sua carteira, o que acaba resultando numa concorrência desleal.
Além disso, existe a imposição do cliente para que o profissional reduza sua remuneração, o que acontece em várias ocasiões. Em épocas de crise econômica e redução dos preços dos imóveis e da locação, esse processo é mais comum.
A redução dos honorários se reflete no rendimento final do prestador de serviços de intermediação imobiliária, afetando sua capacidade de sobrevivência com dignidade. Isto explica a desistência de corretores que largam a carreira para desenvolver outras atividades.
No final, toda a categoria é atingida, considerando que os clientes tentarão negociar a contratação de profissionais pelo preço de mercado, e não pela tabela de honorários praticada pelo órgão da classe.
Cabe aos Conselhos Regionais fiscalizar as empresas e profissionais, para que respeitem os pontos contidos no Código de Ética dos Corretores de Imóveis.
Portanto, a cobrança de honorários abaixo do determinado pelo órgão da classe deve ser amplamente combatida, cabendo aos próprios corretores denunciar esta prática depreciativa para a imagem da categoria.
As grandes empresas do setor imobiliário devem dar exemplo de boas práticas, não vindo a se aproveitar da economia de escala em função de seu tamanho para desvalorizar a profissão.
Responsável pelo pagamento dos honorários
No contrato de compra-venda ou de aluguel, o proprietário será o único responsável pelo pagamento dos honorários ao corretor.
Como é o proprietário que procura o corretor para realizar os serviços de intermediação, é justo que ele pague pelo serviço. A transferência do pagamento para o adquirente do bem não é correto e vai de encontro aos próprios princípios que regem esse mercado.
Entretanto, quando o contratante for quem busca um imóvel, o pagamento pode ser realizado pelo comprador do bem.
Caso o corretor queira repassar uma parte do pagamento de sua remuneração para o adquirente, este poderá recorrer às vias judiciais para cancelar a cobrança.
EXEMPLO
Como é o proprietário que procura o corretor para realizar os serviços de intermediação, é justo que ele pague pelo serviço. A transferência do pagamento para o adquirente do bem não é correto e vai de encontro aos próprios princípios que regem esse mercado.
Entretanto, quando o contratante for quem busca um imóvel, o pagamento pode ser realizado pelo comprador do bem.
Caso o corretor queira repassar uma parte do pagamento de sua remuneração para o adquirente, este poderá recorrer às vias judiciais para cancelar a cobrança.
A fundamentação está no próprio art. 4º inciso X do Código de Ética dos Corretores de Imóveis:
Cabe ao corretor, em relação aos clientes, receber, somente de uma única parte, comissõesou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Portanto, salvo disposição em contrário em função dos costumes da região, o corretor deverá receber somente de uma parte seus honorários.
Pessoa jurídica e os honorários
No caso de empresas que incorporaram um empreendimento ou construtoras que decidem comercializar um novo imóvel, o pagamento dos honorários será realizado pela construtora/ incorporadora, e não pelo comprador.
Existem situações em que a construtora / incorporadora tenta repassar para o comprador o pagamento dos honorários através de outras rubricas não facilmente identificáveis. Isto pode ser prontamente rebatido na esfera judicial, além de afetar a imagem da empresa, portanto, tal procedimento não é recomendável.
No caso, vale lembrar, o cliente tomou a iniciativa de procurar o corretor contratado pela construtora/ incorporadora, e não o contrário.
O anúncio ou a folheteria distribuída foi patrocinada pela empresa, resultando no interesse do cliente pelo imóvel. Mesmo no caso de a publicidade correr por conta do corretor, a responsabilidade pelo pagamento continua sendo da construtora/ incorporadora.
Pagamento dos honorários
O corretor deve receber seus honorários em uma parte, assim que concluída a transação. O recebimento em parcelas não é recomendável, mesmo no caso de o cliente receber o pagamento em parcelas. Com a venda do imóvel, seu trabalho estará concluído, restando a assistência pós-venda anteriormente mencionada.
 
Em casos excepcionais em que o cliente recebeu um valor pequeno inicialmente, o corretor pode parcelar seus honorários com recebimento integral no curto prazo.
O próprio art. 4º do Código de Ética dos Corretores de Imóveis estabelece que o profissional deve receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo as exceções previstas no respectivo regulamento.
Portanto, o sinal e princípio de pagamento deverá conter a parcela de honorário do corretor, cujo fato deve ser previamente colocado ao cliente e formalizado.
As condições de pagamento são objeto de acordo entre o cliente e o comprador do imóvel, não cabendo a decisão final ao corretor.
 
Assim, o honorário não pode estar sujeito à determinação das partes envolvidas, sob o risco de o corretor se tornar a parte mais frágil da relação jurídica.
 
Apesar de observarmos situações em que o corretor é claramente prejudicado, o profissional, entretanto, deve impor seus direitos buscando o retorno financeiro pelo trabalho desenvolvido.
Arras ou sinal
A negociação de um imóvel pode resultar em parcela à vista e/ou financiada, dependendo das condições acordadas entre o comprador e o vendedor.
No entanto, é importante que, ao acertar as condições de venda, exista um sinal para garantir a operação. Esse sinal é chamado de arras, devidamente fundamentado na legislação brasileira.
Na verdade, ao concluir as negociações, o corretor cancelará qualquer outra proposta para se concentrar na retirada de certidões adicionais e agendar a escritura com o cartório competente.
Com isso, o vendedor deverá ter uma garantia de que o proponente não irá desistir da aquisição do imóvel. O pagamento desse sinal (ou arras) deverá ser em valor suficiente para indenizar a parte prejudicada em caso de desistência do negócio.
O Código Civil brasileiro trata as arras ou sinal no Capítulo VI, art. 417 a 429, denominado “Das arras ou sinal”, mostrando a importância que o legislador dá a uma questão relevante na vida dos brasileiros. A regularidade nas transações imobiliárias afeta diretamente as questões sociais e econômicas.
Com o pagamento das arras, pode-se afirmar que a negociação foi concluída; portanto, o corretor já pode receber seus honorários pelo serviço executado. O valor corresponde a uma parte do montante acertado, sendo que o comprador se compromete a pagar o restante nas condições e prazos acordados.
Portanto, o pagamento das arras pressupõe que o negócio está encerrado e uma desistência levará a uma indenização para a outra parte. Um acordo será realizado em que cada parte se compromete a cumprir com determinadas obrigações, até que seja assinado o contrato de compra e venda no cartório escolhido.
Natureza das arras
O Código Civil brasileiro determina duas formas de arras, ou seja, as arras confirmatórias e as arras penitenciais. Com isto, a conclusão do negócio está baseada nos dois tipos de arras que possuem finalidades diferenciadas.
As arras deverão estar definidas no contrato e no recibo de pagamento, para que nenhuma dúvida surja contra essa questão.
a) Arras confirmatórias
O Código Civil brasileiro trata sobre as arras confirmatórias nos art. 417 e art. 418.
O pagamento das arras estabelece que a partir daquele momento o negócio não pode ser cancelado por decisão unilateral, devendo as partes acatarem o acordado no contrato firmado.
O valor que foi pago por uma das partes servirá de estímulo para que tudo ocorra normalmente, pois esta poderá perder pelo menos o montante entregue como arras.
Conforme determinado na legislação, com o pagamento das arras, não poderá haver desistência de nenhuma das partes. Caso o comprador que deu as arras desistir, ele perderá esse sinal.
No caso de desistência do vendedor, ele devolverá o próprio valor recebido mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, a juros e honorários de advogado, se cabíveis.
b) Arras penitenciais
O objetivo é garantir o pagamento de uma “penalidade” quando há desistência ou descumprimento do contrato.
Os art. 419 e art. 420 do Código Civil brasileiro tratam das arras penitenciais. O valor definido como arras já servirá como garantia e como penalidade para aquele que desistiu da negociação ou aquele que decidiu mudar de ideia sem nenhuma motivação; ou também, como penalidade para aquele que prometeu, mas não consegue cumprir com as obrigações contidas no acordo.
No entanto, as arras são consideradas o valor mínimo, podendo a parte prejudicada pedir indenização suplementar ao provar perdas superiores. Por exemplo: o vendedor que deu um sinal para a compra de outro apartamento e perderá esse sinal com a desistência do comprador.
Por sua vez, não é obrigatória a fixação de arras no contrato. No entanto, caso inseridas no contrato para assegurar a garantia do interesse no negócio, servirá como adiantamento contratual, e penalidade por arrependimento em caso de desistência, sendo uma parcela da indenização a ser cobrada.
A multa, por outro lado, é uma penalidade em função do descumprimento de um dever, de uma obrigação que estava prevista contratualmente, ficando caracterizada por uma penalidade resultante de um contrato que não foi cumprido, seja integral ou parcialmente.
Assim, por exemplo, a multa pode ser somente pelo:
Atraso da parcela.
Pela não entrega documentos no prazo.
Os honorários e o valor do sinal
Não existe um valor específico para as arras, devendo elas se basear no bom senso. O valor fixado como arras é um sinal sobre o contrato, ou seja, um adiantamento do valor que será pago e, por isso mesmo, pode ser estabelecido de forma simbólica e jamais poderá ser muito elevado. Corresponde a um sinal, e não uma parcela ou parte do contrato.
Por outro lado, não deve ser muito baixo a ponto de não ter relevância em caso de desistência. Podemos exemplificar a aquisição de um imóvel com o comprador dando de sinal um valor simbólico de 1% do valor do contrato, então, o proprietário desiste da negociação.
É evidente que o prejuízo será bem maior do que esse valor adiantado; poderá, portanto, caber uma solicitação judicial com pedido de indenização pelas perdas e danos provocados pela interrupção abrupta da negociação.
O corretor, nesse caso, tem um papel importante, alertando o proprietário que seus honorários são devidos de imediato, portanto deve estar incluídono sinal a ser pago pelo comprador.
As arras normalmente são calculadas com um mínimo de 10% do valor do imóvel, permitindo ao corretor receber sua parte e ao proprietário também ser indenizado com a desistência do comprador. Entretanto, nada impede que o valor das arras seja outro.
Honorários, desistência e autorização expressa para recebimento das arras
O corretor somente faz jus aos seus honorários quando há a efetiva intermediação imobiliária. Entretanto, o cancelamento do contrato acabará por gerar a devolução do valor recebido pelo corretor.
A conclusão plena da compra e venda do imóvel vai resultar no pagamento dos honorários, apesar de devidos a partir do recebimento das arras. Não existe meia intermediação imobiliária, portanto, o processo deve ser encerrado completamente.
Uma cláusula garantindo pagamento de honorários ao corretor em caso de desistência poderá ser facilmente anulada por decisão judicial. É considerada cláusula abusiva, que fere os direitos do cliente.
O cliente poderá incluir uma cláusula concedendo poderes ao corretor para receber e dar quitação em relação a arras ou sinal. Na ausência dessa autorização expressa, o corretor não deverá receber esse valor em sua conta corrente.
Cabe mencionar o disposto na Portaria no. 5/1978 do COFECI:
Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados: [...]
i) Autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.
Essa autorização expressa deve ser objeto de discussão prévia entre o corretor e o cliente, para que não haja qualquer dúvida por ocasião do recebimento das arras.
A confiança entre as partes contratantes é fundamental para o sucesso do negócio. As desconfianças na prestação de serviços podem atrapalhar o desenvolvimento do processo de venda.