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AO EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ª VARA CÍVEL DE MACEIÓ-AL
FRED (SOBRENOME), estado civil, profissão, brasileiro, portadora da cédula RG nº ___ inscrita do CPF sob nº___, endereço eletrônico e domiciliada, residente ____, município, estado, vem, por meio do seu advogado (instrumento de mandato incluso – doc. ___), com fundamento nos arts. do Código Civil Brasileiro, PROPOR a presente, 
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS,
Em face de FABIO (SOBRENOME), estado civil, comerciante, brasileiro, portadora da cédula RG nº ___ inscrita do CPF sob nº___, endereço eletrônico, residente ___, município, estado, pelas razões de fato e de direito expostas. 
I. DAS PRELIMINARES
a. DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA
 Requer o autor, que seja deferido pedido de Assistência Judiciária nos termos das Leis nº 1.060/50, do artigo 98 e seguintes do CPC e do artigo 5º, LXXIV da CF/88 os benefícios da justiça gratuita. Tendo em vista que ela não pode arcar com as custas do processo e com os honorários advocatícios sem prejuízo do sustento próprio. (Doc. Anexo).
II. DOS FATOS
	O locador e o locatário firmaram entre si contrato de locação, conforme anexo. O locador o imóvel alugou um imóvel para o locatário, para fins comerciais limitando a destinação do ponto a lanchonete e/ou pizzaria, situado na Av. Juca Sampaio, nº 90 A – Jacintinho, Maceió/AL, o valor do aluguel é de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais) mensais, iniciando em junho de 2017. Vale ressaltar que o locador não pretendia alugar o imóvel e o réu insistindo, fez uma proposta de alugar o imóvel pelo valor supracitado. 
	Ocorre que Fabio ao invés de abrir uma lanchonete ou pizzaria, abriu um bar, descumprindo com a Cláusula III do contrato de locação, como também, somente o primeiro aluguel foi pago pontualmente, e a partir do segundo mês, Fábio não efetua o pagamento conforme acordado agravando o descumprimento do contrato. 
	Em decorrência do atraso da segunda e terceira mensalidade, Fred baixou o valor do aluguel para R$ 1.300,00 (hum mil e trezentos reais, com o objetivo de facilitar o pagamento do aluguel e evitar atrasos das demais despesas previstas no contrato.
	Não obstante, Fábio efetuou o pagamento de apenas R$ 500, 00 (Quinhentos reais) referente aos mês de janeiro restando ainda R$ 800,00 (oitocentos reais) à serem liquidados, e não efetuou o pagamento dos outros meses.
 	Assim, diante dos fatos, o autor requer o imóvel com o desfazimento da locação, os pagamentos dos meses de aluguel em atraso, com juros e correção monetária, como também os doze meses de aluguel na hipótese do inciso II do art. 47 em razões justificadas e ordem fática e de direitos, abaixo delineadas. 
III. DO MÉRITO
a. DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL 
	Vossa Excelência, no caso exposto, é notório que o locatário não cumpriu com suas obrigações desrespeitando o contrato de locação quanto à destinação do ponto comercial, apenas a lanchonete e/ou pizzaria, e o autor foi enfático ao locar o imóvel registrando a destinação na Cláusula III do contrato e tanto a falta de pagamento, em que pagou o primeiro aluguel pontualmente, no mês de janeiro apenas R$ 500,00 não efetuando o pagamento conforme acordado e os demais meses não efetuou pagamento.
	O locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e para servir-se do imóvel para o uso conveniado ou presumido, conforme prevê os incisos I e II do art. 23 da Lei nº 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Desta forma o locatário não está cumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel e do uso convencionado do imóvel, portanto, está descumprindo o contrato e dando causa ao desfazimento da locação, conforme art. 9º da Lei supracitada.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Art. 9º - A locação também pode ser desfeita:
[...] II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
[...]
	Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vêm previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Inadimplência incontroversa. Dificuldades financeiras não constituem justificativa legal para a inadimplência. Sentença de procedência parcial mantida. Apelação não provida. (TJ-SP - APL: 10123233220148260001 SP 1012323-32.2014.8.26.0001, Relator: Jairo Oliveira Junior, Data de Julgamento: 05/12/2014, 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 11/12/2014)
	Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves que preconiza, ‘in verbis’:
 “A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contratado” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e 303 – 2013)
b. DO DESPEJO
	A lei especial nº 8.245/91 que regula as locações de imóveis deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento do término da locação. Desta forma, sem o locatário efetivar pagamento até a propositura da ação, o locador deseja reaver o imóvel para que possa a alugá-lo ou dar outro destino, conforme o queira.
	O posicionamento na Jurisprudência em suas decisões e seus votos segue o mesmo sentido,
RECURSO ESPECIAL Nº 1.127.537 - DF (2009/0044303-0) RESCISÓRIA. LOCAÇAO. DESPEJO. PROPRIEDADE. PARTICULARIDADE.
O MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator) diz que no o art. 5º da Lei 8.245/91 e art. 267, VI, do Código de Processo Civil, asseverando a possibilidade jurídica do pedido, mormente considerando ser a ação de despejo a única cabível;  Sendo que o seu voto expressou que:
“Ademais, é cediço que, para a extinção do contrato de locação e a retomada do imóvel, a única via adequada é a ação de despejo, nos termos do que dispõe o art. 5º da Lei n. 8.425/91.”
	Se ainda sim, após a legislação e a jurisprudência convergirem no mesmo sentido de que a ação adequada é a de despejo, a doutrina confirma essas suas fontes do Direito e preconiza, de acordo com Luiz Fernando do Vale:
“A ação de despejo é ação que não possui caráter possessório, pois não possui como fundamento a turbação da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lícito oriundo de ato jurídico perfeito ato protegido pela Constituição Federal de 1988, podendo então somente ser desfeito pelas hipóteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ação é o encerramento da relação ex locato e seu objetivo emergencial é a desocupação do imóvel que poderá ser concedida de pronto em sede de medida liminar. A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente do fundamento que ensejou o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário, traz o referido dispositivo competência exclusiva da ação de despejo para que se legitime a retomada do imóvel. (COMENTÁRIOS DA LEI nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – “Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. - LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME - EDITORA SARAIVA)
c. DA CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS
	Os dispositivos da Lei de Locações, no art. 62, caput e incisoI, tem a seguinte redação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o  devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito. (grifei)
	
	 A jurisprudência em seus posicionamentos segue o mesmo sentido, 
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Sentença de procedência. Apelação das rés. Agravo de instrumento anteriormente julgado pela C. 30ª Câmara de Direito Privado. Prevenção configurada. Remessa dos autos à 30ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal. APELAÇÃO NÃO CONHECIDA. (TJ-SP - APL: 00259802620128260002 SP 0025980-26.2012.8.26.0002, Relator: Sergio Alfieri, Data de Julgamento: 03/03/2015, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2015)
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Inadimplemento incontroverso. Validade da cláusula contratual que prevê multa moratória de 20%. Sentença de procedência mantida. Apelação improvida. (TJ-SP - APL: 10048537520138260100 SP 1004853-75.2013.8.26.0100, Relator: Jairo Oliveira Junior, Data de Julgamento: 27/02/2015, 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2015)
	 A doutrina Gonçalves (2013) diz “Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos alugueis e seus acessórios”. 
d. DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA
	A legislação prevê em vários artigos da Lei sobre a incidência dos juros e da correção monetária; O Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 322 é nítido que devem constar no pedido os juros legais e correção monetária. O Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 404 que “As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogados, sem prejuízo da pena convencional.”
	Já a Lei nº 6.899 que trata sobre correção monetária, determina que “Art. 1º - A correção monetária incide sobre qualquer débito resultante de decisão judicial, inclusive sobre custas e honorários advocatícios”.
	Os Tribunais entendem da mesma forma, conforme julgado do TJ/SP:
APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 3000090-83.2013.8.26.0136 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO RESCISÃO DA LOCAÇÃO LEGITIMIDADE DE PARTE - PAGAMENTO DE ALUGUERES CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. A correção monetária decorre do artigo 1º da lei 6.899/81, enquanto os juros legais integram o principal, ex vi do artigo 293 da lei civil. Ação de despejo c/c cobrança parcialmente procedente e recurso improvido.
	Segundo Gonçalves (2013), 
“São devidos em razão do inadimplemento e correm a partir da constituição em mora, podem ser convencionados ou não, sem que para isso exista limite previamente estipulado na lei. No primeiro caso denominam-se moratórios convencionais. A taxa, se não convencionada, será a referida pela Lei.” (GONÇALVES, 2013)
	
	A doutrina é clara quanto ao inadimplemento se não convencionado no contrato seguirá a Legislação vigente. 
e. DO CÁLCULO DO VALOR DA CAUSA
	Segundo o previsto no art. 58 da Lei do Inquilinato o valor da causa prevê que nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel,
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se- á o seguinte:
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento.
	A fixação do valor da causa nas ações de despejo cumuladas com cobrança é um ponto que dá margem a muita discussão e dúvidas, inclusive nos Tribunais. Isso ocorre devido à regra contida no artigo 259, inciso II, do Código de Processo Civil, por determinar que, nos casos de cumulação de pedidos, o valor que deverá ser atribuído à causa corresponderá à soma dos valores de cada um deles.
	Diante disto, o TJ-RJ criou o Aviso TJ-RJ 47 em que “Nas ações de despejo cumuladas com cobrança de alugueres serão somados os valores das duas causas, sendo que a ação de despejo (12 vezes o valor do aluguel) e a ação de cobrança (o valor do débito).”
	O que vem sendo aplicado, conforme julgado: 
“Agravo interno no agravo de instrumento nº 0028367-15.2012.8.19.0000 – Des. Rel. Heleno Ribeiro Pereira Nunes – Décima Oitava Câmara Cível – TJRJ – DJ 26.6.2012. Decisão atacada, a qual negou seguimento ao recurso de agravo de instrumento interposto, mantendo a decisão que entendera que o valor da causa, em ações de despejo c/ cobrança, deve corresponder à soma do benefício econômico pretendido em cada uma delas. Aviso TJRJ nº 47. Recurso ao qual se nega provimento”.
E ainda, o Instituto de Magistrados do Nordeste se posiciona na mesma direção, afirmando que:
Enunciado 18-FVC-IMN: Na ação de despejo cumulada com cobrança, o valor da causa corresponde ao somatório de 12 meses de aluguel com a importância relativa aos aluguéis e acessórios em atraso (unânime).
	A presente questão também já foi objeto de análise pela 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS. VALOR DA CAUSA. APLICABILIDADE. ARTIGO 58, INCISO III, DA LEI Nº 8.245/91. 1. Admitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a de cobrança de alugueres, há de se declarar a incidência da norma especial, qual seja, a do artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91, por função de necessária interpretação extensiva, eis que o inadimplemento da obrigação contratual de pagamento do preço do aluguel do imóvel é comum a ambas as demandas, admitindo a ação de despejo, ela mesma, a emenda da mora, desconstitutiva, em ocorrendo, do objeto da ação de cobrança. 2. Recurso improvido”.
	O Doutrinador Gildo dos Santos entende que merece ser mantida a regra de doze aluguéis para fixação do valor da causa, sob o argumento de que a lei especial prevalece sobre a regra geral, impedindo, portanto, a aplicação do artigo 259, II, do Código de Processo Civil.
	Portanto, resta demonstrado, pelo entendimento sedimentado na jurisprudência, que prevalece a Lei 8.245/1991 em detrimento do Código de Processo Civil por ser este regra geral, o que nos parece bem razoável, até porque a própria lei especial faculta a cumulação da ação de despejo com pedido de cobrança, em clara observância ao princípio da economia processual.
IV. DA CONCILIAÇÃO 
 	Deixar expresso a não possibilidade para audiência de mediação e conciliação. 
	 
V. DOS PEDIDOS 
	Ante o exposto, o autor requer a Vossa Excelência:
A citação do réu, para que lhe seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena de revelia, conforme art. 344 do NCPC;
Seja a presente ação julgada totalmente procedente, para condenar o réu a efetuar os pagamentos dos aluguéis atrasados com todas as atualizações e correções previstas no contrato de locação e na Lei que rege o presente contrato, acrescidos juros e correção monetária;
Seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária do locatário;
Requer provar o alegado por todos os meios de provas admitidos de acordo com o art. 212 do CC.
A condenação do réu ao pagamento custas judiciais e honorários advocatícios ao patrono do autor fixados por esse juízo;
As intimações e notificações sejam realizadas em nome de seu advogado (nome e prenome), inscrito na OAB sob o nº (___), com escritório (endereço) e (telefone).
 
Dar-se-áo valor da causa em R$ 20.748 (vinte mil setecentos e quarenta e oito mil)
Nestes termos, pede deferimento. 
Maceió – AL, sexta-feira, 23 de fevereiro de 2017. 
NOME DO ADVOGADO
OAB/AL