COMPRA E VENDA

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Tema 
Compra e venda 
 
Estrutura de Conteúdo 
Unidade 3 - CONTRATOS NOMINADOS 
 
3.1 Compra e venda 
3.1.1 Conceito, características, natureza jurídica e elementos 
3.1.2 Modalidades especiais de venda 
 
 
Procedimentos de Ensino 
Compra e venda 
Conceito, características, natureza jurídica e elementos 
 
1. Disposições gerais sobre a compra e venda 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir 
o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preço. 
 
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que 
as partes acordarem no objeto e no preço. 
 
Conceito 
 
È o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de 
obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor). 
 
Classificação 
 
O contrato de compra e venda é: 
a) oneroso; 
b) bilateral (art. 491, CC/2002). 
c) típico; 
d) não solene (exceção à compra e venda de imóvel que exceda a trinta salários mínimos, conforme o art. 
108, CC/2002); 
e) consensual (art. 482, CC/2002) 
f) comutativo e aleatório. 
 
Efeito da compra e venda 
Meramente obrigacional: há um compromisso de transferência de propriedade. O ato de transferência, em 
si, faz parte da execução do contrato, e não de sua formação. A transferência pode ocorrer através da 
tradição, quando se tratar de bens móveis, ou do registro do título translativo do domínio no Cartório 
de Registro de Imóveis, quando se tratar de bens imóveis. 
 
Elementos da compra e venda 
A) Coisa: é o objeto mediato da obrigação do vendedor para com o comprador. (ao art. 104, II, CC) 
O objeto da compra e venda deve ser bem: 
- Corpóreo. Os bens incorpóreos poderão ser objeto de alienação, 
- Próprio. Inexiste no direito brasileiro a venda a non domino. 
- De coisa atual ou futura. Sendo de coisa atual, o contrato será comutativo, ao passo que se a coisa for 
futura (art. 483), o negócio será aleatório, podendo traduzir-se na venda de uma esperança (emptio spei) 
ou na venda de coisa esperada (emptio rei speratate). Não caracteriza coisa futura a herança de pessoa 
viva, cuja negociação (chamada de pacta corvina) é proibida pela legislação brasileira, a teor do art. 426, 
CC/2002. 
 
B) Preço 
O preço é a contraprestação do comprador, caracterizando. O preço deve ser: 
- em dinheiro ou expressão fiduciária correspondente. A estipulação de bem diverso do dinheiro 
desnatura a compra e venda e caracteriza uma troca 
- em moeda corrente. 
- sério e certo. O pagamento deve guardar equivalência com o valor da coisa, 
O preço pode ser fixado: - livremente pelas partes; 
 - por terceiro designado pelos contratantes (art. 485); 
 - por tabelamento ou tarifamento; 
 - conforme a taxa de mercado ou da bolsa em certo dia e lugar. 
 
C) Consentimento: É o acordo de vontades entre comprador e vendedor com relação à coisa e o preço. 
 
Legitimação das partes 
Apesar de capazes, não têm legitimidade para celebrar contrato de compra e venda: 
 
- Nulidade absoluta (art. 497,CC/2002): 
a) tutores e curadores (compradores), com relação aos bens dos seus tutelados e curatelados 
(vendedores); 
b) testamenteiros e administradores, com relação aos bens sob sua administração; 
c) servidores públicos, com relação aos bens ou direitos da pessoa jurídica a que estejam vinculados; 
d) juiz e auxiliares da justiça, com relação aos bens que estejam sob sua autoridade. Exceção: quando se 
tratar de cessão ou venda entre co-herdeiros, para pagamento de dívidas ou para a garantia de bens que 
já pertençam a essas pessoas. 
e) leiloeiros e seus prepostos, com relação aos bens que a eles caiba vendem. 
 
A compra e venda entre cônjuges é possível, sempre que tiver como objeto bens excluídos da comunhão 
(art. 499, CC/02). A compra e venda de bem pertencente à comunhão é nula por impossibilidade jurídica 
do objeto, consoante o art. 104, II, CC/2002. 
 
- Nulidade relativa (art. 496, CC/02): 
Compra e venda entre ascendentes (vendedor) e descendentes (comprador) sem a devida autorização 
EXPRESSA dos demais herdeiros (incluindo, portanto, o cônjuge do alienante, a menos que se trate de 
regime de separação legal de bens). 
 
O prazo decadencial para anular a venda é de 2 (dois) anos, contados a partir da data da conclusão 
do contrato. 
 
Obrigações do comprador 
 
- pagamento prévio do preço, de modo que, salvo estipulação contratual em contrário, o vendedor não é 
obrigado a entregar a coisa antes de receber o pagamento (exceção de contrato não cumprido); 
- arcar com as conseqüências de seu eventual inadimplemento ( mora); 
- arcar, salvo estipulação contratual em contrário, com as despesas da transcrição do título no Cartório de 
Registro de Imóveis; 
- responder pelos riscos do transporte do bem feito por ordem do comprador, salvo se o alienante se abster 
de instruir o transportador. 
 
Obrigações do alienante 
 
- transferir a propriedade do bem. Salvo estipulação em contrário, quando a compra e venda for à vista, a 
entrega se dará após o pagamento, enquanto que na compra e venda a prazo, a entrega será feita no 
momento da celebração do contrato. 
- arcar com as despesas de conservação e transporte até a tradição. Salvo estipulação em contrário, a 
tradição se dará no local em que a coisa se encontra. 
- responder por eventuais vícios redibitórios; 
- arcar com as despesas da tradição em casos de bens móveis. 
 
 
Modalidades especiais de venda 
A) Venda ad corpus e ad mensuram (art. 500, CC/02): 
- venda ad corpus: o bem imóvel é vendido como coisa certa e individuada, independente de suas 
medidas, que, nesta hipótese, têm caráter meramente enunciativo e é irrelevante para a formação da 
vontade contratual. 
Toda vez que a diferença entre as medidas for inferior a 5% (cinco por cento) da área total constante 
do instrumento contratual, há presunção juris tantum de que a venda foi ad corpus. 
 
- venda ad mensuram: as medidas do bem imóvel são determinantes para a formação da vontade 
contratual, de sorte que uma eventual discrepância entre o discriminado no contrato e as medidas reais do 
bem pode ensejar extinção contratual. Assim, se a venda for ad mensuram e o imóvel for inferior àquilo que 
foi acertado, tem o comprador as seguintes opções: 
a) exigir, quando possível, o complemento da área; 
b) solicitar, através de ação estimatória (quanti minoris) o abatimento proporcional do preço; 
c) solicitar, através de ação redibitória, resolução do contrato. 
 
O prazo decadencial para a propositura dessas ações é de 1 (um) ano a contar do registro do título ou da 
imissão de posse do comprador caso haja demora de transmissão possessória por culpa do alienante. 
 
B) Venda à vista de amostras e princípio da vinculação da proposta: inteligência do art. 484, CC/02. 
 
C) Venda conjunta: o vício redibitório de uma delas não implica em redibição das demais (art. 503, CC/02). 
 
D) Venda em condomínio: direito de preferência aos demais condôminos (art. 504, CC/02).